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加工產業(yè)園投資管理公司的資產評估報告
導語：資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。?今天小編就為大家整理了經典的模板，歡迎閱讀，僅供參考，更多相關的知識，請關注文書幫!
加工產業(yè)園投資管理公司的資產評估報告
海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
注冊資產評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產評估業(yè)務中，遵循了相關法律法規(guī)和資產
評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則;根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收
集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，并對評估結論合理性承擔
相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估企業(yè)申報
并經其簽章確認;所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用
評估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系;
與相關當事方沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏
見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現(xiàn)場調
查;我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關
注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，并對已
經發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產
權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假
設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明
的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
海南省農 墾 投 資 控 股 集 團 有 限 公 司 擬 收 購 海 南 天 然
橡膠產 業(yè) 集 團 股 份 有 限 公 司 所 持 有 的 海 南 老 城 海 膠
深加 工 產 業(yè) 園 投 資 管 理 有 限 公 司 90%股 權 項 目
資產評估報告
摘 要
中聯(lián)資產評估集團有限公司接受海南省農墾投資控股集團有限公
司和海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司的委托，就海南省農墾投資
控股集團有限公司擬收購海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司所持有
的海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司 90%股權之經濟行
為，所涉及海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司的股東全部
權益在評估基準日的市場價值進行了評估。
評估對象為海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司股東全
部權益，評估范圍是海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司的
全部資產及相關負債，包括流動資產和非流動資產等資產及相應負債。
評估基準日為 2016 年 8 月 31 日。
本次評估的價值類型為市場價值。
本次評估以持續(xù)使用和公開市場為前提，結合委托評估對象的實
際情況，綜合考慮各種影響因素，采用資產基礎法對海南老城海膠深
加工產業(yè)園投資管理有限公司進行整體評估。
經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估
程序，得出海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司的全部資產
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
和負債在評估基準日 2016 年 8 月 31 日的評估結論如下：
凈資產賬面值 4,738.69 萬元，評估值 10,583.99 萬元，評估增值
5,845.30 萬元，增值率 123.35 %。
在使用本評估結論時，特別提請報告使用者使用本報告時注意報
告中所載明的特殊事項以及期后重大事項。
根據(jù)國家有關規(guī)定，資產評估報告須經備案后使用，經備案后的
評估結果使用有效期一年，即自 2016 年 8 月 31 日至 2017 年 8 月 30
日使用有效。
以上內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況
和合理理解評估結論，應當閱讀資產評估報告全文。
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
海南省農 墾 投 資 控 股 集 團 有 限 公 司 擬 收 購 海 南 天 然
橡膠產 業(yè) 集 團 股 份 有 限 公 司 所 持 有 的 海 南 老 城 海 膠
深加 工 產 業(yè) 園 投 資 管 理 有 限 公 司 90%股 權 項 目
資產評估報告
海南省農墾投資控股集團有限公司、海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限
公司：
中聯(lián)資產評估集團有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關法律法
規(guī)和資產評估準則，采用資產基礎法，按照必要的評估程序，對海南
省農墾投資控股集團有限公司擬收購海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限
公司所持有的海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司 90%股權
之經濟行為所涉及的海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司股
