實用的設計方案五篇
為了確保事情或工作能無誤進行，常常需要預先制定方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。那么問題來了，方案應該怎么寫？下面是小編幫大家整理的設計方案5篇，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
設計方案 篇1
課題：閃光的煙花
課時：2課時
學習領域：造型*表現(xiàn)
教學目標：
１、引導學生體驗各種材料的不同效果。
�。�、引導學生嘗試用線材表現(xiàn)煙花。
�。�、指導學生學會安全的使用剪刀等工具。
教材簡析：本課通過引導學生回憶放煙花的情形，引領學生嘗試運用各種材料來表現(xiàn)煙花，體驗造型活動的樂趣。
教學重、難點：１、點、線、面的應用。２、嘗試用不同的材料來表現(xiàn)煙花。
第一節(jié)
課前準備;教師準備一張大紙、水彩筆、油畫棒、彩色鉛筆、水彩等。學生準備作業(yè)紙、水彩筆、油畫棒等。
教學活動過程：
一、引導階段：
�。�、引導學生回憶自己在哪兒見過煙花，都有什么樣子的。
２、引導學生回憶煙花是如何升空的，用手勢表演一下煙花。（同時引導學生發(fā)現(xiàn)煙花升空后是從中間向外放射）
二、掌握、創(chuàng)作階段;
�。�、觀察書上煙花的照片，說說它們的形狀象什么？
�。�、請幾位同學到前面的大紙上，用油畫棒或水彩筆畫畫煙花。其他同學在自己桌子上用水彩筆或彩線擺出煙花的形狀。
３、煙花的形狀豐富多變，要如何變？教師在學生畫的煙花上進行再創(chuàng)作，有的加粗，有的線加長，有的`線彎曲，線一多一密就成了面，讓學生領悟點、線、面的大小、長短、粗細等可以讓煙花的形狀發(fā)生各種變化。
�。�、教師將五、六支彩色鉛筆綁在一起花煙花，出現(xiàn)一種五彩斑斕的效果。鼓勵學生思考還可以怎樣表現(xiàn)特殊的繪畫效果，如：在彩紙上畫，用深色油畫棒涂滿底色后再用硬物刮畫等。
�。�、每兩個人合作完成一幅作品，要求設計的煙花與眾不同，可添加上人物、建筑物，增加節(jié)日的氣氛。
作業(yè)完成后，貼在教室的墻上，互相評價、欣賞。
課后思考：除了繪畫，我們可以用什么方法來來表現(xiàn)煙花？
第二節(jié)
課前準備：
教師：各種材料粘貼的煙花的作品。
學生:彩紙、絨線、塑料繩、紙搓繩、扣子、種子等，剪刀、膠水、色彩工具。
教學活動過程：
一、引導階段：
�。薄⒊鍪居貌噬q線粘貼而成的煙花的畫，引導學生體會其美感。
�。�、請每一位帶了絨線的同學剪下一小段來送給老師，教師將其剪成一樣長短，貼在藍色的紙上做成漂亮的煙花。（這其實是演示粘貼煙花的步驟。） ３、欣賞教師帶來的作品，請學生說說都有哪些不同材料制作的煙花。
二、發(fā)展階段；
�。�、引導學生說說還有哪些材料可以用來制作煙花？
�。�、將學生發(fā)現(xiàn)的可以制作煙花的材料歸一下類，如：
線狀的：絨線、塑料繩、紙搓繩等。
點狀的：扣子、種子等。
面狀的：彩紙等。
３、引導學生將彩紙剪成條或撕成小片，體會通過加工可以改造材料的性質。 ４、舉一反三：還有哪些材料即可以是線狀的又可以是點狀或面狀的？
三、實踐階段：兩人合作，涂色做底或用彩紙做底子，用不同材料制作各種煙花。
四、收拾整理：督促學生收拾工具和材料，整理桌面，保持環(huán)境衛(wèi)生。 課后拓展：請同學們思考，在我們的身邊還有哪些材料可以來制作煙花。
札記：在制作煙花時，有一位同學用橡皮泥搓出了條和點來利用橡皮泥本身的粘性粘在本子上；還有一位同學將一張寬紙條一頭搓起，使其成為由線狀漸變?yōu)槊鏍畹牟牧�，組成的煙花獨具特色。我對學生的創(chuàng)造性感到驚訝，也深感自豪。同時反思自己：在設計教案時是不是太小看這些學生了？有沒有充分發(fā)掘學生的潛力呢？
設計方案 篇2
創(chuàng)業(yè)公司招人難，為了招人許諾很多股權期權給員工，但卻往往被員工當做老板在畫大餅，或者在后期執(zhí)行的時候出現(xiàn)一堆的問題。原本想用股權來對員工進行激勵，后來可能會導致優(yōu)秀的員工更快的離開。
那么問題來了，如何正確用期權激勵方案吸引優(yōu)秀員工，促進公司業(yè)務發(fā)展？
一. 幾個概念
1、期權VS限制性股權VS利益分成
（1）期權，是在條件滿足時，員工在將來以事先確定的價格購買公司股權的權利。
限制性股權，是指有權利限制的股權。
