導(dǎo)讀：兩部委明確全面營改增細(xì)則，小伙伴終于可以放心買房了!二手房營改增只要證滿兩年不交稅 不足兩年繳5%。以下是詳細(xì)內(nèi)容，歡迎閱讀。

　　3月24日下午，財政部網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(下稱《通知》)，近100頁約4萬字的《通知》，明確了將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍具體實施細(xì)則，引起了幾千萬企業(yè)的注意。

　　在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，政府承諾全面推開營改增試點(diǎn)后，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，預(yù)計減稅5000多億元，而這份《通知》正是兌現(xiàn)這一承諾，也回答了企業(yè)和百姓心中的疑問。

　　比如，新增不動產(chǎn)所含增值稅可以在兩年內(nèi)抵扣;老百姓轉(zhuǎn)讓個人住房營改增后稅負(fù)略減;房地產(chǎn)企業(yè)雖貸款利息不能抵扣，但計算銷售額時土地價款可扣除，建筑業(yè)和房地產(chǎn)新老項目劃分也終于清晰，金融業(yè)的營業(yè)稅優(yōu)惠政策基本平移至增值稅。

　　新增不動產(chǎn)抵扣超預(yù)期

　　新增不動產(chǎn)抵扣不僅僅涉及將被納入試點(diǎn)的上述四大行業(yè)近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經(jīng)納入營改增試點(diǎn)范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，這使得《通知》中新增不動產(chǎn)抵扣成為焦點(diǎn)。

　　根據(jù)《通知》附件2的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》，適用一般計稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

　　新增不動產(chǎn)允許抵扣后，到底能給企業(yè)帶來多大好處?比如一家企業(yè)新購入價值1億元的辦公樓，若采用營業(yè)稅，這1億元成本中就包含了9500萬元的不含稅價格和營業(yè)稅500萬元。若在其他條件不變的情況下，采用增值稅，這棟購入的辦公樓可以納入進(jìn)項抵扣范圍，即企業(yè)共支付了9500萬元的不含稅價和增值稅1045萬元，而這1045萬元增值稅是可以分兩年納入進(jìn)項抵扣，因此營改增后，這家企業(yè)購買辦公樓稅負(fù)會降低500萬元。這將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，也利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。

　　二手房增值稅略降

　　個人轉(zhuǎn)讓住房營改增后，營業(yè)稅優(yōu)惠政策平移到增值稅，而且由于計稅方法不同，二手房改征增值稅后稅負(fù)還略有下降。

　　《通知》附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

　　對北上廣深而言，與上述政策唯一區(qū)分在于個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，而普通住房則免征增值稅。

　　老項目政策明確

　　新老項目如何劃分是此次營改增中，企業(yè)關(guān)注的另一大焦點(diǎn)問題。李xx表示，此次營改增對房地產(chǎn)、建筑業(yè)等采取了過渡性措施，有利于企業(yè)稅負(fù)平穩(wěn)過渡。

　　比如，一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。而建筑工程老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目;未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

　　同樣，房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。