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物業(yè)管理收費(fèi)相關(guān)問題
物業(yè)管理收費(fèi)相關(guān)問題
[摘要] 隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當(dāng)中，與此同時(shí)物業(yè)管理收費(fèi)矛盾也激增，而利益與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)生如此現(xiàn)象的直接動因。
在物業(yè)管理收費(fèi)糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，該如何管理物業(yè)收費(fèi)已成為大家急 關(guān)鍵詞：物業(yè)費(fèi) 問題 管理 建議
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也已深入到人們的生活當(dāng)中，與此同時(shí)物業(yè)管理收費(fèi)矛盾也激增，甚至出現(xiàn)社會不和諧的聲音，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，所有的矛盾癥結(jié)都?xì)w咎于利益，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是最直接的動因。
物業(yè)管理關(guān)乎千家萬戶群眾的生活和切身利益，如何規(guī)范和完善物業(yè)管理工作，成為廣大市民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。
在物業(yè)管理收費(fèi)糾紛頻發(fā)的態(tài)勢之下，物價(jià)部門面臨巨大的壓力，疲于奔命，企業(yè)不滿、業(yè)主不滿，物價(jià)部門該如何管理已成為大家急于探究的問題。
一、當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)中存在的問題
(一)物業(yè)管理的法律法規(guī)不夠完善。
由于法律法規(guī)的配套實(shí)施細(xì)則和政策滯后，致使物業(yè)管理紛爭不止。
一是業(yè)主委員會行使權(quán)利的途徑?jīng)]有立法來保障，法律賦予的權(quán)利等于空談，業(yè)主對物業(yè)管理中的不合理收費(fèi)訴求無門;二是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，如小區(qū)公共地方停車問題，停車費(fèi)收入如何分配，以及公共面積使用收費(fèi)規(guī)定不祥等長期積累的一系列問題;三是由于物業(yè)管理企業(yè)提供了某些服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。
由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以很難感受到物業(yè)管理公司的工作，從而造成了業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司亂收費(fèi)的錯覺;四是大部分的物業(yè)管理公司很少公布物業(yè)公司的職務(wù)以及相關(guān)管理制度，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理部門的相關(guān)職能的了解甚少，對物業(yè)管理者的收費(fèi)行為產(chǎn)生懷疑，并因此產(chǎn)生矛盾。
(二)業(yè)主委員會行使《物權(quán)法》賦予的權(quán)力有限。
按照現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府價(jià)格主管部門盡量不要干預(yù)，職能定位為“指導(dǎo)”，努力方向?yàn)橥七M(jìn)物業(yè)收費(fèi)市場化。
在解決物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾時(shí)，寄希望于業(yè)主的物權(quán)能夠通過業(yè)主委員會得以體現(xiàn)和保證。
而根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)都沒有成立業(yè)主管理委員會。
追究業(yè)主委員會籌建難，普及率低有原因：一是物業(yè)區(qū)業(yè)主不熟悉相關(guān)法規(guī)政策，因此對是否建立業(yè)主委員會沒有一個(gè)主觀的概念，認(rèn)為這是一個(gè)可有可無的組織，對其職能及作用沒有相關(guān)的了解;二是沒有合法的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)及籌措形式。
在物業(yè)區(qū)成立業(yè)主委員會并不會得到相關(guān)政府組織的支持，也沒有任何法規(guī)規(guī)定是否成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會的相關(guān)管理制度也沒有特定的規(guī)定;三是業(yè)主委員會有關(guān)人員有時(shí)還需面對暴力的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失。
由以上原因可以看出，物業(yè)區(qū)無人積極組織成立業(yè)主委員會;使其行使權(quán)利之路充滿艱辛。
(三)收費(fèi)方式不規(guī)范、收費(fèi)難度大。
價(jià)格主管部門規(guī)定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
目前主要采用上門催收的方式，收費(fèi)物業(yè)管理人員與業(yè)主正面接觸，收費(fèi)的效果很大程度取決于業(yè)主與小區(qū)物業(yè)管理的相互理解和配合程度，實(shí)際操作難度較大，從而導(dǎo)致收費(fèi)難，收費(fèi)率低，企業(yè)資金缺口大，嚴(yán)重出現(xiàn)虧損。
