保障房空置原因
一、保障房空置并非個例，而是全國普遍現(xiàn)象
1、“房等人”，保障房空置尷尬早就存在
此次審計署點名的5個地區(qū)包括江西省南昌市、河南省新鄉(xiāng)市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和貴州省貴陽市。
其中，情況最為嚴(yán)重的是貴陽市，該市不僅空置的套數(shù)高達(dá)30855套，占了所有被通報省份中的一多半，而且這些保障房全都沒有分配。
實際上，保障性住房大量空置并非是今年才有，從此前全國一些省份的審計結(jié)果來看，“有房無人”的保障房閑置問題早已非常普遍，以2013年的數(shù)據(jù)為例，海南9個市縣9077套保障性住房處于閑置狀態(tài);在云南，有2.3萬套保障房被閑置;山東的9個市、40個縣的1.29萬套保障性住房處于閑置狀態(tài)……
大量的保障房閑置，甚至讓一些住建部官員有了保障性住房“供過于求”的感慨，一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，過高的空置率意味著大量保障房無法發(fā)揮作用，造成資金、土地等資源的浪費。
今年8月13日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合山東省發(fā)改委等單位專門發(fā)文表示，原則上政府不再直接投資集中建設(shè)公租房。
據(jù)《財經(jīng)》報道，河南省雖未明確發(fā)布文件稱政府不再投資建設(shè)保障性住房，但據(jù)河南業(yè)內(nèi)人士透露，自去年起河南并未再新建公租房。
二、為何保障房大量空置?一些保障房人們不需要，一些人們住不上
按照 “十二五”規(guī)劃，我國預(yù)計新建3600萬套保障房，即使全部完成，全國保障性住房覆蓋率預(yù)計才達(dá)到20%，明顯低于國際上25%-40%甚至更高的保障房覆蓋率，為什么現(xiàn)在甚至更早，我國就出現(xiàn)了保障房大量空置的現(xiàn)象呢?
1、基礎(chǔ)設(shè)施不足、位置偏僻是保障房大量空置的表因
說到保障性住房大量空置，不少媒體都會提到保障性住房位置偏僻、基礎(chǔ)設(shè)施不足，沒有人愿意去，這確實是很多地區(qū)保障房空置的原因。
如此次貴陽市之所以無法將保障性住房分配，正是由于“供電、排污、市政道路等配套建設(shè)滯后”，無法達(dá)到入住要求，導(dǎo)致保障房大量空置。
這樣的情況在全國并非個案，據(jù)《濟(jì)南時報》18日報道，濟(jì)南最大公租房小區(qū)文賢居，2011年開工，2013年部分樓棟陸續(xù)竣工，2014年開始搖號，但至今仍不能入住。
原因和貴陽市的情況非常類似，“片區(qū)紅線外擬建道路、熱源廠場地拆遷問題，供水、供熱市政配套管線無法鋪設(shè)到位，小區(qū)不滿足交付使用條件”。
濟(jì)南最大的公租房小區(qū)文賢居濟(jì)南最大的公租房小區(qū)文賢居
暫時無法滿足交付條件，申請保障房的人可以等，而位置偏僻則讓很多低收入者根本不能選擇保障房。
有媒體報道，不少滿足申請保障房的低收入者是在市中心打零工維持生計，由于保障房位置偏僻，缺乏配套設(shè)施，交通、就業(yè)、生活成本大幅升高，導(dǎo)致他們“寧要市區(qū)一張床,不要郊區(qū)一間房”。
天則經(jīng)濟(jì)研究所的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，在保障房建設(shè)中，只有少數(shù)城市對保障房的實際需求作了較為詳細(xì)的摸底調(diào)查，調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)保障房的實際需求與預(yù)估有較大出入。
例如，某城市的摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，真正的低收入人群由于小孩上學(xué)、照顧父母等原因，對實物配租住房的需求并不大，如果可以選擇，他們更希望能獲得貨幣化的補貼。
2、 深層原因是政績考核使得保障房建設(shè)脫離現(xiàn)實
保障房并不一定要在“基礎(chǔ)設(shè)施不足、位置偏僻”的地方進(jìn)行建設(shè)。
按照相關(guān)政策規(guī)定，保障房的籌措方式包括新建、改建、收購、配建等。
與在偏僻地區(qū)新建保障房相比，在基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方收購住房將其轉(zhuǎn)化為保障房，或是在商品房中配建保障房，無疑更能滿足低收入者的需求。
但為什么地方政府還是選擇在位置偏遠(yuǎn)的地方集中建設(shè)保障性住房呢?
