商業(yè)調研報告
在經濟飛速發(fā)展的今天，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，其在寫作上有一定的技巧。那么報告應該怎么寫才合適呢？下面是小編收集整理的商業(yè)調研報告，希望能夠幫助到大家。
商業(yè)調研報告 篇1
黨的十六大和十六屆三中全會通過全面分析形勢、認真總結經驗、深刻認識規(guī)律,為了更快更好發(fā)展工業(yè)企業(yè)，提出樹立和落實“堅持以人為本，樹立全面、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進經濟社會和人的全面發(fā)展”。樹立和落實科學發(fā)展觀，對工業(yè)企業(yè)戰(zhàn)線來說，首要和關鍵在于切實轉變企業(yè)經濟增長的方式，通過建設工業(yè)園區(qū)，促使企業(yè)持續(xù)、快速、協(xié)調、全面、良性發(fā)展，這對杞縣致力于工業(yè)崛起和振興至關重要�，F就杞縣工業(yè)園區(qū)的發(fā)展情況調研報告如下：
一、工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基本情況
杞縣現有工業(yè)園區(qū)兩處，一處名稱為杞縣水東民營工業(yè)園區(qū)，一處為杞縣西關工業(yè)園區(qū)。
杞縣水東民營工業(yè)園區(qū)始建于20xx年初，位于杞縣縣城東側，緊臨106國道，規(guī)劃占地面積5000畝，建成占地面積20xx 畝。截止20xx年2月，園區(qū)基礎設施總投資7000萬元，主要資金來源是自籌，園區(qū)路、水、電已經建設完工，土地利用主要采取租賃方式。
xx年園區(qū)企業(yè)共實現銷售收入20000萬元，實現利稅3000萬元。
杞縣西關工業(yè)園區(qū)，位于杞縣縣城西側，緊臨縣城，始建于20xx年，規(guī)劃占地面積1500畝，現建設占地面積1500畝。截止20xx年2月，園區(qū)基礎設施總投資5500萬元，主要資金來源是自籌，園區(qū)路、水、電各項設施建設均已竣工，土地利用主要采取租賃方式。
二、發(fā)展工業(yè)園區(qū)的主要做法
縣委、縣政府在工作指導上突出"工業(yè)強縣"，以主要精力抓好工業(yè)發(fā)展；相關部門和領導圍繞各自職責，結合實際，積極主動地服務和支持工業(yè)園區(qū)建設。
一是分類推進園區(qū)建設。繼續(xù)抓好水東民營工業(yè)園區(qū)建設，重點抓好西區(qū)工業(yè)園建設，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜建設地方特色工業(yè)小區(qū)，積極發(fā)展區(qū)域特色經濟。
二是加快結構調整，實行產業(yè)聚集。充分利用比較優(yōu)勢，加大產業(yè)結構調整力度，重點培育糧食機械、化肥、紡織、面粉加工、大蒜深加工等產業(yè)。通過資源整合，拉長產業(yè)鏈，實行龍頭企業(yè)帶動等方式調整結構，加快產業(yè)聚集。
三是努力增強園區(qū)融資功能。各工業(yè)園區(qū)強化“園區(qū)經營”的創(chuàng)新理念，積極推行公司制的市場化運作方式，探索和形成“政府組織推動，財政扶持啟動，土地批租滾動，內資外資聯(lián)動”的投資格局。
四是加強政策扶持。進一步完善和落實工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，出臺新的扶持政策，對重點園區(qū)實行“一區(qū)一策”，加快建立園區(qū)“一條龍”的便捷服務體系，吸引更多的項目落戶園區(qū)，壯大園區(qū)產業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應，使之成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、體制先進、管理高效的新型工業(yè)園區(qū)。
三、制約工業(yè)園區(qū)發(fā)展的因素
我縣工業(yè)園區(qū)經過幾年的發(fā)展，已具備了一定的規(guī)模，在部分行業(yè)具有一定的比較優(yōu)勢，但與周邊縣市相比、與新型工業(yè)化的要求還有一定差距，在經濟運行中還存在一定的困難和瓶頸制約因素，其主要表現：
1、工業(yè)園區(qū)企業(yè)總量不大，結構層次和水平偏低。從規(guī)模上看，企業(yè)規(guī)模普遍較小，產值超億元的企業(yè)僅有2家。從結構上看，規(guī)�；�、集約化程度不高，缺乏具有較強帶動能力的大企業(yè)、大集團；企業(yè)技術水平不高，創(chuàng)新思想不強，產品檔次偏低，資源產品、初級產品及工藝落后的產品仍占主導地位。
2、工業(yè)園區(qū)基礎設施建設需進一步完善；園區(qū)管理應進一步規(guī)范化；規(guī)劃應進一步科學化、合理化；優(yōu)惠政策需進一步加強落實。
3、企業(yè)資源利用水平不高，可持續(xù)發(fā)展能力不強。我縣是農業(yè)大縣，其農業(yè)資源儲量在全國有一席之地，由于農產品深加工能力不強，部分企業(yè)資源浪費嚴重，再加上我縣污染企業(yè)較多，工業(yè)污染顯現，可持續(xù)發(fā)展壓力增大。
4、工業(yè)園區(qū)內企業(yè)規(guī)模偏小，帶動能力不強。我縣規(guī)模企業(yè)仍以小型企業(yè)和分散狀態(tài)為特色，行業(yè)不集中，既缺乏具有較強帶動能力的`大企業(yè)、大集團，也缺少具有廣泛影響的知名品牌。
5、企業(yè)融資難、貸款難等要素的約束仍然存在，制約著工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展。
四、下一步打算
（一）制定加大輿論宣傳力度政策措施，營造良好的工業(yè)園區(qū)發(fā)展氛圍
（二）抓好園區(qū)內項目建設。我們緊緊圍繞項目建設這個中心，狠抓項目的落實工作。
（三）進一步加強服務意識，加大對企業(yè)的服務力度
�。ㄋ模┘涌旖Y構調整速度，實行產業(yè)逐步聚集
�。ㄎ澹┘訌娖髽I(yè)家隊伍建設，打造企業(yè)管理創(chuàng)新
�。┰诳茖W規(guī)劃，合理布局，高效管理基礎上，為企業(yè)入園提供良好的投資和生產環(huán)境。城建、土地、交通、供電、工商、稅務等部門對入園企業(yè)積極配合，大力扶持，落實各項優(yōu)惠政策。
五、發(fā)展工業(yè)園區(qū)的意見和建議
一是要推進工業(yè)園區(qū)建設，繼續(xù)抓好水東工業(yè)園區(qū)和西區(qū)工業(yè)園建設，有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因地制宜建設地方特色工業(yè)小區(qū)，積極發(fā)展區(qū)域特色經濟。
二是必須努力增強園區(qū)融資功能。各工業(yè)園區(qū)要強化園區(qū)經營的創(chuàng)新理念，積極推行公司制的市場化運作方式，探索和形成政府組織推動，財政扶持啟動，土地批租滾動，內資外資聯(lián)動的投資環(huán)境。
三是必須加強政策扶持。只有進一步完善和落實工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，出臺新的扶持政策，對重點園區(qū)實行一區(qū)一策，加快建立園區(qū)一條龍的便捷服務體系，吸引更多的項目落戶園區(qū)，壯大園區(qū)產業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應，才能使之成為功能齊全，環(huán)境優(yōu)美、體制先進、管理高效的新型工業(yè)園區(qū)。
四是要發(fā)展循環(huán)經濟，組織企業(yè)清潔生產。循環(huán)經濟強調最有效利用資源和保護環(huán)境，走新型工業(yè)化道路，加快工業(yè)化進程，必須堅持可持續(xù)發(fā)展。
商業(yè)調研報告 篇2
一、現狀分析
近年來，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網點數量不斷增加，經營業(yè)態(tài)和服務領域進一步拓寬。從調查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個。各類社區(qū)商業(yè)網點近1000個，經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務對象也不斷拓展，服務對象不僅面向廣大居民，更側重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務。
2、社區(qū)商業(yè)網點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網點應運而生，現已發(fā)展到幾十個服務項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓、網絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設，新社區(qū)的建設又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學規(guī)劃和有效指導。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網點發(fā)展慢、基礎差。在這次調查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主，商品單一、質量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務功能不健全，與建設“便利消費進社區(qū)，便民服務進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎設施較差，現代服務業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務狀況與之不相適應，亟待改善。在調查中，有的反應社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現象比較嚴重。有的反應社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便。有的反應家政服務業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務很不方便。有的反應社區(qū)商業(yè)網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務，要提高檔次，保證質量等等。從反應的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎設施的規(guī)劃和建設，拓展社區(qū)商業(yè)服務功能，是落實科學發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設想
1、應合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應由政府牽頭，會同商務、規(guī)劃、建設、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務等部門，研究制定網點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結構、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
2、應采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設。
一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵農副產品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題。
三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務網點，搭載各類便民、利民服務項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要。
四是支持和引導再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網絡健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系。五是采取切實可行措施，通過資金、網點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內的小型門店，實現資源共享，綜合利用。
3、應鼓勵和支持利用現代技術手段，創(chuàng)新服務體系。積極建設面向社區(qū)服務的信息服務平臺，鼓勵有條件的企業(yè)利用信息技術開展社區(qū)便民服務，發(fā)展網上交易、網上服務，補充現有網點的不足。鼓勵有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區(qū)居委會、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。
2.商業(yè)調研報告
北京街道和社區(qū)里的商業(yè)服務，從街邊夫妻店的1.0版本到大型商業(yè)綜合體的2.0版本，再到現在深入社區(qū)組合形態(tài)的3.0版本。未來隨著電子商務的深度運用，社區(qū)商業(yè)的4.0版本已漸現雛形。那么2013年北京的社區(qū)商業(yè)是什么樣的，存在著哪些問題?
品牌化服務稀缺
社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的選項之一。
為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現的熱點和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長陽社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個有代表性的大型社區(qū)做調查。這12個樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。
根據問卷調查，隨著購物習慣的改變，92%的受訪對象表示，在家門口購物消費的頻次增加，同時會定期到繁華商圈購物消費。在電子商務的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務業(yè)與新興的網絡購物融合的服務體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達室或者警衛(wèi)室都主動或被動地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。
北商商業(yè)研究院通過對12個社區(qū)居民的調查采訪發(fā)現，9個社區(qū)對連鎖餐飲的需求，7個社區(qū)對家政服務的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問題。
其實，北京市一直鼓勵連鎖經營企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵品牌連鎖經營企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設，通過采取收購、兼并、直營連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務委推薦進社區(qū)的連鎖企業(yè)。
調查中發(fā)現，在高成本壓力和電子商務的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調查中，一個突出的變化是，7-11、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現在社區(qū)。不過，社區(qū)商業(yè)的市場培育期會比繁華商圈長，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費頻次高，更注重便捷和性價比。
餐飲居社區(qū)商業(yè)之首
在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比，平均占比達到32%;其次是生活服務類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。
但是，從調查的各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務質量也不穩(wěn)定。
在對長陽、天通苑等以年輕消費群體為主的新社區(qū)調查發(fā)現，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，占比達到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來，新興社區(qū)的`很多年輕住戶已經升級為三口之家。巨大的兒童消費市場成為商家掘金的新發(fā)力點�？梢灶A測，單獨二胎政策落地實施后，幼兒教育將迎來更大市場。另外，隨著老齡人口增加以及消費習慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務需求增大。
此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來源于小區(qū)底商，受限于當初開發(fā)商的規(guī)劃設置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問題。
菜店覆蓋面有待提升
