不同類型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫

時間：2023-04-01 08:23:53 可行性研究報告我要投稿

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　　不同類型的產(chǎn)品在制作可行性研究報告時，定然也有細微處的不同側(cè)重分析。下面是小編整理的不同類型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫的內(nèi)容，僅供參考。

不同類型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫

　　不同類型產(chǎn)品的可行性報告怎么寫【1】

　　多種產(chǎn)品復(fù)合型項目——闡述不同類型物業(yè)組合原因

　　一個城市綜合體，可以包含購物中心與寫字樓，也可以包含購物中心與公寓，還可以包含購物中心、寫字樓、公寓、酒店等多種類型物業(yè)。

　　在城市綜合體存量不斷上升的當(dāng)前，城市綜合體的建立也面臨著更大的運營風(fēng)險，闡明業(yè)態(tài)設(shè)立的依據(jù)與分配比例，是城市綜合體能否成功開發(fā)的一大基礎(chǔ)依據(jù)。

　　以《仲量聯(lián)行重慶重賓保利廣場商業(yè)物業(yè)可行性研究報告》為例。

　　在進行了常規(guī)的城市、區(qū)域、交通研究后，報告進行了與項目相關(guān)的城市綜合體解析，得出項目的物業(yè)模式與業(yè)態(tài)配比。

　　報告對城市綜合體模式進行了歸類分析，指出，城市綜合體發(fā)展有五種模式：①商業(yè)核心模式。

　　其特征為地處城市核心區(qū);交通可達性地鐵口/主干道沿線;區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛;具有較高人流及商業(yè)氣氛;匹配一流的合作團隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理。

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　　其特征為不遠離城市核心區(qū);交通可達性好，沿主干道沿線;商務(wù)客戶支持;開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力;規(guī)劃有頂級商場配套設(shè)施。

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　　其特征為客戶(產(chǎn)業(yè))支撐，產(chǎn)業(yè)簇群;未來商務(wù)核心區(qū);寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次;商場、公寓等配套完善。

　�、茏≌诵哪Ｊ�，項目的區(qū)位條件不是很好;以居住為主體的片區(qū);成熟度不高，居住人口有限;往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大;⑤均衡發(fā)展模式。

　　CBD/ 城市中心;主干道沿線/ 地鐵口;建筑面積20萬平米以上;開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理。

　　報告指出上述提到的不同類型的物業(yè)，在綜合體中承擔(dān)的功能也各有不同。

　　酒店：項目標(biāo)志性物業(yè)，定義項目整體檔次。

　　商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。

　　寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立項目高端形象，保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源。

　　鑒于不同類型物業(yè)所帶來的不同收益，報告認(rèn)為，項目必須要與重慶CBD未來的造城運動結(jié)合起來，才能將本項目打造成解放碑CBD的具有標(biāo)志性的旗幟和代言。

　　而在實現(xiàn)城市中心區(qū)CBD的構(gòu)造過程中，中央商務(wù)區(qū)CBD的造城，必然會帶動一種復(fù)合空間的衍生，這種復(fù)合空間就是集酒店、辦公商務(wù)、文化、居住等功能的都市綜合體的出現(xiàn)，項目的定位也將是這類型多種業(yè)態(tài)結(jié)合的綜合體形式。

　　同區(qū)域多同類型產(chǎn)品——強調(diào)產(chǎn)品差異性

　　目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目主要分布在沿海省市及區(qū)域性中心城市，如海南省、云南省、山東環(huán)渤海地區(qū)，產(chǎn)品扎堆明顯。

　　尤其是海南和云南區(qū)域，成為開發(fā)商狂熱開發(fā)旅游地產(chǎn)項目的首選地區(qū)。

　　產(chǎn)品扎堆，就會引發(fā)白熱化的競爭，和更高的運營風(fēng)險。

　　在策劃這類產(chǎn)品的可行性報告時，就需要強調(diào)出項目的差異性，強調(diào)在眾多對手的情況下，項目可行的特有優(yōu)勢。

　　香港浩華顧問管理公司在對三亞海棠灣度假酒店項目的可行性報告中，就提到了這一項目的獨特特征和開發(fā)建議。

　　“鑒于中、短期內(nèi)大量涌入的市場供給，我們建議，擬建酒店應(yīng)享有一系列有別于海南島其他競爭度假酒店的獨特特征。

　　以下獨特特征有望使擬建度假酒店與海南現(xiàn)有和未來的競爭對手有效區(qū)分：

　　• 與大多數(shù)大規(guī)模、提供大量設(shè)施迎合旅游散客、團隊和會議客源市場的酒店不同，我們建議擬建度假酒店定位為一座小型豪華酒店，提供更私密的環(huán)境，迎合頗具鑒賞力的旅游散客;

