物業(yè)管理服務中的法律關系

　　物業(yè)管理服務中的法律關系【1】

　　[摘要] 業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律定位以及如何確定其在物業(yè)管理服務中相互間的法律關系是長期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個懸而未決的問題，本文試圖從物業(yè)管理權利來源的源頭出發(fā)，運用建筑物區(qū)分所有權理論，來探討物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系。

　　[關鍵詞] 物業(yè)管理 業(yè)主委員會 法律關系

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司是參與物業(yè)管理法律關系的最主要的民事主體。

　　如何準確科學地確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律地位，明確它們在物業(yè)管理中的法律法律關系，奠定物業(yè)管理立法的基礎，是我國建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專業(yè)化管理服務相結合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的首要前提和必然要求。

　　一、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位

　　那么，上述這些物業(yè)管理法律關系中的民事主體的法律地位究竟為何呢?它們之間又存在著怎樣的法律關系?從全國人大常委會正在審議的《中華人民共和國物權法(草案)》中所設立的建筑物區(qū)分所有權法律制度來看，物業(yè)管理的實質就是區(qū)分所有建筑物的管理，業(yè)主的法律地位就是區(qū)分所有建筑物的所有權人。

　　但這個法律制度并沒有直接對業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司進行明確的法律定位，而是設定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務人這兩個法律地位。

　　那么，對于業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司究竟誰是區(qū)分所有建筑物管理人?誰又是區(qū)分所有建筑物管理服務人?對此，必須有一個準確、合理、科學地定位，因為這直接涉及到物業(yè)管理關系中民事主體的權利與義務配置，關系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

　　下面先來探討我國《民法通則》中“管理人”的立法原意。

　　“管理人”這個法律概念最早出現(xiàn)在我國的《民法通則》中。

　　《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。”這條法律將建筑物致害的責任主體確定為“所有人或者管理人”，對于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是在物業(yè)管理活動中被稱為業(yè)主的區(qū)分建筑物所有權人。

　　由于這條法律確立了管理人責任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國物權法(草案)》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權的法律制度之中。

　　那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明確了我國民法對“管理人”的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的法律地位，依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司的權利義務，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　我國民法中建筑物致害的責任主體的立法原意所謂的“管理人”實際上是指依照法律、法規(guī)或行政命令對特定建筑物或其他設施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權的人。

　　管理人在我國民法的立法原意上應該是指享有占有、使用、收益甚至處分權利的建筑物管理者，是指基于所有人授權或者其他法律事由而對建筑物取得法律上或事實上的占有，以及承擔維護保養(yǎng)義務的人。

　　從關于管理人的法律規(guī)定來看，首先可以確認物業(yè)管理公司不享有占有、使用、收益甚至處分的權利，也沒有對特定建筑物的固定的帶有永久性的經(jīng)營管理權。

　　相比而言，業(yè)主委員會則對建筑物享有固定的帶有永久性的管理權。

　　因為只要建筑物存在，就必須對區(qū)分所有建筑物行使管理權。

　　業(yè)主委員會是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表全體業(yè)主合法權益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業(yè)主承擔。

　　而全體業(yè)主擁有對建筑物的占有、使用、收益和處分的權利，自然責任與權利的主體都是一致的。

　　業(yè)主委員會作為管理團體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。

　　確立業(yè)主委員會作為管理人的地位，由全體業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑物管理的整體責任，能夠直接體現(xiàn)業(yè)主自治管理的權利，同時也平衡了業(yè)主自律的義務責任。

　　就物業(yè)管理公司而言，它雖然承擔有一定的管理服務責任，但這種管理服務責任是通過與業(yè)主委員會所簽訂的物業(yè)管理服務合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責任也是有限度的，是全部管理責任其中的一部分。

　　因為物業(yè)管理服務合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責任都囊括在內(nèi)，除了業(yè)主、業(yè)主委員會之外往往其他民事主體(如物業(yè)管理公司)是不可能全部控制或徹底解除的。

