物業(yè)管理論文[推薦]

　　在日常學(xué)習(xí)和工作生活中，大家都接觸過論文吧，論文是進行各個學(xué)術(shù)領(lǐng)域研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的一種說理文章。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編幫大家整理的物業(yè)管理論文，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業(yè)管理論文1

　　摘要：高校后勤社會化改革已開展多年，在探索中改革成果逐漸顯現(xiàn)，但在信息化技術(shù)浪潮的推動下，對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與管理工作的結(jié)合使用并未實現(xiàn)突破。本文從高校后勤物業(yè)管理社會化的視角，以現(xiàn)代化的服務(wù)平臺為工具，詮釋新型高校物業(yè)管理服務(wù)平臺的內(nèi)涵，提出當(dāng)前高校物業(yè)管理社會化進程中出現(xiàn)的問題，并利用服務(wù)平臺的使用解決之。

　　關(guān)鍵詞：高校物業(yè)社會化；服務(wù)平臺；管理

　　一、建設(shè)高校物業(yè)社會化管理服務(wù)平臺的背景及意義

　　近年來，高等教育改革的深化導(dǎo)致辦學(xué)規(guī)模逐漸擴大，物業(yè)服務(wù)面積不斷增加，伴隨而來的是管理任務(wù)的增加、管理難度的加大，這必然會牽扯高校在教學(xué)科研等主要工作的精力。而網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的高速發(fā)展為高校物業(yè)社會化指出一條新路。首先社會化服務(wù)平臺可以提高工作效率，及時提供服務(wù)、解決問題。高校師生是高知群體，具有互聯(lián)網(wǎng)使用意識和技能，當(dāng)需要物業(yè)服務(wù)時，他們能及時通過網(wǎng)絡(luò)平臺與物業(yè)服務(wù)部門溝通，而在另一端的信息接收者——物業(yè)單位也能及時了解詳細(xì)情況，避免了因溝通不暢帶來的工作效率的低下。其次社會化服務(wù)平臺能夠節(jié)約物業(yè)管理的成本。通過物業(yè)平臺的溝通功能，使消費群體——高校師生能夠點對點的找到相關(guān)責(zé)任人，減少了諸多中間環(huán)節(jié)，進而節(jié)約了人力成本和物質(zhì)成本。最后社會化服務(wù)平臺能夠利用大數(shù)據(jù)技術(shù)收集全面的信息，幫助加強物業(yè)管理。通過對后臺數(shù)據(jù)的整理和分析，能夠得出很多有用的信息，如：故障率最多的設(shè)備，快遞收發(fā)最頻繁的地點，學(xué)生購買行為最密集的時間等。在了解信息的基礎(chǔ)上，可以更有針對性的加強設(shè)備的維護、設(shè)置自助快遞終端的規(guī)模、增強銷售網(wǎng)點的針對性。

　　二、高校物業(yè)社會化的含義

　　高校物業(yè)管理不同于其他類別的物業(yè)管理，其服務(wù)對象是高校全體師生并對高校物資財產(chǎn)的維護和管理，服務(wù)群體成員關(guān)系密切，具有較高文化素養(yǎng)，較為一致的工作生活習(xí)慣。這就決定了物業(yè)管理服務(wù)特點鮮明。首先高校物業(yè)社會化要具有服務(wù)功能。通過提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，良好的物業(yè)環(huán)境，高效的物業(yè)效率，為高校的教學(xué)科研提供堅實的后盾和保障，這是高校物業(yè)管理的中心和重點。其次高校物業(yè)社會化要具有育人功能。學(xué)生作為高校教育對象，接受到的教育不僅來源于課堂，良好的校園環(huán)境能使學(xué)生精神振奮、心情舒暢，激發(fā)對美的欣賞與追求。而物業(yè)管理人員在管理中的一言一行、精神面貌，對學(xué)生起到了示范性的作用。通過對不良行為習(xí)慣的勸導(dǎo)，能幫助學(xué)生形成良好的道德品質(zhì)。再次高校物業(yè)社會化還具有社會政治性。由于高校的社會地位特殊，受關(guān)注度較高，做好物業(yè)管理工作關(guān)系到高校的社會影響力、物業(yè)單位的社會評價。是否能妥善處理與高校、師生的關(guān)系是高校物業(yè)社會化的難點。綜合以上解釋，可將高校物業(yè)社會化作以下界定“高校物業(yè)社會化，是將高校物業(yè)服務(wù)納入社會主義市場經(jīng)濟體制，將高�，F(xiàn)有的事業(yè)管理體系中的服務(wù)經(jīng)營活動，從學(xué)校的職能中分離出來，建立由政府主導(dǎo)、高校參加、社會參與的滿足學(xué)校辦學(xué)需要的、融入社會第三產(chǎn)業(yè)的高校后勤服務(wù)保障體系�！倍�服務(wù)平臺是包括線上、線下的綜合性服務(wù)平臺，線上包括以公眾號、APP等為形式的服務(wù)板塊，如教學(xué)科研設(shè)備報修、宿舍報修、衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)等；線下包括快遞終端、資源回收終端、服務(wù)體驗終端等。還包括物業(yè)管理內(nèi)部使用的維修設(shè)備采購及庫存管理系統(tǒng)、遠程監(jiān)控系統(tǒng)、集中呼叫服務(wù)中心、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)等網(wǎng)絡(luò)技術(shù)軟件。

　　三、高校物業(yè)社會化服務(wù)平臺存在的問題

　　當(dāng)前，以東部高校為主體的平臺建設(shè)初見成效，有些高等院校物業(yè)服務(wù)企業(yè)還建立了高等院校物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站，初步建立了較為完善的具有自身特色的管理服務(wù)體系，經(jīng)營模式和服務(wù)內(nèi)容也較普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)有所改進和拓展。但總體來說還存在很多亟待解決的'問題。首先，高校物業(yè)社會化服務(wù)平臺人力資源薄弱。對于平臺的技術(shù)維護和使用需要專業(yè)技術(shù)性強的人員，對于服務(wù)主體需要較高素質(zhì)、較強服務(wù)意識的專門人才。而物業(yè)從業(yè)者沒有正確看待師生群體的特殊性，往往抱著“替公家做事不用太認(rèn)真”的態(tài)度，有的甚至以居高臨下的姿態(tài)對待學(xué)生，直接造成了物業(yè)公司跟師生乃至學(xué)校關(guān)系緊張。高校物業(yè)從業(yè)者無論從年齡、學(xué)歷、素質(zhì)等各方面和其他物業(yè)相比都基本雷同，沒有體現(xiàn)出高校環(huán)境育人的特殊性。其次，高校物業(yè)社會化盈利能力差。雖然高校的性質(zhì)是非營利性的，但作為高校物業(yè)社會化的主體——外包物業(yè)企業(yè)，不可能完全不考慮盈利能力。而目前多數(shù)高校與企業(yè)的合作形式都是來源于學(xué)校撥付的物業(yè)管理費和其他服務(wù)性收費。作為高校的物業(yè)工作，無論工作強度、工作難度都不比其他物業(yè)管理工作小，所以物業(yè)服務(wù)的支出額較大。這就造成了高校物業(yè)社會化進程緩慢。再次，高校物業(yè)社會化缺乏與高校實際情況的結(jié)合。高校物業(yè)社會化的前提是針對高校服務(wù)的物業(yè)，而目前為高校提供的所有物業(yè)服務(wù)都完全按照物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對高校的特殊性考慮不足。教學(xué)樓、實驗室、圖書館等具有高校特色的物業(yè)服務(wù)還是按照既定標(biāo)準(zhǔn)管理，沒有根據(jù)不同區(qū)域的不同特點針對性管理，當(dāng)然不能滿足不同的功能性管理需求。同時，個別物業(yè)公司會以此為借口，降低服務(wù)質(zhì)量，影響服務(wù)效果。最后，高校物業(yè)社會化監(jiān)管難度大。高校物業(yè)社會化是通過與物業(yè)公司簽訂合同來實現(xiàn)的。高校物業(yè)服務(wù)千頭萬緒，涉及范圍廣、細(xì)節(jié)多，在合同里訂立的時候不可能每個條款都極為詳盡。這類商業(yè)合同一旦生效，是無法隨時調(diào)整修改的。物業(yè)公司一旦在履約的的過程中，受到利益的趨勢，在執(zhí)行合同中以利潤最大化為最終目標(biāo)，在行業(yè)規(guī)范的指引下進行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)人員的調(diào)整，高校面對這種企業(yè)內(nèi)部行為缺乏有效的約束對策，這無疑會加大高校的監(jiān)管難度。此外，企業(yè)為降低成本可能會出現(xiàn)一些違反勞動合同法的行為，例如雇傭超齡或低齡勞動人員，不為員工購買職工保險等，一旦出現(xiàn)意外情況，高校難免會被卷入其中。

　　四、高校物業(yè)社會化服務(wù)平臺的解決對策

　　1、加強人力資源建設(shè)，提升服務(wù)人員素質(zhì)。物業(yè)服務(wù)人員隊伍結(jié)構(gòu)和總體素質(zhì)決定了物業(yè)社會化服務(wù)質(zhì)量。首先，物業(yè)公司應(yīng)按照高校的特殊性選拔具有文化素養(yǎng)、工作能力及相關(guān)經(jīng)驗的員工，并根據(jù)其經(jīng)驗、興趣愛好、能力特長等將其安排在適合的崗位，使其才盡其用，還能發(fā)揮在工作崗位的能動性。在隊伍建設(shè)方面要本著取長補短的原則，使專業(yè)能力、工作閱歷、年齡結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)互補。針對整個物業(yè)隊伍偏老化的問題，應(yīng)采用老帶新、新扶老、新老結(jié)合的方式來實現(xiàn)新技術(shù)、舊觀念、經(jīng)驗少的平衡。其次，利用校園優(yōu)勢聘請學(xué)者做專業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，提升服務(wù)意識，掌握服務(wù)技巧。這既能達到提升服務(wù)人員素質(zhì)的目的，也能溝通與服務(wù)對象——教師的關(guān)系。再次，對人員的考評也可使用線上線下結(jié)合的方法，采用網(wǎng)上投票和師生代表座談會的形式開展，也可在網(wǎng)絡(luò)平臺開展優(yōu)秀員工的評比，這樣可以做到激勵和監(jiān)督的作用。

　　2、開源節(jié)流，提供自愿消費型特色化服務(wù)。首先，在網(wǎng)絡(luò)平臺的建設(shè)中利用高校的科研能力和人才優(yōu)勢進行開發(fā)和維護，通過設(shè)置維修設(shè)備采購及庫存管理系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)合理控制采購量、庫存量，并根據(jù)數(shù)據(jù)分析出有形資產(chǎn)的提前維護時間，避免不必要的損失。分析監(jiān)控系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，能準(zhǔn)確了解人流量大的地點，及時布置人員維持秩序。高校物業(yè)的業(yè)主是教職工和在校大學(xué)生，均是高層次的知識人群，具有先進的互聯(lián)網(wǎng)思維，是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的最忠實的消費者�？梢哉f，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一手掌握了市場，一手擁有對了客源，同時掌握了買賣雙方。關(guān)鍵就要看物業(yè)公司如何打造好服務(wù)產(chǎn)品實現(xiàn)盈利。比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)學(xué)校服務(wù)的項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生員工的消費層次，開展多元化多層次的經(jīng)營服務(wù)。

　　3、高校、企業(yè)雙向溝通，制定符合高校特色的服務(wù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。高校的日常工作包括教學(xué)和科研，對于不同的物業(yè)單元承載的服務(wù)要求也是不同的。對于這種性質(zhì)的服務(wù)，就需要物業(yè)企業(yè)在高校專門人員的指導(dǎo)下進行。而高校也應(yīng)成立專門的部門和物業(yè)企業(yè)及時對接、積極溝通，形成一套全面的、行之有效的、人性化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在合同中應(yīng)明確權(quán)利與責(zé)任，防止權(quán)責(zé)不清導(dǎo)致的推諉、扯皮現(xiàn)象，妨礙教學(xué)科研的有序進行。

　　4、建立以高校為監(jiān)管主體，采用多種考評方法的監(jiān)管機制。正因為高校是物業(yè)服務(wù)的對象，因此要堅持高校為監(jiān)管主體的中心不動搖，最終的評價和監(jiān)管權(quán)歸高校所有。但高校單方面監(jiān)管也存在一定的片面性和主觀性，這就需要采用多種監(jiān)管考評機制。首先，通過成立物業(yè)監(jiān)管委員會，吸納包括學(xué)生、教師、職能部門、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人等，不定期開展物業(yè)管理座談會，及時溝通，及時反饋，及時糾正。其次，通過網(wǎng)絡(luò)平臺、電話、物業(yè)反饋信箱等多種渠道收集廣大師生的各種建議，定期匯總，合理必要的納入物業(yè)服務(wù)監(jiān)督考評標(biāo)準(zhǔn)中。也可通過網(wǎng)上報修等服務(wù)的反饋意見表所得分?jǐn)?shù)，計入總體考評成績中。最后，可以聘請物業(yè)協(xié)會的專家綜合師生意見和物業(yè)企業(yè)的表現(xiàn)，給與指導(dǎo)。

物業(yè)管理論文2

　　物業(yè)管理最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國，至今發(fā)展已有近一個半世紀(jì)了。而在中國直到改革開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間較大，競爭激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購房時關(guān)注的熱點，同時致使物業(yè)管理成為我國發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國以來才30多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有20年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對我國的物業(yè)管理進行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢，才能將我國的物業(yè)管理打造得堅不可摧。

　　一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身存在問題

　　1．資金問題

　　物業(yè)管理要講求經(jīng)濟效益和資金的良性運轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費的來源應(yīng)該落實、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費有困難。 開發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實，業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān)，因此取得這部分經(jīng)費難度很大。接管物業(yè)時的驗收費、質(zhì)量保證金以及城市維護費補貼等經(jīng)費項目不能落實。

　　2．資質(zhì)問題

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一個綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個標(biāo)志，而目前我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)各個相差甚遠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或附屬的物業(yè)管理部、獨立組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過

　　一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計劃經(jīng)濟體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場化發(fā)展。

　　3.規(guī)模問題

　　有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)

　　服務(wù)企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個數(shù)字則是一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營保本底線。又如在武漢，注冊物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國有資產(chǎn)背景的企業(yè)。

　　（二）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全

　　1.業(yè)主缺乏物業(yè)知識

　　一方面，輿論宣傳缺乏明確的政策發(fā)展方向。另一方面，某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業(yè)精神與職業(yè)道德，肆意擴大物業(yè)管理中的矛盾報道，或者受企業(yè)恩惠為企業(yè)搖旗吶喊。熱衷于典型事件的吵作，而缺乏對社會、對企業(yè)、對業(yè)主的理性引導(dǎo)和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費難

　　在物業(yè)管理中應(yīng)該貫徹“誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時有出現(xiàn)，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費范圍和價格透明度低，有的企業(yè)收取物業(yè)費后，一些維修工作仍需要繳費，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)收費預(yù)算、決算等財務(wù)報告也存在問題，收費難問題依然困擾著各物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。同時，使物業(yè)主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進一步發(fā)展壯大。

