高爾夫球場地塊投資可行性分析報告范文

　　一、項目背景與研究摘要

　　廣州市房管局5月20日公開掛牌出讓荔灣區(qū)兩塊位于舊龍溪路高爾夫球場的地塊，這是在今年4月新政后廣州首次推出的市區(qū)土地。自國家出臺最嚴(yán)厲調(diào)控政策后，樓市受沖擊影響較大，全國中心城市成交量萎縮明顯，消費者觀望情緒濃厚；而隨著央行逐步收緊流動性，房企的資金壓力也開始顯現(xiàn)。在這種背景下，兩地塊仍于7月29日拍出了較高地價，溢價率均超過100%。那么，地塊的資源環(huán)境如何、發(fā)展條件是否優(yōu)良、投資收益率能達到多少，是市場較為關(guān)注的問題。經(jīng)緯行研究中心特針對芳村高爾夫球場A、B地塊做了一份地塊的可行性分析，供市場參考。

　　二、宗地區(qū)域市場態(tài)勢研判

　　1．荔灣區(qū)市場環(huán)境概述

　　住房剛性需求基本解決，改善性需求旺盛。荔灣區(qū)家庭戶均擁有房屋2間，二代戶家庭中擁有一間住房或以上的只有69%。遠低于廣州平均水平（80%）。房齡較老。建于1979年以前的住房占18%，遠高于廣州市平均水平（8%）。建于2000年以后的住房平均面積明顯上升，高規(guī)劃利于片區(qū)發(fā)展

　　項目地處荔灣區(qū)的芳村板塊，屬廣佛交界地帶。據(jù)《廣佛同城化區(qū)域交通一體化規(guī)劃》，芳村桂城地區(qū)規(guī)劃總面積約118.5平方公里。其中廣州境內(nèi)55.3平方公里，佛山境內(nèi)63.2平方公里。佛山市域涉及南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)和桂城街，包括原大瀝、鹽步、黃歧、桂城、平洲地區(qū)，廣州市域涉及荔灣區(qū)、海珠區(qū)工業(yè)大道以西地區(qū)，包括白鵝潭城市設(shè)計地區(qū)和花地河以西地區(qū)。

　　規(guī)劃整合后，該地區(qū)定位為珠三角城市一體化的先行區(qū)，輻射珠三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)簇群；廣佛同城整合對接的示范區(qū)，富有嶺南特色的生態(tài)型濱水宜居新城。除了統(tǒng)籌安排主要功能用地，廣佛通道一（建設(shè)中的廣佛線）、廣佛通道三（廣州5號線-佛山5號線）、廣佛通道四（廣州10一號線-佛山6號線）、廣佛通道七（廣州20號線-穗鹽路）等四條軌道和11條道路將對接。交界位置的廣州花博園地區(qū)、葵蓬地區(qū)被列為重點項目策劃。嚴(yán)格控制交接地帶的開發(fā)建設(shè)，劃定綠線，保留一定寬度的綠化廊道，綠廊上設(shè)置多個生態(tài)性景觀節(jié)點，加強對佛山水道、水口水道、雅瑤水道等主要河段的綜合整治。

　　而據(jù)《白鵝潭經(jīng)濟圈發(fā)展概念規(guī)劃》，白鵝潭經(jīng)濟圈以荔灣區(qū)三江匯聚的白鵝潭為中心，東起人民橋、南方大廈，沿六二三路、黃沙大道，西至珠江大橋，含大坦沙島南端（不包括污水處理廠），南至芳村大道，東至沖口涌所形成的環(huán)江區(qū)域，總面積約696萬平方米。

　　白鵝潭地區(qū)未來將有三條過江隧道連接珠江兩岸，分別是規(guī)劃位于如意坊附近的一條過江隧道，已經(jīng)建成的珠江隧道，以及正在建設(shè)的洲頭咀過江隧道。再加上珠江大橋、鶴洞大橋和丫髻沙大橋，該地區(qū)約6公里河道將有6處過江設(shè)施。規(guī)劃多年的如意坊大橋及其放射線，一度被取消，但近年似乎有開始規(guī)劃，何時動

