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醫(yī)院凈資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
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醫(yī)藥股份有限公司：
沃克森(北京)國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估原則，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣東三九腦科醫(yī)院的凈資產(chǎn)權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，現(xiàn)將評(píng)估情況報(bào)告如下：
一、委托方、被評(píng)估單位概況及其他評(píng)估報(bào)告使用者
(一)委托方
單位名稱：華潤(rùn)三九醫(yī)藥股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)三九”)
注冊(cè)地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口
法定代表人：王春城
注冊(cè)資本：人民幣97,890萬(wàn)元
公司類型：上市股份有限公司(交易代碼：000999)
經(jīng)營(yíng)期限：永續(xù)經(jīng)營(yíng)
注冊(cè)號(hào)：440301103302647
經(jīng)營(yíng)范圍：藥品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售(<<藥品生產(chǎn)許可證>>有效期至2015年12月31日);相關(guān)技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù);生產(chǎn)所需的機(jī)械設(shè)備和原材料的進(jìn)口業(yè)務(wù);自產(chǎn)產(chǎn)品的出口(國(guó)家限定公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品及技術(shù)除外);預(yù)包裝食品(不含復(fù)熱)的批發(fā);化妝品及一類醫(yī)療器械的開(kāi)發(fā)、銷售。
(二)被評(píng)估單位
1、概況
機(jī)構(gòu)名稱：廣東三九腦科醫(yī)院(以下簡(jiǎn)稱“腦科醫(yī)院”或“醫(yī)院”)
注冊(cè)地址：廣州市沙太南路578號(hào)
法定代表人：?jiǎn)螄?guó)心
主要負(fù)責(zé)人：?jiǎn)螄?guó)心
注冊(cè)資本：人民幣8,360.00萬(wàn)元
醫(yī)療機(jī)構(gòu)類別：其他�？漆t(yī)院
沃克森(北京)國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估有限公司 6
經(jīng)營(yíng)期限：2011年04月08日至2026年04月07日
注冊(cè)號(hào)：352828440106213938
診療科目：內(nèi)科：神經(jīng)內(nèi)科專業(yè)/外科：神經(jīng)外科專業(yè)/兒科：小兒神經(jīng)病學(xué)專業(yè)/小兒外科：小兒神經(jīng)外科專業(yè)/兒童保健科：兒童心理衛(wèi)生專業(yè);兒童康復(fù)專業(yè)/精神科：精神病專業(yè);精神衛(wèi)生專業(yè);藥物依賴專業(yè);精神康復(fù)專業(yè);臨床心理專業(yè)/腫瘤科/急癥醫(yī)學(xué)科/康復(fù)醫(yī)學(xué)科/麻醉科/疼痛科/醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)科/醫(yī)學(xué)影像科/X線診斷專業(yè);CT診斷專業(yè);磁共振成象診斷專業(yè);超聲診斷專業(yè);心電診斷專業(yè);腦電及腦血流圖診斷專業(yè);神經(jīng)肌肉電圖專業(yè);介入放射學(xué)專業(yè);放射治療專業(yè)/中醫(yī)科;針灸科專業(yè);推拿科專業(yè);康復(fù)醫(yī)學(xué)專業(yè)/中西醫(yī)結(jié)合科。
2、被評(píng)估單位簡(jiǎn)介、股權(quán)結(jié)構(gòu)及變更情況
(1)單位簡(jiǎn)介
腦科醫(yī)院是現(xiàn)代化大型腦�？漆t(yī)療機(jī)構(gòu)，按廣東省衛(wèi)生廳批復(fù)，醫(yī)院規(guī)模和建設(shè)水平“相當(dāng)于三級(jí)甲等醫(yī)院”。腦科醫(yī)院開(kāi)展業(yè)務(wù)涵蓋“六大系列”：神經(jīng)內(nèi)科系列、神經(jīng)外科系列、神經(jīng)康復(fù)系列、心理行為系列、腫瘤綜合治療系列、脊柱脊髓系列。
建立了“六大優(yōu)勢(shì)學(xué)科群”：神經(jīng)內(nèi)科、神經(jīng)康復(fù)、精神心理、神經(jīng)腫瘤、癲癇、功能神經(jīng)外科。
(2)單位設(shè)立及股權(quán)結(jié)構(gòu)變更
廣東三九腦科醫(yī)院成立于1994年12月9日，是經(jīng)廣東省對(duì)外經(jīng)濟(jì)委員會(huì)(粵經(jīng)貿(mào)資批字[1994]0948號(hào)))以及廣東省衛(wèi)生廳(粵衛(wèi)函[1994]83號(hào))批準(zhǔn)成立的中外合資醫(yī)療機(jī)構(gòu)，批復(fù)中認(rèn)定腦科醫(yī)院投資總額為800萬(wàn)美元，注冊(cè)資本為500萬(wàn)美元，其中中方股東深圳南方醫(yī)療研究中心出資320萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本64%，外資股東美國(guó)邁克(Makers)國(guó)際公司出資180萬(wàn)美元，占注冊(cè)資本36%。
2000年2月28日，穗東會(huì)計(jì)師事務(wù)所針對(duì)腦科醫(yī)院雙方股東出資情況進(jìn)行了驗(yàn)證，并出具了穗會(huì)(2000)證字008號(hào)投資證明。投資證明沒(méi)有明確雙方股東各自的出資金額，其中的設(shè)備出資，折合人民幣16,302,807.84元，也未見(jiàn)資產(chǎn)評(píng)估文件。
2001年12月2日，美國(guó)邁克(Makers)國(guó)際公司與華潤(rùn)三九藥業(yè)(香港)有限公司(原名：三九藥業(yè)(香港)有限公司，以下簡(jiǎn)稱“三九香港”)簽訂協(xié)議，將其所持有的腦科醫(yī)院36%股權(quán)以1港元的價(jià)格全部轉(zhuǎn)讓給三九(香港)�！豆蓹�(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2002年3月25日經(jīng)廣州市公證處公證，公證書(shū)號(hào)為：(2002)穗證內(nèi)經(jīng)字第1001276號(hào)。
2002年2月26日，深圳南方醫(yī)療研究中心與華潤(rùn)三九(原名：三九醫(yī)藥股份有限公司)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其所持有的64.00%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)三九。
2002年12月，腦科醫(yī)院實(shí)施2002年股東會(huì)審議通過(guò)的由華潤(rùn)三九以債轉(zhuǎn)股形式增資人民幣3,000.00萬(wàn)元，增資后腦科醫(yī)院實(shí)收資本為7,400.00萬(wàn)元(其中：華潤(rùn)三九
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5,816.00萬(wàn)元，三九(香港)1,584.00萬(wàn)元)。
2004年4月20日，腦科醫(yī)院實(shí)施2004年董事會(huì)決議審議通過(guò)的債務(wù)重組協(xié)議，華潤(rùn)三九再次以債轉(zhuǎn)股形式增資人民幣960.00萬(wàn)元，增資后腦科醫(yī)院實(shí)收資本為8,360.00萬(wàn)元(其中：華潤(rùn)三九6,776.00萬(wàn)元，三九(香港)1,584.00萬(wàn)元)。
因腦科醫(yī)院合資期限至2004年12月8日期滿，腦科醫(yī)院向衛(wèi)生部申請(qǐng)批準(zhǔn)延長(zhǎng)合營(yíng)期限，2009年8月24日，衛(wèi)生部以衛(wèi)醫(yī)政函[2009]374號(hào)批復(fù)要求注銷到期的腦科醫(yī)院執(zhí)業(yè)許可證。
為此，華潤(rùn)三九以其全資子公司深圳華潤(rùn)三九醫(yī)藥貿(mào)易有限公司(原名：深圳市三九醫(yī)藥貿(mào)易有限公司)名義重新向廣東省衛(wèi)生廳申請(qǐng)了三九腦科醫(yī)院的執(zhí)業(yè)許可證。
2010年2月12日，廣東省衛(wèi)生廳以粵衛(wèi)函[2010]119號(hào)文批復(fù)同意設(shè)置三九腦科醫(yī)院，并于2010年7月1日頒發(fā)了醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，有效期自2010年7月1日至2011年3月16日。2011年4月8日，廣東省衛(wèi)生廳頒發(fā)了醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，許可證登記號(hào)為352828440106213938，有效期為：2011年4月8日至2026年4月7日。
3、被評(píng)估單位近年資產(chǎn)、損益狀況
金額單位：人民幣元
