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全面提高物業(yè)管理水平芻議
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)，下面小編給大家整理了一篇關(guān)于全面提高物業(yè)管理水平的論文，大家一起來(lái)看看吧。
“物業(yè)管理”這個(gè)詞匯，往往簡(jiǎn)單地被理解為對(duì)樓宇及設(shè)備的管理，或者是履行過(guò)去房管所的任務(wù)，或者是承擔(dān)保安、清潔及工程維修等方面工作，這是一種片面的認(rèn)識(shí)。
一、準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的含義
所謂管理，即使適應(yīng)組織外部環(huán)境和內(nèi)部條件的變化，有效地配置和利用可得到的有限的資源，進(jìn)行整合，以實(shí)現(xiàn)本組織既定目標(biāo)的動(dòng)態(tài)的創(chuàng)造性活動(dòng)。
設(shè)備維護(hù)、質(zhì)量控制是管理，成本預(yù)算、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售是管理，審時(shí)度勢(shì)、制定戰(zhàn)略是管理，環(huán)境保護(hù)、社會(huì)發(fā)展同樣也是管理。一切社會(huì)事務(wù)的實(shí)現(xiàn)均要通過(guò)管理，一切策略意圖、決策過(guò)程、決策實(shí)施均是管理過(guò)程。
有學(xué)者論斷，物業(yè)管理企業(yè)的興衰，取決于三分技術(shù)，七分管理，這便是管理對(duì)生產(chǎn)力作用的一個(gè)側(cè)面的描繪。管理可以作為生產(chǎn)力發(fā)展力水平的標(biāo)志。管理是決定機(jī)制是否有效、人員配置是否合理、物業(yè)管理水平高與低的重要因素之一。過(guò)去，房管所的工作拖拉、效率低下，可以歸結(jié)為主要由于管理落后。任何體制只有通過(guò)管理，才能運(yùn)轉(zhuǎn);任何機(jī)制只有通過(guò)管理，才能實(shí)現(xiàn)。所謂事在人為，可以理解為;成也管理，敗也管理。
資源配置和技術(shù)水平造成的劣勢(shì)，通過(guò)適當(dāng)?shù)墓芾砜梢詳[脫劣勢(shì)，重組優(yōu)勢(shì);沒(méi)有適當(dāng)?shù)墓芾�，任何�?yōu)勢(shì)都很容易喪失，轉(zhuǎn)化為劣勢(shì)。同樣的技術(shù)裝備及人員，在不同管理方式中，今顯現(xiàn)出不同的技術(shù)水平、不同的工作動(dòng)力。人員上崗與培訓(xùn)、用品配置與使用、行為程序與規(guī)范等，只有納入管理才能進(jìn)行;科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的組織體制，只有通過(guò)管理方可實(shí)現(xiàn)。包含管理的整合群體，才能形成第一生產(chǎn)力。人是管理的主體，管理人的行為。
二、管理的內(nèi)涵和理念決定管理方式
不同的管理只能由不同素質(zhì)的人來(lái)實(shí)現(xiàn)，適當(dāng)?shù)墓芾硇枰刭|(zhì)適當(dāng)?shù)娜藖?lái)操作。科學(xué)化、規(guī)范化、法制化的組織體制的建立和運(yùn)行，不同于單一性、封閉性、作坊式的管理;現(xiàn)代物業(yè)管理，不同于傳統(tǒng)房管所的管理。
物業(yè)管理方式的變化，激發(fā)物業(yè)管理內(nèi)涵的變化;物業(yè)管理內(nèi)涵的變化，決定物業(yè)管理理念的變化。管理的內(nèi)涵和理念與管理方式的關(guān)系，類(lèi)似于行業(yè)政策措施的企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度的關(guān)系——行業(yè)政策決定企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展為行業(yè)政策服務(wù)，企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度的落實(shí)使行業(yè)政策穩(wěn)固，保證行業(yè)政策實(shí)現(xiàn);管理的內(nèi)涵和理念決定管理方式，管理方式為管理的內(nèi)涵和理念服務(wù)，管理方式使管理的內(nèi)涵和理念穩(wěn)固，保證管理內(nèi)涵和理念的延伸和進(jìn)步。