東全部權益在評估基準日 2016 年 8 月 31 日的市場價值進行了評估。
現(xiàn)將資產評估情況報告如下：
一、 委托方、被評估企業(yè)和其他評估報告使用者
本次資產評估的委托方為海南省農墾投資控股集團有限公司和海
南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司，被評估企業(yè)為海南老城海膠深加
工產業(yè)園投資管理有限公司。
(一) 委托方一概況
公司名稱：海南省農墾投資控股集團有限公司
公司地址：海南省�？谑旋埲A區(qū)濱海大道 115 號海墾國際金融中
心 42 層
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
法定代表人：張韻聲
注冊資本：880,000 萬元
公司類型：有限責任公司(國有獨資)
統(tǒng)一社會信用代碼：91460000MA5RCAPY0G
經營范圍：以農為主，重點發(fā)展天然橡膠、熱帶水果、熱帶作物、
草畜養(yǎng)殖、南繁育制種等熱帶特色農業(yè)產業(yè)，產業(yè)投資、土地開發(fā)、
園區(qū)投資運營，以及旅游健康地產、商貿物流、金融服務等現(xiàn)代服務
業(yè)。
(二) 委托方二概況
公司名稱：海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司
公司地址：�？谑袨I海大道 103 號財富廣場四層
法定代表人：劉大衛(wèi)
注冊資本： 393117.16 萬元
公司類型：股份有限公司(上市)
統(tǒng)一社會信用代碼：914600007674880643
經營范圍：天然橡膠生產、種植、加工、銷售、倉儲、運輸，電
子商務服務，軟件開發(fā)，農業(yè)種植，化肥銷售，土地租賃，土地開發(fā)，
畜牧業(yè)，養(yǎng)殖業(yè)，木業(yè)，旅游項目開發(fā)，酒店，建筑材料銷售，機器
制造，通訊，進出口貿易，包裝業(yè)，廣告。
(三) 被評估企業(yè)概況
1、公司簡介
公司名稱：海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司
公司地址：海南省澄邁縣老城經濟開發(fā)區(qū)南二環(huán)路
法定代表人：張福慶
注冊資本：5,876.7 萬元
經濟性質：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
統(tǒng)一社會信用代碼：91469027681162901B
經營范圍：基礎設施項目投資和管理;房地產項目投資;物業(yè)服
務;勞務派遣;土地租賃;車輛租賃;房屋租賃;出售自來水電;倉
儲服務;物流服務。
2、歷史沿革
海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司(以下簡稱“管理公
司”)系由海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司(以下簡稱“海南橡膠”)
出資組建的有限責任公司，于 2008 年 12 月 09 日經海南省澄邁縣工商
行政管理局批準注冊登記，注冊資本人民幣 1000 萬元，本公司于 2014
年 9 月 21 日經海南省澄邁縣工商行政管理局核準變更登記通知書核
準，名稱由原海南康爾乳膠制品有限公司變更為海南老城海膠深加工
產業(yè)園投資管理有限公司。2016 年 8 月 26 日管理公司注冊資本增加至
5,876.7 萬元人民幣。
截至評估基準日，海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司
實收資本為 5,876.7 萬元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：
股東名稱、出資額和出資比例
序號 股東名稱 出資額(萬元) 出資比例
1 海南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司 5,876.7 100%
合 計 5,876.7 100%
3、資產、財務及經營狀況
截止評估基準日 2016 年 8 月 31 日，公司資產總額為 5,266.28 萬
元，負債總額 527.59 萬元，凈資產額為 4,738.69 萬元，實現(xiàn)營業(yè)收入
55.25 萬元，凈利潤-247.75 萬元。公司近 2 年及基準日資產、財務狀況
如下表：
表1 公司資產、負債及財務狀況
單位：人民幣萬元
項目 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31 日 2016 年 8 月 31 日
總資產 4,411.59 4,963.73 5,266.28
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
凈資產 409.40 42.39 4,738.69
2015 年 2016 年 2016 年 1-8 月
營業(yè)收入 0.06 120.25 55.25
凈利潤 -203.06 -367.01 -247.75
(四) 委托方與被評估企業(yè)之間的關系
本次資產評估的委托方為海南省農墾投資控股集團有限公司和海
南天然橡膠產業(yè)集團股份有限公司，被評估單位為海南老城海膠深加
工產業(yè)園投資管理有限公司(以下簡稱管理公司)。被評估單位為海
南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司是委托方委托方海南天然
橡膠產業(yè)集團股份有限公司的全資子公司，海南省農墾投資控股集團
有限公司擬收購被評估企業(yè) 90%股權，交易完成后成為被評估企業(yè)控
股股東。
(五) 委托方、業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為委托方、被評估企業(yè)以及按照資產管理相
關規(guī)定報送備案的相關監(jiān)管機構。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經評估機構和委托方確認的
機構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、 評估目的
根據(jù)《海南橡膠 2016 年第 19 次總裁辦公會會議紀要》，海南橡膠
擬將持有的海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司 90%股權轉
讓給海南省農墾投資控股集團有限公司。
本次資產評估的目的是反映海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理
有限公司股東全部權益于評估基準日的市場價值，為上述經濟行為提
供價值參考依據(jù)。