　　3.地區(qū)間的發(fā)展不平衡

　　從我國物業(yè)管理的發(fā)展實踐看，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海城市和大城市物業(yè)管理開展比較早、發(fā)展快；經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)、內(nèi)陸城市和中小城市相對較慢。深圳市是全國物業(yè)管理發(fā)展較好的城市，在建設(shè)部公布全國第一批 40 家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)中深圳占了 18 家；全市有 146家住宅區(qū)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號，占全國的 1/7。據(jù)不完全統(tǒng)計，20xx 年底全國實施物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38%，經(jīng)濟發(fā)達城市已達 50%以上，這說明，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)在物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。

　　4. 法律體系不完善

　　不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足。法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是20xx年才頒布的《物業(yè)管理條例草案》，由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時日。

　　同時，也導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處；制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實有差距。雖然國家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實際各物業(yè)服務(wù)企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費不能超過1元/平方米（不含電梯），但實際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動，與法規(guī)不甚相符，而對于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費方式。致使法律與現(xiàn)實相差甚遠，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難守的局面。

　　二、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

　　隨著社會的不斷進步，城市發(fā)展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細(xì)。對于物業(yè)的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，必然會出現(xiàn)以規(guī)�；�、專業(yè)化來降低成本提高利潤樹立品牌。針對制約物業(yè)管理健康發(fā)展的種種情況，如何從我國的國情出發(fā)，全面分析影響我國物業(yè)管理發(fā)展的因素，使物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)模化、區(qū)域化、專業(yè)化的方向持續(xù)健康發(fā)展是值得我們思考和研究的重要問題。

　�。ㄒ唬� 人才的選擇是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵

　　一支素質(zhì)高、能力強、作風(fēng)好、品行正的人才隊伍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與競爭、志在必得的信心所在。內(nèi)部建設(shè)必須加強員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)，多學(xué)習(xí)、多取經(jīng)，增強企業(yè)的競爭力；外部方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在品牌塑造上下功夫，創(chuàng)立有自己特色的管理理念和模式，主動出擊，積極參與物業(yè)市場競爭，全面提升企業(yè)的知名度，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展奠定的.基礎(chǔ)。

　　（二） 物業(yè)管理市場必須建立公平的市場競爭機制

　　招投標(biāo)要求公平競爭，企業(yè)之間比管理、比服務(wù)、比成本、比效益，最終比品牌，優(yōu)勝劣汰。這就要求行業(yè)破除保護主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競爭機制創(chuàng)造條件。雖說目前政府已采取了一定的措施推行物業(yè)管理實行公開招投標(biāo)制度，但力度不大。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。

　　（三） 健全物業(yè)管理法律、法規(guī)體系

　　市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。物業(yè)服務(wù)企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。

　　（四） 走專業(yè)化、規(guī)�；�發(fā)展的道路

　　現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)大包大攬，過分強調(diào)自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居

　　高不下，也使專業(yè)服務(wù)公司無事可做。而根據(jù)國外物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)�業(yè)化道路，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是一個管理機構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護等均由專業(yè)化公司去實施，一個20萬平方米的小區(qū)只需要一個管理員。中國物業(yè)管理也正朝著這一趨勢發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動的情況下，效益是明顯的。

　　當(dāng)然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，必須要有規(guī)�；�的經(jīng)營作為堅強后盾。因此，在這個新的世紀(jì)里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營。

　　（五） 加大物業(yè)管理的宣傳力度

　　目前，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，一方面存在收費難的問題，另一方面卻要求內(nèi)容廣泛的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這種權(quán)利和義務(wù)的不對等的狀況不利于整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。所以要加大對物業(yè)管理的宣傳力度，幫助老百姓正確認(rèn)識、理解、關(guān)心、支持物業(yè)管理。引導(dǎo)人們樹立正確的物業(yè)管理消費觀念，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等統(tǒng)一。

　　物業(yè)管理引入我國雖然僅有30多年的歷史，但是，它在市場管理中的巨大社會作用已得到充分顯示：政府的職能轉(zhuǎn)變了，財政負(fù)擔(dān)減輕了，城市的管理水平提高了，人們生產(chǎn)、工作和生活的環(huán)境改善了。對于這個新興的行業(yè)，我們不能求全責(zé)備，而應(yīng)以比較平和的態(tài)度學(xué)習(xí)科學(xué)發(fā)展觀，把握其理論實質(zhì)和思想內(nèi)涵，開拓創(chuàng)新，促進其健康成長。我相信，隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國的物業(yè)管理將會迎來它輝煌的未來！

　　參考文獻`

　　[1]鄧紅平.物業(yè)管理計算機化.華中科技大學(xué)出版社,20xx.

　　[2]黃英.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營.機械出版社，20xx.

　　[3]周珂.物業(yè)管理法教程.法律出版社.20xx.

　　[4]趙方池,譚善勇.住宅小區(qū)與大型商廈物業(yè)管理.中國經(jīng)濟出版社.20xx.

　　[5]蔡耀忠.物權(quán)與物業(yè)管理.中信出版社.20xx.

　　[6]賀學(xué)表,王子潤.中國物業(yè)管理.法律出版社.20xx.

　　結(jié) 語

　　非常感謝***老師給予我的悉心指導(dǎo)、多方面的入微關(guān)懷和幫助。老師淵博的知識、扎實的理論功底、高深的學(xué)術(shù)造詣、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和胸懷寬宏的高尚品質(zhì)，讓我受益匪淺，終身難忘。感謝本寢室全體人員三年來的照顧和幫助，這三年的歡聲笑語是永遠的美好回憶。

　　經(jīng)過兩周的努力，淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢的論文終于完成 在整個設(shè)計過程中，出現(xiàn)過很多的難題，但在老師的幫助下順利解決了，在不斷的學(xué)習(xí)過程中我體會到： 寫論文是一個不斷學(xué)習(xí)的過程，從最初剛寫論文時對企業(yè)職位面臨的問題的模糊認(rèn)識到最后能夠?qū)υ搯栴}有深刻的認(rèn)識，我體會到實踐對于學(xué)習(xí)的重要性，以前只是明白理論，沒有經(jīng)過實踐考察，對知識的理解不夠明確，通過這次的做，真正做到理論時間相結(jié)合。

　　總之，通過畢業(yè)設(shè)計,我深刻體會到要做好一個完整的事情，需要有系統(tǒng)的思維方式和方法，對待要解決的問題，要耐心、要善于運用已有的資源來充實自己。

物業(yè)管理論文3

　　【摘要】社會主義市場經(jīng)濟體制的日趨完善和快速發(fā)展，推動著國有科研院所不斷深入改革。傳統(tǒng)的后勤管理方式已嚴(yán)重制約物業(yè)管理的效益，并影響著國有科研院所的整體創(chuàng)新和持續(xù)發(fā)展。本文簡要介紹了目前國有科研院所在物業(yè)管理中存在的問題，從能力重構(gòu)的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業(yè)管理提供一定的借鑒作用。

　　【關(guān)鍵詞】國有科研院所；物業(yè)管理；能力重構(gòu)；解決思路

　　一、物業(yè)管理概述

　　物業(yè)管理在20世紀(jì)50年代進入香港，伴隨著中國的改革開放，各沿海城市政府打破了傳統(tǒng)的管理方法，出臺了一系列關(guān)于土地使用的優(yōu)惠政策，吸引了一批海外人士來中國居住和投資，促進了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因為海外人士生活方式的不同，對居住條件提出了更高的要求，傳統(tǒng)的房屋管理體制已遠遠不能滿足他們的需求，于是內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司于1981年3月在深圳成立。中國的物業(yè)管理經(jīng)過近四十年的發(fā)展，已由一個傳統(tǒng)初級管理行業(yè)發(fā)展到具有現(xiàn)代化、智能化管理特征的行業(yè)。

　　二、國有科研院所物業(yè)管理存在的問題

　　由于國有科研院所物業(yè)管理大部分是從計劃經(jīng)濟時期的后勤房管工作延續(xù)下來的，國有科研院所物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)市場的發(fā)展仍存在著一定差距。受傳統(tǒng)體制的影響，很多物業(yè)管理部門沒有獨立自主權(quán)和決策權(quán)，后勤房管式的物業(yè)管理也無法滿足市場需要，嚴(yán)重制約了科研院所管理的整體市場效益。首先，物業(yè)管理模式落后，沒能順應(yīng)市場發(fā)展形勢。國有科研院所物業(yè)管理部門名義上是獨立核算，但是物業(yè)管理部門的人員、資金、組織設(shè)計、流程架構(gòu)等都由國有科研院所內(nèi)的上級部門控制，物業(yè)管理部門主要是對上級負(fù)責(zé)，而不是對顧客負(fù)責(zé)、對市場負(fù)責(zé)，于是便不可避免地造成物業(yè)管理在國有科研院所內(nèi)的封閉性和福利性其次，物業(yè)管理效益低，創(chuàng)收途徑極為有限。隨著國有企業(yè)房產(chǎn)改革的深入，許多國有企業(yè)將自有住宅出售或出租給外部企業(yè)，但對于如何正常收繳物業(yè)管理費卻沒能形成規(guī)范和制度，導(dǎo)致出租易收租難，回收的費用不夠維持部門日常運作，經(jīng)費主要還是靠上級財政撥款。另外，國有科研院所承擔(dān)了辦社會職能，經(jīng)營成本相較非國有企業(yè)要高，如果不剝離企業(yè)辦社會職能，國有科研院所的競爭力無疑會下降，甚至可能被市場淘汰而結(jié)束企業(yè)生命。最后，物業(yè)管理部門員工整體素質(zhì)不高。由于長期受計劃經(jīng)濟時期物業(yè)管理機制的影響，國有科研院所物業(yè)管理部門大多都是后勤服務(wù)轉(zhuǎn)崗人員組成的群體，部門職工由上級分配或老弱安置。由于沒有下崗的威脅，缺乏學(xué)習(xí)和上進的動力，因此，盡管職工隊伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現(xiàn)象很普遍。

　　三、解決科研院所物業(yè)管理問題的思路

　　在現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下，如何處理好物業(yè)管理與科研院所轉(zhuǎn)型發(fā)展之間的關(guān)系，如何改變計劃經(jīng)濟體制遺留下來的后勤體制的被動狀態(tài)，在深化體制改革過程中促進物業(yè)管理的成功轉(zhuǎn)型，已成為國有科研院所面對的挑戰(zhàn)性課題。住房制度改革和國企改革的實施，開始出現(xiàn)了國有企業(yè)的轉(zhuǎn)型，這一時期的科研機構(gòu)的所有制變化，給物業(yè)管理指出了發(fā)展的方向：通過能力重構(gòu)，成立自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的專業(yè)化物業(yè)管理公司。動態(tài)能力（Teece，1997）的重構(gòu)，是指重構(gòu)企業(yè)內(nèi)外資源從而在變化多端的外部環(huán)境中不斷尋求和利用機會的能力，本文將從組織管理機制、人力資源、組織流程及架構(gòu)、組織文化四個方面提出物業(yè)管理的解決思路。

　�。�1）組織管理機制重構(gòu)。通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)化運作，找到適合自己的經(jīng)營模式，提升物業(yè)服務(wù)競爭能力，增強物業(yè)服務(wù)抵抗市場風(fēng)險的能力，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的差異化、多元化經(jīng)營，提升盈利能力。為改變科研院所物業(yè)管理資本運作手段單一，資產(chǎn)經(jīng)營效率低的不利局勢，可采取托管、劃轉(zhuǎn)、租賃、合作等多種方式，對科研院所物業(yè)管理現(xiàn)有從事的資產(chǎn)實施整合，重構(gòu)物業(yè)組織管理機制。為盤活物業(yè)管理資金，可開展并加強與各類銀行的合作，推進融資工作，擴大融資規(guī)模。通過建立組織學(xué)習(xí)機制，開展“三個轉(zhuǎn)變”學(xué)習(xí)及各類業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，規(guī)范管理流程，提升部門員工的`管理水平和服務(wù)技能。建設(shè)市場化的物業(yè)服務(wù)與管理團隊，培養(yǎng)專業(yè)人才。加大運行成本控制與核算，規(guī)范運行保障的各項操作規(guī)程，及時、準(zhǔn)確開展各項物業(yè)維修服務(wù)，從單純的提供服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣�化的服�?wù)創(chuàng)收，增加創(chuàng)收途徑。

　�。�2）人力資源體系重構(gòu)。完善內(nèi)部創(chuàng)新機制，建立創(chuàng)新培育機制，鼓勵物業(yè)管理人員內(nèi)部創(chuàng)新，并通過引入外部優(yōu)秀管理人才，為科研院所物業(yè)管理增添新鮮血液，指導(dǎo)創(chuàng)新。優(yōu)化內(nèi)部激勵機制，借鑒林暉（20xx）的觀點，科研院所物業(yè)管理可以在人才管理上進行差異化激勵，通過性別、年齡和文化等的差異，做針對性的激勵。優(yōu)秀的專業(yè)化人才是企業(yè)發(fā)展的保障，建立一套具有市場競爭力并符合企業(yè)實際發(fā)展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養(yǎng)方面，一是加強產(chǎn)學(xué)研合作，與高等院校建立“產(chǎn)學(xué)研交流基地”，為持續(xù)發(fā)展儲存后備人才；二是選派企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加高層管理培訓(xùn)與企業(yè)論壇，選派中層管理人員和業(yè)務(wù)骨干進行系統(tǒng)性專業(yè)知識培訓(xùn)與考核，提高業(yè)務(wù)知識水平；三是制定物業(yè)管理職業(yè)資格考試計劃，鼓勵物業(yè)管理人員參加職業(yè)資格考試，提升物業(yè)管理入職門檻。

　　（3）組織架構(gòu)及流程重構(gòu)。組織架構(gòu)及流程的重構(gòu)也是解決物業(yè)管理模式落后的關(guān)鍵�；�于轉(zhuǎn)型后的戰(zhàn)略部署要求，科研院所需要在原有的基礎(chǔ)上對組織機構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)等進行改革，需合理有效地設(shè)置組織職能部門，科學(xué)地利用組織流程降低物業(yè)服務(wù)成本�？蒲性核�物業(yè)管理職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干、高效為宜，可減少管理層級，推行扁平化管理。其一是對不符合主業(yè)發(fā)展方向和總體發(fā)展戰(zhàn)略要求的下級企業(yè)實施撤銷和合并重組；其二是采取流程梳理與優(yōu)化，對于資源浪費嚴(yán)重的、關(guān)鍵環(huán)節(jié)重疊的、進度嚴(yán)重滯緩的流程進行刪減與增效，將業(yè)務(wù)流程的審批控制在24小時以內(nèi)。

　�。�4）組織文化按需重構(gòu)。文化是企業(yè)長期形成的共同理想、價值觀念和行為準(zhǔn)則，它對企業(yè)員工的成長起著積極的引導(dǎo)作用，優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價值觀浸透到企業(yè)每個員工的頭腦中，才能使員工產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感，才能使員工將企業(yè)的發(fā)展與個人的發(fā)展有機結(jié)合，為企業(yè)發(fā)揮最大潛能。IBM、麥當(dāng)勞、華為等世界知名企業(yè)都創(chuàng)辦了自己的企業(yè)大學(xué)，這種“企業(yè)大學(xué)”有自己的培訓(xùn)計劃，會定期聘請公司內(nèi)部或外部具有較高管理水平和技術(shù)水平的專家進行授課，在定期的授課過程中，不斷構(gòu)建的企業(yè)文化、不斷輸送企業(yè)文化，不僅改變培訓(xùn)者知識、能力和態(tài)度，同時也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業(yè)文化、共同的企業(yè)理想與共同的奮斗目標(biāo)，極大程度提高了企業(yè)的整體合力。

