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調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2024-06-30 16:07:02 調(diào)研報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

  在學(xué)習(xí)、工作生活中,報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,報(bào)告具有成文事后性的特點(diǎn)。在寫(xiě)之前,可以先參考范文,以下是小編收集整理的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告,歡迎大家借鑒與參考,希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1

  一、調(diào)查目的

  寒假期間,為了增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí),更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向,為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場(chǎng)情況面的詢問(wèn)調(diào)查學(xué)習(xí),學(xué)到了許多書(shū)本以外的知識(shí),收獲很多。下面是我對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的一點(diǎn)簡(jiǎn)單探討

  二、調(diào)查時(shí)間:20xx年2月12日

  調(diào)查地點(diǎn):房地產(chǎn)公司

  調(diào)查過(guò)程:詢問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)理

  三、調(diào)查方法:觀察分析法,資料分析法

  內(nèi)容:了解當(dāng)今及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入情況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

  四、調(diào)查的結(jié)論:

  1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近

  2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。

  3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

  A,HTML超文本文件格式。運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán),這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。B,360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn),但還沒(méi)普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。C,VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺(jué),但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒(méi)出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

  4、未來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解。廣州樓盤(pán)的向外擴(kuò)散,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

  5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路。因?yàn)楦哳~的廣告費(fèi)用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實(shí)用性和舒適性,單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷售成績(jī)。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,實(shí)用的銷售手段。

  6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的主要?jiǎng)右。樓房私有?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的`增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的。

  7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說(shuō),單文本和圖片將難以滿足消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤(pán)。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

  8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),如果互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為?梢岳锰摂M現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤(pán)的銷售,利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,而非消費(fèi)者。現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其原因,為以下幾點(diǎn):

  1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實(shí)被動(dòng)的,消費(fèi)者愿意才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用高昂的重要原因。而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)尋找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制,無(wú)時(shí)間限制的。

  2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,未來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

  3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿足消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán),所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

  就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬(wàn)/星期。考慮網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2

  近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,始終保持20%-30%的增幅。03年后,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整,05年之后調(diào)控力度不斷加大,對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下,我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下:

  一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

  98年住房體制改革后,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),發(fā)展受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)低迷的影響,行業(yè)發(fā)展較為緩慢,投放市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高,住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)水平較低,規(guī)模很小。特別是我市長(zhǎng)期存在沿街商住樓過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象,粗放型的發(fā)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方式造成零星式、沿街一張皮式開(kāi)發(fā),城市缺乏整體規(guī)劃,城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上,市容市貌臟亂差現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到改善。

  20xx年以來(lái),經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)使我市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來(lái),土地市場(chǎng)活躍(06年出讓土地是05年的41倍,07年是05年的10倍),商品房市場(chǎng)投放量迅速增加(近幾年投放市場(chǎng)近90萬(wàn)M),房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,群眾消費(fèi)熱情高漲,房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善市容市貌的重要力量。

  1、土地投放量逐年上升,開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

  近三年來(lái),我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地投放量較大。20xx年出讓土地11531平方米,20xx年出讓土地473161平方米,20xx年出讓土地115047平方米,20xx年已出讓土地34126平方米(預(yù)計(jì)全年可達(dá)254000平方米)。同時(shí),土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。

  2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

  由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家,極大的促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

  3、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 近年來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從20xx年開(kāi)始,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

  二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

  我市20xx-2010年規(guī)劃綱要中提出了到20xx年我市總?cè)丝?1萬(wàn)人,城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標(biāo)。住房建設(shè)規(guī)劃中提出了20xx到20xx年住宅面積128萬(wàn)M的需求目標(biāo)。05至08年按照實(shí)際施工面積,我市到今年末供應(yīng)市場(chǎng)商品房面積接近90萬(wàn)M(由于缺少相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),目前商品房空置率還不掌握,具體數(shù)字 2 22

  2出來(lái)后再做詳細(xì)分析)。由于規(guī)劃與實(shí)際尚有較大差距,加之近兩年來(lái)違規(guī)建設(shè)面積較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量過(guò)于集中,造成階段性供大于求。

  根據(jù)上述指標(biāo),結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好,我市實(shí)際需求潛力雖然較大,但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購(gòu)房需求,這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。

  三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

  1、房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

  2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然大量存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的`高消費(fèi)群體,給市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。

  3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費(fèi)需求,刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

  4、市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)和消費(fèi)者之間缺乏足夠的信息渠道,一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。

  5、住宅體系不完善,經(jīng)濟(jì)適用房投放少,廉租房建設(shè)剛剛啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,整體價(jià)格偏高。

  四、幾點(diǎn)建議:

  1、加大拆違力度,擴(kuò)大高端市場(chǎng)范圍。

  前幾年住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的群體,這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開(kāi)發(fā),加之前一時(shí)期私人違章建房,已消耗了這一群體的大量購(gòu)買力。對(duì)他們而言,住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第

  二、三次換房。建議加大拆違力度,嚴(yán)格控制私人違規(guī)建房,將這一部分購(gòu)買力推向市場(chǎng)。

  2、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu),激活中低市場(chǎng)。

  積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力,開(kāi)發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

  目前,尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費(fèi)群體,將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,開(kāi)發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型),將激活我市中低住房市場(chǎng)。

  3、加強(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。 科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房,加強(qiáng)中介服務(wù),鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房,進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè),建立保障機(jī)制,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

  4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的適度規(guī)模,基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開(kāi)發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

  規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求;控制單體開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于開(kāi)發(fā)的規(guī)模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。

  金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實(shí)行差別政策,抑制投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。

  5、盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)通報(bào)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。職能部門(mén)要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資,消費(fèi)者理性購(gòu)房。

  二〇〇八年七月二十四日

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3

  近年來(lái),xx地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收增長(zhǎng),但是,通過(guò)我們檢查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大,經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng),預(yù)收預(yù)付賬款多,經(jīng)營(yíng)方式多樣等經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),由此,也隱藏著一些問(wèn)題,針對(duì)存在的問(wèn)題,如何進(jìn)一步加強(qiáng)稅務(wù)管理,堵塞漏洞,探討如下:

  一、存在的問(wèn)題

 。ㄒ唬┢髽I(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報(bào)納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開(kāi)發(fā)形式,有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià),換取部分土地的使用權(quán),形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定,合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為,應(yīng)分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)稅收,應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中,合作雙方常常不申報(bào)納稅。瞞報(bào)了這部分銷售收入,偷逃了稅款。

  (二)以開(kāi)發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項(xiàng),不入帳,不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn),致使企業(yè)少計(jì)了應(yīng)稅收入,少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補(bǔ)償費(fèi)、銀行借款本息、支付工程款、獲取土地使用權(quán)等不計(jì)收入,偷逃企業(yè)所得稅。

  (三)銷售款長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期將銷售款、預(yù)收定金、房屋配套費(fèi)等掛在“其他應(yīng)收款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)帳上,不與帳面的成本、費(fèi)用配比結(jié)算,造成帳面無(wú)應(yīng)稅所得或虧損,或者以實(shí)際收到款項(xiàng)確定收入實(shí)現(xiàn),偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售,不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入,以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅。

 。ㄋ模o(wú)正當(dāng)理由以明顯偏低的價(jià)格銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,從而達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開(kāi)發(fā)票減少計(jì)稅依據(jù),實(shí)現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額確定售房收入繳納營(yíng)業(yè)稅,土地增值稅所得稅等稅收,購(gòu)房者以銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額繳納契稅后,辦理《房屋所有權(quán)證》,可見(jiàn)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具金額是雙方繳納稅款的計(jì)稅依據(jù),故雙方協(xié)議少開(kāi)或不開(kāi)銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票,實(shí)現(xiàn)所謂“雙贏”,實(shí)則是實(shí)現(xiàn)應(yīng)納稅款的“雙偷”。

 。ㄎ澹┐湛铐(xiàng)偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時(shí)一起收取的管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)不按價(jià)外費(fèi)用申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅,所得稅。將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”,年末不申報(bào)納稅。

 。笆杖雽(shí)收不轉(zhuǎn)”直接抵減應(yīng)付工程款,偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入及投資方對(duì)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)收入不通過(guò)“營(yíng)業(yè)外收入”科目核算,而直接抵減應(yīng)付工程款,從而減少會(huì)計(jì)利潤(rùn)偷逃企業(yè)所得稅。

  (七)與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用。與關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間,特別是同一地址辦公的關(guān)聯(lián)企業(yè)之間,由于業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁,利益關(guān)系密切,互轉(zhuǎn)收入和費(fèi)用存在著很強(qiáng)的可操作性和隱蔽性,導(dǎo)致企業(yè)最終多計(jì)費(fèi)用或少計(jì)收入,偷逃稅款。

 。ò耍┒嗔蓄A(yù)提費(fèi)用。一些企業(yè)采用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”帳目調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。特別是預(yù)提“公共配套”費(fèi)用數(shù)額大,在配套工程完工驗(yàn)收之后不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)配套工程成本,對(duì)多提費(fèi)用的余額不及時(shí)調(diào)整、沖減商品房成本,而是長(zhǎng)期滾動(dòng)使用,減少應(yīng)納稅所得額,甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗(yàn)收之后仍繼續(xù)計(jì)提或重復(fù)計(jì)提“預(yù)提費(fèi)用”,借以偷逃稅款。

 。ň牛┨摿谢蛘咛撛龀杀举M(fèi)用,偷逃企業(yè)所得稅。具體表現(xiàn)為:

  (1)將完工與未完工的項(xiàng)目混在一起,造成完工項(xiàng)目成本虛增;

 。2)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之外的道路鋪設(shè)、小區(qū)綠化等工程成本列入開(kāi)發(fā)成本。自用房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”,而是計(jì)入對(duì)外銷售商品房成本,偷逃企業(yè)所得稅。

 。3)多列利息支出和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

 。4)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積,減少可售面積,多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本。

  二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對(duì)策和建議

 。ㄒ唬┟迮c房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)信息。有針對(duì)性的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)地段、完工情況、銷售情況等進(jìn)行外圍的調(diào)查摸底。并對(duì)其售樓處進(jìn)行調(diào)查,向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個(gè)樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價(jià)、預(yù)付款比例等內(nèi)容,推算出企業(yè)的銷售收入和應(yīng)預(yù)繳的所得稅數(shù)額。

 。ǘ┙⑸娑愋畔鬟f和協(xié)作機(jī)制,全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎(chǔ)信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門(mén)信息溝通制度,全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息,力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì),最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息。二是加強(qiáng)信息分析比對(duì),對(duì)差異戶進(jìn)行實(shí)地核查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問(wèn)題。三是加強(qiáng)信息交換,進(jìn)一步了解掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的.經(jīng)營(yíng)規(guī)律,進(jìn)而準(zhǔn)確審核納稅申報(bào)資料,強(qiáng)化控管。

  (三)加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款和關(guān)聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭(zhēng)取銀行部門(mén)的合作,對(duì)設(shè)立的預(yù)售房款賬戶進(jìn)行有效監(jiān)控,掌握銷售收入情況,實(shí)現(xiàn)源頭控管。通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解等方式,及時(shí)掌握樓盤(pán)銷售的進(jìn)度,加強(qiáng)對(duì)售樓情況的適時(shí)監(jiān)控,保證銷售信息、預(yù)收房款真實(shí)、準(zhǔn)確,確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行走訪調(diào)查,了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系,看其收入、費(fèi)用的劃分是否合理、合法。