三、 評估對象和評估范圍
評估對象為海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司股東全
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
部權益。評估范圍為海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司在
基準日的全部資產及相關負債，賬面資產總額 52,662,824.72 元、負債
5,275,911.64 元 、 凈 資 產 47,386,913.08 元 。 具 體 包 括 流 動 資 產
11,774,317.62 元;非流動資產 40,888,507.10 元;流動負債 5,275,911.64
元。
上述資產與負債數(shù)據(jù)摘自經中審眾環(huán)會計師事務所(特殊普通合伙)
審計的 2016 年 8 月 31 日的海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限
公司資產負債表，評估是在企業(yè)經過審計后的基礎上進行的。
委托被評估企業(yè)和評估范圍與經濟行為涉及的被評估企業(yè)和評估
范圍一致。
(一) 委估主要資產情況
本次評估范圍中的主要資產為流動資產、固定資產、在建工程、
無形資產等。其中：
房屋建筑物共 2 項，為兩棟宿舍樓，面積總計 7,996.00 平方米，
位于海南省澄邁縣老城開發(fā)區(qū)南二環(huán)路，基準日全部未取得房屋產權
證。無形資產土地使用權一宗，宗地面積為 128,092.02 平方米，土地
證號為老城國用(2010)第 1199 號，土地為出讓性質的工業(yè)用地，土
地證證載權利人均為海南康爾乳膠制品有限公司(海南老城海膠深加
工產業(yè)園投資管理有限公司前身)，土地出讓金全部繳納。在建工程
為城市基礎設施配套費。
(二) 企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況
企業(yè)申報的無形資產主要為土地使用權。
無形資產土地使用權一宗，宗地面積為 128,092.02 平方米，土地
證號為老城國用(2010)第 1199 號，土地為出讓性質的工業(yè)用地，土
地證證載權利人均為海南康爾乳膠制品有限公司(海南老城海膠深加
工產業(yè)園投資管理有限公司前身)，至評估基準日土地出讓金全部繳
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海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
納。
截止基準日 2016 年 8 月 31 日，被評估企業(yè)申報評估范圍內無未
記錄的無形資產。
(三) 企業(yè)申報的表外資產的類型、數(shù)量
截止本次基準日 2016 年 8 月 31 日，被評估企業(yè)申報評估的范圍
內無表外資產。
(四) 引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數(shù)量和
賬面金額
本次評估報告中評估基準日的各項資產及負債賬面值是中審眾環(huán)
會計師事務所(特殊普通合伙)的審計結果。
本次評估報告中評估基準日的無形資產-土地使用權評估結論引用
其海南華智土地房地產評估有限公司出具的《土地估價報告》結論。
除此之外，未引用其他機構報告內容。
四、 價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強
迫的情況下，被評估企業(yè)在評估基準日進行正常公平交易的價值估計
數(shù)額。
五、 評估基準日
本項目資產評估的基準日是 2016 年 8 月 31 日。
此基準日是委托方在綜合考慮被評估企業(yè)的資產規(guī)模、工作量大
小、預計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎上確定的。
六、 評估依據(jù)
本次資產評估遵循的評估依據(jù)主要包括經濟行為依據(jù)、法律法規(guī)
依據(jù)、評估準則依據(jù)、資產權屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)
和其他參考資料等，具體如下：
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(一) 經濟行為依據(jù)
《海南橡膠 2016 年第 19 次總裁辦公會議紀要》;
(二) 法律法規(guī)依據(jù)
1. 《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人
民代表大會常務委員會第六次會議修訂);
2. 《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》(國務院第 378 號令，2003
年);
3. 《國有資產評估管理辦法實施細則》(國資辦發(fā)[1992]第 36 號);
4. 《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國有資產監(jiān)督管理
委員會令第 12 號(2005 年);
5. 《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》(國務院國資委 財政部令
第 32 號);
6. 《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》(國資委、財政部第 3 號令，
2003 年 12 月 31 日);
7. 《 關 于 企 業(yè) 國 有 產 權 轉 讓 有 關 事 項 的 通 知 》 ( 國 資 發(fā) 產 權
[2006]306 號);
8. 《關于中央企業(yè)國有產權協(xié)議轉讓有關事項的通知》(國資發(fā)產
權[2010]11 號);
9. 《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資
委產權[2006]274 號);
10. 《財政部關于改革國有資產評估行政管理方式、加強資產評
估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)[2001]102 號);
11. 《 企 業(yè) 國 有資 產評 估 項 目 備案 工作 指 引 》( 國 資發(fā)產 權
〔2013〕64 號);
12. 《中華人民共和國城市房地產管理法》(中華人民共和國主席
令第 29 號，2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會常務委員會第
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 10 頁
