某樓盤資產(chǎn)評估報告書范文「精選」

　　導(dǎo)語：資產(chǎn)評估報告與財(cái)務(wù)審計(jì)報告具有相同的文體特點(diǎn)，但在篇章結(jié)構(gòu)上卻不盡相同。下面是小編為您收集整理的,資產(chǎn)評估報告，希望對您有所幫助。

　　一.首部

　　標(biāo)題：XX快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書

　　報告書序號：工大會師評報字[2007]第14號

　　二.序言

　　XX大學(xué)會計(jì)師事務(wù)所有限公司接受中國工商銀行XX市XX區(qū)分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房進(jìn)行了資產(chǎn)評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ�托評估的資產(chǎn)實(shí)施了市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007年1月7日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　三.委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　資產(chǎn)為A先生占有，A先生通過抵押合同貸款已實(shí)際成為麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務(wù)。

　　四.評估目的

　　評估委估標(biāo)的物在評估基準(zhǔn)日2007年1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)抵押貸款失敗進(jìn)行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣底價依據(jù)。

　　五.評估范圍和對象

　　麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開發(fā)的快樂之城項(xiàng)目的一期�？鞓分�城項(xiàng)目建筑面積共38萬平方米，其中麗都雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米;快樂之城·麗都雅苑臨近未來浦口經(jīng)濟(jì)、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)。

　　快樂之城·麗都雅苑建筑風(fēng)格極富現(xiàn)代個性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進(jìn)深，減少了無效空間造成的浪費(fèi)，讓每一平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的作用。小區(qū)由著名設(shè)計(jì)院規(guī)劃、設(shè)計(jì)，以高得房率(90%左右)、高綠化率(40.4%)、大樓間距(大于22米)、低容積率、人車分流為設(shè)計(jì)思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個人的生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材設(shè)備，達(dá)到甚至超過市區(qū)許多高檔樓盤的品質(zhì)。紅外線周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車輛準(zhǔn)入系統(tǒng)、單元可視對講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預(yù)留借口，業(yè)主可以以江北較低的房價享受市區(qū)高檔樓盤的生活。簡潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會各界的廣泛的贊譽(yù)。

　　評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價格和交易時間等因素。

　　評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。買主A先生于2006年2月28日向南京模范置業(yè)有限公司通過銀行抵押貸款一次性購買，總成交價為328004.4元，首付款約30%(10萬元)，貸款額度約占70%，貸款期限為10年。自2006年2月抵押以來A先生陸續(xù)支付本金6期(一期一月)，金額為12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責(zé)任。

　　六.評估基準(zhǔn)日

　　1.本資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2007年1月7日。

　　2.本次評估一切數(shù)量確認(rèn)和取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　3.本報告評估結(jié)果是對評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價值的客觀公允反映。

　　4.本次評估基準(zhǔn)日是由評估機(jī)構(gòu)南京工業(yè)大學(xué)會計(jì)師事務(wù)所有限公司與委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評估基準(zhǔn)日，有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，合理選取作價依據(jù)，使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的的實(shí)現(xiàn)接近。

　　七.評估原則

　　根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)，評估中遵循如下原則：

　　1、遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則，及供求、預(yù)期、貢獻(xiàn)、替代的技術(shù)原則，嚴(yán)格按照國家法律和法規(guī)進(jìn)行評估操作，確保資產(chǎn)評估工作不受外界干擾和評估業(yè)務(wù)當(dāng)事人的影響。

　　2、依據(jù)規(guī)定的評估程序及其匹配方法科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評定和估算。

　　3、房地產(chǎn)評估須遵循的合法原則、地域原則、最佳使用原則和不完全替代原則。

　　八.評估依據(jù)

　　1.委托方提供的情況說明。

　　2.市場調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)和資料。

　　3.房地產(chǎn)現(xiàn)行市價法評估的程序和實(shí)施辦法。

　　九.評估方法

　　評估對象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價法進(jìn)行評價，即將評價對象與在評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算評估對象的客觀合理的價格。現(xiàn)行市價法的原理可表示為：房地產(chǎn)評估價值=交易實(shí)例價格×各差異因素調(diào)整系數(shù)。

　　十.評估過程

　　本次資產(chǎn)評估工作于2007年1月7日開始，2007年1月12日出具正式報告。整個評估工作分五個階段進(jìn)行：

　　(一)接受委托階段

　　本階段的主要工作是：經(jīng)評估機(jī)構(gòu)與委托方洽談后，接受委托方資產(chǎn)評估項(xiàng)目委托，在充分溝通的前提下確定評估目的、評估范圍及對象、選定評估基準(zhǔn)日，評估機(jī)構(gòu)據(jù)以制訂資產(chǎn)評估工作計(jì)劃。

　　(二)資產(chǎn)清查階段

　　評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)、收集資料，然后對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行查勘和產(chǎn)權(quán)界定，對收集的資料進(jìn)行驗(yàn)證。

　　(三)評定估算階段

　　1、待估物

　　位于南京市浦口區(qū)浦珠中路麗都雅苑快樂之城的4棟5樓C戶型。

　　2、選取比較對象

　　根據(jù)估價對象所在區(qū)位、用途、評估目的、評估基準(zhǔn)日等因素，從所搜集的眾多交易案例中選擇了與評估對象更為相似或接近的三個比較對象。

　　A: 麗都雅苑9棟4樓B戶

　　B: 盛泉新城5棟5樓A戶

　　C: 萬江共和新城7棟4樓B戶

　　3、因素修正

　　(1).區(qū)位修正

　　比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正;比較對象B與C位于浦珠中路不遠(yuǎn)，與評估對象區(qū)位相當(dāng)，經(jīng)估價師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為99、101(以評估對象相對應(yīng)因素的條件指數(shù)為100，下同)。