這是因為在保障建設(shè)中，中央對于地方保障房的開工率和竣工率有嚴(yán)格的考核，這就要求地方政府保證經(jīng)濟(jì)增長的同時，也要完成保障房建設(shè)任務(wù)。
以配建方式建保障房不可能完成這個任務(wù)，以上海為例，《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房配建暫行意見》(2010)實施后的兩年左右，上海配建保障房27萬平方米，僅占2011年保障房建設(shè)總量的1.6%;從地方經(jīng)濟(jì)增長的角度看，收購房屋也要消耗大量的資金，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用也弱于新建房屋。
因此，各地政府都選擇在位置偏僻的地區(qū)建設(shè)保障房也就順理成章了。
此外，在現(xiàn)行的財政體制下，賣地是地方政府收入的主要來源，基礎(chǔ)設(shè)施完善的地區(qū)土地資源價值更高，從財政收益最大化的角度考慮，地方政府也不會把保障房安排在這些地區(qū)，而在建設(shè)用地愈發(fā)緊張的情況下，留給保障性住房的用地也只能是最差的建筑用地。
賣地過去一直是地方政府最大的財政來源
3、 一些地方政府制定的高門檻也加劇了保障房空置
在審計署的通報中，江西省南昌市和吉林省吉林市沒有完成分配則是因為，限定申報對象范圍過窄，如吉林市”僅為最低生活保障家庭，未按規(guī)定將新就業(yè)無房職工等人員納入范圍，造成已竣工住房因準(zhǔn)入條件申請戶數(shù)不足而未分配”。
限定范圍過窄在全國也是普遍存在的現(xiàn)象，2013年，廣東東莞的雅園新村規(guī)劃了4000多套保障房，雖然對收入的限制多次放寬，但最后申請選房的只有幾百戶。
當(dāng)時有人據(jù)此認(rèn)為，東莞的保障房已經(jīng)“供過于求”，但南都民調(diào)數(shù)據(jù)實驗室和大粵網(wǎng)進(jìn)行的民調(diào)發(fā)現(xiàn)，超過7成的受訪者愿意通過購買經(jīng)適房和承租公租房來改善居住環(huán)境，大部分人是由于門檻過高或不了解相關(guān)政策而放棄了申請，超六成受訪者認(rèn)為戶籍門檻不合理。
而當(dāng)時雅園新村之所以申請者寥寥，正是因為其仍未放開戶籍限制。
在上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長嚴(yán)榮看來，地方政府在分配上的保守也是一種理性選擇的結(jié)果。
因為分配保障房不僅不能對地方經(jīng)濟(jì)的增長做出直接貢獻(xiàn)，反而容易因準(zhǔn)入審核過程中存在的問題而受到負(fù)面評價。
在這種局面下，保障房開工建設(shè)的突飛猛進(jìn)和供應(yīng)分配的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢就會形成鮮明對比，也就必然造成保障房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度。
三、如何更好地保障低收入者居住權(quán)?
1、保障房應(yīng)厘清性質(zhì)，并設(shè)專門機(jī)構(gòu)運營
我國的保障房性質(zhì)復(fù)雜，包括廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價商品房等，不僅保障低收入者住房，還附帶吸引人才、拉動投資等功能，因此常常成為地方政府招商引資的砝碼。
審計署通報的湖北省赤壁市的保障房空置即是因為保障房本是為招商引資的企業(yè)配建，結(jié)果企業(yè)沒去;河南省新鄉(xiāng)市則是因為定向使用公租房的企業(yè)倒閉。
實際上，現(xiàn)代政府都應(yīng)當(dāng)是有限政府，其能提供的社會保障也是有限的，過度保障會扭曲市場，自身也難以為繼，一些地方已開始減緩保障性住房既是。
此外，國內(nèi)除了重慶和北京成立了由政府主管的公租房運營管理的專門機(jī)構(gòu)外，其他大多數(shù)城市都沒有建立類似的專門機(jī)構(gòu)。
有學(xué)者指出，公租房的分配管理工作分散在發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、住房委員會等多個部門。
這種多部門共同參與的模式導(dǎo)致職責(zé)范圍劃分不清、決策運行效率低下等問題，不利于公租房的統(tǒng)籌管理。
