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縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)范，但還是存在不同程度的違規(guī)行為，私建商品房依然存在、個(gè)別開(kāi)發(fā)商違規(guī)發(fā)布廣告、二手房交易漏洞多等。歡迎閱讀這篇關(guān)于縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的文章，更多精彩內(nèi)容還在應(yīng)屆畢業(yè)生報(bào)告網(wǎng)等你哦!
縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一：
近年來(lái)，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，居民對(duì)住房的需求日益增強(qiáng)，住宅消費(fèi)不斷增長(zhǎng)，推動(dòng)了安鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為深入了解我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，安鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)局到相關(guān)部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)、樓盤(pán)和住戶進(jìn)行了一次專題調(diào)研。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖然起步晚，但隨著縣城建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，發(fā)展迅速。經(jīng)過(guò)前幾年的大投入，今年以來(lái)，投資有所下滑，1-10月僅完成投資2.09億元，下降20.9%。
2、商品房屋施工面積大幅減少。在前幾年大投入、大開(kāi)發(fā)的影響下，今年來(lái)，我縣商品房屋施工面積嚴(yán)重減少。1-10月，商品房屋施工面積14.86萬(wàn)平方米，下降73.3%，其中，新開(kāi)工面積4.59萬(wàn)平方米，下降59.3%。
3、商品房銷(xiāo)售回暖。近幾年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較大發(fā)展，商品住宅的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)良好，市場(chǎng)需求比較旺盛。在經(jīng)歷了去年的低迷后，今年又迎來(lái)個(gè)小陽(yáng)春。1-10月，我縣商品住宅銷(xiāo)售面積為8.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.7倍;商品住宅銷(xiāo)售額為2.31億元，同比增長(zhǎng)1.7倍。從前十個(gè)月的情況來(lái)看，今年的商品住宅均價(jià)為2820元，比去年上漲4.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià)為6619元，比去年上漲4.8%。
4、房屋待售面積大增。2013年1-10月，我縣房屋待售面積比去年同期增加了15.16萬(wàn)平方米，主要是去年房屋銷(xiāo)售形勢(shì)不好，但竣工房屋面積達(dá)到24.16萬(wàn)平方米，導(dǎo)致房屋空置多，如林城公司的安鄉(xiāng)現(xiàn)代城項(xiàng)目待售面積達(dá)到8.33萬(wàn)平方米，占同期房屋竣工面積的95.6%。
5、保障住房建設(shè)有力。為解決中低收入城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，近幾年，我縣保障住房建設(shè)給力，成效顯著。從2008年至2012年，累計(jì)完成廉租房16.04萬(wàn)平米，完成棚戶區(qū)改造1230戶。今年又開(kāi)工建設(shè)了7.35萬(wàn)平米的公共租賃房，0.69萬(wàn)平米的廉租房，1.96萬(wàn)平米的墾區(qū)危舊房改造和200戶的棚戶區(qū)改造。
6、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化的'不斷推進(jìn)，商品房開(kāi)發(fā)也延伸到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)，我縣的黃山頭鎮(zhèn)、安康鄉(xiāng)、安障鄉(xiāng)、焦圻鎮(zhèn)、安全鄉(xiāng)、三岔河鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已經(jīng)有了商品房開(kāi)發(fā)，且個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)有了一定規(guī)模的商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如焦圻鎮(zhèn)的長(zhǎng)鷹家苑住宅小區(qū)等。
二、存在的問(wèn)題
1、市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)范，但還是存在不同程度的違規(guī)行為，私建商品房依然存在、個(gè)別開(kāi)發(fā)商違規(guī)發(fā)布廣告、二手房交易漏洞多等。
2、物業(yè)管理滯后。我縣物業(yè)基礎(chǔ)薄弱，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，管理資金不足，致使物業(yè)管理服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，而居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的要求又越來(lái)越高，造成小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾重重，也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定的因數(shù)。
3、保障住房管理不健全。一是保障住房一般都建在城區(qū)的邊緣地帶，其配套設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施很不完善，給住戶生活帶來(lái)不便;二是部分保障住房建設(shè)的質(zhì)量存在缺陷;三是保障住房的分配還不夠規(guī)范。