　　工無法知曉。如意坊大橋系統(tǒng)工程是廣州市中心區(qū)交通內(nèi)環(huán)路項目的放射線工程之一，它是規(guī)劃中的連接內(nèi)環(huán)路與環(huán)城高速公路的主要線路。北起如意坊地區(qū)，連接內(nèi)環(huán)路如意坊出口，向南橫跨珠江前航道，途經(jīng)芳村大道、穗鹽路、龍溪大道、花地大道南，至海南經(jīng)濟聯(lián)社與南環(huán)高速公路相接。

　　荔灣區(qū)區(qū)建設(shè)部門同時表示，鑒于如意坊大橋系統(tǒng)南段經(jīng)過芳村大道后向南沿途經(jīng)過葵蓬生態(tài)公園、原芳村高爾夫球場（本案）、芳村體育中心、市政府居住小區(qū)等經(jīng)濟社會發(fā)展重點區(qū)域，如以高架城市快速路的形式建設(shè)，不僅會削弱對沿途地區(qū)的經(jīng)濟帶動作用，而且會對沿線城市景觀造成較大負面影響。因此，建議在修訂規(guī)劃建設(shè)方案中，如意坊大橋跨過珠江并經(jīng)過芳村大道立交后采用地面方案，不僅可減少對沿途生態(tài)、景觀的影響，也能節(jié)省一定比例的資金。

　　2．荔灣區(qū)新建住宅市場發(fā)展情況評述

　　近年供應(yīng)逐年增長，價格穩(wěn)中有升。

　　一向缺貨的荔灣區(qū)近兩年來供應(yīng)逐年增長，供求相對平衡。交易均價穩(wěn)中有升，可見老城區(qū)的價格受除了供求影響外，區(qū)位的價值影響也是很大的。今年1月新增供應(yīng)激增，整體供應(yīng)較為充足。

　　今年以來由于1月新增供應(yīng)激增，但需求卻未見大的漲幅，但從整體來看，總趨勢是供應(yīng)較為充足，但交易面積自3月后在低位徘徊，市場較為冷淡。網(wǎng)簽面積總體低位徘徊，網(wǎng)簽均價由上升轉(zhuǎn)為平緩，呈量縮價滯態(tài)勢。

　　較之交易面積，網(wǎng)簽面積更具有及時性，更能反應(yīng)月度的情況。今年以來，荔灣區(qū)的成交量持續(xù)低迷，新政之后，開發(fā)商放慢推貨速度，網(wǎng)簽成交量更是驟降6成；成交價格總體上漲，但2月之后上漲幅度放慢，主要是由于部分高價盤暫無新貨推出，新政后價格上升的勢頭也被打住，價格走勢逐漸平緩。

　　3．荔灣區(qū)存量住宅市場分析

　　荔灣區(qū)二手樓價

　　據(jù)市場實地調(diào)查及項目區(qū)域二手中介行信息，荔灣區(qū)（含原芳村）總體二手均價在10000元/㎡上下浮動，但剔除原芳村，預(yù)計二手價格去到15000元/㎡，可見芳村樓市還有很大的增長潛力，作為最接近老城區(qū)和最先通地鐵的區(qū)域，價值還有待挖掘，且中高端較少，低檔單體樓較多，故整體二手成交價不高，為項目定位的突圍提供了依據(jù)。

　　項目周邊樓盤樓齡在05年之后的較少，且二手價格都已經(jīng)過萬，與荔灣區(qū)整個區(qū)域二手價格相仿，最貴的恒荔灣畔是06年開盤的，距今至少也有3年樓齡，仍然可以賣到超過15000元/㎡，可見區(qū)域市場價格可承受力以及買家的購買力仍然具備，在老荔灣、老越秀房價不斷高企的時候，芳村區(qū)域迎來了價格調(diào)整和吸納消費需求的良機。

