毛概的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查報(bào)告范文
當(dāng)然房地產(chǎn)問(wèn)題一 直都是近幾年的熱點(diǎn)話題。 當(dāng)今， 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法， 幾乎是個(gè) “萬(wàn)花筒” 。 宏觀決策者、地方政府、開(kāi)發(fā)商企業(yè)、行業(yè)主管、投資投機(jī)者、低收入百姓及各 種媒體，對(duì)過(guò)去和當(dāng)下的房?jī)r(jià)與房?jī)r(jià)政策，眾說(shuō)紛紜，公婆說(shuō)理各有一套。過(guò)去 不一樣，現(xiàn)在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求” ，一邊是低收 入百姓拼命感嘆房?jī)r(jià)太高， “一套房子消滅一個(gè)中產(chǎn)者的一生消費(fèi)” ;一邊在查囤 地、增加土地供應(yīng)，一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王” ，等等。當(dāng)2會(huì)召開(kāi)期間，中 央和地方推出一些針對(duì)性措施，更是使得房地產(chǎn)問(wèn)題成熱點(diǎn)問(wèn)題的榜首。房?jī)r(jià)問(wèn) 題從沒(méi)有像今年這樣備受關(guān)注，在各大網(wǎng)站的2會(huì)民意調(diào)查中， “住房問(wèn)題”也都 位居前列。 我們是社會(huì)主義國(guó)家，走的社會(huì)主義市場(chǎng)路線，在市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的情況下， 當(dāng)然少不了國(guó)家的宏觀調(diào)控。對(duì)于目前房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)，房?jī)r(jià)飆漲。國(guó)家也終于 也順應(yīng)民心，出臺(tái)了一些政策。對(duì)于如何評(píng)價(jià)這些政策的效果，還需要從原因和 效果說(shuō)起。
一、當(dāng)前房?jī)r(jià)是高了還是低了? 當(dāng)前房?jī)r(jià)是高了還是低了?
前房?jī)r(jià)是高還是低的問(wèn)題，一直是媒體爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。今天專家說(shuō) ，目前 房?jī)r(jià)走勢(shì)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn);明天專家又說(shuō)，房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲。鑒于這種現(xiàn)狀， 我們進(jìn)行了一項(xiàng)調(diào)查。 首先我們走訪調(diào)查了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。除了個(gè)別開(kāi)發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)還有一 定降價(jià)空間以外，開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)已經(jīng)不能再降價(jià)了，否則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 商都將破產(chǎn)。接著，我們問(wèn)卷調(diào)查了民眾，民眾最普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，近十年，房 價(jià)有的地方上漲了好多倍，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不大幅度下降，他們很難買房。 開(kāi)發(fā)商和民眾作為一筆交易的買賣雙方，調(diào)查結(jié)果可能有失偏頗，所以，我 們專門對(duì)政府部門進(jìn)行了走訪調(diào)查。政府部門的答案總結(jié)起來(lái)主要是，政府不能 干預(yù)市場(chǎng)行為，房?jī)r(jià)是高是低，應(yīng)該市場(chǎng)說(shuō)了算。至于民眾反映買不起房，原因
是多方面的，每年開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房只可以解決千分之一的貧困家庭。 根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，我們得出的結(jié)論，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，高房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重的影 響了百姓的生活，造成了貧富差距的加大。
二、高房?jī)r(jià)的元兇究竟是誰(shuí)?是土地財(cái)政?房地產(chǎn) GDP?城市 高房?jī)r(jià)的元兇究竟是誰(shuí)?是土地財(cái)政? 擴(kuò)張的巨大需求推動(dòng)?還是“綁架” 府和銀行的地產(chǎn)商? 擴(kuò)張的巨大需求推動(dòng)?還是“綁架”政府和銀行的地產(chǎn)商?