 。ㄋ模┘訌(qiáng)對(duì)虧損、微利和低價(jià)出售等疑點(diǎn)納稅戶的重點(diǎn)檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應(yīng)付款項(xiàng)(包括以房抵債,以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款,抵付回租租金,換取其他單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)、抵付各種應(yīng)付的建筑安裝工程款、廣告支出和其他支出,抵付職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等等)、以低價(jià)銷售給內(nèi)部職工等應(yīng)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象,對(duì)不符合查賬征收條件的,嚴(yán)格按所得稅核定征收辦法核定稅款征收。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告4

  一、xx市涉外房地產(chǎn)企業(yè)稅收基本情況:

 。ㄒ唬┑怯浨闆r:

  20xx年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)正式登記注冊(cè)的有4戶。至20xx年,由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷售完結(jié),有兩家企業(yè)停止經(jīng)營(yíng),另外又有新注冊(cè)的企業(yè)兩家。故20xx年登記戶數(shù)仍為4戶。注冊(cè)類型均為外商投資企業(yè)。

 。ǘ┙(jīng)濟(jì)稅源及入庫(kù)稅收收入:

  20xx年我市涉外房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入3721萬(wàn)元。20xx年實(shí)現(xiàn)銷售收入574萬(wàn)元。

  20xx年元至12月,我分局共計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)350萬(wàn)元。其中:純稅收入344.87萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅340萬(wàn)元、個(gè)人所得稅2.41萬(wàn)元、印花稅1.62萬(wàn)元、土地增值稅0.84萬(wàn)元)。

  20xx年元至12月,我分局共計(jì)入庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)180.10萬(wàn)元。其中:純稅收入169.90萬(wàn)元(營(yíng)業(yè)稅156.30萬(wàn)元、個(gè)人所得稅3.02萬(wàn)元、印花稅8.44萬(wàn)元、土地增值稅2.14萬(wàn)元)。

  二、xx市涉外房地產(chǎn)企業(yè)趨勢(shì)分析:

  從調(diào)查分析的情況來(lái)看,我市房地產(chǎn)行業(yè),尤其是涉外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈以下幾個(gè)趨勢(shì):

 。ㄒ唬┰谛乱惠唶(guó)家宏觀調(diào)控政策尤其是金融緊縮政策出臺(tái)后,首先減弱了住宅金融支持度。由于房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一,對(duì)銀行金融支持依賴度過(guò)高,金融緊縮之后將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊,產(chǎn)生“急剎車”效應(yīng)。

 。ǘ╇S著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng),房地產(chǎn)行業(yè)投資的速度明顯過(guò)快。然而在缺乏決策層有效控管和指導(dǎo)的情況下,房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)帶來(lái)的影響和沖擊相當(dāng)嚴(yán)重。最直接的后果就是房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增長(zhǎng),只是商品房空置率上升,更深層次的后果則是造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理,吸收了大量銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)成為泡沫,稅收自然呈萎縮狀態(tài)。

 。ㄈ┧接兄乒煞葜品康禺a(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限公司居多,約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。涉外房地產(chǎn)企業(yè)中更是100%的為私有性質(zhì),且銷售和財(cái)務(wù)人員多為家族成員,納稅人素質(zhì)參差不齊,納稅意識(shí)較低,主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

  (四)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。隨著城市改造的深入,以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策的不斷規(guī)范,我是原有易開(kāi)發(fā)資源逐漸萎縮。新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地由西向東,逐漸由市中心轉(zhuǎn)移向市區(qū)邊緣城郊結(jié)合部,或地價(jià)相對(duì)便宜、房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的的縣級(jí)區(qū)域,而且時(shí)間和項(xiàng)目都比較集中。在這個(gè)因素下對(duì)涉外分局的稅收管理的沖擊是最明顯的`。

  三、涉外房地產(chǎn)企業(yè)在稅收管理上存在的問(wèn)題:

  根據(jù)省局和市局的部署安排,我局對(duì)所轄房地產(chǎn)企業(yè)20xx年度和20xx年度稅收管理情況進(jìn)行了全面檢查。從檢查情況來(lái)看,主要存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題:

  (一)因房地產(chǎn)企業(yè)自身原因,造成發(fā)展受阻。在涉外分局征管的四家房地產(chǎn)企業(yè)中,真正形成一定規(guī)模集約化產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的只有華嵩置業(yè)有限公司,其他幾家為“項(xiàng)目”公司,規(guī)模小,競(jìng)爭(zhēng)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力差,做完單一項(xiàng)目就陷入半關(guān)停狀態(tài)。新增房產(chǎn)項(xiàng)目不多,部分在建房產(chǎn)項(xiàng)目還因受挫而停工。如招商國(guó)際房產(chǎn)公司就已處于停產(chǎn)狀態(tài)而無(wú)稅可交。

 。ǘ┘{稅主觀方面的因素:不少企業(yè)存在主觀意識(shí)上的偷欠稅收。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收賬款”或“其他應(yīng)付款”科目中長(zhǎng)期掛賬不做銷售處理,通過(guò)推遲“預(yù)收賬款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時(shí)間,有意識(shí)地延緩銷售收入的視線,影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,造成營(yíng)業(yè)稅、所得稅申報(bào)納稅滯后。另外還有企業(yè)提供虛假或不完整的銷售面積、采取以物易物手段隱匿收入、假“代建”真開(kāi)發(fā)等手段增加稅務(wù)人員核算難度,達(dá)到少繳或不繳相關(guān)稅款的目的。

  (三)納稅客觀方面的因素:企業(yè)帳務(wù)混亂。該行業(yè)大部分是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì),帳務(wù)設(shè)置不規(guī)范,沒(méi)有專門(mén)的稅收會(huì)計(jì)。雖然設(shè)置了帳務(wù),但科目不齊全、核算不準(zhǔn)確,基本上只將銷售(預(yù)售)收入費(fèi)用等進(jìn)行了登記,而沒(méi)有系統(tǒng)地核算和調(diào)整。另外,財(cái)務(wù)憑據(jù)以白條居多,甚至僅憑經(jīng)理的一張便條就予以開(kāi)支。帳務(wù)處理上的極不規(guī)范,使得稅務(wù)檢查有一定難度。

  四、關(guān)于房地產(chǎn)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議。

  (一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性,對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算,應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可,一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng),這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法,使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。

  (二)加強(qiáng)票據(jù)管理,健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況,特別對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù),如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理,實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷,并健全領(lǐng)、用、存制度。

  (三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段,保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式,及時(shí)掌握樓盤(pán)銷售的進(jìn)度,特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控,保證銷售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性,多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控,確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。

  (四)爭(zhēng)取多方配合,爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門(mén)的協(xié)同配合和聯(lián)系,對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通,摸清我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模,提高征管和稽查工作地針對(duì)性。

  (五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度。針對(duì)二手房的買賣活動(dòng)零散,交易方式靈活,單位交易額較小,交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。首先通過(guò)與房管部門(mén)的聯(lián)系和配合,及時(shí)掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況,規(guī)范賣房人的納稅申報(bào)制度,為下一步的稅款征收提供依據(jù);其次加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的管理,對(duì)二手房的交易活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控。

  (六)重點(diǎn)項(xiàng)目定期報(bào)告制度。對(duì)以地?fù)Q房、舊城改造、開(kāi)發(fā)規(guī)模較大,資金投入較多的項(xiàng)目,實(shí)行定期向稅務(wù)主管部門(mén)報(bào)告制度,便于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)情況,結(jié)合具體情況適時(shí)地調(diào)整征管辦法。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告5

  一、調(diào)查目的

  寒假期間,為了增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí),更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向,為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進(jìn)行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況面的詢問(wèn)調(diào)查學(xué)習(xí),學(xué)到了很多書(shū)本以外的學(xué)問(wèn),收獲許多。下面是我對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的一點(diǎn)簡(jiǎn)潔探討

  二、調(diào)查時(shí)間:

  20xx年2月12日

  調(diào)查地點(diǎn):房地產(chǎn)公司

  調(diào)查過(guò)程:詢問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)理

  三、調(diào)查方法:

  觀看分析法,資料分析法

  內(nèi)容:了解當(dāng)今及將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,互聯(lián)網(wǎng)對(duì)房地產(chǎn)的介入狀況,地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)是否存在。

  四、調(diào)查的結(jié)論:

  1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多,功能,資訊內(nèi)容相近

  2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地,只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用,未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無(wú)地域的優(yōu)勢(shì),這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所打算的,由于HTML表現(xiàn)手法有限,極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域進(jìn)展。

  3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。

  A,HTML超文本文件格式。運(yùn)用圖片,文字和超級(jí)連接表現(xiàn)樓盤(pán),這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁(yè)主要表現(xiàn)形式。B,360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物,可拉近觀看,表現(xiàn)事物真實(shí),可做少量互動(dòng),如超級(jí)連接,但只能在一固定地點(diǎn)做360度旋轉(zhuǎn)觀看。這一技術(shù)已消失,但還沒(méi)普及,應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。C,VRML虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù),能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu),掃瞄者可任意游走,有置身其中的感覺(jué),但畫(huà)質(zhì)與現(xiàn)實(shí)有差異。至今沒(méi)消失這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。

  4、將來(lái)一手房地產(chǎn)市場(chǎng)將定位在高檔商品房上,消費(fèi)者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),人們對(duì)房屋的需求將上一檔次,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將轉(zhuǎn)為對(duì)大面積,別墅型等高檔商品房的需求。由于消費(fèi)者追求的是高品質(zhì)的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費(fèi)用,因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解,而不單局限于對(duì)其位置,大小等信息的了解。廣州樓盤(pán)的向外集中,導(dǎo)致得到這些信息,將耗費(fèi)不少時(shí)間與精力。

  5、地產(chǎn)商銷售手段需要?jiǎng)?chuàng)新。隨著買方市場(chǎng)的確立和消費(fèi)者消費(fèi)心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路。

  由于高額的廣告費(fèi)用必定提高商品房銷售成本,從而減弱樓盤(pán)價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)力。消費(fèi)者心理總是從非理性到理性,他們注意的將是商品房的有用性和舒適性,單搞概念盤(pán)將難以取得好的銷售成果。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新,需要低成本,高效,有用的銷售手段。

  6、二手市場(chǎng)將相對(duì)活躍城區(qū)范圍的擴(kuò)大,是二手交易的`主要?jiǎng)右颉欠克接袡?quán)的確立和交易手續(xù)的簡(jiǎn)化供應(yīng)了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加供應(yīng)了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的。

  7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠(yuǎn)未達(dá)到消費(fèi)者要求,需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說(shuō),單文本和圖片將難以滿意消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)信息的需求,網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展現(xiàn)樓盤(pán)。只要互聯(lián)網(wǎng)能供應(yīng)足夠的信息,網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。

  8、房地產(chǎn)推廣是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè),假如互聯(lián)網(wǎng)是計(jì)電視,廣播,報(bào)章雜志后的一時(shí)代傳媒,那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為?梢岳锰摂M現(xiàn)實(shí)技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,定位在一手樓盤(pán)的銷售,利潤(rùn)來(lái)源主要定在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,而非消費(fèi)者,F(xiàn)在很少地產(chǎn)商情愿在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告,究其緣由,為以下幾點(diǎn):

  1:認(rèn)為電視,報(bào)章等廣告是主動(dòng)的,不管消費(fèi)者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應(yīng)。

  而互聯(lián)網(wǎng)廣告的確被動(dòng)的,消費(fèi)者情愿才會(huì)看。這一想法是但從廣告目的動(dòng)身的,而忽視了廣告的效果和效率,這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費(fèi)用昂揚(yáng)的重要緣由。而事實(shí)上,互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對(duì)性的,有需要得到這方面資訊的消費(fèi)者會(huì)主動(dòng)查找這類網(wǎng)站,而且在網(wǎng)上做廣告是無(wú)地域限制,無(wú)時(shí)間限制的。

  2:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)還沒(méi)普及。這一點(diǎn)也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的緣由。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮,將來(lái)的房地產(chǎn)有效消費(fèi)群將集中在把握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。