　　四、結(jié)束語

　　通過以上分析可以看到，國有科研院所物業(yè)管理在復(fù)雜的外部環(huán)境下，應(yīng)借助企業(yè)動態(tài)能力的重構(gòu)，伺機把握市場發(fā)展的方向和需求，形成適合企業(yè)自身特點的發(fā)展路徑和管理方式，以此取得成功轉(zhuǎn)型，獲取長期競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展。

　　參考文獻：

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物業(yè)管理論文4

　　一、中級階段——物業(yè)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)聯(lián)合

　�。ㄒ唬┙柚�網(wǎng)絡(luò)平臺，打造專業(yè)社區(qū)服務(wù)體系

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢與相關(guān)企業(yè)聯(lián)合，向不同社區(qū)服務(wù)延伸，形成跨行業(yè)、跨區(qū)域的聯(lián)合，具體包括面向社區(qū)居民、周邊企業(yè)的不同服務(wù)業(yè)。如深圳的長城物業(yè)通過旗下的電子商務(wù)有限公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、老年服務(wù)公司、家政服務(wù)公司等形成了專業(yè)的社區(qū)商務(wù)服務(wù)體系。再如深圳市彩生活服務(wù)集團，通過運用先進的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，打造了一種新的物業(yè)服務(wù)模式——“彩生活模式”。該模式是建立在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等最新技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運營模式。通過創(chuàng)新推出的彩空間社區(qū)體驗店、彩之云、彩付寶（社區(qū)支付平臺）等社區(qū)服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進行整合，建立起線上線下、有形與無形、現(xiàn)實和虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時代的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)運營模式。同時，住宅物業(yè)管理也可以和居家養(yǎng)老等服務(wù)結(jié)合起來。如上置物業(yè)通過搭建電子商務(wù)平臺，推行“長者居家養(yǎng)生”，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新模式�！熬蛹茵B(yǎng)生”包括生活護理服務(wù)、應(yīng)急求助服務(wù)、精神慰藉服務(wù)、娛樂活動服務(wù)等多個方面，由家政服務(wù)人員上門全程服務(wù)、客服管家單項特色服務(wù)、志愿者單項特色服務(wù)和助推服務(wù)中心等四種基本形式組成。物聯(lián)網(wǎng)平臺的啟動和長者居家養(yǎng)生俱樂部的成立，受到了廣大業(yè)主的歡迎，物業(yè)人員的服務(wù)意識不斷增強，綜合服務(wù)的技能得到提升，整體物業(yè)服務(wù)水平有了明顯進步。與此同時，商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展空間更大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)形成三方互利共贏的模式。如SOHO中國與北京移動簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索了房地產(chǎn)開發(fā)商與運營商合作的全新模式，面向SOHO中國樓宇租戶，北京移動提供了4G明星終端和4G無線上網(wǎng)等產(chǎn)品的獨家優(yōu)惠，并為辦公的中小企業(yè)提供便利和優(yōu)惠，滿足辦公固話、寬帶上網(wǎng)及手機電話通信的綜合需求。這表明與互聯(lián)網(wǎng)合作，能做好商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新，順應(yīng)時代潮流。

　　（二）利用互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，減少管理成本

　　物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)充分利用現(xiàn)有信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，探索大數(shù)據(jù)時代的管理模式。隨著網(wǎng)絡(luò)信息化的迅猛發(fā)展，許多新建住宅大量采用新技術(shù)，如管理上的智能樓宇自控系統(tǒng)、綜合保安系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)，智能卡技術(shù)的運用，家庭智能化技術(shù)如防盜報警、火險報警、家庭電器設(shè)備遠程遙控，社區(qū)無線信號轉(zhuǎn)發(fā)器應(yīng)用，數(shù)據(jù)衛(wèi)星通信技術(shù)等，都為企業(yè)充分利用信息技術(shù)、提高管理效率提供了基礎(chǔ)。建立物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)集成平臺對于大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，是提高管理效率、提高服務(wù)質(zhì)量的必經(jīng)之路。這樣就可以運用信息與網(wǎng)絡(luò)科技和自動化技術(shù)，把建筑智能化系統(tǒng)與計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動化監(jiān)控和綜合信息服務(wù)平臺上，實現(xiàn)集成性、交互性、實時性、動態(tài)性的信息化物業(yè)管理服務(wù)。如陸家嘴物業(yè)建立的以物業(yè)服務(wù)為主體的“96916”呼叫中心，用電子平臺實現(xiàn)了“一個電話，五大功能”，即報修、應(yīng)急搶修、投訴、家政服務(wù)、租賃中介。

　　二、高級階段——物業(yè)企業(yè)成為集信息、物流、物業(yè)服務(wù)于一體的綜合企業(yè)

　　在未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須突破現(xiàn)有的傳統(tǒng)管理與服務(wù)模式，做好對物的管理和對人的服務(wù)兩個方面，物業(yè)服務(wù)不再是簡單的房屋及其設(shè)備的管理，更要提供信息，針對不同家庭的需求提供個性化的服務(wù)，成為小區(qū)居民真正的“管家”。

　　（一）打造物流企業(yè)終端，做好社區(qū)“大管家”

　　未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以考慮與物流企業(yè)合作，在相關(guān)社區(qū)區(qū)域內(nèi)建立物流終端，引進先進設(shè)備，如安裝自助快遞收發(fā)終端，規(guī)范管理整個社區(qū)的快遞收發(fā)工作。同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所掌握的居民情況和居民提供的信息，為居民提供送貨上門服務(wù)。這樣物流的“最后一公里”就交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)，一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替居民和物流企業(yè)進行溝通，提高了溝通效率；另一方面規(guī)范了公共秩序管理，保證了社區(qū)安全。

　　（二）采集大數(shù)據(jù)，做好居民“小管家”

　　數(shù)據(jù)的采集是一個長期積累的過程。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立的網(wǎng)絡(luò)平臺上，居民所需的生活服務(wù)都統(tǒng)一在這個平臺上，會留下大量的數(shù)據(jù)。對于不同業(yè)務(wù)類型的`公司，大數(shù)據(jù)的用途各有不同，那么對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，大數(shù)據(jù)就是居民的畫像。通過數(shù)據(jù)的采集、分析，能夠充分了解居民的基本信息、消費能力、消費習(xí)慣及各種潛在的或現(xiàn)實的需求。有了這種居民數(shù)據(jù)，一方面方便了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對居民提供“私人定制”服務(wù)，最大限度地滿足居民的不同需求，提高日常經(jīng)營管理的效率和居民滿意度，另一方面可以更好地集成社區(qū)服務(wù)供應(yīng)商和社區(qū)周邊各類商業(yè)實體，最大限度地整合資源，逐步形成多方共贏的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

　�。ㄈ�）回歸服務(wù)本質(zhì)，體現(xiàn)人文關(guān)懷

　　誠然，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展能夠給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來更智能化的管理方式，給居民生活提供更個性化的服務(wù)，但是實體的世界是由人與人構(gòu)成的，最好的服務(wù)最終還是需要由人提供。傳統(tǒng)的物業(yè)對每一位居民的人文關(guān)懷，為居民營造的舒適、溫馨的氛圍，是虛擬的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品所不能滿足的。因此，我們應(yīng)該順應(yīng)時代潮流，用更先進、更智能化的方式變革物業(yè)管理的管理模式，借助互聯(lián)網(wǎng)手段，提供更方便、快捷、貼切的人文關(guān)懷。

物業(yè)管理論文5

　　摘要：近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的日漸成熟，以從事房地產(chǎn)業(yè)管理為基礎(chǔ)的物業(yè)管理，蓬勃發(fā)展起來，并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，對于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現(xiàn)實意義。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;現(xiàn)狀;對策;發(fā)展趨勢。

　　隨著我國經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。

　　物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)�；�發(fā)展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對策進行分析。

　　一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。

　　物業(yè)管理是一個充滿生機和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。

　　目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業(yè)管理模式，同時我國物業(yè)管理仍存在許多問題。

　　(一)物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

　　物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。

　　并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題。

　　(二)物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。

　　物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。

　　(三)物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。

　　物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。國家計委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴(yán)格實施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費，亂收費。

　　(四)物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。

　　我國沿海地區(qū)、發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運作也比較正常;而在邊遠落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

　　(五)物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。

　　目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

　　二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對策。

　　1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。

　　2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進度，嚴(yán)格實施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性競爭來提高行業(yè)的.整體水平。

　　3、著重加強邊遠落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識，提高社會各界對物業(yè)管理的認(rèn)識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認(rèn)識，才能更好地促進物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動脈血，要適應(yīng)市場的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實可行的培訓(xùn)計劃，堅持理論和實踐相結(jié)合的原則，進行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場的需求。

　　三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。

　　針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。

　　(一)物業(yè)管理的社會化。

　　物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。

　　(二)物業(yè)管理的專業(yè)化。

　　物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進一步推進城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。

　　(三)物業(yè)管理的智能化與信息化。

　　物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)�；�、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠遠拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。

　　總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

物業(yè)管理論文6

　　按照貴校對物業(yè)公司這一機構(gòu)設(shè)置職能來看，它主要是負(fù)責(zé)學(xué)院后勤服務(wù)的工作機構(gòu)，為教學(xué)工作服務(wù)，為師生員工生活服務(wù)。它對學(xué)院基本建設(shè)和物業(yè)實施管理供水、供電及生活設(shè)施的維護管理；安排師生的住宿分配和生活食堂質(zhì)量及衛(wèi)生管理；學(xué)院的環(huán)境衛(wèi)生、綠化工作和校容美化建設(shè)管理。筆者根據(jù)自己在高校開展物業(yè)管理工作中的點滴感受，結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)性特點及高�！肮芾碛�人、服務(wù)育人、環(huán)境育人”的要求，對貴校實施物業(yè)管理的作用進行初步的定位，包括三個方面的內(nèi)容：一是為師生員工提供良好的工作和生活環(huán)境及活動空間；二是為學(xué)院管理、教學(xué)、師生工作和生活提供全方位、多元化、時效性的服務(wù)；三是保持貴校物業(yè)的保值和增值。下面分別進行具體論述：

　　一、為學(xué)校師生提供良好的工作、生活環(huán)境及活動空間

　　為廣大業(yè)主營造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的工作生活環(huán)境和活動空間是物業(yè)管理最基本的功能，高校物業(yè)管理與服務(wù)也不例外。貴校物業(yè)從使用功能上講，更多的是師生進行教學(xué)活動的場所，師生對學(xué)習(xí)環(huán)境的要求并不亞于對生活環(huán)境的要求。因為整潔清新的學(xué)習(xí)環(huán)境不僅能保持師生身心愉悅，更能有效地提高教學(xué)效率。貴校物業(yè)還具有一個十分明顯的特點，那就是學(xué)生的流動性較大，物業(yè)使用的頻率相對較高，這給環(huán)境的維護造成了極大的難度。另外，從社會穩(wěn)定和發(fā)展的角度來看講，貴校是一塊十分敏感的區(qū)域，因此，公共秩序維護的責(zé)任極其重大。這些特點決定了貴校物業(yè)服務(wù)在環(huán)境營造上必須以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的要求進行和實施，在不斷引進社會標(biāo)準(zhǔn)的同時，還要針對貴校的實際情況，提出特定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

　　首先，在清潔衛(wèi)生方面，要確定專業(yè)操作，保持整潔、服務(wù)教學(xué)的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入物業(yè)管理行業(yè)具體操作模式及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化、秩序化地實施；另一方面針對學(xué)校物業(yè)的特點及教學(xué)活動的要求進行點對點的操作，利用崗位安排，提高標(biāo)準(zhǔn)，特別突擊等方式來應(yīng)對貴校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學(xué)校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達到活動組織者及學(xué)校的要求。再如，教室的清潔衛(wèi)生，每天受污染度較重，因此，必須得選擇時機進行及時保潔。一般來說，對教室清潔衛(wèi)生要求既是上課之前做到“兩個無塵”——學(xué)生課桌無塵，老師講桌無塵。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡量和細(xì)節(jié)管理，促使各個環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示，會取得良好成效。

　　其次，在園林綠化方面，要確立協(xié)調(diào)統(tǒng)一、美觀健康、陶冶情操的目標(biāo)。校園綠化不僅能襯托校園的和諧美，自然美，而且更能夠啟發(fā)學(xué)生的美感，陶冶學(xué)生的情操。在開展園林綠化工作時，從規(guī)劃設(shè)計到方案確定，從日常維護到適時調(diào)整，物業(yè)服務(wù)部門都需要參與其中，除進行專業(yè)的除草、防蟲、補栽、整修等日常維護外，還必須結(jié)合學(xué)校的布局及師生的審美情緒進行合理的規(guī)劃。

　　第三，在公共秩序維護方面，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。安全與消防工作應(yīng)該是貴校物業(yè)服務(wù)重中之重，它直接關(guān)系到師生的切身利益，關(guān)系到學(xué)院的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。貴校物業(yè)管理部門必須通過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防范技術(shù)，確保共公共秩序處于有序、安全、健康的狀態(tài)。由于人員流動性較大，樓宇設(shè)計和使用功能雜亂等原因，貴校物業(yè)的安全管理難度極大，如內(nèi)盜現(xiàn)象突出，業(yè)主防范意識不足等。這就特別要求貴校物業(yè)管理部門隨時反饋和總結(jié)管理信息，隨時調(diào)整操作手段，務(wù)必強化安全防范意識，實行群防群治、專業(yè)隊伍與師生的共同參與、人人參與相結(jié)合，做到上下結(jié)合、打防結(jié)合、人防物防結(jié)合，天天放火，日夜防賊，讓每一位師生員工都有安全感，只有這樣，才能保證學(xué)有所成、教有所樂、事業(yè)發(fā)展。

　　二、為學(xué)校管理、教學(xué)、師生生活提供全方位、多元化、實效性服務(wù)

　　這個功能應(yīng)該是高校物業(yè)服務(wù)特有的功能，這也是高校物業(yè)管理的特色所在。此功能的全面實現(xiàn)將進一步完善貴校物業(yè)管理的模式，也將會把貴校的物業(yè)管理與社會物業(yè)管理區(qū)別開來。這個功能的提出和實施應(yīng)該是基于貴校物業(yè)管理管理特色定為位，即是物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境的營造實現(xiàn)有機、和諧、自然的統(tǒng)一，先進的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代學(xué)校教育、管理理論實現(xiàn)完美結(jié)合。此功能延伸了物業(yè)管理服務(wù)的概念，讓貴校物業(yè)服務(wù)在管理廣度與深度上進行了嘗試性的擴展，同時，也極好的詮釋了貴校實施物業(yè)管理的終極目的——為學(xué)校在后勤保障和管理上最大限度地減輕負(fù)擔(dān)。