項(xiàng)目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日
總資產(chǎn) 377,827,176.50 486,781,078.10 602,044,090.32
負(fù)債 116,954,156.56 129,895,534.29 176,371,165.46
凈資產(chǎn) 260,873,019.94 356,885,543.81 425,672,924.86
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 401,940,512.93 521,702,157.20 630,088,686.04
利潤(rùn)總額 58,285,681.87 79,299,619.90 68,787,381.05
凈利潤(rùn) 58,285,681.87 79,299,619.90 68,787,381.05
注：2012年數(shù)據(jù)為立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具信會(huì)師報(bào)字[2013]第210355號(hào)審計(jì)報(bào)告;2013年和2014年數(shù)據(jù)為德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)深圳分所審計(jì)，并出具德師深圳報(bào)(審)字(15)P0476號(hào)審計(jì)報(bào)告。
4、委托方和被評(píng)估單位之間的關(guān)系。
委托方為被評(píng)估單位實(shí)際控制人。
(三)委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者
本評(píng)估報(bào)告僅供委托方及國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定的報(bào)告使用者用于本次評(píng)估目的。除國(guó)家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的單位或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。
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二、評(píng)估目的
華潤(rùn)三九擬轉(zhuǎn)讓腦科醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益，本次評(píng)估系為該經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。
三、評(píng)估對(duì)象和范圍
(一)評(píng)估對(duì)象、范圍
本次評(píng)估對(duì)象為腦科醫(yī)院出資人享有的腦科醫(yī)院評(píng)估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)權(quán)益。
具體評(píng)估范圍為腦科醫(yī)院于評(píng)估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債。以基準(zhǔn)日被評(píng)估單位申報(bào)的全部資產(chǎn)和負(fù)債為準(zhǔn)，評(píng)估范圍詳見(jiàn)下表：
評(píng)估申報(bào)匯總表
金額單位：人民幣萬(wàn)元
項(xiàng)目 2014-12-31
流動(dòng)資產(chǎn) 34,285.44
非流動(dòng)資產(chǎn) 25,918.97
其中：固定資產(chǎn) 24,793.33
在建工程 677.80
無(wú)形資產(chǎn) 44.00
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 403.84
資產(chǎn)總計(jì) 60,204.41
流動(dòng)負(fù)債 17,637.12
非流動(dòng)負(fù)債 -
負(fù)債總計(jì) 17,637.12
凈資產(chǎn) 42,567.29
具體評(píng)估范圍以被評(píng)估單位提供的申報(bào)表為準(zhǔn)，被評(píng)估單位未提供我們也未考慮被評(píng)估單位提供資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表范圍外可能存在的資產(chǎn)及負(fù)債。委托方及被評(píng)估單位承諾，申報(bào)評(píng)估的資產(chǎn)及負(fù)債范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的范圍一致，未重未漏，不存在影響評(píng)估價(jià)值的任何限制。
(二)評(píng)估范圍中價(jià)值較大實(shí)物資產(chǎn)情況及特點(diǎn)
被評(píng)估單位實(shí)物資產(chǎn)的種類主要有：房屋建(構(gòu))筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、在建工程、存貨等。主要分布在被評(píng)估單位醫(yī)院范圍內(nèi)。
1、存貨
庫(kù)存商品主要為醫(yī)院庫(kù)存藥品，藥品存放在西藥庫(kù)房、門診藥房、住院藥房和中藥房。各類藥品擺放整齊、有序，通過(guò)管理軟件進(jìn)行日常管理，管理規(guī)范。
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2、房屋建筑物
(1)綜合樓
綜合樓是腦科醫(yī)院與華南計(jì)算機(jī)公司于2000年3月合作開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目。華南計(jì)算機(jī)公司以位于廣州市沙太南路京溪橋附近東側(cè)、華南計(jì)算機(jī)公司生活區(qū)靠近公路的土地出資，房屋由腦科醫(yī)院負(fù)責(zé)籌建，建成后按雙方約定的比例分配房產(chǎn)。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，腦科醫(yī)院綜合大樓總建筑面積28,012.75平方米，用地面積4,208.00平方米，除華南計(jì)算機(jī)公司占有7套住宅(建筑面積655.52平方米)外，其余均為腦科醫(yī)院所有。
腦科醫(yī)院主體地上十七層，地下一層，總建筑面積28,012.75平方米，華南計(jì)算機(jī)公司目前占有其中7套住宅，建筑面積655.52平方米，腦科醫(yī)院擁有房屋建筑面積為27,357.23平方米，包括住宅、綜合商店、醫(yī)院、地下停車場(chǎng)、設(shè)備用房等。具體情況見(jiàn)下表：
序號(hào) 房屋所有權(quán)證 建筑名稱 建筑面積 結(jié)構(gòu)類型 建成年代 所在層數(shù)
1 A00003947 三九腦科醫(yī)院住宅 2,240.68 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第7～17層
2 A00003947 綜合百貨商店 281.23 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第1層
3 A00003947 餐廳儲(chǔ)藏室 1118.37 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第2層
4 A00003947 辦公和醫(yī)院 6061.94 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第3～5層
5 A00003947 綜合醫(yī)院 13391.65 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第7～17層
6 A00003947 首層架空層 140.90 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下1層
7 A00003947 地下汽車庫(kù) 1122.46 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下2層
8 A00003947 地下非機(jī)動(dòng)車庫(kù) 707.46 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下3導(dǎo)
9 A00003947 地下設(shè)備用房 281.05 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下3層
10 穗字第1050106173號(hào) 華計(jì)1002 104.59 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第10層
11 穗字第1050104741號(hào) 華計(jì)1003 119.90 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第10層
12 穗字第1050052320號(hào) 華計(jì)1101 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第11層
13 穗字第1050052319號(hào) 華計(jì)1102 109.77 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第11層
14 穗字第1050049205號(hào) 華計(jì)1103 127.62 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第11層
15 穗字第1050052282號(hào) 華計(jì)1202 109.77 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第12層