針對社區(qū)商業(yè)調查發(fā)現的問題，北京商報官方微博面向近50萬粉絲進行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調查活動。在參加調查的微博網友中，42%的網友對自己居住社區(qū)的農產品市場不夠滿意，其中超過一半的網友認為社區(qū)菜市場距離太遠，不能滿足日常的需求。還有近30%的網友對社區(qū)菜市場提供的水果蔬菜品質和價格不滿意。
30%的網友不能滿足于現有的社區(qū)便利店。反映問題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長陽等遠郊區(qū)縣的網友。部分網友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數量有限，更新不及時。
從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬人，幾大便利店品牌的總數超過了4萬家。北京市的常住人口在20xx年時就已突破了2000萬人，照此計算，北京至少需要6700家便利店。據相關調查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態(tài)下的店鋪數量相去甚遠。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數據為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。
在調查中我們也發(fā)現，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務設施相對完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無法進入。
3.商業(yè)調研報告
最近幾年，區(qū)經濟社會發(fā)展迅速，單從財政收入方面講，年達到45.4億，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速發(fā)展的同時，也面臨著空間資源緊張的制約，由空間資源短缺引發(fā)了拆遷難等多種問題，可以說，空間資源短缺成為未來發(fā)展的難題。要突破物理空間資源的瓶頸制約，向地下發(fā)展是一條現實出路。
一、建設地下商業(yè)街的可行性
1.濃郁的消費氛圍所帶來的人氣保證
在地下商業(yè)街的建設方面，我們有兩方面優(yōu)勢：一是路商圈長期以來濃郁的消費氛圍，二是原來夜市的繁榮可以部分復制。這兩方面的經驗積累是地下商業(yè)街未來形成旺盛人氣、強消費磁場的保證。
現在的，正在由黃金線向黃金塊轉變，從東面的出版大廈、飯店，到南面的翠瑯大廈、樂業(yè)村、交行大廈，以及中心區(qū)，到西面的索菲特、中環(huán)國際、和泰大廈，再到北面的虹橋、國際商城等，連成一片。在這種經濟發(fā)展趨勢下，必然要求相應的消費配套設施的支持，要求原來的、路商圈由線到面全面發(fā)展。
2.毗鄰商務區(qū)所帶來的消費能力保證
中央路、北路沿線可作為市的一個重要的生產型商務集聚區(qū)，在以后引進和發(fā)展總部經濟、樓宇經濟和現代商務等方面具有一定優(yōu)勢，符合發(fā)展現代服務業(yè)的總體布局，也符合總部型企業(yè)選址定位的要求。在這兩條線上，有紫峰大廈、金峰大廈，再往北，有飯店、國際商城、出版大廈、南汽、時代超市等重要單位。而地下商業(yè)街相鄰的模范馬路科技研發(fā)街，則有14所和，具有發(fā)展科技產業(yè)的潛力。這幾條線都擁有較強的消費能力，為地下商業(yè)街的發(fā)展注入血液。
二、地下商業(yè)街的定位思考
(一)要與縱橫交錯的交通系統(tǒng)緊密相連
地下商業(yè)街成本高昂，空間仍然受到嚴格限制，它之所以能夠存在，其優(yōu)勢就在于它與地面只隔幾級臺階，不會給居民和游客帶來距離感。暢通的交通系統(tǒng)是成功經營地下商城的重要條件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消費者的生活、購物、旅游等。例如加拿大多倫多的地下商城，各種通道密如蛛網并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場、寫樓和大型停車場。地下商業(yè)街離湖、新街口、中央門汽車站和火車站都非常近，要充分發(fā)揮這一優(yōu)勢。
地下空間除了商業(yè)功能之外，還應該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下�！巴＼囯y”是城市交通的日益突出的問題，可以考慮修建地下停車場。地下停車場容量大、用地少，布局合理，接近服務對象，特別是結合地鐵站修建地下停車場便于換乘地鐵到達城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場地下停車場就是一個成功范例。地下停車場如果能成為和兩個方向的人流進入主城區(qū)的緩沖地帶——在或地區(qū)以自駕車為主的交通形式，而在主城核心區(qū)以公交系統(tǒng)為主要交通形式，那么這樣的設計導向從長遠來說可能會取得成功。
(二)地下商業(yè)街與地上要構成完整的體驗環(huán)境
地上空間與地下商城相結合的形式可分為兩類：一類是地下商城與地上商城相結合,可以創(chuàng)造更大的商機，共享彼此的客流，得到雙贏的局面。例如在新街口地區(qū)，新百、大洋與地下商城都是消費場所，功能互補，在地上逛街購物，在地下吃飯休息。另一類是地下商城開發(fā)與城市景觀建設的結合。近年來隨著人們對城市環(huán)境、城市景觀的重視,國內外均出現了一種新型的開發(fā)形式，即地上是城市綠地或休閑廣場等市民公共活動設施，地下部分則進行商業(yè)性開發(fā)。例如俄羅斯大型地下商城馬涅什購物中心就是建在馬涅什廣場的地下。我們地下商業(yè)街要做大，就要充分發(fā)揮路廣場與湖公園的吸引力。
(三)確定合理的經營項目
通過提供合理的經營項目來滿足顧客的各種需求,以提高競爭力。例如加拿大蒙特利爾市的地下商城，其建筑面積達91萬平方米，每天通行人數超過50萬，共有1.17萬個商店。在這個地下城里，如果人們不愿走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店里用餐、飲酒，在1024個商店里購買所需商品，在24家電影院和4家劇院里觀看電影或看戲;地下城里還開辦有26個銀行網點，人們還可以參觀2個大型展覽和2個藝術長廊。
(四)體現文化特點
要努力為市民與游客營造一種既適宜購物，又適宜休閑和文化體驗的空間環(huán)境，與新街口地區(qū)單純以購物為主的環(huán)境有所區(qū)別，充分彰顯古都的文化特色。加拿大蒙特利爾地下商城所有的長廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長，花草樹木間安置各種凳椅供游人、顧客休息。四季分明，夏天炎熱、冬天寒冷，而地下商業(yè)街環(huán)境設計可以參照國外的一些做法。
三、繁榮商圈的路徑設計
(一)在發(fā)展空間方面，建設啞鈴型空間結構
路商圈的服務職能不僅局限于城北地區(qū)，還是新街口商業(yè)中心的有效補充;服務對象也不僅是本市人口，還服務于部分外來人口。因此，商業(yè)中心應當抓住地鐵通車和一些大型設施建設的機遇，逐步擴展商業(yè)中心規(guī)模，轉移空間商業(yè)街區(qū)發(fā)展重心，調整商業(yè)街區(qū)內部空間結構。當前，路商業(yè)中心主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結構，雖然在和的發(fā)展帶動下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢，但是發(fā)展重心仍然偏于西側北路交叉口附近。在未來的發(fā)展中，可結合地下商業(yè)街的建設，形成商業(yè)中心東部地區(qū)圍繞門地鐵站周圍的商業(yè)服務新核心，最終形成由商業(yè)街聯(lián)系北路交叉口周邊地區(qū)和中央路門地鐵站周邊地區(qū)這兩個大型商業(yè)核心的啞鈴型的商業(yè)中心空間結構，而地下商業(yè)街正是打造啞鈴結構的軸線，因此顯得尤為重要。
(二)在商業(yè)結構方面，加強文化娛樂與現代服務業(yè)發(fā)展
目前商圈的結構尚不夠完善。一是表現在缺乏高層次專業(yè)服務。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設施對于完善商業(yè)中心功能、調整商業(yè)中心結構意義重大。專賣店雖然不少，但服務層次有待提高，與副商業(yè)中心的地位不相稱。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。目前基本以商業(yè)和餐飲業(yè)商家為主體，大約占85%左右，而文化娛樂業(yè)僅占1.8%，這對發(fā)揮商圈的休閑功能較為不利。三是商業(yè)設施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商業(yè)網點主要集中在步行街以西的區(qū)域內，東段缺少大型商業(yè)網點，并且因為大面積的軍事用地使得該地段進深很淺，造成了西熱東冷的現象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢沒有得到利用。而地下商圈的建設，為解決這些難題創(chuàng)造了有利條件�？梢灶A見在不久的將來，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務和旅游觀光于一體的城市公共服務中心。
(三)構建交通系統(tǒng)方面，加強環(huán)形機動交通系統(tǒng)建設
隨著商圈的發(fā)展，人流必將不斷增加，對交通系統(tǒng)提出更高要求，需要構建內外聯(lián)系緊密、換乘樞紐完備、層次結構清晰的綜合交通體系。規(guī)劃以地鐵1號線和5號線為主要對外交通線，這兩條線均經過商業(yè)中心地區(qū)。地鐵1號線經過門，地鐵5號線經過北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商業(yè)街的起點)，交通極為便利。建議對商圈周邊道路進行功能分類，并對以交通功能為主的道路進行改造拓寬，同時結合商圈內部非商業(yè)用地的改造和置換，建設相應的停車場地。建議首先拓寬北側的童家巷和南側的文云巷，與中央路、、湖北路和云南路共同構成一個閉合的機動交通環(huán)，在靠近一側，結合可改造或置換的用地建設停車場庫，這樣可以大大減輕東端的交通壓力。而且以東路段將與已經建成的步行街和丁家橋燈光隧道形成一橫一縱兩條步行街空間軸，這種十架結構可以為鄰近商家創(chuàng)造新的繁榮。這樣，再結合地鐵1號線和5號線，街區(qū)內部街巷整理和停車網點布局，形成內外交通功能鮮明、人車空間界限清晰、停車換乘便捷的商業(yè)中心綜合交通體系。
商業(yè)調研報告 篇3
調研目的：針對合肥市商業(yè)類型地產銷售單價及租金增長狀況進行了調研和市場分析，在取得目前合肥市商業(yè)地產銷售價格及租金增長率，為公司操作勝利廣場.歡樂城項目提供一定的參考依據及相關數據支持。
調研對象：針對項目周邊或近幾年來合肥市熱銷或具有代表性商業(yè)地產項目進行調研，對歷年來商業(yè)數據進行一定的匯總及相關市場分析。預測未來一段時間期內合肥商業(yè)地產商鋪租金年增長率等情況，現主要調研商業(yè)地產包括：安徽國際廣場、金色巴黎購物廣場、環(huán)球購物廣場、元一時代廣場、新天地國際廣場、萬達廣場等代表性商業(yè)項目，現對相關案例及數據進行匯總，其市場分析結論如下：
一、合肥商業(yè)市場背景研究：
合肥整體經濟持續(xù)增長，人口總數、人均收入消費能力穩(wěn)步上升、并在新一輪城市規(guī)劃下城市未來發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)發(fā)展奠定了良好的宏觀市場背景：
合肥商業(yè)市場已經發(fā)生轉變，各種商業(yè)形式、超前形態(tài)已經進入，零售業(yè)競爭日趨激烈，以家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、北京華聯(lián)等為代表的大賣場業(yè)態(tài)集中進入：
市場投資主體與方向已經轉向商業(yè)地產，資金與市場關注度傾向商業(yè)地產；城市商圈市場近幾年發(fā)展迅速，市場放量比較大，短期內市場呈飽和狀態(tài)；開發(fā)熱點集中在老市區(qū)、一環(huán)線等與主干道的交匯處；
單體規(guī)模越來越大，商業(yè)營業(yè)面積在五萬方及以上的項目層出不窮；新建集中商業(yè)向MALL的`形式發(fā)展，集餐飲、娛樂、購物、休閑為一體；定位上走中高、高端路線、在此基礎上進行細分市場。
二、購物中心類商業(yè)項目
安徽國際廣場：項目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為77000平方米，主力商戶有家樂福、KFC等；
一層商鋪價格為25000-30000元/平方，三層商鋪價格為7000-9000元/平方，一層四年內返租8%，四年后商戶有經營權，也可委托物業(yè)方代租，三層返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回購，返租年投資回報率8%；
金色巴黎購物廣場：項目地址在長江西路，商業(yè)賣場營業(yè)面積為9839平方米，主要經營服飾、婚慶、體育用品等；一層商鋪價格為25000元/平方，二層為15000元/平方，三層為9000元/平方，四層為6000元/平方，簽三年，稅后8%年返租率，首層總價高，約50%返租年投資匯報率8%；
環(huán)球購物廣場：項目地址在馬鞍山與一環(huán)路交匯處，商業(yè)賣場營業(yè)面積為48000平方，（有1.2萬平方米的夾層，綜合、家樂福、麥當勞、KFC、環(huán)球百貨，首層街鋪均價為37000元/平方，一層商鋪價格為19000-25000元/平方，夾層商鋪價格為11000-15000元/平方，四層商鋪價格為5000-9000元/平方，返租三年，返租率為8%三年后承諾原價130%回購，投資戶可以續(xù)約，保10%以上的年收益，返租年投資回報率8%；
元一時代廣場：項目地址在勝利路，經營面積為157000平方米，綜合型購物中心；引進華聯(lián)、國美、KFC、百貨；一層商鋪價格為19000-25000元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報率8%；
新天地國際廣場：項目地址在蒙城北路與一環(huán)路交匯處經營面積為30000平方米，一層內鋪價格為40000元/平方，外鋪價格為50000元/平方，二樓商鋪價格為20240元/平方，三樓商鋪價格為18000元/平方，四樓商鋪價格為15000元/平方，稅后8%年反租率、首層總價比較高；
大唐國際廣場：項目地址在望江路與潛山路交匯處，商業(yè)區(qū)域經營面積為80000平方米，1-2層為大唐百貨（自營招商），3樓為Tesco超市，4樓為真冰滑冰場、餐飲，5樓為銀河國際影院。二期商鋪價格在18000-22024元/平方，返租10年返租率為10%，到期后必須續(xù)約，返租年投資匯報率8%；萬達廣場：開盤時間為09年11月28日，項目地址在包河區(qū)、蕪湖路與馬鞍山路交口，70萬平米城市綜合體，18萬平米國際購物中心，5萬平米六星級威斯汀酒店、5萬平米室外商業(yè)步行街和濱河酒吧街，約30萬平米的中央景觀豪宅，10萬平方米的超高層雙塔寫字樓。萬千百貨、超市、電玩、電器、餐飲、兒童娛樂、大歌星KTV、萬達國際影城等十大主力商家攜手進駐萬達廣場，充分體現萬達“訂單式商業(yè)地產”，國際廣場、威斯汀酒店為自行持有經營，濱河酒吧街商鋪售價為70000元/平方，商業(yè)步行街商鋪價格為為一層70000元/平方二30000元/平方，整體均價40000元/平方，中央景觀豪宅為13000元/平方，商業(yè)步行街主要商戶為品牌自營商戶，售租統(tǒng)一，無返租。
商業(yè)調研報告 篇4
目錄
一、調研目的 .................................................... 3
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現狀和發(fā)展趨勢簡述 ........ 3
三、重點項目及企業(yè)簡介 .......................................... 3
1.中原萬達廣場............................................... 4
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）................................. 5
3.鄭州寶龍城市廣場........................................... 6
4.名門城市廣場............................................... 7
5.金城國際廣場............................................... 7
6. 寫字樓.................................................... 7
四、綜合建議 .................................................... 8
一、調研目的
此次調研旨在通過對鄭州市寫字樓以及商業(yè)綜合體的運營模式及管理現狀的調研，通過分析確定綠都物業(yè)的業(yè)務開展范圍，調研的重點是商業(yè)綜合體的管理模式。
二、鄭州市商業(yè)管理（商業(yè)綜合體）的管理現狀和發(fā)展趨勢簡述