　　（一）管理上的服務(wù)。

　　貴校物業(yè)管理企業(yè)不僅是一個服務(wù)部門，同時，也可承擔(dān)著行政管理的職能。比如，物業(yè)管理部門可以承擔(dān)學(xué)院部分接待工作。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、規(guī)范的操作，人文化氛圍一定會給各種接待工作帶來新的氣象，對學(xué)校整體形象的提升將會起到積極的作用。在學(xué)校組織開展的各種活動中及安排的突擊任務(wù)中，物業(yè)管理部門除了履行自身氛服務(wù)職責(zé)外，還能夠進行協(xié)調(diào)和資源配置，以保障活動有序地進行，在這個過程中，物業(yè)管理部門充當(dāng)了學(xué)校行政部門的強力助手，扮演了效果極佳的管理角色。

　�。ǘ�）教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障

　　教學(xué)服務(wù)及教學(xué)后勤保障在高校未實行物業(yè)管理以前屬于教務(wù)處的職責(zé)，這讓本身主要履行確保教學(xué)質(zhì)量的學(xué)校部門不得不分出精力來做教學(xué)后勤保障的一些瑣事，這極大地影響了教學(xué)質(zhì)量的提高。實行物業(yè)管理以后，物業(yè)管理部門應(yīng)該自動承擔(dān)和履行教學(xué)服務(wù)的職責(zé)，在具體操作中，根據(jù)教學(xué)的需要，不斷優(yōu)化教學(xué)服務(wù)的模式，不斷擴展教學(xué)服務(wù)的項目和內(nèi)容，以達到教學(xué)有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學(xué)用具的管理和發(fā)放、特殊教室管理和維護、運動場的管理等等。

　�。ㄈ�）對師生生活提供全方位服務(wù)，營造良好的育人環(huán)境。

　　對師生提供多元化、全方位的服務(wù)目的是讓廣大師生感受到物業(yè)管理跟他們生活和學(xué)習(xí)帶來的便利，讓大家在文明、雅致、方便的'生活空間里更好地完成自己的工作和學(xué)習(xí)。主要應(yīng)該做三個方面的工作：一是為師生提供生活和學(xué)習(xí)上力所能及的便利。隨著生活水平的提高，師生在校里十分需要更便捷的服務(wù)，作為物業(yè)服務(wù)部門，應(yīng)該隨時了解和分析師生生活的需求，適時地補充和調(diào)整服務(wù)項目，全面引入差異管理的概念，師生想到的一定要做到，師生沒有想到的，一定要想到，然后做到。不斷超越廣大師生的滿意度，讓服務(wù)受眾不斷地感受服務(wù)的新穎性和及時性。在對教師服務(wù)上，通過分析教師從進入教學(xué)樓到離開教學(xué)樓這段時間的所有環(huán)節(jié)，然后在每個環(huán)節(jié)上設(shè)置相應(yīng)的、有效的服務(wù)項目，比如布置好教員休息室，準(zhǔn)備好飲用水和課后的洗手水等等，讓老師在教學(xué)樓所處的每一分鐘都能感受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對學(xué)生服務(wù)方面，可以提供專門供學(xué)生飲水的地方，為學(xué)生準(zhǔn)備雨傘等等，在學(xué)生上學(xué)求知的同時，也能夠享受溫馨的、人性化的服務(wù)。二是根據(jù)學(xué)院的情況及學(xué)生的需求，適時開展各種特色活動及宣傳教育活動，這不僅能加強和疏通與廣大師生的關(guān)系，尋求師生的合作與支持，有利于加強服務(wù)受眾對物業(yè)部門的理解，而且通過活動的開展，能夠提升物業(yè)管理部門的知名度和服務(wù)品牌。三是通過加強物業(yè)隊伍的素質(zhì)建設(shè)，把每一位員工不僅培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人，更重要的是把他們培養(yǎng)成能夠利用自身的言行去影響和感化學(xué)生的教育者。服務(wù)者通過辛勤勞作，創(chuàng)設(shè)出優(yōu)美、和諧的環(huán)境，讓學(xué)生在環(huán)境的熏陶中得到教育和啟發(fā)，共同營造領(lǐng)好的育人環(huán)境。我們可以試想，大多數(shù)學(xué)生不會在潔凈的地面上吐痰的，也不會在整潔的電話亭上貼小廣告的，氛圍渲染的作用是巨大而無形的。

　　三、確保物業(yè)的有效保值和增值

　　此功能是最容易被忽視的，但都是最重要的功能，這是保持物業(yè)持續(xù)利用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。貴校在未實施專業(yè)物業(yè)管理以前，在房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理和養(yǎng)護方面肯定是做得十分不夠的，具體操作會欠規(guī)范。房屋及其設(shè)備由于使用頻率較高，日常維護跟不上，導(dǎo)致老化很快，很多物業(yè)還未達到使用年限就開始宣布“退休”，其使用價值被大大打了折扣。比如一座造價1000萬的教學(xué)樓，如果進行了標(biāo)準(zhǔn)化保養(yǎng)，其使用壽命可以達到50年，甚至更久，如未進行科學(xué)保養(yǎng)，可能只能使用40年，因此產(chǎn)生10年的使用價值，折算下來，就是200多萬。因而貴校物業(yè)為了保值增值，必須利用科學(xué)的手段，規(guī)范的操作，嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進行系統(tǒng)的養(yǎng)護。

　�。ㄒ�)房屋及公共設(shè)備設(shè)施的管理和維護。

　　首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障物業(yè)得到科學(xué)有效的維護。具體應(yīng)該做到，小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃，規(guī)范實施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化操作和運行，保障房屋及相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施隨時處于良好，可利用狀態(tài)。

　�。ǘ�）物業(yè)管理前期介入與前期規(guī)劃。

　　貴校物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該積極參與前期規(guī)劃和施工管理，完善樓宇設(shè)計。在樓宇設(shè)計、施工階段及園區(qū)規(guī)劃方面，從實際使用功能及管理角度提供合理化意見和建議，以降低管理成本，增加管理效率。

　　總之，本文著重闡述的是物業(yè)管理在貴校所起的上述功能，若發(fā)揮好它的作用，將會給我們今后的管理帶來事半功倍之效，反之亦然。至于具體操作，還待來日進行大膽的實踐，在此，筆者僅僅是紙上談兵而已。

物業(yè)管理論文7

　　摘要：在近年來我國經(jīng)濟下行趨勢明顯的時期，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)其對于經(jīng)濟貢獻的作用不言而喻。而物業(yè)管理行業(yè)作為與房地產(chǎn)息息相關(guān)的配套性產(chǎn)業(yè)，在提升業(yè)主入住體驗、保障業(yè)主相關(guān)權(quán)益方面也起到重要的作用。故本文主要探討在當(dāng)前經(jīng)濟下行的階段如何推動房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、推進物業(yè)管理教學(xué)改革與發(fā)展。剛好地為社會培養(yǎng)具有綜合素養(yǎng)的復(fù)合型人才。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展

　　一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因

　　房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟效益增長同時，也出現(xiàn)了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營、維護等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，由于相應(yīng)規(guī)定的不完善導(dǎo)致行業(yè)秩序并不能按照一個合理穩(wěn)定的區(qū)間進行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務(wù)建設(shè)期間并不能科學(xué)有效地開展物業(yè)服務(wù)。進而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗，從側(cè)面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理教學(xué)對于房地產(chǎn)業(yè)的意義

　　由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評價房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設(shè)計等硬件因素對房地產(chǎn)企業(yè)進行評價，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護管理的重要方面也是業(yè)主評判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設(shè)施、相關(guān)場地進行維護、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來看屬于上下級的關(guān)系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設(shè)配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會進一步從軟環(huán)境建設(shè)方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設(shè)，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業(yè)管理可以通過對基礎(chǔ)能源、停車產(chǎn)地、室外公共設(shè)施的維護，形成一套嚴(yán)格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。

　　三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略

　　由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對提升房地產(chǎn)項目價值、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的作用。所以在當(dāng)前高校進行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過對于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢的分析合理的進行教學(xué)安排，有計劃、有側(cè)重性地對學(xué)生相關(guān)綜合能力進行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個方面來進行具體的開展：

　　1.教學(xué)目標(biāo)：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標(biāo)設(shè)定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應(yīng)。以學(xué)生在未來工作實踐過程中如何更好地進行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標(biāo)。這種實際效果導(dǎo)向的教學(xué)目標(biāo)可以對教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結(jié)果作為安排教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)，從根本上保障學(xué)生的.學(xué)習(xí)效果。

　　2.教學(xué)思想：在進行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標(biāo)出發(fā)，積極選取以實踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現(xiàn)出的實際應(yīng)用性較強，所以對于學(xué)生在進行學(xué)期期間實踐過程的運用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學(xué)環(huán)節(jié)中的運用，學(xué)生可以做到從實際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關(guān)知識點進行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習(xí)到能力與素養(yǎng)。

　　3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標(biāo)制定與實踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據(jù)物業(yè)管理學(xué)科中的各項內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對于軟環(huán)境建設(shè)的具體要求適時，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎(chǔ)上的探究、演練、模擬、實習(xí)等手段幫助學(xué)生進行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習(xí)。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現(xiàn)實生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實踐練習(xí)的環(huán)境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運用。在此基礎(chǔ)上，教師還需要積極組織多種豐富的實習(xí)活動，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過相關(guān)實習(xí)工作來提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。

　　參考文獻：

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物業(yè)管理論文8

　　[摘要]物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒有清晰的定局，市場處于動態(tài)的劇變之中，在一段時間內(nèi)，新的市場機會會不斷出現(xiàn)，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。

　　一、物業(yè)管理行業(yè)的市場現(xiàn)狀分析

　　深圳的物業(yè)管理在全國處于領(lǐng)先地位，其行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀在物業(yè)管理行業(yè)中具有極強的代表性，可以折射出全國其它地區(qū)的物業(yè)管理的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀。

　　縱觀深圳的物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個依靠大房地產(chǎn)公司成長起來的大物業(yè)公司，牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大部分樓盤，同時在國內(nèi)東一個西一個地占領(lǐng)著一些類似的樓盤；數(shù)百個中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對非屬本開發(fā)公司開發(fā)的樓盤和外地樓盤，不敢越雷池半步（主要是越不了）。

　　本來，任何一個行業(yè)的情形都會與此相似，處于風(fēng)口浪尖，能呼風(fēng)喚雨的公司只有少數(shù)的幾個，大多數(shù)中小公司都是默默無聞?wù)�，其狀如眾星捧月，或綠葉扶花。但物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的緣生行業(yè)或延展行業(yè)誕生，甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的寄生行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)的相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性實則是依賴性，而依賴性，其實就是物業(yè)管理行業(yè)未進入真正的市場化。

　　具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、物業(yè)管理公司的大與小，強與弱的區(qū)別，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司的大與小，強與弱所決定的。物業(yè)管理公司的真大與真小，真強與真弱，沒有完全的物業(yè)管理行業(yè)的市場背景。

　　2、物業(yè)管理公司的品牌，其實質(zhì)是開發(fā)公司的品牌在支撐。如果認(rèn)為不是的話，我們可以想象一些著名的物業(yè)管理公司如果其背后的開發(fā)公司倒閉了，它的情形會是怎么樣。當(dāng)然不排除已有極少數(shù)的物業(yè)公司正逐漸走出開發(fā)公司的影子。

　　3、物業(yè)公司所服務(wù)的客戶（業(yè)主），開始選擇時主要是選擇開發(fā)公司，而非物業(yè)公司，也即物業(yè)公司的客戶并不是在完全自由的情況下選擇物業(yè)公司的，客戶沒有選擇的自由，是缺乏市場化的顯著特征。

　　4、再有，從一些在全國范圍內(nèi)攻城掠地、大力拓展市場的大公司來看，其樂于表現(xiàn)的是，言必稱又接了幾個幾個樓盤，鮮有說它的管理服務(wù)特色及其品牌的內(nèi)涵。如果不是出于商業(yè)機密的話，大致是因為“物業(yè)管理都差不多”。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業(yè)管理服務(wù)的優(yōu)勢，而主要來自其“大”和“強”的優(yōu)勢。

　　從以上的這些情形可以看出，物業(yè)管理行業(yè)還沒有制訂真正屬于自己的游戲規(guī)則，現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)奉行的是房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則，而非作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)的游戲規(guī)則，其原因是物業(yè)管理行業(yè)未能做到真正完全的市場化。

　　但不管怎樣，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，其真正的市場化一定會到來。在完全的`市場化下，行業(yè)將制訂屬于自己的游戲規(guī)則，物業(yè)管理公司將奉行這種游戲規(guī)則。而目前，在游戲規(guī)則未完全清晰制定的情況下，如果僅作為一個物業(yè)管理公司而言，大公司與小公司是站在同一道起跑線上的，機會亦等同。在機會等同的情況下，優(yōu)勢是決定勝出的前提。但必須看到，大公司與小公司的優(yōu)勢都是相對的，大公司有大公司的優(yōu)勢，小公司有小公司的優(yōu)勢，很難說誰的優(yōu)勢更具有競爭力。這樣，優(yōu)勢也只是一個理論上勝出的“假設(shè)”，是一支握在手中的上上簽，而非實際上的真正把握，在結(jié)果產(chǎn)生之前，沒有真正的勝利者。

　　在新規(guī)則下的大公司與小公司處于均勢，中小物業(yè)管理公司的希望正在于此。如果中小物業(yè)公司采取恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營策略，則完全可以經(jīng)過幾輪行業(yè)洗牌后由小到大，由弱而強，由強而勝。

　　二、中小物業(yè)公司的經(jīng)營策略

　　根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的以十所述的市場現(xiàn)狀，中小物業(yè)管理公司并不是完全沒有希望，并不是要完全聽命于其所依賴的開發(fā)公司求得生存，相反，中小物業(yè)管理公司在行業(yè)市場化的進程中，是一個獨立的主體，有自己的意志，只要采取合適的經(jīng)營策略，完全有可能從小到大。

　　中小物業(yè)管理公司可以考慮采用以下一些策略，組合運用，逐漸形成自身的競爭優(yōu)勢。

　　（一）夯實基本功

　　在完全市場化的環(huán)境下，物業(yè)管理公司的核心競爭力，最終取決于其經(jīng)營管理的基本功�；�本功可以從下面幾個方面來加強、夯實。

　　理清物業(yè)公司與開發(fā)公司的關(guān)系，建立合理的體制。物業(yè)公司與開發(fā)公司的關(guān)系不清，從根本上制約了物業(yè)公司的發(fā)展，有不少人認(rèn)為，理清二者關(guān)系的主體是開發(fā)公司，其實從物業(yè)管理公司經(jīng)營的角度來看，理清二者關(guān)系的主體應(yīng)在物業(yè)管理公司。中小物業(yè)管理公司往往與開發(fā)公司的關(guān)系很密切，更易于與開發(fā)公司溝通協(xié)商，應(yīng)主動推動二者脫離的進程，確立物業(yè)管理公司相對獨立的地位，建立適宜物業(yè)公司發(fā)展的體制。

　　加強專業(yè)化建設(shè)。中小物業(yè)管理公司應(yīng)在安全管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等各方面切切實實地加強專業(yè)化建設(shè)，在自己的領(lǐng)域內(nèi)成為各方面的專家。