16 穗字第1050103880號(hào) 華計(jì)1301 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第13層
17 穗字第1050080515號(hào) 華計(jì)1302 109.77 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第12層
18 穗字第1050080056號(hào) 華計(jì)1303 127.62 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第13層
19 穗字第1050126850號(hào) 華計(jì)1401 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第14層
20 穗字第1050126849號(hào) 華計(jì)1402 83.52 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第14層
21 穗字第1050107479號(hào) 華計(jì)1403 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第14層
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22 穗字第1050130517號(hào) 華計(jì)1501 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第15層
23 穗字第1050104099號(hào) 華計(jì)1503 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第15層
24 穗字第1050122608號(hào) 華計(jì)1603 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第16層
25 穗字第1050032772號(hào) 華計(jì)1701 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第17層
26 穗字第1050080684號(hào) 華計(jì)1703 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第17層
合計(jì) 27,357.23
(2)金湖雅苑商品房
金湖雅苑10套房產(chǎn)是腦科醫(yī)院2000年4月25日向廣東從化天湖旅游公司購(gòu)買的商品房。
金湖雅苑位于白云區(qū)沙太北路天健廣場(chǎng)斜對(duì)面，小區(qū)共有16棟住宅樓，小高層的13棟，層數(shù)9層，高層的3棟，層數(shù)19層，外墻為粉紅色條形瓷磚，待估的10套房產(chǎn)均為小高層，1993年1月竣工，產(chǎn)權(quán)證齊全。具體情況見(jiàn)下表：
建筑面積
序號(hào) 房屋所有權(quán)證 建筑名稱 結(jié)構(gòu)類型 建成年代 層數(shù)
(m2)
金湖雅苑B棟湖沁閣1 鋼筋混凝土
1 0140048403 93.56 1993-01-19 1.00
層D單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖沁閣2 鋼筋混凝土
2 0140033003 93.56 1993-01-09 2.00
層D單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡1層 鋼筋混凝土
3 0140027442 90.23 1993-01-19 1.00
B單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣1 鋼筋混凝土
4 0140048402 92.53 1993-01-19 1.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡2層 鋼筋混凝土
5 0140033001 92.53 1993-01-09 2.00
A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣6 鋼筋混凝土
6 0140033005 92.53 1993-01-09 6.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣7 鋼筋混凝土
7 0140033008 92.53 1993-01-09 7.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣8 鋼筋混凝土
8 0140032999 90.23 1993-01-09 8.00
層B單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣9 鋼筋混凝土
9 0140033012 92.53 1993-01-09 9.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣9 鋼筋混凝土
10 0140032998 90.23 1993-01-09 9.00
層B單位 結(jié)構(gòu)(框架)
合計(jì) 920.46
3、機(jī)器設(shè)備
設(shè)備主要分為機(jī)器設(shè)備、電子辦公設(shè)備及運(yùn)輸設(shè)備三大類，機(jī)器設(shè)備存放在腦科醫(yī)院的各個(gè)科室內(nèi)，運(yùn)輸設(shè)備存放在醫(yī)務(wù)辦統(tǒng)一管理，電子辦公設(shè)備存放在醫(yī)院的辦
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公場(chǎng)所內(nèi)。
(1)機(jī)器設(shè)備
機(jī)器設(shè)備為診斷、治療用的各種醫(yī)療設(shè)備，數(shù)量較多。包括64排128層螺旋CT、適形調(diào)強(qiáng)系統(tǒng)、紅外影像眼震電圖儀系統(tǒng)以及手術(shù)顯微鏡等。
(2)車輛
腦科醫(yī)院共有車輛15輛，由公司辦公室統(tǒng)一管理和調(diào)配，對(duì)每輛車的使用、油耗有完善的管理制度和規(guī)定。車輛分為三類：
�、傩∞I車：為別克SGM7252GL轎車以及別克SGM7200轎車;
�、谛⌒推胀ǹ蛙嚕褐饕獮闁|風(fēng)牌LZ6461Q7E小型普通客車、別克SGM6511GL8小型普通客車及豐田牌GTM6480AL小型普通客車等;
�、坌⌒蛯Ｓ每蛙嚕褐饕獮楸捡YMB100救護(hù)車及江鈴全順牌JX5049XJHMD小型專用客車等。
(3)電子設(shè)備
電子設(shè)備主要包括計(jì)算機(jī)、打印機(jī)和空調(diào)類設(shè)備，分布在醫(yī)院各部門。
4、在建工程
在建工程的土建部分為腦科醫(yī)療大樓住院部5至15樓病房石膏板天花翻新改造工程;在建設(shè)備安裝工程為醫(yī)院電力增容安裝工程。
(三)被評(píng)估單位申報(bào)的賬面記錄或未記錄的無(wú)形資產(chǎn)情況
賬面無(wú)形資產(chǎn)主要為腦科醫(yī)院的ViDiTMPACS系統(tǒng)軟件、醫(yī)保系統(tǒng)接口、中草藥房軟件系統(tǒng)等。
腦科醫(yī)院無(wú)賬外無(wú)形資產(chǎn)。
(四)被評(píng)估單位申報(bào)的表外資產(chǎn)類型、數(shù)量
無(wú)。
(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告情況
除審計(jì)報(bào)告外，無(wú)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告結(jié)論。
四、價(jià)值類型及其定義
根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，考慮市場(chǎng)條件及評(píng)估對(duì)象的自身?xiàng)l件以及評(píng)估的假設(shè)前提，確定本次評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。
本次是在公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下評(píng)估被評(píng)估單位凈資產(chǎn)權(quán)益在基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
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五、評(píng)估基準(zhǔn)日
評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年12月31日。
評(píng)估基準(zhǔn)日由委托方確定，主要考慮經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí)間、被評(píng)估單位會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)資料的完整性等因素確定。
六、評(píng)估依據(jù)
本次評(píng)估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)包括：
(一)主要法律法規(guī)
1、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院第91號(hào)令，1991年);
2、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》國(guó)務(wù)院國(guó)資委第12號(hào)令;
3、《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》國(guó)資委3號(hào)令;