近年來，隨著房地產市場不斷升溫，政府對住宅市場的調控，越來越多的企業(yè)開始轉戰(zhàn)商業(yè)地產，鄭州市的寫字樓及商業(yè)綜合體也如雨后春筍般不斷涌現，有著“南萬科、北萬達”之城的萬達集團的進駐更是給鄭州市場帶來了新的生機與活力。
在管理方面，萬達集團、升龍集團、萬廈物業(yè)、索克物業(yè)等幾家企業(yè)代表了鄭州市商業(yè)物業(yè)管理的第一梯隊，其他的企業(yè)服務標準參差不齊，也有不少項目的`管理僅僅是一個象征性的服務，無法滿足業(yè)主的需求。
通過調研我們發(fā)現，商業(yè)綜合體及寫字樓的發(fā)展趨勢很迅猛，但是商場人氣不旺、商鋪空置以及因物業(yè)服務跟不上造成的高檔樓盤品質受損等現象都是不容忽視的問題。在未來的發(fā)展中，除了項目自身的項目配套外，專業(yè)的商業(yè)經營及物業(yè)服務將是影響商業(yè)地產發(fā)展的關鍵因素。
三、重點項目及企業(yè)簡介
本次調研主要對萬達廣場、曼哈頓商業(yè)廣場、名門城市廣場、寶龍城市廣場四個商業(yè)綜合體以及萬廈物業(yè)的金成國際廣場、綠地峰會天下、世博大廈等寫字樓項目以及索克物業(yè)進行了調研。以下對調研情況進行介紹：
1.中原萬達廣場
簡介：中原萬達廣場是集大型購物中心、寫字樓、室外商業(yè)街、底商、住宅于一體的大型城市綜合體，其中大型購物中心部分為萬達自持物業(yè)類型，其它為銷售型物業(yè)類型；目前除萬達大型購物中心部分外在管面積360000m2，含住宅、商業(yè)街及寫字樓，底商23000m2、室外商業(yè)街24000 m2、寫字樓62000 m2、住宅220000 m2，地下建筑面積31000 m2
收費標準：住宅1.75元/月/m2、室外商業(yè)街7元/月/m2、底商4元/月/m2寫字樓3元/月/m2
管理模式：目前中原萬達廣場的后期管理由大連萬達物業(yè)有限公司鄭州分公司（以下簡稱萬達物業(yè)）和鄭州萬達廣場商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬達商業(yè)）負責。
其中萬達商業(yè)負責萬達自持產權的大型購物中心部分，萬達物業(yè)負責購物中心以外的銷售型物業(yè)部分。地下車庫有兩個，購物中心區(qū)的由萬達商業(yè)負責（臨時停車），住宅區(qū)的由萬達物業(yè)負責（固定車位，只賣不租，月服務費90元/月/m2）。
萬達商業(yè)和萬達物業(yè)之間的關系描述：名義上萬達物業(yè)和萬達商業(yè)是兩個具有獨立法人的企業(yè)，但是實際管理中萬達物業(yè)是作為萬達商業(yè)的一個部門，受商業(yè)公司控制（例如商業(yè)公司下屬的安保品質部是要兼顧物業(yè)公司的），但是財務是獨立核算的。
其他：目前萬達商業(yè)和萬達物業(yè)的保潔均為外包，下一步安保方面也準備外包。
2.升龍集團（曼哈頓城市廣場）
簡介：鄭州曼哈頓廣場位于金水路與未來大道交匯處，是一個集高檔住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)于一體的大型城市綜合體。項目總建筑面積80萬平米，其中曼哈頓第五大道商業(yè)項目建筑面積160000平米，目前屬于在建工程。
管理模式：升龍集團內部設商業(yè)公司和物業(yè)管理中心。商業(yè)公司全面負責集團旗下所有商業(yè)項目的營運管理，在項目上設立招商部，專職負責項目的商業(yè)營運管理，主要是商鋪的商業(yè)規(guī)劃、招商、活動策劃及運營管理；物業(yè)管理中心分別在每個項目成立一個分公司，。
以曼哈頓商業(yè)廣場為例，在該項目不管是自持產權型物業(yè)還是出售型物業(yè)，都由物業(yè)公司負責提供物業(yè)服務；商業(yè)公司僅負責招商及活動策劃等招商相關工作。
其自持產權型物業(yè)主要是以整租的形式給沃爾瑪、賽博數碼廣場、以及奧斯卡影院的部分，其他為銷售型的物業(yè)。
收費標準：自持產權部分的物業(yè)費收費標準的制定是隨租賃合同一起簽訂的，會隨著物業(yè)費的上漲而上漲，租金收益歸商業(yè)公司，物業(yè)收入歸物業(yè)公司。
商業(yè)調研報告 篇5
隨著我國對外開放和金融體制改革的不斷深入，國內各家商業(yè)銀行都在積極加快發(fā)展中間業(yè)務，中間業(yè)務無論從品種上、規(guī)模上都有了較大的發(fā)展。在為社會提供快捷、方便的金融服務的同時，也為銀行帶來了可觀的經濟效益。但是由于中間業(yè)務起步較晚，加上分業(yè)經營模式和重視程度不夠等因素，目前中間業(yè)務的發(fā)展還是存在很多不足之處。
1、對中間業(yè)務認識不到位，不能樹立正確觀念
目前，國內商業(yè)銀行由于受傳統(tǒng)銀行經營理論影響較深，在經營觀念上仍存在一定偏差，沒有對商業(yè)銀行中間業(yè)務進行準確定位。經營重點一直都放在負債，資產規(guī)模的擴張及資產質量的提高上，中間業(yè)務在我國銀行商業(yè)經營中長期處于從屬地位，從經營戰(zhàn)略上沒有把中間業(yè)務作為銀行三大支柱之一進行大力發(fā)展�，F今各行為追求短期經營業(yè)績，普遍把中間業(yè)務作為吸收存款和爭攬客戶的一種手段，許多中間業(yè)務諸如代發(fā)工資、信息咨詢、上門收款、零殘幣兌換等業(yè)務成為多數銀行的無償服務。
2、中間業(yè)務品種少，規(guī)模小，產品層次低，創(chuàng)新能力不足
我國的金融業(yè)實行嚴格的分業(yè)經營，商業(yè)銀行的業(yè)務被限制在一個相當狹窄的范圍內，使銀行難以設計開發(fā)出跨領域、綜合性、多方位的中間業(yè)務產品，難以提高業(yè)務的集約水平和檔次，業(yè)務品種趨向同質性，層次較低，主要集中在日常操作簡單的結算，代理類等勞動密集型產品上，高科技，高收益的品種較少。初步統(tǒng)計，目前我國銀行的中間業(yè)務僅260余種，從開辦得較成功的品種來看，僅有信用卡業(yè)務。代收代付業(yè)務和票據貼現業(yè)務近年來發(fā)展較快，而保管箱服務、網上銀行、財務顧問、個人理財業(yè)務等的影響還比較有限，新型金融工具如貨幣利率互換、金融期貨與期權合約、遠期利率協(xié)議、外匯等在國內的發(fā)展更是受到了限制。而在利用其經濟金融信息、技術和人才等軟件因素為客戶提供高質量和高層次的服務方面還比較欠缺。
而西方商業(yè)銀行中間業(yè)務范圍廣泛，種類繁多，尤其是實行混業(yè)經營以來，為滿足客戶各種需求，中間業(yè)務產品日新月異，層出不窮，憑借其在人才，技術，產品等優(yōu)勢給客戶提供高技術含量，高附加值系列的金融產品，據統(tǒng)計，外資銀行所使用過的中間業(yè)務品種已達2萬種，使現代商業(yè)銀行成為名副其實的“金融百貨公司”。
從規(guī)模上看，近年國內銀行中間業(yè)務雖然發(fā)展較快，但由于沒有作為一項主業(yè)務來經營，中間業(yè)務在銀行的整個業(yè)務規(guī)模中占比例小，難以形成相應的規(guī)模效應。20__年上半年，中國銀行集團中間業(yè)務凈收入為75.33億[1]元，中間業(yè)務收入占比重為19%，同期中國工商銀行的中間業(yè)務收入為50.5億元，中間業(yè)務收入占比重為12.6%，中國建設銀行的中間業(yè)務收入為42.52億元，中間業(yè)務收入占比為14%。而西方商業(yè)銀行以中間業(yè)務收入為代表的非利息收入一般占總收入的25%以上，各大銀行甚至已超過了50%,如德國商業(yè)銀行60%以上的收入來自中間業(yè)務，美國各大銀行中間業(yè)務收入比重均在50%至80%之間，且呈上升趨勢。
3、運作不規(guī)范，缺乏完整系統(tǒng)的科學管理
目前，國內大多數商業(yè)銀行沒有專門機構對中間業(yè)務的開發(fā)，運作進行系統(tǒng)管理，缺乏長遠規(guī)劃，協(xié)調與配合。在運作中，大部分商業(yè)銀行僅限于下達中間業(yè)務完成計劃，而對如何加強中間業(yè)務發(fā)展的組織，提高發(fā)展水平，還沒有一套完善的管理辦法和切實可行的操作程序，在人力、物力、財力上投入不足，使基層銀行在中間業(yè)務市場開拓中被動性強，難度大。
4、分業(yè)經營金融政策的制約
由于我國現階段實行的是分業(yè)經營的金融政策和體制，銀行、證券、保險這幾個行業(yè)，都是嚴格分開經營的，業(yè)務不能交叉，三個市場處于相對分隔狀態(tài)，三者都只能在各自行業(yè)內為各自的客戶理財，而無法利用其他兩個市場實現增值。因此商業(yè)銀行提供的個人理財服務，還只能停留在咨詢、建議或者方案設計方面，不能真正代理客戶進行組合投資，銀行理財服務中的核心業(yè)務即增值業(yè)務大都無法辦理，所以，國內商業(yè)銀行的.個人理財業(yè)務呈現“叫好不叫座”的局面。
5、高素質的專業(yè)人才欠缺，技術水平落后
商業(yè)銀行中間業(yè)務是集人才、技術、機構網絡、信息、資金和信譽于一體的知識密集型業(yè)務，中間業(yè)務的開拓和發(fā)展需要一大批知識面廣、業(yè)務能力強，實踐經驗豐富，勇于開拓、懂技術、會管理的復合型人才，尤其需要具備金融、法律、財會、稅收等專業(yè)知識的中高級人才，如理財顧問，要求對銀行、保險、證券、房地產、外匯、國內外經濟形勢都能比較全面的掌握，這些具有理論知識和操作技能的專業(yè)人才在我國金融界非常稀缺，從一定意義上講這已成為商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務的“瓶頸”。另外，中間業(yè)務是一項集科學技術、電子智能和服務質量為一體的現代化金融服務業(yè)務，它的發(fā)展必須要有相應的“軟硬件”為依托，而我國商業(yè)銀行的中間業(yè)務技術服務手段則顯得比較落后，科技化程度低。盡管也建立了電子聯(lián)行、電子清算中心等支付結算系統(tǒng)，但系統(tǒng)覆蓋面有限，速度也有待提高。相比之下，西方商業(yè)銀行中間業(yè)務的服務手段科技化程度很高，軟硬件設備、支付應用系統(tǒng)及管理信息系統(tǒng)先進，網絡技術普及、發(fā)達，家庭銀行、手機銀行、電話銀行、自助銀行、網上銀行等服務應有盡有，大大降低了成本，改變了傳統(tǒng)銀行的經營方式。
6、法規(guī)與制度不完善
我國商業(yè)銀行中間業(yè)務起步于20世紀90年代中期，只到20__年7月才出現第一個規(guī)范銀行中間業(yè)務的法規(guī)《商業(yè)銀行中間業(yè)務暫行規(guī)定》。法律法規(guī)上的滯后或空缺導致相關部門在很長時間內無法對中間業(yè)務進行有效的管理和監(jiān)督，各家商業(yè)銀行拓展中間業(yè)務過
程中缺乏十分詳細的、可遵循的行為和操作依據。
相關法律法規(guī)的不健全還突出表現在中間業(yè)務收費管理方面缺乏統(tǒng)一的標準。一方面，由于部分中間業(yè)務收費標準過低，導致銀行成本與收益倒掛，削弱了其盈利能力，甚至出現虧損，經濟效益不明顯顯然難以調動商業(yè)銀行中間業(yè)務創(chuàng)新的積極性；另一方面，由于無明確、統(tǒng)一的收費標準，部分商業(yè)銀行不計成本，免費甚至代客戶支付業(yè)務費用，進行無序競爭，影響了商業(yè)銀行中間業(yè)務的健康、快速和協(xié)調發(fā)展。
銀行自身制度建設滯后。直到現在，我國許多商業(yè)銀行還沒有建立專門從事中間業(yè)務管理的職能部門，創(chuàng)新中間業(yè)務發(fā)展的制度建設相對滯后，銀行自身制度上的滯后嚴重阻礙了中間業(yè)務的發(fā)展。由于國有商業(yè)銀行普遍沒有建立金融產品創(chuàng)新制度，導致銀行對市場的響應速度達不到市場的要求。同時，銀行自主性產品創(chuàng)新能力弱，產品創(chuàng)新多以模仿外資銀行或國內同業(yè)為主。、
商業(yè)調研報告 篇6
為及時掌握澄城縣限上商業(yè)企業(yè)用工變化狀況，澄城縣統(tǒng)計局對全縣15戶限上企業(yè)的用工情況進行了調研。現就有關調研情況報告如下：
一、用工基本情況
1、企業(yè)缺工狀況。在調查的15家商業(yè)企業(yè)中，用工缺口112人，用工基本滿足企業(yè)5家，均為經營已穩(wěn)定的企業(yè); 缺工10人以下的企業(yè)6家，缺工10-20人的企業(yè)3家;缺工20人以上的企業(yè)1家;與去年同期相比，缺工企業(yè)戶數和人數都明顯降低，缺工現象已趨于緩和。其中：普工仍是需求量大的工種，本次調查中普工缺口為86人，占缺工總人數的77%。相對其它行業(yè)，商業(yè)企業(yè)對招用人員技能要求相對較低。
2、企業(yè)員工工資情況。與XX 年相比，XX 年前半年普工及專業(yè)技術人員月平均工資稍有所上漲，行政管理崗位平均工資基本持平。調查數據顯示，行政管理崗位平均工資為1300元/月左右，普工平均工資為1500元/月左右，專業(yè)技術人員平均工資為2500元/月左右。
二、存在問題
XX年前半年全縣部分大中型餐飲行業(yè)經營處于低迷狀態(tài)，主要原因是中央八項規(guī)定有關要求出臺后，以公務性為主的`餐飲業(yè)營業(yè)額下降，加之自身經營管理不規(guī)范，導致這類商業(yè)企業(yè)生意不景氣。而以火鍋類為主的中小型商業(yè)企業(yè)，競爭卻異常激烈，今年就新增10多家，這樣刺激了餐飲行業(yè)，因此本行業(yè)缺工現象程度不等。而批零貿易和住宿業(yè)等企業(yè)同樣存在缺工現象，其主要原因為：一是企業(yè)文化意識淡薄，員工流動性大;二是失業(yè)人員就業(yè)期望高，苦臟累工種招工難;三是富余勞動力逐漸減少，求職人員素質較低;四是企業(yè)環(huán)境差，員工待遇不公，難留住人。
三、對策及建議
1、改善用工環(huán)境，制定合理用工合同。企業(yè)在改善工作環(huán)境的同時，建立、健全合理的工作制度，給員工繳納各類保險，解決員工后顧之憂，用待遇留人;要切實改善員工的生產生活條件，培植企業(yè)文化，豐富員工的文化生活，塑造良好的企業(yè)形象，用情留人;企業(yè)還應幫助員工制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，為員工搭建施展才干的平臺，擴大和穩(wěn)定員工隊伍，用事業(yè)留人。
2、夯實勞務培訓力度，提升員工的基本素養(yǎng)。政府要選擇性地招商引資，注重引進高科技企業(yè)，減少用工壓力，以提升我縣商業(yè)企業(yè)現代化水平。勞務部門必須下大力度加強培訓宣傳力度，使更多的剩余勞動力能了解勞務培訓相關內容，從而吸納擇業(yè)者就業(yè)前進行專業(yè)培訓，以提高從業(yè)人員的文化水平和專業(yè)技能，整體推動全縣務工人員的綜合素質，確保用工單位和受聘人員雙向滿意。
3、充分發(fā)揮勞務中介的積極作用，鼓勵以工招工。用工需求較大的企業(yè)，鼓勵企業(yè)通過支付交通費、職介費等形式自主招工，也可根據企業(yè)實際需求，派出有一定能力的務工人員，讓他們協(xié)助招工，縣政府可制定一些獎勵優(yōu)惠政策，對招引員工達到一定數量的，給予一定的獎勵。同時要大力支持并鼓勵勞務中介機構穩(wěn)步發(fā)展，拓寬用工供求空間，逐步建立企業(yè)用工市場化運作機制。
4、長效招工，建立多渠道開發(fā)勞動力資源的機制 。實施“走出去”、“引進來”的人力資源戰(zhàn)略。一方面實施“走出去”戰(zhàn)略機制，即：前往省、市級城市招聘高技術人才，同時將本縣勞動力送往外地優(yōu)秀培訓學校、企業(yè)進行高級技能培訓;另一方面實施“引進來”戰(zhàn)略機制，即：前往勞務輸出大縣，在對方建立勞務輸入基地，到勞動力富裕鄰縣招聘所需工種。
商業(yè)調研報告 篇7
1．確定需調查的問題
市場調查的主要目的是通過收集與分析資料，研究解決企業(yè)在經營中所存在的問題或可能遇到的問題，并找出相應的應對措施。因此，市場調查首先要確定問題之所在及其調查范圍。
市場調查之前，應先準確地界定所需的信息。例如，你打算向市場推出一種家用三輪摩托車，想了解該產品是否有市場，你可能需要了解居民的收入水平、目前出行的交通工具、政府有關摩托車上牌照的規(guī)定，銷售量和利潤水平預測、競爭對手情況等信息。
(1)確定資料來源和收集方法
確定了所需的信息之后接下來便是決定資料的來源和收集方法：
�、偈占裁促Y料——是收集第一手資料，還是二手資料；②用什么方法收集——確定收集方法；③在什么地方進行收集——確定收集地點；④由誰提供資料——確定收集對象；⑤什么時候調查最合適——確定收集時間。
(2)考慮調查成本
市場調查的價值取決于實際收集到的信息的質量和收集信息的成本。如果收集信息的成本過高，調查可能得不償失。因此，在決定調查之前，還要估計一下調查成本。
(3)準備所需的調查表格
如設計收集第一手資料的調查提綱或調查問卷以及調查所需的記錄表、統(tǒng)計表等。
3．實施調查計劃
實際進行資料收集時，要注意資料的'可靠性和真實性。收集到基本資料以后，要嚴格考察所有信息資料的相關性，對比某一來源的資料與另一來源的資料，增加資料的可靠性。
4．解釋調查結果
單純的資料對企業(yè)沒有多大的用處。有用的資料是經過分析處理并可據之采取行動的信息。因此要對收集到的資料加以分析，找出問題的原因，發(fā)現現象之間的因果關系和內在規(guī)律，作出有價值的判斷和推論。
商業(yè)調研報告 篇8
摘要:“現代管理學之父”彼得德魯克(PeterF.Drucker)曾經說過：“預算不是一場數字游戲，而是圍繞戰(zhàn)略目標的設立而進行思考的過程�！�
自20xx年我國煙草商業(yè)導入預算管理機制以來，該方法已成為企業(yè)的標準作業(yè)程序。本文針對xx煙草商業(yè)預算管理中存在的問題，提出在全面預算實施過程中，必須要注重預算的編制質量，加強事前、事中、事后的監(jiān)督與調控，及時采取有效措施糾正偏差，使預算管理發(fā)揮應有的作用。
關鍵詞：煙草商業(yè)預算管理思考
