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探究物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題
探究物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，是小編準(zhǔn)備的物業(yè)管理論文，歡迎各位寫(xiě)作者參考!
【摘 要】物業(yè)管理對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到了舉足輕重的作用，不僅促進(jìn)了商品房的消費(fèi)，而且對(duì)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展起到推動(dòng)作用，目前物業(yè)管理的平均收費(fèi)率為60%-70%，低收費(fèi)使得物業(yè)公司出現(xiàn)難以為繼的連年虧損，甚至走向破產(chǎn)的邊緣。為了解決物業(yè)管理費(fèi)收繳的問(wèn)題，本文將通過(guò)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題展開(kāi)論述，探討問(wèn)題的解決思路，以促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理;收費(fèi)困難;房地產(chǎn)行業(yè)
1.物業(yè)管理收費(fèi)難的原因
1.1 業(yè)主方面的原因
作為小區(qū)的業(yè)主，經(jīng)常出現(xiàn)拖欠、不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，主要原因是大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的觀念薄弱，認(rèn)為物業(yè)公司屬于服務(wù)企業(yè)，而不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)，看到小區(qū)其他業(yè)主拖欠和拒繳物業(yè)費(fèi)，有些業(yè)主出于跟風(fēng)心理，也不愿意繳納。另外也有業(yè)主不滿意物業(yè)公司提供物業(yè)管理內(nèi)容，認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平和所要求繳納的物業(yè)管理費(fèi)用“名不副實(shí)”，譬如物業(yè)公司小區(qū)設(shè)施維修不及時(shí)，與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，從而成為不繳納或者拒繳納物業(yè)費(fèi)的主要原因。
1.2 開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司方面的問(wèn)題
業(yè)主在購(gòu)買樓房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)對(duì)業(yè)主夸大其詞宣傳物業(yè)管理水平，譬如低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)費(fèi)在一定時(shí)間內(nèi)不漲價(jià)等等。而在業(yè)主入住之后，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商所承諾的物業(yè)管理優(yōu)惠根本沒(méi)有兌現(xiàn)，從而拒繳物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)商留下的工程隱患，物業(yè)管理公司往往要代為受過(guò)，當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，第一時(shí)間會(huì)找到物業(yè)管理公司，如果物業(yè)公司不能夠?yàn)槠浣鉀Q，有些業(yè)主會(huì)拒繳物業(yè)管理費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)方面，某些物業(yè)管理公司的服務(wù)意識(shí)差，不能及時(shí)解決業(yè)主的問(wèn)題，使得物業(yè)管理在業(yè)主心目中的形象大打折扣，尤其是近幾年來(lái)屢屢發(fā)生的小區(qū)物業(yè)管理與業(yè)主發(fā)生的沖突，足以體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾，再加上物業(yè)管理公司的工作不規(guī)范，在物業(yè)管理方面缺乏專業(yè)性，在與業(yè)主產(chǎn)生糾紛之后，采用停電、停水等不正當(dāng)手段，侵犯了業(yè)主的消費(fèi)權(quán)益。
1.3 物業(yè)管理法規(guī)有待完善
目前我國(guó)的物業(yè)管理法規(guī)主要以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為基準(zhǔn)，但該條例缺乏實(shí)際的操行，并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作出統(tǒng)一規(guī)定，造成開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)都存在很大的偏差。另外對(duì)惡意拒繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司沒(méi)有權(quán)益保障的具體機(jī)制，使得物業(yè)管理公司反而成為“弱勢(shì)群體”。
2.解決物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題的建議
2.1 提高業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)
從上文業(yè)主方面的問(wèn)題可以看出，除了小區(qū)物業(yè)管理水平問(wèn)題讓業(yè)主不愿意繳納物業(yè)管理費(fèi)之外，業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)也是令人擔(dān)憂的一個(gè)重要方面。業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)的提高，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，物業(yè)管理公司應(yīng)該以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，在小區(qū)內(nèi)部加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)和公司本身物業(yè)管理規(guī)定的宣傳：(1)利用小區(qū)的宣傳欄、公告欄，加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，宣傳的內(nèi)容包括圖文并茂的物業(yè)知識(shí)、物業(yè)管理方法、物業(yè)公司的管理水平、物業(yè)公司的管理效果等，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的印象分;(2)發(fā)放小區(qū)物業(yè)宣傳手冊(cè)，發(fā)放意見(jiàn)調(diào)查表，增強(qiáng)彼此之間的溝通和信任，同時(shí)讓業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性和繳納物業(yè)管理費(fèi)的必要性，清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，培養(yǎng)起物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。(3)定時(shí)設(shè)點(diǎn)擺攤，為他們提供投訴、建議和釋疑的渠道，一方面讓物業(yè)管理公司更加了解業(yè)主的想法，為物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題提供解決依據(jù)，另一方面是讓業(yè)主了解不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)，與小區(qū)物業(yè)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理的關(guān)系。
