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出售二手房交易注意事項
二手房買賣中,賣二手房有很多需要注意事項大家都清楚嗎?下面小編整理有關(guān)出售二手房的注意事項，希望對大家有所幫助!
首先，在房屋買賣合同簽訂前，買家需要注意以下事項：
1、核實產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人的身份信息;
2、到房產(chǎn)交易中心查詢待售房屋的情況，如房屋登記情況、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等。
這里還需注意的是，如果登記的所有權(quán)人不止一人的，那還應(yīng)注意其他產(chǎn)權(quán)人的售房意見，如委托他人操作的，應(yīng)當(dāng)要求對相應(yīng)的委托手續(xù)進(jìn)行公證;
3、待售房屋的房屋情況，是否存在采光、漏水等問題;
4、待售房屋的租賃情況，如果房屋已經(jīng)出租，則需要售房者提供承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明;
5、是否有其他實際使用人;
6、是否有工商注冊登記未滌除(商業(yè)房產(chǎn));
7、是否有未交清的水電費、物業(yè)費等費用;
8、需要繳付的稅費(稅費政策復(fù)雜且多變);
9、是否符合當(dāng)?shù)氐南拶徴?
10、房屋內(nèi)是否存在戶口。
其次，在簽訂房屋買賣合同時，還要注意以下事項：
一、準(zhǔn)備好所需的如下證明材料
1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;房產(chǎn)證原件;
2、未成年人的戶口簿或出生證明;
3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。
二、看清楚合同中的約定內(nèi)容
以上海為例，上海在辦理房產(chǎn)過戶的過程中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》系上海市住房保障和房屋管理局制定，上海市工商行政管理局監(jiān)制的合同文本，
但其中也有很多地方需要填寫，須仔細(xì)閱讀，尤其注意以下幾點(如果正文寫得不夠全面，可在補充條款中加以說明)：
1、房款的金額是否寫清楚?
2、付款方式如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?盡量等房屋過戶登記并完成交付后再支付全款，以保障最終取得房屋產(chǎn)權(quán)。
特別需要注意的是，在簽訂合同時，多數(shù)買賣雙方會在合同中約定過戶當(dāng)日支付一筆購房款，對此筆購房款的支付時間(過戶手續(xù)辦理前，還是辦理后)應(yīng)當(dāng)明確。
3、買賣雙方何時過戶及交房?交房時還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房屋一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單)。
4、違約責(zé)任是否約定明確、違約金的數(shù)額是否約定清楚，在此建議買家在合同中詳細(xì)約定對方逾期過戶或者交付的違約責(zé)任。
5、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買賣合同當(dāng)中。
在合同簽訂時盡量小心謹(jǐn)慎，做到如上事宜，才有可能規(guī)避不應(yīng)有的交易風(fēng)險，進(jìn)而順利完成交易。
出售二手房交易注意事項【2】
1、開發(fā)商公示的是預(yù)售證的復(fù)印件，我如何判斷他的真?zhèn)?/p>
2、公寓房現(xiàn)在可以投資嗎?
1、可以去高新區(qū)房管局進(jìn)行查詢。
預(yù)售證主要表現(xiàn)在：1、需要購買房屋所取得的證件，顯示樓號，代表產(chǎn)權(quán)。
2、土地使用年限(公寓還是普通住宅)。
3、物業(yè)管理方案(物業(yè)價格)。
2、如果在限購區(qū)，自己又被限購了，那只能買商業(yè)住房進(jìn)行投資，就目前市場情況下建議公寓投資需謹(jǐn)慎。
單位有套集資房，98年的，是出租好還是出售好?
98年的房子，房齡老，短時間內(nèi)有貶值的預(yù)期，再等等就不能貸款，需要一次性付款，建議賣掉，選擇一套位置更好，房齡年輕，地鐵房或?qū)W區(qū)房。
沙口路二環(huán)支路的摩爾花園小區(qū)二手地下車庫28萬，沒有產(chǎn)權(quán)，就是因為比較緊缺才那么貴，地面上也可以停，可以買嗎?