　　(2).面積修正

　　與評估對象相比較，比較對象的建筑面積都要小，經(jīng)估價師綜合分析，判定A 、B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。

　　(3).套型修正

　　評估對象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對象A為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定A 、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。

　　(4).建筑結(jié)構(gòu)修正

　　評估對象與比較對象均為磚混結(jié)構(gòu)，故不作修正。

　　(5).交付標(biāo)準(zhǔn)

　　比較對象A、B與評估對象均為毛坯房，交付標(biāo)準(zhǔn)不作修正;比較對象C為簡裝房屋，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。

　　(6).建成年月修正

　　比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，建成年月不作修正;比較對象B與C建成時間與評估對象相比均在1年以內(nèi)，由于良好的物業(yè)管理和日常維護(hù)，其成新率與評估對象所在之建筑物的成新相當(dāng)，故亦不作修正。

　　(7).交易類型修正

　　評估對象之評估目的是為抵押貸款失敗而進(jìn)行資產(chǎn)處置的拍賣底價評估，而比較對象均為正常市場情況下買賣雙方通過協(xié)商談判形成的市場價格�？紤]到目前資產(chǎn)處置變現(xiàn)過程中采用公開拍賣的形式，而資產(chǎn)處置變現(xiàn)與具有良好開發(fā)前景的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)競爭拍賣具有不同特點(diǎn)，前者具有一定的消極性，其目的是為了訊速變現(xiàn)，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預(yù)期。經(jīng)估價師綜合分析，判定評估對象資產(chǎn)處置變現(xiàn)拍賣評估目的情況下的條件指數(shù)為正常成交價格水平的95%。

　　(8).交易時間差異修正

　　比較對象交易時間與評估對象評估基準(zhǔn)日均較接近，僅比較對象C略早。根據(jù)對評估對象所在區(qū)域同類住宅最近交易價格變動情況的調(diào)查、了解和分析，判定比較對象A 、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。

　　4、采用算術(shù)平均法求待估物的評估值

　　待估物的單價=(2937.45+2781.42+2724.04)/3=2814.3(元/ m2)

　　總價=2814.3×116.78=328671.47( 元)

　　(四)評估匯總階段

　　1、根據(jù)評估人員對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進(jìn)行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作;

　　2、確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析，對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善;

　　3、根據(jù)評估工作情況，撰寫全套資產(chǎn)評估報告書。

　　(五)提交報告階段

　　向委托方提交麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書。

　　十一.評估結(jié)論

　　評估人員根據(jù)委估標(biāo)的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)估價原則和程序，采用科學(xué)的評估方法，結(jié)合評估人員的估價經(jīng)驗(yàn)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過縝密、細(xì)致的測算，判定上述分析計(jì)算過程客觀合理，最終確定評估對象在評估基準(zhǔn)日2007年1月7日的市場價值單價為2814.3元/ m2，總價為 328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。

　　十二.特別事項(xiàng)說明

　　1、本次評估結(jié)果，是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方式可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

　　2、本次評估結(jié)果，未考慮現(xiàn)在或?qū)�來委估資產(chǎn)發(fā)生或可能發(fā)生的抵押對評估值的影響，提請報告使用者關(guān)注。

　　3、本報告所稱“評估價值”是指所評估資產(chǎn)在現(xiàn)有轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用，以及在評估基準(zhǔn)日的狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣的假設(shè)條件下，為本報告書所列明的目的而提出的公允估價意見。

　　4、本報告結(jié)果是對2007年1月7日這一評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價值的客觀公允反映，本事務(wù)所對評估基準(zhǔn)日以后的該部分資產(chǎn)價值發(fā)生的重大變化不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　十三.評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)

　　評估基準(zhǔn)日以后、評估報告的有效期間內(nèi)：

　　1、若資產(chǎn)數(shù)量、價值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報告的評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

　　2、若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估價值。

　　3、評估期間未發(fā)現(xiàn)且不知情的可能影響本次評估結(jié)論的重大期后事項(xiàng)，不能直接使用本評估結(jié)論。

　　十四.評估報告法律效率、使用范圍和有效期

　　1、評估報告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用假設(shè)和公開市場假設(shè)。即對評估的資產(chǎn)是在公開市場的公允價格標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價評定。

　　2、評估報告的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。本報告的附件是構(gòu)成報告的重要組成部分，與報告書正文具有同等的法律效力。

　　3、本評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用，評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。

　　4、本次評估是在獨(dú)立、公開、科學(xué)、客觀的原則下作出的，我公司參加評估人員與委托方無任何利害關(guān)系，評估工作置于法律監(jiān)督之下，評估人員恪守職業(yè)道德和規(guī)范。

　　5、報告所涉及的有關(guān)法律證明文件，由委托方提供，其真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。

　　6、本報告僅用于為委托方對外投資提供價值依據(jù)，不得用于其他用途，也不視為對被評估單位日后償債能力作出的保證。委托人或其他第三者因使用評估報告不當(dāng)所造成的后果與注冊評估師及評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。

　　7、本報告評估結(jié)論有效期限為半年，從2007年1月7日至2007年7月7日，超過半年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。

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