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加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的途徑論文
加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的途徑論文【1】
摘要：財(cái)務(wù)管理是企業(yè)內(nèi)部管理的核心，關(guān)系到企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，也關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
鑒于此，本文將通過(guò)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論的概述，分析其于物業(yè)管理企業(yè)中的作用，并藉此提出相應(yīng)改善建議，以期對(duì)我國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)效性的提升提供有益參考。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 企業(yè)管理 財(cái)務(wù)分析 事中控制 房地產(chǎn)行業(yè)
人們生活水平不斷提高，對(duì)于居住環(huán)境、配套服務(wù)的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)的衍生行業(yè)之一――物業(yè)管理企業(yè)藉此需求背景下得到了蓬勃發(fā)展，并逐漸成為人們最為關(guān)注的焦點(diǎn)。
由此，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理，對(duì)其內(nèi)部管理現(xiàn)狀展開詳細(xì)研究，總結(jié)其具體財(cái)務(wù)實(shí)施過(guò)程，將有助于提升整體物業(yè)管理水平。
同時(shí)亦有助于為消費(fèi)者提供更加滿意的服務(wù)。
一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的理論概述
(一)基礎(chǔ)釋義
財(cái)務(wù)管理就是指在企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中采取的圍繞財(cái)務(wù)活動(dòng)的一系列管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分，具體包括管理企業(yè)資金運(yùn)作，處理企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)關(guān)系，處理企業(yè)和外部財(cái)務(wù)關(guān)系等。
現(xiàn)代企業(yè)制度賦予了企業(yè)獨(dú)立的財(cái)權(quán)，企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的實(shí)體單位，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，吸收最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理思想，樹立最先的財(cái)務(wù)管理理念，建立最優(yōu)的財(cái)務(wù)管理、投資機(jī)構(gòu)，為企業(yè)制定科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略計(jì)劃，從而確保企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
(二)主要特征
良好的財(cái)務(wù)管理能夠保障企業(yè)資金的循環(huán)使用，使企業(yè)創(chuàng)造更多的財(cái)富。
同時(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理也是鞏固企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵，能有效解決企業(yè)內(nèi)部管理的主要矛盾，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
而企業(yè)財(cái)務(wù)管理最大的特點(diǎn)與之企業(yè)自身規(guī)模相關(guān)，以中小企業(yè)為例，正所謂“船小好掉頭”，中小企業(yè)財(cái)務(wù)管理多數(shù)靈活，但其管理多數(shù)缺乏科學(xué)性和規(guī)范性，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制薄弱，企業(yè)資金利用率低，投資效率往往不高，抗政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力也較弱。
二、財(cái)務(wù)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的作用
我國(guó)第一家物業(yè)管理企業(yè)成立至今，已有三十余年，而物業(yè)整體行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)也正日趨逐漸走向規(guī)范化。
物業(yè)管理與地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人們生活質(zhì)量息息相關(guān)，且伴隨著人們生活水平的提高而快速發(fā)展，其以向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益綜合在一起，是城市建設(shè)的重要組成部分。
作為房地產(chǎn)的衍生產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程難免備受壓力，內(nèi)外管理都時(shí)常頻現(xiàn)一系列問(wèn)題。
財(cái)務(wù)管理一般泛指在一定整體目標(biāo)的情況下，針對(duì)資產(chǎn)購(gòu)置、資產(chǎn)融通以及利潤(rùn)分配所開展的管理工作，同時(shí)也是對(duì)企業(yè)資金投入以及利潤(rùn)回收的全過(guò)程所采取的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的統(tǒng)稱，其涉及企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
所以，立足于如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就必須要提升自身的資金管理水平，借助財(cái)務(wù)管理確保企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的實(shí)際質(zhì)量。
三、改善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效途徑
(一)明確物管企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理企業(yè)只有樹立明確的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，才能正確的引導(dǎo)后續(xù)會(huì)計(jì)工作，切實(shí)提高財(cái)務(wù)管理水平。
為此，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，及時(shí)掌握外界環(huán)境變化，防范風(fēng)險(xiǎn)，確保按照預(yù)定的軌道發(fā)展;還應(yīng)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確各項(xiàng)費(fèi)用支出，積極建立現(xiàn)代企業(yè)制度，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查研究，尤其是對(duì)投資項(xiàng)目的可行性研究，要注意分散投資方向，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)進(jìn)行企業(yè)資本的積累;此外，還要正確認(rèn)識(shí)到企業(yè)的規(guī)模實(shí)力和投資界限，有針對(duì)性的強(qiáng)化企業(yè)投資能力。
(二)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的事中控制
