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醫(yī)院凈資產(chǎn)評估報告
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醫(yī)藥股份有限公司：
沃克森(北京)國際資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評估原則，按照必要的評估程序，對廣東三九腦科醫(yī)院的凈資產(chǎn)權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價值進行了評估，現(xiàn)將評估情況報告如下：
一、委托方、被評估單位概況及其他評估報告使用者
(一)委托方
單位名稱：華潤三九醫(yī)藥股份有限公司(以下簡稱“華潤三九”)
注冊地址：廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口
法定代表人：王春城
注冊資本：人民幣97,890萬元
公司類型：上市股份有限公司(交易代碼：000999)
經(jīng)營期限：永續(xù)經(jīng)營
注冊號：440301103302647
經(jīng)營范圍：藥品的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售(<<藥品生產(chǎn)許可證>>有效期至2015年12月31日);相關(guān)技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù);生產(chǎn)所需的機械設(shè)備和原材料的進口業(yè)務(wù);自產(chǎn)產(chǎn)品的出口(國家限定公司經(jīng)營或禁止進出口的商品及技術(shù)除外);預(yù)包裝食品(不含復(fù)熱)的批發(fā);化妝品及一類醫(yī)療器械的開發(fā)、銷售。
(二)被評估單位
1、概況
機構(gòu)名稱：廣東三九腦科醫(yī)院(以下簡稱“腦科醫(yī)院”或“醫(yī)院”)
注冊地址：廣州市沙太南路578號
法定代表人：單國心
主要負(fù)責(zé)人：單國心
注冊資本：人民幣8,360.00萬元
醫(yī)療機構(gòu)類別：其他�？漆t(yī)院
沃克森(北京)國際資產(chǎn)評估有限公司 6
經(jīng)營期限：2011年04月08日至2026年04月07日
注冊號：352828440106213938
診療科目：內(nèi)科：神經(jīng)內(nèi)科專業(yè)/外科：神經(jīng)外科專業(yè)/兒科：小兒神經(jīng)病學(xué)專業(yè)/小兒外科：小兒神經(jīng)外科專業(yè)/兒童保健科：兒童心理衛(wèi)生專業(yè);兒童康復(fù)專業(yè)/精神科：精神病專業(yè);精神衛(wèi)生專業(yè);藥物依賴專業(yè);精神康復(fù)專業(yè);臨床心理專業(yè)/腫瘤科/急癥醫(yī)學(xué)科/康復(fù)醫(yī)學(xué)科/麻醉科/疼痛科/醫(yī)學(xué)檢驗科/醫(yī)學(xué)影像科/X線診斷專業(yè);CT診斷專業(yè);磁共振成象診斷專業(yè);超聲診斷專業(yè);心電診斷專業(yè);腦電及腦血流圖診斷專業(yè);神經(jīng)肌肉電圖專業(yè);介入放射學(xué)專業(yè);放射治療專業(yè)/中醫(yī)科;針灸科專業(yè);推拿科專業(yè);康復(fù)醫(yī)學(xué)專業(yè)/中西醫(yī)結(jié)合科。
2、被評估單位簡介、股權(quán)結(jié)構(gòu)及變更情況
(1)單位簡介
腦科醫(yī)院是現(xiàn)代化大型腦�？漆t(yī)療機構(gòu)，按廣東省衛(wèi)生廳批復(fù)，醫(yī)院規(guī)模和建設(shè)水平“相當(dāng)于三級甲等醫(yī)院”。腦科醫(yī)院開展業(yè)務(wù)涵蓋“六大系列”：神經(jīng)內(nèi)科系列、神經(jīng)外科系列、神經(jīng)康復(fù)系列、心理行為系列、腫瘤綜合治療系列、脊柱脊髓系列。
建立了“六大優(yōu)勢學(xué)科群”：神經(jīng)內(nèi)科、神經(jīng)康復(fù)、精神心理、神經(jīng)腫瘤、癲癇、功能神經(jīng)外科。
(2)單位設(shè)立及股權(quán)結(jié)構(gòu)變更
廣東三九腦科醫(yī)院成立于1994年12月9日，是經(jīng)廣東省對外經(jīng)濟委員會(粵經(jīng)貿(mào)資批字[1994]0948號))以及廣東省衛(wèi)生廳(粵衛(wèi)函[1994]83號)批準(zhǔn)成立的中外合資醫(yī)療機構(gòu)，批復(fù)中認(rèn)定腦科醫(yī)院投資總額為800萬美元，注冊資本為500萬美元，其中中方股東深圳南方醫(yī)療研究中心出資320萬美元，占注冊資本64%，外資股東美國邁克(Makers)國際公司出資180萬美元，占注冊資本36%。
2000年2月28日，穗東會計師事務(wù)所針對腦科醫(yī)院雙方股東出資情況進行了驗證，并出具了穗會(2000)證字008號投資證明。投資證明沒有明確雙方股東各自的出資金額，其中的設(shè)備出資，折合人民幣16,302,807.84元，也未見資產(chǎn)評估文件。
2001年12月2日，美國邁克(Makers)國際公司與華潤三九藥業(yè)(香港)有限公司(原名：三九藥業(yè)(香港)有限公司，以下簡稱“三九香港”)簽訂協(xié)議，將其所持有的腦科醫(yī)院36%股權(quán)以1港元的價格全部轉(zhuǎn)讓給三九(香港)�！豆蓹�(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2002年3月25日經(jīng)廣州市公證處公證，公證書號為：(2002)穗證內(nèi)經(jīng)字第1001276號。
2002年2月26日，深圳南方醫(yī)療研究中心與華潤三九(原名：三九醫(yī)藥股份有限公司)簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其所持有的64.00%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給華潤三九。
2002年12月，腦科醫(yī)院實施2002年股東會審議通過的由華潤三九以債轉(zhuǎn)股形式增資人民幣3,000.00萬元，增資后腦科醫(yī)院實收資本為7,400.00萬元(其中：華潤三九
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5,816.00萬元，三九(香港)1,584.00萬元)。
2004年4月20日，腦科醫(yī)院實施2004年董事會決議審議通過的債務(wù)重組協(xié)議，華潤三九再次以債轉(zhuǎn)股形式增資人民幣960.00萬元，增資后腦科醫(yī)院實收資本為8,360.00萬元(其中：華潤三九6,776.00萬元，三九(香港)1,584.00萬元)。
因腦科醫(yī)院合資期限至2004年12月8日期滿，腦科醫(yī)院向衛(wèi)生部申請批準(zhǔn)延長合營期限，2009年8月24日，衛(wèi)生部以衛(wèi)醫(yī)政函[2009]374號批復(fù)要求注銷到期的腦科醫(yī)院執(zhí)業(yè)許可證。
為此，華潤三九以其全資子公司深圳華潤三九醫(yī)藥貿(mào)易有限公司(原名：深圳市三九醫(yī)藥貿(mào)易有限公司)名義重新向廣東省衛(wèi)生廳申請了三九腦科醫(yī)院的執(zhí)業(yè)許可證。