　　當物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務合同的約定，沒有盡到合同所約定的管理服務責任，就應該以合同違約來承擔管理服務責任。

　　但是，業(yè)主委員會的管理責任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務是由其按合同約定的，而合同沒有約定的管理責任顯然仍然由業(yè)主委員會所保留，業(yè)主委員會有保留管理責任的權利，自然就要有承擔管理責任的義務，理應成為合法的管理人。

　　根據(jù)過錯責任原則，既然業(yè)主委員會沒有將全部管理責任通過物業(yè)管理服務合同交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司就不可能承擔全部管理責任。

　　否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔責任，就有悖公平正義的原則，不符合我國民法對管理人的立法本意。

　　因此，物業(yè)管理公司只能是區(qū)分所有建筑物的管理服務人，是物業(yè)管理服務合同的平等的當事人之一。

　　二、物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關系

　　物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關系的主體所享有的權利和承擔的義務。

　　當事人之間的權利、義務關系是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。

　　物業(yè)管理法律關系的權利和義務內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。

　　如果僅有物業(yè)管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權利和義務，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關系。

　　因此，物業(yè)管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權利、義務關系。

　　業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關系應該由建筑物區(qū)分所有權法律制度依法規(guī)范，直接體現(xiàn)出民事主體的平等關系。

　　實踐中，物業(yè)管理法律關系大致包含以下幾個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主和住戶的權利與義務，即建筑物區(qū)分所有權人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權、共用部分成員權的權利與應承擔的義務;二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權利與義務;三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務合同的規(guī)定所確立的權利與義務;四是作為建筑物的開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的權利與義務;五是各級政府及政府主管部門和物業(yè)管理協(xié)會等在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門、行業(yè)協(xié)會的行政監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)、合作關系。

　　其中，物業(yè)管理法律關系中最主要的主體是區(qū)分所有建筑物業(yè)主及住戶與物業(yè)管理公司，兩者之間是物業(yè)管理服務合同所確立的平等的合同當事人的關系。

　　在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于物業(yè)管理理論研究的滯后，加上新《合同法》頒布前對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定，認識不清晰等種種局限性因素，造成了將物業(yè)管理合同錯誤定位成為委托合同，將業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的法律關系定位在“委托”或“委托代理”上，其實這是望文生義所造成的一種誤解，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導。

　　“委托”一詞的字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思，這與我國合同法中確立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。

　　委托制度是由于商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調(diào)整就產(chǎn)生了委托，委托合同的最主要特征是是以處理委托人事務為目的。

　　結合物業(yè)管理實踐，認真對照合同法就會發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理合同有著本質上的差別的：二者在合同的目的、合同性質、合同的解除以及收費方式等方面均明顯不同。

　　顯然無論是將物業(yè)管理合同定位成“委托合同”，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是對委托合同的曲解，雖然在物業(yè)管理活動中也存在著少量諸如委托專營公司提供專項經(jīng)營服務等委托行為。

　　如果今天仍然將物業(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進行法律訴訟，那么法院就要首先用合同法關于委托合同的條款逐條審查。

　　而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與合同法中委托合同的法律規(guī)定相去甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就會作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終將給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。

　　另外，在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有代理權的。

　　物業(yè)管理活動中雖然也有涉及到法律行為的情形，但一般都不需要物業(yè)管理公司來代理，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是事實行為，根本就沒有必要進行代理。

　　因此，代理行為與物業(yè)管理活動不存在必然聯(lián)系，絕不能用代理來解釋物業(yè)管理活動。

　　我們應該將物業(yè)管理行為與委托和代理相區(qū)分，擯棄過去將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系界定成委托的錯誤觀點，將其界定為物業(yè)管理服務法律關系。

　　物業(yè)管理服務合同不是委托合同，更不是代理合同。

　　依據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，物業(yè)管理的實質是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象是區(qū)分所有建筑物。

