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經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理問(wèn)題論文
經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理問(wèn)題論文
摘要：經(jīng)濟(jì)適用房是我國(guó)對(duì)中低收入階層的住房問(wèn)題所做出的一個(gè)很重要的政策。
現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房存在很多的問(wèn)題，物業(yè)管理問(wèn)題尤為突出。
本文將針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行一定的要求，給出相關(guān)的對(duì)策。
關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房 物業(yè) 管理
一、經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理特點(diǎn)
1.經(jīng)濟(jì)適用房的雙重性決定了其物業(yè)管理的雙重性
經(jīng)濟(jì)適用房是政府在市場(chǎng)的運(yùn)作下建設(shè)的解決中低收入居民的住房問(wèn)題的一種保障性的住房。
在建設(shè)以及銷(xiāo)售的過(guò)程中都是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)完成的。
作為經(jīng)濟(jì)適用房的主要適用人群，中低收入階層因?yàn)闆](méi)有相關(guān)的經(jīng)濟(jì)承受能力，所以才需要依靠政府的幫助實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖》康哪繕?biāo)，在居住的過(guò)程中，物業(yè)管理的過(guò)程是因?yàn)槠錁I(yè)主的特殊的性質(zhì)，所以不可能完全按照市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，必須在這個(gè)過(guò)程中有政府的干預(yù)和管理來(lái)保證經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)的完整貫徹。
這就是經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)。
2.經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)決定了其物業(yè)管理的要求
經(jīng)濟(jì)適用房在建設(shè)的過(guò)程中對(duì)于住房的很多無(wú)關(guān)的方面并沒(méi)有考慮，主要考慮的因素在于住房的使用效果，也就是住房的適用性問(wèn)題。
在建設(shè)過(guò)程中建筑的標(biāo)準(zhǔn)與普通的建筑是相同的。
但是，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的住房管理的服務(wù)也是需要一定的要求的，也要與普通的住宅的服務(wù)規(guī)范和內(nèi)容相一致。
二、經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理存在的問(wèn)題
1.價(jià)格機(jī)制不合理的問(wèn)題
從經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理的相關(guān)政策來(lái)看，政府在考慮到了經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主主要是那些中低收入的家庭，這在實(shí)際上對(duì)那些中低收入的人群來(lái)說(shuō)確實(shí)起到了緩解他們的經(jīng)濟(jì)壓力的問(wèn)題。
所以物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于商品住房，這就使得以勞動(dòng)密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)就會(huì)大幅度減少，很多企業(yè)在微利的環(huán)境中生存，使得企業(yè)生存變得很艱難。
2.物業(yè)部門(mén)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效機(jī)制
目前，就大部分的經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理來(lái)講，都是政府房管部門(mén)的下屬企業(yè)通過(guò)改制的國(guó)家物業(yè)管理企業(yè)來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理工作的。
由政府支撐的物業(yè)管理單位，在服務(wù)上很多都抱著得過(guò)且過(guò)的思想，在服務(wù)質(zhì)量上得不到相應(yīng)提升，只是存在很簡(jiǎn)單的物業(yè)管理工作，還有很多的大型企業(yè)單位在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，受到自己開(kāi)發(fā)自己管理的陳舊觀(guān)念的影響，通常是不愿意將其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目推向社會(huì)或者是推到市場(chǎng)上進(jìn)行物業(yè)管理的，這就導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理不能夠像商品住宅區(qū)一樣通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)的方式進(jìn)行管理，市場(chǎng)不能建立就必然導(dǎo)致物業(yè)管理水平的低下。
3.服務(wù)沒(méi)有針對(duì)性
經(jīng)濟(jì)適用房中居住的人群的特殊性決定了在物業(yè)的管理模式上要不同于一般的住宅小區(qū)的模式，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要針對(duì)其業(yè)主的特殊性，有針對(duì)性地設(shè)置相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。
有針對(duì)性地開(kāi)展服務(wù)，才能更好地針對(duì)業(yè)主的要求服好務(wù)。
但是，現(xiàn)在很多單位在服務(wù)的過(guò)程中只是簡(jiǎn)單地將物業(yè)企業(yè)的本身經(jīng)濟(jì)利益作為物業(yè)服務(wù)的根本所在，脫離了業(yè)主的實(shí)際需求，盲目推出了一些投入相對(duì)比較小但是產(chǎn)出比較高的有償性質(zhì)的服務(wù)，這些都是不科學(xué)不合理的，應(yīng)該根據(jù)廣大的業(yè)主的實(shí)際需求，有針對(duì)性地提供一定的物業(yè)管理服務(wù)。
三、解決經(jīng)濟(jì)適用房物業(yè)管理問(wèn)題的措施
1.建立合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理的價(jià)格并不能簡(jiǎn)單地依靠市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)進(jìn)行決定的，但是這個(gè)市場(chǎng)必須在政府的宏觀(guān)調(diào)控的相關(guān)措施下引進(jìn)一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，這樣的機(jī)制的建立不僅僅能夠在市場(chǎng)中進(jìn)一步完善供需的平衡機(jī)制，物業(yè)管理公司也可以在資金上能夠得到保證。
由于經(jīng)濟(jì)適用房的管理是有其特殊性所在的，所以物業(yè)管理公司可以在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的時(shí)候，將很多的捆綁式的收費(fèi)項(xiàng)目作為單項(xiàng)分割開(kāi)來(lái)，這樣就能夠在維系一般的企業(yè)運(yùn)作和管理的條件下，提供更為人性化和簡(jiǎn)單化的服務(wù)。
2.引入必要的市場(chǎng)招標(biāo)機(jī)制
物業(yè)管理公司在進(jìn)行服務(wù)之前應(yīng)該引入以招標(biāo)為主要方式的經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理公司，實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)不僅能夠打破傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)物業(yè)服務(wù)壟斷的現(xiàn)象，還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，提高物業(yè)管理的相關(guān)服務(wù)水平，不斷提高物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)力，也可以更好地規(guī)范和完善物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
3.政府應(yīng)該出臺(tái)一定的稅收政策進(jìn)行鼓勵(lì)
作為有一定的社會(huì)保證機(jī)制的商品住宅區(qū)，政府應(yīng)該給予經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)管理企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，尤其是在稅收的優(yōu)惠方面，首先，要在政策上支持物業(yè)公司的日常管理工作，對(duì)于一些稅收項(xiàng)目，政府可以實(shí)行降低稅率或者減免一些稅收的政策。
同時(shí)，享受優(yōu)惠的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在政策的引導(dǎo)下開(kāi)展那些適合經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主需求的服務(wù)，嚴(yán)格保證經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)部的服務(wù)質(zhì)量。
政府的相關(guān)部門(mén)要不定期對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理的滿(mǎn)意程度以及具體工作的開(kāi)展進(jìn)行一定的調(diào)研和評(píng)價(jià)。
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