　　• 我們建議擬建度假酒店采用時尚、現(xiàn)代、精致的設(shè)計風(fēng)格和理念，同時充分考慮各項功能設(shè)施的舒適性和實用性。

　　設(shè)計風(fēng)格中也應(yīng)融入簡約的建筑線條和淡雅的色彩主題，以匹配地塊的濱海環(huán)境，同時，在各公共區(qū)域(包括大堂、泳池和Spa 設(shè)施)，都應(yīng)該采用獨具創(chuàng)意的設(shè)計元素。

　　我們認(rèn)為，這尤為適合擬建度假酒店的規(guī)模和定位，可以真正有效區(qū)別于目前在大多數(shù)度假酒店中被普遍采用的的東南亞設(shè)計主題風(fēng)格;

　　• 盡管缺乏獨特的地點特征，但是為了增強度假酒店氛圍，我們建議在這個現(xiàn)代、時尚的酒店四周采用濃郁的景觀綠化，與周邊開發(fā)項目之間形成一道綠色屏障。

　　蒼翠繁茂的景觀綠化帶不僅可以增強環(huán)境的私密性，還尤為適合營造獨特的戶外休閑區(qū)域。

　　這將與海南大多數(shù)景觀綠化較稀少、且很少擁有戶外休閑區(qū)域的度假酒店形成鮮明對比;

　　• 鑒于絕大多數(shù)更靠近內(nèi)陸酒店的都采用雙向式客房結(jié)構(gòu)，因此只有部分客房享有海景景觀，我們建議擬建酒店的建造地點應(yīng)靠近海灘，并采用單向式客房建筑結(jié)構(gòu)。

　　這不僅可以縮短酒店客房與海灘的距離，還可以確保絕大多數(shù)客房(如果不是全部)享有開闊的海景景觀;

　　• 所有客房均可欣賞一覽無余的景色。

　　將床位朝向窗戶排放的獨特正方形設(shè)計將進一步使擬建度假酒店與其他酒店區(qū)分開來;

　　• 擬建度假酒店的主要特征之一將是海灘餐廳和酒吧，通過氛圍照明和音樂提供一處極佳地放松區(qū)域和環(huán)境，吸引住店和非住店顧客光顧。

　　我們預(yù)期，作為海灘餐廳和酒吧的引領(lǐng)者，該餐廳應(yīng)能夠成為社交聚會場所的理想之地。”

　　新興類型產(chǎn)品——闡述新興項目建設(shè)必要性

　　物流地產(chǎn)是近幾年新興起的一類地產(chǎn)細分項目，許多投資者對這一類型產(chǎn)品并沒有太深了解。

　　針對這一現(xiàn)象，為了讓投資者與審核者了解這一類型產(chǎn)品建設(shè)的必要性與盈利的可行性，戴德梁行在《深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告》中進行了闡述。

　　戴德梁行認(rèn)為，項目的建設(shè)，一是有利于建立一個完善的現(xiàn)代汽車流通體系。

　　據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%～40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%---70%。

　　二將有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益。

　　提升單位面積的土地產(chǎn)出已經(jīng)成為政府出讓產(chǎn)業(yè)用地的基本要求。

　　規(guī)�；�、高效益、集聚型的汽車物流園區(qū)正符合這項要求。

　　此外，項目的建設(shè)還有利于拉動羅湖區(qū)乃至深圳市的經(jīng)濟發(fā)展。

　　汽車產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣，從汽車制造到汽車物流和銷售服務(wù)，包括后期的廢舊汽車回收處理，已經(jīng)日益成為一個效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條。

　　作為在汽車產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽車銷售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續(xù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且對其他產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯。

　　汽車維修服務(wù)行業(yè)不僅增加地區(qū)對汽車零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工具和檢具的需求，而且是汽車消費信貸、保險等汽車金融業(yè)發(fā)展的前提，汽車金融業(yè)的發(fā)展完善又為建立成熟的汽車市場，促進整車制造業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。

　　其產(chǎn)生的推動效應(yīng)將拉動汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運動等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　因此，建立完善、便捷、誠信的汽車物流產(chǎn)業(yè)園，形成成熟的汽車市場將對帶動深圳汽車物流行業(yè)發(fā)展，促進整體區(qū)域經(jīng)濟起到重要作用。

　　深業(yè)泰富汽車物流產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，將會形成集品牌專營區(qū)、汽車集中貿(mào)易區(qū)、零配件服務(wù)區(qū)、物流倉儲服務(wù)區(qū)、汽車配套服務(wù)區(qū)于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購置稅、車船使用稅、代辦保險等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展，實現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，包括物流、運輸、貿(mào)易等，必將有力地帶動筍崗-清水河地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

　　舊改產(chǎn)品——詳細描述拆遷補償方案

　　拆遷環(huán)節(jié)在舊改項目開發(fā)中是一個舉足輕重的環(huán)節(jié)。

　　拆遷賬的估算與拆遷時間的規(guī)劃，與舊改工作能否順利進行、后期能否實現(xiàn)盈利息息相關(guān)。

　　在戴德梁行的《深圳市福田區(qū)華新村舊城改造可行性研究報告》中，戴德梁行就對這一費用進行了明確分析。

　　相關(guān)閱讀-報告編寫流程【2】

　　作為投資決策前必不可少的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可行性研究報告是在前一階段的項目建議書獲得審批通過的基礎(chǔ)上，主要對項目市場、技術(shù)、財務(wù)、工程、經(jīng)濟和環(huán)境等方面進行精確系統(tǒng)、完備無遺的分析，