1、政策刺激
為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)樓市回暖，我國(guó)政府從 2008 年年底開(kāi)始先后出 臺(tái)了購(gòu)買首套房可享受首付兩成和房貸 7 折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從 5 年縮為 2 年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策 加上開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首 輪以剛需為主力的購(gòu)房熱潮，讓樓市迅速?gòu)暮瑥?fù)蘇并回暖。樓市復(fù)蘇的現(xiàn)實(shí)重 建了人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始買地、開(kāi)工建房。同時(shí)，銀行信貸額 迅速增加，通貨預(yù)期也頻頻出現(xiàn)，投資者們又開(kāi)始一步步進(jìn)入樓市，使得我國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，并出現(xiàn)超出預(yù)期的爆發(fā)式增長(zhǎng)。
2、地價(jià)拉動(dòng)
突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。2009 年地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn) 生。就在 2009 年 12 月，中建國(guó)際聯(lián)合保利分別以
17.2 億、
14.7 億、
16.1 億的 價(jià)格包攬奧體公園南區(qū) 3 號(hào)地、4 號(hào)地、5 號(hào)地;”在拿地的過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越 激烈，拍賣現(xiàn)場(chǎng)緊張的舉牌，使得價(jià)格以每 3 分鐘上億元的驚人速度攀升，地價(jià) 高漲的結(jié)果就是房?jī)r(jià)上漲。
3、營(yíng)銷策略的運(yùn)用和改變
在樓市回暖的情況下，開(kāi)發(fā)商更是抓住機(jī)遇，運(yùn)用各種營(yíng)銷策略，為房?jī)r(jià) 的飆升添上最后一份熱量。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，開(kāi)發(fā)商面對(duì)突然涌現(xiàn)出如
此多的購(gòu)房者，營(yíng)銷策略也發(fā)生了改變，由最初的降價(jià)促銷變?yōu)殇N控，即減少供 應(yīng)套數(shù)，拉長(zhǎng)供應(yīng)期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。結(jié)果就是在爆發(fā)性購(gòu)買 面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的局面，推動(dòng)房?jī)r(jià)一步步登 上云霄。 在上述三大因素的刺激和推動(dòng)下，一直處于觀望狀態(tài)的投資者和消費(fèi)者，把壓抑 很久的需求一下子釋放出來(lái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在 20xx 年呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長(zhǎng)。
三、20xx 年控制房?jī)r(jià)政策
20xx 年 4 月 14 日，中國(guó)國(guó)務(wù)院總理溫主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究 部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策。具體是：一是抑制不合理住房需求。實(shí) 一是抑制不合理住房需求。 一是抑制不合理住房需求 行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié) 個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。其中，規(guī)定差別化住房信貸政策如下：
1、對(duì)購(gòu) 買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低 于 30\%;
2、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50\%，貸款 利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍;
3、對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提 高首付款比例和利率水平。二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增 二是增加住房有效供給。 二是增加住房有效供給 加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房 供應(yīng)。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套 型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70\%。加快普通商品住房項(xiàng) 目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè) 三是加快保障性安居工程建設(shè)。確保完成 20xx 年 三是加快保障性安居工程建設(shè) 建設(shè)保障性住房 300 萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū) 280 萬(wàn)套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共 租賃住房。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，我們可以看到樓市調(diào)控開(kāi)始明顯發(fā)生作用， 新政出臺(tái)近一個(gè)月的 時(shí)間內(nèi)，北京商品住宅成交量開(kāi)始銳減。然而，20xx 年的政策 最后的效果卻不盡如人意。其實(shí)，這個(gè)政策是雙刃劍，一方面， 通過(guò)嚴(yán)控土地，打擊炒地，讓開(kāi)發(fā)商不要都擠到土地市場(chǎng)，不哄 抬房?jī)r(jià)， 從而少產(chǎn)生地王及高地價(jià)。 另一方面， 開(kāi)發(fā)商拿地少了， 市場(chǎng)上供應(yīng)的房子也會(huì)少，這樣，一段時(shí)間后會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲。
年房?jī)r(jià)政策效果不明顯，
四、針對(duì) 20xx 年房?jī)r(jià)政策效果不明顯，2011 年政府在上海和重 慶進(jìn)行了了試點(diǎn)新政策，也就是“國(guó)八條” 慶進(jìn)行了了試點(diǎn)新政策，也就是“國(guó)八條”。
一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任
地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)發(fā) 10 號(hào)文件及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制 在合理水平。
二 、 加大保障性安居工程建設(shè)力度 2011 年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬(wàn)套。