海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
二十九次會議修訂);
13. 其他與評估工作相關的法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。
(三) 評估準則依據(jù)
1. 《資產評估準則-基本準則》(財企(2004)20 號);
2. 《資產評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財企(2004)20 號);
3. 《資產評估準則-評估報告》(中評協(xié)[2011]230 號);
4. 《資產評估準則-評估程序》(中評協(xié)[2007]189 號);
5. 《資產評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2007]189 號);
6. 《資產評估準則-機器設備》(中評協(xié)[2007]189 號);
7. 《資產評估準則-無形資產》(中評協(xié)[2007]189 號);
8. 《資產評估準則-不動產》(中評協(xié)[2007]189 號);
9. 《資產評估準則-企業(yè)價值》(中評協(xié)[2011]227 號);
10. 《企業(yè)國有資產評估報告指南》(中評協(xié)[2011]230 號);
11. 《中評協(xié)關于修改評估報告等準則中有關簽章條款的通知》
(中評協(xié)[2011]230 號);
12. 《注冊資產評估師關注被評估企業(yè)法律權屬指導意見》(中國
注冊會計師協(xié)會 2003);
13. 《資產評估準則-利用專家工作》(中評協(xié)[2012]244 號);
14. 《資產評估職業(yè)道德準則-獨立性》(中評協(xié)[2012]248 號);
15. 《房地產估價規(guī)范》(GB-T50291-1999);
16. 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB-T18508-2001);
17. 《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB-T18507-2001);
18. 《投資性房地產評估指導意見(試行)》(中評協(xié)[2009]211 號);
19. 《企業(yè)會計準則-基本準則》(財政部令第 33 號);
20. 《企業(yè)會計準則第 1 號-存貨》等 38 項具體準則(財會[2006]3
號);
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 11 頁
海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
21. 《企業(yè)會計準則-應用指南》(財會[2006]18 號)。
(四) 資產權屬依據(jù)
1. 《國有土地使用證》;
2. 《機動車行駛證》;
3. 重要資產購臵合同或憑證;
4. 其他參考資料。
(五) 取價依據(jù)
1. 財 政 部 關 于 印 發(fā) 《 基 本 建 設 財 務 管 理 規(guī) 定 》 的 通 知 ( 財 建
[2002]394 號);
2. 國家計委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的
通知(計價格[2002]10 號);
3. 國家計委辦公廳、建設部辦公廳《關于工程勘察設計收費管理
規(guī)定有關問題的補充通知》(計辦價格[2002]1153 號);
4. 國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《建設工程監(jiān)理與相關服務
收費管理規(guī)定》的通知(發(fā)改價格[2007 ]670 號);
5. 國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《招標代理服務收費管理暫行辦
法》(計價格[2002]1980 號);
6. 國家發(fā)展計劃委員會、國家環(huán)境保護總局《關于規(guī)范環(huán)境影響
咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002]125 號);
7. 海南省物價局《關于重新調整建筑工程施工圖技術審查服務收
費問題的通知》(瓊價費管[2011]224 號);
8. 《海南省房屋建筑與裝飾工程計價定額》(2011);
9. 《海南省安裝工程綜合定額》(2008);
10. 《海南省建筑工程費用定額》(2011);
11. 《澄邁縣建設工程材料基準價格信息》2016 年 8 月份;
12. 《中國人民銀行貸款利率表》2015 年 10 月 24 日起執(zhí)行;
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 12 頁
海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
13. 《關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通
知》(財稅[2013]106 號)。
14. 《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》 (財稅
[2016]36 號);
15. 《澄邁縣基準地價》2014 年 8 月;
16. 中聯(lián)資產評估集團有限公司價格信息資料庫相關資料;
17. 其他參考資料。
(六) 其它參考資料
1. 海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司 2014 年、2015 年
會計報表及評估基準日審計報告;
2. 《資產評估常用方法與參數(shù)手冊》(機械工業(yè)出版社 2011 年版);
3. wind 資訊金融終端;
4. 其他參考資料。
七、 評估方法
(一) 評估方法的選擇
依據(jù)資產評估準則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場
法、資產基礎法三種方法。收益法是指通過估算被評估企業(yè)未來所能
獲得的預期收益并按預期的報酬率折算成現(xiàn)值。它的評估對象是企業(yè)
的整體獲利能力，即通過“將利求本”的思路來評估整體企業(yè)的價值。
其適用的基本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經營的基礎和條件，經營與收益
之間存有較穩(wěn)定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可以量