預算管理是企業(yè)在科學的市場預測與決策的基礎上，按照既定的經營目標和程序，對企業(yè)未來的內部生產經營活動的總體安排。近年來，xx煙草積極探索適合煙草商業(yè)實際的預算管理運作模式，在預算管理上逐步實現了從無到有、從單一預算向全面預算的轉變，對提升內部管理水平、提高企業(yè)經濟效益起到了積極的作用。然而，預算管理整體水平還有待提高，運行中凸顯的一些的問題不容忽視。
一、亟待解決的幾個薄弱環(huán)節(jié)
1.編制時間比較滯后，運行時效相對較低。
雖說我市每年從10月份便著手安排部署次年的預算編制工作，但由于作為戰(zhàn)略層的投資中心沒能及時確定年度預算總目標，預算編制工作實際上要到次年的元月份才正式開始。我市煙草系統(tǒng)下轄9個縣級營銷部，經過“自上而下”、“上下結合”編制流程的多次反復，整個預算編制工作歷時長達半年之久。待全部預算審批、下達完畢，時間已到4月份，遲則到5月份才能完成，上半年的預算沒有得到有效控制。特別是部分可控費用，超進度開支現象特別嚴重，給下半年的預算執(zhí)行帶來巨大壓力，編制時效“成本”過高。
2.預算分解偏離實際，方法不盡科學合理。
一是年度預算指標分解中歷史業(yè)績權重較大。在下達各縣營銷部銷售預算指標、效益預算指標時，沒有完全按照省煙草局推行的“因素分配法”進行，歷史因素所占權重仍然較大。對某些指標沒有設立一個“公允值”，習慣采取“一刀切”的方式，全市保持統(tǒng)一的增長幅度，對上年預算指標完成較好的單位，持續(xù)實行“鞭打快牛”的政策，在一定程度上影響了基層的積極性。
二是季度預算的分解過于簡單化。費用預算分解也與銷售預算一樣，以前兩年各季度實際發(fā)生數所占全年比重作為權數進行分解，沒有考慮某些費用發(fā)生的特殊性，導致部分項目季度預算嚴重超支。
3.執(zhí)行過程“盲目服從”，預算調整“彈性”過大。
一是對市場的變化反應遲鈍。在執(zhí)行過程中，當受市場環(huán)境、經營條件、政策法規(guī)、內部體制改革和經營方向調整等因素影響，預算基礎發(fā)生變化時，有的預算責任主體仍在“嚴格”按照預算運作，“紙上談兵”，缺乏應變能力。
二是預算調整機制不夠完善。主要表現在年度預算調整的隨意性較大，沒有根據預算調整原則進行。對預算執(zhí)行中的偏差，預算管理委員會沒有充分、客觀地分析產生的原因；對常規(guī)事項產生的預算執(zhí)行差異，預算責任主體沒有自行采取措施加以解決，而是盲目地要求要追加預算指標。
4.成為考核唯一手段，上下“博弈”愈演愈烈。
預算管理過程中，只強調上下級的垂直命令與控制，把預算執(zhí)行結果作為唯一的考核考評指標，重結果、輕過程，忽略了對預算執(zhí)行差異的分析。各責任中心為了得到較低的業(yè)績評價標準，有意提供虛假的預算數據風險，在上報預算時討價還價，大大地留下余地，實行“寬打窄用”。有的則為了防止來年被“鞭打快�！保搱�、用盡當年的預算指標。這些“對策”，導致預算管理流于形式，使業(yè)績考核失去了公平性。
二、問題的成因及分析
上述問題綜合起來，集中表現在預算目標確立、預算體系構建、預算過程控制和預算考評機制等四個環(huán)節(jié)存在缺陷，突出表現在以下“四個不夠”：
1.預算目標定位不夠準。
一方面將預算與企業(yè)“十一五”戰(zhàn)略目標等同起來，定位過高。雖說預算是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系，兩者有密切的聯(lián)系，但不能等同。“十一五”規(guī)劃的時間跨度有五年，側重于企業(yè)中、長期目標戰(zhàn)略的實施，主要涉及外部環(huán)境中長期趨勢的變化，以及企業(yè)如何對此作出反映；而預算的時間一般為一年，關注的是中、短期特定目標任務的完成，主要涉及企業(yè)內部運作。因此，公司戰(zhàn)略是預算管理的目標導向，引導年度預算目標的確定；預算目標則是戰(zhàn)略目標在本期內的財務具體化，為戰(zhàn)略規(guī)劃的實施提供必要的保證。
另一方面預算目標制定不甚科學。在預算目標制定中，編制預算基礎的許多假設尚未得到充分論證。作為戰(zhàn)略層的投資中心，沒有深入分析所處的市場地位、市場環(huán)境、國家政策的可能變動給預算目標帶來的影響，沒有認真查找xx與省內其他地區(qū)間在經濟、地理、交通環(huán)境上的差距，而是一味的按照上級的要求，追求卷煙人均銷量、銷售均價等指標達到全省行業(yè)平均水平，使預算“高不成，低不就”，失去了預算的有用性。
2.全員參與意識不夠高。
一是上下互動、協(xié)作程度不高。部分縣營銷部的經理們本位主義意識較為嚴重，將精力集中在本部門個別任務效率的提高上，而對預算的編制工作持消極態(tài)度，僅在費用預算上表現出極大的“熱情”，千方百計爭得寬余的支出指標，忽視了企業(yè)的整體奮斗目標。
二是各預算中心的職責沒有履行到位。許多部門都認為預算管理僅僅是財務部門的職責，對預算管理委員會分配的工作當作額外負擔，經多次催促，才將質量不高的預算上報。執(zhí)行過程中，各責任中心管理也不很到位，對預算執(zhí)行中的異常現象沒有采取應對措施，甚至聽之任之，導致部分可控費用支出失控。崗位編制本就偏緊的財務部門，在預算管理中“單打獨斗”，某些工作也只好采取應付的方式，難以實現對預算的精細化管理。
3.過程控制措施不夠實。
首先，預算信息反饋制度尚未健全。預算信息反饋是預算執(zhí)行過程中預算調控職能實現的前提和基礎，包括定期書面報告、臨時書面報告、例會和臨時碰頭會等多種方式，具有及時性和靈活性的特點。而我們僅僅采用了書面報告的`形式，預算執(zhí)行差異形成的原因不能得到更深入地分析，控制措施不很全面，而且信息反饋也不是很及時，在一定程度上影響了調控的效果。
其次，預算調控措施沒有落實到位。財務、審計、經濟運行等部門在對預算執(zhí)行差異進行分析和責任界定的基礎上，提出了一些調控意見和建議，但相關責任主體并沒有認真地抓好落實，未能積極制定可操作性較強的措施并加以實施。實際業(yè)績與預算執(zhí)行的偏差沒有及時發(fā)現和糾正，預算監(jiān)控形同虛設，預算目標的順利實現得不到必要的保證。
4.評價考核體系不夠全。
一方面，只設有年度綜合考評，每月（季）的動態(tài)考評沒有設立。動態(tài)考評作用于事中控制，服務于預算調控，主要是對預算執(zhí)行過程中發(fā)生的預算差異予以及時確認、及時處理，為預算順利實施提供保障。另一方面，在考評中沒有遵循預算考評的可控性原則。依照該原則，各責任主體以其責權范圍為限，僅應對其可以控制的預算差異負責，而我們在考評考核中往往忽視了這個原則，將所有不可控預算差異也全部“包”給各責任中心，由他們負責“埋單”。
預算管理是一個“PDCA”循環(huán)改進的過程，預算考評在這個循環(huán)中處于承上啟下的關鍵環(huán)節(jié)，對改進管理方式、提升管理水平起著重要的作用。如果把考評僅僅作為發(fā)放獎金的工具，為發(fā)獎而考評，沒有事后的差異調查和分析，沒有改進措施的落實，則不能充分發(fā)揮持續(xù)改進工作的作用。
三、全面預算管理的對策與建議
全面預算管理的過程，實際就是企業(yè)目標分解、實施、控制和實現的過程。針對管理中存在的問題，具體要抓好“五個提高”：
1.加強預算管理組織體系建設，提高預算編制時效。
一是提高各級員工對預算管理的認識度和參與度。預算管理是一種“全員參與、全方位滲透、全過程監(jiān)控、全量化考核”的管理方法，沒有各單位、各部門、各級員工的一致重視和共同參與，是難以實施到位的。各級主要負責人必須將全面預算管理作為“一把手”工程來抓好、抓實，切實加強對預算管理的組織領導。公司高層管理人員要經常深入到預算運行的各個環(huán)節(jié)，及時解決執(zhí)行中遇到的問題，切實推動預算管理措施的落實。
二是建立預算責任網絡，對預算實行“分級歸口”管理。在市公司本級，要按預算指標的性質實行歸口管理；對各縣級營銷部，則按授權制度實行分級控制。各責任主體要積極參與預算的編制，對各個預算項目反復權衡、精打細算，使編制出的預算更加符合企業(yè)實際。實施中要按照“分級歸口”管理辦法的要求，努力增加銷售收入，嚴格控制費用支出，使預算真正起到控制成本費用、提高經濟效益的作用。
2.加快信息資源整合步伐，提高預算編制質量。
當代會計學家湯谷良先生認為：“預算是與整個公司業(yè)務流、資金流、信息流以及人力資源流的要求相一致的經營指標體系�！睂崿F物流、資金流、信息流、人力資源流的高效、合一，是提高全面預算管理的前提與基礎。目前，xx煙草商業(yè)的物流、資金流已整合到位，人力資源改革也基本結束，但信息資源的整合尚處在初始設計階段。現有的卷煙營銷、煙葉生產、專賣管理、財務管理等電子商務系統(tǒng)相對獨立，各種數據沒有得到有效整合；經濟運行數據信息分析與發(fā)展趨勢預測的方式相對較為原始，基本停留在半自動化狀態(tài)，信息化程度不高。因此，必須立足現有信息平臺，加快數據中心的建設，建立分析、預測模型，為科學決策提供依據。
同時，預算管理是一項十分繁雜的系統(tǒng)工程，從編制到執(zhí)行控制工作量非常之大，急需有先進、科學的信息系統(tǒng)來支持。我們要在金蝶財務管理信息系統(tǒng)基礎上，積極開發(fā)預算管理子系統(tǒng)，實現預算編制、執(zhí)行控制、在線審批、執(zhí)行情況分析等預算管理功能，通過預算信息網絡系統(tǒng)，實現預算信息及時傳遞，提高預算管理的質量和效率，把預算管理工作提高到一個新的起點。
3.實行編制方式多樣化，提高預算管理效率。
在預算編制中，要注重抓好“三個結合”，即：固定預算與彈性預算相結合、增量預算與零基預算相結合、定期預算與滾動預算相結合。在傳統(tǒng)的預算編制方法基礎上，針對固定預算的不足，按照卷煙銷量3％左右的間隔，對費用、利潤采用彈性預算，增強預算的適用性，為實際結果與預算的比較提供一個動態(tài)的基礎。對上年部分完成或全部完成的項目，采用零基預算，一切從“零”開始，通過對項目重新進行審查、分析和考核，消除增量預算中一些不合理因素得以長期沿襲的影響。此外，在預算執(zhí)行過程中還要采用滾動預算進行輔助，按季度滾動，做到長計劃、短安排。在每季度第三個月中旬著手下季度的滾動預算工作，使預算期始終保持一個固定的期間，以保持預算管理的連續(xù)性和完整性。
4.強化全程控制監(jiān)督，提高預算執(zhí)行力度。
預算是與日常經營管理過程相滲透的行為規(guī)范與標準體系，提高預算的約束力和調控力，是順利實現預算目標的關鍵。
首先，要健全預算報告制度，構建相關、及時的信息反饋系統(tǒng)。每月或季（年）度終了，財務部門應采用報表、數據分析、文字說明等多種形式，及時地向各預算責任主體報告本期預算執(zhí)行情況，分析并揭示預算重大差異所產生的原因，并提出改進意見和建議。預算反饋報告要突出過程與結果并重的原則，月報反饋的重點是各相關責任項目的預算執(zhí)行過程，以便動態(tài)的掌握預算的運行狀況，季（年）度預算報告則著重反映各時期的預算執(zhí)行結果，以便于考核。
其次，建立全方位的預算控制體系，對預算實行事前、事中、事后監(jiān)控。把預算控制滲透到企業(yè)的各個業(yè)務過程、各個生產經營環(huán)節(jié)，覆蓋企業(yè)的所有部門和崗位。以業(yè)務流、資金流為監(jiān)控重點，財務、審計、經濟運行、生產經營等部門為主要控制監(jiān)督責任人，按照各自的預算監(jiān)控權責，對預算的編制、執(zhí)行、調整、考評、獎懲實行全過程監(jiān)控，及時解決、修正執(zhí)行過程中出現的問題和偏差。
5.加大考核評價力度，提高預算運行質量。
預算是與期終總結相關的業(yè)績評價與獎懲體系，沒有以預算為基礎的考核，預算就會流于形式，就會失去控制力�？荚u過程中要注重個人考評與集體考評相結合，動態(tài)考評與綜合考評相結合，在科學、合理的評價經營業(yè)績基礎上，嚴格按照獎懲辦法進行兌現。
一要健全月度績效聯(lián)酬考核辦法。將卷煙銷量、貢獻毛益、可控費用、營業(yè)利潤等月度預算指標及當月的工作計劃完成質量，分別與各預算責任主體全體員工當月的績效工資掛鉤。每月末，由預算管理考核小組對各縣級營銷部及本級各部門的預算執(zhí)行情況和預算指標間的差異進行確認，然后根據績效聯(lián)酬考核辦法進行獎懲。
二要把預算考評與年度經濟運行綜合績效考核相關聯(lián)。年度終了，以年度卷煙銷量、煙葉收購量、目標利潤、成本費用利潤率、人均勞動效率等預算指標為主要內容，結合《中央企業(yè)綜合績效評價管理暫行辦法》的要求，組織進行縣級營銷部領導班子的綜合考評，對成績優(yōu)勝者予以適當獎勵。
商業(yè)調研報告 篇9
一、項目介紹
1、基本信息
天津大悅城占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。
項目定位
天津大悅城定位為“國際時尚青年城”， “年輕、時尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOY CITY的生活方式，以便捷、休閑、開放與親和為基調，引導前沿生活理念。
交通位置
天津大悅城位于天津內環(huán)核心區(qū)域，據守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡使項目周邊具有極大的輻射力。項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。
天津大悅城接連城市動脈之上，占據繁華制高點。
商業(yè)環(huán)境
天津大悅城領跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。日數十萬人的腳步涌動此間，開啟大悅繁華。
資源優(yōu)勢
天津大悅城是世界500強企業(yè)中糧集團斥資50億打造的商業(yè)地產項目，與國際頂級公司結為合作伙伴，依托強大的資源優(yōu)勢，將品質經典融入天津大悅城的血脈之中：
建筑設計：美國RTKL 中國建筑科學研究院
景觀設計及標識顧問：日本株式會社丹青社
機電顧問：香港灃信
交通顧問：香港弘達
物業(yè)顧問：中糧凱萊物業(yè)
燈光顧問：美國CD+M
燈光設計：照奕恒
2、開發(fā)商介紹
中糧集團有限公司（COFCO）是世界500強企業(yè)，是中國領先的農產品、食品領域多元化產品和服務供應商，致力于打造從田間到餐桌的全產業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設全服務鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營養(yǎng)健康的食品、高品質的生活空間及生活服務，貢獻于民眾生活的富足和社會的繁榮穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農產品、食品及地產酒店等領域。大悅城是中糧集團商業(yè)地產板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國際化青年城市綜合體”。
3、購物中心
購物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費人群，引進國際時尚主流品牌，集合新穎、時尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨有的十六米開闊的藝術連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個，是融合了購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型一站式購物中心。
地上停車樓及地下三層大型停車場擁有共3000個停車位，統(tǒng)一的空間設計，多樣的行車體驗，讓你的大悅城夢幻之旅從路上便已悄然展開。
月季花廣場，與往來的人潮一起成就獨特的風景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗百米跨度的體量視野。讓我們不覺在每一個角落流連忘返，紛至沓來，感受國際時尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個櫥窗精致的文化感。
大悅城購物中心，集合了休閑、購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，在天津首次
引入大型綜合電影院金逸國際、全明星大型真冰場、歡樂主題KTV酷姿、兒童職業(yè)體驗店寶貝當家（Babyboss）、高檔親子游樂館悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市華潤堂以及國際快速時尚品牌，打造出一站式購物的全新體驗。國際頂級品牌主力店的進駐，國際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達人體驗地和生活理念引領地，是天津都市青年8小時以外的時尚生活中心、交流中心和娛樂中心。
地位
天津大悅城購物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購物中心。坐擁25萬平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長室內步行街，150米長主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購物、娛樂、餐飲美食為一體的多元化時尚消費模式，完美融合了消費文化、人文文化、國際文化、企業(yè)文化的同時，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產新格局。
理念
經營理念：“引領時尚共享大悅”
人無我有——我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國際品牌
人有我精——我們有最好的品牌形象店、旗艦店
創(chuàng)新業(yè)態(tài)——我們有獨具特色的主題街區(qū)
差異化經營——我們的經營品類與眾不同
大悅人正是以這種不斷創(chuàng)新的經營理念，執(zhí)著于現代商業(yè)運作精神的本質，詮釋著生活方式哲理，締造國際前沿的品味生活。