相同點：從最終結果看，它們都和股權掛鉤，都是對員工的中長期激勵；從過程看，都可以設定權利限制，比如分期成熟，離職回購等。
不同點：激勵對象真正取得股權（即行使股東權利）的時間節(jié)點不一樣。
對于限制性股權，激勵對象取得的時間前置，一開始即取得股權，一取得股權即以股東身份開始參與公司的決策管理與分紅，激勵對象的參與感和心理安全感都會比較高，主要適用于合伙人團隊。
對于期權，激勵對象取得股權的時間后置。只有在達到約定條件，比如達到服務期限或業(yè)績指標，且激勵對象長期看好公司前景掏錢行權后，才開始取得股權，參與公司的決策管理與分紅。在期權變?yōu)楣蓹嘀�，激勵對象的參與感和心理安全感較低。
股權激勵，也可以成為一種儀式，可以成為把公司組織細胞激活的過程，給創(chuàng)始人松綁、把責任義務下沉的過程。
�。�2）利益分享：主要有股票增值權、虛擬股票，或直接的工資獎金。利益分享主要是一事一結，短期激勵。
2、最容易出現(xiàn)的問題：
�。�1) 股權激勵的初心？
“我在這里還要糾正一個大家普遍的常識性錯誤，就是授予股權不是說你把股權給出去就完事兒了，重點是通過授予股權的過程，結合公司機制，賦予員工管理企業(yè)的權利和責任�！边@是“我是MT”公司CEO邢山虎分享做公司股權激勵時的心得分享。
員工股權激勵的初衷就是要激勵員工，因此創(chuàng)業(yè)公司在進行員工股權激勵方案設計時首先要圍繞著激勵員工的這個初衷來展開。
股權激勵文件，會涉及對激勵對象各方面的權利限制，包括股權分期成熟，離職時股權回購等安排。這些制度安排，都有其商業(yè)合理性，也是對公司與長期參與創(chuàng)業(yè)團隊的利益保護。
公司管理團隊和創(chuàng)始人在進行員工股權激勵方案設計時最容易出現(xiàn)的一個問題是：在整個執(zhí)行過程中容易一直站在公司的立場來保護公司和創(chuàng)業(yè)團隊的利益，舍本逐末，忽視了對員工激勵的初衷。
�。�2）溝通不暢？
公司進行股權激勵時，公司員工一直處于弱勢地位：
從參與主體來看，這款產(chǎn)品用戶的一方為公司，一方為員工；
從身份地位來看，員工與公司有身份依附關系，處于弱談判地位；
從激勵過程來看，員工基本不參與游戲規(guī)則的制定，參與感弱。法律文件本身專業(yè)性強，晦澀難懂，境外架構下的交易文件，還全是英文文件。
最容易出現(xiàn)的問題是：員工在簽署的期權協(xié)議中，會對在公司服務時間有嚴格的限制，員工不明白、不理解這些冷冰冰制度安排背后的合情、合理性與商業(yè)邏輯，員工很可能會把股權激勵看成賣身契。另外如果公司是按照百分比分配股權，對于拿到百分之零點幾個點期權的員工來說，會覺得公司太摳門，我的股票為什么會這么少？為什么要簽這么繁瑣的文件，不信任我們嗎？
如果溝通不到位，員工的激勵體驗會極差。股權激勵的初心又決定了，員工必須真的被激勵。
�。�3）如何溝通？
講清員工期權的邏輯：
員工期權的邏輯是員工通過一個很低的價格買入公司的股權，并以長期為公司服務來讓手里的期權升值。
首先是員工買入期權的價格低：公司在給員工發(fā)放期權時，是以公司當時估值的一個極低的價格把股權賣給員工，員工在買入股權的時候就已經(jīng)賺錢了。
另外員工手里期權是未來收益，需要員工長期為公司服務來實現(xiàn)股權的升值。因此期權協(xié)議不是賣身契，而是給員工一個分享公司成長收益的機會。
關于期權員工會由很多問題、內心會反復去找答案、但又不會公開問公司的問題：比如如何拿到這些股權，股權什么時候能夠變現(xiàn)以及如何變現(xiàn)，這些問題都需要和員工有一個充分的溝通。
很多員工也會問為什么自己的期權那么少？
公司要做起來需要很多人的努力，需要預留足夠多的股權給后續(xù)加入的員工。
二. 員工股權激勵的步驟
員工期權激勵，會經(jīng)歷四個步驟，即授予、成熟、行權、變現(xiàn)。
授予，即公司與員工簽署期權協(xié)議，約定員工取得期權的基本條件。
成熟，是員工達到約定條件，主要是達到服務期限或工作業(yè)績指標后，可以選擇掏錢行權，把期權變成股票。
行權，即員工掏錢買下期權，完成從期權變成股票的一躍。
變現(xiàn)，即員工取得股票后，通過在公開交易市場出售，或通過參與分配公司被并購的價款，或通過分配公司紅利的方式，參與分享公司成長收益。
三. 員工股權激勵的進入機制
1、定時：