在這個區(qū)域這樣的價格稍微貴了。
二手房交易注意事項和稅費有哪些?
注意事項：
1、核實產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實，確認(rèn)無誤即可。
有沒有抵押、有沒有查封，土地權(quán)籍如何
2、核實房屋狀況：在看房的時候從以下幾個方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。
這些情況的核實，有利于你控制好交易的實際成本和風(fēng)險。
對方戶口是否遷出
3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時間給首付款、過戶、交房、給余款幾大步驟。
這幾個步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費、水電煤氣費。
4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。
1、契稅。
對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。
對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
一般情況下，首次購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上2%
2、增值稅。
增值稅(賣方支付)征收稅率為5.5%。
個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免征增值。
3、個稅。
個稅(賣方支付)鄭州市個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率標(biāo)準(zhǔn)為：普通住房全額的1%或差額的20%，對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。
4、印花稅(買賣雙方各0.05%)。
印花稅是針對合同或者具有合同性質(zhì)的憑證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。
5、土地增值稅。
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納或辦理核實手續(xù)后由登記中心代征。
對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
出售二手房交易注意事項【3】
一、二手房買賣應(yīng)注意的事項：
(一)簽合同時需看到的東西：
1、房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證正本。
(房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。)
(房地產(chǎn)交易中心查驗房屋的權(quán)屬登記情況。)
2、產(chǎn)權(quán)證所有人及其共有人(配偶)身份證、戶口、婚姻證明復(fù)印件。
3、賣方身份證及戶口薄。
4、如賣方非產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人，則產(chǎn)權(quán)證權(quán)屬人需出具書面格式的委托書。
5、原契稅完稅證明。
6、原購房發(fā)票(復(fù)印件)、原購房合同、由房屋土地測繪部門提供的房屋勘丈表、房屋平面圖和房屋地籍圖。
7、水、電、煤結(jié)清帳單。
(上個月)
8、交房日上月的有線電視費收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。
(二)《房屋買賣合同》上需注明事項：
1、買賣合同已簽訂，買方首期款也已支付業(yè)主后，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中出現(xiàn)任何非買方責(zé)任問題致使產(chǎn)權(quán)無法順利過戶時，業(yè)主需全額退還賣方訂金及首付款，并賠償。
(款清后必須拿到房產(chǎn)證和土地證。
2、賣方必須保證產(chǎn)權(quán)證的真實性，若產(chǎn)權(quán)證不被房地產(chǎn)管理部門認(rèn)可(真實性)，賣方全額退還房價總額。
3、房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局需與產(chǎn)權(quán)證一致，如有不同，賣方必須補償差價。
4、屋內(nèi)設(shè)施陳列清楚(包括門窗、地板等)以及確保沒有缺陷。
如有缺陷，由賣方補償。
5、有無抵押、共有人是否同意出售;
6、產(chǎn)權(quán)人書面委托書附買賣合同。
7、付款方式流程做出明確、具體的約定。
并注明，如因非個人原因而引起的任何付款上的拖延，買方可免除責(zé)任。
8、寫明交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費用;及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費、維修基金等相關(guān)費用。
9、房價是否包含了燃?xì)庠O(shè)施費?房價是否包含了維修基金余額?