服務理念：“享你所享悅你所悅”
悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗
讓每一位顧客感到悅
讓每一位商戶感到悅
讓每一名員工感到悅
讓每一個來到大悅城的人感到悅
天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結合天津百年文化積淀，解構服務文化的深層內涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。
悅是文化，悅是態(tài)度，悅是精神。天津大悅城用激情與實力，在2011年，即將點燃這座城市的大悅夢想。
4、公寓住宅
大悅城購物中心完美的商業(yè)配備，中心區(qū)域方便的交通優(yōu)勢，凝聚區(qū)域內無限的升值潛力，造就了大悅城的獨特魅力，大悅城時尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。
大悅城北區(qū)住宅“悅府”地上總建筑面積約7萬平方米，占據該“城市綜合體”西側的單獨地塊，是天津核心區(qū)域內純正的高尚住宅群。典雅、簡潔的現代主義設計風格，滿足對質感生活，高尚品位的追求。無論設計、用材還是配套，都是以國際最新標準規(guī)劃，完全體現城市主流精英的健康品位。
5棟高層建筑，70-145平米主力戶型，簡約時尚風格的精裝示范標準，面向城市中高端客群，依托大悅城時尚品牌標簽，詮釋了全新的生活模式，滿足了都市精英對現代生活的要求，在眾多城市精英中統(tǒng)領生活潮流。
大悅城高檔住宅以時尚現代的建筑立面配合人本主義的景觀環(huán)境，致力于打
造高品質的生活體驗，讓每一位住在這里的.人擁有自己的家園暢想，陶冶時代繁華，盡享天倫之樂，于簡約處詮釋居家風格藍本。
大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時尚精品公寓”，作為大悅城住宅產品的升級版，面向城市時尚精英客群，地上總建筑面積4.6萬平米，位于項目地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構成。
精裝公寓規(guī)劃設計之初，就聘請了美國RTKL、日本丹青社等國際設計團隊，傾力打造符合國際化品質需求的精品。無論從簡潔流暢的外立面設計，獨具特色的屋頂花園，到后期的人性化物業(yè)服務，均體現出大悅城國際化時尚品牌的特性，作為綜合體中對商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)客群有效地結合，各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中，為城市新興中產階級打造全新國際化時尚精品住區(qū)。
憑窗望去，大悅城時尚精品公寓與住宅彼此呼應，獨有的帆型外檐，精致的回車廊道，讓您在繁華世界的背后靜靜的感悟著寧靜的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完美的心靈假期。
5、寫字樓
190米超高層建筑體，采用5A全智能化控制，LOW-E雙層中空玻璃幕墻，12.3米挑空大堂、標準層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米，凈高達2.8米，核心筒結構，室內無立柱，分割自如的大跨度設計。
大悅城國際甲級寫字樓，以超高端配套和完美的空間體量設計，引領世界經濟浪潮，依托大悅城的城市綜合體以及一站式購物中心定位，建成后將是一座規(guī)模最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的現代時尚的綜合建筑集群，打造環(huán)球商務旗艦，更有寬闊的區(qū)域景觀視野，一覽天津的繁華古今。與這座城市彼此欣賞，據守地標核心，成就宏圖萬景。
作為一種全新的地產、生活模式，天津大悅城項目是集諸多功能于一體的現代綜合建筑集群，它濃縮了一個城市的精華，在這里居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有。 天津大悅城開業(yè) 再添城市綜合體 天津大悅城項目位于天津市內環(huán)核心區(qū)域，緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路，占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、時尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。
二、分析
1、房地產區(qū)位理論
房地產業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊產業(yè)土地的區(qū)位不同，會產生不同的區(qū)位效益。土地的用途不同，產生的區(qū)位效益也不同。國家發(fā)展房地產業(yè)，力求使土地獲得最佳用途，追求最優(yōu)的社會效益、經濟效益和生態(tài)效益。
房地產企業(yè)追求最大的經濟效益。
房地產投資者追求理想的投資回報。
消費者追求最佳的使用功能。
城市土地區(qū)位效益的實質是（位置）級差地租
�。�1）城市土地區(qū)位形成的因素
自然條件和環(huán)境
交通和通訊
基礎設施
人口和經濟集聚
文化教育衛(wèi)生科技狀況
�。�2）房地產區(qū)位的選擇
房地產宏觀區(qū)位的選擇〔布局指向〕
房地產中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)
房地產微觀區(qū)位的選擇：商用房地產微觀區(qū)位選擇的標準
外部經濟性
臨街深度
人口流量
交通和通訊
增值潛力
居住房地產微觀區(qū)位選擇的標準
周邊環(huán)境
交通和通訊
社會文化環(huán)境
購物便利
增值潛力
就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。 集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。高度集中的優(yōu)勢，在于其資源可以更高的利用和共享。工作、休閑、生活可以在該區(qū)位同時的到滿足，減少了交通時間與成本。這是該綜合體的優(yōu)勢所在。而另一方面，其地理位置也十分具有優(yōu)越性，項目地處城市交通干線“黃金交叉點”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時還與2012年已開通的地鐵2號線無縫對接。還有公交觀光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此區(qū)位。而日后還有地鐵4號線開通，更是大大方便其交通出行。而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費群體。項目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點，每年有近600萬的旅游人群。這更是其商業(yè)優(yōu)勢的所在。
2、地租理論
地租是土地所有者憑借土地所有權從土地使用者那里獲得報酬。
在某些場合下，西方經濟學把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財產租給他人使用所獲得的報酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個定義，把地租分為契約地租和經濟地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經濟地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經濟地租是指人們使用任何生產要素所獲得的超額利潤。狹義上講，經濟地租是指人們利用土地所獲的超額利潤，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對狹義地租而言的。
商業(yè)調研報告 篇10
企業(yè)文化作為一門實踐性很強的應用科學，如何把握其發(fā)展規(guī)律和變化趨勢？如何實現其在煙草商業(yè)企業(yè)的正確定位？這些都是需要在思想觀念及實踐上重視和面對的課題�，F在煙草商業(yè)企業(yè)既缺乏一套科學的評價方法，也缺乏統(tǒng)一的評價標準，僅局限于主觀考察判斷企業(yè)文化現狀，而非從動態(tài)的角度、從量的要領上把握企業(yè)文化的變化趨勢。因此，構建具有煙草行業(yè)特色的企業(yè)文化建設評價體系，將有利于煙草商業(yè)企業(yè)文化的規(guī)范和科學發(fā)展，是建設先進企業(yè)文化的內在要求。煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系要以企業(yè)文化建設為平臺、以企業(yè)內外各項評價指標為參量，是一種貫穿于經營管理活動全過程的、能反映煙草商業(yè)企業(yè)基本狀況的評價體系。
作為一種體系，就需要有一定的架構。在筆者看來，煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系的基本架構包括：理念文化、制度文化、行為文化和物質文化。這四者的關系是：物質文化是企業(yè)文化的外在表現，是行為文化、制度文化和理念文化的物質基礎；制度文化是理念文化的載體，制度文化又規(guī)范著行為文化；理念文化是形成行為文化和制度文化的思想基礎，也是核心所在。
同時，在這四個基本層面下面還包含若干個參數指標。評價參數指標實際上是綜合評價企業(yè)文化建設的基礎和依據。根據煙草商業(yè)企業(yè)的實際運作狀況，可具體列出以下指標。
理念文化構成。在整個評價體系中它處于核心的地位，涵蓋要素包括企業(yè)精神（企業(yè)價值觀、企業(yè)使命、企業(yè)愿景）、企業(yè)凝聚力（煙草員工對企業(yè)的認同度和工作積極性，以及內部關系的和諧度）、企業(yè)經營方針的執(zhí)行度等。
制度文化構成。這個層面涵蓋的要素有煙草員工崗位行為規(guī)范、崗位管理標準、崗位操作規(guī)程、治理結構完善度（有健全有效的程序化機制）、組織結構合理度（設置合理、職責明確、運作高效）、信息處理效率、領導決策機制的執(zhí)行度和民主化程度、員工管理企業(yè)的參與度等。
行為文化構成。包括領導素質指標（員工認同度、領導能力、個人品質）、員工素質指標（思想素質、業(yè)務素質、文化素質）、管理素質指標（企業(yè)管理手段的科學性和實用性）、設備素質指標（相關軟硬件設備的完備和使用率）、員工行為指標（政策執(zhí)行度、工作效率、員工離職率）、零售客戶滿意度、消費者滿意度、社會美譽度等。
物質文化構成。主要包括：市場凈化率、市場占有率、銷售額增長率、利稅增長率、利潤增長率、市場培育指標、企業(yè)內部環(huán)境指標（安全的工作環(huán)境、衛(wèi)生的生活環(huán)境、豐富的文娛環(huán)境）、企業(yè)形象指標等。
構建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系是一項系統(tǒng)工程，它的`構建必須要立足實際，力求實效，筆者認為應該遵循六項原則。
導向性原則。企業(yè)文化建設是一個改造現實企業(yè)文化狀況、構建目標文化模式的過程，由于其內容較為復雜，如不加以引導，往往起不到應有的作用。因此煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系應以企業(yè)理念系統(tǒng)的構建為重點，通過思想和精神的傳遞和引導，全面提升煙草商業(yè)企業(yè)文化建設水平。
系統(tǒng)性原則。企業(yè)文化建設評價體系是由相互聯(lián)系、相互依賴、相互作用的各個部分和層次構成的有機整體，它的構建要涉及到企業(yè)的各個方面，因此在這一體系的構建中要保持其完整性和協(xié)調性，從企業(yè)文化的功能、與環(huán)境的關系、內部結構等方面進行綜合評價和分析。
獨特性原則。構建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系要緊密結合煙草行業(yè)特點、地域特點和企業(yè)自身的特點。
落地性原則。企業(yè)文化建設評價體系的構建必須與煙草商業(yè)企業(yè)各項具體的工作流程和內容等融合起來，要注意避免脫離企業(yè)的經營活動、脫離企業(yè)管理的全過程、脫離員工的實際思想行為方式等。
效能性原則。在構建煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系中要杜絕求大求全，要根據煙草企業(yè)的實際和企業(yè)文化建設的需要，爭取投入最少的資源獲取最大的效果。
長期性原則。建設優(yōu)秀的企業(yè)文化，不是一朝一夕之功，需要長期不懈的努力。這種特點是由其本質決定的，這同時也決定了構建企業(yè)文化建設評價體系必須貫徹長期性原則。即將其納入企業(yè)總體工作的范疇，從組織落實、人員安排、財務投入等方面給予充分保證，使煙草商業(yè)企業(yè)文化建設評價體系能夠長期堅持下去并逐步完善，持續(xù)不斷地發(fā)揮其應有的作用。
商業(yè)調研報告 篇11
一、現狀分析
近年來,隨著xxxx區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快,城市居民居住環(huán)境有了較大變化,社區(qū)服務功能大幅提升,社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展,社區(qū)商業(yè)網點數量不斷增加,經營業(yè)態(tài)和服務領域進一步拓寬。從調查看,目前,xxxx區(qū)共有社區(qū)xx個;各類社區(qū)商業(yè)網點近xxxx個,經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現以下幾個特點：
1、社區(qū)商業(yè)網點發(fā)展迅速,“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經濟的發(fā)展和中心xx區(qū)的不斷擴大,社區(qū)商業(yè)服務對象也不斷拓展,服務對象不僅面向廣大居民,更側重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務,以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務。
2、社區(qū)商業(yè)網點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網點為主,僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè),近年來,一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網點應運而生,現已發(fā)展到幾十個服務項目,如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓、網絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。
3、新社區(qū)的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心xx區(qū)范圍不斷擴大,加速了新社區(qū)的建設,新社區(qū)的建設又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展,其商業(yè)設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全,明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設中得到了充分發(fā)展。近年來,流通領域的市場化進程不斷加快,社區(qū)商業(yè)應市場需求得到快速發(fā)展,大大小小的商業(yè)網點滲透到社區(qū)的大街小巷,并在社區(qū)內及其周邊形成一定規(guī)模。同時,社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展,有蔬菜市場、干果市場、水產品市場等,為社區(qū)居民消費購物提供了便利。
二、存在的`主要問題
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學規(guī)劃和有效指導。目前,社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網點與社區(qū)住宅混在一起,嚴重影響了居民的正常生活,并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大,形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡,老社區(qū)商業(yè)網點發(fā)展慢、基礎差。在這次調查中看到,一些老社區(qū)商業(yè)設施簡陋,功能不全,一般是利用自有房屋,或者臨時搭建,甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主,商品單一、質量低劣,購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差,造成社區(qū)居民購物不便,許多日常消費需要跑較遠的路,且社區(qū)的服務功能不健全,與建設“便利消費進社區(qū),便民服務進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎設施較差,現代服務業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高,居民消費需求普遍提高,呈現出多樣性、多層次的消費特點,社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務狀況與之不相適應,亟待改善。在調查中,有的反應社區(qū)沒有停車場,車輛亂停亂放現象比較嚴重;有的反應社區(qū)沒有蔬菜市場,居民買菜不方便;有的反應家政服務業(yè)沒有形成,居民尋求家政服務很不方便;有的反應社區(qū)商業(yè)網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務,要提高檔次,保證質量等等。從反應的情況看,社區(qū)商業(yè)的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此,加強社區(qū)商業(yè)基礎設施的規(guī)劃和建設,拓展社區(qū)商業(yè)服務功能,是落實科學發(fā)展觀,完成社區(qū)雙進工程的重點工作。