有的創(chuàng)業(yè)者，在公司很初創(chuàng)階段，就開始大量發(fā)放期權，甚至進行全員持股。我們的建議是，對于公司核心的合伙人團隊，碰到合適的人，經(jīng)過磨合期，就可以開始發(fā)放股權。
但是，對于非合伙人層面的員工，過早發(fā)放股權，一方面，股權激勵成本很高，給單個員工三五個點股權，員工都可能沒感覺；另一方面，激勵效果很差，甚至會被認為是畫大餅，起到負面激勵效果。
因此，公司最好是走到一定階段（比如，有天使輪融資，或公司收入或利潤達到一定指標）后，發(fā)放期權的效果會比較好。
發(fā)放期權的節(jié)奏：
要控制發(fā)放的節(jié)奏與進度，為后續(xù)進入的團隊預留期權發(fā)放空間（比如，按照上市前發(fā)4批計算）；全員持股可以成為企業(yè)的選擇方向，但最好是先解決第一梯隊，再解決第二梯隊，最后普惠制解決第三梯隊，形成示范效應。
這樣既可以達到激勵效果，又控制好激勵成本；期權激勵是中長期激勵，激勵對象的選擇，最好先戀愛，再結婚，與公司經(jīng)過一段時間的磨合期。
2、定人
股權激勵的參與方，有合伙人，中高層管理人員（VP，總監(jiān)等），骨干員工與外部顧問。
合伙人主要拿限制性股權，不參與期權分配。但是，如果合伙人的貢獻與他持有的股權非常不匹配，也可以給合伙人增發(fā)一部分期權，來調整早期進行合伙人股權分配不合理的問題。
中高層管理人員是拿期權的主要人群。
3、定量
定量一方面是定公司期權池的總量，另一方面是定每個人或崗位的量。
公司的期權池，10-30%之間較多，15%是個中間值。期權池的大小需要根據(jù)公司情況來設定。
在確定具體到每個人的期權時，首先先考慮給到不同崗位和不同級別人員期權大小，然后再定具體個人的期權大小。在確定崗位期權量時可以先按部門分配，再具體到崗位。
公司總池子確定下來，再綜合考慮他的職位、貢獻、薪水與公司發(fā)展階段，員工該取得的激勵股權數(shù)量基本就確定下來了。
同一個級別的技術大拿，在VC進來之前就參與創(chuàng)業(yè)、在VC進來后才加入公司、在C輪甚至IPO前夕加入公司，拿到的期權應該設計成區(qū)別對待。另外，公司也可以給員工選擇，是拿高工資+低期權，還是拿低工資+高期權。創(chuàng)始人通常都喜愛選擇低工資高期權的。
邵亦波分享過他在所創(chuàng)辦易趣公司期權發(fā)例的標準。比如，對于VP級別的管理人員，如果在天使進來之前參與創(chuàng)業(yè)，發(fā)放2%-5%期權；如果是A輪后進來，1%-2%；如果是C輪或接近IPO時進來，發(fā)放0.2%-0.5%。對于核心VP（CTO,CFO，CTO等），可以參照前述標準按照2-3倍發(fā)�？偙O(jiān)級別的人員，參照VP的'1/2或1/3發(fā)放。
4、定價
討論最多的就是員工拿期權是否需要掏錢？是否免費發(fā)放？
建議是：
�。�1）員工必須掏錢。掏過錢與沒掏過錢，員工對待的心態(tài)會差別很大；
�。�2）與投資人完全掏錢買股權不同，員工拿期權的邏輯是，掏一小部分錢，加上長期參與創(chuàng)業(yè)賺股權。因此，員工應當按照公司股權公平市場價值的折扣價取得期權。
期權發(fā)放的過程，是要讓員工意識到，期權本身很值錢，但他只需要掏一小部分錢即可獲得。之所以他只掏錢少，是因為公司對他是有預期的，是基于他會長期參與創(chuàng)業(yè)的，他打個醬油即跑路，公司把他的期權回購是合情合理，員工也是可接受的。
5、定兌現(xiàn)條件：
定兌現(xiàn)條件是指提前確定授予員工的期權什么時候成熟，也即員工什么時候可以行權。
常見的成熟機制是按時間：4年成熟期，每年兌現(xiàn)25%。
另一種是：滿二年后成熟兌現(xiàn)50%，以后每年兌現(xiàn)25%，四年全部兌現(xiàn)。
第三種：第一年兌現(xiàn)10%，第二年兌現(xiàn)30%，第三年70%，第四年全部兌現(xiàn)。
四. 激勵期權的退出機制
在創(chuàng)業(yè)公司實施員工股權激勵時，激勵期權的進入機制能夠讓激勵方案發(fā)揮效果，而激勵期權的退出機制，即約定員工離職時已行權的股權是否回購、回購價格等，避免在員工離職時免于出現(xiàn)不必要的糾紛。
1、回購期權的范圍：
一個比較重要的問題是：員工已經(jīng)成熟的期權和已經(jīng)行權的股權要不要回購？和怎么回購？
已經(jīng)行權的期權：
