北京現(xiàn)房銷售管理嚴(yán)行一房一價(jià)

　　北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房現(xiàn)房銷售管理有關(guān)問題的通知》，要求從2016年12月30日起，開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

　　現(xiàn)房需一次性公開全部房源

　　《通知》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售前應(yīng)到所在區(qū)房管部門辦理現(xiàn)房銷售備案，同時(shí)規(guī)定開發(fā)企業(yè)要依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證所載明的房屋范圍申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案，同一證下未申請(qǐng)銷售的房屋，不得再次申請(qǐng)現(xiàn)房銷售備案。

　　開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售需要提交一房一價(jià)表、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等6項(xiàng)材料。

　　而且，開發(fā)企業(yè)在現(xiàn)房銷售備案后，應(yīng)在3日內(nèi)一次性公開銷售全部房源，要嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格。

　　《通知》還明確，符合現(xiàn)房銷售條件的，區(qū)房管部門應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成備案，同時(shí)，明確要求各區(qū)房管部門要嚴(yán)格做好現(xiàn)房銷售備案審查，加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)檢查。

　　房地產(chǎn)銷售管控將從嚴(yán)

　　實(shí)際上，2016上半年，北京現(xiàn)房銷售管控相對(duì)寬松。

　　“9·30”新政后，現(xiàn)房銷售已經(jīng)趨嚴(yán)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，現(xiàn)房銷售嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，銷售價(jià)格不得高于申報(bào)價(jià)格，此前的交易過程便按此規(guī)定執(zhí)行。

　　本次新規(guī)，主要在于現(xiàn)房項(xiàng)目在3日內(nèi)，需要一次性公開銷售全部房源，這就造成開發(fā)商在一定程度上無法捂盤。

　　“目前，開發(fā)商最為頭疼的并非不讓捂盤。而是嚴(yán)控期房、現(xiàn)房預(yù)售價(jià)格，部分高端項(xiàng)目無法推貨。今年，北京有不少價(jià)格超過15萬/平方米的項(xiàng)目至今沒有獲得預(yù)售許可證。”郭毅告訴記者。

　　日前， 市委副書記、代市長(zhǎng)蔡奇也在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以建立購租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。

　　種種跡象表明，在2016年末最后一天頒布如此新政，意味著2017年從期房到現(xiàn)房?jī)r(jià)格管控或?qū)②厙?yán)。

　　加緊出貨應(yīng)對(duì)融資收緊

　　伴隨著價(jià)格調(diào)控趨嚴(yán)，寬松一段時(shí)間的貨幣政策也將隨之收緊。

　　2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內(nèi)融資，房企前三季度公司債占比顯著上升，房企融資規(guī)模同比增幅較大。

　　隨著年末融資渠道的收緊，預(yù)計(jì)2017年房企融資環(huán)境將維持去年下半年的水平，融資成本的上升和大量債務(wù)的到期將會(huì)給房企帶來較大的壓力。

　　2016年10月，上交所、深交所出臺(tái)文件明確公司債發(fā)行門檻、發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為;證監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　調(diào)控之下，房企融資渠道收緊，房企公司債的發(fā)行規(guī)模急劇縮減。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)2017年房企公司債的發(fā)行在監(jiān)管政策的限制下將繼續(xù)維持去年下半年的發(fā)行水平，總體的融資規(guī)模相較于2016年的高增速趨于穩(wěn)定，但是房企合理的融資需求還是能得到滿足。

　　同時(shí)，大量債務(wù)將到期，2017年下半年起，房企資金鏈面臨較大壓力。

　　“開發(fā)商上規(guī)模，爭(zhēng)名次，還真不是為面子上好看。而是因?yàn)�，上了千億，才有能力進(jìn)行再生產(chǎn)，而再生產(chǎn)能力來自于自造血能力，自造血能力來自銷售額。對(duì)于房企而言，今年應(yīng)該是大規(guī)模出貨，以確�，F(xiàn)金流安全。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，沒有規(guī)模、周轉(zhuǎn)不動(dòng)的房企今年將面臨更大危機(jī)。

　　房貸利率優(yōu)惠收緊至九折

　　不僅房企資金層面將收緊，購房人買房也將面臨貸款政策性收緊。

　　有消息稱，有15家銀行北京分行簽署了一份公約，擬從2017年元旦起，對(duì)個(gè)人住房貸款利率實(shí)施不低于央行基準(zhǔn)利率0.9倍的政策。

　　而目前北京市場(chǎng)上個(gè)人首套房商貸的利率最低可至基準(zhǔn)利率的0.83倍。

　　貸款利率上調(diào)，直接影響的是購房者的購房成本。

　　以商業(yè)貸款300萬元、基準(zhǔn)利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計(jì)算：房貸利率8.5折優(yōu)惠時(shí)，利率為4.165%，月均還款14609元，還款總額525.9萬元;房貸利率9折優(yōu)惠時(shí)，利率為4.41%，月均還款15041元，還款總額541.5萬元。

　　相比較之下，利率折扣收窄0.5%，月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。

　　“根據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和政策，2017年的房貸肯定是趨于嚴(yán)格的，很有可能將收窄利率折扣。”郭毅表示。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也談道，由于最近兩個(gè)月銀行資金成本明顯增加，所以房貸折扣收窄是必然，“如果按照現(xiàn)在資金價(jià)格上行幅度，2017年一季度首套房貸利率執(zhí)行9折都困難，很可能恢復(fù)到2014年9.5折的狀況。畢竟，銀根寬松的時(shí)代已經(jīng)過去了。”

　　寬松了幾年的住宅、貨幣政策，為何突然收緊?

　　從事房地產(chǎn)多年的鴻坤集團(tuán)合伙人毛大慶表示，“這輪調(diào)控還真不是為了降房?jī)r(jià)。

　　主要因?yàn)?016年購房按揭貸款的總額占全社會(huì)貸款總額的42.7%，五六月份開始，居民的長(zhǎng)期存款變活期存款的金額創(chuàng)歷史高峰。

　　從任何一個(gè)角度來說，都不能再高了。”