4、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)資委產(chǎn)權(quán)【2006】274號(hào);
5、《關(guān)于企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》(國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)【2006】306號(hào));6、《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》;
7、《中華人民共和國(guó)公司法》;
8、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》;
9、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(中華人民共和國(guó)主席令第六十三號(hào));
10、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào));
11、其他與評(píng)估有關(guān)的法律法規(guī)。
(二)準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》財(cái)企【2004】20號(hào);
2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》財(cái)企【2004】20號(hào);
3、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨(dú)立性》中評(píng)協(xié)【2012】248號(hào);
4、《評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理指引》中評(píng)協(xié)【2010】121號(hào);
5、《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評(píng)協(xié)【2010】214號(hào);
6、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》中評(píng)協(xié)【2007】189號(hào);
7、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》會(huì)協(xié)【2003】18號(hào);
8、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》中評(píng)協(xié)【2011】230號(hào);
9、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》中評(píng)協(xié)【2007】189號(hào);
10、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書(shū)》中評(píng)協(xié)【2011】230號(hào);
11、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—工作底稿》中評(píng)協(xié)【2007】189號(hào);
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12.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-不動(dòng)產(chǎn)》中評(píng)協(xié)【2007】189號(hào);
13、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》中評(píng)協(xié)【2007】189號(hào);
14、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—企業(yè)價(jià)值》中評(píng)協(xié)【2011】227號(hào);
15、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》中評(píng)協(xié)【2011】230號(hào);
16、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—利用專家工作》中評(píng)協(xié)【2012】244號(hào);
17.城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2014);
18房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T50291-1999)。
(三)產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議
1、醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證、稅務(wù)登記證、企業(yè)章程、驗(yàn)資報(bào)告、事業(yè)單法人證書(shū)等;2、車輛行駛證;
3、房地產(chǎn)權(quán)證明;
4、重大資產(chǎn)的付款憑證;
5、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四)采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
1、《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)系統(tǒng)》
2、《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》(機(jī)械工業(yè)出版社);
3、《機(jī)動(dòng)車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護(hù)部令2012年第12號(hào);
4、建設(shè)部《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》;
5、中國(guó)人民銀行公布的評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)行存、貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。
七、評(píng)估方法
(一)評(píng)估方法介紹
資產(chǎn)評(píng)估通常有三種方法，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場(chǎng)法和收益法。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指以被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估被評(píng)估單位表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
2、市場(chǎng)法：是指將評(píng)估對(duì)象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
3、收益法：是指通過(guò)將被評(píng)估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。
(二)評(píng)估方法選擇及評(píng)估結(jié)論確定的分析
1、對(duì)于市場(chǎng)法的應(yīng)用分析
市場(chǎng)法是以現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上的參照物來(lái)評(píng)價(jià)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行公平市場(chǎng)價(jià)值，它具有評(píng)估角度和評(píng)估途徑直接、評(píng)估過(guò)程直觀、評(píng)估數(shù)據(jù)直接取材于市場(chǎng)、評(píng)估結(jié)果說(shuō)服力
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強(qiáng)的特點(diǎn)。但由于目前缺少非營(yíng)利性醫(yī)院交易案例，且上市公司中也無(wú)法找到非營(yíng)利性醫(yī)院案例，缺與評(píng)估對(duì)象相似的三個(gè)以上的參考企業(yè)，故本次評(píng)估不采納市場(chǎng)法。
2、對(duì)于收益法的應(yīng)用分析
腦科醫(yī)院為盈利較穩(wěn)定的專科醫(yī)院，醫(yī)院管理層可對(duì)未來(lái)盈利情況作出合理預(yù)測(cè)，因此本次可采用收益法對(duì)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。由于腦科醫(yī)院為非營(yíng)利性醫(yī)院，根據(jù)北京市環(huán)球律師事務(wù)所于2015年6月17日出具的《關(guān)于廣東三九腦科醫(yī)院收益的備忘錄》，按照58號(hào)文的規(guī)定，廣東三九腦科醫(yī)院2011年取得非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證后，廣東三九腦科醫(yī)院的收入除合理支出外，只能用于醫(yī)療機(jī)構(gòu)的繼續(xù)發(fā)展，其收支結(jié)余不應(yīng)通過(guò)分紅或變相分紅的形式歸屬于其舉辦人。因此，三九腦科醫(yī)院實(shí)現(xiàn)的盈利只能用于自身發(fā)展而不能用于向股東分紅，其向股東分配利潤(rùn)受到限制，股東不能從公司經(jīng)營(yíng)中獲得回報(bào)。因此在使用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)不能向股東分配的收益進(jìn)行扣除后計(jì)算腦科醫(yī)院股東可享有的凈資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值。