已經(jīng)行權的期權，是員工自己花錢買的股權，按理說不應該回收股權。如果是公司已經(jīng)被并購或已經(jīng)上市，一般情況下不去回購員工已行權的股權。
但是對于創(chuàng)業(yè)公司來說，離職的員工持有公司股權，是公司的正式股東，因此建議提前約定在員工離職后公司有權按照一個約定的價格對員工持有的股權進行回購。
已成熟未行權的期權：
已經(jīng)成熟的期權，是員工通過為公司服務過一段時間后賺得的，即使員工在決定離職時沒有行權，員工具有行權的權利。
這個時候應該給員工選擇是否行權，如果員工選擇行權，則按照協(xié)議的行權價格繼續(xù)購買公司股票。
未成熟期權：公司全部收回，放入公司期權池。
2、股權回購價格定價：
在對員工持有股權進行回收定價時，一般可以按照公司當時的凈資產(chǎn)、凈利潤、估值來確定。
如果按照估值來算，因為投資人的估值是按照公司未來一段時間的價格，因此公司估值是代表著公司未來一段時間的價格，會對公司估值打個折扣后，再根據(jù)員工持有的股權比例，來確定價格。而且如果按照公司的估值來算的話，也會影響公司的現(xiàn)金流。
而如果按照凈資產(chǎn)和凈利潤，應該有相應的溢價。因為公司回收了員工手里股權未來的收益權。
未成熟期權定價：沒成熟的期權不存在回收問題，因為這部分期權仍歸公司所有，員工沒有達到行權條件，因此公司可以直接放回期權池。但是為了避免員工誤解，降低溝通成本，可以用1塊錢回收員工所有的未成熟的股權，便于操作。
設計方案 篇3
首先感謝您到招商銀行財富管理中心進行咨詢并進行理財規(guī)劃。 理財規(guī)劃是招商銀行財富管理中心為我行金葵花客戶提供的服務。本理財報告用來幫助您明確財務需求及目標，幫助您對理財事務進行更好地決策。本理財報告是在您提供的資料基礎上，并基于通�？山邮艿募僭O、合理的估計，綜合考慮您的資產(chǎn)負債狀況、理財目標、現(xiàn)金收支以及理財對策而制訂的，推算出的結果可能與您真實情況存有一定的誤差，您提供信息的完整性、真實性將有利于我們?yōu)槟玫亓可矶ㄖ苽�人理財計劃，提供更好的個人理財服務。如因您隱瞞真實情況、提供虛假或錯誤信息而造成的損失我行及我本人將不承擔任何責任。作為我行尊敬的客戶，所有信息都由您自愿提供，我們將為您嚴格保密。
所有的理財規(guī)劃分析都基于您目前的家庭情況、財務狀況、生活環(huán)境、未來目標和計劃、您對一些金融參數(shù)的假設、中華人民共和國目前生效的法律（含地方法規(guī)）以及目前所處的經(jīng)濟形勢，以上內容都有可能發(fā)生變化。我們建議您定期評估您的目標和計劃，特別是在人生階段發(fā)生較大變化的時候，如更換工作、創(chuàng)建企業(yè)等等。 對本理財報告中涉及的金融產(chǎn)品，提供產(chǎn)品的金融機構享有對這些產(chǎn)品的最終解釋權。同時，除了確定收益率的金融產(chǎn)品外（如存款、債券），本理財報告不保證分析過程中所采用金融產(chǎn)品的收益。我行的理財建議為參考性質的，其不代表我行對實現(xiàn)理財目標的保證。 我們的職責是準確評估您的財務需求，并在此基礎上為您提供高
質量的財務建議和長期的服務。您如果有任何疑問，歡迎您隨時向您的客戶經(jīng)理或者招商銀行財富管理中心咨詢。
招商銀行股份有限公司
一、方案摘要
(一)
張紅女士基本資料
張紅女士一家正處于屬于典型的家庭成長期。妻子張紅，30歲，醫(yī)生。丈夫朱先生，30歲，外企工程師。夫婦二人月稅后收入6000元，每年底還有一次性獎金30000元。3個月后，夫婦二人的孩子即將出世。夫婦現(xiàn)有貸款購買的自有住房一套，約價值500，000元，六年后將還清貸款。夫婦二人對自己的資產(chǎn)進行了簡單分配，但投資區(qū)品種僅限于定期存款，并且保險品種較少，不能合理的抵御未來可能帶來的.各種風險。
(二) 預期目標
在對張女士家的基本情況進行了解，并綜合了張紅女士及朱先生
的個人意見之后，我們提出了這個理財方案，主要對您家的現(xiàn)金、投資、子女教育、養(yǎng)老規(guī)劃以及風險保障等五個方面進行了規(guī)劃，希望達到獲得較大的投資收益，為您兒子未來的教育和您及您丈夫未來的養(yǎng)老提供保障，取得更好的生活保障，穩(wěn)定無憂。
(三)
理財建議
1. 合理配置現(xiàn)金及投資以獲得更高收益； 2. 為即將出生的孩子的成長和教育預備準備金； 3. 規(guī)劃夫婦二人的養(yǎng)老及全家人的保障；
