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社區(qū)物業(yè)管理對策
畢業(yè)論文是教學科研過程的一個環(huán)節(jié)，也是學業(yè)成績考核和評定的一種重要方式。畢業(yè)論文的目的在于總結(jié)學生在校期間的學習成果，培養(yǎng)學生具有綜合地創(chuàng)造性地運用所學的全部專業(yè)知識和技能解決較為復雜問題的能力并使他們受到科學研究的基本訓練。
一、強化社區(qū)黨組織服務功能，探索業(yè)主自治管理模式
南通市濠東社區(qū)星宇小區(qū)，是上世紀90年代建設的僅6幢住宅樓的老小區(qū)，規(guī)模小，成本高，收費率低，服務了6年的物業(yè)管理公司無法承擔虧損，提出“辭呈”，業(yè)主委員會順應業(yè)主的自主選擇，走上了自治之路。社區(qū)黨委配合業(yè)主大會按照“民主選舉，民主決策，民主管理，民主監(jiān)督”的民主管理模式，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領導核心作用，強化社區(qū)黨組織服務功能，指導、幫助和監(jiān)督業(yè)主委員會進行自治管理。首先，完善業(yè)主委員會的組織機構(gòu)，與原物業(yè)公司妥善辦理移交接管工作。建立16人的樓道業(yè)主代表，業(yè)主委員會委員從5人增加至7人，社區(qū)“蓮宇”黨支部書記理明被推選為業(yè)委會主任，他將黨組織的工作方式引進業(yè)主自治組織，充分發(fā)揮黨員的先鋒模范帶頭作用，將支部黨員的“定責上崗”活動落實到行動中，把年紀較輕、有能力和自愿為大家服務的黨員作為志愿者，納入業(yè)主委員會和樓道組長隊伍。其次，業(yè)主委員會合理定位，穩(wěn)定大局。由于黨員和黨支部干部的加入，業(yè)主委員會成員的整體素質(zhì)大幅提高，業(yè)主委員會成員和黨員業(yè)主的義務勞動使得小區(qū)管理成本下降，按照業(yè)主急需管理項目設置的管理費用比市場正常的物業(yè)管理費低，收費水平大幅降低。在此基礎上，業(yè)主委員會做好了進一步的宣傳工作，得到實惠的業(yè)主繳費意識也進一步加強，物業(yè)管理收費率達90%以上。目前，該小區(qū)業(yè)主委員會計劃通過業(yè)主大會討論，用節(jié)余資金建設安全防范設施，添置必要的器材，增加物業(yè)管理服務內(nèi)容，從而逐步提高居住品質(zhì)。第三，社區(qū)黨委嚴格指導監(jiān)督，幫助業(yè)主解決管理難題。社區(qū)黨委要求業(yè)主委員會的黨員委員和黨員業(yè)主將做好小區(qū)業(yè)主自治工作，作為為民辦實事工程，充分發(fā)揮黨員的表率作用，調(diào)動全體業(yè)主積極性，做到全員參與，共同管理。與此同時，社區(qū)黨委將服務重點放在解決小區(qū)的疑難問題上，比如，與小區(qū)毗鄰的一家外資企業(yè)的環(huán)境污染問題，經(jīng)業(yè)主委員會通過社區(qū)黨委出面與企業(yè)黨組織進行溝通，最終達成協(xié)議，化解了多年的糾紛獲得小區(qū)業(yè)主的擁護�！吧鐓^(qū)扶持、支部撐腰、行業(yè)指導、業(yè)主自治”是物業(yè)管理的一種探討模式，星宇小區(qū)業(yè)主的選擇具有一定的代表性，由于黨員的加入，社區(qū)黨委及時協(xié)調(diào)、適時監(jiān)督，星宇小區(qū)的業(yè)主自治一路走來，正在構(gòu)建和諧的居住環(huán)境。
二、啟動大調(diào)解工作機制，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)管理