　　抓好管理處的經(jīng)營。中小物業(yè)管理公司轄下一般只有幾個管理處，數(shù)目不多，應(yīng)立足于管理處的經(jīng)營，將每個管理處經(jīng)營成精品。要將管理處經(jīng)營鑄成精品，就要下大力氣抓好管理和服務(wù)。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個獨立經(jīng)營的“分公司”來經(jīng)營，這個“分公司”要自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，在總公司的指導(dǎo)原則下，建立完備的管理機制和向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時，管理處要大力培養(yǎng)人才，為公司的進一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲備。

　　在目前大的物業(yè)公司抬頭大力開拓市場的急進情況下，他們往往忽視了基礎(chǔ)建設(shè)，而這正是中小物業(yè)公司的機會所在，中小物業(yè)公司因為小，所以更容易把基礎(chǔ)打得更扎實，更容易鑄就精品。

　�。ǘ�）概念領(lǐng)先

　　中小物業(yè)公司因為小，力量集中，可以對客戶的需求作非常深入的研究分析，在此基礎(chǔ)上，提出一些新的經(jīng)營概念，以新的經(jīng)營概念在行業(yè)中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大的物業(yè)公司所持的經(jīng)營理念和執(zhí)行的路線，未必就代表了物業(yè)公司經(jīng)營的真理。大的物業(yè)公司在一個經(jīng)營概念的形成、實施、到總結(jié)而成整個公司的經(jīng)營指導(dǎo)方針，往往是一個相當(dāng)漫長的過程，經(jīng)營的效果如何，經(jīng)營方針對與錯，要經(jīng)過長時間的驗證，如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)公司包袱非常小，要采用一種新的經(jīng)營概念，對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這樣，這種允許不斷對新的經(jīng)營方法作嘗試的機制和環(huán)境，更有利于公司的成長。中小物業(yè)公司應(yīng)該發(fā)揮這種優(yōu)勢，大膽嘗試一些新的經(jīng)營思路，形成自己的經(jīng)營特色。

　　（三）服務(wù)領(lǐng)先

　　服務(wù)領(lǐng)先，這是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小物業(yè)公司管理的小區(qū)本身就比較小，對業(yè)主的情況掌握得非常清楚，與業(yè)主接觸很近很多，完全可以提供“一對一”式的個性化服務(wù)。有了“一對一”的條件，就可以根據(jù)業(yè)主的情況提供量身定做的服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)公司不但擔(dān)當(dāng)了小區(qū)公共管理者的角色，還擔(dān)當(dāng)了業(yè)主的生活顧問和生活管家。中小物業(yè)公司通過提供這種貼身的服務(wù)，將與業(yè)主的關(guān)系拉得很近，而業(yè)主也將物業(yè)公司融入了自己的生活中去，須臾不能離開。服務(wù)如果達到了這種層次，則中小物業(yè)公司具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間的問題。當(dāng)大的物業(yè)公司手握大量資金，動用多種高層關(guān)系在市場中進行攻城掠地、搶占客戶的時候，正是中小物業(yè)公司在服務(wù)方面苦練內(nèi)功的大好時機。

　　（四）橫向聯(lián)合，資源共享

　　與大公司依靠實力的市場擴張力相反，中小物業(yè)公司往往處境孤立，經(jīng)濟實力不足，人際關(guān)系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業(yè)公司的聲音，他們完全被一些較大的物業(yè)公司遮住了。這種情況下，中小物業(yè)公司應(yīng)橫向聯(lián)合起來，組成關(guān)系聯(lián)盟，共享各種資源：人才智力共享、信息共享、經(jīng)驗共享、方法共享、供應(yīng)商共享等。共享資源后的中小物業(yè)公司可以形成一個“虛擬的大物業(yè)公司”，在一定程度上可以與大的物業(yè)公司競爭。

　　（五）創(chuàng)造模式品牌

　　一個企業(yè)的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模實力、在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經(jīng)營模式的獨特性，如麥當(dāng)勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店，卻采用相同的模式。中小物業(yè)公司在實力不如人的情況下，單靠其經(jīng)濟實力難以樹立品牌，這種情況下，就要創(chuàng)造模式品牌�？梢赃@樣創(chuàng)造模式品牌；幾個中小物業(yè)公司聯(lián)合起來，共同開發(fā)創(chuàng)造一種具有鮮明特色的物業(yè)管理服務(wù)模式，并采取相應(yīng)的措施將模式的內(nèi)容和特征固定下來，然后在各中小物業(yè)公司所管轄的小區(qū)推廣開去，采用相同的ci策劃和形象推廣，在小區(qū)內(nèi)打出“本小區(qū)采用某某模式進行管理”，“本小區(qū)被授權(quán)采用某某模式管理”等標(biāo)語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業(yè)管理服務(wù)模式的品牌。各中小物業(yè)公司就可以憑該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。

　　縱然，中小物業(yè)公司可以憑著以上的一些策略增強自身的競爭力，但問題是，大的物業(yè)公司始終控制著市場和搶奪著新的客戶，中小物業(yè)公司如何從這些強者手中搶過客戶呢？如果做不到這一步，中小企業(yè)花再多的力氣也沒用。我們可以這樣來分析采用以上策略后中小物業(yè)公司得以發(fā)展壯大的機會：

　　首先是中小物業(yè)公司經(jīng)過努力，夯實了管理和服務(wù)的基礎(chǔ)，已塑造了一個比較出名的品牌，具有了一定的競爭力；其次隨著市場化的進一步深入，開發(fā)商與物業(yè)公司將進一步分離，將改變物業(yè)公司的競爭優(yōu)勢依靠開發(fā)公司規(guī)模的格局，從而釋出新的市場空間；第三，一些中小物業(yè)公司的物管水平跟不上市場的要求，他們將從市場中退出，又為那些致力提高的中小物業(yè)公司創(chuàng)造了新的市場機會；第四，經(jīng)過市場化的幾番洗牌，一些經(jīng)營不善的大物業(yè)公司將會衰落，又為中小物業(yè)公司釋出新的市場機會。

　　總之，目前的物業(yè)管理行業(yè)格局還沒有清晰的定局，市場處于動態(tài)的劇變之中，在一段時間內(nèi)，新的市場機會會不斷出現(xiàn)，如果中小物業(yè)公司采用合適的經(jīng)營策略，就很有可能從小變大，由弱變強，在激烈的市場競爭中獲勝。

物業(yè)管理論文9

　　[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，目前在國內(nèi)發(fā)展迅速。但學(xué)校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對物業(yè)管理從業(yè)人員的現(xiàn)狀進行分析，探討物業(yè)管理課程開設(shè)過程中的問題，提出相應(yīng)的建議。

　　[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；雙師型；訂單式

　　我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理條例》的頒布，標(biāo)志著我國物業(yè)管理已經(jīng)進入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時期。房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)為適應(yīng)市場的發(fā)展，很多開設(shè)此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面，市場對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛；另一方面，從房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當(dāng)中了解到，畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數(shù)極少。因此，開設(shè)此門課程的高職院校在適應(yīng)社會發(fā)展的同時，要思考開設(shè)過程中存在的問題，找出解決問題的思路。

　　1高職院校物業(yè)管理人員的從業(yè)現(xiàn)狀

　　人們談到物業(yè)管理，主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生，也將思維禁錮在住宅物業(yè)上，而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、接待服務(wù)、應(yīng)急服務(wù)、延伸服務(wù)以及經(jīng)營管理，每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開，因此學(xué)生學(xué)到的只是皮毛，由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制，就業(yè)門檻的設(shè)置，從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣，相比于房地產(chǎn)營銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高，大多數(shù)畢業(yè)生對此工作不感興趣，或是短暫從事該工作后又轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。

　　2高職院校物業(yè)管理課程存在的問題

　　物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升，物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟，所以在物業(yè)管理課程教學(xué)中存在一些問題。

　　2.1專業(yè)教師缺乏

　　物業(yè)管理涉及的面很廣，從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務(wù)，每一個環(huán)節(jié)展開都可以獨立為一門課程，除此之外，還與建筑學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、法學(xué)等學(xué)科交叉。高校開設(shè)這門課程的時間普遍不長，教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師，很難做到既懂設(shè)備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作，又懂得物業(yè)的經(jīng)營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務(wù)都不是十分了解，更談不上實踐經(jīng)驗了。

　　2.2教材沒有緊跟市場的需要

　　市場上關(guān)于物業(yè)管理的教材很多，但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入，到傳統(tǒng)的'物業(yè)服務(wù)，再到物業(yè)的運營管理。即使有，內(nèi)容也過于陳舊，沒有及時更新。商業(yè)物業(yè)管理，不僅有傳統(tǒng)的設(shè)備維修保養(yǎng)、保潔服務(wù)，還涉及物業(yè)的經(jīng)營。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，不再局限于建設(shè)―出售的模式，尤其是購物中心，很多都是只租不售。如何在運營中，吸引租戶，留住顧客，是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。

　　2.3教學(xué)條件欠成熟

　　系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件，市場上比較少，其主要工作內(nèi)容是物業(yè)日常管理工作，客戶基礎(chǔ)信息，財務(wù)信息，客戶跟蹤服務(wù)等。市面上的幾個大品牌價格不菲，并且針對教學(xué)的物業(yè)管理軟件幾乎沒有，所以很少有學(xué)校購進。

　　由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等，針對不同的物業(yè)類型，配套的實訓(xùn)室不同。由于開設(shè)這門課程的時間不長，加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數(shù)偏少，很多職業(yè)院校都沒有對建立實訓(xùn)室引起重視。

　　2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密

　　高職院校培養(yǎng)的是應(yīng)用型人才，理論知識需要運用到實踐當(dāng)中，傳統(tǒng)的教學(xué)模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學(xué)的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系，僅僅局限于帶學(xué)生參觀企業(yè)所管理的物業(yè)，沒有深入到公司的內(nèi)部運營。而且一般都是住宅小區(qū)，忽視了其他的物業(yè)類型。

　　3物業(yè)管理課程建設(shè)的思考

　　3.1培養(yǎng)“雙師型”教師

　　物業(yè)管理不僅需要理論教學(xué)的老師，更需要實踐能力強的老師，因此要加強“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前，各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏，此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院�？梢詫⒂信囵B(yǎng)潛質(zhì)的老師送到企業(yè)去學(xué)習(xí)，培養(yǎng)老師的實際操作能力。

　　3.2與企業(yè)合作，編寫教材

　　目前，市場上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐，導(dǎo)致學(xué)生學(xué)非所用，學(xué)不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務(wù)的過程中，才了解顧客需要什么服務(wù)，才知道會遇到什么問題，才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材，緊扣市場需要，培養(yǎng)技能人才。

　　3.3建立實訓(xùn)基地

　　實訓(xùn)基地的建立，既要滿足課堂理論教學(xué)，又要適應(yīng)企業(yè)崗位的需要。現(xiàn)代教育不再是單純的理論教學(xué)，而是要注重培養(yǎng)學(xué)生的實踐能力。在物業(yè)服務(wù)的過程中，會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓(xùn)基地這個平臺，通過情景模擬，培養(yǎng)學(xué)生處理突發(fā)事件的能力。

　　3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式

　　由學(xué)院牽頭，與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案，包括授課計劃、教學(xué)內(nèi)容、課堂教學(xué)、實習(xí)方案等，真正做到“產(chǎn)學(xué)研”相結(jié)合。在理論授課階段，除了安排任課老師講解知識，也可以邀請企業(yè)有豐富經(jīng)驗的管理人員到學(xué)校來講課。同時組織同學(xué)到企業(yè)現(xiàn)場邊聽課邊學(xué)習(xí)。在課程開設(shè)階段，安排一定連續(xù)時間段的企業(yè)實習(xí)，深入到企業(yè)內(nèi)部，與公司員工共同工作。

　　物業(yè)管理已經(jīng)是除了房價、地段以外，購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產(chǎn)的控制，物業(yè)管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業(yè)中，既懂常規(guī)性服務(wù)，又懂得物業(yè)運營管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學(xué)中，要抓住市場空白點，與企業(yè)緊密合作，培養(yǎng)出企業(yè)和社會所需要的人才。

　　參考文獻：

　　[1]江旭光，沈春秋.合肥地區(qū)高等職業(yè)院校物業(yè)管理專業(yè)調(diào)研報告――“提升專業(yè)服務(wù)行業(yè)能力”項目物業(yè)管理專業(yè)階段性調(diào)研報告[J].高教論壇，20xx（4）：28-29.

　　[2]彭希喬.談職業(yè)院校物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式[J].山西建筑，20xx（34）：205-206.

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物業(yè)管理論文10

　　摘要：面對智能社區(qū)、智慧社區(qū)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務(wù)已難以滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。新形勢下的物業(yè)管理系統(tǒng)必須要具備高度的集成性、交互性及動態(tài)性，物業(yè)服務(wù)具有多樣性，并以物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)等高新技術(shù)為支撐。在智慧社區(qū)理念引領(lǐng)下創(chuàng)新發(fā)展物業(yè)管理服務(wù)模式，要因企制宜、形式多樣；以品牌企業(yè)為依托，實現(xiàn)連鎖加盟；依靠智慧社區(qū)平臺，讓物業(yè)管理更具個性。

　　關(guān)鍵詞：智慧社區(qū)；物業(yè)管理；創(chuàng)新發(fā)展

　　隨著智能社區(qū)的不斷發(fā)展建設(shè)，特別是物聯(lián)網(wǎng)的興起，智慧城市、智慧社區(qū)建設(shè)方興未艾。２０１０年我國開始實施建設(shè)智慧社區(qū)的計劃，２０１４年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部擬定了《智慧社區(qū)建設(shè)指南》，旨在大力倡導(dǎo)發(fā)展智慧社區(qū)�！笆�三五”規(guī)劃中，我國已有不少城市將智慧社區(qū)建設(shè)納入到城市信息化進程中，諸如北上廣等一線城市都將建設(shè)智慧社區(qū)作為智慧城市的重要組成部分。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，全國已經(jīng)建成的智慧社區(qū)有３００余個，納入智慧社區(qū)規(guī)劃的約有１０００個。開啟智慧社區(qū)建設(shè)，是居民對優(yōu)美人居環(huán)境和智能物業(yè)管理的殷切期盼。本文通過分析智能化物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和特點，借鑒優(yōu)秀智慧社區(qū)實施的成功經(jīng)驗，為今后智慧小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新發(fā)展提供參考。

　　一、智慧社區(qū)與物業(yè)管理概述

　　（一）智慧社區(qū)的內(nèi)涵

　　目前有關(guān)智慧社區(qū)的定義表述注重技術(shù)層面上的偏多，完整的定義還較為少見。我國學(xué)者關(guān)于智慧社區(qū)的涵義主要從信息技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、綜合服務(wù)方面來闡述。蔡艷認(rèn)為智慧社區(qū)是基于信息通信和射頻識別技術(shù)而提供便捷高效的管理服務(wù)。張彭則在此基礎(chǔ)上提出物聯(lián)網(wǎng)智能管控不僅是信息技術(shù)的服務(wù)，而且還是注重精細(xì)化管理的人性化服務(wù)。學(xué)界各方觀點總的認(rèn)為，智慧社區(qū)的目的是為社區(qū)的居民提供便捷安全、舒適的生活，先決條件是新一代信息技術(shù)類似云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)物聯(lián)網(wǎng)的集成運用，基于信息化、智能化的'專業(yè)社會管理和服務(wù)的社區(qū)形態(tài)。智慧社區(qū)作為最基本的單元和模塊，可以被認(rèn)作智慧城市發(fā)展的一個縮影。與普通社區(qū)相比，智慧社區(qū)在以下三個方面得以改進：一是智慧社區(qū)集智能樓宇、智能家居、路網(wǎng)監(jiān)控、智能醫(yī)院與數(shù)字生活于一體；二是智慧社區(qū)將周邊的商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等納入到綜合信息平臺；三是智慧社區(qū)將物業(yè)常規(guī)服務(wù)項目與智能化系統(tǒng)有機地結(jié)合在一起，包括門禁和監(jiān)控系統(tǒng)、智能消費、遠程抄表、自動噴淋等。