  3:認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)所表達(dá)的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確,用傳統(tǒng)超文本格式(HTML)表現(xiàn)房地產(chǎn)信息,遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能滿意消費(fèi)者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的緣由。地產(chǎn)商廣告投入,目的是讓消費(fèi)者認(rèn)知其樓盤(pán),所以,房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對(duì)象必需為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,而不是地產(chǎn)商,要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費(fèi)者,從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。

  就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計(jì),假如房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達(dá)到1%,即可至少得到8萬(wàn)/星期?紤]網(wǎng)站的營(yíng)運(yùn)成本遠(yuǎn)低于不同廣告公司,應(yīng)用虛擬現(xiàn)實(shí)這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站,供應(yīng)房地產(chǎn)信息服務(wù)市場(chǎng)存在,風(fēng)險(xiǎn)很少。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告6

  商圈的劃分

  任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍,不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓,但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的,與行政區(qū)劃分沒(méi)有關(guān)系。通常,商圈可分為三個(gè)層次:核心商圈(主要商圈)、次級(jí)商圈(次要商圈)、邊際商圈(邊緣商圈)。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將在細(xì)分為:第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研

  房地產(chǎn)商圈調(diào)查就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,運(yùn)用科學(xué)的方法,有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料,通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,擬定經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng),如從對(duì)房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)研細(xì)致到個(gè)別樓盤(pán)的調(diào)研;從抽象的觀念到具體的行為,如消費(fèi)者的.購(gòu)物理想、信念、價(jià)值觀等到人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜愛(ài)、購(gòu)物習(xí)慣于行為等,進(jìn)行全方位的調(diào)查研究。

  房地商圈產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的目的

  主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃,也可能是為制定某階段或某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn) 1.內(nèi)容廣泛

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范,既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研,同時(shí)也包括對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)研、購(gòu)房者的性別、年齡、文化程度等基本情況,態(tài)度或愛(ài)好之類的調(diào)研。

  2.針對(duì)性強(qiáng)

  房地產(chǎn)商圈市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同,實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高,如銷售率,價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研,時(shí)間發(fā)生變化,動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。

  3.方法多樣

  電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)

  按調(diào)研目的分類

  從調(diào)研的目的來(lái)看,市場(chǎng)調(diào)研主要分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。

  應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研是為了更好地了解市場(chǎng),搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性。

  基礎(chǔ)性調(diào)研的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告7

  南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍在增長(zhǎng),銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額445、97億元,同比增長(zhǎng)27%,20xx年1-2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額77、2億元,同比增長(zhǎng)41%。07年以來(lái)平均銷竣比為2、64,07年全年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,但是08年前兩個(gè)月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場(chǎng)“拐點(diǎn)論”的影響。

  08年1-2月份商品房銷售均價(jià)為5331元,同比07年2月份增長(zhǎng)10、1%,相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%,但是比較07年末的銷售均價(jià)略有下降。07年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年前兩個(gè)月成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。

  08年前4個(gè)月南京住宅市場(chǎng)成交量表現(xiàn)比較平穩(wěn),較07年同比有所減少。08年3月份累計(jì)成交面積約40萬(wàn)平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計(jì)成交40、2萬(wàn)平方米,有望超過(guò)3月份的成交量,但同比07年4月仍有縮減。

  南京未來(lái)兩年的住房建設(shè)計(jì)劃將提高響應(yīng)政策號(hào)召,土地供應(yīng)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度限制。未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

  一、07年以來(lái)南京商品房銷售情況,20xx年,南京市商品房全年銷售額為603、51億元,銷售面積1137、88萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為5303、8元/平方米,其中住宅全年銷售額533、42億元,銷售面積為1064、52萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為5011元/平方米,現(xiàn)房全年銷售額為77、58億元,銷售面積為190、27萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為4077元/平方米,期房全年銷售額為455、84億元,銷售面積為874、24萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為5214元/平方米。

  08年1-2月份南京市商品房銷售額為24、74億元,銷售面積46、41萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為5331元,售價(jià)同比07年2月份增長(zhǎng)10、1%,相比07年全年銷售均價(jià)增長(zhǎng)0、5%。其中住宅銷售額為20、61億元,銷售面積42、63萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為4835元/平方米,同比增長(zhǎng)16、23%,現(xiàn)房銷售額為2、05億元,銷售面積為4、37萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為4691元/平方米,同比下降22、2%,期房銷售額為18、56億元,銷售面積38、26萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)為4851元/平方米,同比增長(zhǎng)27、83%。

  從各月商品房銷售均價(jià)的走勢(shì)來(lái)看,07年南京商品房銷售均價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì),但是07年末到08年初房?jī)r(jià)有略微的下降。

  從圖表6的每月銷售量來(lái)看,20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,08年初可能受淡季因素和房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”影響,成交量較少,相比07年1-2月份同比減少60%多。

  08年以來(lái),南京市各區(qū)域板塊住宅成交數(shù)量不一,成交量位居前兩位的'是江寧和浦口兩大板塊。截至到08年4月22日,江寧板塊累計(jì)成交近5000套,約38、9萬(wàn)平方米,浦口板塊累計(jì)成交近3400套,約32、9萬(wàn)平方米。江寧板塊3月份成交約11、5萬(wàn)平方米,浦口板塊成交約12、44萬(wàn)平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區(qū),該板塊的項(xiàng)目大多屬于知名開(kāi)放商,樓盤(pán)房型結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也相對(duì)比較好,但是價(jià)位偏好,離市中心較遠(yuǎn),適合有車族的消費(fèi)群體,08年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8、7萬(wàn)平方米,占全市總成交量的14、8%。

  二、南京各區(qū)域主要在售樓盤(pán)根據(jù)搜房網(wǎng)提供的信息,南京各行政區(qū)域主要在售樓盤(pán)情況玄武、白下、鼓樓三大區(qū)域的樓盤(pán)銷售均價(jià)位居全市前三位。玄武區(qū)的樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米25000元/平方米之間,白下區(qū)普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓樓的房?jī)r(jià)普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區(qū)的樓盤(pán)大多集中在河西板塊,該板塊環(huán)境比較好,樓盤(pán)質(zhì)量也比較高,知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、棲霞建設(shè)等都在該板塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價(jià)都在10000元/平方米以上。

  新樓盤(pán)比較多的是江寧區(qū),江寧區(qū)是南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū),環(huán)境也比較好,售價(jià)相對(duì)較低,比較適合來(lái)南京落戶的外地大學(xué)生,目前普通住宅售價(jià)大概在6000元/平方米左右,各個(gè)不同的樓盤(pán)價(jià)格差異也比較大。由于江寧區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較低,環(huán)境較好,并有大量別墅項(xiàng)目,是富人聚集地,同時(shí)將受惠于即將開(kāi)通的地鐵2號(hào)線,預(yù)計(jì)江寧區(qū)的房?jī)r(jià)會(huì)有較大升值空間。

  三、南京未來(lái)兩年住房建設(shè)計(jì)劃,根據(jù)南京市住房建設(shè)計(jì)劃,08年南京各類住房上市量將達(dá)1120萬(wàn)平方米,其中普通住房上市總量約850萬(wàn)平方米,經(jīng)適房(含廉租房)約240萬(wàn)平方米,比07年120萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增加了近一倍,中低價(jià)商品房約30萬(wàn)平方米。08年南京廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、6億,籌建廉租住房1000套,約5萬(wàn)平米。08年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)量為850萬(wàn)平方米,其中住房建設(shè)用地700萬(wàn)平方米,保障性住房建設(shè)用地約150萬(wàn)平方米,相比07年土地實(shí)際供應(yīng)量985萬(wàn)平方米減少約135萬(wàn)平方米。

  09年南京普通住房上市量約800萬(wàn)平方米,相比08年的850萬(wàn)平方米有所下調(diào),其中,中低價(jià)位、中小戶型商品房約560萬(wàn)平方米,將逐步落實(shí)“90/70”政策;經(jīng)濟(jì)適用住房約225萬(wàn)平方米,與08的計(jì)劃基本持平;中低價(jià)商品房(含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房)可上市供應(yīng)總量為60萬(wàn)平方米,比08年30萬(wàn)平方米的供應(yīng)計(jì)劃將近翻了一倍;廉租房建設(shè)計(jì)劃投入資金3、4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬(wàn)平方米。09年各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)1050萬(wàn)平方米,其中各類普通商品住宅建設(shè)用地850萬(wàn)平方米,保障性住房建設(shè)用地200萬(wàn)平方米,相比08年的土地供應(yīng)量有所增加,預(yù)示土地市場(chǎng)將持續(xù)活躍。09年南京市住房建設(shè)計(jì)劃總量與08年大致持平。

  總的來(lái)或,未來(lái)兩年南京的住房建設(shè)計(jì)劃將逐步落實(shí)“90/70”政策,增加中低價(jià)位、中小戶型商品房的供應(yīng)量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,08年土地供應(yīng)相比07年減少135萬(wàn)平方米左右,但是09年將在08年的基礎(chǔ)上增加200萬(wàn)平方米的土地供應(yīng),因此未來(lái)兩年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)受到土地供應(yīng)的限制。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告8

  一、XX市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

  在XX新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下,全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展,房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積,實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng),整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。

  然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場(chǎng),消費(fèi)者的購(gòu)房變得更加理性,因此研究購(gòu)房者的需求具有更加重要的意義。為此,我司進(jìn)行了“XX市住房消費(fèi)狀況研究”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng),我們從XX市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā),對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場(chǎng)依據(jù)。

  二、宏觀規(guī)劃對(duì)常平房地產(chǎn)的影響

  1、高水平的城市化目標(biāo),常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

  XX市政府關(guān)于常平(2001~2020)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測(cè):2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元;2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

  2、常平的城市定位及重心南移的決策,使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇,必將成為常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

  根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經(jīng)濟(jì)、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬(wàn)人、52萬(wàn)人、60萬(wàn)人左右;2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬(wàn)人、36萬(wàn)人和45萬(wàn)人計(jì)算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向?yàn)橹饕蚰,并適當(dāng)向東發(fā)展,采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

  3、生態(tài)住宅將成為開(kāi)發(fā)商及消費(fèi)者共同關(guān)注的投資亮點(diǎn)。

  常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%,人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上,城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點(diǎn)”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點(diǎn)十廊,五軸十六節(jié)點(diǎn),三區(qū)七門(mén)戶”,以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征,將常平建設(shè)成為“水在城中,城在綠中,綠在陽(yáng)光中,綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

  三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  1、常平各個(gè)區(qū)域分析:

  1)常平中元街及中心地段

  沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運(yùn)廣場(chǎng)、廣裕中心,中心地段分布常陽(yáng)花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場(chǎng)等,其座落于常平商圈區(qū),整個(gè)區(qū)域以小戶型,小面積為主,綠化率低,配套設(shè)施少,其成功銷售的主要原因來(lái)自地段,地段決定它的價(jià)值,此區(qū)域樓盤(pán)極具投資性,投資價(jià)值高,回報(bào)快,出租率高,購(gòu)買以香港本地投資客較多,部分買來(lái)住家,其交通購(gòu)物方便,周邊配套設(shè)施齊全,是常平最繁華的商業(yè)圈。

  2)西北面區(qū)域

  西北面零星分布金美花園、藍(lán)月灣、豪苑廣場(chǎng),北面為碧湖花園,并期主要以外銷為主,開(kāi)發(fā)以大戶為主,大面積。主要針對(duì)香港人,新樓盤(pán)藍(lán)月灣前期目標(biāo)客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié),本地人購(gòu)買占80%,本地人購(gòu)房以三戶為主,面積要求在大,對(duì)住戶要求舒適、寬敞。作為住家,香港人以二房面積小購(gòu)買較多,作為旅游渡假的落腳點(diǎn),北面碧湖花園是居家、渡假的好去處,空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全,注重環(huán)境,以中心湖為賣點(diǎn),至力打造常平明星樓盤(pán),該區(qū)域樓盤(pán)銷售一直看好。

