基于優(yōu)勢(shì)分析原理的房地產(chǎn)金融深化研究論文

　　1引言

　　金融深化理論的核心觀點(diǎn)是一國(guó)的金融體制與該國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在一種相互刺激和相互制約的關(guān)系。其中，金融規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化是金融深化的重要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)作為一種重要產(chǎn)業(yè)，在各個(gè)國(guó)家都會(huì)經(jīng)常受到各種各樣的宏觀調(diào)控。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融自然要進(jìn)入一個(gè)不斷深化的過程。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為有力地支撐。所以，通過考察房地產(chǎn)金融深化的比較優(yōu)勢(shì)，來考查對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是否有效以及如何進(jìn)行宏觀調(diào)控具有重要意義。

　　目前，國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)金融深化的研究主要是從其涉及的各個(gè)方面做單獨(dú)的探討。就整體房地產(chǎn)金融規(guī)模和結(jié)構(gòu)而言，國(guó)外尚無此方面的研究，國(guó)內(nèi)的研究也很少。房地產(chǎn)金融包括住房金融、商業(yè)房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。本文以上述三方的總體為研究對(duì)象。（王重潤(rùn)，2006)只是我國(guó)房地產(chǎn)金融的總體結(jié)構(gòu)特征和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定性研究，并未涉及歷年的房地產(chǎn)金融規(guī)模特征及變化；（中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組,2005)研究了1998年以來我國(guó)房地產(chǎn)金融的總體規(guī)模、結(jié)構(gòu)、相關(guān)政策變化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)控制措施。此文是目前國(guó)內(nèi)關(guān)于宏觀房地產(chǎn)金融規(guī)模、結(jié)構(gòu)和政策等方面同時(shí)進(jìn)行論述最全面文獻(xiàn),但中除了采用定性分析和統(tǒng)計(jì)分析外，并未采用其它定量研究方法；(Ltying,J.,1998)只研究了美國(guó)的住房金融結(jié)構(gòu)和貨幣政策帶來的影響⑴，忽略了商業(yè)房產(chǎn)和地產(chǎn)，內(nèi)容涉及不夠全面；（皮舜，武康平，2006)通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)原理得出中國(guó)宏觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有一定程度的共生性，雖然在定量研究上有所突破，但研究中未涉及房地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的匹配關(guān)系⑷；（郁文達(dá)，2001)雖然運(yùn)用金融結(jié)構(gòu)法和新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)在研究方法上有所突破，但其研究?jī)?nèi)容只涉及了住房金融;(常永勝，2001)雖然以宏觀房地產(chǎn)金融為研究對(duì)象，但其主要目的在于分析我國(guó)房地產(chǎn)金融組織體系、市場(chǎng)體系和宏觀調(diào)控體系的構(gòu)建和深化問題(張薇，徐玉梅，2006)只是就宏觀房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題和趨勢(shì)作了簡(jiǎn)單的探討;上述文獻(xiàn)均未探討房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)金融比較優(yōu)勢(shì)所帶來的影響。

　　因此,本文應(yīng)用灰色系統(tǒng)優(yōu)勢(shì)分析原理從房地產(chǎn)金融規(guī)模與結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響來探討我國(guó)房地產(chǎn)金融深化過程的比較優(yōu)勢(shì)問題。本文的研究將為房地產(chǎn)金融的定量研究提供一種新的思路。

　　3實(shí)證分析

　　3.1指標(biāo)的選取

　　選取房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的三個(gè)主要指標(biāo)：房地產(chǎn)銷售額（體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模）、施工面積（體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)規(guī)模）、城鎮(zhèn)人均居住面積（體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的存量規(guī)模）。

　　房地產(chǎn)金融指標(biāo)選取房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的三大主要渠道指標(biāo)（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑分類），即企業(yè)自籌、其他來源資金（包括定金和預(yù)收款）和國(guó)內(nèi)貸款；由于另外來源渠道國(guó)家預(yù)算、國(guó)外投資、債券、股票和信托投資合計(jì)總體規(guī)模除97年和98年在8%-10%(按房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總規(guī)模計(jì)算）以外，其余年份均在3%左右，同時(shí)考慮到上述幾類數(shù)據(jù)波動(dòng)性非常大,缺少規(guī)律性，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)有限,且對(duì)計(jì)算結(jié)果影響較大，因此計(jì)算中，未包含此部分?jǐn)?shù)據(jù)。

　　以房地產(chǎn)銷售額、施工面積和城鎮(zhèn)人口人均居住面積作為系統(tǒng)特征數(shù)據(jù)序列，以企業(yè)自籌、其他來源資金和國(guó)內(nèi)貸款作為相關(guān)因素行為序列，數(shù)據(jù)序列為1997年-2005年（數(shù)據(jù)來源：中國(guó)高校財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫）。

　　3.2計(jì)算

　　(2)相關(guān)因素優(yōu)勢(shì)變動(dòng)原因分析從總體上看，隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的持續(xù)快速擴(kuò)大,盡管我國(guó)的房地產(chǎn)金融規(guī)模也迅速擴(kuò)大，但是房地產(chǎn)金融優(yōu)勢(shì)卻呈現(xiàn)了逐年下降的趨勢(shì)。主要是由于目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融深化以金融量性成長(zhǎng)為主,質(zhì)性成長(zhǎng)嚴(yán)重不足，比如①多年以來房地產(chǎn)融資渠道單一，一直以銀行信貸供給和民間非正規(guī)金融供給為主,而房地產(chǎn)類股票、信托、債券等合規(guī)性的金融工具的融資作用卻微不足道，對(duì)房地產(chǎn)金融渠道規(guī)模的貢獻(xiàn)一直維持在1-2%左右;②房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整體流動(dòng)性差，缺少金融創(chuàng)新，既有的主融資方式資源配置效率低下；③整個(gè)房地產(chǎn)金融深化過程中促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和市場(chǎng)化改革的政策、法規(guī)缺位;④由于政府監(jiān)管的缺失，再加之開發(fā)商過多地追求利潤(rùn)而違規(guī)甚至違法操作，導(dǎo)致開發(fā)商金融人格嚴(yán)重缺失，而開發(fā)商又是房地產(chǎn)金融行為主體重要組成部分，因此，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的健康成長(zhǎng)造成很大不利影響。

　　4結(jié)論和政策建議

　　(1)通過優(yōu)勢(shì)分析原理實(shí)證表明在我國(guó)的房地產(chǎn)金融深化過程中，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越大,房地產(chǎn)金融相對(duì)優(yōu)勢(shì)越弱；

　　(2)我國(guó)目前的房地產(chǎn)金融深化特征是以金融量性成長(zhǎng)為主，質(zhì)性成長(zhǎng)嚴(yán)重不足，缺乏金融創(chuàng)新和主體塑造，不利于房地產(chǎn)金融成長(zhǎng)的長(zhǎng)期性和持續(xù)性；

　　(3)本文的研究方法亦適用于分析宏觀金融和其它產(chǎn)業(yè)金融深化過程的比較優(yōu)勢(shì)及其產(chǎn)生的原因；

　　(4)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)金融深化政策應(yīng)著力于改善房地產(chǎn)金融資源的流向和配置效率，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融的量性擴(kuò)張，同時(shí)放開房地產(chǎn)金融政策,促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新,加強(qiáng)政府監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行為主體的塑造和金融人格的形成，從而提高房地產(chǎn)金融的質(zhì)性成長(zhǎng)比重。

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