　�。ǘ�）物業(yè)管理的發(fā)展

　�。玻笆兰o(jì)８０年代，城市居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)主要是基于房屋本身與社區(qū)配套設(shè)備的日常管理、維護以及簡單的社區(qū)環(huán)境的整治、處理，其服務(wù)項目、范圍、立意都非常有限。２０世紀(jì)９０年代，物業(yè)服務(wù)的范圍不再局限于房屋的管理修繕、環(huán)境的維護治理，而是擴展到小區(qū)治安、監(jiān)控、車輛管理等增值服務(wù)，這促使物業(yè)管理開始向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變。本世紀(jì)初，物業(yè)管理服務(wù)被看成朝陽行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的一路高歌猛進帶動了物業(yè)管理服務(wù)的迅速發(fā)展，并成為與房地產(chǎn)配套的核心服務(wù)。［１］大量的物業(yè)公司參與其中，憑借電子信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，智能化、自動化、專業(yè)化、規(guī)范化、實時化及個性化的物業(yè)管理服務(wù)正得到城市居民的極力推崇和支持。具體而言，主要涉及小區(qū)設(shè)備監(jiān)控管理、經(jīng)常性服務(wù)管理（如：電梯、車庫、門禁、物業(yè)信息服務(wù)等）、各類房屋租賃銷售、環(huán)境綠化管理及水電氣財務(wù)管理等基本服務(wù)內(nèi)容。智能小區(qū)的出現(xiàn)則在一定程度上加快了物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展進度，使得物業(yè)管理服務(wù)不僅要提供規(guī)范、有序、高效、高質(zhì)的管理服務(wù)，而且也要為用戶提供準(zhǔn)確便捷、安全豐富的人性化服務(wù)。

　　二、智慧社區(qū)形勢下物業(yè)管理的特點

　　智慧社區(qū)建設(shè)給傳統(tǒng)物業(yè)帶來了積極影響。一是有效降低了物業(yè)管理成本。智慧社區(qū)所采用的現(xiàn)代化技術(shù)和設(shè)備，不僅降低了因物業(yè)人手不夠的管理疏忽的風(fēng)險，而且一次性投入長期受益，有效降低了運作成本。如物業(yè)秩序管理中，依托“社區(qū)區(qū)域安監(jiān)系統(tǒng)”，包括巡更、門禁和紅外線設(shè)防、突發(fā)事件自動報警等自動識別系統(tǒng)，有效減少安防崗位配置，降低工資成本開支，提高秩序維護的有效性和安全性。二是有效提高業(yè)主對物業(yè)企業(yè)滿意度�！爸腔凵鐓^(qū)”在滿足業(yè)主多方面需求條件下，融合線上線下交易、家政服務(wù)、娛樂休閑和智能家居等功能平臺，真正實現(xiàn)業(yè)主通過智能終端設(shè)備實現(xiàn)獲取信息、家政預(yù)約等一系列特約服務(wù)。三是有利于整合住宅小區(qū)資源。智慧社區(qū)具有明顯的功能集成性，智慧物業(yè)管理通過整合小區(qū)周邊商業(yè)資源主動為業(yè)主提供衣、食、住、行、游、娛、購相關(guān)生活資訊，營造社區(qū)生活方式，引導(dǎo)消費。商業(yè)和物業(yè)高效結(jié)合，不僅讓業(yè)主充分享受便捷的額外的增值服務(wù)，而且實現(xiàn)社區(qū)商圈范圍內(nèi)的資源互補和信息共享。［２］面對智能社區(qū)、智慧社區(qū)的蓬勃發(fā)展，傳統(tǒng)意義的物業(yè)管理服務(wù)已時過境遷，無法滿足居民便捷、安全、多樣化的需求。因此智能物業(yè)管理應(yīng)運而生，迎合了居民和時代的需要。結(jié)合前文闡述的智慧小區(qū)的特點，筆者認(rèn)為，新形勢下的物業(yè)管理特點在于：首先系統(tǒng)要具備高度的集成性、交互性及動態(tài)性，從而實現(xiàn)社區(qū)管理、運作的智能化；其次服務(wù)的多樣性也是加強物業(yè)服務(wù)的協(xié)同化管理的重要表現(xiàn)；最后高新技術(shù)特別是物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)等高新信息技術(shù)必將是智慧家居、智慧物業(yè)的核心技術(shù)，智能數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)一體化成為物業(yè)服務(wù)管理的時代特征。

　　三、物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展的新思路

　�。ㄒ唬�××智慧小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新案例

　　某市的某智慧社區(qū)作為最早試點的智慧社區(qū)項目，率先推行智能物業(yè)管理，如今被作為智慧小區(qū)的榜樣來推廣學(xué)習(xí)。我們可以通過了解其物業(yè)管理集成系統(tǒng)平臺來全方位認(rèn)識該智慧小區(qū)的獨特之處和成功之處。從該智慧小區(qū)的系統(tǒng)平臺構(gòu)成來看，整個平臺融合了政務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等基礎(chǔ)功能，將建設(shè)、公安、房管、計生、就業(yè)、社區(qū)警務(wù)、調(diào)解矯正、流動人口、家政、養(yǎng)老、購物等不同類型的基礎(chǔ)服務(wù)通過信息綜合平臺來準(zhǔn)確、有效地實現(xiàn)。這不僅體現(xiàn)了延伸服務(wù)功能和智能化管理，而且將居民的衣、食、住、行、康、樂、養(yǎng)等需求問題都很好地解決和處理，充分提高了居民的幸福指數(shù)及便捷安全的體驗滿意度。這和傳統(tǒng)的政府服務(wù)自成一體的物業(yè)管理有明顯的區(qū)別和較大的改進。一直以來，政府街道直接管轄社區(qū)，政府提供的各種基本服務(wù)是單向的，社區(qū)群眾辦事的唯一途徑就是到社區(qū)委員會辦理。智慧社區(qū)則徹底改變了這種思路，在專業(yè)物業(yè)公司的運作管理下，政府提供各種服務(wù)業(yè)主基本都能及時知曉和積極配合參與，更具人性化，且服務(wù)效率大大提高。

　�。ǘ�）智慧社區(qū)建設(shè)背景下物業(yè)管理創(chuàng)新舉措

　　一是因企制宜，形式多樣。物業(yè)管理一定要因企制宜地參與智慧社區(qū)建設(shè)。根據(jù)物業(yè)企業(yè)自身的條件決定參與形式，小型物業(yè)企業(yè)以線下基礎(chǔ)服務(wù)為主，依托一些互聯(lián)網(wǎng)在線平臺，如５８同城、趕集網(wǎng)等，開展一些力所能及的增值便民服務(wù)項目。［３］而一些有一定規(guī)模和資金實力的大型物業(yè)企業(yè)集團，應(yīng)積極參與智慧社區(qū)的建設(shè)。如深圳彩生活物業(yè)企業(yè)旗下管理６００多個住宅項目，面積達７０００多萬平方米，與光大銀行合作推出“彩生活ｅ卡通”，依托物業(yè)租賃平臺為１萬多戶業(yè)主提供物業(yè)租賃服務(wù)；整合業(yè)主資源，搭建社區(qū)物業(yè)服務(wù)平臺，吸引商家加盟，從而避免企業(yè)投入資金過大的風(fēng)險。二是以品牌企業(yè)為依托，實現(xiàn)連鎖加盟。通過以沿海一線城市為試點，依托行業(yè)龍頭物業(yè)企業(yè)，形成品牌物業(yè)企業(yè)聯(lián)盟，優(yōu)化整合電商服務(wù)平臺，吸引鼓勵中小物業(yè)企業(yè)連鎖加盟，從而降低建設(shè)智慧社區(qū)的成本，逐步推進基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和創(chuàng)新經(jīng)營服務(wù)的融合，實現(xiàn)品牌連鎖經(jīng)營。三是依靠智慧社區(qū)平臺，讓物業(yè)管理更具個性。隨著云計算和物聯(lián)網(wǎng)等新型互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展，未來物業(yè)行業(yè)融合線上和線下交易功能，在發(fā)展中不斷創(chuàng)新。物業(yè)企業(yè)要瞄準(zhǔn)現(xiàn)代化物業(yè)服務(wù)的市場機遇，實現(xiàn)物業(yè)管理升級�？梢酝ㄟ^對家庭用戶的數(shù)據(jù)采集，通過互聯(lián)網(wǎng)、云計算和物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，打造智慧云服務(wù)平臺，建成一個智慧社區(qū)，并結(jié)合智慧社區(qū)中各自特有的習(xí)俗、天氣、地理、生活水平、教育等，研發(fā)適用于不同領(lǐng)域的數(shù)據(jù)模型，使看似尋常的物業(yè)管理智能化、精細(xì)化、個性化，進而實現(xiàn)物管行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級及盈利模式創(chuàng)新。［４］

　　四、結(jié)語

　　建設(shè)智慧小區(qū)是當(dāng)下自動化、智能化、信息化、個性化小區(qū)的發(fā)展趨勢，迎接智慧社區(qū)必然帶來城市物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級。隨著時間的推移，會有更多的城市將融入到智慧城市建設(shè)中來，智慧社區(qū)必將成為智慧城市最耀眼的明珠。不過智慧社區(qū)的建設(shè)依然任重道遠，現(xiàn)在的探索還僅僅是起步，此外智慧社區(qū)的核心技術(shù)物聯(lián)網(wǎng)的成熟運用也需要一定時間和硬件基礎(chǔ)。

　　參考文獻：

　�。郏保葑克剂�．社區(qū)物業(yè)管理［Ｍ］．北京：郵電大學(xué)出版社，２００７：３８－３９．

　　［２］住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部．智慧社區(qū)建設(shè)指南［Ｍ］．北京：中國建筑出版社，２０１４：３１２－３１４．

　　［３］秦峰．基于智慧社區(qū)的物業(yè)管理模式創(chuàng)新［Ｊ］．信息系統(tǒng)工程，２０１４（６）：６２－６３．

　　［４］天津卓朗科技公司．智慧社區(qū)發(fā)展分析報告［Ｒ］．天津：天津大學(xué)出版社，２０１３：７２－７４．

物業(yè)管理論文11

　　摘要:隨著綠色建筑的興起與發(fā)展，綠色住區(qū)逐漸成為住宅建筑不可避免的發(fā)展趨勢�；�于物聯(lián)網(wǎng)的綠色住區(qū)物業(yè)發(fā)展迅速，本文試著探討綠色住區(qū)物業(yè)管理的模式，結(jié)合先進的技術(shù)手段，旨在提供一種舒適、健康的居住體驗。

　　關(guān)鍵詞:綠色住區(qū);物業(yè);互聯(lián)網(wǎng);物聯(lián)網(wǎng)

　　1背景

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展給環(huán)境帶來的壓力不斷加大，人們對良好居住環(huán)境的重視度不斷提高，綠色的生活方式也由理論逐漸走進人們的生活，綠色住宅已成為當(dāng)今住宅業(yè)的發(fā)展趨勢。但綠色住區(qū)的理念若僅局限于對建筑物的規(guī)劃、設(shè)計、施工、運行、維護、拆除和再使用的建造過程是遠遠不夠的，當(dāng)務(wù)之急便是探究一種合理的綠色住區(qū)物業(yè)管理模式，在住區(qū)物業(yè)管理階段通過節(jié)約資源，減少能耗等手段實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境效益最大化。

　　2管理模式具體措施

　　2.1實時狀態(tài)監(jiān)測

　　數(shù)據(jù)監(jiān)測功能是利用傳感器檢測到的實時用戶數(shù)據(jù)，得到用戶住宅目前的環(huán)境參數(shù)，傳遞給后臺主機，后臺主機先對數(shù)據(jù)進行分析，若無異常存入數(shù)據(jù)庫，而對異常數(shù)據(jù)進行重新監(jiān)測，并在后臺建立報警指標(biāo)，確定報警閾值，并利用APP反饋給用戶實時狀態(tài)信息，對于一些可以優(yōu)化的信息，系統(tǒng)將提供幾種解決方法給用戶，以便于用戶更好的開展節(jié)能綠色行為。在系統(tǒng)得出的異常信息后，若相關(guān)參數(shù)達到報警值，及時通知業(yè)主以及管理人員。對于火災(zāi)等高危報警，除通知業(yè)主以及管理人員外也將通知周邊住戶進行疏散自救。

　　2.2綠色行為評價

　　綠色行為評價功能是利用數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)，分時段統(tǒng)計相關(guān)參數(shù)的變化情況，并利用評價算法對用戶在一段時間內(nèi)的綠色行為所產(chǎn)生的影響進行綜合分析，最終得到用戶在這一時間段內(nèi)綠色行為的評價。這個評價值作為用戶的一個信息將會保存在數(shù)據(jù)庫中，用戶也可以相互之間進行比較，查看相關(guān)用戶的評價，對其他用戶的綠色行為進行點贊、評價等。

　　2.3功能拓展

　　在后續(xù)過程中，可以加入物聯(lián)網(wǎng)相關(guān)服務(wù)、智能家居控制、訪客門禁等功能。之后用戶可以利用本系統(tǒng)繳納水電費、燃?xì)赓M、物業(yè)費等，并可以根據(jù)自己的綠色行為得到相關(guān)的優(yōu)惠政策等。關(guān)于住戶住所之外的住區(qū)內(nèi)公共大型節(jié)能設(shè)備例如可再生能源利用、雨水收集、中水回用、垃圾分類等，也可利用傳感器將設(shè)備運營狀況傳輸至數(shù)據(jù)庫，開發(fā)“住區(qū)節(jié)能進程”模塊，將住區(qū)整體為節(jié)能減排做出的貢獻呈現(xiàn)出來，起到監(jiān)督作用的同時，為綠色住區(qū)住戶樹立節(jié)能榜樣。

　　2.4傳感器設(shè)計

　　傳感器的運行原理:在綠色節(jié)能設(shè)備或家用電器上安裝相應(yīng)的傳感器設(shè)備(壓力傳感器、光電傳感器、位移傳感器、超聲波傳感器、溫度傳感器、濕度傳感器、光纖傳感器等)，用以收集各類數(shù)據(jù)，傳遞給終端，進行分析判斷:感知住戶室內(nèi)的溫度、濕度、光照等，實時記錄、實時監(jiān)測，合理改善室內(nèi)環(huán)境。