張女士家屬于中等收入之家，夫婦二人的工作也比較穩(wěn)定，家庭的資產(chǎn)狀況也比較良好，如果嚴格按照我們?yōu)槟贫ǖ倪@個理財計劃執(zhí)行的話，相信能夠達到您預期的理財目標。 (四)
理財原則：
確保家庭生活質量不下降的前提下，通過合理的理財策略實現(xiàn)20年內家庭財富的穩(wěn)定增值，為退休后的生活準備充足的養(yǎng)老、醫(yī)護基金。
二、當前財務狀況
資產(chǎn)負債表
現(xiàn)金流量表
注：由于案例中未提供定期存款存款時間，所以存款收益在此暫時忽略不計。
（一）財務比率分析
結余比率：結余/收入=24000/102000=0.23
設計方案 篇4
中班音樂活動設計：捉螃蟹（韻律活動）
活動目標：
1、能創(chuàng)編螃蟹“吹泡泡、橫走”等動作，并隨音樂節(jié)拍表現(xiàn)樂曲情感。
2、知道在音樂變化時，能作出與音樂相匹配的動作。
3、能在活動中控制自己的.行為，在模仿螃蟹橫走、躲藏時不影響同伴。
活動內容：韻律活動《捉螃蟹》
活動準備：
1、“捉螃蟹”音樂磁帶
2、螃蟹手
3、捉蟹網(wǎng)
活動過程：
一、聽音樂初步感知樂曲情感
欣賞一遍音樂，知道樂曲名稱及旋律上的變化。
二、創(chuàng)編ABC段動作，表現(xiàn)樂曲情感
1、引導幼兒創(chuàng)編A段動作
�。�1）表現(xiàn)小螃蟹的可愛
�。�2）表現(xiàn)螃蟹有八只腳
2、引導幼兒創(chuàng)編B段動作
�。�1）表現(xiàn)螃蟹在河里吹泡泡
�。�2）表現(xiàn)螃蟹橫著走，創(chuàng)編動作
3、引導幼兒創(chuàng)編C段動作
�。�1）從不同方位上表現(xiàn)螃蟹撓癢癢動作
（2）表現(xiàn)螃蟹洗澡動作
（3）洗完澡、愜意、舒服的動作表現(xiàn)
4、聽音樂用動作完整表現(xiàn)ABC三段樂曲情感
�。�1）教師動作夸張和幼兒一起跳“螃蟹舞”
5、傾聽“結尾”音樂，感受音樂與前ABC段的不同之處，并能用動作表現(xiàn)。
（1）引導幼兒傾聽“結尾”音樂。
（2）提醒幼兒在躲藏時，不碰撞別人。
（3）聽音樂表現(xiàn)“結尾”動作。
教師扮捉螃蟹人和幼兒一起玩“捉螃蟹”游戲。
6、聽音樂完整做動作（教師用有聲語言，體態(tài)語言提示動作轉換）
三、結束
幼兒聽音樂走螃蟹步出活動室
活動延伸：
根據(jù)螃蟹特征及生活習性，可以做一些美術作品，也可以根據(jù)“捉螃蟹”自編更豐富的“螃蟹舞”。
設計方案 篇5
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內容和流程
人們經(jīng)常說一個項目的成功70％取決于規(guī)劃設計即產(chǎn)品策劃，30％取決于后期的營銷推廣�？梢姰a(chǎn)品策劃在房地產(chǎn)策劃中的重要性。
縱觀時下的各種營銷策劃手段，無論是賣生活方式、賣地段、賣社區(qū)文化、賣投資收益，最根本的是都脫離不了產(chǎn)品的支撐，房地產(chǎn)產(chǎn)品是最基本的元素。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種商品，因為有人使用，才體現(xiàn)出了其價值。永遠都不能脫離了房地產(chǎn)產(chǎn)品本質空談策劃。許多策劃公司、策劃人不懂產(chǎn)品，不懂建筑。對建筑、產(chǎn)品缺乏起碼的了解，這樣的策劃是空洞的，是不完整的。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃注重的是產(chǎn)品的精雕細鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調研做好、產(chǎn)品市場準確、產(chǎn)品設計到位、產(chǎn)品營銷手段新穎，加上策劃人有強烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質，差不多都會運用得當，獲得成功。不過，如果只強調產(chǎn)品的品質方面，對大勢的把握、全程的參與、品牌的推廣等策劃理念忽視或不重視，那么，策劃出來的樓盤也不一定暢銷。