10、賣主需在交房日前將其戶口遷出。
11、如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失。
12、違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時即視為違約，違約金、定金、賠償金的計算與給付。
產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);
13、寫明合同生效、中止、終止或解除條款;
14、在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
另外，補充一些條款時，一定要落實在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
15、貸款是到我手上的，由我來支付給賣方。
二、二手房交易應(yīng)該注意的風(fēng)險
(一)來自交易主體方面的風(fēng)險
即買賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格、具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)，作為買受方的個人,支付能力不強或不誠實履約，出賣人不能得到全部房款。
(二)來自交易房屋的風(fēng)險
主要有:
1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列人拆遷范圍;
2、房屋權(quán)屬存有爭議;
3、房屋為共有出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意
4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;
5、房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;
6、已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會形成新的住房困難的;
7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;
8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
(三)來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險
房屋屬于不動產(chǎn)范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)的交易規(guī)則。
房屋產(chǎn)權(quán)極相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。
出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動的法律效果而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關(guān)才予以登記。
因此，若手續(xù)不全或交易違法，權(quán)屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。
(四)來自房屋評估方面的風(fēng)險
二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估。
在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低，偏離房屋的市場價值。
(五)來自二手房交易合同方面的風(fēng)險
主要為交易合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。
針對以上可能出現(xiàn)的風(fēng)險，可從以下兒方面人手加以防范:
1、交易雙方應(yīng)對對方的資格進(jìn)行必要的審查和判斷。
作為買受人，可要求出賣人提供房屋的權(quán)屬證明文件、身份證明以及其他證件，并到登記機關(guān)查驗房屋的權(quán)屬登記情況，判定擬購買房屋的可買性和安全性;作為出賣人，
可要求買受入提供身份證明、工作證明、收人證明等材料，以便對其資信能力作出評判。
2、作為出賣人，應(yīng)對買受人的支付能力等相關(guān)情況有一個基本的了解和判斷。
作為買受人，則應(yīng)對一擬購買的房屋進(jìn)行實地考察，詳細(xì)了解房屋的基本情況(如地點、戶型、結(jié)構(gòu)、價位、朝向、裝修情況、共有情況、出租情況、抵押情況、房屋用途等)、
房屋的市政配套情況、物業(yè)管理情況、房屋所在地區(qū)周邊環(huán)境，從而對擬購買的房屋有一個全面的了解。
3、在交易過程中，交易雙方應(yīng)首先委托信譽良好的、具有房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書的機構(gòu)對房屋價格進(jìn)行評估，以避免評估價偏高或偏低;
4、雙方簽訂書面房屋買賣合同時，應(yīng)盡可能地在合同中詳盡地約定雙方的權(quán)利義務(wù)，針對可能出現(xiàn)的情況約定相應(yīng)的處理對策，尤其是要明確違約的法律責(zé)任。
一份完善的合同將有助一于減少許多不必要的紛爭，從而有利于保證交易目的順利實現(xiàn)。
三、買二手房如何預(yù)防冒名頂替
一般來說，冒名頂替出售他人的房產(chǎn)有以下幾種情況：
1、將承租房出售
先將房屋從產(chǎn)權(quán)人手上租賃下來，然后偽造房東的身份證以及房產(chǎn)證，再到中介處掛牌將房屋出售。
2、與房東有特定關(guān)系，冒用房東的名義出售
由于與房東有一定的關(guān)系，比如親戚關(guān)系或朋友關(guān)系，將房東的身份證和房產(chǎn)證騙到手，再冒用房東的名義將房子賣掉。
3、利用委托公證，以房東代理人的名義出售
先找一個與房東外貌相似的人，再持房東的身份證(者干脆持假身份證)到公證處辦理委托公證，以房東名義委托自己將房子賣掉。
當(dāng)然，不管哪種方式都會經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心的審核，但是，交易中心工作人員對交易資料的審核一般很難進(jìn)行實質(zhì)審核而只能進(jìn)行形式審核。
比如，交易中心很難去判斷賣方身份證以及公證委托書的真假，而只能判斷材料是否齊備、材料表面是否有明顯漏洞。
因此，買方對賣方真實身份的審查不能寄希望于交易中心。
買方應(yīng)通過以下幾個途徑對賣方身份進(jìn)行審查：
1、對產(chǎn)權(quán)人的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查
