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淺析影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素論文
1.房地產(chǎn)價格的含義
房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價-貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。在現(xiàn)今社會,房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示,但也可以用實物等非貨幣形式來償付,例如,以房地產(chǎn)作價入股換取技術(shù)、設(shè)備等。從理論上講,在供給量不變的情況下,需求量的增加會使房地產(chǎn)價格上升,需求量的減少會使房地產(chǎn)價格下降;在需求量不變的情況下,供給量的增加會使房地產(chǎn)價格下降,而供給量的減少又會使房地產(chǎn)價格上升。然而,在現(xiàn)實中,房地產(chǎn)價格受諸多因素影響,包括經(jīng)濟因素,政治因素,社會因素,國際因素等,。綜上,我國房地產(chǎn)價格受眾多因素影響,與真實市場價格之間肯定有很大的偏差。本文主要從經(jīng)濟角度論述影響房地產(chǎn)價格的因素。
2 只要影響因素分析
除了建筑物本身與建筑物所處的地塊,社會經(jīng)濟條件對房地產(chǎn)也有著重要的影響,這種影響往往不是一時的,而是長期的,其至可以說是深遠(yuǎn)的。從實證科學(xué)研究的角度看,我們可以將某些經(jīng)濟數(shù)據(jù)與房地價格的變化聯(lián)系起來分析。出于這些因素‘一般不會影響某一棟住宅或者某一地塊上的住宅價格,而是對整個地區(qū)甚于一個國家的住宅價格都產(chǎn)生影響,所以這里的房價取社會總體的房價水平,也就是取平均的市場價格和租金�？紤]到商場并不總是處于出清狀態(tài)的,所以成交量和空置率有時也是將要考慮的重要指標(biāo)。 —般來說,兩棟建筑物價格的區(qū)別可以看成建筑物品質(zhì)不同帶來的結(jié)果。兩個不同地塊的房價的區(qū)別可以看成與區(qū)位相關(guān)的一系列品質(zhì)楚別帶來的結(jié)果。一個地區(qū)或者國家房價隨時間序列的變化,可以看成是這里所講的社會經(jīng)濟條件作用的結(jié)果。
求取房地產(chǎn)的平均價格或者租金看似簡羊,交際非常復(fù)雜。我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)由計算的口徑的個一樣而對價格變化完全不同的評價。平均價格的計算口徑由計算者的不同需要和獲取數(shù)據(jù)的不同方法順呈現(xiàn)出豐富多樣。比如地方政府會以可供出租的公寓樣本的的定期調(diào)查來確定市區(qū)租金的變化。物業(yè)代理公司會根據(jù)經(jīng)驗確定一個正常的物業(yè)空置率率的標(biāo)準(zhǔn),米分析實際空置率與判斷房地產(chǎn)的市場供求狀況。銀行可以借助購房貸款的數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)交易狀況等。有時候房地產(chǎn)分析師也用房地廣價格指數(shù)來代替平均價格。
房地產(chǎn)經(jīng)濟分析用得最多的指標(biāo)之一是房價或者租金價格的歷史變動,不難發(fā)現(xiàn),房價或者租金價格的變化與收入變化之間方密切的聯(lián)系,達拉斯的房價下跌。利率變動對房價也有深刻的影響。20世紀(jì)90年代以來,美國的房價出現(xiàn)了普遍的上升起勢,一舶認(rèn):請記住我站域名為,這是聯(lián)邦儲蓄銀行在這一時期實行的利本政策的結(jié)果。 迪帕斯奎爾與惠頓認(rèn)為,大都市房地產(chǎn)價格變動存在三項明顯的特征。首先,房價與宏觀經(jīng)濟關(guān)系相當(dāng)緊密,宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)變動會影響房地廣價格.同樣房地產(chǎn)價格也反過來對宏觀供求關(guān)系產(chǎn)生深刻的影響
其次,一個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平從短期看,由國家宏觀經(jīng)濟形勢以及本地區(qū)企業(yè)發(fā)展水平、市場競爭條件等因素決定,從長期看,人口和生活方式對此也有重要的影響。短期內(nèi),各個地區(qū)的房價往往同起同路,所以沒有“套利”的機會比人們想象得要小。 最后,出于住宅的不可移動性和共他一些因素,房地產(chǎn)巾場對宏觀經(jīng)濟變動的適應(yīng)能力通常不強,房地產(chǎn)開發(fā)商緩慢的調(diào)整會導(dǎo)致暫時的平衡,由此會激發(fā)宏觀經(jīng)濟周期性循環(huán)。
2.1經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r
2.2居民收入
居民收入水平及其增長對房地產(chǎn)、特別是住宅的價格有影響。通常,居民收入的真正增加, 意味著人們的生活水平將隨之提高,其居住與活動所需要的空間會擴大,從而會增加對房地產(chǎn)的需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。至于對房地產(chǎn)價格的影響程度,要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向,是指收入每增加一個單位所引起的消費變化,即新增加消費占新增加收入的比例。如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加,雖然其邊際消 費傾向較大,但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善,這對房地產(chǎn)價格的影響就不大。 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,因為其邊際消費傾向較大,且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ),其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平,這自然會增加對居住房地產(chǎn)的需求,從而會促使居住房地產(chǎn)價格上升。
2.3 利率
利率的升降對房地產(chǎn)價格有較大影響。從房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的角度來看,利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息,從而使房地產(chǎn)價格上升或 下降。從房地產(chǎn)需求的角度來看,由于現(xiàn)行購買房地產(chǎn)、特別是購買商品住宅普遍要借助于貸款,所以利率特別是房地產(chǎn)抵押貸款利率的上升或下降會增加或減輕房地產(chǎn)購買者的貸款償還負(fù)擔(dān),從而會減少或增加房地產(chǎn)需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降或上升。從房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值之和的角度來看,由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān),而折現(xiàn)率與利率正相關(guān),所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上升。綜合來看,房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān):利率上升,房地產(chǎn)價格會下降;利率下降,房地產(chǎn)價格會上升(此句話為重要結(jié)論)。
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