　　完成包括市場和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算、論證和評價，選定最佳方案，

　　依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)。

　　風(fēng)馳咨詢建立了科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)格的編寫流程，以風(fēng)馳咨詢可行性研究報告編寫流程為例：

　　第一章項目總論

　　概括性論述項目背景、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、結(jié)論及建議

　　第二章項目建設(shè)背景及必要性

　　從宏觀和微觀方面分析項目提出的背景情況和產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，用定性和定量的方法分析企業(yè)進行投資的必要性。

　　第三章市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模

　　采用問卷調(diào)查、抽樣調(diào)查等市場調(diào)查方法對現(xiàn)有市場情況進行準(zhǔn)確分析，采用專家會議、特爾菲、類推預(yù)測等定性分析方法和時間序列、因果分析等定量分析方法對市場進行預(yù)測，

　　通過競爭力對比分析、戰(zhàn)略態(tài)勢分析、波士頓矩陣分析、SWOT分析等確定項目市場戰(zhàn)略和企業(yè)營銷策略，通過差額投資內(nèi)部收益率法、凈現(xiàn)值法、最小費用法等定量分析方法確定項目的產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模，采用成本導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法等方法確定產(chǎn)品的銷售價格。

　　第四章建設(shè)條件與廠址選擇

　　通過工程技術(shù)條件和建設(shè)投資費用的對比確定場址方案。

　　第五章工程技術(shù)方案

　　采用評分法、投資效益評價法確定項目的技術(shù)方案，采用投資回收期法、投資收益率法、運營成本法、壽命周期法確定項目的設(shè)備方案，通過對技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、總圖布置費用、拆遷方案的對比確定項目的總圖方案。

　　第六章節(jié)能節(jié)水與環(huán)境保護

　　從建筑設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、設(shè)備選型、工藝流程等方面論述項目的節(jié)能方案，從設(shè)備選型、工藝流程、綜合利用等方面論述項目的節(jié)水方案，從項目建設(shè)和項目運營兩方面論述項目的環(huán)境保護措施及對環(huán)境的影響情況。

　　第七章勞動保護、安全衛(wèi)生、消防

　　從危害因素、建筑施工、項目運營等方面論述項目的勞動保護與安全衛(wèi)生措施，從建筑設(shè)計、功能布局、平面設(shè)計等方面論述項目的消防措施。

　　第八章企業(yè)組織和勞動定員

　　根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有組織情況、以及行業(yè)先進管理經(jīng)驗，采用勞動生產(chǎn)率等方法確定企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)和勞動定員情況，并根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)計劃安排、員工定崗情況和人力資源情況制定人員培訓(xùn)計劃。

　　第九章項目實施進度安排

　　根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗和企業(yè)特點安排項目的實施計劃和進度。

　　第十章投資估算與資金籌措

　　采用單位建筑工程投資估算法、單位實物工程估算法估算項目的建筑工程費用，采用設(shè)備原價加設(shè)備運雜費估算設(shè)備購置費用，以設(shè)備購置費用為基數(shù)估算工具器具及生產(chǎn)家具購置費用，

　　根據(jù)設(shè)備購置費用、采用比率法確定項目的安裝工程費用，根據(jù)國家有關(guān)計費文件估算工程建設(shè)其他費用，采用全額流動資金估算法估算項目所需流動資金。

　　通過投資內(nèi)部收益率、投資回收期、融資成本等對比確定項目的融資方案。

　　第十一章財務(wù)分析與敏感性分析

　　利用資金時間價值方法對項目進行財務(wù)評價、采用不確定性分析、盈虧平衡分析等方法確定項目的抗風(fēng)險能力和保本水平。

　　第十二章社會效益分析

　　通過項目對社會的影響、項目與所在地互適性兩方面對項目的社會效益進行分析，確保項目符合社會發(fā)展要求。

　　第十三章風(fēng)險分析

　　通過技術(shù)和產(chǎn)品風(fēng)險、市場風(fēng)險、原材料、自然資源或供貨渠道的風(fēng)險、政策性風(fēng)險、持續(xù)融資風(fēng)險等方面的風(fēng)險分析，并提出相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對機制，增加企業(yè)風(fēng)險防范意識、提高項目抗風(fēng)險能力。

　　第十四章可行性研究結(jié)論與建議

　　附件

　　1、項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件

　　2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件

　　3、查新檢索報告

　　4、檢測報告

　　5、相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)、專利技術(shù)復(fù)印件

　　6、自有資金存款證明

　　7、相關(guān)銀行貸款承諾

　　8、其他相關(guān)證明材料

　　9、項目財務(wù)分析報表

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