對賣方親自簽訂合同并辦理過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦矙C關(guān)調(diào)查產(chǎn)權(quán)人的戶籍情況。
公安機關(guān)的戶籍基本信息上都會有相應(yīng)的照片，這個照片與身份證上的照片是一致的，因此應(yīng)當(dāng)查清楚以便與賣方進(jìn)行比對。
2、對委托公證書進(jìn)行調(diào)查
如果涉及到委托公證書的，應(yīng)當(dāng)?shù)焦C機關(guān)調(diào)查公證書的真實性以當(dāng)事人身份的真實性，以防止公證書被偽造或無效。
3、對代理人的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查
代理人持委托公證書辦理交易手續(xù)的，除了調(diào)查公證書的真實性，還要確保委托公證書上指定的代理人與辦理交易手續(xù)的是同一個人。
因此還應(yīng)當(dāng)核實代理人的身份。
除此之外，還應(yīng)當(dāng)注意，房款應(yīng)當(dāng)盡量從自己的銀行卡號匯入產(chǎn)權(quán)人的銀行賬號，而盡量不要以現(xiàn)金交付，或者匯入代理人的銀行卡號。
四、二手房屋買賣，謹(jǐn)防戶口問題
人們在買賣二手房時，往往將談判的重點集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。
但卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題：戶口。
在司法實踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋買賣糾紛有逐年上升的趨勢。
其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：買賣雙方經(jīng)過談判后，賣方將房屋過戶到了買方的名下，買方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。
但在不久之后，買方在辦理落戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致買方的戶口無法遷入。
更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。
如此一來，購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。
如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會更糟。
買方花費巨資買來的房子只能看，不能住，無疑成了“鏡中花、水中月”。
如果想搬進(jìn)購買的房屋，花費在訴訟上的財力和精力又將無法避免。
房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。
由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。
而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。
比如，賣給買方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。
相應(yīng)地，買方的戶口也就無法遷入。
在實際二手房買賣過程中，購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢?
第一，預(yù)先調(diào)查核實。
在簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實。
有的出售方承諾有戶口，但仍應(yīng)到派出所核實。
這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。
委托中介代為核實的，應(yīng)要求中介機構(gòu)出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的疏忽或欺騙行為。
第二，在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。
五、 如何簽訂房產(chǎn)中介居間合同
賣房方和購房方通過中介公司介紹，達(dá)成購買意向的，中介公司均會在《房屋買賣合同》簽訂前，要求雙方先行簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》或類似協(xié)議。
簽訂這類協(xié)議的主要目的，在交易條件尚未完全達(dá)成一致或尚不具備簽訂正式合同的全部條件時，由其中一方(通常是買受方)先行提出大致的交易條件。
若對方能夠接受并簽署，則視為雙方對交易條件基本達(dá)成一致。
在約定期限或條件具備時，雙方即按照約定簽訂合同。
律師建議，簽訂房產(chǎn)中介舉薦合同時，注意以下問題：
首先，購房人先要了解中介人員的信息，如經(jīng)營范圍、執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名及證號等。
如果購房者在直接到中介公司進(jìn)行洽談的過程中，發(fā)現(xiàn)中介公司未經(jīng)備案、注冊登記或執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人證號名不副實，應(yīng)立即停止交易，向有關(guān)部門核實、舉報法。
其次，在合同中明晰中介費用所包含的項目，中介除了收取合同約定的中介服務(wù)費外，其余的所謂墊資費、看房費、跑腿費等等都屬于 “ 黑收費 ”。
其三，在合同中明晰中介費的支付條件。
原則上是在中介公司促成雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時支付，但鑒于房屋交易過程中環(huán)節(jié)較多，可以將中介經(jīng)紀(jì)費的支付與工作進(jìn)度相結(jié)合，做到哪一步就付哪一步的中介經(jīng)紀(jì)費。
注意居間合同要求一次性支付中介費用或只介紹買、賣雙方認(rèn)識就全額收取中介服務(wù)費。
其四，要格外留心定金、訂金，預(yù)付款，違約金條款。
如果是對方提供的為格式合同，那么，在簽訂合同前，最好請專業(yè)律師把關(guān)，修改、刪除合同中對己不利的“ 霸王條款 ”，增加自身需要的條款，以達(dá)到利益平衡，降低糾紛、損失發(fā)生。
其五，買賣過程中各期支付金額、期限及方式等;稅收、相關(guān)費用等的承擔(dān)及各類更名手續(xù)的辦理及費用承擔(dān);該房屋內(nèi)是否存在未遷出戶口及遷出期限等各項內(nèi)容均應(yīng)做出明確、詳細(xì)的約定。
另外，若涉及車位問題，也需由雙方進(jìn)行明確約定。
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