三、物業(yè)管理是系統(tǒng)工程
物業(yè)管理涉及公安、消防、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)、環(huán)境、能源等等各個(gè)行業(yè)，領(lǐng)域十分廣闊，相互交往空前密切。幾乎一切物業(yè)管理活動(dòng)都能形成系統(tǒng)。
物業(yè)管理中一種工作內(nèi)容的突破(如互聯(lián)網(wǎng)寬帶入戶(hù))，會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理中其他相關(guān)工作的發(fā)展，這是管理所覆蓋內(nèi)容全面發(fā)展的規(guī)律。物業(yè)管理所涉及的其他任何一個(gè)行業(yè)或部門(mén)在管理科學(xué)和技術(shù)方面的突破，必將會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理工作的服務(wù)和管理內(nèi)容的豐富，并對(duì)物業(yè)管理提出更高要求。這是管理的外溢效應(yīng)。一個(gè)管理過(guò)程的總體改進(jìn)和提高，不是由過(guò)程中強(qiáng)大的環(huán)境決定的，而是由過(guò)程中最薄弱的環(huán)節(jié)決定，這是管理的管道效應(yīng)。
目前，一些國(guó)有物業(yè)企業(yè)的體系構(gòu)架基礎(chǔ)、領(lǐng)導(dǎo)動(dòng)作模式，仍受過(guò)去房管所思維方式的影響，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制的痕跡遠(yuǎn)未清除，鏈條式思維方式的表現(xiàn)，比比皆是。這種構(gòu)架和運(yùn)作在一部分物業(yè)管理企業(yè)中勢(shì)必造成機(jī)構(gòu)臃腫、人浮于事、辦事拖拉、不思進(jìn)取及服務(wù)意識(shí)欠缺等問(wèn)題，這將嚴(yán)重阻礙物業(yè)管理行業(yè)管理水平的整體提升。人們對(duì)居住及辦公環(huán)境不斷增長(zhǎng)的需求，決定了物業(yè)管理要系統(tǒng)化、規(guī)范化、科學(xué)化和法制化，只要建立和形成滿(mǎn)足客戶(hù)各種需求的管理和服務(wù)體系，并不斷更新和完善，才能適應(yīng)這個(gè)需求。
上述物業(yè)管理局部范圍的不良現(xiàn)象，是鏈條式思維方式和現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)理念的矛盾。我們應(yīng)該從這種現(xiàn)象中領(lǐng)悟：解決這種新舊物業(yè)管理模式之間的矛盾，只能用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)和方法。許多在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下曾經(jīng)長(zhǎng)期使用甚至獲益匪淺的觀點(diǎn)和方法，已經(jīng)到了深思痛改的時(shí)候了。清醒地認(rèn)識(shí)現(xiàn)代物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)模式是系統(tǒng)工程，才能正確地把握和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
四、全面提高管理體系的有效性、科學(xué)性和可操作性
體系的建立是管理，體系的運(yùn)行是管理;制訂規(guī)章制度是管理，執(zhí)行規(guī)章制度也是管理;管理體系運(yùn)行中的監(jiān)督和糾正還是管理。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是至今人類(lèi)勞動(dòng)規(guī)模最宏大、勞動(dòng)化分工最精細(xì)、勞動(dòng)節(jié)奏最快、勞動(dòng)效率最高的社會(huì)組織形態(tài)，因此要求自覺(jué)、完整、嚴(yán)密、高效的管理體系與之匹配。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的要求是人類(lèi)發(fā)展以來(lái)最高最嚴(yán)的，管理在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的作用也是最關(guān)鍵、最重要的。