4、部分新建樓盤(pán)項(xiàng)目不能入統(tǒng)。今年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一路下滑，入庫(kù)的新開(kāi)工樓盤(pán)僅有湖南正佳置業(yè)公司投資5000萬(wàn)元的新街華府項(xiàng)目和湖南鼎廈置業(yè)公司、安鄉(xiāng)宏泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的投資4824萬(wàn)元的廣場(chǎng)名苑項(xiàng)目，但實(shí)際新開(kāi)工項(xiàng)目遠(yuǎn)不止這幾個(gè)，其大部分都是由縣外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)開(kāi)發(fā)，按照現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定，都不能納入到我縣的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，如湖南國(guó)宇房地產(chǎn)投資有限公司投資6800萬(wàn)元的中城廣場(chǎng)項(xiàng)目、常德市欣興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資6000萬(wàn)元的時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目和投資1995萬(wàn)元的東方明珠項(xiàng)目、常德市佳家置業(yè)有限公司投資3000萬(wàn)元的金色家園項(xiàng)目、石首龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資2020萬(wàn)元的龍騰麗景項(xiàng)目等。
三、幾點(diǎn)建議
1、完善機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)監(jiān)管。通過(guò)在監(jiān)管和服務(wù)上下功夫，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。一是嚴(yán)管開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入，對(duì)申報(bào)企業(yè)進(jìn)行全方位的嚴(yán)格把關(guān)。二是加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可證制度。三是不斷規(guī)范二手房的交易。四是嚴(yán)厲打擊城區(qū)私建商品住宅，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。
2、優(yōu)化服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。面對(duì)一系列調(diào)控政策和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)只有從內(nèi)部管理、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等方面不斷優(yōu)化，并在政府的引導(dǎo)和扶持下，做大做強(qiáng)，努力增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3、樹(shù)立品牌，加強(qiáng)物業(yè)管理。一是通過(guò)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，提高人民對(duì)物業(yè)管理的意識(shí)。二是由政府主導(dǎo)，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化的軌道，有住宅小區(qū)就有物業(yè)管理。三是培育大型的物業(yè)管理公司，打造售后服務(wù)品牌。
4、創(chuàng)新工作，健全保障體系。一是加強(qiáng)并完善住房保障方面的制度體系，規(guī)范保障住房建設(shè)、分配等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格按照《安鄉(xiāng)縣城區(qū)(深柳鎮(zhèn)和大鯨港鎮(zhèn))2013年住房保障申報(bào)條件及住房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)方案》執(zhí)行。二是不斷創(chuàng)新工作思路，積極向上爭(zhēng)取項(xiàng)目和資金，加大保障住房建設(shè)。通過(guò)不斷的努力，使保障住房這項(xiàng)惠民生的工程得到又好又快發(fā)展，真正造福于民。
縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告二：
上半年，雷山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但新開(kāi)工項(xiàng)目較少，商品房供應(yīng)量短缺，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，市場(chǎng)供需關(guān)系緊張，市場(chǎng)發(fā)展不平衡。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
(一)土地出讓擬定，無(wú)實(shí)質(zhì)動(dòng)工。2016年3月份我縣將紅屯堡安置小區(qū)中部58.896畝、丹江鎮(zhèn)望豐路口老酒廠坡腳0.085畝和丹江鎮(zhèn)羊排村0.167畝3宗地塊出讓用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。但因2宗地屬個(gè)人或家族購(gòu)買(mǎi)，另外1宗地尚未完成地勘設(shè)計(jì)等前期工作，新項(xiàng)目無(wú)實(shí)質(zhì)動(dòng)工。
(二)完成投資較快，銷(xiāo)售市場(chǎng)好。續(xù)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目年目標(biāo)任務(wù)計(jì)劃投資17400萬(wàn)元，實(shí)際上半年完成12000萬(wàn)元，與上年同比增長(zhǎng)150 %。其中，住房投資完成10550萬(wàn)元，占完成投資的 87.92%;營(yíng)業(yè)性用房及其他完成投資 1450萬(wàn)元，占完成投資的 12.08 %。完成銷(xiāo)售商品房67套，其中，新建商品房45套，二手房22套;完成銷(xiāo)售面積9211.27平方米，其中，新建商品房6749.73平方米，二手房2461.54平方米;銷(xiāo)售金額4043.19萬(wàn)元，其中，新建商品房3277.39萬(wàn)元，二手房815.8萬(wàn)元。此外，上半年完成房屋所有權(quán)登記110證，登記面積1.46萬(wàn)平方米;辦理抵押登記136宗，抵押貸款資金0.92億元。