2.2 提高物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)水平
2.2.1 與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議
開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主空口承諾物業(yè)管理水平，但當(dāng)物業(yè)管理公司介入之后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商所承諾的物業(yè)管理水平都沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)公司在與開(kāi)發(fā)商簽訂物業(yè)管理協(xié)議的時(shí)候，物業(yè)管理公司要明確所能提供的物業(yè)管理內(nèi)容，并直接以開(kāi)發(fā)商的名義將物業(yè)管理協(xié)議在小區(qū)中公示。另外在業(yè)主辦理入住手續(xù)之后，要提供相應(yīng)的服務(wù)和幫助，及早與業(yè)主溝通，使得業(yè)主認(rèn)同物業(yè)管理公司的服務(wù)水平和工作質(zhì)量。
2.2.2 審核物業(yè)管理成本，適當(dāng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)公司結(jié)合小區(qū)的居民消費(fèi)水平，制定合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并將物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)中公示，提高物業(yè)收費(fèi)的透明度，物業(yè)公司根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)要求，明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目，當(dāng)小區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用提出異議后，應(yīng)該通過(guò)聽(tīng)取居民的意見(jiàn)和建議，再另行確定是否調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使得收費(fèi)項(xiàng)目達(dá)到物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主所能承受的折中水平。
2.2.3 提高物業(yè)管理的水平
在服務(wù)態(tài)度方面，物業(yè)管理公司應(yīng)該提出“陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)”的口號(hào)，一切工作以業(yè)主的基本權(quán)益為核心，實(shí)行物業(yè)管理的人性化管理，譬如為小區(qū)業(yè)主開(kāi)拓方便繳費(fèi)的渠道，可開(kāi)設(shè)小區(qū)的內(nèi)部網(wǎng)站，為業(yè)主提供網(wǎng)絡(luò)繳費(fèi)的平臺(tái)，也可通過(guò)網(wǎng)站或者QQ群渠道，處理小區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題、意見(jiàn)和建議。在規(guī)劃方面，要科學(xué)管理，提高物業(yè)管理效率，在充分考慮物業(yè)管理規(guī)劃問(wèn)題的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)管理的使用性質(zhì)，合理布局便民生活設(shè)施。在服務(wù)品質(zhì)方面，物業(yè)管理公司從和諧社會(huì)發(fā)展的高度，重視服務(wù)品質(zhì)的提升，接受小區(qū)業(yè)主的評(píng)價(jià)和監(jiān)督，使得小區(qū)業(yè)主感到物業(yè)管理是物有所值，從而解“收費(fèi)難”的問(wèn)題。
2.3 進(jìn)一步完善物業(yè)管理法規(guī)
政府需要進(jìn)一步完善《物業(yè)管理?xiàng)l例》，使得業(yè)主、物業(yè)管理公司都有法可依;加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管，保證開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，以及開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主承諾的物業(yè)管理水平需要在合同條款中羅列出來(lái)，作為物業(yè)管理公司管理的依據(jù);實(shí)行對(duì)物業(yè)管理公司公共服務(wù)費(fèi)用的補(bǔ)貼，對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行低稅、免稅和其他優(yōu)惠，降低其物業(yè)管理的成本;政府要確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，引導(dǎo)其維護(hù)廣大業(yè)主的利益，并制裁那些惡意不繳納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主。
3.結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，物業(yè)管理公司面臨物業(yè)管理費(fèi)用收取的困境，致使物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)資金缺乏，難以可持續(xù)為小區(qū)提供完善的物業(yè)服務(wù)，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的知識(shí)薄弱，存在不繳、少繳和拒繳物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，再加上相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)這種物業(yè)管理問(wèn)題的解決渠道不通暢，致使物業(yè)管理的收費(fèi)問(wèn)題始終突出，成為物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主難以協(xié)調(diào)的現(xiàn)實(shí)矛盾，也是物業(yè)管理糾紛爆發(fā)的癥結(jié)點(diǎn)所在，為了解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，一是物業(yè)管理公司要通過(guò)各個(gè)渠道提高小區(qū)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)，加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主的溝通，二是物業(yè)管理公司要審核物業(yè)管理成本，適當(dāng)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不斷提高自身的物業(yè)管理水平，提高業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)的積極性。
參考文獻(xiàn)
[1]羅秀琴. 物業(yè)管理收費(fèi)難的原因分析與對(duì)策研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2007年11期：245-246.
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