物業(yè)管理各個(gè)落后方面和不盡人意之處均和管理落后有關(guān)，一切成功和失敗均可歸結(jié)為管理的失敗。舊的管理形式和服務(wù)意識(shí)，直接影響企業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的融合;舊的質(zhì)量管理體系和舊的獎(jiǎng)懲制度，直接影響人們的工作熱情轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。我們常說(shuō)尊重知識(shí)、尊重人才，只有自覺(jué)管理、善于管理才能做到尊重知識(shí)、尊重人才;不善于管理、不自覺(jué)管理，只能埋沒(méi)知識(shí)、浪費(fèi)人才。
我們憧憬物業(yè)管理行業(yè)能在第三產(chǎn)業(yè)中占有顯著地位，能成為令人向往的職業(yè)。只有物業(yè)管理企業(yè)整體提高物業(yè)管理水平，整體提高從業(yè)人員的素質(zhì)，整體提高全員的服務(wù)意識(shí)，才能圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，否則很容易在某些范圍偏離目標(biāo)，或者干成什么樣就算什么樣。目前管理水平低下的最突出的表現(xiàn)是物業(yè)管理行業(yè)中有許多人對(duì)管理不自覺(jué)，不知道什么是服務(wù)，不知道自己在管理。許多人在進(jìn)行盲目的管理，許多人在進(jìn)行習(xí)慣的管理，許多人還自覺(jué)不自覺(jué)地實(shí)行過(guò)去房管所式的管理。
營(yíng)養(yǎng)學(xué)家談及人體對(duì)營(yíng)養(yǎng)的吸收時(shí)，提出一條名曰：“木桶原理”的理論，即人體同時(shí)需要多種營(yíng)養(yǎng)，并且按一定比例攝入各種營(yíng)養(yǎng)，保證最低供應(yīng)量。人體對(duì)其他各種營(yíng)養(yǎng)的攝入，即按最低供應(yīng)量進(jìn)行平衡，其余無(wú)法吸收的營(yíng)養(yǎng)均成為過(guò)剩營(yíng)養(yǎng)。所以，現(xiàn)代社會(huì)許多人，營(yíng)養(yǎng)不足與營(yíng)養(yǎng)過(guò)剩同時(shí)并存。影響社會(huì)效益的各種因素對(duì)社會(huì)的影響，也遵循“木桶原理”。供應(yīng)量不足的因素，決定其他因素的作用程度，無(wú)法起作用的部份，成為過(guò)剩因素。現(xiàn)實(shí)社會(huì)許多現(xiàn)象也是營(yíng)養(yǎng)不足與營(yíng)養(yǎng)過(guò)剩同時(shí)并存。
從總體看，物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，自上世紀(jì)80年代初進(jìn)入國(guó)門(mén)并形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)后，發(fā)展速度迅猛，但極不均衡。物業(yè)管理的影響社會(huì)效益的各種因素的供應(yīng)量中，差距日見(jiàn)增大。差距增大，有兩層含義：一是物業(yè)管理成為影響社會(huì)效益的各種因素中最薄弱的部分，起瓶頸作用;二是改進(jìn)和提高物業(yè)管理可帶動(dòng)其他因素更有效地發(fā)揮作用，起道“木桶效應(yīng)”全面提高物業(yè)管理水平是物業(yè)管理行業(yè)急需解決的重大課題。全面提高管理水平，有三層意思：其一，各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)都要提高管理水平，無(wú)一例外;其二，國(guó)家政府機(jī)關(guān)宏觀調(diào)控物業(yè)管理市場(chǎng)，加大監(jiān)督管理力度;其三，通過(guò)協(xié)會(huì)形成整頓和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)行為。
總之，提高物業(yè)管理水平，務(wù)求全面，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)企業(yè)、各個(gè)環(huán)節(jié)都要相應(yīng)同步提高管理水平，以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提出的新要求。
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