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資源配置視角下的中國房地產(chǎn)市場分析思路論文
一、矛盾中的房價(jià)困惑近年來，房價(jià)問題已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。
房價(jià)過快增長導(dǎo)致了各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，并在一定程度上引起普通民眾的恐慌。政府不斷出臺各種各樣的政策來抑制房價(jià)，然而收效甚微，房價(jià)走勢依然不明朗。房地產(chǎn)市場價(jià)格成為社會(huì)各界爭論的焦點(diǎn)。一部分學(xué)者認(rèn)為房價(jià)的走勢是繼續(xù)上漲，另外一些學(xué)者則認(rèn)為，接下來房市將會(huì)由暖轉(zhuǎn)寒，房價(jià)面臨下跌的可能。他們的爭議主要存在于以下三個(gè)矛盾之中。
(一)不同類型需求對房價(jià)影響的矛盾房地產(chǎn)需求可以分為消費(fèi)性需求、政策性需求和投機(jī)性需求三大類。消費(fèi)性需求是房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求，主要是指有真實(shí)住房需要的消費(fèi)者對住宅的需求。政策性需求是指由于政府大量拆遷而不得不為拆遷戶解決的住房需求。投資性需求則是由于我國私人可投資資產(chǎn)逐年增加，巨額資金不斷匯集，一些投資客將大量資金投入房地產(chǎn)市場，以得到高回報(bào)為目的而引起的房地產(chǎn)需求。
對需求分析的側(cè)重點(diǎn)不同是導(dǎo)致兩種觀點(diǎn)相反的原因。支持房價(jià)上漲的一方認(rèn)為，房價(jià)的供求分析主要應(yīng)從消費(fèi)性需求和政策性需求角度出發(fā)。目前，消費(fèi)性需求處于不斷增加的趨勢，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一、隨著經(jīng)濟(jì)增長，居民生活水平日益提高，對住房的需求會(huì)不斷增加，而且由于受到傳統(tǒng)文化的影響，人們對于住房的需求在短時(shí)間內(nèi)只會(huì)增加不會(huì)減少;第二、隨城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村人口中將有很大比例進(jìn)入城市，進(jìn)而產(chǎn)生大量的住房需求;第三、由于近些年高校的不斷擴(kuò)張，現(xiàn)階段每年有大批高校畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì)，他們成為消費(fèi)性住房需求的主力軍之一。三方面的共同力量導(dǎo)致消費(fèi)性需求不斷增加，推動(dòng)房價(jià)不斷上漲。
同時(shí)，隨著拆遷力度不斷加大，產(chǎn)生的政策性需求就會(huì)不斷增加。解決政策性需求的主要手段是靠政府增加住房供給。但由于可供建造的土地面積是一定的，政府增加住房就會(huì)減少開發(fā)商得到的土地，引起地價(jià)上升，從而導(dǎo)致房價(jià)上升。而房價(jià)的上升，會(huì)使城鎮(zhèn)居民因?yàn)橛欣蓤D增加建造有拆遷可能的房屋，以便得到更多的拆遷利益。這樣就會(huì)促使房價(jià)進(jìn)一步上漲。
而支持房價(jià)下跌的一方則認(rèn)為，影響房價(jià)變動(dòng)的需求因素是投機(jī)性需求。投機(jī)需求的增加是房價(jià)瘋長的主要原因，它使得地產(chǎn)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場一片混亂。但是政府可以通過相應(yīng)的調(diào)整措施來控制投機(jī)性需求，比如限購政策、信貸緊縮政策等均可有效降低投機(jī)性需求，進(jìn)而抑制房價(jià)上漲。
同時(shí)，房價(jià)上漲也會(huì)迫使一些投資商退出市場，在一定程度上緩解房價(jià)上升。
(二)“土地財(cái)政”背景下中央政府與地方政府的矛盾我國房價(jià)主要是由土地使用費(fèi)、建安費(fèi)、營銷成本、稅負(fù)及利潤五部分組成。其中土地費(fèi)和稅收歸政府所有。近年來，房價(jià)各組成部分的比例不斷發(fā)生變化，主要表現(xiàn)為土地使用費(fèi)不斷提高，稅負(fù)不斷增加。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，稅收收入占比為30%-40%，土地使用費(fèi)占20%-40%。這就意味著政府收入在房地產(chǎn)價(jià)格中占到50%-80%。因此政府的調(diào)控對房價(jià)的控制起到關(guān)鍵性作用。政府又分為中央政府與地方政府，二者在房價(jià)調(diào)控中目標(biāo)、職能等都存在較大的差異。