2010年2月12日，廣東省衛(wèi)生廳以粵衛(wèi)函[2010]119號文批復(fù)同意設(shè)置三九腦科醫(yī)院，并于2010年7月1日頒發(fā)了醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，有效期自2010年7月1日至2011年3月16日。2011年4月8日，廣東省衛(wèi)生廳頒發(fā)了醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證，許可證登記號為352828440106213938，有效期為：2011年4月8日至2026年4月7日。
3、被評估單位近年資產(chǎn)、損益狀況
金額單位：人民幣元
項目 2012年12月31日 2013年12月31日 2014年12月31日
總資產(chǎn) 377,827,176.50 486,781,078.10 602,044,090.32
負(fù)債 116,954,156.56 129,895,534.29 176,371,165.46
凈資產(chǎn) 260,873,019.94 356,885,543.81 425,672,924.86
主營業(yè)務(wù)收入 401,940,512.93 521,702,157.20 630,088,686.04
利潤總額 58,285,681.87 79,299,619.90 68,787,381.05
凈利潤 58,285,681.87 79,299,619.90 68,787,381.05
注：2012年數(shù)據(jù)為立信會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)審計，并出具信會師報字[2013]第210355號審計報告;2013年和2014年數(shù)據(jù)為德勤華永會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)深圳分所審計，并出具德師深圳報(審)字(15)P0476號審計報告。
4、委托方和被評估單位之間的關(guān)系。
委托方為被評估單位實際控制人。
(三)委托方以外的其他評估報告使用者
本評估報告僅供委托方及國家法律法規(guī)規(guī)定的報告使用者用于本次評估目的。除國家法律、法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構(gòu)和委托方確認(rèn)的單位或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
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二、評估目的
華潤三九擬轉(zhuǎn)讓腦科醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益，本次評估系為該經(jīng)濟行為提供價值參考。
三、評估對象和范圍
(一)評估對象、范圍
本次評估對象為腦科醫(yī)院出資人享有的腦科醫(yī)院評估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)權(quán)益。
具體評估范圍為腦科醫(yī)院于評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及負(fù)債。以基準(zhǔn)日被評估單位申報的全部資產(chǎn)和負(fù)債為準(zhǔn)，評估范圍詳見下表：
評估申報匯總表
金額單位：人民幣萬元
項目 2014-12-31
流動資產(chǎn) 34,285.44
非流動資產(chǎn) 25,918.97
其中：固定資產(chǎn) 24,793.33
在建工程 677.80
無形資產(chǎn) 44.00
其他非流動資產(chǎn) 403.84
資產(chǎn)總計 60,204.41
流動負(fù)債 17,637.12
非流動負(fù)債 -
負(fù)債總計 17,637.12
凈資產(chǎn) 42,567.29
具體評估范圍以被評估單位提供的申報表為準(zhǔn)，被評估單位未提供我們也未考慮被評估單位提供資產(chǎn)評估申報表范圍外可能存在的資產(chǎn)及負(fù)債。委托方及被評估單位承諾，申報評估的資產(chǎn)及負(fù)債范圍與經(jīng)濟行為涉及的范圍一致，未重未漏，不存在影響評估價值的任何限制。
(二)評估范圍中價值較大實物資產(chǎn)情況及特點
被評估單位實物資產(chǎn)的種類主要有：房屋建(構(gòu))筑物、機器設(shè)備、電子設(shè)備、運輸設(shè)備、在建工程、存貨等。主要分布在被評估單位醫(yī)院范圍內(nèi)。
1、存貨
庫存商品主要為醫(yī)院庫存藥品，藥品存放在西藥庫房、門診藥房、住院藥房和中藥房。各類藥品擺放整齊、有序，通過管理軟件進行日常管理，管理規(guī)范。
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2、房屋建筑物
(1)綜合樓
綜合樓是腦科醫(yī)院與華南計算機公司于2000年3月合作開發(fā)的建設(shè)項目。華南計算機公司以位于廣州市沙太南路京溪橋附近東側(cè)、華南計算機公司生活區(qū)靠近公路的土地出資，房屋由腦科醫(yī)院負(fù)責(zé)籌建，建成后按雙方約定的比例分配房產(chǎn)。截止評估基準(zhǔn)日，腦科醫(yī)院綜合大樓總建筑面積28,012.75平方米，用地面積4,208.00平方米，除華南計算機公司占有7套住宅(建筑面積655.52平方米)外，其余均為腦科醫(yī)院所有。
腦科醫(yī)院主體地上十七層，地下一層，總建筑面積28,012.75平方米，華南計算機公司目前占有其中7套住宅，建筑面積655.52平方米，腦科醫(yī)院擁有房屋建筑面積為27,357.23平方米，包括住宅、綜合商店、醫(yī)院、地下停車場、設(shè)備用房等。具體情況見下表：
序號 房屋所有權(quán)證 建筑名稱 建筑面積 結(jié)構(gòu)類型 建成年代 所在層數(shù)
1 A00003947 三九腦科醫(yī)院住宅 2,240.68 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第7～17層
2 A00003947 綜合百貨商店 281.23 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第1層
3 A00003947 餐廳儲藏室 1118.37 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第2層
4 A00003947 辦公和醫(yī)院 6061.94 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第3～5層
5 A00003947 綜合醫(yī)院 13391.65 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第7～17層
6 A00003947 首層架空層 140.90 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下1層
7 A00003947 地下汽車庫 1122.46 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下2層
8 A00003947 地下非機動車庫 707.46 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下3導(dǎo)
9 A00003947 地下設(shè)備用房 281.05 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 地下3層
10 穗字第1050106173號 華計1002 104.59 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第10層