大調(diào)解工作是社區(qū)平安創(chuàng)建工作的重點內(nèi)容，社區(qū)啟動了區(qū)域大調(diào)解工作機制，即由公安、司法、規(guī)劃、物業(yè)公司、社區(qū)業(yè)主委員會共同參與成立調(diào)解委員會，對社區(qū)內(nèi)建設、物業(yè)管理、鄰里糾紛等事項進行協(xié)調(diào)，有效地維護了社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的平安穩(wěn)定。同時，在社區(qū)開展物業(yè)管理、業(yè)主委員會、物業(yè)公司“三位一體”工作模式的嘗試，創(chuàng)建了物業(yè)管理的新模式，得到業(yè)主認可。南通市濠景園社區(qū)有8個小區(qū)，為了落實《共建和諧住宅小區(qū)實施意見》，社區(qū)充分利用轄區(qū)企事業(yè)單位黨組織這一資源，創(chuàng)新機制，以“共駐、共建、共創(chuàng)”為指導思想，建立社區(qū)黨建聯(lián)席會，由社區(qū)黨支書記為主席，轄區(qū)單位黨組織負責及業(yè)主委員會中的黨員為成員，將社區(qū)內(nèi)黨組織及物業(yè)公司、業(yè)主委員會中的黨員緊密地凝聚在一起。充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)黨組織的政治工作優(yōu)勢，開展保持共產(chǎn)黨員先進性教育及社會主義榮辱觀教育，用新理論破解新難題，用新舉措開創(chuàng)新局面，充分釋放社區(qū)特別是物業(yè)公司和業(yè)主委員會內(nèi)黨員的活力和潛力。如社區(qū)方大花苑24樓603室不慎失火后，全社區(qū)黨員們帶頭掏錢捐款，在黨員集體感召下，周圍群眾也積極響應，社區(qū)共建氛圍空前熱烈，黨員的號召力、凝聚力得到一次全面提升。隨著物質(zhì)文明的進步，精神文化的訴求越來越成為人們關注的重要方面。通過大調(diào)解工作機制，開展了社區(qū)黨組織與業(yè)主委員會聯(lián)手打造文化社區(qū)的工作。如社區(qū)黨總支經(jīng)常組織轄區(qū)單位與小區(qū)業(yè)主共同進行文化聯(lián)誼活動，開展“八十分”比賽、拔河比賽、乒乓球賽及讀書知識競賽等。2006年，社區(qū)黨總支組織了城山路一條街的軍民讀書知識競賽活動，有駐區(qū)單位工會代表隊、物業(yè)管理公司代表隊、業(yè)主委員會代表隊、工商局代表隊及武警戰(zhàn)士代表隊參加，是一場別開生面的文化聚餐，豐富了群眾的文化知識，提升了群眾的思想內(nèi)涵，促進了社區(qū)“三個文明”建設，為打造社區(qū)黨建新模式探出了行之有效的新路子。
三、社區(qū)黨委搭臺，業(yè)主委員會唱戲
社區(qū)黨委對社區(qū)人才的情況有較好的了解，這也就決定了社區(qū)黨委在牽頭組建業(yè)主委員會籌備組的時候，可以有的放矢，將社區(qū)退休干部、黨員、教師、法律工作者等推薦出來，特別是在籌備和選舉業(yè)主委員會的時候，他們?nèi)抗裏o私，選舉出的業(yè)主委員會委員素質(zhì)高、能力強、干勁足。華迪小區(qū)占地4萬平方米，是一個典型的小巧玲瓏的封閉式純商品房住宅小區(qū)，業(yè)主整體素質(zhì)較高，然而，開發(fā)企業(yè)自建自管的特征也十分明顯，在開發(fā)過程中的一些后遺癥波及到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司服務至2005年底“告退”。當時，業(yè)主委員會組織渙散，人心凌亂。關鍵時候，社區(qū)黨委伸出援助之手，多次與房管局會商解決的辦法，在行業(yè)主管部門的幫助與指導下，業(yè)主委員會重新組建起來，并利用社區(qū)資源組織業(yè)主代表，建立了業(yè)主代表大會議事制度，為業(yè)主委員會開展工作創(chuàng)建了一個施展的平臺。