具體來看，中央政府制定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資、投機(jī)性購房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價(jià)格，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)防范，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。
而地方政府的情況則比較復(fù)雜，他們更多是從自身角度出發(fā)，主要考慮房地產(chǎn)市場發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展之間的關(guān)系以及地方財(cái)政收入。地方財(cái)政收入的主要來源是稅收收入，由于我國現(xiàn)行的是“土地財(cái)政”制度，因此，土地財(cái)政，包括土地出讓金和以土地為抵押獲得的銀行貸款就成為地方政府的第二大收入來源。抑制房價(jià)上漲必然會(huì)降低地價(jià)、減少稅收。這樣一方面會(huì)減少地方政府的財(cái)政收入;另一方面，房地產(chǎn)市場的蕭條會(huì)影響到整個(gè)地區(qū)其他產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、冶金等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而限制區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這是地方政府不愿看到的。因此，地方政府沒有動(dòng)力控制房價(jià)，在房價(jià)調(diào)控方面積極性不高。
一部分學(xué)者認(rèn)為中央政府的監(jiān)管更有力度，占主導(dǎo)地位，因此房地產(chǎn)市場將會(huì)得到嚴(yán)格的監(jiān)管，房價(jià)會(huì)轉(zhuǎn)向下跌趨勢。
相反，另一些學(xué)者則認(rèn)為政策的執(zhí)行主要依靠地方政府，既然地方政府沒有動(dòng)機(jī)讓房價(jià)下跌，房價(jià)將保持繼續(xù)上漲。另外，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方面，政府采取的主要措施包括：國家控制土地供給、稅務(wù)部門增加房地產(chǎn)稅、金融管理部門遏制開發(fā)商貸款、地方政府減少地產(chǎn)開發(fā)商等。這一系列措施從表面來看，確實(shí)能夠在一定程度上控制投機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但是，從更深的層面來看，這些措施都會(huì)從根本上減少住房供給，導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上升。
(三)我國人地矛盾
我國長期以來面臨的一個(gè)重要問題是人多地少、人地矛盾突出。雖然我國有960萬平方公里的國土面積，但是除掉山川、河流、沙漠等不能居住的面積，適合進(jìn)行城市化發(fā)展的面積只占總面積的12%，人均面積不到900平方米。因此，很多學(xué)者以此為依據(jù)，認(rèn)為中國的基本國情與現(xiàn)實(shí)是導(dǎo)致目前房價(jià)不斷上漲的根本原因，土地供給難以滿足居民的需求水平，房價(jià)上漲是必然的結(jié)果。針對美國自1998年至金融危機(jī)爆發(fā)前，樓市持續(xù)走強(qiáng)的現(xiàn)象進(jìn)行分析后，他們提出，美國房價(jià)上漲的主要原因之一就是1995年以來，不同國家移民對美國房地產(chǎn)市場的推動(dòng)作用——人口增加使需求增加，促進(jìn)房價(jià)上漲。同樣，隨著中國人口的不斷增加以及城市化進(jìn)程的不斷加快，房價(jià)上漲成為必然趨勢。
另一些學(xué)者則認(rèn)為，導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的主要是兩個(gè)非人口因素：一是長期貸款利率一直處于低位水平，大大刺激了房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求與投機(jī)需求;二是股市的波動(dòng)嚴(yán)重影響了投資者信心，投資者將大量資金從股市轉(zhuǎn)向樓市。同時(shí)，通過對人口密度每平方公里6430人的新加坡進(jìn)行分析，他們還提出地少人多不是房價(jià)上漲的主要原因，只要監(jiān)管到位，房價(jià)不會(huì)因?yàn)槲覈陀^條件而不斷上漲。相反，房價(jià)會(huì)隨監(jiān)管力度的加大、政策的加強(qiáng)而不斷下降。
另外，有學(xué)者對國際上常用的反映房地產(chǎn)泡沫的比率，如租售比、房價(jià)收入比、房價(jià)增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率等比進(jìn)行分析，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的泡沫。