在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐過(guò)程中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計(jì)可以簡(jiǎn)單的概括成會(huì)計(jì)憑證的填寫、會(huì)計(jì)確認(rèn)和會(huì)計(jì)計(jì)量，其中，模型運(yùn)算的結(jié)果包括了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的報(bào)表整理，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的總賬以及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的類型，由此可見(jiàn)，財(cái)務(wù)管理需要面對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集和統(tǒng)計(jì)工作，信息的篩選和信息的計(jì)算。
因此，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)源的控制能提高財(cái)務(wù)管理事中控制的有效性，在一定程度促進(jìn)了財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一和整合，為財(cái)務(wù)管理實(shí)效性提升提供了助力。
(三)創(chuàng)新對(duì)會(huì)計(jì)憑證的記錄形式
實(shí)踐中，財(cái)務(wù)管理信息的獲取都是借助于會(huì)計(jì)憑證，所以，會(huì)計(jì)憑證是企業(yè)資金管理數(shù)據(jù)的重要來(lái)源。
為此，財(cái)務(wù)管理要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)憑證的關(guān)注和重視，從會(huì)計(jì)憑證角度深化財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)，為企業(yè)后續(xù)資金管理活動(dòng)提供有力依據(jù)。
此外，企業(yè)交易過(guò)程中主要以貨幣為主，會(huì)計(jì)憑證也更多的是涉及到貸方記錄和借方記錄，然而，這些數(shù)據(jù)難以滿足財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)具體工作的實(shí)施。
因此，必須要對(duì)會(huì)計(jì)憑證的記錄形式進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新，除了記錄必要的貨幣信息之外，還應(yīng)該在會(huì)計(jì)憑證的備用信息欄中，增設(shè)統(tǒng)計(jì)信息代碼，使之不僅利于資金信息的記錄和收集，立足于財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)角度，在一定程度上保障財(cái)務(wù)信息的豐富和完善。
四、結(jié)束語(yǔ)
除前文所述，筆者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理實(shí)踐中，還應(yīng)注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和分散，加大保險(xiǎn)力度，降低索賠風(fēng)險(xiǎn)，并在企業(yè)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)推行壞賬準(zhǔn)備金制度，計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備金應(yīng)當(dāng)計(jì)入管理費(fèi)用，以提升公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，最大限度減少資金占用，加快資金周轉(zhuǎn)速率，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資金成本的縮減。
參考文獻(xiàn)：
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物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀與建議【2】
物業(yè)管理行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn),因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性,如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理,不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展,還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。
一、當(dāng)前物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
(一)物業(yè)管理者缺乏現(xiàn)代理財(cái)觀念,不重視成本管理工作
傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰(shuí)開發(fā),誰(shuí)管理”的路子。
隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理開始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。
但長(zhǎng)期以來(lái),受“物業(yè)管理工作就是簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè),缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位,沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略,形不成規(guī)模效益,再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作,人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置,甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi),致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。
因此,物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹立現(xiàn)代理財(cái)觀和成本核算觀。
(二)物業(yè)管理公司的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不規(guī)范
總體來(lái)說(shuō),物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范,物業(yè)管理公司還沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理辦法可供遵循,而且有的物業(yè)公司由于核算簡(jiǎn)單,并沒(méi)有制定相應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度,這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是不合理的。
大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目,但會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位,并沒(méi)有按照會(huì)計(jì)科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目,這不僅不利于公司及時(shí)的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況,而且會(huì)計(jì)信息也不能得到真實(shí)的反映。
(三)物業(yè)管理公司的資金管理力度不夠
資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問(wèn)題,物業(yè)管理資金的來(lái)源渠道和數(shù)量都非常有限。
主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金,即資本金;物業(yè)維修資金;日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營(yíng)性收入。
至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè),其注冊(cè)資本較少,資本實(shí)力有限,土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少,缺乏信用保證,所以難以銀行貸款。