化。市場法采用市場比較思路，即利用與被評估企業(yè)相同或相似的已
交易企業(yè)價值或上市公司的價值作為參照物，通過被評估企業(yè)與參照
物之間的對比分析，以及必要的調整，來估測被評估企業(yè)整體價值的
評估思路。資產基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產價值和負債的基
礎上進行加和確定評估對象價值的思路。
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資產基礎法從企業(yè)購建角度反映企業(yè)的價值，為經濟行為實現(xiàn)后
企業(yè)的經營管理及考核提供依據(jù)，因此本次評估選擇資產基礎法進行
評估。
由于企業(yè)歷史年度一直處于虧損經營狀態(tài)，未來年度預期收益與
風險無法合理地估計，因此本次評估不具備采用收益法評估的客觀條
件。
由于無法取得與被評估企業(yè)同行業(yè)、近似規(guī)模且具有可比性的市
場交易案例，因此本次評估不具備采用市場法評估的客觀條件。
綜上，本次評估確定采用資產基礎法進行評估。
(二) 資產基礎法介紹
資產基礎法，是指在合理評估各項資產價值和負債的基礎上確定
被評估企業(yè)價值的評估思路。
各類資產及負債的評估方法如下：
1. 流動資產
(1)貨幣資金
主要為銀行存款。
對銀行存款的評估，評估人員采用所有銀行存款賬戶向銀行發(fā)函
證方式證明銀行存款的真實存在，同時檢查有無未入賬的銀行借款，
檢查“銀行存款余額調節(jié)表”中未達賬的真實性，以及評估基準日后的
進賬情況。
對于人民幣銀行存款以核實后賬面值確認評估值。
(2)應收類賬款(應收賬款、其他應收款)
評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現(xiàn)
在調查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情
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況、欠款人資金、信用、經營管理現(xiàn)狀等，應收類賬款參照企業(yè)會計
計提壞賬比例的方法采用賬齡分析及個別認定的方法確定評估風險損
失。
對關聯(lián)方往來等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為
0%。
對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失為
100%。
對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，按
財會上計算壞賬準備的方法，根據(jù)賬齡和歷史回款分析估計出評估風
險損失。根據(jù)評估人員對債務單位的分析了解、賬齡分析、并結合專
業(yè)判斷等綜合確定，賬齡 1 年以內(含 1 年)為 2%，1~2 年(含 2 年)
為 5%，2~3 年(含 3 年)為 15%，3~4 年(含 4 年)為 50%，4~5 年(含 5
年)為 70%，5 年以上為 100%。
按以上標準，確定評估風險損失，以應收款項賬面余額合計減去
評估風險損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關規(guī)定評估為
零。
(3)預付賬款
對預付賬款的評估，評估人員核實了賬簿記錄、檢查了原始憑證
等相關資料，核實交易事項的真實性、賬齡、業(yè)務內容和金額等，未
發(fā)現(xiàn)供貨單位有破產、撤銷或不能按合同規(guī)定按時提供貨物或勞務等
情況，評估人員在對預付賬款核實無誤的基礎上，以核實后的賬面值
確定評估值。
2. 非流動資產
(1) 投資性房地產
被評估企業(yè)自用的部分土地用于出租，本次在無形資產中評估的土
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地使用權中包含了此部分的評估值，故在投資性房地產中不予重復評
估。
(2) 固定資產-房屋建筑物類資產
基于本次評估目的，結合待評估房屋建(構)筑物的特點，對于企業(yè)
自建的建筑物采用重臵成本法進行評估。
重臵成本法
評估值=重臵全價×成新率
�、僦嘏Z全價的確定
重臵全價=建安綜合造價(不含稅)+前期費用及其他費用(不含
稅)+資金成本
A.建安綜合造價的確定
評估工作中，評估人員可通過查勘待估建(構)筑物的的各項實
物情況和調查工程竣工圖紙、工程結算資料齊全情況，采取不同估價
方法分別確定待估建(構)筑物建安工程綜合造價。一般綜合造價的
確定可根據(jù)實際情況采用決算調整法、類比系數(shù)調整法、單方造價指
標法等方法中的一種方法來確定估價對象的建安工程綜合造價或同時
運用幾種方法綜合確定估價對象的建安工程綜合造價。
決算調整法：
對于評估對象中工程竣工圖紙、工程結算資料齊全的建(構)筑
物，評估人員通過對待估建(構)筑物的現(xiàn)場實地查勘，在對建(構)
筑物的各項情況等進行逐項詳細的記錄后，將待估建(構)筑物按結
構分類，分為框架結構、磚混結構、鋼混結構等。從各主要結構類型
中篩選出有代表性且工程決算資料較齊全的的建(構)筑物做為典型
工程案例，運用決算調整法，以待估建(構)筑物決算資料中的工程
量為基礎，分析已決算建(構)筑物建安工程綜合造價各項構成費用，
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并根據(jù)估價基準日當?shù)厥袌龅娜斯ぁ⒉牧系葍r格信息和相關取費文件，
對已決算建(構)筑物建安工程綜合造價進行調整，最后經綜合考慮
待估建(構)筑物及當?shù)亟ㄖ袌龅膶嶋H情況，確定其建安工程綜合
造價。
決算調整法主要計算步驟為：
�、俨殚喛�(施)工圖紙和工程結(預)算書，匯總待估建(構)
筑物各分部分項工程量，評估人員通過對待估建(構)筑物的現(xiàn)場實
地查勘并對建(構)筑物的各項情況進行逐項詳細記錄后，確定估建
(構)筑物各分部分項工程量。
②參照當?shù)毓こ淘靸r主管部門公布的近期材料調整預算價格和當
地執(zhí)行的建設工程人工工資單價對工程結(預)算書中人工費、材料
費等進行調整。
�、蹍⒄帐∈薪ㄔO工程結(預)算有關取費文件規(guī)定及并考慮當?shù)?/p>
實際情況，對原工程結算書的相關計費標準進行調整，計算出建造全
新的建(構)筑物的建安工程綜合造價。
類比系數(shù)調整法：
對于設計圖紙及工程決算資料不齊全的建(構)筑物可使用類比
系數(shù)調整法進行測算，可通過對典型工程案例或省市當?shù)毓こ淘靸r主
管部門公布的《已完工造價分析表》中的工程結算實例的建筑面積、
結構型式、層高、層數(shù)、跨度、材質、內外裝修、施工質量、使用維
修維護等各項情況與估價對象進行比較，參考決算調整法測算出的典
型工程案例人工費、材料費、機械費增長率，調整典型工程案例或工