  3)常平南面,常黃公路沿線區(qū)域

  住宅空置嚴(yán)重,原有“外銷”住宅的設(shè)計(jì)與需求日趨“內(nèi)銷”的`矛盾越來(lái)越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽(yáng)光山莊,產(chǎn)品有別墅,洋房售價(jià)不等,以中小戶型為主,早期針對(duì)長(zhǎng)香港業(yè)主,如紫荊花園購(gòu)買者98%為香港人,其產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)針對(duì)港人設(shè)計(jì),目前港人購(gòu)房所占比例僅僅20%左右,而陽(yáng)光山莊2004年購(gòu)房80%為內(nèi)地人,常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂(lè)觀,目前處于滯銷局面,目前購(gòu)買客戶向本地內(nèi)地市場(chǎng)延伸,其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費(fèi)者需求。

  4)常平東門(mén)區(qū)域,

  常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)向東門(mén)聚集,鎮(zhèn)政府全力打造文化新城,一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工,如:鐵路公園、廣電中心、文化廣場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、常平大劇院,因市場(chǎng)配套的大力支持,成為常平市場(chǎng)新地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn),如東田麗園,旺角新城,04年一經(jīng)推出就受消費(fèi)者的相當(dāng)大的關(guān)注,這與常平的規(guī)劃是分不開(kāi)的,成為常平打造文化新城的有力依托。

  5)麗城開(kāi)發(fā)商住居區(qū),依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊(yùn)與自然景觀為價(jià)值支撐,早期居家型物業(yè)的主要開(kāi)發(fā)地。

  位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福,規(guī)劃新建落成的世紀(jì)康城,相鄰新天美地,以XX四大旅游景點(diǎn)之一隱賢山莊,為文化背景,集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂(lè)、渡假、旅游為一體,其區(qū)域開(kāi)發(fā)的商品房,配套設(shè)施較為齊全,綠化率高,環(huán)境優(yōu)美,交通便利空氣清新,遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),污染小,戶型設(shè)計(jì)超前,購(gòu)買者都以早期港人居住渡假為主,投資客較小,一般自住。其購(gòu)買的主要原因,來(lái)自周邊環(huán)境,空氣新鮮,其戶型設(shè)計(jì)符合早期港人需求,現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多,F(xiàn)今推出的新樓盤(pán)如新天美地5期、世紀(jì)康城都以精美裝修突出個(gè)性化特點(diǎn),以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù),新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為基礎(chǔ),銷售均價(jià)在3600元/平方米左右,目前片區(qū)內(nèi)香港人購(gòu)房呈下降趨勢(shì),本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢(shì),且該區(qū)域出租率不高。

  2、本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析

  針對(duì)本案麗都花園附近幾個(gè)樓盤(pán)市調(diào)分析。

  麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū),大環(huán)境為賣點(diǎn),在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主,后期購(gòu)房以外地人和本地人為主,占比例的80%,其戶型方正實(shí)用,樓價(jià)適中,各方面配套齊全,03、04年銷售不是很樂(lè)觀,現(xiàn)仍然有部分空置房,導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來(lái)自發(fā)展商,根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用;

  山水雅居現(xiàn)主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設(shè)計(jì)新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研,該項(xiàng)目原定于05年3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售,由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認(rèn)籌。現(xiàn)樓體已近封頂,由于近年常平的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)大于需求的情況,本地的消化能力弱的客觀原因,山水雅居的客戶訪問(wèn)量也較少,我司預(yù)測(cè)導(dǎo)致該盤(pán)遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認(rèn)籌客戶量的不足造成;

  新天美地,其地理位置不理想,但走品牌個(gè)性化,特設(shè)7、5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級(jí)材料,名廠潔具及廚具,新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房,造成過(guò)一時(shí)搶購(gòu)熱潮,但經(jīng)過(guò)購(gòu)房者的一段時(shí)間理性思考,其銷售也逐步回落,作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當(dāng)大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購(gòu)買中80%為香港人,三戶及四房購(gòu)買為本地人,外地商人,銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。

  相鄰樓盤(pán)分析表僅供參考……

  市場(chǎng)結(jié)論:

  1、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)前程看好,但其競(jìng)爭(zhēng)也是日趨激烈,品牌競(jìng)爭(zhēng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),到施工設(shè)計(jì),還是物業(yè)管理,銷售服務(wù)越來(lái)越注重品牌的效應(yīng)。

  2、常平市場(chǎng)正從過(guò)去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變,由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同,新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的規(guī)劃更注重對(duì)內(nèi)銷市場(chǎng)的偏好。

  3、內(nèi)銷市場(chǎng)的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重,集中在100—140平方米,三戶二廳為主,相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

  4、常平房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷售的價(jià)格平穩(wěn),實(shí)際成交價(jià)集中在2700-4000元/平方米區(qū)間,個(gè)別樓盤(pán)因其早期設(shè)計(jì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求而價(jià)格下調(diào),現(xiàn)整體市場(chǎng)環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外,都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告9

  今年上半年,惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)61、52%,達(dá)到26、28億元,商品房施工面積422、27萬(wàn)平米,其中新開(kāi)工面積為140、93萬(wàn)平米,竣工面積41、54萬(wàn)平米。在投資增加且房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展的情況下,市場(chǎng)需求也比較旺盛,商品房銷售達(dá)78、13萬(wàn)平米,銷售總額達(dá)23、27億元,與去年同期分別增長(zhǎng)36、9%和46、7%。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的徘徊發(fā)展,今年上半年出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

  5月29日,建設(shè)部等九部委出臺(tái)了“國(guó)六條”新一輪調(diào)控措施。其中涉及到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)90平米以下的中心戶型、不足5年的二手房交易要征收全額營(yíng)業(yè)稅等措施,以期望能夠達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。政策的出臺(tái)后,引起了購(gòu)房者的觀望,一定程度抑制消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,特別是二手房受此影響較大,但調(diào)控政策過(guò)后的二個(gè)月后,惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)已恢復(fù)平衡。考慮到《國(guó)六條》以及相關(guān)政策出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)的影響,為客觀反映惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,本調(diào)研分析報(bào)告半從半年延至1—7月。

  一、20xx年上半年惠州房地產(chǎn)現(xiàn)況

  1、整體經(jīng)濟(jì)狀況

  固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)。1—7月份,惠州市已完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額149、31億元,增長(zhǎng)2、6%,增幅比1—6月上升了1、9個(gè)百分點(diǎn)。若剔除上半年同期中海殼牌項(xiàng)目的投資額,則今年1—7月的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為51、8%,顯示今年以來(lái)的新增投資繼續(xù)保持較快的增長(zhǎng)。分縣(區(qū))來(lái)看,1—7月各縣(區(qū))的全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅分別為:惠城區(qū)43、2%、惠陽(yáng)區(qū)50、2%、惠陽(yáng)區(qū)50、2%、大亞灣區(qū)52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門(mén)縣14、5%,顯示博羅縣的投資增長(zhǎng)加快,躍居全市首位,惠陽(yáng)區(qū)、惠城區(qū)緊隨其后,增長(zhǎng)迅猛。

  表一:開(kāi)發(fā)投資對(duì)比表(單位:億元)

  項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

  20xx年1—6月123、926、28

  20xx年1—6月12316、27

  同比增長(zhǎng)(%)0、7%61、52%

  20xx年1—7月149、3131、37

  20xx年1—7月145、5318、76

  同比增長(zhǎng)(%)2、6%67、2%

  第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁。1—7月,第三產(chǎn)業(yè)投資完成60、28億元,增長(zhǎng)54、7%,其中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成31、37億元,增長(zhǎng)67、2%。房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中的占比從46、6%上升至52、04%,占據(jù)第三產(chǎn)業(yè)半壁江山有多,成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。

  2、商品房投資與建設(shè)

  從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模情況來(lái)看,投資量持續(xù)擴(kuò)大增長(zhǎng),開(kāi)發(fā)局勢(shì)穩(wěn)定良好。上半年共完成房地產(chǎn)投資26、28億元,其中住宅建設(shè)投資占57、95%,商業(yè)用房占7、1%,其它占34、95%,市場(chǎng)供應(yīng)以商品住宅為主,同比增長(zhǎng)為57、7%,商業(yè)用房投資比去年下降幅度較大,所占投資比例比去年下降10個(gè)百分點(diǎn)。

  上半年商品房施工面積及新開(kāi)工面積增輻較大,但竣工面積卻在減少,依照往年慣例,不少開(kāi)發(fā)商年初動(dòng)式,上半年一般竣工較少,商品房供應(yīng)的高峰期集中在下半年,估計(jì)下半年竣工量會(huì)大幅增長(zhǎng)。

  表二:商品房屋建設(shè)數(shù)據(jù)表(萬(wàn)㎡)

  項(xiàng)目施工面積其中:新開(kāi)工面積竣工面積

  20xx年1—6月422、27140、9341、54

  20xx年1—6月326、0785、0243、64

  同比增長(zhǎng)(%)24、7665、76—4、81

  3、商品房銷售

  1—7月,據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),全市商品房銷售面積97、02萬(wàn)平米,增長(zhǎng)45、3%;商品房銷售金額27、93億元,增長(zhǎng)52、8%,商品房銷售均價(jià)2879元/平米。以上數(shù)據(jù)顯示我市受房產(chǎn)新政的影響不大。

  4、商品房交易

  第一季度全市房屋合同備案預(yù)售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加,預(yù)售商品房均價(jià)已達(dá)到2677元/平米,其中住宅2545元/平米,而至7月,商品住宅的成交均價(jià)已達(dá)2646元/平米,說(shuō)明惠州市的房產(chǎn)交易市場(chǎng)在宏觀調(diào)控下,總體需求仍是平衡增長(zhǎng),消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)未來(lái)仍然形勢(shì)看漲。

  表三:商品住宅交易數(shù)據(jù)(1—7月)(數(shù)據(jù)來(lái)源:惠州房管局、世聯(lián)數(shù)據(jù)中心)

  指標(biāo)數(shù)值增長(zhǎng)率(與去年同期環(huán)比)

  成交面積(萬(wàn)平米)130、9817%

  成交套數(shù)(套)101770、04%

  成交金額(萬(wàn)元)346701、323%

  成交均價(jià)(元/平米)26465%

  二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  1、住宅商品房仍是我市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主力

  從市房協(xié)調(diào)研中心及市統(tǒng)計(jì)局、市社調(diào)隊(duì)及各方綜合資料來(lái)看,住宅商品房仍是我市房屋價(jià)格指數(shù)上漲的主力軍。按地級(jí)劃分來(lái)看,我市目前商品房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅最高的為一級(jí)地段,包括了市環(huán)城西路、下埔、南壇片區(qū)以及江北合生帝景區(qū)域等,這部分地段因土地性稀缺和作為市商業(yè)、居住的繁華地段等因素,而決定了該地段房?jī)r(jià)的高位,開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)將高層住宅作為主賣點(diǎn);其次河南岸、東平向惠陽(yáng)方向延伸的四級(jí)地段,房?jī)r(jià)漲幅也因在政策性導(dǎo)向及未來(lái)發(fā)展前景等因素的帶動(dòng)之下逐月遞增。

  2、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始退熱,所占份額降低較快

  非住宅中商業(yè)用房投資下降較快,商業(yè)用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%,在去年的“井噴”式增長(zhǎng)后,各項(xiàng)非住宅商業(yè)用房目前正在市場(chǎng)消化階段,而商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性逐漸顯現(xiàn),開(kāi)發(fā)商投機(jī)性行為減少,市場(chǎng)趨向理性。