隨著政府調(diào)控力度的加強(qiáng)，泡沫將會(huì)破滅，導(dǎo)致房價(jià)的回落。也有學(xué)者根據(jù)當(dāng)前房屋銷售情況，得到中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行良好，住房需求日益增加，因此房價(jià)在未來仍會(huì)上漲。
我們認(rèn)為，就房價(jià)問題，各界學(xué)者已爭論數(shù)年之久，依然沒有達(dá)成共識。究其原因，主要可以從兩方面進(jìn)行解釋。
首先，由于分析時(shí)采用的統(tǒng)計(jì)口徑不同，導(dǎo)致得到的結(jié)論有所不同。房地產(chǎn)市場中可得到的數(shù)據(jù)繁多。而對同一數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，不同部門又采用不同的方法、運(yùn)用不同的準(zhǔn)則，因此，得到的數(shù)值會(huì)各不相同。分析者運(yùn)用不同口徑的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得到的結(jié)論差異就會(huì)很大。另外，一些指標(biāo)考查標(biāo)準(zhǔn)的確定本身就存在問題，各個(gè)國家的情況又有所差異，因此不能以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量全部市場。而且不同學(xué)者分析時(shí)采用的標(biāo)準(zhǔn)不同，結(jié)論也會(huì)有所不同。
其次，在于我國現(xiàn)在國情的特殊性。我們國家正面臨著城市化與資本化，這兩個(gè)因素共同推動(dòng)房價(jià)不斷上漲。西安交通大學(xué)李成主任認(rèn)為，城市化進(jìn)程和人口數(shù)量共同達(dá)到均衡，中國房地產(chǎn)市場才能真正平穩(wěn)下來。目前，我國的城市化水平僅有47%，隨著城市平均生活水平提高，估計(jì)到2020年將達(dá)到56%-58%。按照社科院的分析，當(dāng)這一數(shù)字達(dá)到67%時(shí)，城市化才能達(dá)到均衡。另外，中國的人口均衡要到2025年至2030年才能達(dá)到，這就意味著，我國房地產(chǎn)需求真正穩(wěn)定下來還需要20年左右的時(shí)間。在此之前，忽略我國特殊國情而采用一般方法進(jìn)行的房地產(chǎn)市場分析，都可能會(huì)出現(xiàn)問題。
二、房地產(chǎn)市場資源利用狀況
可以看到，當(dāng)前各學(xué)者都將焦點(diǎn)集中在房價(jià)是否合理、是否存在泡沫這一問題上。然而我們認(rèn)為對這一問題的爭論難以真正解決中國當(dāng)前的住房難題。房地產(chǎn)價(jià)格研究的根本目的是改善目前我國的住房困境，而解決這一問題最根本的途徑是考查資源配置狀況。判斷市場資源是否得到合理利用，可以讓我們更清楚地看到房地產(chǎn)市場當(dāng)前形勢及未來走勢，并為政府制定政策提供更好的依據(jù)，保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。相對于單單從表面上解決房價(jià)問題，從資源配置角度出發(fā)，將具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。
避開市場數(shù)據(jù)的多樣性和復(fù)雜性，我們將從中國房地產(chǎn)上市公司報(bào)表出發(fā)，對報(bào)表中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，分三個(gè)角度考查資源的利用狀況。選取的企業(yè)為中國房地產(chǎn)市場中三大龍頭企業(yè)——萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)以及三家中型房地產(chǎn)公司——北辰實(shí)業(yè)、招商地產(chǎn)、首都開發(fā)有限公司。
(一)當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)營狀況：虧損還是盈利房地產(chǎn)公司在媒體面前總是大談其盈利困難，成本上漲幅度不斷加大導(dǎo)致盈利空間不斷縮小，企業(yè)經(jīng)營難以維持。其言論為居高不下的房價(jià)提供了充足的理由。我們將通過對兩個(gè)比率的分析，反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場的真實(shí)經(jīng)營狀況。
1.預(yù)收賬款/銷售收入
與一般企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債項(xiàng)目通常包含較高的預(yù)收賬款。預(yù)收賬款主要是指已簽訂房屋銷售合同，而且房款已經(jīng)收到，但是由于收入尚未確認(rèn)，只能暫時(shí)記為預(yù)收賬款的款項(xiàng)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)算制度，當(dāng)項(xiàng)目完成竣工決算后，預(yù)收賬款即可確認(rèn)為收入。