近幾年來，發(fā)展商都在不同的項目中貫徹產(chǎn)品策劃的理念，注重項目產(chǎn)品的細節(jié)和細部的完美和舒適，創(chuàng)造了許多著名的樓盤。一些對產(chǎn)品策劃有實踐經(jīng)驗的策劃專業(yè)人士，也不惜余力地倡導產(chǎn)品策劃模式，用自己的實踐證明產(chǎn)品策劃的作用。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術性，使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個重點是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設計，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設計。
房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃流程和內容如下：
1、產(chǎn)品調研
產(chǎn)品的前期策劃中最重要的是調研，對區(qū)域競爭產(chǎn)品的調研，對購房者消費傾向的調查，目的是了解需求和供應狀況，為產(chǎn)品定位作好準備。
2、項目定位
在產(chǎn)品調研的前提下，對產(chǎn)品進行恰如其分的確定具體位置。包括目標客戶定位，這最重要，因為產(chǎn)品竣工后是賣給他們的。還有產(chǎn)品品質定位、產(chǎn)品功能定位、產(chǎn)品地段定位、產(chǎn)品規(guī)模定位、產(chǎn)品形象定位等。
3、產(chǎn)品規(guī)劃設計
這是策劃的重心，根據(jù)目標客戶的特性分析，產(chǎn)品就為它量身而做。包括規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計、戶型設計、配套設計、物業(yè)服務等。
4、產(chǎn)品細節(jié)設計
采用新技術、新材料、新設備。先進的生產(chǎn)工藝，保證產(chǎn)品質量。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的原則
1、因地制宜的原則
每一個地區(qū)的發(fā)展狀況不同，市場也不同，產(chǎn)品需求和產(chǎn)品特色也不盡相同。因此只能根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，充分利用當?shù)氐母鞣N優(yōu)勢資源、因地制宜的進行房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，不能只進行簡單的復制。因地制宜就是要因勢利導，趨長避短，與時俱進。用發(fā)展的、變化的眼光進行研究，進行策劃。
2、充分挖掘地段價值的原則
房地產(chǎn)策劃的終極目標是取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。房地產(chǎn)的價值無論如何都不能忽視地段的作用。地段的價值是動態(tài)的、相對的。不同的地段有不同的地產(chǎn)基因，即使同樣的地段，隨著時間的變遷，其價值也在動態(tài)的變化當中。挖掘地段的價值不光要考慮到地段的現(xiàn)狀價值，更要考慮到地段未來的價值，很好的協(xié)調發(fā)展與生存的關系。地段價值沒有被充分挖掘，就不能使土地的利用價值最大化，也不能取得最好的經(jīng)濟效益。當然經(jīng)濟效益有當前的，也有遠期的，不能只重視當前的而忽視遠期的經(jīng)濟效益。地段價值的利用要結合企業(yè)的發(fā)展目標，找出一個利潤與風險的平衡點。
3、先總后分的原則
堅持先總后分的原則就是產(chǎn)品策劃的整體與局部的正確把握。這需要根據(jù)市場的深入研究，首先明確產(chǎn)品的市場總體形象，包括產(chǎn)品的檔次形象和主題形象，是高檔還是中檔，或者是低檔；是國際青年特區(qū)還是養(yǎng)老社區(qū)，是旅游休閑地產(chǎn)還是世界風情城等等。只有明確了這個大的方向，我們才可以以此原則進行細部的組合與配置，包括交通組織、環(huán)境規(guī)劃、建筑布局、配套安排、建筑風格、戶型設計等。切不能高檔公寓甚至豪宅出現(xiàn)經(jīng)濟型戶型和低會所配置，普通住宅甚至經(jīng)濟適用房出現(xiàn)SPA會所與國際雙語幼兒園，或者是老年公寓，卻要在配置上加入數(shù)字化與拳擊房，在戶型上設計成錯層等錯誤。