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淺談完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題論文范文
在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題?下面是編輯老師為大家準(zhǔn)備的淺談完善我國房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題。
隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計準(zhǔn)則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致�！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則收入》以四個原則作為收入確認標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：
1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。
2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了入伙通知書并開具銷售發(fā)票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。
上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益;由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會發(fā)布了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計核算的方法亦不一致。
根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。2001年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法;第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。
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