11 穗字第1050104741號 華計1003 119.90 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第10層
12 穗字第1050052320號 華計1101 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第11層
13 穗字第1050052319號 華計1102 109.77 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第11層
14 穗字第1050049205號 華計1103 127.62 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第11層
15 穗字第1050052282號 華計1202 109.77 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第12層
16 穗字第1050103880號 華計1301 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第13層
17 穗字第1050080515號 華計1302 109.77 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第12層
18 穗字第1050080056號 華計1303 127.62 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第13層
19 穗字第1050126850號 華計1401 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第14層
20 穗字第1050126849號 華計1402 83.52 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第14層
21 穗字第1050107479號 華計1403 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第14層
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22 穗字第1050130517號 華計1501 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第15層
23 穗字第1050104099號 華計1503 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第15層
24 穗字第1050122608號 華計1603 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第16層
25 穗字第1050032772號 華計1701 95.13 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第17層
26 穗字第1050080684號 華計1703 160.82 框架結(jié)構(gòu) 2001/12/10 第17層
合計 27,357.23
(2)金湖雅苑商品房
金湖雅苑10套房產(chǎn)是腦科醫(yī)院2000年4月25日向廣東從化天湖旅游公司購買的商品房。
金湖雅苑位于白云區(qū)沙太北路天健廣場斜對面，小區(qū)共有16棟住宅樓，小高層的13棟，層數(shù)9層，高層的3棟，層數(shù)19層，外墻為粉紅色條形瓷磚，待估的10套房產(chǎn)均為小高層，1993年1月竣工，產(chǎn)權(quán)證齊全。具體情況見下表：
建筑面積
序號 房屋所有權(quán)證 建筑名稱 結(jié)構(gòu)類型 建成年代 層數(shù)
(m2)
金湖雅苑B棟湖沁閣1 鋼筋混凝土
1 0140048403 93.56 1993-01-19 1.00
層D單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖沁閣2 鋼筋混凝土
2 0140033003 93.56 1993-01-09 2.00
層D單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡1層 鋼筋混凝土
3 0140027442 90.23 1993-01-19 1.00
B單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣1 鋼筋混凝土
4 0140048402 92.53 1993-01-19 1.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡2層 鋼筋混凝土
5 0140033001 92.53 1993-01-09 2.00
A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣6 鋼筋混凝土
6 0140033005 92.53 1993-01-09 6.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣7 鋼筋混凝土
7 0140033008 92.53 1993-01-09 7.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣8 鋼筋混凝土
8 0140032999 90.23 1993-01-09 8.00
層B單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣9 鋼筋混凝土
9 0140033012 92.53 1993-01-09 9.00
層A單位 結(jié)構(gòu)(框架)
金湖雅苑B棟湖怡閣9 鋼筋混凝土
10 0140032998 90.23 1993-01-09 9.00
層B單位 結(jié)構(gòu)(框架)
合計 920.46
3、機器設(shè)備
設(shè)備主要分為機器設(shè)備、電子辦公設(shè)備及運輸設(shè)備三大類，機器設(shè)備存放在腦科醫(yī)院的各個科室內(nèi)，運輸設(shè)備存放在醫(yī)務(wù)辦統(tǒng)一管理，電子辦公設(shè)備存放在醫(yī)院的辦
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公場所內(nèi)。
(1)機器設(shè)備
機器設(shè)備為診斷、治療用的各種醫(yī)療設(shè)備，數(shù)量較多。包括64排128層螺旋CT、適形調(diào)強系統(tǒng)、紅外影像眼震電圖儀系統(tǒng)以及手術(shù)顯微鏡等。
(2)車輛
腦科醫(yī)院共有車輛15輛，由公司辦公室統(tǒng)一管理和調(diào)配，對每輛車的使用、油耗有完善的管理制度和規(guī)定。車輛分為三類：
�、傩∞I車：為別克SGM7252GL轎車以及別克SGM7200轎車;
�、谛⌒推胀ǹ蛙嚕褐饕獮闁|風(fēng)牌LZ6461Q7E小型普通客車、別克SGM6511GL8小型普通客車及豐田牌GTM6480AL小型普通客車等;
�、坌⌒蛯Ｓ每蛙嚕褐饕獮楸捡YMB100救護車及江鈴全順牌JX5049XJHMD小型專用客車等。
(3)電子設(shè)備
電子設(shè)備主要包括計算機、打印機和空調(diào)類設(shè)備，分布在醫(yī)院各部門。
4、在建工程
在建工程的土建部分為腦科醫(yī)療大樓住院部5至15樓病房石膏板天花翻新改造工程;在建設(shè)備安裝工程為醫(yī)院電力增容安裝工程。
(三)被評估單位申報的賬面記錄或未記錄的無形資產(chǎn)情況