縱觀發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，都設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房運營管理，高效廉潔。
以新加坡的建屋發(fā)展局為例，他們采用的分配方式是先申請先服務(wù)的分配方式，在這種方式中，每個人只有一個申請序號系列，出售和出租房屋各有一個排隊系列，低收入者可廉價租房，中等收入者可廉價購房。
分配的優(yōu)先僅由申請時間的次序來決定。
僅此一點，就要值得很多地方的公租房租賃部門學(xué)習(xí)。
2、增加現(xiàn)金補貼力度，讓低收入者有更多的選擇
住建部專家顧云昌曾表示，解決問題的關(guān)鍵在于保障房建設(shè)要“以人為本”，而不是“以房為本”。
“以人為本”，意味著并不能單純的以開工量、完工量來考核政府的保障房建設(shè)，而應(yīng)當(dāng)以解決了多少戶困難家庭的實際住房問題作標(biāo)準(zhǔn)。
但在大量保障房已經(jīng)建在偏僻地區(qū)的事實面前，要想讓困難家庭從市內(nèi)搬過去住，除了改善基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件外，似乎也沒有什么更好的辦法。
對于想獲得就近安置的困難家庭來說，增加租賃補貼發(fā)放數(shù)量，提高發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)的方式，讓他們在市場上就近租賃住房，用“貨幣化”方式保障低收入者的住房權(quán)，無疑是個更好的辦法。
事實上，給低收入者住房現(xiàn)金補貼在很多國家都很盛行。
以美國為例，美國保障房就是從最初的集中興建公共住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^租金補貼，讓低收入者有房可住。
這種方式則可以最大限度利用現(xiàn)有住宅，防止出現(xiàn)大規(guī)模的住房廢棄，浪費社會資源。
結(jié)語：保障低收入者的居住權(quán)，不一定要在偏僻的郊區(qū)建造更多的住房，給予他們現(xiàn)金補貼，讓他們又有力在想租住的地方居住，不僅是在盤活市場，更是在更好地尊重低收入者的居住權(quán)。
轉(zhuǎn)載自騰訊評論《今日話題》欄目”
保障房“空置”的原因
當(dāng)前的保障房沒有也不可能供過于求，是由于制度、政策和技術(shù)等層面的一些原因，使得保障性住房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度，使得保障需求沒有得到充分釋放。
嚴(yán)榮
在住房保障工作真正提上議事日程尚不過三五年時間之際，國內(nèi)不少城市的保障房建設(shè)和供應(yīng)出現(xiàn)了一種始料未及的現(xiàn)象：“房等人”。
按照慣常的理解，在住房成為“問題”已有些時日的當(dāng)下，保障性住房應(yīng)會面臨競相申請、一房難求的局面。
可現(xiàn)實卻有悖于慣常的理解，所呈現(xiàn)的情況是，保障房“叫好不叫座”，本應(yīng)是保障對象輪候保障房，卻變成了保障房輪候保障對象。
保障房的空置造成了幾方面后果：保障對象的住房困難狀況不能及時改善;稀缺的保障房資源處于閑置狀態(tài);參與保障房建設(shè)的開發(fā)企業(yè)要承受很大的資金壓力;不利于房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。
面對這種現(xiàn)象，人們不禁要問：難道保障房已供過于求了嗎?這是不可能的。
且不說相比大多數(shù)發(fā)達(dá)國家25%～40%甚至更高的住房保障覆蓋率，我們的住房保障才開始起步。
就是從滿足群眾的基本居住需求出發(fā)，我們也不難看到，在不少城市和工業(yè)企業(yè)的住宅區(qū)，還有不少工業(yè)化初期建成的簡易住宅，其中許多是危房，缺乏供水、衛(wèi)生等生活設(shè)施。
而且在國內(nèi)不少大城市，近年來新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員的住房條件也很差，又出現(xiàn)了新的住房困難群體。
盡管近幾年來通過舊城改造，通過經(jīng)適房、限價房、廉租房和公租房等保障性住房建設(shè)，解決了一大批低收入家庭的住房困難問題，但住房困難家庭數(shù)量仍然比較大。
既然保障房沒有供過于求，那么造成現(xiàn)在保障房空置的原因何在?應(yīng)該至少有制度、政策和技術(shù)三個層面的原因。