一般情況下，預(yù)收賬款在第二年轉(zhuǎn)為銷售收入。
銷售收入通常要等到竣工交房時(shí)才能予以確認(rèn)，若以銷售收入來反映企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營狀況會(huì)存在一個(gè)滯后期。因此，預(yù)收賬款是最能準(zhǔn)確反映企業(yè)銷售狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)。
預(yù)收賬款占銷售收入的比重越大，表明房地產(chǎn)銷售形勢越好，人們對于房地產(chǎn)企業(yè)的前景預(yù)期越樂觀;同時(shí)還說明銷售回款越快，企業(yè)現(xiàn)金流越多，企業(yè)經(jīng)營狀況越好。
可以看到，就該比值而言，從2007年到2010年，萬科、金地、招商三個(gè)企業(yè)穩(wěn)定上升，說明企業(yè)的銷售水平不斷提升。保利地產(chǎn)在2008年有所下降，可能是該企業(yè)受金融危機(jī)的影響比較大。但當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)后，該比值又隨之上升，說明企業(yè)的整體經(jīng)營實(shí)力沒有受到太大沖擊，可以很快恢復(fù)過來。首都開發(fā)有限公司在2010年略有下降，說明企業(yè)運(yùn)營平穩(wěn)，2010年沒有擴(kuò)展業(yè)務(wù)。北辰地產(chǎn)與其他企業(yè)相比，始終處于逆向形勢。2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期，其該比值上升較大;而在2009、2010年經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)時(shí)，比值反逐年下降，說明企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，但競爭力比較弱。
該比值的行業(yè)平均值約為70%。從2010年的數(shù)據(jù)可以看出，除北辰地產(chǎn)外，各企業(yè)都達(dá)到了行業(yè)平均值，銷售狀況較好。萬科和保利兩大龍頭企業(yè)的預(yù)收賬款/銷售收入比率甚至超過100%，說明下一年度的收入實(shí)際上本年已經(jīng)到手，企業(yè)銷售狀況非常樂觀。北辰地產(chǎn)的銷售水平逐年下降，2010年低于整個(gè)行業(yè)的平均值，經(jīng)營狀況值得關(guān)注。
2.凈資本收益率(ROE)
該比率是企業(yè)凈利潤與資本的比值，直接關(guān)系投資者投資報(bào)酬的實(shí)現(xiàn)程度，最能反映一個(gè)企業(yè)是否有利可圖，是衡量企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)之一。
其近年來越來越受到重視。
(1)縱向比較
就六個(gè)企業(yè)的情況看，萬科、金地、招商2008年ROE下降較多。最可能的原因是由于美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融危機(jī)，致使整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢受到嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及盈利能力因而有所下降。保利、首都開發(fā)有限公司2008年沒有受到危機(jī)的影響，但2009年的盈利能力有所下降。
這主要是房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況受上年度的影響比較大，存在時(shí)滯，因此，2008年雖然沒有受到?jīng)_擊，但危機(jī)的影響持續(xù)到了下一年。隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，2010年兩企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績逐漸回轉(zhuǎn)。北辰地產(chǎn)是六個(gè)企業(yè)中唯一一個(gè)沒有受到危機(jī)影響的企業(yè)。但在2010年其發(fā)生了較大幅度的下降，且各年ROE均低于其他企業(yè)，說明其盈利能力處于較低水平，并有下降趨勢。
(2)橫向比較
首先是房地產(chǎn)行業(yè)的平均值、優(yōu)秀值與其他行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的比較�？梢钥吹�，除行業(yè)優(yōu)秀值低于煤炭工業(yè)外，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)秀值和平均值均高于其他行業(yè)。這說明房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)回報(bào)率較高的產(chǎn)業(yè)，利潤豐厚。即便房價(jià)由于政策調(diào)控出現(xiàn)小幅下降，也不會(huì)影響到整個(gè)行業(yè)的盈利能力。