賬面無形資產(chǎn)主要為腦科醫(yī)院的ViDiTMPACS系統(tǒng)軟件、醫(yī)保系統(tǒng)接口、中草藥房軟件系統(tǒng)等。
腦科醫(yī)院無賬外無形資產(chǎn)。
(四)被評估單位申報的表外資產(chǎn)類型、數(shù)量
無。
(五)引用其他機構(gòu)出具的報告情況
除審計報告外，無引用其他機構(gòu)出具的報告結(jié)論。
四、價值類型及其定義
根據(jù)本次評估目的和評估對象的特點，考慮市場條件及評估對象的自身條件以及評估的假設(shè)前提，確定本次評估結(jié)論的價值類型為市場價值。
本次是在公司持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下評估被評估單位凈資產(chǎn)權(quán)益在基準(zhǔn)日的市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
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五、評估基準(zhǔn)日
評估基準(zhǔn)日為2014年12月31日。
評估基準(zhǔn)日由委托方確定，主要考慮經(jīng)濟行為發(fā)生時間、被評估單位會計核算、會計資料的完整性等因素確定。
六、評估依據(jù)
本次評估工作中所遵循的法規(guī)依據(jù)、具體行為依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價依據(jù)包括：
(一)主要法律法規(guī)
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令，1991年);
2、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》國務(wù)院國資委第12號令;
3、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》國資委3號令;
4、《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》國資委產(chǎn)權(quán)【2006】274號;
5、《關(guān)于企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項的通知》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)【2006】306號);6、《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》;
7、《中華人民共和國公司法》;
8、《中華人民共和國物權(quán)法》;
9、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(中華人民共和國主席令第六十三號);
10、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財政部國家稅務(wù)總局令第50號);
11、其他與評估有關(guān)的法律法規(guī)。
(二)準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》財企【2004】20號;
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》財企【2004】20號;
3、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—獨立性》中評協(xié)【2012】248號;
4、《評估機構(gòu)內(nèi)部治理指引》中評協(xié)【2010】121號;
5、《評估機構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》中評協(xié)【2010】214號;
6、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》中評協(xié)【2007】189號;
7、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》會協(xié)【2003】18號;
8、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》中評協(xié)【2011】230號;
9、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》中評協(xié)【2007】189號;
10、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—業(yè)務(wù)約定書》中評協(xié)【2011】230號;
11、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—工作底稿》中評協(xié)【2007】189號;
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12.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-不動產(chǎn)》中評協(xié)【2007】189號;
13、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機器設(shè)備》中評協(xié)【2007】189號;
14、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—企業(yè)價值》中評協(xié)【2011】227號;
15、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》中評協(xié)【2011】230號;
16、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—利用專家工作》中評協(xié)【2012】244號;
17.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T18508-2014);
18房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291-1999)。
(三)產(chǎn)權(quán)證明文件、重大合同協(xié)議
1、醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證、稅務(wù)登記證、企業(yè)章程、驗資報告、事業(yè)單法人證書等;2、車輛行駛證;
3、房地產(chǎn)權(quán)證明;
4、重大資產(chǎn)的付款憑證;
5、其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四)采用的取價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
1、《機電產(chǎn)品報價系統(tǒng)》
2、《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(機械工業(yè)出版社);
3、《機動車強制報廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》(商務(wù)部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號;
4、建設(shè)部《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》;