程結算實例建安工程綜合造價后求取此類建(構)筑物的建安工程綜
合造價。
單方造價指標估算法：
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對于某些建成年份較早的建筑物，其帳面歷史成本已不具備參考
價值，且工程圖紙、工程決算資料也不齊全，估價人員經綜合分析后
可采用單方造價指標，并結合以往類似工程經驗，求取此類建(構)
筑物的建安工程綜合造價。
對于大型、價值高、重要的建(構)筑物采用決算調整法確定其建安
綜合造價，即以待估建(構)筑物決算中的工程量為基礎，按現(xiàn)行工程預
算價格、費率，將調整為按現(xiàn)行計算的建安綜合造價。一般建(構)筑物：
根據(jù)典型房屋和構筑物實物工程量，按照現(xiàn)行建筑安裝工程定額(或指
標)和取費標準及當?shù)氐牟牧蟽r格、人工工資，確定其綜合造價;計算
出典型工程綜合造價后，再運用類比法對類似房屋和構筑物進行分析，
找出其與典型房屋和構筑物的差異因素，進行增減調整，從而計算出
與典型工程類似的房屋和構筑物的綜合造價。對于價值量小、結構簡
單的建(構)筑物采用單方造價法確定其建安綜合造價。對各類建(構)筑
物在其結構類型及使用功能的基礎上根據(jù)該類型建(構)筑物在評估基
準日及所在地正常的施工水平、施工質量和一般裝修標準下確定其基
準單方造價，在此基礎上根據(jù)建(構)筑物的個性(如不同的層高、跨度、
裝修情況、施工困難程度等)和現(xiàn)場測量的工作量，采用概算的方法進
行價格調增和調減，將增減額折入建筑物的單方造價內，最終確定出
實際的單方造價標準，以此作為建筑物重臵全價的計算依據(jù)。
重編預算法：
對于大型、價值高、重要的建(構)筑物因企業(yè)未提供預決算書，故
采用重編預算法確定其建安綜合造價，建筑安裝工程造價包括土建工
程、裝修、暖通、給排水、電氣工程的總價，建安工程造價采用重編
預算法進行計算。評估人員根據(jù)設計圖紙與工程量，套用相關工程定
額，計算得出建筑安裝工程造價。
B.前期費用及其他費用的確定
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對于與其直接相關的建(構)筑物，前期費用及其他費用包括建設單
位管理費、勘察費計費、工程監(jiān)理費、招投標費、可行性研究費、環(huán)
境影響評價費、施工圖審查費等，根據(jù)行業(yè)標準和地方相關行政事業(yè)
性收費規(guī)定，確定前期費用和其他費用。
前期及其他費用取費表
序號 費用名稱 取費基數(shù) 費率(含稅) 費率(不含稅) 取費依據(jù)
1 建設單位管理費 工程費用 1.34% 1.34% 財建[2002]394 號
2 勘察設計費 工程費用 5.33% 5.03% 計價格[2002]10 號
發(fā) 改 價 格 [2007]670
3 工程監(jiān)理費 工程費用 2.69% 2.54%
號
工程招投標代理服
4 工程費用 0.50% 0.47% 計價格[2002]1980 號
務費
5 可行性研究費 工程費用 0.72% 0.68% 計價格[1999]1283 號
6 環(huán)境影響評價費 工程費用 0.27% 0.25% 計價格[2002]125 號
瓊 價 費 管 [2011]224
7 施工圖審查費 工程費用 0.21% 0.20%
號
小計 11.06% 10.51%
瓊府〔2006〕29 號/
8 墻體材料專項基金 建筑面積 8 元/㎡ 8 元/㎡
財稅[2016]11 號
瓊價費管〔2010〕99
9 城市基礎設施配套費 建筑面積 90 元/㎡ 90 元/㎡
號
C.資金成本的確定
資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本，以
同期銀行貸款利率計算，利率以評估基準日時中國人民銀行公布的貸
款利率為準;按照建造期資金均勻投入計算。
資金成本=(建安工程造價(含稅)+工程建設前期費用及其他費
用(含稅))×貸款利率×建設工期×1/2
�、诔尚侣实拇_定
在本次評估過程中，按照建筑物的設計壽命、現(xiàn)場勘察情況預計
建筑物尚可使用年限，根據(jù)已使用年限和尚可使用年限確定成新率。
其公式如下：
成新率=尚可使用年限/(實際已使用年限+尚可使用年限)100%
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D.評估值的計算
評估值=重臵成本×成新率
(3) 固定資產-設備類資產
本次委估的設備類資產全部為電子設備，根據(jù)本次評估目的，按
照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據(jù)，結合納入評估范圍的設備特點
和收集資料情況，主要采用重臵成本法進行評估。
1)重臵全價的確定
根據(jù)當?shù)厥袌鲂畔⒓啊痘勐斏糖椤返冉谑袌鰞r格資料并結合具
體情況綜合確定電子設備價格，同時，按最新增值稅政策，扣除可抵
扣增值稅額。一般生產廠家或銷售商提供免費運輸及安裝，即：
重臵全價=購臵價(不含稅)
2)成新率的確定
采用年限法確定其成新率。
成新率=(1-實際已使用年限/經濟使用年限)100%
3)評估值的確定
評估值=重臵全價×成新率
(4) 在建工程
在建工程為在建工程(設備安裝)。
在建工程(設備安裝)為被評估企業(yè)待攤基建支出城市基礎設施配
套費。
對于城市基礎設施配套費，本次考慮在相應的建筑物中評估。
(5) 無形資產-土地使用權
本次收購涉及的土地使用權評估由海南華智土地房地產評估有限
公司統(tǒng)一進行評估，并出具《土地估價報告》。評估人員在對上述《土
地估價報告》的地價定義、評估假設前提、原則、方法、依據(jù)、程序
進行核實的基礎上，對企業(yè)單一土地資產使用權評估價值，直接引用
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了該報告的數(shù)據(jù)。
3. 負債
檢驗核實各項負債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務人、負債額，以
評估目的實現(xiàn)后的產權所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評
估值。
八、 評估程序實施過程和情況
整個評估工作分四個階段進行：
(一) 評估準備階段
1.委托方召集本項目各中介協(xié)調會，有關各方就本次評估的目的、
評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出本次資產評估工作
計劃。
2.配合企業(yè)進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作。評估
項目組人員對納入評估范圍資產進行了詳細了解，布臵資產評估工作，