3、對(duì)于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。由于被評(píng)估單位可以提供、評(píng)估師也可以從外部收集到滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，結(jié)合本次評(píng)估目的及資料收集情況，評(píng)估人員認(rèn)為可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。
(三)對(duì)于所采用評(píng)估方法的介紹
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法
1.1流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的評(píng)估方法
1.1.1貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款。對(duì)于貨幣資金進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后，以賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
1.1.2各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，分別按下列情況確定：
如有確鑿證據(jù)證明有損失的，按實(shí)際損失金額確認(rèn)壞賬損失;如無(wú)確鑿證據(jù)證明有損失，則參照會(huì)計(jì)計(jì)提壞賬政策估算預(yù)計(jì)損失;預(yù)付賬款在核實(shí)無(wú)誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評(píng)估值。
1.1.3存貨
存貨主要是庫(kù)存商品，我們根據(jù)存貨的特點(diǎn)情況采用不同的方法，具體情況如下：庫(kù)存商品為醫(yī)院庫(kù)存的藥品，包括西藥中的藥庫(kù)房、門診藥房、住院藥房和中藥房等藥品。由于腦科醫(yī)院庫(kù)存藥品周轉(zhuǎn)較快，購(gòu)進(jìn)價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格接近，故本次評(píng)估對(duì)于未經(jīng)使用的藥品按照購(gòu)進(jìn)價(jià)格確認(rèn)評(píng)估值。
1.2非流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估方法
1.2.1房屋建筑物
根據(jù)評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)收集到的資料，對(duì)房屋建筑物按照不同用途，分別采用市場(chǎng)
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法和收益法進(jìn)行評(píng)估。
1.2.1.1市場(chǎng)法
市場(chǎng)比較法是指在一定條件下，選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈，條件類似或使用價(jià)值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實(shí)例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)照比較，并對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行修正，從而確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。該方法的基本公式如下：
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)
12.1.2收益法
收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值之和得出估價(jià)對(duì)象客觀市場(chǎng)價(jià)格的方法。
其計(jì)算公式為：
P=a/(r-s)×{1-[(1+s)/(1+r)]n｝
其中：P為房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，a為第一年收益，r為折現(xiàn)率，s為凈收益遞增比率，n為收益年期。
(2)機(jī)器設(shè)備
根據(jù)評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)收集到的資料，本次評(píng)估采用成本法對(duì)機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。
評(píng)估值=重置全價(jià)×綜合成新率
1.2.2在建工程
根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表填寫情況，我們核實(shí)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表合計(jì)數(shù)與財(cái)務(wù)報(bào)表在建工程賬面數(shù)量一致;再根據(jù)申報(bào)的在建工程項(xiàng)目，審查其合同內(nèi)容，并通過(guò)與財(cái)務(wù)人員交談了解工程實(shí)際進(jìn)度情況及工程款項(xiàng)支付情況，分析賬面值的構(gòu)成及其合理性，現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察在建工程的形象進(jìn)度，以及設(shè)備到位情況，核實(shí)是否按照合同條款執(zhí)行。
此次在建工程開(kāi)工時(shí)間距基準(zhǔn)日很接近，為避免資產(chǎn)重復(fù)計(jì)價(jià)和遺漏資產(chǎn)價(jià)值，在核實(shí)分析其賬面價(jià)值合理性，結(jié)合本次在建工程特點(diǎn)，針對(duì)各項(xiàng)在建工程類型和具體情況而進(jìn)行評(píng)估。本次評(píng)估按照核實(shí)后的賬面值進(jìn)行確認(rèn)評(píng)估值。
1.2.3其他無(wú)形資產(chǎn)
評(píng)估人員對(duì)各項(xiàng)軟件的取得方式、主要功能、使用狀況以及各項(xiàng)軟件的原始發(fā)生額、攤銷期限、攤銷過(guò)程進(jìn)行了核實(shí)，查閱了軟件系統(tǒng)購(gòu)置合同發(fā)票及相關(guān)會(huì)計(jì)資料。
在向軟件銷售商進(jìn)行了詢價(jià)，同時(shí)了解該軟件系統(tǒng)目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)及需求，綜合分析確定該軟件系統(tǒng)評(píng)估基準(zhǔn)日的含稅購(gòu)置價(jià)作為軟件的評(píng)估值。
1.2.4其他非流動(dòng)資產(chǎn)
其他非流動(dòng)資產(chǎn)為企業(yè)做的購(gòu)置各種設(shè)備的預(yù)付款，評(píng)估人員核對(duì)了會(huì)計(jì)賬簿記
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錄，抽查了款項(xiàng)的有關(guān)合同或協(xié)議以及付款憑證等原始資料，并對(duì)期后合同執(zhí)行情況進(jìn)行了了解，經(jīng)檢查預(yù)付款項(xiàng)申報(bào)數(shù)據(jù)真實(shí)、金額準(zhǔn)確，部分款項(xiàng)已經(jīng)收到相應(yīng)設(shè)備，其余預(yù)計(jì)到期均能收回相應(yīng)物資，故以核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評(píng)估值。
1.3負(fù)債的評(píng)估方法
各類負(fù)債在抽查核實(shí)的基礎(chǔ)上，根據(jù)被評(píng)估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債金額確定評(píng)估值。
2、收益法
本次評(píng)估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選定的現(xiàn)金流量口徑為被評(píng)估單位自由現(xiàn)金流量，通過(guò)對(duì)被評(píng)估單位整體價(jià)值的評(píng)估來(lái)間接獲得股東全部權(quán)益價(jià)值。以股東全部權(quán)益減去不能用于分配的利潤(rùn)得出股東可享有的收益。
本次評(píng)估以未來(lái)若干年度內(nèi)的被評(píng)估單位自由現(xiàn)金凈流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計(jì)算得出被評(píng)估單位整體營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)的價(jià)值，然后再加上溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值減去有息債務(wù)得出股東全部權(quán)益價(jià)值。
2.1計(jì)算公式
股東可享有的收益=股東全部權(quán)益價(jià)值-不能用于分配的利潤(rùn)價(jià)值
股東全部權(quán)益價(jià)值=企業(yè)整體價(jià)值-付息債務(wù)