5、中國人民銀行公布的評估基準(zhǔn)日現(xiàn)行存、貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。
七、評估方法
(一)評估方法介紹
資產(chǎn)評估通常有三種方法，即資產(chǎn)基礎(chǔ)法、市場法和收益法。
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估被評估單位表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負(fù)債價值，確定評估對象價值的評估方法。
2、市場法：是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。
3、收益法：是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估方法。
(二)評估方法選擇及評估結(jié)論確定的分析
1、對于市場法的應(yīng)用分析
市場法是以現(xiàn)實市場上的參照物來評價評估對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力
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強的特點。但由于目前缺少非營利性醫(yī)院交易案例，且上市公司中也無法找到非營利性醫(yī)院案例，缺與評估對象相似的三個以上的參考企業(yè)，故本次評估不采納市場法。
2、對于收益法的應(yīng)用分析
腦科醫(yī)院為盈利較穩(wěn)定的�？漆t(yī)院，醫(yī)院管理層可對未來盈利情況作出合理預(yù)測，因此本次可采用收益法對股東全部權(quán)益價值進行評估。由于腦科醫(yī)院為非營利性醫(yī)院，根據(jù)北京市環(huán)球律師事務(wù)所于2015年6月17日出具的《關(guān)于廣東三九腦科醫(yī)院收益的備忘錄》，按照58號文的規(guī)定，廣東三九腦科醫(yī)院2011年取得非營利性醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證后，廣東三九腦科醫(yī)院的收入除合理支出外，只能用于醫(yī)療機構(gòu)的繼續(xù)發(fā)展，其收支結(jié)余不應(yīng)通過分紅或變相分紅的形式歸屬于其舉辦人。因此，三九腦科醫(yī)院實現(xiàn)的盈利只能用于自身發(fā)展而不能用于向股東分紅，其向股東分配利潤受到限制，股東不能從公司經(jīng)營中獲得回報。因此在使用收益法進行評估時，對不能向股東分配的收益進行扣除后計算腦科醫(yī)院股東可享有的凈資產(chǎn)權(quán)益價值。
3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析
資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。由于被評估單位可以提供、評估師也可以從外部收集到滿足資產(chǎn)基礎(chǔ)法所需的資料，結(jié)合本次評估目的及資料收集情況，評估人員認(rèn)為可以采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。
(三)對于所采用評估方法的介紹
1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法
1.1流動資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的評估方法
1.1.1貨幣資金包括現(xiàn)金和銀行存款。對于貨幣資金進行核實，經(jīng)核實無誤后，以賬面值確認(rèn)評估值。
1.1.2各種應(yīng)收款項在核實無誤的基礎(chǔ)上，分別按下列情況確定：
如有確鑿證據(jù)證明有損失的，按實際損失金額確認(rèn)壞賬損失;如無確鑿證據(jù)證明有損失，則參照會計計提壞賬政策估算預(yù)計損失;預(yù)付賬款在核實無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價值確定評估值。
1.1.3存貨
存貨主要是庫存商品，我們根據(jù)存貨的特點情況采用不同的方法，具體情況如下：庫存商品為醫(yī)院庫存的藥品，包括西藥中的藥庫房、門診藥房、住院藥房和中藥房等藥品。由于腦科醫(yī)院庫存藥品周轉(zhuǎn)較快，購進價格與市場實際價格接近，故本次評估對于未經(jīng)使用的藥品按照購進價格確認(rèn)評估值。
1.2非流動資產(chǎn)的評估方法
1.2.1房屋建筑物
根據(jù)評估人員在現(xiàn)場收集到的資料，對房屋建筑物按照不同用途，分別采用市場
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法和收益法進行評估。
1.2.1.1市場法
市場比較法是指在一定條件下，選擇與估價對象屬于同一供需圈，條件類似或使用價值相同的若干房地產(chǎn)交易案例作為比較實例，就交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等條件與估價對象進行對照比較，并對比較實例進行修正，從而確定估價對象價格的方法。該方法的基本公式如下：
估價對象價格=可比實例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
12.1.2收益法
收益法是指運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象未來各期的正常凈收益折算到價值時點上的現(xiàn)值之和得出估價對象客觀市場價格的方法。
其計算公式為：
P=a/(r-s)×{1-[(1+s)/(1+r)]n｝
其中：P為房地產(chǎn)評估價格，a為第一年收益，r為折現(xiàn)率，s為凈收益遞增比率，n為收益年期。
(2)機器設(shè)備
根據(jù)評估人員在現(xiàn)場收集到的資料，本次評估采用成本法對機器設(shè)備、運輸設(shè)備進行評估。
評估值=重置全價×綜合成新率
1.2.2在建工程
根據(jù)資產(chǎn)評估明細(xì)表填寫情況，我們核實資產(chǎn)評估明細(xì)表合計數(shù)與財務(wù)報表在建工程賬面數(shù)量一致;再根據(jù)申報的在建工程項目，審查其合同內(nèi)容，并通過與財務(wù)人員交談了解工程實際進度情況及工程款項支付情況，分析賬面值的構(gòu)成及其合理性，現(xiàn)場實地勘察在建工程的形象進度，以及設(shè)備到位情況，核實是否按照合同條款執(zhí)行。
此次在建工程開工時間距基準(zhǔn)日很接近，為避免資產(chǎn)重復(fù)計價和遺漏資產(chǎn)價值，在核實分析其賬面價值合理性，結(jié)合本次在建工程特點，針對各項在建工程類型和具體情況而進行評估。本次評估按照核實后的賬面值進行確認(rèn)評估值。
1.2.3其他無形資產(chǎn)
評估人員對各項軟件的取得方式、主要功能、使用狀況以及各項軟件的原始發(fā)生額、攤銷期限、攤銷過程進行了核實，查閱了軟件系統(tǒng)購置合同發(fā)票及相關(guān)會計資料。
在向軟件銷售商進行了詢價，同時了解該軟件系統(tǒng)目前國內(nèi)市場價格趨勢及需求，綜合分析確定該軟件系統(tǒng)評估基準(zhǔn)日的含稅購置價作為軟件的評估值。
1.2.4其他非流動資產(chǎn)
其他非流動資產(chǎn)為企業(yè)做的購置各種設(shè)備的預(yù)付款，評估人員核對了會計賬簿記
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錄，抽查了款項的有關(guān)合同或協(xié)議以及付款憑證等原始資料，并對期后合同執(zhí)行情況進行了了解，經(jīng)檢查預(yù)付款項申報數(shù)據(jù)真實、金額準(zhǔn)確，部分款項已經(jīng)收到相應(yīng)設(shè)備，其余預(yù)計到期均能收回相應(yīng)物資，故以核實后的賬面值確認(rèn)評估值。