　　4．項目周邊區(qū)域典型樓盤參考

　　根據(jù)項目地塊條件以及所在區(qū)域周邊樓盤對比，為使得項目拿地成本更加具有針對性，我們對項目周邊重點樓盤以及廣州市西區(qū)可參考樓盤進行摸查，從萬科柏悅灣、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型樓盤可看到，芳村板塊周邊項目的主力戶型都以80-120方的三房為主，可見投資和改善自住還是該區(qū)域的主流。交通環(huán)境（地鐵上蓋）和景觀資源（江景）較好的樓盤，均價都接近或達到15000元/㎡，且銷售較為理想，可見區(qū)域需求比較旺盛。

　　5．區(qū)域市場研判結(jié)論與可進入性評估

　　荔灣區(qū)經(jīng)濟發(fā)展良好，居民收入水平持續(xù)升高，但房地產(chǎn)市場缺口較大，整體需求較大，價格在新政影響下平穩(wěn)運行，暫時沒有下降的趨勢，而且近期政府加大對老城區(qū)加大規(guī)劃投入力度，白鵝潭規(guī)劃的實施就是一個典型，區(qū)域市場的機遇也隨之來臨，市場正處于一個準(zhǔn)備沖刺期。

　　建議項目趁周邊無競爭力較弱的時候進入，而明年年底之前是進入沖刺的較好時機，屆時具有威脅的萬科柏悅灣、保利春天里、保利西海岸即便沒有售罄也是尾貨了，對本項目產(chǎn)生不了太大的威脅，而項目附近的芳村花園二期經(jīng)濟適用房屆時應(yīng)該也銷售殆盡，項目在西區(qū)產(chǎn)品短缺的時候推出，銷售業(yè)績會得到很大的保障。故拿地之后，建議立即開發(fā)，在開發(fā)中等待市場的需求爆發(fā)點。

　　三、宗地發(fā)展條件研判

　　1．項目基地條件分析

　　整體居住環(huán)境檔次不高，舒適度良好。

　　項目周邊有一定的餐飲配套，竹溪酒家、蘭州拉面等，檔次中低，生活上衣食也算方便，步行5分鐘的路程內(nèi)有增滘市場、華嘉購物中心以及臨街商鋪。但就形象而言，項目周邊房屋陳舊，路面較為臟亂，檔次感較差，加上項目附近還有個工業(yè)園區(qū)以及紡織廠，也會對項目產(chǎn)生一定的污染。

　　周邊教育醫(yī)療配套齊全，但素質(zhì)不高。

　　教育配套上從托兒所到小學(xué)到中學(xué)都有，但是學(xué)校資質(zhì)都較低，環(huán)境也比較一般，不能夠吸引太多的荔灣本地人，在名校云集的荔灣區(qū)，這些教育配套吸引力不足。醫(yī)療上，增滘衛(wèi)生站、曙光社區(qū)醫(yī)院以及幾家藥店，一般的發(fā)燒感冒還都能應(yīng)付，生大病就得跑遠一點了。稍嫌不足的就是周邊的金融配套，只有一家廣州農(nóng)商銀行，以后取錢可能會麻煩一點。值得注意的是C地塊是商業(yè)用地，也會在年內(nèi)推出，就緊鄰著項目地塊，也是一大配套利好。

　　車道過窄，公車路線不廣，地鐵較為方便。

　　在項目南邊出口道路只有兩車道，比較狹窄，但出去以后就是環(huán)城高速，去周邊城市都會比較方便。項目附近有三個小型公車站，車量不多。項目離坑口地鐵站有10余分鐘的步行時間，只不過行走道路比較臟亂，環(huán)境影響較大，區(qū)域治安環(huán)境也需要警惕。