三、推進措施和發(fā)展方向設想
1、應合理規(guī)劃,完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應由政府牽頭,會同商務、規(guī)劃、建設、房管、財政、xx區(qū)、工商、稅務等部門,研究制定網點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結構、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定;業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右,建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。
商業(yè)調研報告 篇12
商業(yè)城建成開業(yè)18年來，在促進就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動相關產業(yè)，振興一方經濟，促進城市化進程等方面作出了積極貢獻，實現了經濟效益、社會效益雙豐收和經營者、消費者、管理者多方共贏。但隨著經濟社會的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴重落后于整體經濟的發(fā)展趨勢，嚴重落后于周邊同類型市場的發(fā)展水平，嚴重落后于人們日益增長的物質生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領導先后批示要對商業(yè)城的提升改造作為重點課題進行專題調研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會同區(qū)貿易局、商業(yè)城管委會等單位組成調研組，以專題座談、實地走訪、問卷調查等形式，開展了大量的調査摸底工作。先后召開了商業(yè)城經營戶代表、業(yè)主代表專題座談會，走訪了政府有關部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學習考察，廣泛征求了多個層面的意見和建議，在此基礎上形成了《加快推進商業(yè)城提升發(fā)展的對策建議》�，F將調研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領導決策參考。
一、商業(yè)城的發(fā)展現狀
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商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營業(yè)用房6000余間，經營戶3400余家，從業(yè)人員3萬余人。共設xx大市場和兩條專業(yè)街，經營范圍涉及五金建材、副食白貨、服裝箱包、糧油煙酒、機電家電、非機動車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個市場和兩條專業(yè)街,民營舉辦六個市場，由管委會轄管。建成18年來，各項經濟指標穩(wěn)健增長，尤其是近三年來，年商品成交額均突破雙白億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項全國性榮譽，三次被評為省重點市場，商業(yè)城已成為面向全國的一張金名片。U前，商業(yè)城有兩級管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調領導小組，為區(qū)政府對商業(yè)城實施管理協(xié)調的非常設機構，山區(qū)政府常務副區(qū)長、分管副區(qū)長、有關部門領導組成：二是商業(yè)城管委會，為常設機構，負責商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調和管理，其主管部門為區(qū)貿易局。公安、城管進駐商業(yè)城，分別成立分支機構，實行雙重管理。
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XX年，商業(yè)城管委會成立后，努力克服碩件設施先天不足的困難，加大投入,強化監(jiān)管，實現了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實加強消防安全管理，近年來，通過加大碩件改造投入（近三年共計投入資金1200多萬元），先后完成了商業(yè)城主要市場的消防設施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網絡，通過人防和技防的有機結合，使城內火警數量逐年下降。
為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過開展整治月、鞏固提升年、深化管理年和規(guī)范發(fā)展年等專題活動，抓住難點重點，實施專項整治，落實長效舉措，整體形象得到改觀。通過加大基礎設施建設，規(guī)范整頓停車場，挖潛停車空間，加強交通疏導和專項整治，運用科學手段引導經營戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
�。ㄈ┊斍懊媾R的問題
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時，我們也看到，當前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問題和矛盾，嚴重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場的正常運行。
LI前的主要問題有以下三個方面。
1、硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
�。�1）消防安全難以保障。消防設施缺少、建筑物連片且結構復雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險發(fā)現、火災救援、人員疏散等工作帶來困難。雖經多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險發(fā)生, XX年高達9起。近年來靠市場管理部門嚴防死守，數量有所下降，但仍危機四伏，一旦火險發(fā)現或撲救不及時，后果不堪設想，商業(yè)城已經成為潛伏的火山口。
（2）停車難、行車難問題突出。商業(yè)城經營戶現有自備機動車、電瓶三輪車3000余輛，日進出商業(yè)城車輛萬余輛，而城內各類停車位僅1200多個，造成10多輛車爭搶一個停車位的局面，停車位缺口較大。同時，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴容，各市場內交通擁堵嚴重，城內道路處于超負荷狀態(tài),遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴重，交通壓力日顯嚴峻。
�。�3）抗災能力低下。因年代已久和建筑質量差，市場多處房屋出現沉降，墻體開裂，結構變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺風、雷暴、大雪等天氣，都會造成較大經濟損失，經營者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2、經營模式傳統(tǒng)，市場競爭力不強。
�。�1）功能配套不足。城內倉儲空間嚴重不足，物流水平低下。許多營業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，乂成倉儲區(qū)，店內貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過道，市場秩序混亂，管理難度較大。
�。�2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場劃行歸市特征不明顯，商品布局錯綜復雜，專業(yè)化水平低，核心競爭力較弱。
�。�3）經營檔次低下。十多年來，市場一直延續(xù)現貨現金現場交易，這種小規(guī)模、低層次的經營模式，使得市場內知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費外流。
3、產權分散，造成市場管理難。
（1）日常管理難。一方面，現有的法律法規(guī)對產權式市場管理出現真空，市場管理依據不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關職能部門對商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導致商業(yè)城市場管理部門在處理矛盾和問題時較為被動，法律糾紛和信訪事件不斷，管理難、難管理問題突出。
�。�2）市場培育難。產權分散，私有產權比例高達80%以上，導致市場管理部門無法實施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現二房東現象，哄抬營業(yè)房租賃價格，惡意、無序競爭，影響了市場的健康發(fā)展。
�。�3）權利義務失衡。私有產權所有者只享受房產收益權，不承擔責任義務。
尤其是民辦市場，開發(fā)商建好市場一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔了市場的房屋維修、設施維護、衛(wèi)生保潔等，而經營者乂以各種借口，對市場收費工作制造困難。隨著硬件設施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場正常管理難以為繼。
二、提升改造的必要性和緊迫性
商業(yè)城建成18年，至今未進行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經營規(guī)模、經營品牌、經營檔次已明顯落后于省內等地市場，更與經濟社會發(fā)展水平不相適應。調研組認為，實施商業(yè)城提升改造工作，勢在必行。
（一）鞏固和提升商業(yè)城品牌價值的需要
從前期考察情況看，皮革城于XX年實現了新城搬遷，二期建成、三期建設、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國布局，發(fā)展迅速。中國小商品城先后五次易址、九次擴建，現也成為績優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達20多億元，占全市的30%左右，成為地方經濟的發(fā)展典范，不僅在全國，而且在全世界提升了的城市形象。中國科技五金城先后投資7億多元，實施了新市場建設和老市場改造。濮院羊毛衫市場在改擴建的基礎上，計劃用5 XX年時間，建成一個功能齊全的現代化商貿城。上述市場通過改造和新建，完成了轉型升級，實現了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應明顯，無形資產可觀，在一定程度上代表著商貿產業(yè)的形象。但日前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠遠落后于上述市場，急需通過重建或異地新建，提升硬件設施條件，完善市場功能配套，打造新型經營業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經營管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價值。
�。ǘ┐龠M經濟科學發(fā)展的需要
有利于促進產業(yè)結構調整。市場產業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢明顯，對優(yōu)化產業(yè)結構，促進社會經濟健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在以市場為龍頭，三產帶動二產推動一產，全面提高區(qū)域經濟的'發(fā)展模式下，專業(yè)市場建設取得了巨大成功，不僅振興了經濟，更打響了在全國、全世界的品牌。實施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經濟發(fā)展方式轉變和結構調整的要求，有利于實現先進制造業(yè)和現代服務業(yè)兩輪驅動，必將成為我區(qū)經濟發(fā)展新的增長點和亮點。
有利于加快推進城市化進程。辦一個市場，興一方經濟，富一方百姓，這是省內周邊市場產業(yè)發(fā)達縣市的共同經驗。市以市場開發(fā)帶動城市建設，在全國形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴大）會議作出了堅持城市化帶動的戰(zhàn)略決策，我們認為，實施商業(yè)城的改造提升，打造新的經濟商圈，有利于進一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進程。
有利于打造產銷互動發(fā)展格局。先進制造業(yè)需要現代化的市場產業(yè)相配套和依托。等地市場通過強勁的產業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當前，已形成了以工業(yè)為先導，多種產業(yè)共同繁榮的經濟形態(tài)。實現商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質工業(yè)產品的展示銷售平臺，形成產銷互動發(fā)展格局，既可推動我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，乂為市場產業(yè)發(fā)展增添強勁動力。
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近年來，社會各界關于加快推進商業(yè)城提升改造的呼吁日益強烈，省工商局領導在全省市場工作會議、省重點市場檢查復評等場合，多次建議商業(yè)城盡快實施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現有品牌地位。各界人士通過人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護現有市場資源。從詢期組織的兩次專題座談結果看，支持異地新建的意見占77%,支持就地改造的意見占23%。而三次問卷調查的結果顯示，支持異地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會也曾委托具有國家一級資質的專業(yè)研究機構，對商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報告》。
通過綜合評價，該報告提出了以異地新建實現商業(yè)城轉型升級的研究結論。
三、加快推進商業(yè)城提升改造的對策建議
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商業(yè)城的轉型升級事關民生保障和經濟社會發(fā)展大局，影響深遠，同時實際工作開展涉及面廣，難度較大，任務艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對商業(yè)城提升改造的工作力度。
組建領導班子。建議把該項工作列入區(qū)委、區(qū)政府的重點工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領導掛帥，分管領導負責，各有關部門負責人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領導小組，下設工作小組，協(xié)調、推進各項工作。
繼續(xù)深化調研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領導帶隊，組織有關部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進行學習考察，借鑒他們的成功經驗，進一步統(tǒng)一思想，提高認識，堅定信心，加快推進商業(yè)城轉型升級工作。
加快推進工作。LT前區(qū)域內各類建設項U眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項LI必須抓住時機，加快推進。一方面政府牽頭協(xié)調各有關部門和相關鎮(zhèn)街，開展項LI選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項前期工作。另一方面，對區(qū)域內在建大型市場進行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場資源，以避免重復建設。
�。ǘ┟鞔_提升發(fā)展規(guī)劃定位