協(xié)助企業(yè)進行納入評估范圍資產申報工作，收集資產評估所需文件資
料。
(二) 現(xiàn)場評估階段
項目組現(xiàn)場評估階段主要工作如下：
(1) 聽取委托方及被評估企業(yè)有關人員介紹企業(yè)總體情況和納入
評估范圍資產的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財務制度、經營狀況、固定
資產技術狀態(tài)等情況。
(2) 對企業(yè)提供的資產評估申報明細表進行審核、鑒別，并與企業(yè)
有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調整。
(3) 根據(jù)資產評估申報明細表，對實物類資產進行現(xiàn)場勘查和盤
點。
(4) 查閱收集納入評估范圍資產的產權證明文件，對被評估企業(yè)提
供的權屬資料進行查驗，核實資產權屬情況。統(tǒng)計資產瑕疵情況，請
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被評估企業(yè)核實并確認這些資產是否屬于企業(yè)、是否存在產權糾紛。
(5) 根據(jù)納入評估范圍資產的實際狀況和特點，確定各類資產的具
體評估方法。
(6) 對房屋建筑物和主要設備，了解管理制度和維護、改建、擴建
情況，查閱并收集技術資料、決算資料、竣工驗收資料等相關資料。
對通用設備，主要通過市場調研和查詢有關資料，收集價格資料。
(7) 對評估范圍內的資產及負債，在清查核實的基礎上做出初步評
估測算。
(三) 評估匯總階段
對各類資產評估及負債審核的初步結果進行分析匯總，對評估結
果進行必要的調整、修改和完善。
(四) 提交報告階段
在上述工作基礎上，起草資產評估報告，與委托方就評估結果交
換意見，在全面考慮有關意見后，按評估機構內部資產評估報告審核
制度和程序對報告進行反復修改、校正，最后出具正式資產評估報告。
九、 評估假設
本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：
(一) 一般假設
1.交易假設
交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，評估師
根據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評
估得以進行的一個最基本的前提假設。
2.公開市場假設
公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易
的資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的
機會和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的
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判斷。公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。
3.資產持續(xù)經營假設
資產持續(xù)經營假設是指評估時需根據(jù)被評估資產按目前的用途和
使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的
基礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二) 特殊假設
1、本次評估假設評估基準日外部經濟環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀
經濟不發(fā)生重大變化;
2、企業(yè)所處的社會經濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重
大變化;
3、企業(yè)未來的經營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經營管理模
式;
4、企業(yè)經營場所的取得及利用方式與評估基準日保持一致而不發(fā)
生變化。
5、本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關
資產的現(xiàn)行市價以評估基準日的國內有效價格為依據(jù);
6、本次評估假設委托方及被評估單位提供的基礎資料和財務資料
真實、準確、完整;
7、評估范圍僅以委托方及被評估單位提供的評估申報表為準，未
考慮委托方及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產及或有負
債;
8、本次評估測算的各項參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
當上述條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。
十、 評估結論
采用資產基礎法，得出被評估企業(yè)在評估基準日 2016 年 8 月 31
日的評估結論：
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總資產賬面值 5,266.28 萬元，評估值 11,111.58 萬元，評估增值
5,845.30 萬元，增值率 110.99 %。
負債賬面值 527.59 萬元，評估值 527.59 萬元，評估無增減值變
化。
凈資產賬面值 4,738.69 萬元，評估值 10,583.99 萬元，評估增值
5,845.30 萬元，增值率 123.35 %。詳見下表。
資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項 目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流動資產 1,177.43 1,177.43 - -
2 非流動資產 4,088.85 9,934.15 5,845.30 142.96
3 其中：長期股權投資 - - -
4 投資性房地產 1,060.46 - -1,060.46 -100.00
5 固定資產 2,416.25 2,028.69 -387.56 -16.04
6 在建工程 524.79 - -524.79 -100.00
7 無形資產 87.35 7,905.46 7,818.11 8,950.33
8 其中：土地使用權 87.35 7,905.46 7,818.11 8,950.33
9 其他非流動資產 - - -
10 資產總計 5,266.28 11,111.58 5,845.30 110.99
11 流動負債 527.59 527.59 - -
12 非流動負債 - - -
13 負債總計 527.59 527.59 - -
14 凈 資 產(所有者權益) 4,738.69 10,583.99 5,845.30 123.35