  3、房產(chǎn)新政對(duì)二手房存量市場(chǎng)影響較大

  隨著國(guó)家加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控,抑制市場(chǎng)炒作的政策出臺(tái),特別有關(guān)稅收政策的實(shí)施,交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實(shí)施后,我市二手房交易市場(chǎng)在“大限”前幾天出現(xiàn)了一個(gè)集中交易的小高潮,交易對(duì)象主要是不足5年轉(zhuǎn)手交易的二手房。從6月以來(lái),不足5年的二手房交易量很少。

  4、居民收入穩(wěn)步增加,市場(chǎng)需求呈剛性,需求較旺。

  1—7月,城市居民人均可支配收入9982元,增長(zhǎng)6、1%,剔除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)4、5%。7月末,全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額575,56億元,比年初增長(zhǎng)10、2%,其中,城鎮(zhèn)居民484、14億元,增長(zhǎng)9、1%。由于住房消費(fèi)需求潛力大,房從呈現(xiàn)小幅上漲。根據(jù)今年惠州市社調(diào)隊(duì)對(duì)我市常年調(diào)查戶中抽取的50戶居民家庭進(jìn)行住房消費(fèi)意見(jiàn)調(diào)查資料中顯示,有26%的家庭打算“購(gòu)買住房”,居民購(gòu)房意愿足以支撐起龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)。由此可見(jiàn),惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭,居民收入不斷提高,住房?jī)r(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)大幅度下降的情況。

  另外,從市交易中心資料顯示,上半年惠州市房產(chǎn)抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長(zhǎng),其中個(gè)人住房借款增幅較大,表明本市的.房產(chǎn)交易市場(chǎng)需求仍較旺盛。

  三、房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

  1、住宅品質(zhì)的提升,推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。新增供應(yīng)來(lái)看,惠州市項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)水平和建設(shè)檔次在不斷提高,樓盤(pán)品質(zhì)越來(lái)越高,房地產(chǎn)種類也更加豐富,涌現(xiàn)出了合生帝景灣、藍(lán)波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉(xiāng)等精品樓盤(pán)和花園住宅小區(qū),房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)居住小區(qū)的功能、綠化環(huán)境、新型建筑材料的使用以及房產(chǎn)營(yíng)銷方面都加大了投入,成本的上升直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

  2、惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房?jī)r(jià)較低且穩(wěn)定等因素,越來(lái)越吸引周邊城市,特別是深圳人到惠州置業(yè),也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外,從經(jīng)濟(jì)上來(lái)看,隨著中海殼牌項(xiàng)目的正式投產(chǎn),在大項(xiàng)目的帶動(dòng)下惠州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng),一些配套項(xiàng)目紛紛興建,大批人才從深圳流動(dòng)到惠州,深惠間商務(wù)往來(lái)將比往年增加數(shù)倍,這也將推動(dòng)深圳人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入惠州。

  3、隨著土地交易的規(guī)范化和透明化,土地成本大幅提升;國(guó)家有關(guān)節(jié)能建筑政策的實(shí)施,建材的升級(jí)換代,人工等相關(guān)房地產(chǎn)建設(shè)要素的價(jià)格上漲提升了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。

  表四:近五年惠州房?jī)r(jià)情況

  年份商品房?jī)r(jià)格(元/平米)同比增長(zhǎng)

  20xx年2394—3、70%

  20xx年1965—18%

  20xx年242423、35%

  20xx年26157、8%

  20xx年1—7月287910、1%

  四、國(guó)家房地產(chǎn)新政對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的影響

  當(dāng)前,“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”細(xì)則的出臺(tái),引起地產(chǎn)界較大震動(dòng)。從惠州訕的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看,也不例外。特別是在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)制度方面,要求地方國(guó)家編制住房建設(shè)規(guī)劃和保障性住房的建設(shè)目標(biāo),并在今年9月底前公布;明確了新建住房結(jié)構(gòu)比例,強(qiáng)調(diào)了自6月1日起,凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。這是我市房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的焦點(diǎn)問(wèn)題。

  國(guó)家房地產(chǎn)新政出臺(tái)后,市國(guó)家及時(shí)召開(kāi)開(kāi)發(fā)商座談會(huì),聽(tīng)取各方意見(jiàn),并要求業(yè)務(wù)主管部門(mén)盡快組織調(diào)研,向市國(guó)家反映情況。惠州建設(shè)局會(huì)同市房產(chǎn)局、房協(xié)于6月份展開(kāi)為期一個(gè)月的專題調(diào)研。從調(diào)研得到的數(shù)據(jù)來(lái)看,我市目前近年的商品住房結(jié)構(gòu)基本上以90—144平米的套型所占比例最大,占總比的58、12%,整個(gè)住房結(jié)構(gòu)呈橄欖型,因而商品住房結(jié)構(gòu)戶型也明顯偏大。

  表五:20xx年至20xx年5月商品住房結(jié)構(gòu)調(diào)查匯總表

  類別小于90平米套數(shù)所占比重90—114平米套數(shù)所占比重大于144平米套數(shù)所占比重

  惠城區(qū)725681521、21%1922556、29%767522、47%

  博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%

  龍門(mén)縣19615、56%95375、63%1118、8%

  惠陽(yáng)區(qū)102315、39%410561、78%151922、85%

  惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%

  大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%

  全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%

  另外,建設(shè)局委托惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)進(jìn)行了住房消費(fèi)意向的調(diào)查。從購(gòu)房目的來(lái)看,自住性需求占86、4%,大部分為改善居住條件及結(jié)婚等,而投資保值只占13、6%。在購(gòu)房要求中,選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%,這與本地客戶為客家居民為多,家庭人口多,居民普遍想擁有較寬敞住宅相關(guān)。選擇的面積也以90—144平米的人口居多,占60、2%,同時(shí)還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米,反映惠州市居民的住房比較寬裕,因而較大戶型較受歡迎。從近五年房?jī)r(jià)變化來(lái)看,惠州房?jī)r(jià)有起有落,有一定的自身調(diào)節(jié)能力,考慮到目前惠州總體房?jī)r(jià)不高,從銷售增長(zhǎng)來(lái)看,房?jī)r(jià)還是在居民的可接受范圍之內(nèi)。

  目前,惠州市正處于大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)成為加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)行業(yè),并明確提出“以滿足市場(chǎng)需求為導(dǎo)向,加強(qiáng)管理,科學(xué)調(diào)控,大力推動(dòng)房地產(chǎn)向規(guī)模化、高水平發(fā)展,做大做強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)”。并提出堅(jiān)持“節(jié)約土地、價(jià)格合理、供求平衡”原則,科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)增量和商品房?jī)r(jià)格,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定的供需總體平衡。同時(shí)要推廣綠色節(jié)能建筑,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品的創(chuàng)新,促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。同時(shí),也應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況宏觀把握市場(chǎng),防止房?jī)r(jià)的大起大落,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告10

  第一部分、阜新市概況

  阜新1940年建市,市名源于“物阜民豐,煥然一新”之意。東臨省會(huì),距沈陽(yáng)直線距離147.5公里;南靠渤海遼東灣,與大連港南北相望;西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連,是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里,其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里,建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū),即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細(xì)河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門(mén)區(qū)。此外,還有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總?cè)丝?93萬(wàn),其中城市人口78萬(wàn)。全市有30個(gè)少數(shù)民族,共30.5萬(wàn)人,占總?cè)丝诘?5.8%,其中蒙古族人口22萬(wàn),占總?cè)丝诘?1%。

  阜新具有悠久的歷史文化。境內(nèi)的查海古人類遺址,距今已有7600年以上的歷史,著名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉(xiāng),文明發(fā)端”。在遼代,阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區(qū)域,近年來(lái)發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內(nèi)的懿州古城,是武當(dāng)宗師張三豐的出生地。在清朝,阜新是藏傳佛教的東方傳播中心,境內(nèi)的瑞應(yīng)寺現(xiàn)有國(guó)務(wù)院冊(cè)封的七世活佛,海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市,至今已有100多年的煤炭開(kāi)采歷史。

  近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì),而且有穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭,所以,阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。

  第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

  一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況

 、偻ㄟ^(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn):

 、诜慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚,開(kāi)發(fā)規(guī)模及價(jià)格正處于逐步攀升階段,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度偏低;③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作的體制及環(huán)境,規(guī);氖袌(chǎng)初步形成;④整體的營(yíng)銷手段、傳播媒體對(duì)項(xiàng)目的.包裝力度不夠,但營(yíng)銷水平并不落后;二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)稍活躍,其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調(diào)接近。

  二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

  從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看,住宅商品房的開(kāi)發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應(yīng)量不多,后續(xù)開(kāi)發(fā)量正逐步增加;有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商較多;隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加強(qiáng),發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理上的意識(shí)逐漸加強(qiáng),戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調(diào)查顯示,目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升,具有代表性的有:海鑫國(guó)際、祥宇一品、金地花園、銀通國(guó)際等。下面就這些樓盤(pán)進(jìn)行具體分析,以便掌握阜新市未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況,為本案的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷提供參考資料。

  1、代表性樓盤(pán)概況

  規(guī)模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主,小高層為輔;小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場(chǎng)現(xiàn)狀,小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育,目前還處于初級(jí)階段;產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理,品質(zhì)感稍顯不足;開(kāi)發(fā)戶型主要以二房、三房為主,四房占很少一部分,頂層復(fù)式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。

  2、代表樓盤(pán)對(duì)比

  根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預(yù)售項(xiàng)目的供給量特征,本次調(diào)研特別針對(duì)市場(chǎng)上具有代表性的房產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)分析,有針對(duì)性的發(fā)掘這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn),為本項(xiàng)目的規(guī)范化市場(chǎng)運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。

 、藕v螄(guó)際

  ——項(xiàng)目定位:阜新人上層生活的坐標(biāo)。

  ——項(xiàng)目規(guī)模:占地面積14.85萬(wàn)平方米,由多層和小高層組成,分三期開(kāi)發(fā)建設(shè),共開(kāi)發(fā)建設(shè)47幢樓,一期15幢,20xx年8月30日竣工,現(xiàn)已全部入住,二期工程20xx年8月30日竣工4幢,二期現(xiàn)有16幢即將竣工,三期即將開(kāi)工。

  ——建筑特色:簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。

  ——工程進(jìn)度:09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái),截至目前接近三年時(shí)間,目前工程進(jìn)度接近完工。

  ——銷售情況:房屋接近售完,還有部分小戶型以及大戶型待售。

  ——價(jià)位情況:均價(jià)2500元左右,10樓參考價(jià)位3200元/㎡,最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。

  ——主力總價(jià):以125㎡主力三房為例,市場(chǎng)總價(jià)為:35萬(wàn)左右。

  ——商業(yè)分析:臨街商鋪10000元/㎡,最小的商鋪面積為33㎡,總價(jià)為33萬(wàn),與住宅類主力戶型的主力總價(jià)接近。

  ——項(xiàng)目配套:超市分布周邊,餐飲、娛樂(lè)、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費(fèi),配套完善。

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  ——項(xiàng)目定位:戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯,地理位置好。

  ——項(xiàng)目規(guī)模:建筑面積160000平方米,占地面積119350平方米。

  ——銷售情況:現(xiàn)已售完,二期建設(shè)完畢,已銷售65%,三期已規(guī)劃完畢,正在建設(shè)之中。

  ——價(jià)位情況:起價(jià):2650元/平方米,最高價(jià):3800元/平方米,均價(jià)3200元/平方米。

  ——主力戶型:二房68平方米-102平方米,三房105平方米-130平方米。

  ——其他資料:金地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規(guī)劃,容積率為1.34,綠化率為40%,一期總戶數(shù)為1928戶,采取地?zé)帷?/p>