企業(yè)整體價(jià)值=營(yíng)業(yè)性資產(chǎn)價(jià)值+溢余資產(chǎn)價(jià)值(包括長(zhǎng)期投資價(jià)值)-溢余負(fù)債價(jià)值+非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)負(fù)債凈值
2.2收益期的確定
評(píng)估基準(zhǔn)日腦科已持續(xù)經(jīng)營(yíng)多年，國(guó)家對(duì)該行業(yè)無(wú)限制或禁止性法律法規(guī)，故本次評(píng)估采用永續(xù)年期作為收益期。其中，第一階段為預(yù)測(cè)期2015年1月1日至2019年12月31日，在此階段根據(jù)被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)情況及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，收益狀況處于變化中;第二階段自2020年1月1日起為永續(xù)經(jīng)營(yíng)，在此階段被評(píng)估單位將保持穩(wěn)定的盈利水平。
2.3預(yù)期收益的確定
本次將企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為被評(píng)估單位預(yù)期收益的量化指標(biāo)。
企業(yè)自由現(xiàn)金流量指的是歸屬于包括股東和付息債務(wù)的債權(quán)人在內(nèi)的所有投資者的現(xiàn)金流量。其計(jì)算公式為：
企業(yè)自由現(xiàn)金流量=稅后凈利潤(rùn)+折舊與攤銷+利息費(fèi)用(1-所得稅率)-資本性支出-凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)
2.4出資人可享有的收益的確定
因腦科醫(yī)院為非營(yíng)利性醫(yī)院，其實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)不能用于向股東分配，出資人可享有收益以預(yù)期收益減不能用于分配的利潤(rùn)確定。
2.5折現(xiàn)率的確定
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折現(xiàn)率(r)的選�。焊鶕�(jù)收益額與折現(xiàn)率匹配的原則，采用國(guó)際上通常使用WACC模型進(jìn)行計(jì)算加權(quán)平均資本成本作為折現(xiàn)率，即：
r=Ke[E/(E+D)]+Kd(1-T)[D/(E+D)]
公式中：E：權(quán)益價(jià)值
D：債務(wù)價(jià)值
Ke：權(quán)益資本成本
Kd：債務(wù)資本成本
T：被評(píng)估企業(yè)的所得稅率
權(quán)益資本成本按國(guó)際通常使用的CAPM模型進(jìn)行求取：
公式：Ke=Rf+RPMβ+Rc
公式中：Rf：目前的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率
RPM：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)
β：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)
Rc：企業(yè)特定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)
2.6溢余資產(chǎn)
溢余資產(chǎn)是指評(píng)估基準(zhǔn)日超過(guò)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需，評(píng)估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)，對(duì)該類資產(chǎn)單獨(dú)評(píng)估確定。
2.7非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債
非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債是指與被評(píng)估單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的，評(píng)估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)不涉及的資產(chǎn)與負(fù)債，對(duì)該類資產(chǎn)、負(fù)債單獨(dú)評(píng)估確定。
2.8付息債務(wù)
付息債務(wù)指基準(zhǔn)日賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款，帶息應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期借款等。
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程及情況
根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，評(píng)估過(guò)程如下：
(一)接受委托階段
初步了解項(xiàng)目情況后，我公司與委托方簽定了評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)，明確了評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象及范圍和評(píng)估基準(zhǔn)日。
根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)編制評(píng)估計(jì)劃，安排確定項(xiàng)目組成員。
(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及評(píng)估資料收集階段
評(píng)估人員根據(jù)項(xiàng)目統(tǒng)一要求指導(dǎo)被評(píng)估單位清查資產(chǎn)、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表、準(zhǔn)備評(píng)估資料。
在被評(píng)估單位如實(shí)申報(bào)并進(jìn)行全面自查的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員對(duì)納入評(píng)估范圍的資
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產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了清查核實(shí)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。收集評(píng)估所需資料。
(三)評(píng)定估算階段
評(píng)估人員依據(jù)評(píng)估各項(xiàng)準(zhǔn)則及國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合委估資產(chǎn)情況及評(píng)估資料收集情況確定評(píng)估方法，根據(jù)各類資產(chǎn)的作價(jià)方案，明確評(píng)估參數(shù)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，收集相關(guān)作價(jià)資料，進(jìn)行評(píng)定估算工作。
(四)編制提交報(bào)告階段
完成評(píng)估初步結(jié)果后，按照我公司內(nèi)部復(fù)核程序，對(duì)項(xiàng)目組提供的評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估報(bào)告及相關(guān)的工作底稿進(jìn)行了全面審核并提出具體的審核修改意見(jiàn)和建議。
各級(jí)審核工作結(jié)束后，項(xiàng)目組根據(jù)各級(jí)審核意見(jiàn)和建議對(duì)評(píng)估明細(xì)表、評(píng)估說(shuō)明、評(píng)估報(bào)告進(jìn)行了相應(yīng)的修改、補(bǔ)充和完善，復(fù)核通過(guò)后我公司將評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿提供給委托方交換意見(jiàn)。
將評(píng)估結(jié)果與委托方溝通后，正式出具評(píng)估報(bào)告。
(五)底稿歸檔階段
報(bào)告出具后，按公司規(guī)定進(jìn)行底稿歸檔。
九、評(píng)估假設(shè)
(一)一般假設(shè)
1、國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無(wú)重大變化;
2、國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)政策及關(guān)于行業(yè)的基本政策無(wú)重大變化;
3、國(guó)家現(xiàn)行的銀行利率、匯率、稅收政策等無(wú)重大改變;
4、被評(píng)估單位在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提條件;
5、被評(píng)估單位的經(jīng)營(yíng)模式不發(fā)生重大變化;
6、被評(píng)估單位會(huì)計(jì)政策與核算方法無(wú)重大變化;
7、被評(píng)估單位所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化;
8、被評(píng)估單位所處行業(yè)大環(huán)境、基本政策無(wú)重大變化，即市場(chǎng)銷售不會(huì)因大環(huán)境的變化而急劇下降，或因政策干預(yù)而大幅萎縮;