二、市場(chǎng)運(yùn)行走勢(shì)分析
(一)市場(chǎng)購(gòu)房供需空間大。一是購(gòu)房需求仍然較大。1-6月，全縣總計(jì)銷(xiāo)售新建商品住房0.67萬(wàn)平方米計(jì)45套，與上年同比分別增長(zhǎng)22%、12.5%(上年同期數(shù)0.50萬(wàn)平方米計(jì)40套)。二是供需矛盾顯得突出。1-6月，全縣無(wú)商品住房竣工項(xiàng)目，而商品住房銷(xiāo)售面積達(dá)0.67萬(wàn)平方米(不含二手住房22套0.25萬(wàn)平方米)，銷(xiāo)售量超竣工量0.67萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)量產(chǎn)出滿足不了需求，而且增量房(新建房)的銷(xiāo)售預(yù)期加大。三是商品房積壓滯銷(xiāo)可能性不大。目前全縣3個(gè)在建施工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(響樓1號(hào)宗地、清水家園和逸和居)的3.34萬(wàn)平方米(建筑面積)計(jì)278套商品住房中，從開(kāi)工后批準(zhǔn)開(kāi)盤(pán)預(yù)(銷(xiāo))售以來(lái)，已累計(jì)預(yù)(銷(xiāo))售商品住房面積2.586萬(wàn)平方米(建筑面積)計(jì)213套，還有0.754萬(wàn)平方米計(jì)65套商品住房待售。按全縣1-6月月均銷(xiāo)售商品住房12套計(jì)算，可滿足年內(nèi)的市場(chǎng)購(gòu)房需求，按全年的商品住房銷(xiāo)售量測(cè)算，所有在建商品房(期房)在竣工期內(nèi)將可消化出售，商品房積壓滯銷(xiāo)的可能性不大。
(二)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)趨升。1-6月，全縣商品住房銷(xiāo)售綜合均價(jià)為3750元/㎡(3600元/㎡-3900元/㎡)，與上年同比上漲4.75%(上年同期的綜合均價(jià)為3580元/㎡)。究其原因：一是國(guó)際國(guó)內(nèi)通貨膨脹對(duì)金融貨幣影響所產(chǎn)生的物價(jià)上漲促使社會(huì)消費(fèi)轉(zhuǎn)移到財(cái)產(chǎn)性投資助推了房?jī)r(jià)的上漲提高;二是市場(chǎng)出現(xiàn)的投機(jī)性購(gòu)房影響了房?jī)r(jià)的穩(wěn)定;三是土地供應(yīng)及商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)品質(zhì)的提高，增加了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)生了房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲;四是商品房供求關(guān)系長(zhǎng)期失調(diào)，導(dǎo)致商品房緊缺，造成房?jī)r(jià)上漲等。
(三)中等套型占比較大。1-6月，在全縣銷(xiāo)售的45套商品住宅中，90㎡/套以下的有1套，占銷(xiāo)售總套數(shù)的2.22%;90-120㎡/套以下的5套，占11.11%;120—144㎡的計(jì)34套，占75.56%;144-180㎡及以上的大戶型住房5套，占11.11%。可見(jiàn)，城鎮(zhèn)居民的住房套型需求在120-140㎡之間的中等戶型住房的選擇比重較大。
(四)城區(qū)外購(gòu)房者上升。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在上半年登記銷(xiāo)售的45套商品住房中，縣市城區(qū)居民購(gòu)買(mǎi)12套，占總套數(shù)26.67%，城區(qū)以外本縣戶籍人員購(gòu)房27套，占總套數(shù)60.0%，外地(本省其他地區(qū)、外省市)人員購(gòu)房6套，占總套數(shù)的13.33%。與上年同期相比較，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房比例下降24.24%，城區(qū)外本縣戶籍人員購(gòu)房比例上升27.27%，外地(本省其他地區(qū)、外省市)人員購(gòu)房比例下降了3.03個(gè)百分點(diǎn)。
三、存在問(wèn)題及措施建議
(一)存在的主要問(wèn)題。一是受大中城市及周邊城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)影響和商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的提高，目前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭沒(méi)有得到有效遏制。二是商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地安排、移交和地勘設(shè)計(jì)等前期工作開(kāi)展滯后，新項(xiàng)目無(wú)實(shí)質(zhì)動(dòng)工，造成是供求關(guān)系失衡，供需矛盾加大的主要原因。三是在差別化購(gòu)房信貸等宏觀調(diào)控政策和高房?jī)r(jià)作用下，社會(huì)購(gòu)房熱情有所減退，市場(chǎng)僵持局面顯現(xiàn)。
(二)工作措施建議。中央繼續(xù)采取更加嚴(yán)厲的“限價(jià)、限貸、限購(gòu)”和擴(kuò)大有效需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展在2016年將成為轉(zhuǎn)折性的.一年，進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整階段。針對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，建議：第一，應(yīng)在增加保障性住房供應(yīng)、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批進(jìn)度，促成已具備條件的項(xiàng)目盡快開(kāi)工建設(shè)，增加市場(chǎng)住房供應(yīng)和選擇需求。第二，在貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策過(guò)程之中，應(yīng)結(jié)合縣情實(shí)際，在遏制和打擊私人炒房賣(mài)房等投機(jī)性購(gòu)房的同時(shí)，采取適度寬松和靈活的住房消費(fèi)信貸政策，促進(jìn)社會(huì)住房消費(fèi)，推動(dòng)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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