  ——項(xiàng)目配套:周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園,超市以及飯店圍繞小區(qū)分布,2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門(mén)口經(jīng)過(guò)。

  第三部分、區(qū)域市場(chǎng)總體分析

  一、該項(xiàng)目所在區(qū)域概況

  小區(qū)位于位于人民街以東,東風(fēng)路以北,工業(yè)街以西的34.8萬(wàn)平方米的祥宇·一品,在摘地之初就惹來(lái)各方的關(guān)注,如今,一期27幢15萬(wàn)平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間,高低錯(cuò)落,藍(lán)色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感,簡(jiǎn)約、美觀、莊重、大氣,品質(zhì)感優(yōu)越;線條、色調(diào)、建筑,都表現(xiàn)出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì),它對(duì)人的活動(dòng)空間非常注重,無(wú)論是建筑物的外部,還是建筑物的內(nèi)部,都通過(guò)有層次的空間營(yíng)造來(lái)滿足人的需要。

  二、地塊分析

  阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的房屋建筑工程總承包三級(jí)資質(zhì)的建筑公司。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應(yīng)部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛(wèi)處等部門(mén)。工程共49棟樓,建筑面積達(dá)到30萬(wàn)平方米。

  三、競(jìng)爭(zhēng)分析

  本項(xiàng)目周邊3公里半徑范圍內(nèi)具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海鑫國(guó)際項(xiàng)目,共有13棟多層、3棟小高層,其中60%以上被公務(wù)員團(tuán)購(gòu),目前該項(xiàng)目現(xiàn)房呈現(xiàn),與本項(xiàng)目不構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)局面。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告11

  一、完善文本內(nèi)容。本報(bào)告中,應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況,清楚開(kāi)發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā);增加和深化銷售預(yù)測(cè)和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場(chǎng)研究,特別是項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

  二、增加相關(guān)圖紙。本報(bào)告中沒(méi)有任何圖紙來(lái)表述報(bào)告中內(nèi)容,項(xiàng)目可研報(bào)告,一定要附項(xiàng)目總平面圖和日照分析圖?倛D可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容,清楚開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),也可知道設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對(duì)項(xiàng)目外有日照影響,是否滿足國(guó)家強(qiáng)制性條文。

  三、完善相關(guān)設(shè)計(jì)依據(jù)。文中設(shè)計(jì)依據(jù)有些已經(jīng)過(guò)時(shí),應(yīng)采用國(guó)家最新規(guī)范;婁底市近期專門(mén)出臺(tái)了一些針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的文件,應(yīng)加上去,增加項(xiàng)目的本地性。

  四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確是高層還是多層住宅,限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說(shuō)明項(xiàng)目用地權(quán)屬情況。

  五、細(xì)化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢(shì)描敘中,項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槲撮_(kāi)發(fā)區(qū)域不對(duì),該項(xiàng)目區(qū)域已經(jīng)是成熟開(kāi)發(fā)區(qū)域;文中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的`分析應(yīng)當(dāng)主要側(cè)重開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,而不應(yīng)是湖南省和婁底市的,說(shuō)服力不強(qiáng)。

  六、投資進(jìn)一步細(xì)化。該報(bào)告中,項(xiàng)目總建筑面積19663平方米,總投資9748、79萬(wàn)元,成本將近5000元每平米,投資成本過(guò)高,不符合目前房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況,應(yīng)調(diào)整。其次,在投資分析中,地下車位12萬(wàn)/個(gè),超出婁底實(shí)際價(jià)格,目前一般為8萬(wàn)/個(gè);工程量中,土石方應(yīng)進(jìn)一步核實(shí),該區(qū)域主要是填方,挖方較少;人工工資88元/日太低。

  七、修改項(xiàng)目工期表達(dá)方式。項(xiàng)目工期改為采用以月為單位計(jì)算工期,以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一,工程本是20xx年5月完成,在銷售方案中卻20xx年8月才舉行奠基,20xx年4月18日才開(kāi)始團(tuán)購(gòu),時(shí)間前后不一致。

  八、完善對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件的描述。本報(bào)告中,項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)地不符,應(yīng)具體針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)條件進(jìn)行精準(zhǔn)描敘。包括項(xiàng)目場(chǎng)地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。

  九、工程管線設(shè)計(jì)應(yīng)深化。該報(bào)告中,住宅采用三臺(tái)800kVA室外箱式公變供電,公共部分在地下室設(shè)兩個(gè)專變配電室,共設(shè)4臺(tái)高壓開(kāi)關(guān)柜、2臺(tái)800KVA干式變壓器和24臺(tái)低壓配電柜,配置不合理;該報(bào)告中,給水管道200管徑過(guò)大,150足夠。

  十、細(xì)化財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。該報(bào)告財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中,企業(yè)所得稅應(yīng)按20xx年婁底稅務(wù)部門(mén)文件規(guī)定的額度計(jì)算。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告12

  隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規(guī)模逐漸增大,市場(chǎng)交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

  一、基本概況:

  20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米;專業(yè)市場(chǎng)6個(gè),面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米,其中商業(yè)26萬(wàn)平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,面積29.7萬(wàn)平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,面積23.86萬(wàn)平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,面積6.87萬(wàn)平方米,均價(jià)3248元/平方米。

  20xx年元月至4月,網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,面積25.4萬(wàn)平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定,去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng),尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷售高峰,這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

  二、存在問(wèn)題:

  1、供電方面:一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題,為臨時(shí)用電。究其原因:供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,費(fèi)用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無(wú)法解決,部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,群眾意見(jiàn)較大。

  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,大部分為本地企業(yè),規(guī)模小,資金缺乏,管理人才不足,在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,重效益輕管理,導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題,甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,影響群眾的消費(fèi)心理。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,下半年,全球性金融危機(jī)爆發(fā),年底,政府出臺(tái)了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款,大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高,參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足,融資難度大,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺,以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,更影響樓盤(pán)的正常銷售。

  4、近年來(lái),泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較大,大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷售。

  5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

  三、下步打算:

  1、有序的開(kāi)展拆遷規(guī)劃,適度控制招拍掛土地的數(shù)量,以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需,預(yù)計(jì)20xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿足用地需求。

  2、解決供電矛盾這一突出問(wèn)題。土地在出讓前,詳細(xì)規(guī)劃好供電線路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問(wèn)題,由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的`供電問(wèn)題,杜絕新建樓盤(pán)臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

  3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)座談,會(huì)上各家銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開(kāi)發(fā)貸款協(xié)議,但開(kāi)發(fā)資金仍有較大缺口,希望通過(guò)有效途徑,爭(zhēng)取銀行更大貸款支持,確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

  4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí),一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格,縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān),打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為,杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

  5、加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度,各行政管理部門(mén)要樹(shù)立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí),建立一站式審批制,高起點(diǎn)規(guī)劃,高質(zhì)量施工,完善基礎(chǔ)設(shè)施配套,提升小區(qū)檔次,讓群眾滿意消費(fèi)。

  6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見(jiàn)》的基礎(chǔ)上,根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善,出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況,為其完善手續(xù),擴(kuò)大二手房市場(chǎng),爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開(kāi)展,以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

  8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳,通過(guò)各種新聞媒體,宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向,激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望,以此來(lái)帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告13

  隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展,投資規(guī)模逐漸增大,市場(chǎng)交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè),帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,提升城市形象,繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

  一、基本概況:

  20xx年新開(kāi)工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬(wàn)平方米;專業(yè)市場(chǎng)6個(gè),面積37.3萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬(wàn)平方米,其中商業(yè)26萬(wàn)平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套,面積29.7萬(wàn)平方米,均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套,面積23.86萬(wàn)平方米,均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶,面積6.87萬(wàn)平方米,均價(jià)3248元/平方米。

  20xx年元月至4月,網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套,面積25.4萬(wàn)平方米,均價(jià)2804元/平方米,房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定,去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響,但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大,房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng),尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤(pán)出現(xiàn)了銷售高峰,這說(shuō)明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

  二、存在問(wèn)題:

  1、供電方面:一些小區(qū)存在供電不完善問(wèn)題,為臨時(shí)用電。究其原因:供電部門(mén)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線,費(fèi)用昂貴,給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),許多開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于資金壓力,無(wú)法解決,部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象,群眾意見(jiàn)較大。

  2、開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善,在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家,大部分為本地企業(yè),規(guī)模小,資金缺乏,管理人才不足,在開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中,重效益輕管理,導(dǎo)致樓盤(pán)建設(shè)配套設(shè)施不完善,出現(xiàn)一些遺留問(wèn)題,甚至有部分樓盤(pán)出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象,影響群眾的消費(fèi)心理。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響,各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根,下半年,全球性金融危機(jī)爆發(fā),年底,政府出臺(tái)了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻,使得開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大,目前僅有個(gè)別樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款,大部分項(xiàng)目資金仍來(lái)源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高,參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足,融資難度大,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金短缺,以至引發(fā)部分開(kāi)發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資,大量資金外流,項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度,更影響樓盤(pán)的正常銷售。

  4、近年來(lái),泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn),受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬(wàn)平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低,與商品住宅價(jià)格差距較大,大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷售。

  5、受20xx年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策,一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

  對(duì)于上述存在的問(wèn)題,其原因是多方面的:房地產(chǎn)市場(chǎng)管理涉及多個(gè)部門(mén),政出多門(mén),各自為陣,相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立;有關(guān)法律法規(guī)不夠完善,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定,導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過(guò)多過(guò)濫;出租、出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)等往往通過(guò)內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行,加之工商部門(mén)手段有限,調(diào)查取證困難,后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。

  作為履行市場(chǎng)監(jiān)管的職能部門(mén),工商部門(mén)要充分發(fā)揮自身職能作用,積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。筆者認(rèn)為,要解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題,應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。

  (一)以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn),全面介入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

  土地使用權(quán)的取得,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,國(guó)有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行。《拍賣法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定,工商行政管理機(jī)關(guān)依法對(duì)拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé),建立健全拍賣備案登記制度,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地競(jìng)拍活動(dòng)的監(jiān)管,全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競(jìng)拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來(lái)源等備案材料,對(duì)主體資格不合法、無(wú)相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照參與競(jìng)拍的,不予登記備案,并及時(shí)通知建設(shè)、國(guó)土資源等部門(mén),取消其競(jìng)拍資格,將違法開(kāi)發(fā)行為拒之于門(mén)外。

  (二)以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為

  一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳,逐一錄入企業(yè)的登記注冊(cè)情況、資質(zhì)證書(shū)期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,對(duì)照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場(chǎng)主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無(wú)照經(jīng)營(yíng)、掛靠經(jīng)營(yíng)、企業(yè)出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營(yíng)等違法行為。對(duì)一些重點(diǎn)嫌疑開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,要通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查,對(duì)企業(yè)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查,及時(shí)查處掛靠經(jīng)營(yíng)以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營(yíng)業(yè)執(zhí)照的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為。針對(duì)以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營(yíng)調(diào)查取證難的問(wèn)題,應(yīng)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手,由開(kāi)發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況,注明投資方、投資額等,經(jīng)公證處公證后,報(bào)工商部門(mén)備案。對(duì)拒不辦理備案手續(xù)的,列為重點(diǎn)對(duì)象,嚴(yán)格審查。

  二是加強(qiáng)注冊(cè)資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)企業(yè),其注冊(cè)資本最低限額為5000萬(wàn)元,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為20xx萬(wàn)元,三級(jí)資質(zhì)為800萬(wàn)元,四級(jí)資質(zhì)為100萬(wàn)元。通過(guò)企業(yè)年檢,對(duì)照其資質(zhì)等級(jí),檢查其出資情況,嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為,并通報(bào)建設(shè)部門(mén)吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí),對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,構(gòu)成犯罪的`,移交司法機(jī)構(gòu)處理。