有的項目在將產(chǎn)品定位為高端市場后，其四居戶型設計在做到了190平方米的同時，但室內功能安排上卻沒有獨立的更衣室，其衛(wèi)生間最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，這就明顯的與這么大的'戶型面積不協(xié)調。再比如，有項目的建筑風格為歐陸風格，甚至是很明顯的巴烙克風格，但在園林設計上，卻做出了江南山水的園林手法。金融街有一個高檔公寓項目，對外推廣說是金融家俱樂部，其銷售價格高達20000元/平方米，可戶型卻是90平方米是一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其舒適型戶型讓人怎么看也不象所推廣的金融家豪宅，同時，總面積不足4萬平方米的項目囊括了一二三居，多少存在階層的混雜，導致真正的富人不愿買，窮人又買不起的結果。
除了以上所談的情況外，產(chǎn)品策劃的先總后分還體現(xiàn)在其他四個方面：一是先整體布局，是兵營式排列、圍合式布局還是點狀或組團，再建筑單體安排；二是先建筑類型、建筑風格定位，是商用、住宅還是寫字樓，是新古典主義、現(xiàn)代簡約、歐陸風情還是中式建筑，接著才是戶型設計、外立面和天際線處理；三是先整體交通規(guī)劃，明確人車交通組織，再考慮各樓或各單元空間的聯(lián)系；四是先整體環(huán)境景觀規(guī)劃，包括景觀風格與景觀布局，再中心庭院、各組團景觀和宅間景觀的設計。
4、先外后內的原則
建筑的整體外觀怎么樣，在一定程度上左右著人們的購買欲望，甚至決定著一個項目的成功與失敗。而這里所談到的外，包括建筑的外立面風格、顏色、材質以及天際線處理。在一定意義上它代表著一個產(chǎn)品的品質，決定著一個產(chǎn)品的性質，具有很強的識別性。比如我們走在大街上，很難分清出這一片區(qū)域是住宅區(qū)還是商業(yè)區(qū)或者是工業(yè)區(qū)，但一般人都很容易從建筑的外部元素看出它是商業(yè)、辦公、住宅或者是商住混合來，都很容易看出項目的品質感來。為什么一定要先強調外，這是因為，不管你的產(chǎn)品是高檔中檔還是低檔，都存在外部的重要元素表現(xiàn)，并不是說高檔就一定外部元素華麗，低檔產(chǎn)品外部就一定不好看。這就象人一樣，不管你身份高低，貧富如何，通過得體的衣服同樣可以表現(xiàn)出你秀外的一面。強調先外后內還有一個原因，就是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的東西吸引了他，他才有可能繼續(xù)了解內在的。這和其他的商品一樣，樣子討人喜歡，人們才會有興趣進一步咨詢價格、特點等；樣子他都不喜歡，也許連看都不看，問也不會問。強調先外后內更重要的是要注意把握好內在的處理，這就象男女戀愛一樣，剛開始更多的來自于對方的外在形象與氣質，能不能共步紅地毯，關鍵看內在的修養(yǎng)。一個項目的外在元素做好了，消費者就可能會主動來問、來看，當然，買不買單還要看內在的，包括戶型設計、園林景觀、社區(qū)物管、會所配套等。強調先外后內，也符合人們購房消費的一般心理：需求---尋找----吸引----了解----認知----購買。
5、先弱后強的原則
從產(chǎn)品營銷的角度而言，特別是當前房地產(chǎn)市場的殘酷競爭格局，做一個項目，首先要考慮到客戶的人氣聚集，要先適當?shù)膹娜跣】腿旱漠a(chǎn)品做起，再做強勢客群的產(chǎn)品，以此形成一個增長的態(tài)勢，營造不斷升值的價值空間和市場印象。這種原則特別適合一些大型項目的開發(fā)，由于項目規(guī)模大，很多開發(fā)商僅僅從產(chǎn)品的差異性，地塊環(huán)境的優(yōu)越性等因素考慮，而忽視了規(guī)模過大所形成的風險，這種風險表現(xiàn)在銷售周期長、市場變化莫測、開發(fā)資金要求高、產(chǎn)品更新快等因素上。京城西邊有一個項目，總建筑面積45萬平方米，分二期開發(fā)。一期28萬平方米位于地塊最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居兩種大戶型。其可以預見的結果會表現(xiàn)在四個方面，一是高總價很難帶來很好的人氣，不容易形成開盤的熱銷，特別是在當前地產(chǎn)市場環(huán)境下，一旦喪失了一開始就打開銷售市場缺口的機會，其很快就會淹沒在每兩天一個新盤的房海中，無人知曉，無人關注。二是先期在最好的位置開發(fā)最高端的產(chǎn)品，在整個項目的價格漲幅上可能會失去上升的空間。三是先期開發(fā)銷售高端產(chǎn)品必定會對銷售速度產(chǎn)生影響，其資金回籠情況甚至會影響到項目的施工推進，對后期產(chǎn)品推出形成更大的銷售壓力，產(chǎn)生不利的市場印象。四是先做高端，實際上是讓最富的人去遭受后期低端產(chǎn)品施工所產(chǎn)生的噪音、灰塵等影響。