在前期座談交流、考察取經，廣泛聽取各層面意見的基礎上，調研組對就地改造和異地新建兩個方案進行了分析比較。一致認為，就地改造弊大于利，主要存在產權主體利益難協(xié)調、現有空間難拓展、瓶頸問題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當前面臨的發(fā)展瓶頸問題，通過最優(yōu)位置建設、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進程，乂有利于提升市場的綜合實力。對新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問題，可從以下方面考慮。
打造符合時代要求的現代新型商業(yè)模式。以高起點、遠規(guī)劃、新配套和一次規(guī)劃、分期建設為原則，建設集銷售、倉儲、物流、會展一體化，購物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無形市場相結合的市場集群和商貿中心，把新商業(yè)城打造成代表現代商貿發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的金名片，立足、面向全省以至華東的輻射源。
建設中小企業(yè)發(fā)展平臺。憑借其豐富的產品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺，業(yè)已成為全國、全世界網上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現有中小企業(yè)2萬余家，絕大部分為民營企業(yè)，資金實力雄厚，發(fā)展愿望強烈，而周邊的紹興、宇波、臺州地區(qū)也有大批民營企業(yè)。在實施商業(yè)城提升改造時，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點工業(yè)產品搭建一個集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺和窗口。
進行區(qū)域市場資源的科學整合。新商業(yè)城建設可與其它市場的規(guī)劃、整合同步進行（如加大新農都、新世紀市場園區(qū)和農產品批發(fā)市場整合力度）。在保護現有市場的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場，優(yōu)先進駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復建設，引導區(qū)域內市場從小而全向大而專的發(fā)展形態(tài)轉變，提高我區(qū)市場的精品化、專業(yè)化水平。
（三）合理確定新城選址
針對商業(yè)城異地新建的選址問題，調研組實地踏看了宇圉、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關區(qū)塊，提出了四個建議方案（見附件）。
經過分析比較，綜合各方面因素考慮，調研組認為：
建議方案一、二新世紀市場園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對較有區(qū)位優(yōu)勢，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問題和農保地調整等不利因素。
建議方案三、四紅山農場區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿�，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，搶抓機遇，實現商業(yè)城的轉型升級和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠，導致經營戶易流失和隆市風險。但無論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設應與全區(qū)市場資源科學整合相結合。因此，建議對新農都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場的建設進行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢，避免重復建設和惡性競爭，集中力量，共同做大、做強、做精、做專我區(qū)市場產業(yè)。
�。ㄋ模┨剿餍滦瓦\作模式
商業(yè)城提升發(fā)展項訂一次性投資較大，可借鑒、等地成功經驗，遵循政府搭臺、企業(yè)唱戲和自籌資金、自求平衡等原則，探索投融資、建設和經營管理等新的體制。一方面，可通過企業(yè)化操作，吸納多個投資主體組建股份公司或企業(yè)集團，負責新商業(yè)城的開發(fā)建設。建成后，可學習省內外兄弟市場的管理經驗,實行政企分開。市場的經營管理通過集團化、企業(yè)化操作來實現，同時逐步轉變現有整理文章山商業(yè)城管委會的職能，成為專門的協(xié)調機構。另一方面，對老商業(yè)城搬遷后土地進行拍賣或再開發(fā)利用，結合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場經營效益，以求新老市場建設的資金平衡。
�。ㄎ澹├^續(xù)加強市場管理
在完成新商業(yè)城建設搬遷詢，將存在5年以上的建設過渡期，因此在加大提升改造力度的同時，須繼續(xù)加強市場管理工作。
1、強化現有管理體制。針對當前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進一步強化管委會的職能和機構定位。根據管委會實際所承擔的職能，將商業(yè)城管委會調整為全額撥款的事業(yè)單位，以進一步加強對商業(yè)城的安全生產、市場秩序和國有資產的有效管理。
2、完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照以塊為主的管理模式，明確
職責，落實措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過渡。
商業(yè)調研報告 篇13
20__年財政部頒布的新企業(yè)會計準則引入了公允價值計量的要求，規(guī)范了企業(yè)合并、合并財務報表等重要會計事項，信息披露要求更為嚴格具體，是我國會計發(fā)展史上重要的里程碑，標志著我國會計準則與國際會計慣例已基本接軌。新會計準則的實施，對銀行業(yè)將產生積極而深遠的影響。人行鎮(zhèn)江中支對全市上市銀行實施新會計準則的情況進行了調查，深刻剖析了上市公司實施新會計準則所面臨的困難和問題，并提出相關建議。
一、新會計準則對商業(yè)銀行會計核算的影響
與原會計制度相比，新會計準則嚴格界定了資產、負債以及收入、費用的確認條件和計量行為，在堅持歷史成本原則的同時，引入公允價值屬性；新增了“金融工具確認及計量”、“套期保值”、“金融資產轉移”等會計準則，更加規(guī)范了減值計提等業(yè)務的會計核算和信息披露行為，填補了我國會計標準在這些業(yè)務領域的空白，進一步加快了我國銀行業(yè)會計的國際化步伐。
1. 對金融工具的影響
1.1金融資產與負債分類的變化
隨著金融創(chuàng)新程度的加快和衍生工具的發(fā)展，金融工具長短期的界限變得模糊，所以從流動性分類劃分，無法真正反映出資產和負債的本質屬性。新會計準則改變了原《金融企業(yè)會計制度》中對投資和負債采取長、短期分類核算的方法，而是按金融工具屬性對金融資產和負債重新進行分類。新會計準則將金融資產分為4類：交易性金融資產、持有到期投資、貸款和應收賬款、可供出售的金融資產，金融負債則分為交易性金融負債和其他金融負債兩類。
1.2金融資產與負債確認和計量方法的變化
原會計制度規(guī)定銀行的各項資產在取得時應當按照實際成本計量，而新會計準則中則增加并強調了“公允價值”計量屬性，并明確規(guī)定“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量”，使銀行的資產和投資價格更接近市場價值，更能真實反應一定時期銀行經營狀況和財務狀況。
1.3衍生金融工具及套期業(yè)務的處理
新會計準則明確要求銀行將衍生金融工具納入表內核算，同時要求在會計期末采用公允價值計量衍生金融工具價值，以便及時反映交易的盈虧狀況。對于套期業(yè)務，新會計準則要求在相同會計期間將套期工具和被套期項目公允價值變動的抵消結果計入當期損益。
1.4資產減值準備的調整
新會計準則對金融資產減值的規(guī)定作了較大的調整，改變了貸款按五級分類計提減值準備的做法，要求按現金流折現法計提減值準備，即按照金融資產的賬面價值與按該金融資產實際利率折現的預計未來現金流量現值的負差額進行計提。這可以有效降低人為因素對減值準備計提額的影響，從而能夠提供更準確的信息，更真實地反映資產的價值，使得銀行更準確地把握金融資產減值可能造成的損失。銀行非金融資產的減值損失一經確認在以后會計期間不得轉回，銀行無法利用減值準備調節(jié)利潤，其利潤將更為真實。
1.5金融工具披露的深度和廣度發(fā)生變化
新準則既要求披露金融資產負債的賬面價值和公允價值，又要披露金融資產負債的會計政策、計量基礎、確認條件，特別是在金融管理的信息披露方面，不僅要求披露金融工具管理的目標和政策、風險控制流程、工具分析過程及其估值模型，而且金融工具對資產負債的影響和結果均作出了相應要求。
2. 對關聯(lián)方關系及其交易披露的影響
按照新會計準則，要對關聯(lián)方企業(yè)進行披露，關聯(lián)方主要是股東，關聯(lián)方交易類型主要是向股東發(fā)放貸款，如江蘇銀行鎮(zhèn)江分行，20__年4月末向股東發(fā)放貸款8.23億元，銀監(jiān)局對關聯(lián)方交易有嚴格要求，但在會計報告中披露未作出強制性要求，新準則實施后強制要求在財務報告中披露關聯(lián)方關系及其交易，也將產生一定影響。
3. 對會計報表的影響
新金融會計準則中對金融工具分類及分類標準的改變，衍生工具納入資產負債表內核算，一方面大大豐富了資產負債表的內容，對于風險的表現更加全面；同時以公允價值作為金融工具的主要計量屬性，風險的變動及時反映到當期損益表中，對銀行的資本機構凈利潤、凈資產、資本充足率等關鍵指標產生較大的影響；另一方面衍生金融工具易受利率和匯率等價格指標的影響，由于歷史原因加之我國銀行機構對規(guī)避這類風險相對經驗不足，必然會加劇資產負債表和利潤表的波動。
二、新金融會計準則在實際操作層面的幾個難點
1、經營效益的不穩(wěn)定性增大
實施新會計準則，采用公允價值計量引起財務報表狀況的較大起伏，將給銀行的損益確認標準帶來根本性的變化，最顯著的是銀行持有的金融資產、金融負債的公允價值的變化要直接計入損益，金融資產價格隨市場價格的變化而變化，變化幅度以及變化方向都難以確定，而且變動頻率將導致財務狀況以及盈利能力的頻繁波動。
2、公允價值的測算難度
新會計準則對公允價值的獲取方式做出了規(guī)定。首先，不同類別資產的公允價值獲取方式不盡相同，對那些沒有活躍公開市場的金融資產，公允價值的取得很大程度上有賴于相關人員的專業(yè)判斷或委托評估公司評估，這種判斷往往帶有一定的主觀性，留下了操縱當期利潤的一道關口，因此如何合理設計公允價值的獲取方式，并確保公允價值的準確性既是重點，也是難點；其次，由于獲取公允價值要涉及銀行的信貸管理、金融市場、國際業(yè)務、個人金融、財務會計等多個部門，很多工作都是開創(chuàng)性的，對銀行的業(yè)務流程再造和整體協(xié)同能力等方面提出了很高的要求。
3、實際利率法的應用
在貸款、債券資產等業(yè)務核算中要頻繁使用實際利率法。對于固定利率的貸款和債券資產的實際利率的計算，即固定利息收入與金融資產以及相關手續(xù)費之和的比值，需要具體核算在每筆貸款中所支付的相關手續(xù)費，這是難以精確計量的。對于浮動利率的貸款和債券資產，其實際利率的計算要基于對未來現金流量的判斷，如何確保數據的可得性和準確性也是一個難點。同時，實際利率的不斷變化也會增加銀行損益的波動性，可能會削弱銀行披露的會計盈余的穩(wěn)定性。
4、資本充足率管理的難度加大
衍生金融工具納入表內增加了風險資產，導致計算資本充足率的.加權風險資產發(fā)生變動，可供出售類金融資產公允價值的變動計入所有者權益，加劇了附屬資本的變動，按可收回金額現值與賬面值的差額提取減值準備后，導致?lián)p益的波動，從而影響附屬資本。這些變化將增加銀行資本的波動性，使上市銀行資本管理面臨新的課題。
5、核算及管理系統(tǒng)的更新開發(fā)
應用新會計準則并不是簡單的會計政策的轉換，特別是銀行機構，在會計核算方面，如新準則要求商業(yè)銀行推進統(tǒng)賬制（外幣業(yè)務發(fā)生時直接以本幣記賬，月末再對每個賬戶進行估值）、大量“現值”的引入，以及新口徑信息報告等，要求商業(yè)銀行對現行的會計核算系統(tǒng)、各種業(yè)務交易系統(tǒng)及內部管理等電子化進行改造或開發(fā)；在管理方面最為關鍵的是把新準則的精神和實質“植根”于銀行自身的核算及管理體系中，讓整個核算流程及管理體系符合新準則要求，而且能夠把這些信息用來管理資本、風險和業(yè)務，做到“管理流程層面”和“會計賬目層面”的切換真正與新會計準則對接。
6、與稅務政策存在諸多差異
目前，稅務監(jiān)管當局尚沒有明確對新會計準則實施后的納稅處理，特別是企業(yè)所得稅中諸多情況，商業(yè)銀行出于納稅考慮，不敢輕易將原來的核算方法完全摒棄。但同一套會計核算系統(tǒng)又不可能同時支持兩個差異很大的法規(guī)制度，即使在企業(yè)所得稅申報時做納稅調整處理，也將非常復雜。以固定資產折舊調整為例，稅法規(guī)定殘值率為5%，而新會計準則未規(guī)定殘值率，兩者折舊年限規(guī)定也不同，帶來長期大量的納稅調整計算，工作量巨大；又如，新準則按照市場化和國際化的要求，改進了成本核算項目和方法，要求企業(yè)考慮預計環(huán)境恢復等資產棄置費用等，將企業(yè)擔負的社會責任引入會計系統(tǒng)，以更為科學、全面地反映成本信息，但稅法中未明確此類成本費用能否在稅前扣除；再如，新準則引入公允價值后，因某時點上資產公允價值上升或下降，導致企業(yè)在損益項目上列示收益或損失，此類收益或損失如何在稅收上進行調整等。
7、統(tǒng)計口徑的差異
原金融企業(yè)會計制度要求商業(yè)銀行按期限對金融資產及負債分類，如存款分為活、定期存款，有價單證投資劃分為“短期投資”、“中長期投資”兩大類，貸款則先劃分為自營貸款、委托貸款核算，再將自營貸款劃分為短期及中長期貸款進行核算，這基本與金融統(tǒng)計指標相一致。在新準則實施之后，將改變金融資產負債傳統(tǒng)按期限的分類方式，而將金融資產劃分為交易性金融資產、持有到期類金融資產、可供出售類金融資產、貸款及應收賬款；將金融負債劃分為交易性金融負債和其他金融負債；且資產與負債的分類一經確定，不得隨意變更。資產負債分類方式的改變能使商業(yè)銀行信息披露更為全面、風險判斷更為有效，但商業(yè)銀行統(tǒng)計部門難以將現行金融統(tǒng)計指標與調整后資產負債進行簡單的劃分和對照，需要重新建立一套與新會計準則相適應的金融統(tǒng)計指標。此外，新準則下，公允價值的引入及資產負債范圍的擴大（將衍生工具隱含的各種權利和合同義務確認為金融資產或負債，已經證券化的信貸資產以及其他不能滿足終止條件的金融資產和金融負債納入表內核算），也給金融統(tǒng)計部門帶來數據難以估量的困難。
8、金融工具信息披露的變化將增大
當前上市銀行財務會計信息披露存在諸如信息披露標準不盡統(tǒng)一，形式不夠規(guī)范，內容不夠全面，頻度不夠及時等突出問題。新會計準則對金融工具的列示和披露作了詳細的規(guī)定，信息披露將更加統(tǒng)一、嚴格、規(guī)范和透明。突出表現：一是強調信息披露的全面性。要求銀行應當披露對金融工具所采用的重要會計政策、計量基礎等信息。二是強調對風險的披露。要求銀行應當披露與各類金融工具風險相關的描述性信息和數量信息，應當披露所面臨的各類市場風險的風險價值或敏感性分析及其選用的主要參數與假設。
9、人員素質的提升壓力
由于金融資產、負債分類標準和核算要求的改變，以及公允價值計量屬性的引入和應用實際利率法確認收益，銀行會計人員所熟悉的會計理念和核算要求已經發(fā)生了重大變化。會計人員既需要對知識進行全面更新，又要充分發(fā)揮積極性、主動性和創(chuàng)造性以有效解決新準則體系實施過程中出現的新問題。
三、鎮(zhèn)江市上市銀行執(zhí)行新會計準則的具體情況及存在問題
鎮(zhèn)江市各上市銀行為落實《企業(yè)會計準則（20__年版）》，均做了大量的業(yè)務培訓和系統(tǒng)轉換工作，并制訂了相應的制度措施，分步逐層推進。新會計準則執(zhí)行工作取得了一定的成效，但還存在以下一些問題：
1、從形式上看：在分步推進實施的機構，目前在總行層面實現了報表披露與新會計準則的對接，但在分支行則仍然沿用舊有的標準。我市除江蘇銀行外，各上市銀行報表轉換均集中在分行及總行層面�；韭窂绞怯筛鞣种胸撠熜畔⒉杉顖�，省級行負責對信息采集表的匯總、審核和加工，編制調整分錄，生成轉換資產負債表、損益表及附注，然后提供給總行轉換合并報表所需信息資料，由總行統(tǒng)一實現轉換。雖然由其總行統(tǒng)一披露的會計報表達到了新會計準則的要求，但各分支行對本單位的數據調整結果并不知曉。在一次性實施轉換的機構，其各類會計報告從總行到各分支行均實現了對接，但存在以下幾類問題。如我市江蘇銀行按照總行的工作布置，于20__年1月1日起實施新會計準則，在根據新會計準則的要求做好系統(tǒng)轉換及科目拆分和調整工作后，于20__年3月22日起使用新會計準則下的會計科目，其各類業(yè)務報表體系立即發(fā)生了重大變化。突出表現在：一是新會計準則科目設置不能完全滿足全科目金融統(tǒng)計要求，主要涉及到存款類明細指標有：活期存款明細：如0698工業(yè)存款、0701商業(yè)存款、0706建筑企業(yè)存款、0712農業(yè)存款、0713城鎮(zhèn)集體企業(yè)存款、0714鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)存款、0715三資企業(yè)存款、0716私營企業(yè)及個體戶存款；活期儲蓄存款明細中0737個人銀行卡活期存款、1307儲蓄賬戶存款、1308銀行卡外個人結算賬戶存款等，這些存款類指標數據無法從系統(tǒng)中采集，目前這些指標的數據只能匡估上報。二是江蘇銀行各分行新系統(tǒng)不是同時上線，而是分批上線，這樣一來影響數據的準確性和真實性，二來影響與歷史數據的可比性。而且在同一個統(tǒng)計區(qū)域，不同格式、不同計量方法的會計指標數據無法歸并，數據不能準確反映真實的經濟金融情況。