第一，對地方政府而言，現(xiàn)有的宏觀制度框架對保障房的建設(shè)激勵較多，而對分配供應(yīng)缺乏激勵。
根據(jù)一些媒體的報道，國內(nèi)不少一二線城市都不同程度地存在保障房“叫好不叫座”的情況。
對于普遍出現(xiàn)的問題，可以從制度層面探求一些原因。
由于保障房的建設(shè)和配套都能直接拉動地方經(jīng)濟(jì)增長，因而地方政府對保障房開工和建設(shè)的積極性都很高。
尤其在房地產(chǎn)市場因嚴(yán)厲的調(diào)控政策而陷入相對低迷之時，為彌補市場化商品住房開工量減少而對地方經(jīng)濟(jì)增長的影響，地方政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)的意愿更加強烈。
相比建設(shè)，保障性住房的分配供應(yīng)，不僅不能對地方經(jīng)濟(jì)的增長做出直接貢獻(xiàn)，反而容易因準(zhǔn)入審核過程中存在的問題而受到負(fù)面評價。
為此，有的地方政府寧愿讓保障房暫時空置，也不希望因不符合條件的家庭得到保障房而備受輿論批評。
在這種局面下，保障房開工建設(shè)的突飛猛進(jìn)和供應(yīng)分配的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢就會形成鮮明對比，也就必然造成保障房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度。
第二，現(xiàn)行的住房保障政策使供應(yīng)與需求不相匹配，從而遏制了保障需求的釋放。
普通商品住房是通過市場機(jī)制來使供應(yīng)與需求相匹配，而保障性住房的供應(yīng)與配售基本上排斥了市場機(jī)制，主要依賴行政手段進(jìn)行。
在缺乏相對完整的住房狀況數(shù)據(jù)的條件下，行政配置缺乏有效的機(jī)制和手段使住房需求與供應(yīng)相匹配。
具體而言，保障需求主要包括“誰需要”、“需要什么”、“能力如何”等問題。
首先，對于保障對象的認(rèn)知，我們現(xiàn)在只有一個不太精準(zhǔn)的框架，缺乏完整的圖景。
其次，對于保障對象的具體需求，目前尚缺乏有效的顯示機(jī)制。
比如說，對于一戶居住在中心城區(qū)的住房困難家庭，他們的偏好本來是位于城東區(qū)的兩房一廳，但由于搖號排序較靠后，只能選購位于城西區(qū)的兩房兩廳。
盡管房型增大了，但考慮到各種因素，這戶家庭選擇放棄。
在這個例子中，對住房保障的需求是真實存在的，但卻由于供應(yīng)不能與之匹配，且難以校正，需求于是被遏制。
這種事例并非個案。
再次，對于保障對象的真實支付能力，也缺乏健全的評估機(jī)制。
有不少家庭經(jīng)過申請、審核、搖號、選房等環(huán)節(jié)，最終卻選擇放棄，因為他們?nèi)狈ο鄳?yīng)的支付能力，也沒能獲得銀行貸款。
所以，在政策層面，要力爭全面掌握保障對象的信息，使行政配置資源的特性發(fā)揮出來，減少供應(yīng)與需求不相匹配的程度。
第三，在具體操作層面，也有一些原因在抑制著保障需求的釋放。
首先，住房保障機(jī)構(gòu)隊伍存在工作力量薄弱、專業(yè)人員少、能力不夠強等問題。
尤其在基層，大多數(shù)人員都是兼職做與住房保障相關(guān)的工作。
因而，即便住房保障需求充分釋放，現(xiàn)有的機(jī)構(gòu)隊伍也會成為一個瓶頸。
其次，保障房社區(qū)配套不夠完善，使得一部分保障對象做出了放棄選擇。
由于住房不僅僅是為了居住，還是一種生活，因而社區(qū)環(huán)境是重要的參考因素。
作為保障性住房重要載體的大型居住社區(qū)，目前仍處于培育期，許多配套設(shè)施還不夠完善，這也在一定程度上抑制了保障對象的選擇意愿。
再次，保障房租售價格不斷走高，使其與市場化商品住房相比的價格優(yōu)勢不明顯。
考慮到申請保障性住房的漫長過程，社區(qū)環(huán)境配套不夠完善，如果保障房的價格又沒有明顯優(yōu)勢，那么一部分人群的保障需求被遏制就很正常了。
總體而言，住房保障體系尚在不斷完善的進(jìn)程之中，既要正視問題，更要細(xì)致探究問題產(chǎn)生的原因，從而找到解決問題的突破口。
當(dāng)前的保障房沒有也不可能供過于求，是由于制度、政策和技術(shù)等層面的一些原因，使得保障性住房的建設(shè)速度快于供應(yīng)速度，使得保障需求沒有得到充分釋放。
著眼于住有所居的目標(biāo)，我們的住房保障工作還任重道遠(yuǎn)。