華迪小區(qū)業(yè)主委員會成立后，通過收繳臨時管理費用，自行管理小區(qū)4個月，在處理小區(qū)物業(yè)管理用房、維修資金等一系列問題，以及與建設單位、前物業(yè)公司的利益糾紛時，也都十分妥當。經(jīng)4個月的理論與實踐的摸索，業(yè)主委員會找到了一套適合本區(qū)域的物業(yè)管理思路。之后，小區(qū)通過招標的方式順利選聘了一家中等規(guī)模的物業(yè)管理公司為小區(qū)提供管理服務。正是體會到?jīng)]有物業(yè)管理的艱辛、收費難的苦惱，在新的物業(yè)管理公司入駐后，業(yè)主委員會主動協(xié)助物業(yè)管理公司收取物業(yè)服務費用。2006年小區(qū)的物業(yè)管理費收繳率達到94%。今天，小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，秩序井然，業(yè)主也生活得和諧安逸。
四、居委會主任兼任業(yè)主委員會主任，業(yè)主自治、居民自治齊頭并進
萬象東園是1995年竣工入住的舊城改造小區(qū)，10年的時間推移，讓這個“舊貌換新顏”的改善型住宅區(qū)演變成半新半舊的“老小區(qū)”，小區(qū)的一些房子進入了二手房市場交易，業(yè)主頻繁更換，原先的業(yè)主委員會已人員不齊，組織渙散，無法開展工作。2005年3月，在社區(qū)、房管局牽頭和指導下，新一屆的業(yè)主委員會順利產(chǎn)生，經(jīng)過業(yè)主民意選舉，一名社區(qū)退休黨員、居民組長當選業(yè)主委員會主任，現(xiàn)任社區(qū)居委會主任當選為業(yè)主委員會副主任。新一屆業(yè)主委員會因為有了居委會主任的兼任，工作的制度化、規(guī)范化得到提高，業(yè)主委員會的可信度和凝聚力也大大加強。萬象東園業(yè)主委員會換屆后，成為了真正溝通業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，改變了過去居民依靠政府部門對住宅區(qū)進行管理的舊觀念，充分發(fā)揮業(yè)主和居民的自主意識與能動性。業(yè)主委員會成立后，首先是建章立制，規(guī)范業(yè)主委員會的內(nèi)部管理，實行輪流主持制，高效廉潔，民主管理;其次是溝通業(yè)主，做好業(yè)主利益的代言人，業(yè)主委員會不僅較好地協(xié)調(diào)了業(yè)主與物業(yè)公司之間的利益矛盾，還協(xié)助社區(qū)居委會解決一些社區(qū)糾紛;三是發(fā)揮社區(qū)黨委優(yōu)勢，成立黨員義務崗，將社區(qū)退休黨員組織起來，戴上“黨員義務崗”的紅袖套，每天輪流在小區(qū)值勤，配合物業(yè)公司和居委會抓管小區(qū)安全防范工作;四是開展文化活動，不僅豐富小區(qū)內(nèi)部的文化生活，還在社區(qū)組織文娛活動，為和諧家園增添了一道亮麗風景。南通市黨建聯(lián)建共建和諧住宅小區(qū)的活動剛剛起步，取得了一些成效。實踐證明，物業(yè)管理是一個龐大的社會系統(tǒng)工程，涉及到全體社會成員，需要政府、黨委、企業(yè)、業(yè)主等各方主體的整合與聯(lián)動。中國這樣一個人口眾多，從計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的國家，物業(yè)管理完全推向市場，僅僅依靠行業(yè)的監(jiān)督和指導，很難統(tǒng)領全局，必須依靠屬地政府，依靠社區(qū)基層組織，用成熟的黨建和社區(qū)管理模式，推進對業(yè)主委員會的建設和監(jiān)管，充分發(fā)揮市場主體的作用，通過全社會的關注、支持和監(jiān)督，形成一股綜合力量，全面、穩(wěn)定、和諧地推進。
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