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土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
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摘要
XXX資產(chǎn)評(píng)估公司接受XX房地產(chǎn)有限公司的委托，就2009年11月以有償出讓方式取得的一塊土地并在其上建造一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓在評(píng)估基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估對(duì)象是于2009年11月一塊有50年使用權(quán)的土地，于2011年11月在此地上建成一座寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑物重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑物面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年所支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的
1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為沒建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。
評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年11月1日。
本次評(píng)估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則、替代性原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，對(duì)本宗土地使用權(quán)主要采用收益法進(jìn)行評(píng)估。
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，得出了委估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日2013 年11 月1日的使用權(quán)價(jià)格。評(píng)估結(jié)果為：本宗土地使用權(quán)在2013年11月1日的土地使用權(quán)價(jià)格為2690623.72元，單價(jià)為每平方米5381.25元。
XX房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
一、委托方情況簡介
公司名稱：XX房地產(chǎn)有限公司
注冊(cè)地址：北京市朝陽區(qū)X區(qū)X號(hào)
法定代表：張X
注冊(cè)資本：2500萬元
注冊(cè)號(hào)：110003597XXX
企業(yè)類型：有限責(zé)任公司
經(jīng)營范圍：開發(fā)、出租出售寫字樓
XX房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，原注冊(cè)資本2000萬元。主要以房地產(chǎn)開發(fā)為主，兼營房地產(chǎn)出租以及信息咨詢業(yè)務(wù)。后經(jīng)多次增資擴(kuò)股及股權(quán)轉(zhuǎn)讓工作，注冊(cè)資本增加到2500萬元。
二、評(píng)估目的
XX房地產(chǎn)有限公司就用于出租的寫字樓進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)市場現(xiàn)狀，用收益法將其在評(píng)估基準(zhǔn)日的預(yù)期收益進(jìn)行評(píng)估，為委托方提供價(jià)值參考意見。
三、評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍
本次評(píng)估對(duì)象為XX房子產(chǎn)有限公司以用于出租的寫字樓，評(píng)估范圍為基準(zhǔn)日對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)價(jià)格。
2011年寫字樓當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑物重置價(jià)格為2500每平方米。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為2013年11月1日。本次評(píng)估的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日正在執(zhí)行或有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。該基準(zhǔn)日為委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的時(shí)間安排選定。
五、評(píng)估依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》;
2、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91 號(hào)文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;
3、中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)會(huì)協(xié)[2003]18 號(hào)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知;
4、中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)協(xié)[2004]134 號(hào)《中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)〉》的通知;
5、財(cái)企[2004]20 號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》;
6、中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)中評(píng)協(xié)[2007]189 號(hào)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》等7 項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的通知;
7、其它相關(guān)的法律法規(guī)文件。
六、評(píng)估方法
通常企業(yè)價(jià)值或股權(quán)價(jià)值估算的方法主要有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。 本次評(píng)估由于該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)效益，適宜采用收益法。資產(chǎn)評(píng)估的收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估基本方法之一。
資產(chǎn)評(píng)估是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)對(duì)象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益一一折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評(píng)估對(duì)象重估價(jià)值的一種方法。其適用條件要求是：評(píng)估對(duì)象使用時(shí)間較長且具有連續(xù)性，能在未來相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益;評(píng)估對(duì)象的未來收益和
評(píng)估對(duì)象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣來衡量。顯然地，資產(chǎn)評(píng)估的收益法涉及預(yù)期收益額、未來收益期、折現(xiàn)率這三個(gè)基本參數(shù)。收益法的核心問題就是確定預(yù)期收益額、未來收益期、折現(xiàn)率。
XX有限公司寫字樓已經(jīng)使用兩年土地使用年限為50年長期擁有，目前該寫字樓用于出租，每月平均實(shí)收資金為3萬元。與當(dāng)?shù)赝悓懽謽窍啾犬?dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年所支付的管理費(fèi)為年租金的3.5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為沒建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。
首先計(jì)算總收益，其次計(jì)算總費(fèi)用，再計(jì)算房地產(chǎn)純收益，然后計(jì)算房屋純收益，計(jì)算土地純收益，計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格，最后計(jì)算評(píng)估結(jié)果。
計(jì)算公式為:
年總費(fèi)用=年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年稅金+年保險(xiǎn)費(fèi)
(1) 房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費(fèi)用 (2)年折舊率=(1-殘值率)/使用年限 (3) 房屋年純收益=房屋現(xiàn)值*(房屋資本化率+年折舊率)(4) 土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益 (5) 評(píng)估價(jià)的計(jì)算：
年總收益=50*12*900*(1-10%)=486000 元
由(1)得
年總費(fèi)用
=486000*3.5%+2500*900*1.5%+20*900+2500*900*0.2%=73260 由(2)得
年房地產(chǎn)純收益=486000-73260=412740 元
由(3)得
年折舊率=(1-2%)/46=2%
由(4)得元
房屋年純收益=2156250*(8%+2%)=215625 元 由(5)得
土地年純收益=412740-215625=197115 元
土地使用權(quán)剩余年限=50-4=46 年
土地使用權(quán)價(jià)格=197115/7%*【1-1/(1+7%)46】=2690623.72 元
七、評(píng)估過程
(一)、評(píng)估準(zhǔn)備階段
1、2013 年 9 月 28 日，與委托方就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
2、2013年 9 月30 日，評(píng)估人員開始了解委估資產(chǎn)的情況，并按照資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范及資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。
(二)、評(píng)估階段
本階段的時(shí)間是2013 年10 月1 日至2013 年10月10 日。主要工作如下：
1、搜集和了解委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，相關(guān)財(cái)務(wù)資料。
2、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，制訂與之相適應(yīng)的評(píng)估方法。
3、在確定評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行初步評(píng)估測(cè)算。
(三)評(píng)估分析處理階段
2013 年10 月11 日至10月16 日，對(duì)評(píng)估初步結(jié)果進(jìn)行分析，并對(duì)其進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。
(四)提交報(bào)告階段
本階段工作時(shí)間為2013年10月19 日至10月19
日，在上述工作的基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按公司內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行審核，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
八、評(píng)估結(jié)論
經(jīng)實(shí)施上述資產(chǎn)評(píng)估程序和方法，XX房地產(chǎn)有限公司就該寫字樓進(jìn)行評(píng)估的土地使用權(quán)價(jià)格2690623.72 元。
九、評(píng)估報(bào)告使用限制說明
1、本報(bào)告僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng)估行政主管部門審查使用;評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有。
2、本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
3、對(duì)不當(dāng)使用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
4、根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)果的使用有效期限為1 年，自評(píng)估基準(zhǔn)日2013 年11月1 日起至2014年11 月1 日止。
十、評(píng)估報(bào)告提出日期
本次報(bào)告提出日期為2013年11月1日。
XX房地產(chǎn)有限公司土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
XXX資產(chǎn)評(píng)估有限公司
評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：XX
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：XX
二0一三年十一月一日
【土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估報(bào)告-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告】相關(guān)文章：
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