　　區(qū)分所有建筑物的管理，即物業(yè)管理，歸根結底來源于區(qū)分所有建筑物的權利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權，也就是通常在物業(yè)管理活動中所說的物業(yè)建筑物的所有權。

　　建筑物區(qū)分所有權往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結所在，相應的物業(yè)管理法律關系實際上是建立在建筑物區(qū)分所有權的權利歸屬基礎上的。

　　因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)主委員會的法律關系應該由建筑物區(qū)分所有權法律制度依法規(guī)范。

　　依據(jù)合同法以及建筑物區(qū)分所有權的法理，物業(yè)管理合同實際上是一種特殊的專業(yè)性勞務服務合同，物業(yè)管理合同應遵循合同法的法律規(guī)定。

　　根據(jù)所依據(jù)的法律規(guī)范不同，物業(yè)管理法律關系主要有以下表現(xiàn)：首先是依據(jù)建筑物區(qū)分所有權法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構成建筑物區(qū)分所有權人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務人之間平等的法律關系;其次，依據(jù)合同法規(guī)定，按照物業(yè)管理服務合同構成合同當事人之間平等的法律關系; 再次，依據(jù)消費者權益保護法構成消費者與經(jīng)營者之間的平等的法律關系。

　　總之，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司是民法上的的平等民事主體，在物業(yè)管理活動中形成平等的物業(yè)管理服務法律關系。

　　物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務人與作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會，通過物業(yè)管理服務合同明確雙方的權利和義務，共同構建和諧居住環(huán)境。

　　物業(yè)管理費糾紛的法律【2】

　　[摘要] 通過對物業(yè)管理費糾紛中業(yè)主抗辯理由的分析，分別提出對業(yè)主和物業(yè)公司的法律救濟。

　　[關鍵詞] 物業(yè)管理費 糾紛 法律救濟

　　一、物業(yè)管理費糾紛發(fā)生的原因

　　物業(yè)公司提供服務和業(yè)主交納管理費均是雙方基本的合同義務，但實踐中業(yè)主拒交物業(yè)管理費的原因十分復雜，主要有:由于房屋質量存在問題，造成生活上的不便，甚至財產(chǎn)上的損失;物業(yè)管理企業(yè)管理和服務水平低下，只收費不服務或提供劣質服務，與廣大業(yè)主日益增長的需求相矛盾;物業(yè)管理企業(yè)收費不合理，如未經(jīng)物價管理部門批準擅自收費或自行制定收費標準，公共費用的分攤不合理;業(yè)主認為開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務;開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)單方面制定物業(yè)服務合同，業(yè)主入住房屋只得在合同上簽字，因帶有不滿情緒，故入住后便拒付各項費用。

　　此外，還有一些業(yè)主素質較差，故意拖欠付費。

　　二、物業(yè)管理費糾紛的法律救濟

　　業(yè)主所持的拒不交費的上述抗辯理由各有不同，因此，處理此類糾紛時，必須針對業(yè)主的抗辯理由進行舉證、質證，根據(jù)查明的事實，分別情況對業(yè)主和物業(yè)公司進行救濟：

　　1.對業(yè)主的法律救濟

　　(1)對于因物業(yè)公司提供的服務質量達不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費的，屬于物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段。

　　此種情況下，可根據(jù)物業(yè)公司提供服務的質量狀況，判決駁回物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務費的訴訟請求，或適當減少業(yè)主的應交服務費,但應交的物業(yè)維修費用不在此限。

　　(2)對于現(xiàn)實中因開發(fā)商不能履行完整開發(fā)之義務導致業(yè)主以拒交物業(yè)管理費抗辯之情況，筆者認為，開發(fā)商沒有完整完成開發(fā)義務就交售物業(yè)，屬民法上違約之行為，應當采取判定開發(fā)商繼續(xù)履行開發(fā)義務或判定售房合同屬可撤銷情形予以解除之救濟方法。