9、被評(píng)估單位及外部環(huán)境未來(lái)不會(huì)發(fā)生其他人力不可抗拒及不可預(yù)測(cè)因素的其他重大影響。
(二)具體假設(shè)
1、被評(píng)估單位遵守國(guó)家相關(guān)法律和法規(guī)，不會(huì)出現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實(shí)現(xiàn)的重大違規(guī)事項(xiàng)。
2、被評(píng)估單位會(huì)計(jì)政策與核算方法評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)重大變化。
3、被評(píng)估單位管理層穩(wěn)定，按現(xiàn)有發(fā)展規(guī)模和模式持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
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4、假設(shè)腦科醫(yī)院可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，仍為非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
5、預(yù)測(cè)期現(xiàn)金流在每個(gè)預(yù)測(cè)期間的中期產(chǎn)生。
6、本評(píng)估報(bào)告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價(jià)值分析的因素都已在我們與被評(píng)估單位之間充分揭示的前提下做出的。
7、被評(píng)估單位會(huì)計(jì)政策與核算方法評(píng)估基準(zhǔn)日后無(wú)重大變化。
8、假設(shè)腦科醫(yī)院在2026年4月7日醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證到期后可獲得續(xù)期，未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
9、假設(shè)腦科醫(yī)院可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，且不會(huì)因清算影響利潤(rùn)分配。
10、有關(guān)腦科醫(yī)院未來(lái)收益預(yù)測(cè)(現(xiàn)金流量預(yù)測(cè))的數(shù)據(jù)由腦科醫(yī)院管理層提供并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我們的責(zé)任是在上述收益預(yù)測(cè)(現(xiàn)金流量預(yù)測(cè))的基礎(chǔ)上，結(jié)合腦科醫(yī)院經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展規(guī)劃、資源配置等情況對(duì)其進(jìn)行合理性分析、判斷，不應(yīng)視為是對(duì)收益預(yù)測(cè)(現(xiàn)金流量預(yù)測(cè))可實(shí)現(xiàn)程度的保證。
11、本評(píng)估報(bào)告中對(duì)價(jià)值的估算是依據(jù)同行業(yè)可比公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)做出的。
12、被評(píng)估單位將依法持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時(shí)保持一致。
十、評(píng)估結(jié)論
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論
此次評(píng)估主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)以上評(píng)估工作，在公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下得出如下評(píng)估結(jié)論：
評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)總額賬面值60,204.41萬(wàn)元，評(píng)估值82,044.26萬(wàn)元，評(píng)估增值21,839.85萬(wàn)元，增值率36.28%;
負(fù)債總額賬面值17,637.12萬(wàn)元，評(píng)估值17,637.12萬(wàn)元，評(píng)估值與賬面值無(wú)差異;凈資產(chǎn)賬面值42,567.29萬(wàn)元，評(píng)估值64,407.14萬(wàn)元，評(píng)估增值21,839.85萬(wàn)元，增值率51.31%。
評(píng)估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬(wàn)元
賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%
項(xiàng)目 A B C=B-A D=C/A100
流動(dòng)資產(chǎn) 1 34,285.44 34,285.44 - -
非流動(dòng)資產(chǎn) 2 25,918.97 47,758.82 21,839.85 84.26
其中：可供出售金融資產(chǎn) 3 - - - -
持有至到期投資 4 - - - -
長(zhǎng)期應(yīng)收款 5 - - - -
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賬面價(jià)值 評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率%
項(xiàng)目 A B C=B-A D=C/A100
長(zhǎng)期股權(quán)投資 6 - - - -
投資性房地產(chǎn) 7 - - - -
固定資產(chǎn) 8 24,793.33 46,601.88 21,808.55 87.96
在建工程 9 677.80 677.80 - -
工程物資 10 - - - -
固定資產(chǎn)清理 11 - - - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 12 - - - -
油氣資產(chǎn) 13 - - - -
無(wú)形資產(chǎn) 14 44.00 75.30 31.30 71.14
其中：土地使用權(quán) 15 - - - -
開(kāi)發(fā)支出 16 - - - -
商譽(yù) 17 - - - -
長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 18 - - - -
遞延所得稅資產(chǎn) 19 - - - -
其他非流動(dòng)資產(chǎn) 20 403.84 403.84 - -
資產(chǎn)總計(jì) 21 60,204.41 82,044.26 21,839.85 36.28
流動(dòng)負(fù)債 22 17,637.12 17,637.12 - -
非流動(dòng)負(fù)債 23 - - - -
負(fù)債總計(jì) 24 17,637.12 17,637.12 - -
凈資產(chǎn) 25 42,567.29 64,407.14 21,839.85 51.31
根據(jù)廣東省衛(wèi)生廳2011年4月8日核發(fā)的《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》(證號(hào)：352828440106213938)，廣東三九腦科醫(yī)院經(jīng)營(yíng)性質(zhì)為非營(yíng)利性。
根據(jù)北京市環(huán)球律師事務(wù)所于2015年6月17日出具的《關(guān)于廣東三九腦科醫(yī)院收益的備忘錄》，“廣東三九腦科醫(yī)院是廣東省衛(wèi)生廳核準(zhǔn)登記的非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
按照58號(hào)文的規(guī)定，廣東三九腦科醫(yī)院2011年取得非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證后，廣東三九腦科醫(yī)院的收入除合理支出外，只能用于醫(yī)療機(jī)構(gòu)的繼續(xù)發(fā)展，其收支結(jié)余不應(yīng)通過(guò)分紅或變相分紅的形式歸屬于其舉辦人”。
根據(jù)德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)深圳分所出具的“注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)行商定程序的報(bào)告”(報(bào)告號(hào)德師深圳報(bào)(商)字(15)第A0002號(hào))：廣東三九腦科醫(yī)院2011年4月1日至2014年12月31日非營(yíng)利性期間新增權(quán)益合計(jì)金額為330,629,819.43元。
綜上，根據(jù)北京市環(huán)球律師事務(wù)所出具的備忘錄及德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊
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普通合伙)深圳分所出具的“注冊(cè)會(huì)計(jì)師執(zhí)行商定程序的報(bào)告”，廣東三九腦科醫(yī)院的2014年12月31日凈資產(chǎn)權(quán)益評(píng)估值，扣除不應(yīng)通過(guò)分紅或變相分紅的形式歸屬于其舉辦人的非營(yíng)利性期間權(quán)益金額33,062.98萬(wàn)元后的評(píng)估值為31,344.16萬(wàn)元。即腦科醫(yī)院出資人享有的該醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為31,344.16萬(wàn)元。