  三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對(duì)在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部,實(shí)行限期備案登記制度,要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書(shū)、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核,重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對(duì)符合條件的,予以備案后,方可從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

 。ㄈ┮詧(zhí)法辦案為手段,強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處

  一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國(guó)有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為;查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書(shū)號(hào)的行為;規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容,嚴(yán)厲查處虛假?gòu)V告和其他違法廣告。

  二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶,重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過(guò)程中賺取差價(jià)的違法行為;利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。

  三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對(duì)未經(jīng)登記,擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的,嚴(yán)格依法查處。

 。ㄋ模┮蚤L(zhǎng)效監(jiān)管為目標(biāo),探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

  一是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管制。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工地進(jìn)行全面清理,并登記造冊(cè),錄入企業(yè)從事建筑、開(kāi)發(fā)情況、登記注冊(cè)情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況,建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時(shí),建立"黑名單"和"黃牌警告"制度,定期對(duì)信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)實(shí)信用,守法經(jīng)營(yíng)。

  二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門(mén)制定的《商品房買賣合同》示范文本;修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本,必須報(bào)工商部門(mén)審核、備案。

  三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò),及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購(gòu)房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件,進(jìn)一步提高市場(chǎng)監(jiān)管效率,確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。

  四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對(duì)違法經(jīng)營(yíng)性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè),在依法予以查處的同時(shí),要通過(guò)新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光,充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用,提高其違法經(jīng)營(yíng)的成本,增強(qiáng)對(duì)違法經(jīng)營(yíng)者的震懾作用。

  五是加強(qiáng)部門(mén)協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管,涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土資源等多個(gè)部門(mén)。工商部門(mén)要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門(mén)的協(xié)作與聯(lián)系,互通信息,及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況,明確房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí),要建立部門(mén)聯(lián)席會(huì)議制度,對(duì)重點(diǎn)違法行為,組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng),增強(qiáng)工作合力。

  “兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告14

  一、城市概況

  濟(jì)南位于北緯36度40分,東經(jīng)117度00分,南依泰山,北跨黃河,屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū),四季分明,日照充分,年平均氣溫14攝氏度。濟(jì)南,又稱“泉城”,是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省—山東省的省會(huì),是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心,也是國(guó)家批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城市和副省級(jí)城市。濟(jì)南下轄六個(gè)區(qū)、三個(gè)縣、一個(gè)縣級(jí)市,總面積8227平方公里,人口596萬(wàn),其中市區(qū)人口260萬(wàn)。濟(jì)南是“全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“全國(guó)投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。

  100年前,濟(jì)南曾經(jīng)自開(kāi)口岸,創(chuàng)近代中國(guó)內(nèi)陸城市自設(shè)商埠、對(duì)外開(kāi)放的先河,并由此極大地促進(jìn)了當(dāng)時(shí)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和城市化水平。自二十世紀(jì)八十年代中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái),濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。20xx年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值170億美元,比上年增長(zhǎng)13.5%。濟(jì)南的產(chǎn)品已出口到140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。截止到20xx年,全市累計(jì)批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目2926個(gè),合同利用外資51.47億美元,實(shí)際利用外資28.3億美元。共有51個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商來(lái)濟(jì)南市投資,世界500強(qiáng)企業(yè)中已有18家來(lái)濟(jì)南市投資,前六大投資國(guó)別和地區(qū)分別為香港、德國(guó)、臺(tái)灣、日本、美國(guó)、新加坡。濟(jì)南已同世界上100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)往來(lái)關(guān)系。德國(guó)西門(mén)子、日本松下、美國(guó)百事可樂(lè)、沃爾瑪、瑞典沃爾沃等世界跨國(guó)公司500強(qiáng)企業(yè)在濟(jì)南建立了合資、合作企業(yè),并取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。

  新的世紀(jì),濟(jì)南市按照“實(shí)現(xiàn)新跨越,建設(shè)新泉城”的總體目標(biāo)要求,積極擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放,進(jìn)行深化市場(chǎng)取向改革,大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,不斷拓展城市發(fā)展空間。今后一個(gè)時(shí)期,濟(jì)南市按照“新區(qū)開(kāi)發(fā)、老區(qū)提升、兩翼展開(kāi)、整體推進(jìn)”的思路,將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶、西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū),以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”正在形成,新的城市規(guī)劃建設(shè)已全面展開(kāi)。新一輪的城市建設(shè),一系列重點(diǎn)工程的實(shí)施,將為外商提供巨大的商機(jī)。

  二、濟(jì)南社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析

  一)20xx年濟(jì)南經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算,實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元,增長(zhǎng)15.6%。第一產(chǎn)業(yè)增加值118.7億元,增長(zhǎng)7.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.4億元,增長(zhǎng)19.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值757.8億元,增長(zhǎng)13.0%。人均生產(chǎn)總值27610元(按現(xiàn)行匯率折算為3338.6美元),可比增長(zhǎng)14.1%。

  二)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高。20xx年,全市社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率45158元/人,增長(zhǎng)14.6%(勞動(dòng)生產(chǎn)率按就業(yè)人口計(jì)算)。各項(xiàng)稅收總額206.8億元,增長(zhǎng)18.8%,高于GDP增幅3.2個(gè)百分點(diǎn),占生產(chǎn)總值比重12.77%,提高0.02個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入明顯增加。全市境內(nèi)財(cái)政總收入377.8億元,增長(zhǎng)18.9%,其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入89.04億元,可比增長(zhǎng)20.9%。

  三)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有新進(jìn)展。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年末的7.6:44.6:47.8變化為7.3:45.9:46.8,第二產(chǎn)業(yè)比重上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值604.3億元,增長(zhǎng)19.6%,占GDP的比重37.3%,提高1.9個(gè)百分點(diǎn);固定資產(chǎn)投資率40.2%,提高3.2個(gè)百分點(diǎn);經(jīng)濟(jì)外向度15.6%,提高3.4個(gè)百分點(diǎn);規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重28%,提高2個(gè)百分點(diǎn)。

  四)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。全年現(xiàn)代服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值299.5億元,增長(zhǎng)13.5%,在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占比重為39.5%。旅游業(yè)增勢(shì)良好。泉水持續(xù)噴涌和重大賽事帶動(dòng)了旅游業(yè)發(fā)展,全年共接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)1217.9萬(wàn)人次,增長(zhǎng)27.6%,其中接待境外游客10.7萬(wàn)人次,增長(zhǎng)59.3%;旅游總收入94.1億元,增長(zhǎng)30.7%,其中國(guó)際旅游創(chuàng)匯3698萬(wàn)美元,增長(zhǎng)54.3%。商務(wù)服務(wù)業(yè)方興未艾。商務(wù)服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入75.0億元,增長(zhǎng)15.0%,其中舉辦展會(huì)70場(chǎng),營(yíng)業(yè)收入0.65億元,增長(zhǎng)16.1%。

  五)居民消費(fèi)價(jià)格小幅攀升。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升2.5%,其中食品類、煙酒及用品類、居住、醫(yī)療保健及個(gè)人用品類、衣著類,分別上漲7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%;家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、交通和通信類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類分別下降2.7%、2.4%和0.3%;工業(yè)品出廠價(jià)格上升6.7%,原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上升16.4%。

  六)濟(jì)南向區(qū)域中心城市轉(zhuǎn)變。目前濟(jì)南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的'25%左右,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了城市的地位,香港作為國(guó)際性區(qū)域城市,其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右,東京、紐約等國(guó)際性城市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上,現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟(jì)南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟(jì)南有可能發(fā)展成為國(guó)內(nèi)區(qū)域性的中心城市,成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上一個(gè)重要的力量。在20xx廣東社科院的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估中,濟(jì)南的城市競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)全國(guó)排名12名,成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖中的重要城市。

  三、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)研判

  一)20xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

  1、房地產(chǎn)投資

  20xx年,在國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策的新形勢(shì)下,濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況良好,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)施工面積、房地產(chǎn)交易繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿生機(jī)和活力

  ,為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。

  房地產(chǎn)業(yè)較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資110.2億元,增長(zhǎng)22.7%。其中住宅投資完成87.1億元,增長(zhǎng)17.5%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資的79.0%。商品房屋竣工面積275.4萬(wàn)平方米,下降6.8%,其中住宅竣工面積246.3萬(wàn)平方米,下降3.1%。

  2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)

  20xx年,濟(jì)南市各類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)。其中,轉(zhuǎn)讓件數(shù)33322件,同比增長(zhǎng)37.0%,增幅與上年基本持平;轉(zhuǎn)讓面積433.40萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)34.6%,增幅比上年提高7.8百分點(diǎn);轉(zhuǎn)讓金額93.83億元,增長(zhǎng)76.0%,增幅比上年提高53.9個(gè)百分點(diǎn)。

  3、商品房市場(chǎng)運(yùn)行情況

  (一)商品房

  濟(jì)南市商品房(含住房、非住房)全年銷售13504件,同比增長(zhǎng)47.7%,增幅同比提高4.9百分點(diǎn);銷售面積187.30萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)60.6%,提高44.3個(gè)百分點(diǎn);銷售金額50.94億元,增長(zhǎng)86.1%,提高60.7個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房平均銷售價(jià)格為2720元/平方米,同比增長(zhǎng)15.9%,提高8個(gè)百分點(diǎn)。其中,非住宅商品房(含辦公和商業(yè)用房)銷售價(jià)格為4969元/平方米,增長(zhǎng)36.4%,提高24.6個(gè)百分點(diǎn)。

  (二)商品住房

  1、基本情況

  20xx年,濟(jì)南市商品房住房銷售13069件,同比增長(zhǎng)47.1%,增幅比上年回落2.5個(gè)百分點(diǎn);銷售面積175.89萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)60.6%,提高26.7個(gè)百分點(diǎn);銷售金額45.27億元,增長(zhǎng)82.6%,提高25.9個(gè)百分點(diǎn)。

  2、價(jià)格增幅下降

  20xx年濟(jì)南市商品住房平均銷售價(jià)格為2574元/平方米,增長(zhǎng)13.7%,增幅回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。其中,上半年為2608元/平方米,增長(zhǎng)19.2%,提高1個(gè)百分點(diǎn)。因受宏觀調(diào)控影響,自6月份起,商品住房?jī)r(jià)格上漲勢(shì)頭得到有效遏制,增長(zhǎng)速度明顯放緩,下半年的平均價(jià)格為2538元/平方米,同比增長(zhǎng)9.4%,增幅比上半年回落了9.8個(gè)百分點(diǎn),比去年同期回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。圖2中兩條趨勢(shì)線(累計(jì)平均價(jià)格線,下同)的距離自6月份起逐漸縮小,說(shuō)明濟(jì)南市商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度總體上呈逐漸回落、平穩(wěn)下降態(tài)勢(shì)。

  3、高價(jià)位、大戶型住房銷量快速增長(zhǎng)

  20xx年濟(jì)南市商品住房1500—20xx元/平方米價(jià)位的銷量最高,這種狀況與去年相同。但是,1000—1500元/平方米價(jià)位的銷量卻出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng),該現(xiàn)象主要與低價(jià)位住房市場(chǎng)供應(yīng)量減少有關(guān)。相反,3000至5000元/平方米區(qū)間的銷量卻出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)。其中,3500—4000和4000—4500元/平方米價(jià)位的銷量增長(zhǎng)達(dá)3至5倍以上。