要努力增加公共租賃住房供應(yīng)。要研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建 一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營(yíng)，或由政府回購(gòu)。 相關(guān)稅收政策， 相關(guān)稅收政策 ， 加強(qiáng)稅收征管。
三 、調(diào)整完善
調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征 管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn) 行土地增值稅清算和稽查。 加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征 管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè) 人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 四 、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60\%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍。
五 、 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)
真落實(shí)保障性住房、 棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建 設(shè)用地供應(yīng)總量的 70\%的要求。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到 25\%以上的(不含土地價(jià)款) ，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地 及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
六 、合理引導(dǎo)住房需求 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定 和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。 制 七 、 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)國(guó)務(wù)院有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)城市政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督 八 、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) 新聞媒體要對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住和檢查。
房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民從國(guó)情 出發(fā)理性消費(fèi)， 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)提 供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負(fù)責(zé)任的猜測(cè)、評(píng)論誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期。對(duì)制 造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。
2011年1月26日國(guó)務(wù)院公布八條最新樓市調(diào)控政策， “新國(guó)八條”使得第三次調(diào)控最終浮出水面，其中房貸方面，二套房貸首 付提至六成，限購(gòu)令也推向了全國(guó)執(zhí)行，可謂最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控 政策 。其實(shí)這個(gè)政策對(duì)二手房的影響不定，這樣只會(huì)減少二手 房的流通房源，導(dǎo)致別人沒(méi)法出手，反而說(shuō)不定怎樣，對(duì)新房的 影響現(xiàn)在還不明朗，現(xiàn)在的房市基本上已經(jīng)到了剛需接盤的時(shí) 候，炒房現(xiàn)在已經(jīng)劃不來(lái)了，當(dāng)初人家都是零首付用銀行的錢來(lái) 炒的，富得早就富了。其實(shí)就像去年的限購(gòu)令，真的就降了房?jī)r(jià) 了么，反而很多房子賣出了比銀行估價(jià)還高的價(jià)格，為什么呢， 就是因?yàn)槎址吭创罅繙p少，很多人覺(jué)得自己賣了也買不回來(lái)， 至于所謂的房產(chǎn)稅么，早就有人說(shuō)了，你加1\%的房產(chǎn)稅我就加5\% 的租金咯，所以其實(shí)政策和市場(chǎng)到底做什么樣的反應(yīng)根本不定， 只是說(shuō)這些政策增加了多套房的持有成本， 但是中國(guó)有這么多人 有這么大的剛需，才是主要的問(wèn)題，我覺(jué)得這些政策影響最大的 是有一種家庭，就是那種不是大富，生活過(guò)得去，但是為了孩子 考慮， 或者為了使自己手上的資產(chǎn)保值而購(gòu)買二套房的那種影響 最大。
五、總的來(lái)說(shuō)
我認(rèn)為政府出臺(tái)的一系列政策對(duì)壓制房?jī)r(jià)， 打擊房地產(chǎn)過(guò)度 投機(jī)有一定作用。但要治本，或徹底控制，可能還沒(méi)達(dá)到如此高 的境界。但政策有沒(méi)有效不是一個(gè)單獨(dú)的問(wèn)題，還要看能不能實(shí) 施。政策好實(shí)施不了也是白搭。政 策方向正確，關(guān)鍵還是執(zhí)行。 永遠(yuǎn)都會(huì)有新政策出臺(tái)，值得購(gòu)房者關(guān)注的是：一是政策執(zhí) 行的可行度;二是政策的執(zhí)行時(shí)間;三是政策的執(zhí)行力。到目前 為止出臺(tái)的所有政策，一旦地方政府具體執(zhí)行時(shí)，上述三個(gè)關(guān)注 點(diǎn)都沒(méi)有真正做到; 實(shí)際上，即使是限購(gòu)政策執(zhí)行當(dāng)中，排隊(duì)買房者還是大有人 在。眾多周知的權(quán)力資源、醫(yī)療資源和教育資源的存在，這里從 來(lái)不缺少購(gòu)房者; 都說(shuō)租房比買房合適，為何還有那么多人買房呢?很簡(jiǎn)單， 租房比買房合適是針對(duì)買不起房的窮人的;對(duì)于富人來(lái)說(shuō)，買房 永遠(yuǎn)比租房合適，因?yàn)榉孔邮墙陙?lái)回報(bào)最豐厚的投資品，是富 人抽取窮人財(cái)富的抽水機(jī)。租房比買房合適，那是忽悠大眾的。 富人買房賺了錢，不會(huì)用喇叭向大眾高喊我發(fā)財(cái)了; 關(guān)于房產(chǎn)稅的征收有兩個(gè)觀點(diǎn)： 一是房產(chǎn)稅的征收能在12五期 間出臺(tái)就不錯(cuò)了， 強(qiáng)盜分贓很容易， 重要的是每個(gè)人分多少份額，
這個(gè)需要時(shí)間來(lái)爭(zhēng)論;二是不要對(duì)房產(chǎn)稅期待太高，任何一種稅 在不公平的體制下都是一種瓜分，強(qiáng)勢(shì)對(duì)弱勢(shì)的財(cái)富占有; 最后保障住房能夠抑制高房?jī)r(jià)嗎?當(dāng)一個(gè)蛋糕的大小是固定 的，然后分成兩塊：一快是商品房;一塊是保障住房。如今商品 房那塊小了， 保障住房那塊大了。 按照道理享受保障房的人多了， 商品房應(yīng)該無(wú)人問(wèn)津。
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