1.3負(fù)債的評估方法
各類負(fù)債在抽查核實的基礎(chǔ)上，根據(jù)被評估單位實際需要承擔(dān)的負(fù)債金額確定評估值。
2、收益法
本次評估采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，選定的現(xiàn)金流量口徑為被評估單位自由現(xiàn)金流量，通過對被評估單位整體價值的評估來間接獲得股東全部權(quán)益價值。以股東全部權(quán)益減去不能用于分配的利潤得出股東可享有的收益。
本次評估以未來若干年度內(nèi)的被評估單位自由現(xiàn)金凈流量作為依據(jù)，采用適當(dāng)折現(xiàn)率折現(xiàn)后加總計算得出被評估單位整體營業(yè)性資產(chǎn)的價值，然后再加上溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值減去有息債務(wù)得出股東全部權(quán)益價值。
2.1計算公式
股東可享有的收益=股東全部權(quán)益價值-不能用于分配的利潤價值
股東全部權(quán)益價值=企業(yè)整體價值-付息債務(wù)
企業(yè)整體價值=營業(yè)性資產(chǎn)價值+溢余資產(chǎn)價值(包括長期投資價值)-溢余負(fù)債價值+非經(jīng)營性資產(chǎn)負(fù)債凈值
2.2收益期的確定
評估基準(zhǔn)日腦科已持續(xù)經(jīng)營多年，國家對該行業(yè)無限制或禁止性法律法規(guī)，故本次評估采用永續(xù)年期作為收益期。其中，第一階段為預(yù)測期2015年1月1日至2019年12月31日，在此階段根據(jù)被評估單位的經(jīng)營情況及經(jīng)營計劃，收益狀況處于變化中;第二階段自2020年1月1日起為永續(xù)經(jīng)營，在此階段被評估單位將保持穩(wěn)定的盈利水平。
2.3預(yù)期收益的確定
本次將企業(yè)自由現(xiàn)金流量作為被評估單位預(yù)期收益的量化指標(biāo)。
企業(yè)自由現(xiàn)金流量指的是歸屬于包括股東和付息債務(wù)的債權(quán)人在內(nèi)的所有投資者的現(xiàn)金流量。其計算公式為：
企業(yè)自由現(xiàn)金流量=稅后凈利潤+折舊與攤銷+利息費用(1-所得稅率)-資本性支出-凈營運資金變動
2.4出資人可享有的收益的確定
因腦科醫(yī)院為非營利性醫(yī)院，其實現(xiàn)的利潤不能用于向股東分配，出資人可享有收益以預(yù)期收益減不能用于分配的利潤確定。
2.5折現(xiàn)率的確定
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折現(xiàn)率(r)的選�。焊鶕�(jù)收益額與折現(xiàn)率匹配的原則，采用國際上通常使用WACC模型進行計算加權(quán)平均資本成本作為折現(xiàn)率，即：
r=Ke[E/(E+D)]+Kd(1-T)[D/(E+D)]
公式中：E：權(quán)益價值
D：債務(wù)價值
Ke：權(quán)益資本成本
Kd：債務(wù)資本成本
T：被評估企業(yè)的所得稅率
權(quán)益資本成本按國際通常使用的CAPM模型進行求�。�
公式：Ke=Rf+RPMβ+Rc
公式中：Rf：目前的無風(fēng)險利率
RPM：市場風(fēng)險溢價
β：權(quán)益的系統(tǒng)風(fēng)險系數(shù)
Rc：企業(yè)特定風(fēng)險調(diào)整系數(shù)
2.6溢余資產(chǎn)
溢余資產(chǎn)是指評估基準(zhǔn)日超過企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所需，評估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測不涉及的資產(chǎn)，對該類資產(chǎn)單獨評估確定。
2.7非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債
非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債是指與被評估單位生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的，評估基準(zhǔn)日后企業(yè)自由現(xiàn)金流量預(yù)測不涉及的資產(chǎn)與負(fù)債，對該類資產(chǎn)、負(fù)債單獨評估確定。
2.8付息債務(wù)
付息債務(wù)指基準(zhǔn)日賬面上需要付息的債務(wù)，包括短期借款，帶息應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款等。
八、評估程序?qū)嵤┻^程及情況
根據(jù)評估準(zhǔn)則的規(guī)定，評估過程如下：
(一)接受委托階段
初步了解項目情況后，我公司與委托方簽定了評估業(yè)務(wù)約定書，明確了評估目的、評估對象及范圍和評估基準(zhǔn)日。
根據(jù)項目特點編制評估計劃，安排確定項目組成員。
(二)現(xiàn)場調(diào)查及評估資料收集階段
評估人員根據(jù)項目統(tǒng)一要求指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、填報資產(chǎn)評估申報表、準(zhǔn)備評估資料。
在被評估單位如實申報并進行全面自查的基礎(chǔ)上，評估人員對納入評估范圍的資
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產(chǎn)和負(fù)債進行了清查核實、現(xiàn)場調(diào)查。收集評估所需資料。
(三)評定估算階段
評估人員依據(jù)評估各項準(zhǔn)則及國家相關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合委估資產(chǎn)情況及評估資料收集情況確定評估方法，根據(jù)各類資產(chǎn)的作價方案，明確評估參數(shù)和價格標(biāo)準(zhǔn)，收集相關(guān)作價資料，進行評定估算工作。
(四)編制提交報告階段
完成評估初步結(jié)果后，按照我公司內(nèi)部復(fù)核程序，對項目組提供的評估明細(xì)表、評估說明、評估報告及相關(guān)的工作底稿進行了全面審核并提出具體的審核修改意見和建議。
各級審核工作結(jié)束后，項目組根據(jù)各級審核意見和建議對評估明細(xì)表、評估說明、評估報告進行了相應(yīng)的修改、補充和完善，復(fù)核通過后我公司將評估報告征求意見稿提供給委托方交換意見。
將評估結(jié)果與委托方溝通后，正式出具評估報告。
(五)底稿歸檔階段
報告出具后，按公司規(guī)定進行底稿歸檔。
九、評估假設(shè)
(一)一般假設(shè)
1、國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重大變化;
2、國家的宏觀經(jīng)濟形勢政策及關(guān)于行業(yè)的基本政策無重大變化;
3、國家現(xiàn)行的銀行利率、匯率、稅收政策等無重大改變;
4、被評估單位在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以保持持續(xù)經(jīng)營為前提條件;
5、被評估單位的經(jīng)營模式不發(fā)生重大變化;
6、被評估單位會計政策與核算方法無重大變化;