其次從三大龍頭企業(yè)與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的比較，可以看出前者近四年的ROE平均水平均高于后者中的優(yōu)秀值。這說明占房地產(chǎn)市場極高份額的龍頭企業(yè)盈利狀況良好，即便房價(jià)略微下降，對支柱企業(yè)的盈利能力沖擊也不會(huì)太大，進(jìn)而對整個(gè)房地產(chǎn)市場的沖擊也是有限的。保利地產(chǎn)的ROE水平在六個(gè)企業(yè)中最高，說明股東自有資本獲取收益的能力最強(qiáng);而北辰實(shí)業(yè)的ROE水平甚至低于行業(yè)平均值，經(jīng)營狀況較差。
(二)房地產(chǎn)市場資源利用狀況：囤積土地還是積極建設(shè)前文已指出，房地產(chǎn)市場的資源配置情況是本文的考察重點(diǎn)，以下是對房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)的分析，用以得到目前房地產(chǎn)市場中資源的使用狀況。
1.存貨/銷售收入
房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同在于，其資產(chǎn)主要是存貨，固定資產(chǎn)非常少。存貨包括在建住房，已建好的住房以及囤積的土地。存貨越大說明企業(yè)潛在的主營業(yè)務(wù)收入越大，只是暫時(shí)沒有達(dá)到收入確認(rèn)的條件。另外，充足的土地儲備、大量在建項(xiàng)目是企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。
存貨與銷售收入之比反映了一個(gè)企業(yè)的存貨水平可以維持多久的銷售。該比值越大，表明企業(yè)對資源的利用狀況越好：存貨多則企業(yè)建造的房屋數(shù)量多，說明房地產(chǎn)企業(yè)不只是在炒作樓盤以此盈利，更重要的是這些企業(yè)確實(shí)在利用現(xiàn)有資源建造房屋，在一定程度上增加了住宅的供給。
從表4可以看出，與其他企業(yè)相比，萬科地產(chǎn)該比值較低，主要是與其存貨管理“量出為入”的管理理念相關(guān)。另外，2010年萬科與保利兩大地產(chǎn)公司處于上升水平，其余企業(yè)均下降。具體分析可知，萬科地產(chǎn)的存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品占比4%，在建開發(fā)產(chǎn)品占比59%(其中包括沒有確認(rèn)為收入的已售樓盤)。其存貨水平的增加主要是在建開發(fā)產(chǎn)品增加引起的。保利地產(chǎn)主要是靠增加項(xiàng)目投入和擴(kuò)展規(guī)模實(shí)現(xiàn)的。
其他企業(yè)這一比值下降主要有兩個(gè)原因，一方面是2010年政府相關(guān)政策的出臺，限制了土地供給，土地獲得沒有之前年度容易，土地的囤積量下降，存貨項(xiàng)目中擬開發(fā)產(chǎn)品減少，導(dǎo)致存貨總量下降;另一方面是由于銷售收入的增加幅度大于存貨的增加幅度，使比值減小。
以上均可表明企業(yè)是在利用資源積極進(jìn)行建設(shè)。另外，該比值存在的一個(gè)重要問題是沒有剔除價(jià)格因素的影響。由于存貨是以歷史成本法計(jì)價(jià)的，無論采取哪種計(jì)算方法，都不能完全反映當(dāng)期的市場價(jià)格;而銷售收入是以當(dāng)期的市場價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的，所以當(dāng)價(jià)格不斷上漲時(shí)，存貨的價(jià)值可能會(huì)被低估，因而存貨/銷售收入的比值也會(huì)被低估。為了更加準(zhǔn)確地反映存貨與銷售狀況之間的關(guān)系，可以采用剔除價(jià)格因素之外的面積比值，即存貨面積/銷售面積來反映企業(yè)的經(jīng)營情況。以萬科地產(chǎn)為例，2007年至2010年該比值分別為296.72%、321.90%、367.09%、405.48%，說明存貨的相對持有量是在不斷增加的，也就意味著住房的供給量是在不斷增加的，企業(yè)對資源的利用狀況是相對較好的。
2.銷售面積
銷售面積是衡量房地產(chǎn)企業(yè)資源利用情況的另一個(gè)重要指標(biāo)。銷售面積反映的是企業(yè)解決住房需求能力的大小。很多人認(rèn)為銷售收入可以用來反映企業(yè)的經(jīng)營水平，但這一指標(biāo)忽略了價(jià)格問題。近兩年，房價(jià)急速上漲，銷售收入增加的很大一部分可能是由于房價(jià)上升導(dǎo)致的。剔除了價(jià)格因素，考慮房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積能更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的銷售狀況，并可進(jìn)一步反映企業(yè)對房地產(chǎn)的供給狀況以及對住房需求的滿足程度。
