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關于完善我國當前房地產(chǎn)項目投資造價管理的研究
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摘要：目前，我國的市場正由計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌，房企在市場中面臨多樣危機，只有良好的投資項目才能幫房企渡過難關。對項目投資決策的影響有多方面的原因，制度不完善，管理水平不高等問題，都會造成成本支出大、效益低的不良局面。房地產(chǎn)項目投資造價管理成為控制投入與收入的重要手段，本文通過對房地產(chǎn)項目投資造價管理的各個環(huán)節(jié)進行分析，針對其中暴露出的問題提出相應的對策及解決方案。
關鍵詞：房地產(chǎn)項目投資;造價管理;主要問題
一、我國房地產(chǎn)項目投資造價管理的內(nèi)容及特征
房地產(chǎn)是我國一項支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目投資涉及資金鏈廣、金額大，因此造價管理也就顯得尤為重要。目前我國的造價管理特點可以歸結(jié)為一個字“套”。造價管理的具體內(nèi)容過于繁重復雜，這里僅從項目投資建設各階段來分析的造價控制：
(1)設計階段
設計階段是項目成本控制的主要階段，設計成果及設計工作的質(zhì)量直接影響建設費用控制工作。在這個階段，首先通過設計招標優(yōu)選擇設計單位;其次通過限額設計有效控制造價，合理分解和使用投資限額;同時控制設計工作質(zhì)量和施工圖設計濃度;最后委托設計監(jiān)理管理，優(yōu)化設計，挖掘節(jié)省投資的潛力。
(2)招標投標階段
該階段要做好五項工作：
其一，招標過程中的成本控制。通過招投標選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關重要的作用。其二，應嚴格審查施工單位資質(zhì)。其三，做好招標文件的編制工作，造價管理人員應對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。其四，合理低價者中標，以避免投標單位低于成本價惡意競爭。其五，規(guī)范合同的簽定工作。
(3)施工階段
施工階段工程項目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷嵨锏倪^程，是項目建沒資金投入最大的階段。加強施工控制，就是加強履約行為的管理。期間，造價管理要做到：規(guī)范合同管理，控制工程索賠、項目專業(yè)管理、通過技術(shù)措施開展對項目投資的有效控制、通過經(jīng)濟措施有效控制工程管理。
(4)竣工結(jié)算審核階段
該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關法規(guī)等，認真審核工程款。以政策為依據(jù)，對送審的竣工結(jié)算進行核實工程量，落實聯(lián)系單簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。
二、目前我國房地產(chǎn)投資造價管理的主要問題及成因
通過對各項相關資料的總結(jié)和分析，本文將目前我國房地產(chǎn)造價管理的問題總結(jié)為以下幾點：
(1)有關法律法規(guī)不健全
目前，我國各行各業(yè)的法律法規(guī)體制都存在著很多缺陷，建筑業(yè)亦是如此。特別是加入WTO 后，我國的法律仍然存在與WTO 組織有關法律不符的地方。因此，加強行業(yè)立法，與國際慣例接軌已成為當務之急。
(2)政府管理不完善
自中國引進了前蘇聯(lián)的概預算定額管理制度，政府就將工程造價管理職能強調(diào)為政府的法定行為。另外，就管理主體而言，國家(或各級政府部門)一方面是宏觀政策的制定者;另一方面是公共工程中的具體投資者。這種雙重角色無疑導致各級政府或主管部門在工程造價管理體系中職責含混不清。
(3)計價模式不適應市場經(jīng)濟的需要
現(xiàn)行的工程計價模式要求工程造價從業(yè)人員根據(jù)工程圖紙計算出工程量，然后套定額單價求得直接費，再根據(jù)有關定額取費費率求得工程造價的。套定額不但不利于政府職能的轉(zhuǎn)變，也阻止了企業(yè)參與市場競爭，從而制約企業(yè)在市場經(jīng)濟條件下的飛速發(fā)展和壯大。
(4)信息化管理落后
隨著工程造價管理改革的不斷深入，工程造價管理信息化建設有了一定的基礎，但同時也存在著一些不容忽視的問題。第一，工程造價信息資源管理缺乏系統(tǒng)性。第二，工程造價信息采集處理方法落后，信息分類標準、數(shù)據(jù)格式和存取方式不一致。第三，信息網(wǎng)建設有待完善。
三、結(jié)論：完善我國房地產(chǎn)項目投資造價管理的對策
為了改變上述局面，須要加強以下幾個方面的工作，以切實有效地改善和提高工程造價的管理工作。
第一，建立一套健全的工程造價管理體系。強化工程造價管理部門的管理職能，加快法規(guī)建設，維護市場主體的合法權(quán)益。同時，理順各種工程造價管理主管部門的關系。最終達到從政府組織管理逐漸過渡到行業(yè)協(xié)會管理。
第二，改革現(xiàn)行的工程計價方式，實施工程量清單計價方法。工程量清單計價方法體現(xiàn)了企業(yè)的整體實力，滿足平等競爭的需要，有利于獲得最合理的工程造價，有利于控制投資。同時，建立與工程量清單計價相配套的工程造價管理制度。
第三，加強工程建設全過程的造價管理。首先，加強設計階段對造價的控制工作。其次，加強工程招投標管理，合理確定工程造價。同時，加強工程預決算環(huán)節(jié)監(jiān)督管理。最后，加強工程造價咨詢業(yè)管理。理順管理體制，提高行業(yè)整體素質(zhì)。
第四，建立工程造價管理的良好競爭秩序，完善信息化建設。提高該領域各級管理者的政治素質(zhì)、業(yè)務素質(zhì)，對建筑從業(yè)人員要進行及時的培訓，使他們能夠做好全過程、全方位的工程造價管理工作。同時，要充分利用現(xiàn)代化的通訊手段，實現(xiàn)信息資源的共享，為實現(xiàn)對工程造價各階段的動態(tài)管理創(chuàng)造有利條件和可靠保證。
參考文獻：
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