7、被評估單位所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化;
8、被評估單位所處行業(yè)大環(huán)境、基本政策無重大變化，即市場銷售不會因大環(huán)境的變化而急劇下降，或因政策干預(yù)而大幅萎縮;
9、被評估單位及外部環(huán)境未來不會發(fā)生其他人力不可抗拒及不可預(yù)測因素的其他重大影響。
(二)具體假設(shè)
1、被評估單位遵守國家相關(guān)法律和法規(guī)，不會出現(xiàn)影響公司發(fā)展和收益實現(xiàn)的重大違規(guī)事項。
2、被評估單位會計政策與核算方法評估基準(zhǔn)日后無重大變化。
3、被評估單位管理層穩(wěn)定，按現(xiàn)有發(fā)展規(guī)模和模式持續(xù)經(jīng)營。
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4、假設(shè)腦科醫(yī)院可預(yù)見的未來，仍為非營利性醫(yī)療機構(gòu)。
5、預(yù)測期現(xiàn)金流在每個預(yù)測期間的中期產(chǎn)生。
6、本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都已在我們與被評估單位之間充分揭示的前提下做出的。
7、被評估單位會計政策與核算方法評估基準(zhǔn)日后無重大變化。
8、假設(shè)腦科醫(yī)院在2026年4月7日醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證到期后可獲得續(xù)期，未來可持續(xù)經(jīng)營。
9、假設(shè)腦科醫(yī)院可持續(xù)經(jīng)營，且不會因清算影響利潤分配。
10、有關(guān)腦科醫(yī)院未來收益預(yù)測(現(xiàn)金流量預(yù)測)的數(shù)據(jù)由腦科醫(yī)院管理層提供并由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。我們的責(zé)任是在上述收益預(yù)測(現(xiàn)金流量預(yù)測)的基礎(chǔ)上，結(jié)合腦科醫(yī)院經(jīng)營狀況、發(fā)展規(guī)劃、資源配置等情況對其進行合理性分析、判斷，不應(yīng)視為是對收益預(yù)測(現(xiàn)金流量預(yù)測)可實現(xiàn)程度的保證。
11、本評估報告中對價值的估算是依據(jù)同行業(yè)可比公司的財務(wù)結(jié)構(gòu)做出的。
12、被評估單位將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時保持一致。
十、評估結(jié)論
(一)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論
此次評估主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。根據(jù)以上評估工作，在公司持續(xù)經(jīng)營前提下得出如下評估結(jié)論：
評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)總額賬面值60,204.41萬元，評估值82,044.26萬元，評估增值21,839.85萬元，增值率36.28%;
負(fù)債總額賬面值17,637.12萬元，評估值17,637.12萬元，評估值與賬面值無差異;凈資產(chǎn)賬面值42,567.29萬元，評估值64,407.14萬元，評估增值21,839.85萬元，增值率51.31%。
評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項目 A B C=B-A D=C/A100
流動資產(chǎn) 1 34,285.44 34,285.44 - -
非流動資產(chǎn) 2 25,918.97 47,758.82 21,839.85 84.26
其中：可供出售金融資產(chǎn) 3 - - - -
持有至到期投資 4 - - - -
長期應(yīng)收款 5 - - - -
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賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項目 A B C=B-A D=C/A100
長期股權(quán)投資 6 - - - -
投資性房地產(chǎn) 7 - - - -
固定資產(chǎn) 8 24,793.33 46,601.88 21,808.55 87.96
在建工程 9 677.80 677.80 - -
工程物資 10 - - - -
固定資產(chǎn)清理 11 - - - -
生產(chǎn)性生物資產(chǎn) 12 - - - -
油氣資產(chǎn) 13 - - - -
無形資產(chǎn) 14 44.00 75.30 31.30 71.14
其中：土地使用權(quán) 15 - - - -
開發(fā)支出 16 - - - -
商譽 17 - - - -
長期待攤費用 18 - - - -
遞延所得稅資產(chǎn) 19 - - - -
其他非流動資產(chǎn) 20 403.84 403.84 - -
資產(chǎn)總計 21 60,204.41 82,044.26 21,839.85 36.28
流動負(fù)債 22 17,637.12 17,637.12 - -
非流動負(fù)債 23 - - - -
負(fù)債總計 24 17,637.12 17,637.12 - -
凈資產(chǎn) 25 42,567.29 64,407.14 21,839.85 51.31
根據(jù)廣東省衛(wèi)生廳2011年4月8日核發(fā)的《醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》(證號：352828440106213938)，廣東三九腦科醫(yī)院經(jīng)營性質(zhì)為非營利性。
根據(jù)北京市環(huán)球律師事務(wù)所于2015年6月17日出具的《關(guān)于廣東三九腦科醫(yī)院收益的備忘錄》，“廣東三九腦科醫(yī)院是廣東省衛(wèi)生廳核準(zhǔn)登記的非營利性醫(yī)療機構(gòu)。
按照58號文的規(guī)定，廣東三九腦科醫(yī)院2011年取得非營利性醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證后，廣東三九腦科醫(yī)院的收入除合理支出外，只能用于醫(yī)療機構(gòu)的繼續(xù)發(fā)展，其收支結(jié)余不應(yīng)通過分紅或變相分紅的形式歸屬于其舉辦人”。
根據(jù)德勤華永會計師事務(wù)所(特殊普通合伙)深圳分所出具的“注冊會計師執(zhí)行商定程序的報告”(報告號德師深圳報(商)字(15)第A0002號)：廣東三九腦科醫(yī)院2011年4月1日至2014年12月31日非營利性期間新增權(quán)益合計金額為330,629,819.43元。
綜上，根據(jù)北京市環(huán)球律師事務(wù)所出具的備忘錄及德勤華永會計師事務(wù)所(特殊
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普通合伙)深圳分所出具的“注冊會計師執(zhí)行商定程序的報告”，廣東三九腦科醫(yī)院的2014年12月31日凈資產(chǎn)權(quán)益評估值，扣除不應(yīng)通過分紅或變相分紅的形式歸屬于其舉辦人的非營利性期間權(quán)益金額33,062.98萬元后的評估值為31,344.16萬元。即腦科醫(yī)院出資人享有的該醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益價值評估值為31,344.16萬元。