表4存貨(平均值)/銷售收入
由于北辰實(shí)業(yè)2009年出現(xiàn)異常數(shù)據(jù)，因此將北辰實(shí)業(yè)剔除。從整體來看，各企業(yè)的銷售面積處于上升趨勢，表明在不考慮房價(jià)上漲因素的情況下，房地產(chǎn)實(shí)際銷售水平近兩年不斷增加。盡管國家出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對，做好準(zhǔn)備措施，將經(jīng)營重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二三線城市，并增加中小戶型的建設(shè)力度，更好地滿足了大多數(shù)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，使資源得到了較為有效的利用。另外可以看出，萬科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的銷售面積較其他企業(yè)高出很多，龍頭地位難以動(dòng)搖。
2009年保利地產(chǎn)銷售面積急速增長，近兩年成長速度也較快。(參見左圖)
(三)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況：單一渠道融資還是綜合利用資源通過比較房地產(chǎn)企業(yè)中的銀行借款所占比重，可以對資金來源進(jìn)行分析，用以判斷企業(yè)是否能夠有效使用社會(huì)各方面的資源。
企業(yè)借入銀行借款主要是出于兩種原因，一個(gè)是企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)異常，資金短缺，需要借入銀行借款才能維持正常的運(yùn)營;另一個(gè)原因是當(dāng)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，需要進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)，通常會(huì)借入大量資金。
1.銀行借款/銷售收入
通過銀行借款/銷售收入，可以看到，除萬科地產(chǎn)自有資金較為充足，銀行借款低于50%外，其余企業(yè)的銀行借款在整個(gè)銷售收入中占有非常大的比重。其中，北辰地產(chǎn)和首都開發(fā)有限公司的銀行借款甚至超過了企業(yè)的銷售收入。從趨勢上看，萬科、保利、北辰處于上升水平，說明隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，其所需要的資金不斷增大，且更多的資金來源于銀行借款，對銀行的依賴度不斷加大;金地、招商和首都開發(fā)有限公司雖然比值略有下降，但是整體比值都處于較高水平，對銀行依賴度還是過強(qiáng)。2010年這一比值的平均值為94.84%，如此高的負(fù)債水平意味著房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入和借款水平近似相等，房地產(chǎn)的經(jīng)營資金主要來自銀行借款。一旦借款發(fā)生困難，則企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)受到非常大的影響。(參見表5)2.銀行借款/存貨銀行借款/存貨反映的是企業(yè)用來購置存貨時(shí)銀行借款所占的比重。與上面分析相似，除萬科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)外，其他企業(yè)這一比值都比較高，都在40%以上，說明企業(yè)在購置存貨時(shí)，40%的資金來源于銀行借款。如果銀行借款減少，會(huì)影響到房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給。而這一指標(biāo)整體處于上升趨勢，說明企業(yè)建設(shè)對銀行的依賴程度不斷加強(qiáng)。招商地產(chǎn)2009年比值有較大幅度的下降，但主要原因不是銀行借款的減少，而是業(yè)務(wù)擴(kuò)張使得存貨量加大引起的。(參見表6)上述兩個(gè)指標(biāo)共同表明，房地產(chǎn)企業(yè)無論在初始建設(shè)階段還是日后經(jīng)營階段都過度依賴間接融資。由于融資渠道過于單一，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大。
通過對報(bào)表數(shù)據(jù)的分析，可以得到的結(jié)論是，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)依然處于較高的盈利水平，資源配置相對合理，但是資金來源過于依賴銀行貸款。