面對這種局面，物業(yè)管理企業(yè)又缺少必要的、行之有效的制約手段，而有部分居民有償服務(wù)的意識不強(qiáng)，他們在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)的同時(shí)，總希望少交費(fèi)，甚至于不交費(fèi)，因此雙方往往產(chǎn)生矛盾甚至發(fā)生沖突。
(四)開發(fā)商遺留問題造成的矛盾也是問題之一。
大部分物業(yè)小區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司為父子關(guān)系。
為了促銷樓盤，開發(fā)商在售樓時(shí)以較低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)或送首年甚至承諾送若干年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)來吸引購房者，在售樓期內(nèi)的1-2年內(nèi)，開發(fā)商從售樓款中補(bǔ)貼部分款項(xiàng)給物業(yè)服務(wù)公司作經(jīng)營費(fèi)用，過后就由物業(yè)服務(wù)公司自負(fù)盈虧。
物業(yè)服務(wù)公司需要提高收費(fèi)才能維持運(yùn)作，但業(yè)主對提高收費(fèi)沒有心理準(zhǔn)備或不能接受。
造成物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果，經(jīng)營難、提高收費(fèi)難的兩難局面。
另外，由于開發(fā)商在小區(qū)工程未完全竣工時(shí)提前交房，一些配套設(shè)施工程不配套，遺留費(fèi)用分?jǐn)倖栴}，也會影響到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
二、解決物業(yè)管理收費(fèi)存在問題的建議
小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主間的尖銳矛盾是無法回避的。
因此，使物業(yè)管理收費(fèi)走出困境，是當(dāng)前各物業(yè)管理公司及相關(guān)管理部門急待解決的一個(gè)重要問題。
(一)完善相關(guān)的法律法規(guī)制度，使各項(xiàng)收費(fèi)透明化。
根據(jù)發(fā)達(dá)國家和我國港、澳、臺地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)主組織的地位、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是解決業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛和維護(hù)業(yè)主權(quán)益的有效途徑。
必須用法律的形式對業(yè)主(或住戶)自治組織加以規(guī)范、扶持和制約，出臺一些具有較強(qiáng)的可操作性的法規(guī)，對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，各物業(yè)公司以及相關(guān)管理部門要制度統(tǒng)一的指標(biāo)，并對各項(xiàng)指標(biāo)的收費(fèi)金額做出標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，使收費(fèi)合理化、透明化。
(二)嘗試物業(yè)管理新模式。
就是試行居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方共同管理小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，對小區(qū)實(shí)施全新的物業(yè)管理。
社區(qū)物業(yè)服務(wù)站這一全新模式，首要目的不是追求盈利，而是保障小區(qū)居民能享有滿意的物業(yè)服務(wù)。
凡是小區(qū)內(nèi)的重大問題，都必須通過三方聯(lián)席會議的形式協(xié)商解決。
參加會議的人員，涵蓋了社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物管企業(yè)等各方代表，會議由街道辦事處指定專人負(fù)責(zé)召集和主持。
此模式可以形成一個(gè)好的管理體制，在社區(qū)當(dāng)中形成少數(shù)人服從大多數(shù)人的總體管理思想和要求，從而達(dá)到社區(qū)和諧。
(三)妥善解決老小區(qū)(安全文明小區(qū))管理問題。
老小區(qū)的癥結(jié)在于：配套設(shè)施不全，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難，房屋安全隱患大，小區(qū)管委會年年虧損。
所以，現(xiàn)階段解決老小區(qū)的根本問題在于解決虧損問題。
出臺文件、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、政府補(bǔ)貼等都是現(xiàn)階段可供參考的行之有效的方法。
化解物業(yè)管理收費(fèi)糾紛，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)程序，是物業(yè)管理在市場化進(jìn)程中必須解決的迫切問題，希望經(jīng)過不斷發(fā)展完善和市場的洗禮，逐步完善和規(guī)范物業(yè)管理，逐步營造出一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
1、淺談我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的主要問題及解決建議，曾超，武陵城集團(tuán)網(wǎng)，2009.9
2、物業(yè)管理收費(fèi)存在的問題及建議，郭智芳，價(jià)格視窗網(wǎng)，2009.9
3、當(dāng)前物業(yè)管理收費(fèi)改革中的問題和對策，劉銳金、郭道初、凌云、楊志堅(jiān)、盧坤華、邱劍、何杰鋒，肇慶價(jià)格信息網(wǎng)，2009.9
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