(四)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于籠統(tǒng),無(wú)法滿足各層次的管理需要
物業(yè)公司根據(jù)會(huì)計(jì)制度的要求,對(duì)外提供的報(bào)表,只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表,數(shù)據(jù)過(guò)于籠統(tǒng)和宏觀,缺少管理需要的各種報(bào)表。
如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤(rùn)表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財(cái)務(wù)信息,只能采取統(tǒng)計(jì)辦法獲取,耗時(shí)耗力,且容易出現(xiàn)差錯(cuò),無(wú)法滿足內(nèi)部管理的需要。
二、關(guān)于完善物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議
(一)要強(qiáng)化成本觀念,建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度
物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè),財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理,因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出,因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。
物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo),提高全員成本素質(zhì)和意識(shí)。
另一方面通過(guò)對(duì)人力資源的科學(xué)整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。
同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn),造就一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍,來(lái)提高工作質(zhì)量和效率。
(二)要全面展開財(cái)務(wù)分析,保證資金合理運(yùn)用
物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中,經(jīng)濟(jì)收益主要來(lái)自于兩個(gè)方面,一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理,收取管理費(fèi)。
另一個(gè)就是開展多種經(jīng)營(yíng),多元化、分散化投資。
如果企業(yè)想從中獲取利潤(rùn),使得企業(yè)發(fā)展壯大,就要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析,保持企業(yè)良性運(yùn)行。
物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。
首先,財(cái)務(wù)管理部門要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況,了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平,從而判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),保證資金合理運(yùn)作。
企業(yè)在發(fā)展壯大時(shí)需要投資籌資,企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例,充分利用閑置資金,合理安排長(zhǎng)期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。
其次,財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率,管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。
企業(yè)要分析自身的管理效率,及時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作情況,要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行檢查,以有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),健全財(cái)務(wù)控制,保證業(yè)務(wù)流程流暢運(yùn)作。
最后,企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分為三個(gè)部分,投資、融資以及利潤(rùn)分配。
企業(yè)要進(jìn)行利益分配,就要對(duì)企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià),贏利多少不僅跟自身有關(guān)系,而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。
因此,對(duì)企業(yè)贏利能力的評(píng)估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時(shí)做出財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。
(三)就是要加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理
物業(yè)管理資金的來(lái)源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用,所以資金的籌措必須注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。
同時(shí),加強(qiáng)資金有計(jì)劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上,增加資金使用的透明度。
另外,進(jìn)行科學(xué)的投資決策,積極防范投資風(fēng)險(xiǎn)。
物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè),更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚(yáng)長(zhǎng)避短,在科學(xué)合理的投資模式下,加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究和論證。
同時(shí),加強(qiáng)項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程中的控制和管理,搞好監(jiān)督工作。
(四)要建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定,結(jié)合本身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求,制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。
同時(shí),還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度,配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法。
如:《收費(fèi)員管理辦法》,《預(yù)售電費(fèi)系統(tǒng)工作規(guī)則》,《空置房、報(bào)停房管理辦法》,《兼職收費(fèi)員管理辦法》,《物資采購(gòu)管理辦法》等等;制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo),并對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì);對(duì)小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。
因此,物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度,才能充分落實(shí)好理財(cái)自主權(quán),形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制,才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。
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