7、先分后合的原則
房地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品，不僅其市場景氣的變化快速且明顯，更由于他具有自用、投資及保值等性質，因此產(chǎn)品本身也常隨景氣狀況及購買力強弱而變化。另外，現(xiàn)在商品房大都是預售，也就是說先賣后建，在興建的過程中，如果市場變化了，產(chǎn)品就面臨調整的問題，如果不提前做好這些因素的考慮，就無法應對這一市場的變化。前幾年，中關村由于交通和城市商業(yè)配套的落后，一大批公寓出現(xiàn)了滯銷的現(xiàn)象，而中關村又聚集了大量的中小科技型企業(yè)，在這種情況下，部分公寓項目就改頭換面，變成了商住公寓，由于早先設計是純住宅，所以在改后就出現(xiàn)了諸多問題，包括戶型隔斷和衛(wèi)生設施的安排。如何實現(xiàn)先分后合呢？大致的方法有二個。一是區(qū)別樓層市場的先分后合，也就是先就整棟樓各樓層市場，如頂部市場、中間層市場、底商、地下室，個別評估其供需狀況及規(guī)劃條件，再考慮樓層之間的關聯(lián)性或合并的可能性，如頂樓可否與次一樓層合并做成樓中樓？一樓低商可否與二樓或地下室合并成樓中樓或商業(yè)空間？躍層戶型在設計上可不可以考慮樓上樓下的雙入戶設計等。二是調整平面單元面積大小的先分后合。也就是說先確定最小可能銷售單元的平面功能，再合并數(shù)個小單元成為較大面積的單元，以使消費者調整平面的的彈性空間最大化。
8、先專后普的原則
一些開發(fā)商在拿到地以后，不知道去為什么樣的客群做產(chǎn)品，總是錯誤的認為，把所有市場上好的東西全部搬進來，面向所有買房的人就能贏得市場。實則不然，這種眉毛胡子一把抓的結果往往造成項目品質不高，富人不愿來，窮人不敢進。南三環(huán)邊有一家魯菜館，一直供應地道的魯菜，生意很不錯，后來老板一看川菜很受歡迎，為招攬更多的客人，就引進了川菜，結果真正偏好魯菜或川菜的客人，都覺得他不夠專業(yè)與地道，生意反而大不如前。風林綠洲的成功很說明這個問題，其產(chǎn)品的專門化程度很高，由于周邊分布著中科院十幾個研究所，市場推廣一直都在說周邊住的全是愛因斯坦。結果，買房的幾乎全部是科研和教育戰(zhàn)線的人。一般而言，產(chǎn)品的專門化程度越高，越容易給人純粹與信賴的感覺，間接的發(fā)揮了特殊化的效果，同質客群也愿意扎堆。而這種專門化的產(chǎn)品是分散化項目無法比的。專門化的產(chǎn)品，通常附加值較大，也容易創(chuàng)造較高的價值，比如，當前流行的小戶型，他就提供了與之相對應的酒店式管理，但因為是單一的客群，吸引了眾多白領，其銷售價格不降反升。當然，任何一種專門化產(chǎn)品都有一定的風險，這是因為你的客群較為單一所決定的。這就需要把握好以下幾個問題。一是產(chǎn)品的專門化的程度必須考慮到項目所在地的市場情況、供需情況和各種目標客群的相對規(guī)模和購買力；二是先嘗試并評估各種專門化的可能性及市場接受度，以創(chuàng)造產(chǎn)品的附加值及利潤空間，除非市場機會有限，或項目地塊條件受限制，一般應首先考慮專門化產(chǎn)品，至少是主流產(chǎn)品。這是因為當前地產(chǎn)市場的細分已經(jīng)越來越明顯。
9、容積率并不是越高越好
在城市土地成本越來越高的情況下，適當提高建筑容積率可以攤薄樓面地價，降低開發(fā)成本，但現(xiàn)在有一種傾向，很多開發(fā)商為追求開發(fā)利潤，盲目追求容積率，結果，在市場競爭越來越激烈的情況下，過高的容積率造成了板樓成塔樓，大進深窄面寬，戶型內部設計不合理，走道過多等現(xiàn)象，從而降低了居住品質，影響了銷售價格，增大了銷售風險，帶來大量產(chǎn)品積壓和資金困難。
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