　　2.5數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)設(shè)計

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫主要是傳感器檢測得到的相關(guān)數(shù)據(jù)，分為兩類數(shù)據(jù)庫表。第一類表為數(shù)據(jù)信息表，表中包括信息采集的時間、數(shù)據(jù)類型、傳感器編號、數(shù)據(jù)，其中數(shù)據(jù)類型為主鍵。第二類表為數(shù)據(jù)類型表，表中包括數(shù)據(jù)類型、正常值范圍、室外實際數(shù)值等，其中數(shù)據(jù)類型為主鍵。其他數(shù)據(jù)庫中包括了有系統(tǒng)管理員、反饋平臺信息、異常信息記錄等�；�本信息數(shù)據(jù)庫由開發(fā)商以及房產(chǎn)銷售提供并保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，后期還可以增加住戶的不動產(chǎn)證編號等信息。監(jiān)測數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)庫由傳感器系統(tǒng)提供測量數(shù)據(jù)，由研究室以及住區(qū)內(nèi)的監(jiān)控室提供數(shù)據(jù)類型信息，后期由研究室以及住區(qū)內(nèi)的監(jiān)控室對數(shù)據(jù)進行監(jiān)控以及精度測定，及時調(diào)整參數(shù)、增刪數(shù)據(jù)，保證評價水平。

　　2.6后臺以及前端環(huán)境

　　住宅中的傳感器直接向各個樓宇主機傳輸數(shù)據(jù)，樓宇主機再將整理好的信息傳遞給總機，系統(tǒng)內(nèi)各主機均采用基于Linux的CentOS系統(tǒng)，并配備有冗余的網(wǎng)絡(luò)端口與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)連接，在系統(tǒng)總機上搭建LAMP環(huán)境，構(gòu)建小區(qū)內(nèi)網(wǎng)，并為之后的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備接入、互聯(lián)網(wǎng)信息預(yù)留端口。在小區(qū)內(nèi)網(wǎng)中搭建ＲAID10磁盤陣列構(gòu)建相應(yīng)數(shù)據(jù)庫，用于保存并備份用戶信息以及數(shù)據(jù)文件，并為物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備提供在線云存儲服務(wù)。用戶端APP分為Android和iOS雙平臺，其中Android平臺采用Androidstudio基于Android5．0系統(tǒng)搭建，iOS平臺采用object－C基于iOS10搭建。管理員平臺采用Html5+CSS3技術(shù)的網(wǎng)頁模式，使用W3C標(biāo)準(zhǔn)搭建，中間層利用Ajax以及JavaScript進行數(shù)據(jù)傳輸，服務(wù)器端采用PHP編寫。

　　2.7評價算法設(shè)計

　　假設(shè)用戶有m個，分別用A1，A2，…，Am表示，每個用戶的評價指標(biāo)有n個，用X1，X2，…，Xn表示。首先對評價指標(biāo)(包括定性指標(biāo)和定量指標(biāo))進行打分，然后將打分結(jié)果表示成數(shù)學(xué)矩陣形式，建立特征矩陣進行計算。S*為各評價目標(biāo)與最優(yōu)目標(biāo)的接近程度，S*值越小，評價目標(biāo)距離理想目標(biāo)越近，方案越優(yōu)，即用戶越符合綠色住戶。最后計算理想解的貼近度C*，根據(jù)C*i的大小以10分為滿分制對用戶進行評分，0～3為差，3～6為良，6～9為優(yōu)，10為最優(yōu)。

　　2.8APP邏輯設(shè)計

　　APP分為三個部分。第一部分是數(shù)據(jù)部分，在這里用戶可以得到自己住房的實時數(shù)據(jù)，對于異常數(shù)據(jù)用戶將會得到系統(tǒng)的.及時提醒，用戶如果發(fā)現(xiàn)問題也可以在此向后臺進行反饋，后臺管理人員將及時得到信息、進行處理。同時，系統(tǒng)將會根據(jù)實時的數(shù)據(jù)并結(jié)合外界環(huán)境條件，提出針對用戶目前狀況的節(jié)能方法，幫助用戶合理地實施綠色行為。在這一部分中，用戶還將會得到一段時間內(nèi)綠色行為的綜合得分、各項得分等，可以分為6h，12h，24h，3d，7d，1月，3月等情況，還可以在這個部分查看到以前的得分情況。第二部分是社交部分，通過住區(qū)內(nèi)各用戶加好友、樓層之間進行組合等形式，可以在此進行用戶與用戶之間、樓層與樓層之間的綠色行為得分的比拼或開展其他形式的活動，用戶可以查看排名、獲得獎勵等，還可以查看往期排名等。第三部分是用戶部分，用戶在此進行注冊，補充個人詳細(xì)信息，與住宅內(nèi)的傳感器進行綁定。在之后的幾個版本中，在社交的部分中可以加入數(shù)據(jù)的共享，將數(shù)據(jù)與螞蟻金服等綠色活動、信用聯(lián)系，可以增加用戶的信用等級、碳賬戶額度等。

　　3結(jié)語

　　綠色物業(yè)管理涉及每個家庭、每一個公民、每一個從事物業(yè)管理的企業(yè)，推行綠色物業(yè)管理對促進綠色生態(tài)住宅小區(qū)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。綠色物業(yè)作為新型的物業(yè)管理模式，必然是引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新的中堅力量，同時綠色物業(yè)所涵蓋的綠色環(huán)保等理念也在促進著行業(yè)的規(guī)范化。該物業(yè)管理模式順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展新趨勢，響應(yīng)國家節(jié)能減排號召，旨在利用物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)，基于自主研發(fā)的綠色住戶物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫及住戶生活綠色度評價系統(tǒng)，以住戶利益為核心，以實現(xiàn)全民參與節(jié)能減排為目標(biāo)，實現(xiàn)戶內(nèi)環(huán)境實時監(jiān)測、綠色節(jié)能生活指導(dǎo)、設(shè)備異常檢測報修、火災(zāi)報警、住戶節(jié)能減排評估、住戶間交互、住區(qū)資源共享等功能，力求提供給住戶一套完備的綠色住區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，使住戶能充分體驗到綠色建筑、綠色住區(qū)帶給生活的便捷與舒暢。同時可以幫助形成一種良好的居住習(xí)慣和居住環(huán)境，將形成良好的社會效益。

　　參考文獻:

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　　[2]王建廷,葛晨．綠色建筑物業(yè)管理模式探索［J］．中國房地產(chǎn)，20xx，(10):

物業(yè)管理論文12

　　近幾年來，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理成為煤炭企業(yè)改變企業(yè)辦社會職能、增加企業(yè)效益的一個重要途徑，因此，我們必須進一步規(guī)范物業(yè)管理工作，推進煤炭企業(yè)整體發(fā)展。就此，本人談幾點認(rèn)識。

　　一、煤炭企業(yè)物業(yè)管理存在的主要問題

　　1、沒有真正脫離“母體”，依賴性較強。由于許多煤炭企業(yè)改革力度不大，考慮職工群眾承受能力較多，原創(chuàng)：一直對物業(yè)管理實行內(nèi)部補貼，造成物業(yè)管理部門“斷奶絕糧”的危機感和壓力感不強，工作缺乏主動性和創(chuàng)造性，等、靠、要的思想嚴(yán)重，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　2、職工群眾思想觀念陳舊，對物業(yè)管理在認(rèn)識上有差距。有些職工群眾仍然沉醉于計劃經(jīng)濟時代，仍然存在“我是企業(yè)的人，為企業(yè)做了貢獻，住房應(yīng)該、收費不行”的落后思想，排斥物業(yè)管理，不能配合企業(yè)的改革舉措。

　　3、物業(yè)管理的市場化程度低。市場化是物業(yè)管理的核心，是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基本條件，但由于物業(yè)管理范圍受限、市場發(fā)育不夠、消費觀念落后等原因，一方面物業(yè)管理部門的收入有限，管理成本大，經(jīng)營積極性不高，缺乏擴張市場占有份額的積極性和競爭力；另一方面職工群眾不愿多交物業(yè)管理費用，也對物業(yè)管理部門的服務(wù)需求僅僅建立在“滿足基本需要”的基礎(chǔ)之上，使物業(yè)管理部門的經(jīng)營范圍受到很大限制，經(jīng)濟效益難以提高。

　　4、從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，服務(wù)水平亟待提高。由于煤炭企業(yè)的物業(yè)管理部門絕大多數(shù)是由原來企業(yè)的后勤部門改制后成立的，人員組成復(fù)雜，文化程度不高，業(yè)務(wù)不熟練，工作中缺乏競爭意識、服務(wù)意識和責(zé)任感，造成了用戶對物業(yè)管理部門服務(wù)意見比較大，甚至經(jīng)常發(fā)生一些服務(wù)糾紛，影響了物業(yè)管理部門的自身形象。

　　5、物業(yè)管理仍然存在不規(guī)范行為。受多方面因素影響，這些不規(guī)范行為主要表現(xiàn)在：有的沒有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；有的物業(yè)管理主體不合，未經(jīng)批準(zhǔn)亂收費；有的物業(yè)管理人員不按規(guī)定持證上崗等等。

　　二、今后煤炭企業(yè)物業(yè)管理應(yīng)采取的對策和措施

　　隨著煤炭企業(yè)改革發(fā)展的深入，煤炭企業(yè)物業(yè)管理也面臨著新的機遇與挑戰(zhàn)，必須針對物業(yè)管理中表現(xiàn)出來的種種矛盾和問題，深入分析并認(rèn)識加以解決，徹底擺脫企業(yè)辦社會的狀況，為煤炭企業(yè)輕裝上陣、加速發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　　1、大力實施主輔分離改革，建立良好的運行機制

　　煤炭企業(yè)的物業(yè)管理，目的就是為了改變企業(yè)辦社會的狀況，使煤炭主業(yè)輕裝上陣、健康發(fā)展，所以必須將物業(yè)管理企業(yè)從主業(yè)中剝離出去。國家經(jīng)貿(mào)委等八部門聯(lián)合下發(fā)了國經(jīng)貿(mào)企改[20xx]859號文件《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員實施辦法》，對國有大中型企業(yè)在進行結(jié)構(gòu)調(diào)整、重組改制和主輔分離中，利用非業(yè)主資產(chǎn)、閑置資產(chǎn)和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)的有效資產(chǎn)，改制創(chuàng)辦面向市場、獨立核算、自負(fù)盈虧的`法人經(jīng)濟實體，分流安置企業(yè)富余人員和關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)職工的，按規(guī)定享受免征企業(yè)所得稅等優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，可以說是國有企業(yè)近年來沒有遇過的。因此，作為符合條件的煤炭企業(yè)，必須牢牢抓住這一機遇，大力實施主輔分離改革，理順和規(guī)范主業(yè)與分離輔業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、隸屬關(guān)系，成立獨立的物業(yè)管理法人實體，從而達到爭取國家優(yōu)惠政策、安置富余人員的目的。剝離后的物業(yè)管理單位，要按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行運作，或?qū)嵭泄煞葜聘脑欤�或進行民營化改制，以新的機制增強企業(yè)活力，最終使物業(yè)管理單位成為自我經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)。

　　2、正確引導(dǎo)，增強職工群眾的物業(yè)管理意識

　　人們對任何一件新生事物的認(rèn)識，都需要有一個過程，物業(yè)管理作為新生事物，也要給職工群眾一個接受的過程。但在這個過程中，管理者必須積極主動地做大量細(xì)致的工作，使職工群眾在最短的時間內(nèi)接受它。一方面，采取廣播、電視、宣傳欄等多種形式大造輿論，廣泛深入地宣傳物業(yè)管理的意義、政策和要求，對物業(yè)所有人和使用人進行正面引導(dǎo)、幫助，使其逐步樹立與市場經(jīng)濟體制和現(xiàn)代文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費觀念。另一方面，物業(yè)管理部門要嚴(yán)格依法規(guī)范自身的經(jīng)營管理行為，并以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的熱情、周到服務(wù)，使職工群眾真正感受到物業(yè)管理為其帶來的諸多方便和實惠，壓濾機濾布自覺地參與和支持物業(yè)管理，以求達到物業(yè)管理部門與職工群眾“雙羸”的目的，進而促進物業(yè)管理不斷走向成功。

　　3、建章立制，為物業(yè)管理市場發(fā)展提供良好的運行秩序。

　　《物業(yè)管理條例》將于20xx年9月1日開始實施，標(biāo)志著我國已經(jīng)初步形成了有利于物業(yè)管理市場快速、健康發(fā)展的政策和法律、法規(guī)體系，建立起了更加完善的物業(yè)管理經(jīng)濟秩序。而煤炭企業(yè)要以《物業(yè)管理條例》的頒布實施為契機，深入研究培育和發(fā)展煤炭企業(yè)物業(yè)管理市場的環(huán)境、條件、措施及辦法，盡快出臺適合煤炭企業(yè)大集團公司物業(yè)管理的運行制度，以便形成早日與全國的物業(yè)管理接規(guī)，實現(xiàn)煤炭企業(yè)物業(yè)管理的健康快速發(fā)展。一是要按照專業(yè)化的要求成立業(yè)主委員會，并加強對業(yè)主委員會的培訓(xùn)和指導(dǎo)，進一步提高業(yè)主委員會對物業(yè)管理的系統(tǒng)認(rèn)識，使其自覺地履行好相應(yīng)的義務(wù)，正確地行使好自己的權(quán)利。原創(chuàng)：二是要深入研究物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)營條件和面臨的各種困難，切實幫助企業(yè)加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量、擴大經(jīng)營規(guī)模，增加經(jīng)濟效益。三是煤炭企業(yè)的物業(yè)公司要加強自身隊伍建設(shè)，狠練“內(nèi)功”，不斷提高其各級管理人員的素質(zhì)和執(zhí)業(yè)水平、牢固樹立“以人為本”、“客戶至上”的經(jīng)營思想，嚴(yán)格依法經(jīng)營，誠實守信，用一流的管理、一流的服務(wù)、一流的信譽參與市場競爭，自覺遵守物業(yè)管理活動的各項游戲規(guī)則。

　　4、著眼長遠，積極培育和發(fā)展物業(yè)管理增量市場。

　　在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是服務(wù)。物業(yè)管理部門以物業(yè)管理“謀生”，靠物業(yè)管理“發(fā)財”。物業(yè)管理部門成為獨立的法人實體后，市場的大小將成為它生存與發(fā)展的最大問題。而從目前煤炭企業(yè)物業(yè)管理的形勢看，還有相當(dāng)大的開發(fā)空間。一是隨著房產(chǎn)制度改革深入，職工住房逐步實現(xiàn)商品化，大多數(shù)由單位投資修建的福利房已按房改政策規(guī)定賣給了職工個人，其房屋的性質(zhì)相應(yīng)轉(zhuǎn)為私有，房屋的占有關(guān)系也由過去單一的公有制轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)私有化和業(yè)主多元化，這一現(xiàn)狀決定了培育發(fā)展物業(yè)管理增量市場的可能性和必要性。二是大部分煤炭企業(yè)實行專業(yè)化物業(yè)管理的還很少，基本上還是簡單的安全、維修、衛(wèi)生管理等服務(wù)，沿襲著計劃經(jīng)濟的一套運行方式，這一現(xiàn)狀決定了培育和發(fā)展物業(yè)管理增量市場的迫切性和重要性。為此，如果通過必要的企業(yè)行為和切實可行的組織形式將這些物業(yè)管理的“盲點”納入統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，不僅可以極大改善人居環(huán)境，提供必要的物業(yè)管理服務(wù)，維護良好的社會治安秩序，而且可以吸納企業(yè)富余人員參加工作，濾布減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，進一步培育和擴大物業(yè)管理增量市場，構(gòu)建更加完善的物業(yè)管理市場體系，為更加普遍地推行專業(yè)化物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。