　　對于實踐中開發(fā)商無法履行繼續(xù)開發(fā)義務(如現(xiàn)實中開發(fā)商卷錢逃匿現(xiàn)象)，法律應規(guī)定給予政府救濟，認定為城市小區(qū)公共設施，由國家財政承擔配套設施的建設費用。

　　(3)對于因公共費用的分攤不合理導致業(yè)主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規(guī)定，在合理確定各個業(yè)主應分攤費用的基礎上，判令相關業(yè)主支付其應攤的物業(yè)管理費用和維修費用。

　　(4)對于因屬于物業(yè)公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業(yè)主因而拒交的，應判決業(yè)主按照物價部門核定的標準交付物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回，同時建議政府價格監(jiān)督管理機關對物業(yè)管理公司的違規(guī)收費予以處罰。

　　2.對物業(yè)公司的法律救濟

　　(1)明確業(yè)主法律責任。

　　各國立法一般都對遲延或拒絕交付服務費用的行為規(guī)定了較為嚴厲的措施，例如新加坡立法規(guī)定，對拒絕或遲延交付服務費用加收利息和罰金;美國立法規(guī)定，管理團體對業(yè)主房屋享有先取特權;德國住宅所有權法規(guī)定，管理團體可以剝奪欠交費用業(yè)主的居住權;我國臺灣地區(qū)立法規(guī)定，管理費滯納連續(xù)3個月或總的遲延日數(shù)達到4個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等措施。

　　從我國目前的立法規(guī)定來看，對業(yè)主無合法理由欠交服務費用的行為尚無有效的措施，因此，建議在將來全國性的物業(yè)管理有關立法中可以借鑒臺灣的立法及實踐經(jīng)驗，管理費滯納連續(xù)2個月或總的遲延日數(shù)達到 3個月時，管理委員會可以采取切斷電氣或水道等具有強制效力的手段。

　　(2)設立物業(yè)管理法庭，簡化物業(yè)公司主張服務費用的訴訟程序。

　　我國目前對物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務費用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時間較長。

　　建議將來對這類糾紛的訴訟可以設立程序簡單、并案處理的小額欠債物業(yè)管理法庭，采取更為簡便的程序。

　　這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護當事人的利益。

　　(3)同時履行抗辯權的限制。

　　業(yè)主雖能行使同時履行抗辯權，但至于在多大范圍內(nèi)行使應當以權利義務對等為原則。

　　《合同法》第66條規(guī)定，“一方在對方履行之前有權拒絕其履行要求”，這就說明同時履行抗辯權的引用是以對方未履行作為要件，既然對方已履行，另一方就不得主張同時履行抗辯權，否則有悖公平原則。

　　《合同法》第66條還規(guī)定，“一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求”。

　　但這條規(guī)定未對“不符合約定”的范圍加以定義。

　　筆者認為，如果物業(yè)費用是分不同項目收取的，則業(yè)主僅能對物業(yè)管理企業(yè)未盡職責部分的費用行使同時履行抗辯權，而不能以拒交全部物業(yè)費用的方式行使抗辯權。

　　假如物業(yè)管理企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護、管理等義務，雖然仍存在些細微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當事人合同目的實現(xiàn)時，業(yè)主就無權引用同時履行抗辯權。

　　審判實踐中，法官可根據(jù)誠實信用原則加以判斷。

　　同時履行抗辯權乃誠信原則的引伸，其設立旨在維護雙方的利益平衡，這種利益平衡的維持也應以誠信原則為指導。

　　另外，同時履行抗辯權屬阻卻的抗辯權，即只是暫時阻止對方當事人請求權的行使，非滅卻的抗辯權，當對方當事人完全履行了合同的義務，同時履行抗辯權消失，當事人應當履行自己的相應義務。

　　參考文獻:

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