　　景觀資源豐富

　　本案A、B地塊景觀資源豐富，三江匯聚，綠樹環(huán)繞，是老城區(qū)少有的景觀地塊�；ǖ睾�、廣佛河在此交叉匯合，項目前身作為高爾夫球場，綠化也是其賣點，所以地塊的綠化水準(zhǔn)還是相當(dāng)高的。綜合來說，整個項目景觀資源豐富，一線水景，

　　必須利用。而圍著項目的江面寬110余米，深5、6米，屬活水，可觀賞性還是很不錯的。

　　地塊形狀與進深表現(xiàn)

　　A地塊景觀豐富，B地塊土地方正平整

　　A地塊形狀呈南北狹長型，B地塊較為方正。A地塊中間被內(nèi)河穿過一分為二，水景資源豐富。B地塊北面有湖景，但據(jù)規(guī)劃將會填實，故影響不大。

　　用地地勢與坡度表現(xiàn)

　　地塊平整

　　A地塊中間有一個內(nèi)湖，把一塊土地分為3:2兩塊，地塊坡度（不超過1米）較小，相對來說比較平整。B地塊有較�。ú怀�過1米），大體平整。

　　地塊空氣質(zhì)量與噪音表現(xiàn)

　　空氣質(zhì)量佳，局部有噪音影響

　　地塊空氣質(zhì)量佳，地塊內(nèi)部有一內(nèi)河，有自動過濾系統(tǒng)，水質(zhì)也比較好。地塊距離南邊二車道道路有5米，中間還有隔音樹，南邊噪音影響不大。武廣高鐵距離項目有500米左右，噪音影響不大，但地塊東北未來的如意坊放射線會有較大影響。

　　地塊情況總體評述

　　A地塊南面緊鄰龍溪東路，東面北面為城市綠地外延花地河面，西面與B地塊相聯(lián)，內(nèi)有大面積湖面，由于原為高爾夫球場，故植被覆蓋率極高，為此次拍賣中首選位置。但該地塊被內(nèi)湖分割為兩塊，如何利用是需要考慮的。

　　B地塊北面綠化帶外延花地河，南面為5號路，西面為9號路,東面與A地塊相鄰10號路，地塊內(nèi)規(guī)劃為三段，北面AF030621地塊現(xiàn)為湖面，將規(guī)劃為公共綠地，中部AF030622地塊規(guī)劃為住宅區(qū)，限高120米，南部AF030623地塊規(guī)劃為幼兒園。地塊西邊有緊鄰高壓線，對項目的規(guī)劃布局帶來難度。

　　地塊周邊環(huán)境較為臟亂，生活及公建配套檔次不高，但基本生活可以滿足。項目地塊旁邊地塊也有配套，所有項目配套問題不大，主要問題在于周邊的生活環(huán)境，污水、狹窄的龍溪東路、工業(yè)區(qū)，對項目想打造高檔社區(qū)存在較大的影響。

　　2．項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)理解

　　建筑密度與容積率

　　芳村高爾夫球場A地塊（AF030625），總用地面積28122平方米，就單塊地來說，面積不算大。

　　容積率≤3.0，在老城區(qū)來說，該容積率比較適中。

　　建筑密度≤25%，計算容積率建筑面積≤84366平方米，建筑密度不大，居住的舒適度會相應(yīng)提高。

　　芳村高爾夫球場B地塊（AF030621、AF030622、AF030623），總用地面積37000平方米，可建設(shè)用地面積33296平方米，代征城市綠地3704平方米。面積較A地塊大，但公建面積和綠地面積也不小。

　　AF30622用地面積29632平方米，容積率3，計算容積率面積88896平方米，建筑密度25%，綠地率達40%，建設(shè)住宅。這是該地塊中實際可利用的住宅面積，綠化率高，建筑面積和A地塊相仿。

　　AF30623用地面積3664平方米，容積率0.8，計算容積率面積為2931平方米，建筑密度25%，綠地率40%，建幼兒園。

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