2、從內容上看：由于新準則引進公允價值、攤余成本和實際利率等理念，會計計量基礎有重大變更，但目前各金融機構執(zhí)行尚不到位。如：貸款業(yè)務，根據新準則，貸款應按攤余成本進行計量，并以此為基礎按實際利率確認利息收入，當貸款發(fā)生減值時，應將其賬面價值減記至預計未來現金流量的現值，減記的金額確認為貸款減值損失，計入當期損益。當前各銀行對貸款本金與利息收入的計量，考慮到一是按新準則計算的貸款利息收入與按現行制度確認的利息收入差異較小，二是目前境內行營業(yè)稅仍執(zhí)行《財政部 國家稅務總局關于金融企業(yè)應收未收利息征收營業(yè)稅問題的通知》（財稅[20__]182號），該通知與新準則的規(guī)定差異較大，若按照新準則在賬面上確認利息收入，需要對賬面利息收入做大量調整后才能作為營業(yè)稅納稅基數，并可能面臨向稅務局的大量解釋工作，因此，為便于操作，賬面仍按照現行核算制度，區(qū)分應計、非應計貸款分別核算，其結果與按照攤余成本和實際利率確認的利息收入的差異，在總行報表層面統(tǒng)一調整。存款業(yè)務，根據新準則，存款應按攤余成本進行計量，并以此為基礎按實際利率確認利息支出。各行鑒于按新準則計算的存款利息支出與按現行制度確認的利息支出差異較小，對存款業(yè)務的核算制度暫不作調整。
3、從執(zhí)行力看：由于新準則要求
企業(yè)管理層從敘做某項交易的主觀動機出發(fā)，根據持有某項金融資產或金融負債的意圖、能力等因素對其分類，并對不同類別的金融資產或負債，分別采用公允價值或按照攤余成本計量。這就意味著，在對經濟事項所涉及的金融資產或負債進行確認、計量時，將進一步加大管理層認定的比重。因此大部分的確認、計量集中在各商業(yè)銀行的總行，基層行對此既不需要了解也無法了解。據調查，我市各商業(yè)銀行會計人員對新準則的實施僅在報表轉換操作的層面有所了解，對于深層次的背景和依據則一知半解。
四、有效推進新會計準則實施的建議
1、注重經營理念的轉變
一是要充分理解新準則中所闡述的關于公允價值、攤余成本、實際利率等概念的含義，進而理解這些概念中蘊涵的科學管理理念，并將這些理念運用到日常運營、流程改革和系統(tǒng)改造中。二是不斷轉變業(yè)務增長方式，實現商業(yè)銀行戰(zhàn)略轉型。通過提高信貸資產質量、大力發(fā)展中間業(yè)務等新業(yè)務的方式提高盈利水平，做到安全性、流動性和效益性相統(tǒng)一，從根本上提高銀行業(yè)務發(fā)展質量、增收創(chuàng)利能力和風險管理水平。
2、明確部門分工，加強部門協(xié)調
實施新準則需要采集的信息量多，信息涉及的業(yè)務面也非常廣，大部分信息需要業(yè)務部門提供，因此，新準則的執(zhí)行需要所有員工、相關部門密切配合，按照各部門的職責分工對歷史信息進行采集整理，重新梳理現有的業(yè)務管理模式，操作流程，將新準則的要求融入日常業(yè)務管理工作中。
3、構建公允價值的計價模型系統(tǒng)
按照新會計準則規(guī)定，商業(yè)銀行需做到：使用公允價值法時，能夠實現與其風險管理框架以及董事會批準的整體風險承受力相一致的風險管理目標；采用適當的估價方法,金融工具能以可靠的公允價值計價；定期披露涉及資產負債管理、風險管理等各方面的非財務性信息等。而要做到這些，商業(yè)銀行就必須建立完善的風險管理政策、金融工具估值技術、有效的內部控制制度，并對現有信息系統(tǒng)進行改進和升級。首先，要按照持有的目的區(qū)分金融資產，對金融資產的價值按市場波動情況實行動態(tài)評估、管理和考核。其次，要按照新準則的要求改造現有的財務會計系統(tǒng)，進一步完善相關業(yè)務管理系統(tǒng)，進行業(yè)務流程再造，建立功能強大的數據庫，滿足會計核算和信息披露的要求。此外，還應引入衍生金融工具新的處理方法；對公允價值的來源進行甄別，對現有核算系統(tǒng)進行改造；增加投資，改進內部系統(tǒng)和程序，使其能實現對復雜金融工具的估值和處理。
4、建立健全保證新準則體系貫徹實施的配套制度
一是建立新的會計核算制度�，F行的會計核算制度難以適應新準則中所要求的金融資產、負債分類方法，銀行業(yè)應堅持審慎的會計原則，規(guī)范會計核算，從制度上保證其持續(xù)健康發(fā)展，迎接新準則帶來的挑戰(zhàn)。二是建立與新準則相適應的綜合統(tǒng)計制度。目前我國處于會計制度與會計準則交替階段，資產的分類與計量均有所不同，首先應針對不同機構實行分類推進，其次立足新準則，擴充原指標體系內容，建立一整套的金融業(yè)綜合統(tǒng)計指標體系。
5、注意與其他監(jiān)管要求的協(xié)調和配合
財務數據是監(jiān)管部門對商業(yè)銀行進行有效監(jiān)管的基礎，因此，商業(yè)銀行在實施新會計準則的同時，還必須同時考慮財政部相關財務政策及銀監(jiān)會、人民銀行相關監(jiān)管政策的要求。由于新會計準則的實施對原有的會計核算制度進行了變革性的調整，在實施準備過程中要特別注意和其他監(jiān)管要求的協(xié)調。
6、做好全方位培訓工作，提升銀行從業(yè)人員的整體素質。
新會計準則改變了傳統(tǒng)會計的確認、計量、披露的技術和方式，并從規(guī)則導向轉向原則導向，提供了多種估值方法的選擇，需要更多的職業(yè)判斷，對于習慣于傳統(tǒng)記賬模式下的財會人員提出了挑戰(zhàn)。為此，商業(yè)銀行應盡快完成在職人員的相關培訓工作，從全局性、總體思路上和具體業(yè)務問題上進行培訓，在不同層面上展開，對內部不同的部門、不同分工的人員進行有側重的培訓；積極開展同業(yè)溝通和交流學習活動，加強對新會計準則的研究，研討實施新會計準則中取得的成效和經驗，面臨的挑戰(zhàn)和任務，取長補短，貫徹執(zhí)行好新《企業(yè)會計準則》。
商業(yè)調研報告 篇14
市政府采購工作，以“完善政府采購管理辦法和采購程序，繼續(xù)加大對采購各方的監(jiān)督管理力度，進一步增強采購工作的透明度，堅決制止政府采購活動中的商業(yè)賄賂行為”為重點，認真做好政府采購工作。
一、市政府采購的現狀
(一)領導重視，健全機構。建立一把手親自抓，分管領導具體抓，采、管機構分設的政府采購管理體制。分別設立采購辦、采購中心，配備能力強、業(yè)務精的工作人員，做好政府采購工作。采購事項集體研究，公開招標。
(二)加強了政府采購計劃，擴大采購范圍，加大了監(jiān)督檢查力度。不斷加強政府采購預算和政府集中采購計劃編制工作，逐步擴大政府采購范圍，按(目錄)要求，對范圍內的政府采購項目做到應采盡采。做到事前有計劃，事中有監(jiān)督，事后有成果；做到程序規(guī)范，驗收嚴格，資料完備。完成采購預算3441.43萬元，完成采購金額3107.53萬元，節(jié)約資金333.9萬元，節(jié)約率9.7%。4月，市將未納入政府采購的市公安局、市檢察院、市法院、市總工會和市屬各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府納入政府采購。
開展了政府采購執(zhí)行情況專項檢查工作。主要對各單位政府采購范圍的項目依法實施采購的情況，是否存在規(guī)避政府采購行為；采購代理機構財務開支情況，是否存在違反財經紀律現象等十個方面進行自查和抽查。
在自查自糾階段，共收到125個單位的自查自糾報告。通過對自查自糾報表統(tǒng)計，全市政府采購預算總額為3530萬元，當年實際執(zhí)行政府采購總額為3219萬元，節(jié)約資金為311萬元，節(jié)約率為10%，分散自行采購的為343萬元；政府采購預算總額為1968萬元，實際為1856萬元，節(jié)約資金為112萬元，節(jié)約率為6%，分散自行采購的為570萬元。在重點檢查工作階段，我們選取了市教育局、衛(wèi)生局、國土局及政府采購中心等28個單位為重點檢查對象，重點檢查面為23%，各單位對檢查出的采購無計劃、隨意性采購、規(guī)避政府采購等問題都能嚴肅對待，并制定出切實可行的整改措施，認真解決，確保了此次專項檢查工作不走過場，切實收到實效。
(三)政府采購制度建設得到加強，完善了內部制約制度，管采分離管理體制得到落實。政府采購法實施后，財政部門就采購預算、招標投標、評審專家、供應商投訴、節(jié)能環(huán)保等方面制定了相關規(guī)章制度。劃清了政府采購辦與政府采購中心工作職責。政府采購辦主要對政府采購計劃、政府集中采購目錄和集中采購限額標準、政府采購信息、評審專家、合同供應商資質備案、政府采購活動實施監(jiān)督、檢查和管理，負責受理政府采購活動中的投訴事項和行政復議、處理政府采購行動中的違法違規(guī)行為。政府集中采購機構主要是接受采購人委托，獨立組織實施納入“政府集中采購目錄”以內及“政府集中采購目錄”以外、分散采購限額標準以上的貨物、工程和服務項目的采購；在政府采購監(jiān)督管理部門指定的媒體上公布采購信息和采購結果；組織政府采購項目的招標、評標活動；根據采購人委托的權限組織簽訂或代理簽訂采購合同并督促合同履行；做好政府采購的檔案管理工作；制定集中采購機構內部操作規(guī)程，建立健全內部監(jiān)督機制。
(四)政府采購行為和程序得到規(guī)范。在政府采購招投標過程中，對選擇招標適用方法、供應商自由參加投標活動、招投標人員之間利害關系回避、采購名、優(yōu)、特、環(huán)保產品及招投標過程監(jiān)督等方面，都能嚴格按照(政府采購貨物和服務招投標管理辦法)執(zhí)行。對我市采購數量較大且較分散的商品，如辦公自動化用品，由于產品標準統(tǒng)一，大部分采用最低評標價法，即以最低報價的投標人為中標供應商；在公開招標過程中，對貨物項目的價格權值，一般也在百分之八十以上，最大限度的`發(fā)揮資金的使用效益。
(五)強化了依法行政和依法采購意識，不斷提高采購監(jiān)管、操作的質量和水平。政府采購是一項政策性強，涉及面廣的工作，是社會普遍關注的焦點和熱點領域。我們要在強化隊伍建設的同時，抓好制度建設，規(guī)范采購程序。進一步建立和完善財政部門、集中采購機構、采購人職責清晰、運轉協(xié)調的工作機制。按照(政府采購)和(行政許可證法)的有關規(guī)定，加強對采購中心日常工作的監(jiān)督檢查；加強政府采購評審專家的建設和日常管理使用工作；維護供應商的合法權益，對供應商的質疑和投訴按規(guī)定的程序和時間及時答復和處理。為政府采購活動創(chuàng)造一個良好的市場環(huán)境。
二、采購過程中存在的問題
(一)政府采購預算編制不完全、意識不強
許多采購單位未按預算管理要求將政府采購項目全部編入部門預算，年度執(zhí)行中追加政府采購預算的現象比較突出，普遍存在漏編采購預算、超采購預算或無預算采購的問題，導致預算約束力不強，實際操作計劃性較差。一些單位政府采購項目的實施往往是采購計劃代替政府采購預算，什么時候需就要什么采購，年初預算時采購項目沒在列入預算，很難體現集中采購的計劃性和規(guī)模效應和實現政府采購預算管理。政府采購預算編制不完全。
(二)政府采購管理體制不順，“管采分離”停留在表面。(政府采購辦法)第十三條、第六十條規(guī)定：“各級人民財政部門是負責政府采購監(jiān)督管理的部門，依法履行對政府采購管理職責”、“采購代理機構與行政機關不得存在隸屬關系或者其他利益關系”。政府集中采購中心和采購辦同設在財政部門，作為財政內設機構的相關科室，同歸一個上級領導，不利于監(jiān)督。
(三)采購中缺乏專業(yè)人員的指導。由于政府采購所涉及范圍廣，所涉及的專業(yè)知識非常繁雜，客觀上需要配備專業(yè)化的采購人員。實踐中采購中心的人員由于職業(yè)局限，沒有能力對這些非常專業(yè)的要求做出判斷，即便實行了政府采購專家咨詢制度，也由于多方面的限制，采購中心難以全面聘請到所有專業(yè)的專家，而且即便是聘請到專家也無法全程參與采購項目整個實施過程，對采購行為做出及時、具體的指導。
(四)供應商選擇面窄。目前政府采購機關確定的定點供應商太少，在相當大程度上還無法實現通過競爭機制節(jié)約政府采購資金的目的。而且各供應商的實力也存在明顯差異，缺乏有效的競爭。在一些采購頻率比較高的項目(如電腦、汽車、辦公家具等)，參與競標時經常出現一些“老面孔”，極易形成“供應壟斷”和“日久生情”。表現在：1、由于個別供應商在同類項目中“屢屢中標”，從而影響了其他供應商參與政府采購的積極性。2、容易使參加競標的供應商暗中聯(lián)合，抬高價格。3、一些相互熟悉的本地競標商，為了轉移市場競爭給自己帶來的壓力，最終達到“多贏”的目的。4、外地供應商因費用總是不愿進入。
(五)政府采購電子化建設緩慢。在規(guī)范采購行為，提高采購公開透明度和工作效率方面，對采取協(xié)議供貨、定點采購等集中采購組織形式應實施電子化操作，實現網上公告、網上下載文件、網上投標等功能，方便了采購單位和供應商。
(六)大量工程項目未實行政府采購。政府采購法第二條規(guī)定：“政府采購是指國家機關事業(yè)單位和團體組織，使用財政性資金采購依法制定的集中采購目錄以內的或者采購限額標準以上的貨物、工程和服務的行為”。政府采購法規(guī)定，除政府采購建設工程項目執(zhí)行招標投標法外，其他采購項目應當實行政府采購。但在實際操作中，存在大量政府采購建設工程以外項目并沒有實行政府采購的現象。
(七)對政府采購進行有效的外部監(jiān)督較困難。機構的不合理設置，加之在制定采購政策時，制定者和實施者均為同一主管部門，而政府監(jiān)察部門僅對采購的招投標過程進行監(jiān)督，無法對政府采購全過程實施有效的監(jiān)督和控制。
三、進一步規(guī)范政府采購的建議及對策
(一)強化意識，更新觀念。一是財政部門的主要領導應把政府采購納入重要議事日程，經常關注，專題研究。二是政府采購加強采購預算的規(guī)范管理。三是不斷提高黨政機關和行政事業(yè)單位及社會各界對政府采購工作的認識，切實解決、消除思想認識上的問題，有效排除干擾和阻力，切實為政府采購工作的開展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境；
(二)規(guī)范運作，提高效益。一是完善政府采購的范圍、目錄、方法、程序和門檻價。二是要提高政府采購干部隊伍的素質，加強廉政建設。建立采購評審專家?guī)�，全方位提升采購質量。三是運用網絡技術，縮短采購周期，提高采購效益。
(三)健全制度，強化管理。一是逐步完善政府采購管理辦法，強化資金控制。二是完善操作制度，強化規(guī)范運作，預防采購風險。三是健全采購機構內部監(jiān)督機制。四是完善核算制度，強化財務管理。五是建立規(guī)范的保證金制度，強化風險意識，把政府采購風險降到最低線。六是建立采購質量反饋信息制度，提高采購服務質量，便于對采購結果進行考核。七是公布招標結果接受社會監(jiān)督。
(四)拓寬采購范圍與規(guī)范運行相結合。一是將政府投入的基本建設和公共工程類項目納入政府采購領域；二是政府采購項目向小額商品延伸，對招標限額以下的小額采購項目如辦公用品等實行采購卡制度，采購單位持卡在招標確定的商場采購所需商品，獲得資金的規(guī)模效益。
(五)提高采購人員的綜合素質，培育一支政府采購專業(yè)化隊伍。政府采購部門應通過加強采購人員的業(yè)務培訓，使政府采購人員不僅懂得財政預算管理方面的知識，還應掌握有關招投標、合同、采購管理的知識，以及其他方面的相關知識和技能。
(六)利用信息技術，加快電子化政府采購制度建設。結合財政管理信息化建設，推進政府采購信息系統(tǒng)建設，逐步建立包括供應商、咨詢評審專家、商品價格等方面的信息資料庫，發(fā)布信息公告，增強服務功能；積極推進政府采購的信息網絡建設，以實現采購管理各環(huán)節(jié)通暢、運行功能完善、操作交易公開統(tǒng)一、全過程監(jiān)控和網絡安全可靠為目標，集采購單位、代理機構、評審專家、供應商和管理監(jiān)督部門電子系統(tǒng)為一體，電子化政府采購管理交易平臺，逐步實現政府采購業(yè)務管理交易全流程電子化操作，以提高采購效率，降低采購成本。
(七)堅持懲防并舉，建立和完善政府采購的內部、外部監(jiān)督機制。明晰管理機構與操作機構職能，不斷完善“機構分設、政事分開、獨立運行、相互制約”的工作機制，真正實現管理、采購、支付相互分離、相互監(jiān)督。實行采購代理制度或將采管分設在兩個管理單位，實現“裁判員”和“運動員”分開。建立事前預算約束、事中動態(tài)監(jiān)控和事后監(jiān)督處罰的監(jiān)督體系，采購前在媒體公布采購項目，采購后要公布結果，接受社會的監(jiān)督。加大政府采購的管理力度，嚴把重復購置關。建立政府采購情況報告制度，接受人大的監(jiān)督。充分發(fā)揮財政、紀檢、審計的監(jiān)督管理職責，形成有效的監(jiān)管合力。建立信息披露制度，對代理機構、供應商和評審專家不良行為以適當方式向社會公告；制定政府采購違法違紀行為處分處罰辦法，加大對采購當事人違法違紀行為的處罰力度；制定政府采購供應商監(jiān)督管理辦法，實施政府采購市場禁入制度，推進政府采購市場誠信體系建設。強化行政監(jiān)察和審計監(jiān)督，加大違法違規(guī)采購行為的處理力度，構成犯罪的移送司法機關處理。
隨著政府采購工作改革的深入開展，各級各部門執(zhí)行政府采購制度自覺性逐步增強，開展政府采購工作積極性日益高漲。實施政府采購制度，不僅強化了財政支出管理，提高了財政資金的使用效益，而且有效遏制了過去單位采購中的不規(guī)范的行為，從源頭上預防和治理腐敗行為的發(fā)生，為市經濟社會的發(fā)展作出了積極貢獻。
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