(二)收益法評估結(jié)論
采用收益法對腦科醫(yī)院股東全部權(quán)益的評估值為139,398.40萬元，扣除未來不能以分紅或變相分紅方式向舉辦人分配的收益折現(xiàn)值107,375.72萬元后的評估值為32,022.68萬元，即出資人享有的醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益價值評估值為32,022.68萬元。
(三)評估結(jié)論選取的說明
資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法評估結(jié)論差異為678.52萬元，差異率為2.16%，差異原因為：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估是以腦科醫(yī)院資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，對賬面資產(chǎn)及負(fù)債的公允價值的加總，即將構(gòu)成公司的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負(fù)債評估值以求得公司股東權(quán)益價值的方法;收益法是基于預(yù)期理論，以收益預(yù)測為基礎(chǔ)計算公司價值。收益法是從醫(yī)院的未來獲利能力角度出發(fā)，綜合考慮了醫(yī)院的醫(yī)療資源、經(jīng)營管理、營銷網(wǎng)絡(luò)及商譽等各方面因素對公司價值的影響，反映了醫(yī)院各項資產(chǎn)的綜合獲利能力，對公司未來的預(yù)期發(fā)展因素產(chǎn)生的影響考慮比較充分。
因腦科醫(yī)院為非營利性醫(yī)院，其經(jīng)營實現(xiàn)的收益并不能用于向股東分配。因此本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果。
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對腦科醫(yī)院出資人享有的醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益價值評估值為31,344.16萬元。
十一、特別事項說明
以下事項并非本公司注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定和估算，但該事項確實可能影響評估結(jié)論，本評估報告使用者對此應(yīng)特別引起注意：
(一)本報告未考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響;也未考慮評估對象及納入本次評估范圍的資產(chǎn)在權(quán)屬變更或權(quán)屬登記時應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費用和稅項;也未考慮各類資產(chǎn)評估增、減值額納稅影響。委托方在使用本報告時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)考慮稅負(fù)問題并按照國家有關(guān)規(guī)定處理。
(二)本次評估中，注冊資產(chǎn)評估師未對各種設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的技術(shù)參數(shù)和性能做技術(shù)檢測，設(shè)備評估結(jié)論是在假定被評估單位提供的有關(guān)技術(shù)資料和運行記錄是真實有效的前提下得出的。
(三)評估基準(zhǔn)日后若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，評估報告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)變化，在資產(chǎn)實際作價時給予充分考慮，進行相應(yīng)調(diào)整;若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估值。
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(四)本次評估結(jié)論未考慮流動性折扣對凈資產(chǎn)權(quán)益價值的影響。
(五)待估的腦科醫(yī)院綜合大樓用地已取得了國有土地使用權(quán)證，其中住宅及醫(yī)院用房13,665.00平方米限定為自用，享受了自用土地使用權(quán)優(yōu)惠政策，如果轉(zhuǎn)讓，則需要補交國有土地出讓金。本次評估對需補交土地出讓金數(shù)額，是依據(jù)廣州市國土局現(xiàn)行規(guī)定的基準(zhǔn)地價的40%扣除已交部分確定。若轉(zhuǎn)讓該部分限定自用的房地產(chǎn)，須以國土資源管理部分核定的補交地價為準(zhǔn)。該事項可能對評估值產(chǎn)生影響。
(六)腦科醫(yī)院擁有小型普通客車(型號為豐田牌GTM6480AL，車牌號為粵A694KG)和別克轎車(型號為別克SGM7252GL，車牌號為粵AJA557)分別登記在馬西武和李紅英個人的名下，腦科醫(yī)院已聲明產(chǎn)權(quán)所有權(quán)為腦科醫(yī)院所有。本次評估未考慮該事項對評估值產(chǎn)生影響。
(七)2004年以后，腦科醫(yī)院由于歷史遺留問題，《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》沒有進行正常的工商年檢，同時2001年—2004年間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及增資情況均未辦理工商變更登記。委托方已承諾，其實質(zhì)享有腦科醫(yī)院的凈資產(chǎn)權(quán)益。我們未考慮上述瑕疵事項對評估值的影響，提請報告使用者關(guān)注該事項對評估值及本報告其他方面的影響。
(八)本次華潤三九擬轉(zhuǎn)讓廣東三九腦科醫(yī)院凈資產(chǎn)權(quán)益的經(jīng)濟行為尚未經(jīng)董事會批準(zhǔn)。
十二、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
(二)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用;
(三)評估報告如需報經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)管部門核準(zhǔn)或備案，在未經(jīng)核準(zhǔn)或備案前，本評估報告不得被使用;
(四)未征得評估機構(gòu)同意，評估報告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外;
(五)本評估報告經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師簽字，評估機構(gòu)蓋章后方可正式使用;
(六)當(dāng)政策調(diào)整對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時，應(yīng)當(dāng)重新確定評估基準(zhǔn)日進行評估;(七)按照有關(guān)規(guī)定，本評估報告結(jié)論使用有效期一年，自評估基準(zhǔn)日起計算，超過一年，需重新進行評估。
十三、評估報告日
本評估報告日為二零一五年十月二十一日。
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