  商品住房不同價(jià)位銷售件數(shù)對(duì)比

  在高價(jià)位住房銷量快速增長(zhǎng)的同時(shí),大戶型住房的銷量也呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全年130平方米以上的大戶型共計(jì)銷售4947件,同比增長(zhǎng)102.5%;所占商品住房銷售總件數(shù)的比重也由上年的27.5%提高到37.9%。其中130—150平方米的銷量增長(zhǎng)最快,為上年同期的2.3倍。

  4、高層住房銷量一路走高

  濟(jì)南市高層、小高層住房全年銷售5823件,同比增長(zhǎng)96.8%,增幅高于多層住房74.5個(gè)百分點(diǎn)。尤其是高層住房的銷量同比增長(zhǎng)3.7倍,與我市商品住房中價(jià)位在3500—4000和4000—4500元/平方米的住房銷量增長(zhǎng)密切相關(guān)。由此可見(jiàn),一方面,隨著人民生活水平的不斷提高,高層住房正快速得到中高收入群體的認(rèn)同;另一方面,正是由于高層、小高層這類高價(jià)位住房銷量的高速增長(zhǎng),促使其成為拉升我市商品住房平均價(jià)格的重要因素之一。

  二)二手房市場(chǎng)運(yùn)行情況

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  20xx年濟(jì)南市二手房(含住房、非住房)銷售14701件,同比增長(zhǎng)35.8%,增幅同比提高11個(gè)百分點(diǎn);銷售面積152.26萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)25.6%,提高7.4個(gè)百分點(diǎn);銷售金額33.21億元,增長(zhǎng)54.0%,提高26.5個(gè)百分點(diǎn)。全市二手房平均銷售價(jià)格為2181元/平方米,同比增長(zhǎng)22.7%,提高14.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,二手非住宅用房(含辦公和商業(yè)用房)銷售價(jià)格為3205元/平方米,同比增長(zhǎng)66.3%。

  (二)二手住房

  1、基本情況

  濟(jì)南市二手住房全年銷售14211件,同比增長(zhǎng)39.4%,增幅比上年提高14.5個(gè)百分點(diǎn);銷售面積125.08萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)42.2%,提高36.2個(gè)百分點(diǎn);銷售金額24.50億元,增長(zhǎng)61.7%,提高32.1個(gè)百分點(diǎn)。

  2、價(jià)格增長(zhǎng)減速

  20xx年濟(jì)南市二手住房平均銷售價(jià)格為1959元/平方米,同比增長(zhǎng)13.8%,增幅比上年回落8.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,上半年為1785元/平方米,同比增長(zhǎng)8.6%,增幅比20xx年上半年回落9.3個(gè)百分點(diǎn);下半年2160元/平方米,同比增長(zhǎng)20.1%,增幅比同期回落6.6個(gè)百分點(diǎn)。從圖6中的兩條趨勢(shì)線走勢(shì)上我們可以觀察到,自20xx年4月份起,二手住房?jī)r(jià)格的高增長(zhǎng)

  態(tài)勢(shì)明顯減速。從而證明,宏觀調(diào)控在我市二手住房市場(chǎng)上顯效比商品住房提前了兩個(gè)月。

  3、主力價(jià)位上升

  20xx年,濟(jì)南市二手住房主力價(jià)位是1500—20xx和20xx—2500元/平方米,銷售件數(shù)分別是3950和4185件,占二手住房銷售總件數(shù)的57.2%,比上年的主力價(jià)位1000—1500和1500—20xx元/平方米上升一檔。同時(shí),二手住房?jī)r(jià)位在20xx—2500元/平方米以上的銷售件數(shù)出現(xiàn)成倍增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),其中3000—3500元/平方米的同比增長(zhǎng)4.5倍。

  但是,1500元/平方米以下的二手住房銷量卻在20xx年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。其主要原因,一是愿意和有能力購(gòu)買好房子的人比以前多了;二是宏觀調(diào)控條件下,前期房地產(chǎn)市場(chǎng)上因投資、投機(jī)需求而購(gòu)買的各類住房陸續(xù)上市,使“新二手房”和“次新二手房”房源增多;三是因?yàn)槭袌?chǎng)上各類住房的價(jià)格全面看漲,以至較低價(jià)位的二手房供應(yīng)量急劇減少。

  目前,10萬(wàn)以下的二手房在濟(jì)南市區(qū)已難覓蹤影。

  4、中小戶型優(yōu)勢(shì)依舊

  在20xx年濟(jì)南市二手住房銷售中,130平方米以下的中小戶型共銷售12938件,占二手住房銷售總量的91%,優(yōu)勢(shì)依舊。其中,主力戶型與上年基本一致,仍然保持在90平方米以下,共計(jì)9812件,占二手住房銷售總量的69%。

  5、已購(gòu)公房銷售情況

  20xx年濟(jì)南市已購(gòu)公房共銷售5366件,同比增長(zhǎng)42.2%;銷售面積35.36萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)50.3%;銷售金額7.57億元,增長(zhǎng)100.8%;平均銷售價(jià)格2141元/平方米,增長(zhǎng)33.6%,以上三項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于一般二手住房。另外,已購(gòu)公房銷售件數(shù)占全市二手住房銷售的比重為39%,比上年略有增長(zhǎng)。

  在已購(gòu)公房中,省直房全年共銷售376件,銷售面積2.74萬(wàn)平方米,銷售金額0.63億元;平均銷售價(jià)格2283元/平方米(因銷售數(shù)量少而采用精確數(shù)值計(jì)算),同比增長(zhǎng)11.8%。雖然其價(jià)格增幅較低,但平均銷售價(jià)格卻在二手住房中最高。

  到20xx年底,濟(jì)南市省直已購(gòu)公房上市已滿13個(gè)月,其銷售件數(shù)也由20xx年12月上市之初的10件增長(zhǎng)到目前的平均每月31件,但畢竟數(shù)量太少、比重太小,其上市渠道不暢的狀況仍未好轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告15

  自去年下半年以來(lái),國(guó)家相繼出臺(tái)了取消“限購(gòu)”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國(guó)土等相關(guān)部門(mén),與問(wèn)卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式,開(kāi)展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門(mén)提供決策參考依據(jù)。

  一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  (一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢(shì)

  一是售價(jià)企穩(wěn),同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來(lái),受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場(chǎng)均價(jià)為4079.5元/㎡,較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡,同比上漲2.3%,較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡,環(huán)比下降1.1%。

  二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡,較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)商反映:“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套,而今年截止3月中旬才銷售了不到300套,表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂(lè)觀。究其原因主要有兩個(gè)方面:一是20xx年國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢(shì),作為巴中購(gòu)房主力軍的外出務(wù)工人員,帶回?zé)徨X大幅減少,致使購(gòu)買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后,促使剛需型購(gòu)房群體駐足觀望,改善、投資型購(gòu)房群體放緩或大幅減少購(gòu)買”。

  (二)二手房交易總體下行,租賃市場(chǎng)有所降溫

  今年來(lái),巴中市主城區(qū)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量、單價(jià)雙下行,租賃市場(chǎng)價(jià)格小幅下降的總體趨勢(shì)。

  一是受《條例》影響,房源同、環(huán)比均有所增加。通過(guò)對(duì)5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解,今年一月以來(lái),受《條例》頒布實(shí)施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn):首先,房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次,業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映,20xx年以前,業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開(kāi)征的背景下,今年的房源構(gòu)成比例變成了近5:5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套,其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見(jiàn)一斑。

  二是交易量回落明顯,單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均銷售30套,而今年月均不到20套,降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右,如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬(wàn)之間,而今年交易價(jià)格降到了44-48萬(wàn)之間。

  三是租賃市場(chǎng)有所降溫,租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行,同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),巴中市區(qū)二手房租賃市場(chǎng)有所降溫。今年春節(jié)后,二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國(guó)際小區(qū),100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬(wàn)降到了今年的1.8-2萬(wàn),江北的100平方米二手房租金由2.4萬(wàn)左右降到了2.2萬(wàn)左右。

  二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場(chǎng)

  通過(guò)對(duì)100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國(guó)有、民營(yíng)企業(yè)員工,個(gè)體工商戶,離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來(lái),群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對(duì)內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購(gòu)房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。

  一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問(wèn)卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)實(shí)施;對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對(duì)《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。

  二是具體內(nèi)容知之甚少!稐l例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會(huì)公眾對(duì)《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的人對(duì)此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆](méi)有出臺(tái)配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。

  三是觀望心態(tài)比較普遍。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn),剛需購(gòu)房者仍然是主力,改善和投資性購(gòu)房者觀望政策和市場(chǎng)行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對(duì)象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問(wèn)題時(shí),僅有6人選擇“近期急于出手”,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場(chǎng)行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。

  四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí),大家都知曉“簡(jiǎn)政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購(gòu)房、有效調(diào)控房?jī)r(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開(kāi)征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見(jiàn),群眾在認(rèn)知《條例》的.作用意義上存在著主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。

  五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對(duì)“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問(wèn)題,有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”,表明受訪者對(duì)《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制,確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過(guò)高的稅!北砻鞴妼(duì)輿論傳導(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開(kāi)征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表,利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡(jiǎn)化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。

  三、新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察

  (一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政

  為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、二手房中介積極采取舉措,應(yīng)對(duì)新政實(shí)施帶來(lái)的影響。

  一是開(kāi)發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。首先,走訪的5家房開(kāi)企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營(yíng)銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對(duì)在售樓盤(pán)進(jìn)行銷售策略整合,力促穩(wěn)價(jià)保量。其次,對(duì)已納入開(kāi)發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評(píng)估,擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā),放緩整體開(kāi)發(fā)腳步;同時(shí)針對(duì)巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況,結(jié)合新政影響,減少購(gòu)地計(jì)劃,有的放矢地購(gòu)買土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。

  二是二手中介多措并舉、促成交易。面對(duì)二手房交易市場(chǎng)供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率,力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障,提升貸款辦理、房產(chǎn)過(guò)戶、納稅報(bào)備等工作效率,切實(shí)提升服務(wù)水平,降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措,積極做好買賣雙方溝通說(shuō)明工作,認(rèn)真履行居間職責(zé),努力提升交易成功率。

  (二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望

  一是購(gòu)房者觀望心態(tài)較重,等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購(gòu)房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn),價(jià)格勢(shì)必會(huì)繼續(xù)下行,因此問(wèn)多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。

  二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長(zhǎng),但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段,且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全,致使大幅降價(jià)趨勢(shì)未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái),利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。

  (三)新一輪政策出臺(tái),博弈心態(tài)將凸顯

  3月30日,五部門(mén)相繼出臺(tái)降低二套房購(gòu)買首付及調(diào)整征收營(yíng)業(yè)稅期限相關(guān)政策,標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場(chǎng),作為房屋銷售將迎來(lái)利好,尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營(yíng)業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下,將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響,作為改善型需求的購(gòu)買者博弈心態(tài)也將凸顯。

  四、相關(guān)意見(jiàn)及建議

  通過(guò)問(wèn)卷收集和實(shí)地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見(jiàn)和建議歸納如下:

  一是強(qiáng)化政策宣傳,正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對(duì)普通群眾,利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則,并給予支持配合,為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。

  二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí),出臺(tái)配套政策。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問(wèn)題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策,如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問(wèn)題、反腐敗的問(wèn)題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問(wèn)題、多部門(mén)聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問(wèn)題等,進(jìn)一步明確責(zé)任,逐步完善配套政策,努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。

  三是強(qiáng)化配套服務(wù),夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能,簡(jiǎn)化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā),做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí),重點(diǎn)規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力,保護(hù)群眾合法權(quán)益。

  四是強(qiáng)化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享,實(shí)現(xiàn)跨部門(mén)、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對(duì)接,消除“信息孤島”;另外,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場(chǎng)監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序運(yùn)行。

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