(二)收益法評(píng)估結(jié)論
采用收益法對(duì)腦科醫(yī)院股東全部權(quán)益的評(píng)估值為139,398.40萬(wàn)元，扣除未來(lái)不能以分紅或變相分紅方式向舉辦人分配的收益折現(xiàn)值107,375.72萬(wàn)元后的評(píng)估值為32,022.68萬(wàn)元，即出資人享有的醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為32,022.68萬(wàn)元。
(三)評(píng)估結(jié)論選取的說(shuō)明
資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法評(píng)估結(jié)論差異為678.52萬(wàn)元，差異率為2.16%，差異原因?yàn)椋嘿Y產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以腦科醫(yī)院資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對(duì)賬面資產(chǎn)及負(fù)債的公允價(jià)值的加總，即將構(gòu)成公司的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值以求得公司股東權(quán)益價(jià)值的方法;收益法是基于預(yù)期理論，以收益預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)計(jì)算公司價(jià)值。收益法是從醫(yī)院的未來(lái)獲利能力角度出發(fā)，綜合考慮了醫(yī)院的醫(yī)療資源、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)及商譽(yù)等各方面因素對(duì)公司價(jià)值的影響，反映了醫(yī)院各項(xiàng)資產(chǎn)的綜合獲利能力，對(duì)公司未來(lái)的預(yù)期發(fā)展因素產(chǎn)生的影響考慮比較充分。
因腦科醫(yī)院為非營(yíng)利性醫(yī)院，其經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的收益并不能用于向股東分配。因此本次評(píng)估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果。
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)腦科醫(yī)院出資人享有的醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值評(píng)估值為31,344.16萬(wàn)元。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
以下事項(xiàng)并非本公司注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別引起注意：
(一)本報(bào)告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響;也未考慮評(píng)估對(duì)象及納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)在權(quán)屬變更或權(quán)屬登記時(shí)應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用和稅項(xiàng);也未考慮各類資產(chǎn)評(píng)估增、減值額納稅影響。委托方在使用本報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問(wèn)題并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定處理。
(二)本次評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師未對(duì)各種設(shè)備在評(píng)估基準(zhǔn)日的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測(cè)，設(shè)備評(píng)估結(jié)論是在假定被評(píng)估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運(yùn)行記錄是真實(shí)有效的前提下得出的。
(三)評(píng)估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)變化，在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
沃克森(北京)國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估有限公司 22
(四)本次評(píng)估結(jié)論未考慮流動(dòng)性折扣對(duì)凈資產(chǎn)權(quán)益價(jià)值的影響。
(五)待估的腦科醫(yī)院綜合大樓用地已取得了國(guó)有土地使用權(quán)證，其中住宅及醫(yī)院用房13,665.00平方米限定為自用，享受了自用土地使用權(quán)優(yōu)惠政策，如果轉(zhuǎn)讓，則需要補(bǔ)交國(guó)有土地出讓金。本次評(píng)估對(duì)需補(bǔ)交土地出讓金數(shù)額，是依據(jù)廣州市國(guó)土局現(xiàn)行規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)的40%扣除已交部分確定。若轉(zhuǎn)讓該部分限定自用的房地產(chǎn)，須以國(guó)土資源管理部分核定的補(bǔ)交地價(jià)為準(zhǔn)。該事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生影響。
(六)腦科醫(yī)院擁有小型普通客車(型號(hào)為豐田牌GTM6480AL，車牌號(hào)為粵A694KG)和別克轎車(型號(hào)為別克SGM7252GL，車牌號(hào)為粵AJA557)分別登記在馬西武和李紅英個(gè)人的名下，腦科醫(yī)院已聲明產(chǎn)權(quán)所有權(quán)為腦科醫(yī)院所有。本次評(píng)估未考慮該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值產(chǎn)生影響。
(七)2004年以后，腦科醫(yī)院由于歷史遺留問(wèn)題，《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》沒(méi)有進(jìn)行正常的工商年檢，同時(shí)2001年—2004年間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資情況均未辦理工商變更登記。委托方已承諾，其實(shí)質(zhì)享有腦科醫(yī)院的凈資產(chǎn)權(quán)益。我們未考慮上述瑕疵事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值的影響，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估值及本報(bào)告其他方面的影響。
(八)本次華潤(rùn)三九擬轉(zhuǎn)讓廣東三九腦科醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益的經(jīng)濟(jì)行為尚未經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)。
十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明
(一)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途;
(二)評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用;
(三)評(píng)估報(bào)告如需報(bào)經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門核準(zhǔn)或備案，在未經(jīng)核準(zhǔn)或備案前，本評(píng)估報(bào)告不得被使用;
(四)未征得評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外;
(五)本評(píng)估報(bào)告經(jīng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字，評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章后方可正式使用;
(六)當(dāng)政策調(diào)整對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新確定評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行評(píng)估;(七)按照有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告結(jié)論使用有效期一年，自評(píng)估基準(zhǔn)日起計(jì)算，超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。
十三、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告日為二零一五年十月二十一日。
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