　　5、開拓創(chuàng)新，不斷探索物業(yè)管理的有效途徑。

　　實行物業(yè)管理必須不斷開拓創(chuàng)新，努力探索內(nèi)部管理的新路子，但不管是運用哪種管理模式，都必須要符合煤炭企業(yè)的實際。在新的市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理將會不斷面臨新的問題、新的機遇，作為物業(yè)管理單位的經(jīng)營者們，要開拓創(chuàng)新，深入研究和系統(tǒng)思考物業(yè)管理問題，探索并建立起既符合市場經(jīng)濟體制和法律法規(guī)要求，又符合煤炭企業(yè)實際情況的、科學(xué)適用的物業(yè)管理體制，推動煤炭企業(yè)物業(yè)管理工作實現(xiàn)新的跨越。

物業(yè)管理論文13

　　一、管理制度的缺陷

　　盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。

　　1.物業(yè)管理法規(guī)不完善

　　物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。

　　2.缺乏完善的業(yè)主自治制度

　　由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過法律進行權(quán)益上的自我維護。

　　二、改善現(xiàn)狀的對策

　　總體來講，物業(yè)管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進行根治，很多時候出現(xiàn)特殊情況，沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經(jīng)驗進行借鑒，對整個行業(yè)進行科學(xué)規(guī)劃，促進行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。

　　1.平衡物業(yè)市場的供給雙方

　　就目前來講，我國在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過開發(fā)商進行規(guī)范和約束，同時發(fā)動政府進行相關(guān)規(guī)定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進行行政化干預(yù)，而是通過有效監(jiān)督，促使管理公司進行規(guī)范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進行精細(xì)化規(guī)范，明確工作流程中的每一個細(xì)節(jié)，使得管理能夠擁有一個量化的標(biāo)準(zhǔn)進行評價。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進步。

　　2.強化業(yè)主的主體性地位

　　首先要對相關(guān)規(guī)定進行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具體位置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時出面，對事件發(fā)展的導(dǎo)向進行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認(rèn)識到物業(yè)管理對于城市建設(shè)的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的`狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進行評價的權(quán)力，在這種機制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強化市場意識，推行商品式的服務(wù)理念，促進業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。

　　三、結(jié)語

　　在我國的住宅區(qū)管理中，物業(yè)公司始終處于絕對強勢的地位，在這種情況下，業(yè)主的空間被無限壓縮，物業(yè)公司情緒執(zhí)法，業(yè)主狀告無門。面對這種現(xiàn)狀，就應(yīng)該從制度上進行思考，并作出有針對性的改革，使得整個物業(yè)管理市場能夠逐漸向著國際化標(biāo)準(zhǔn)靠攏。這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規(guī)，整個市場才能夠處于平衡的狀態(tài)。

物業(yè)管理論文14

　　一、互聯(lián)網(wǎng)及物業(yè)管理

　　互聯(lián)網(wǎng)1995年進入中國，在這三十年里飛速發(fā)展�，F(xiàn)代企業(yè)都在經(jīng)歷一個移動互聯(lián)網(wǎng)時代，互聯(lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)行業(yè)的最大沖擊。

　　二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　面臨各種環(huán)境的巨大變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著大的變革，行業(yè)存在著以下幾個問題：

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)內(nèi)公司整體設(shè)施運作不理想，維修保養(yǎng)不得力。物業(yè)所服務(wù)的建筑的建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理公司不能夠預(yù)防、及時發(fā)現(xiàn)問題。

　　（二）經(jīng)營模式單一，物業(yè)管理經(jīng)費難以為繼。大部分物業(yè)公司僅有基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項目，收入來源僅靠收取少量的物業(yè)費。既限制了企業(yè)自身的成長和發(fā)展壯大，又制約了企業(yè)服務(wù)水平的提高、開展全方位服務(wù)的可能。

　�。ㄈ�）服務(wù)水平偏低。大部分物業(yè)公司缺乏良好的自主服務(wù)意識，物業(yè)公司以“管理者”自居，引起物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛；業(yè)主不能及時進行溝通交流和信息反饋，導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾不斷激化。

　　三、物業(yè)管理轉(zhuǎn)型與互聯(lián)網(wǎng)思維

　　在新的市場形式下，物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型已刻不容緩。物業(yè)管理公司運營模式的建立主要從以下幾方面進行：

　　（一）物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)

　　1、轉(zhuǎn)變物業(yè)管理方法。運用現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應(yīng)用于物業(yè)管理的設(shè)施系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，比如車輛管理、樓宇對講、安全監(jiān)控、車位管理、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺等，用先進的技術(shù)設(shè)備代替人力，壓縮管理成本。

　　2、通過互聯(lián)網(wǎng)拓展服務(wù)內(nèi)涵。通過拓寬服務(wù)領(lǐng)域、項目服務(wù)多業(yè)態(tài)化、利用物業(yè)資源開展經(jīng)營服務(wù)、積極介入資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)等。創(chuàng)造更多的'價值，取得更好的經(jīng)濟效益。

　　3、物業(yè)服務(wù)模式更要轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要依靠人工的實際操作，需要的人力資源較多，服務(wù)流程復(fù)雜、滯后、收繳費用與設(shè)備維護繁瑣，運營困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過社會化、市場化的途徑分工合作實施專業(yè)化、精細(xì)化服務(wù)，開展無限的衍生或定制服務(wù)。

　�。ǘ�）物業(yè)管理經(jīng)營引進互聯(lián)網(wǎng)思維

　　1、互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)打造智能社區(qū)。對于物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，一個云端服務(wù)器，N個終端APP，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將人與物連接起來。手機APP呼叫物業(yè)服務(wù)、繳納各種費用、評價物業(yè)服務(wù)、預(yù)約電梯等功能，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。

　　2、引進電子商務(wù)，打造社區(qū)020。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自己的業(yè)主資料及信息的資源優(yōu)勢，打造自己的數(shù)據(jù)庫。物業(yè)管理企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺及相應(yīng)的APP系統(tǒng)，集成包含業(yè)主的衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)信息系統(tǒng)商圈。社區(qū)電子商務(wù)可以進行線下體驗，線上交易，送貨上門。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)運營互聯(lián)網(wǎng)模式系統(tǒng)構(gòu)建。針對現(xiàn)代物業(yè)管理公司所面臨的環(huán)境，物業(yè)企業(yè)信息系統(tǒng)把每一個傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容分為單個模塊，主要包括以下模塊：（1）設(shè)施設(shè)備管理模塊。新型智能小區(qū)照明控制系統(tǒng)運用了自動化技術(shù)、遠程監(jiān)控技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實現(xiàn)的照明自動化、遠程集中控制的功能。對小區(qū)的燈光、樓宇控制、電梯等進行集中的網(wǎng)絡(luò)控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業(yè)管理公司最基本的承諾。每戶和門衛(wèi)處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關(guān)。建立租房、售房的網(wǎng)絡(luò)連接登記；車輛出入的刷卡系統(tǒng)。設(shè)立監(jiān)控，加之不能電子化的正常巡邏過程；（3）綠化管理模塊。通過裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計、連接電腦，隨時對環(huán)境進行監(jiān)控。定期對小區(qū)的綠化進行監(jiān)督，系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)定好較為經(jīng)濟且實際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時能夠根據(jù)各項具體實物的網(wǎng)絡(luò)報價進行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設(shè)置小區(qū)停車位管理模塊，主要包括：遠距離讀卡系統(tǒng)、停車位管理、業(yè)主固定車輛信息管理、車輛進出登記、歷史記錄、停車場收費計價設(shè)備，從而實現(xiàn)按要求收費、車輛管理等目的；（5）客戶服務(wù)模塊。系統(tǒng)中設(shè)置客戶服務(wù)模塊，建立各家各戶的客戶服務(wù)信息存檔，能夠通過業(yè)主的相關(guān)需求對客戶進行相關(guān)業(yè)務(wù)的推送；設(shè)置相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表，定期對業(yè)主進行調(diào)查推送，了解業(yè)主的最新信息以及對本公司運營管理提出的意見和建議；（6）經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。除以上幾種傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容之外，系統(tǒng)內(nèi)還應(yīng)增加資產(chǎn)管理、物業(yè)顧問、代領(lǐng)代購商品等特色服務(wù)。

　　四、小結(jié)

　　物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展趨勢必然會向著智能化與互聯(lián)網(wǎng)思維化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在運營過程中將運用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、系統(tǒng)自動控制、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)等技術(shù)組成的系統(tǒng)，對物業(yè)管理企業(yè)整體運營進行管理。全面提升企業(yè)效率，實現(xiàn)規(guī)�；�、節(jié)約化、可持續(xù)經(jīng)營模式。

物業(yè)管理論文15

　　一、優(yōu)秀項目展示

　　該項目位于曲江行政商務(wù)區(qū)核心地段，坐擁曲江CBD雙核心區(qū)位，為曲江行政商務(wù)區(qū)的地標(biāo)性建筑，大廈樓高99.7米，總占地面積7762.9平方米，總建筑面積59835平方米，大廈地上最高25層，地下2層，綠地率達35%。入住單位有目前入駐的企業(yè)有微軟（中國）有限公司、中視科華有限公司北京新聞技術(shù)服務(wù)分公司、西安華商網(wǎng)絡(luò)傳媒有限公司、西部電影頻道等多家優(yōu)秀企業(yè)，并即將迎來柬埔寨王國、泰王國駐西安領(lǐng)事館。自圣境物業(yè)公司介入項目物業(yè)管理工作以來，以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，建立了高端化、特色化物業(yè)服務(wù)體系，得到了各業(yè)主單位好評，樹立了圣境物業(yè)在高端寫字樓物業(yè)服務(wù)方面的標(biāo)桿項目。

　　二、企業(yè)管理特色

　　近年來，圣境物業(yè)公司在快速發(fā)展的過程中，在宏觀戰(zhàn)略的指引下，關(guān)注細(xì)節(jié)、注重服務(wù)，探索企業(yè)發(fā)展提升、轉(zhuǎn)型之路，并憑借人才梯隊?wèi)?zhàn)略、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和項目節(jié)能管控等三大支撐，走出了一條獨具特色的發(fā)展之路。

　　(一）人才決定服務(wù)的維度

　　公司自成立以來，十分注重高素質(zhì)人才隊伍建設(shè)，管理團隊成員專業(yè)化基礎(chǔ)和追求卓越的理念，使得企業(yè)始終關(guān)注行業(yè)發(fā)展的最新動態(tài)，力求通過服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化推行，持續(xù)創(chuàng)造和保持一流的工作業(yè)績；通過開展多樣性培訓(xùn)、組織員工活動、基層調(diào)研、企業(yè)文化宣傳等多途徑，增強員工的企業(yè)歸屬感和向心力。積極探索與實踐“產(chǎn)學(xué)結(jié)合”，為企業(yè)不斷培養(yǎng)與鍛造一大批學(xué)習(xí)型專業(yè)化的物業(yè)經(jīng)理人和中堅力量，繼續(xù)堅定不移的落實“全國注冊物業(yè)管理師“考試激勵政策，拓展物業(yè)高端人才的引進渠道，形成一支穩(wěn)固的高素質(zhì)人才梯隊，截止截止XX年10月底，共計引進18名管理培訓(xùn)生，80名本科以上管理人員。圣境物業(yè)公司還確立了人性化管理思路，堅持“以人為本”，打造一支“快樂工作，快樂生活”的健康向上的員工隊伍。在團隊建設(shè)過程中，先后緊跟集團公司步伐，做好黨群建設(shè)，工會圍繞為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)這一中心任務(wù)，堅持黨課等活動，學(xué)習(xí)曲江的“塔山精神”，在廣大員工中樹立了“熱愛圣境”、服務(wù)是光榮的、“甘做一片綠葉”的崇高的責(zé)任感和使命感，保證了圣境物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。

　�。ǘ�）厲行節(jié)約，提升服務(wù)的精度

　　曲江文化大廈是一座5A智能化甲級寫字樓，為了管好大廈，圣境物業(yè)在提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)上，十分重視大廈的節(jié)能減排，主要體現(xiàn)在以下幾方面:

　　1.20xx年公司嘗試性投入120萬現(xiàn)代化設(shè)備，如掃地機、清洗機、拋光機等，運用科學(xué)技術(shù)，提高工作質(zhì)效，降低人力成本的投入的.同時減少用工風(fēng)險；

　　2.完善機制，實現(xiàn)管理節(jié)能，針對設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)情況，先后為大廈量身定制了《公共區(qū)域照明控制管理規(guī)定》等，用制度保證了節(jié)能的持續(xù)性；

　　3.宣傳節(jié)能，引導(dǎo)員工和客戶。一方面向員工宣貫節(jié)能減排知識，另一方面開展了一系列節(jié)能宣傳活動，向客戶進行宣傳，張貼節(jié)能提示，影響、帶動了更多客戶加入到節(jié)能行動中。曲江文化大廈推行的節(jié)能降耗工作，創(chuàng)新了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵，取得了員工和客戶的支持，提升了物業(yè)服務(wù)的客戶滿意度。

　　（三）精標(biāo)準(zhǔn)定義服務(wù)的高度

　　作為一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，日常接觸的都是細(xì)微繁雜的瑣事，如何化繁為簡將工作干好，圣境物業(yè)推行了精細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)管理方式——“把復(fù)雜的事情簡單化，把簡單的事情流程化，把流程化的事情定量化，把定量的事情信息化”。細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)管理的過程是一個通過精益求精強化執(zhí)行的過程，是一個提高組織管理效能，實現(xiàn)追求卓越管理目標(biāo)的過程。通過“三標(biāo)體系”推廣、“8S”目視化管理以及精細(xì)化管理方案的實施。提高全體員工質(zhì)量意識，在全公司范圍內(nèi)塑造“品牌建設(shè)離不開品質(zhì)提升”的品質(zhì)服務(wù)理念。大大強化了企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行力。栽下“標(biāo)準(zhǔn)”的梧桐樹，引來了“項目”的金鳳凰。幾年來，圣境物業(yè)公司的項目規(guī)模不斷壯大。截至XX年，年收入達7000萬余元，服務(wù)業(yè)主6萬余人，在管項目20個，累計管理面積近500萬平方米。同時，圣境物業(yè)公司所管轄的曲江文化大廈獲得“全國物業(yè)管理示范大廈”稱號，成為業(yè)內(nèi)高端寫字樓的服務(wù)標(biāo)桿之一；曲江文化創(chuàng)意大廈項目獲得“XX年度省級示范項目”、翠竹園小區(qū)項目獲得“XX年現(xiàn)代文明物業(yè)示范小區(qū)”、公司圣卡納小區(qū)項目獲得“文明小區(qū)”。圣境物業(yè)公司通過不斷探索和創(chuàng)新，客戶滿意度持續(xù)提升，綜合管理水平不斷提高，展望未來，我們將繼續(xù)秉承圣境人的“塔山精神”，心懷全局、信心堅定、勇于超越，為實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)而不懈努力。

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