十一、 特別事項說明
(一) 產權瑕疵事項
(1)經緯公司所有的房屋建筑物均未辦理房屋所有權證，企業(yè)承
諾該部分資產歸其所有，對于因該部分資產權屬可能造成的糾紛與評
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估機構無關。對于該部分資產，其面積是企業(yè)根據(jù)現(xiàn)場測量情況進行
申報的，對企業(yè)申報面積，評估人員進行了抽查核實后以企業(yè)申報面
積進行評估，如未來企業(yè)辦理相關產權證書時其面積與申報面積不
符，評估結果應根據(jù)產權證書載明的面積進行調整。
(2)無形資產土地使用權一宗，宗地面積為 128,092.02 平方米，
土地證號為老城國用(2010)第 1199 號，土地為出讓性質的工業(yè)用地，
土地證證載權利人均為海南康爾乳膠制品有限公司(海南老城海膠深
加工產業(yè)園投資管理有限公司前身)，企業(yè)承諾土地產權無異議。
(二) 未決事項、法律糾紛等不確定因素
截止本報告出具，未發(fā)現(xiàn)被評估企業(yè)存在未決事項、法律糾紛等
不確定因素。
(三) 抵押、擔保事項
無。
(四) 曾經進行過清產核資或者資產評估、調賬情況
未發(fā)現(xiàn)被評估企業(yè)進行過清產核資或者資產評估、調賬情況。
(五) 重大期后事項
無。
(六) 其他需要說明的事項
1. 評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資
產價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目
的所對應的經濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于
委托方及被評估企業(yè)提供的有關資料。因此，評估工作是以委托方及
被評估企業(yè)提供的有關經濟行為文件，有關資產所有權文件、證件及
會計憑證，有關法律文件的真實合法為前提。
2. 評估過程中，評估人員觀察所評估房屋建筑物的外貌，在盡可
能的情況下察看了建筑物內部裝修情況和使用情況，未進行任何結構
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和材質測試。在對設備進行勘察時，因檢測手段限制等原因，主要依
賴于評估人員的外觀觀察和被評估企業(yè)提供的近期檢測資料及向有關
操作使用人員的詢問情況等判斷設備狀況。
3. 本次評估范圍及采用的由被評估企業(yè)提供的數(shù)據(jù)、報表及有關
資料，委托方及被評估企業(yè)對其提供資料的真實性、完整性負責。
4. 評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由被評估企業(yè)
提供，委托方及被評估企業(yè)對其真實性、合法性承擔法律責任。
5. 評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并
發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被
認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
6. 本次評估依賴評估對象在未來經營期內的經營規(guī)劃，如企業(yè)實
際經營狀況與經營規(guī)劃發(fā)生偏差，且管理層未采取相應補救措施彌補
偏差，則評估結論會發(fā)生變化，特別提請報告使用者關注。
7. 在評估基準日以后的有效期內，如果資產數(shù)量及作價標準發(fā)生
變化時，應按以下原則處理：
(1) 當資產數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產數(shù)額進行相
應調整;
(2) 當資產價格標準發(fā)生變化、且對資產評估結果產生明顯影響
時，委托方應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值;
(3) 對評估基準日后，資產數(shù)量、價格標準的變化，委托方在資產
實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。
8. 本次評估結論是在滿足各項假設前提的情況下的評估結果，如
假設前提發(fā)生變化，則可能會影響評估結論，特別提請報告使用者關
注。
十二、 評估報告使用限制說明
(一) 本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時，
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 26 頁
海南老城海膠深加工產業(yè)園投資管理有限公司資產評估報告
本次評估結論是反映被評估企業(yè)在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的
原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事
宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響，同
時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其
它不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經
營原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結論一般會失效。評估機構不承
擔由于這些條件的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。
本評估報告成立的前提條件是本次經濟行為符合國家法律、法規(guī)
的有關規(guī)定，并得到有關部門的批準。
(二) 本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評
估報告的使用權歸委托方所有，未經委托方許可，本評估機構不會隨
意向他人公開。
(三) 未征得本評估機構同意并審閱相關內容，評估報告的全部或
者部分內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以
及相關當事方另有約定的除外。
(四) 評估結論的使用有效期：根據(jù)國家的相關規(guī)定，資產評估報
告須經備案后使用，經備案后的評估結果使用有效期一年，即自 2016
年 8 月 31 日至 2017 年 8 月 30 日使用有效。超過一年，需重新進行資
產評估。
十三、 評估報告日
評估報告日為二〇一六年九月十三日。
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