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房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)調(diào)查報(bào)告
隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，住房需求量的不斷上升，是拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要原因。 下面YJBYS小編為你送上房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)調(diào)查報(bào)告。
市圍繞著建設(shè)“中國(guó)綠城”和區(qū)域性國(guó)際城市目標(biāo)，按照“以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點(diǎn)向南”的城市發(fā)展方向，以新區(qū)建設(shè)帶動(dòng)舊區(qū)改造，加快了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的步伐，與此同時(shí)，人居環(huán)境的改善，市民生活水平和生活質(zhì)量的提高，使城市的價(jià)值和影響力得到了很大的提升。10月，南寧榮獲全球人居領(lǐng)域最高榮譽(yù)——2007年“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”，這是對(duì)南寧構(gòu)建平安城市、和諧社會(huì)成果的充分肯定。在多種利好因素的共同推動(dòng)下，XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速健康發(fā)展。抽樣調(diào)查表明，20XX年，XX市房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，土地交易價(jià)格大幅增長(zhǎng)，房屋租賃價(jià)格稍有下降，物業(yè)管理價(jià)格基本持平。
一、主要情況和特點(diǎn)
20XX年， XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家宏調(diào)調(diào)控政策的引導(dǎo)下，合理地運(yùn)用現(xiàn)有的土地資源，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行保持著健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
(一)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲
隨著第四屆中國(guó)·東盟博覽會(huì)的成功召開，泛北部灣開發(fā)的浪潮如火如荼進(jìn)行，以及“城鄉(xiāng)清潔工程”深入開展，使XX市人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境不斷改善，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向繁榮，商品住房銷售價(jià)格也日益攀升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年XX市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲8.7%，其中住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲10.0%，非住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲6.2%。從分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格指數(shù)同比上漲5.6%，普通住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲10.1%，高檔住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲11.5%，辦公樓價(jià)格指數(shù)同比上漲9.5%，商業(yè)娛樂用房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲6.9%，二手高層住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，二手多層住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲3.3%。從全年商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的情況上看，各月商品房?jī)r(jià)指數(shù)分別為，104.2、104.3、105.0、105.1、105.4、105.8、106.3、 106.5、106.9、107.3、107.9、108.7，商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。
(二)土地交易價(jià)格大幅增長(zhǎng)
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策和土地新政的落實(shí)，加上中國(guó)與東盟貿(mào)易往來頻繁及泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大環(huán)境推動(dòng)下，XX市的土地價(jià)格一路飚升，全年土地交易價(jià)格指數(shù)同比上漲21.5%，其中：居住用地價(jià)格指數(shù)同比上漲25.3%，商業(yè)、旅游、娛樂用地價(jià)格指數(shù)同比上漲14.7%，其它用地價(jià)格指數(shù)同比上漲 25.6%。從全年的土地交易區(qū)域來看，我市土地交易多數(shù)集中在鳳嶺東盟國(guó)際商務(wù)板塊和高新開發(fā)區(qū)板塊。從交易成交價(jià)上看，東盟國(guó)際商務(wù)板塊的土地成交價(jià)從去年年底成交的180萬元/畝上漲到2007年底最高成交的1215萬元/畝，同時(shí)，高新板塊的地價(jià)在東盟國(guó)際商務(wù)板塊地價(jià)的帶動(dòng)下，四月份，以430 萬元/畝成交價(jià)逼近東盟商務(wù)板塊三月份的地價(jià)，創(chuàng)出了高新板塊的天價(jià)。九月份，XX市的中山路特色商業(yè)街舊城改造項(xiàng)目以773萬元/畝的成交價(jià)再創(chuàng)新高。十二月份，東盟國(guó)際商務(wù)板塊的土地成交價(jià)突破每畝壹仟萬元，再一次刷新了歷史紀(jì)錄，成為了XX市的“地王”標(biāo)志。據(jù)專家評(píng)估，東盟國(guó)際商務(wù)板塊地價(jià)上漲帶動(dòng)了整個(gè)XX市地價(jià)的上漲。
(三)寫字樓出租率低，導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格下降
XX市的住宅租賃價(jià)格與房?jī)r(jià)銷售價(jià)格攀升相反，寫字樓租賃價(jià)格相對(duì)疲軟。調(diào)查資料顯示，2007年XX市房屋租賃價(jià)格平均23.3元/㎡，同比價(jià)格下降 0.6%。其中，住宅租賃價(jià)格9.1元/㎡，同比上漲4.6%;辦公樓租賃價(jià)格20.7元/㎡，同比下降4.9%;商業(yè)娛樂用房租賃價(jià)格40.5元/㎡，同比上漲3.2%。由于XX市的寫字樓分布相對(duì)較為集中，房源供給相對(duì)過剩，致使出租價(jià)格有所下降，拉動(dòng)了全年房屋租賃價(jià)格下降4.7個(gè)百分點(diǎn)。
二、原因分析
(一)城市發(fā)展逐步向大都市邁進(jìn)，推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲
近幾年，隨著連續(xù)四屆中國(guó)·東盟博覽會(huì)的成功舉辦，以及泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)步伐的加快，綠城南寧邁向區(qū)域性國(guó)際城市的步伐在加快，大都市化日趨明顯，城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，加上捧得全球最高人居獎(jiǎng)項(xiàng)——聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)后，綠城南寧的人文環(huán)境和城市價(jià)值得到了大幅度的提升，就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)不斷涌現(xiàn)，城市的教育、衛(wèi)生等社會(huì)事業(yè)快速發(fā)展，吸納了大量的勞動(dòng)力、客商和人才，使房地產(chǎn)的需求猛增。此外，綠城南寧城市品位的提升，也使得了房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行自身有化，高品位、高檔次住宅也應(yīng)運(yùn)而生，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
(二)居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)不斷攀升，造成房?jī)r(jià)上漲
20XX年以來，宏觀經(jīng)濟(jì)保持了較快發(fā)展的勢(shì)頭，受食品、能源等結(jié)構(gòu)性因素的影響，居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)不斷攀升，通貨膨脹壓力有增無減，一年內(nèi)央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和6次加息是為了控制流通中的貨幣，抑制物價(jià)上漲過快，減少投資比例過高、過快而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)過熱及通貨膨脹，雖然不全是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過快增長(zhǎng)有一定的調(diào)節(jié)作用，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期影響較大。從宏觀層面來看，加息會(huì)通過改變市場(chǎng)的供求關(guān)系，一定程度上起到放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)投資速度、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步向宏觀調(diào)控目標(biāo)靠攏。從微觀層面來看，對(duì)市場(chǎng)需求方來說，加息會(huì)增加已購(gòu)房者的每月房貸還款額，也會(huì)使持幣待購(gòu)者的支付能力下降，增加其觀望心態(tài)。而對(duì)投資者、投機(jī)者來說，加息會(huì)增加融資成本，使其預(yù)期收益下降。但不排除企業(yè)將部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，造成房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲�？傊�，加息會(huì)進(jìn)一步打壓消費(fèi)者心理預(yù)期，使得市場(chǎng)需求減少。在政府出臺(tái)的諸多宏觀調(diào)控政策下，無論是抑制需求還是增加供應(yīng)，加息都會(huì)使市場(chǎng)供求矛盾得到一定程度的緩解，對(duì)抑制通貨膨脹和房?jī)r(jià)的過快上漲趨勢(shì)有一定的調(diào)節(jié)作用。但在需求強(qiáng)勁的大環(huán)境下，加息的最終結(jié)果只能使建房成本增加從而促使房?jī)r(jià)上漲。
(三) 綠城·南寧品牌效應(yīng)提升房?jī)r(jià)
近年來，XX市圍繞著建設(shè)中國(guó)綠城的戰(zhàn)略目標(biāo)，爭(zhēng)創(chuàng)聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)，重點(diǎn)突出綠色和生態(tài)特點(diǎn)。在高起點(diǎn)、高質(zhì)量地規(guī)劃城市布局下，不斷完善城市功能改善人居環(huán)境，既美化城市環(huán)境，又建設(shè)了生態(tài)宜居、有凝聚力的、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化和諧城市，綠城·南寧榮獲“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”當(dāng)之無愧。同時(shí)，XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊緊圍繞著綠城·南寧這個(gè)主題，設(shè)計(jì)風(fēng)格各異高檔樓盤 在戶型上更講究“寬敞”、“明亮”、“ 簡(jiǎn)約”以及“室外景觀”的合理協(xié)調(diào)，重點(diǎn)突出綠色特點(diǎn)，打響特色品牌效應(yīng)并立足于市場(chǎng)。隨著特色品牌效應(yīng)的步步升華和居民收入水平的穩(wěn)步提高，居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受能力也有所增強(qiáng)，在需求不斷的刺激下，品牌效應(yīng)的高品質(zhì)樓盤，提高了房?jī)r(jià)。
(四)土地資源減少，地價(jià)不斷創(chuàng)新高，促使房?jī)r(jià)上漲
隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口規(guī)模的擴(kuò)大，住房需求量的不斷上升，而土地稀有的資源卻日益減少，土地拍賣價(jià)格不斷創(chuàng)出新高，導(dǎo)致土地開發(fā)成本持續(xù)上漲，再加上建材、鋼材等原材料價(jià)格的上漲增加建筑成本和人工費(fèi)用價(jià)格的上漲以及人們對(duì)南寧未來發(fā)展的良好預(yù)期，也是拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要原因。
三、 存在問題
(一)開發(fā)商囤房囤地，并且雇用社會(huì)上少部分閑散人員轟搶房源，造成住房供應(yīng)表面人為的“短缺”現(xiàn)象，拉高了房?jī)r(jià)。
(二)住房結(jié)構(gòu)不合理，保障住房的廉租屋和經(jīng)濟(jì)適用房所占比重偏低，加劇了住房供需的矛盾。
(三)房?jī)r(jià)虛高，定價(jià)偏離市值，售價(jià)低于喊價(jià)，造成有價(jià)無市跡象。
四、20XX年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
20XX年XX市房地產(chǎn)價(jià)格將保持在高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。由于受住房結(jié)構(gòu)的影響，房?jī)r(jià)將面臨結(jié)構(gòu)性漲跌，90平方米以下的小面積商品房，受到限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的沖擊，價(jià)格或有所下降，而面積超過90平方米的大面積商品房，價(jià)格仍將會(huì)有所上漲。因此，有關(guān)部門要做好以下工作：
(一)認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，把各項(xiàng)調(diào)控措施具體化，細(xì)分化。
(二)建立住房保障制度，加快改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，防止商品房銷售價(jià)格過快上漲。既要增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房供應(yīng)，又要保障經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房住房的供應(yīng)。
(三)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序，大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
(四)加大宣傳力度，積極合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，以達(dá)到國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo)。 (五)加大政府干預(yù)力度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)銷售過程中的不法行為。
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