從另一個(gè)角度講，我國銀行業(yè)現(xiàn)在在某種意義上已被房地產(chǎn)行業(yè)所綁架。這兩大支柱性產(chǎn)業(yè)過于緊密的結(jié)合，加大了我們所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將面臨巨大的沖擊。
為解決這一問題，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)對資金來源方式進(jìn)行創(chuàng)新，增加房地產(chǎn)資金來源渠道，降低對銀行業(yè)的依賴程度，分散市場風(fēng)險(xiǎn)，使現(xiàn)有資源得到更充分的利用。為此，需要大力發(fā)展直接融資市場，加快金融改革的進(jìn)程，提高直接融資比重，為房地產(chǎn)企業(yè)其他融資方式提供便利。這也是“十二五”規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)問題。
三、保障房建設(shè)是解決住房困境的出路當(dāng)前，雖然我國商品房市場資源配置狀況較好，但不可否認(rèn)的是，我國仍面臨著嚴(yán)重的住房困境。
我們認(rèn)為僅僅通過商品房市場的調(diào)控，很難從根本上解決問題。從資源利用角度出發(fā)，更合理地利用現(xiàn)有資源，增加住房供給，這樣才能真正解決百姓住房難題。參考新加坡、日本等房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的國家，我們認(rèn)為，保障房建設(shè)是當(dāng)前我國解決房地產(chǎn)市場問題的主要出路。保障房建設(shè)的目的不只是打壓過高的房地產(chǎn)價(jià)格，更重要的是提高資源的利用率。政府利用財(cái)政收入增加住房供給，可以緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，而且不會(huì)影響開發(fā)商的正常盈利，保證商品房市場正常運(yùn)行，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)資源得到充分利用。
(一)保障性住房能夠降低住房價(jià)格并增加住房供給短期內(nèi)，保障性住房會(huì)對整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格產(chǎn)生影響，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，保障房的保障對象以城鎮(zhèn)戶籍人口的中低收入家庭為主，保障房建設(shè)將在一定程度上緩解住房短缺問題。一旦公眾的住房需求因此有所下降，供求關(guān)系的變化最終會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌。第二，保障房建設(shè)的土地來源是以政府劃撥為主，而一個(gè)城市用于房屋建設(shè)的土地是有限的，保障房的建設(shè)將會(huì)影響建設(shè)用地供給，減少政府出讓給開發(fā)商的土地。地價(jià)就會(huì)因此上升，最后導(dǎo)致房價(jià)上漲。第三、增加保障房的建設(shè)，主要是解決中低收入者的住房難題。
對開發(fā)商而言，為尋求更大的利潤，其會(huì)把建設(shè)重點(diǎn)放在高檔房的建設(shè)上。這就會(huì)使高檔住宅市場轉(zhuǎn)熱，從而使高檔房價(jià)格上升。綜合以上三個(gè)方面，應(yīng)該說居于主導(dǎo)地位的因素還是供求關(guān)系。因此，保障房的增加會(huì)在短期降低房價(jià)，至少會(huì)維持房價(jià)不再上漲。
需要強(qiáng)調(diào)的是，建設(shè)保障性住房的目的不僅僅是在短期解決房價(jià)過高這一問題，更重要的作用是對整個(gè)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運(yùn)行。因此這不是一個(gè)短期的政府調(diào)控手段，而是一項(xiàng)長期工程。保障房的建設(shè)一方面要在短期內(nèi)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的價(jià)格水平;另一方面需要保證住房的數(shù)量規(guī)模，實(shí)現(xiàn)資源的充分利用，促進(jìn)“居者有其屋”這一長期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(二)我國保障性住房供不應(yīng)求，應(yīng)加大建設(shè)比重我國目前保障房市場剛剛起步，保障房的供求嚴(yán)重不平衡。以2010年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行分析，2010年全國共建保障性住房580萬套，總面積29000萬平方米，全國住宅房開工面積為129467.93萬平方米,全國住宅房竣工面積為61215.72萬平方米，全國住宅房銷售面積為93051.56萬平方米。開工面積代表供給狀況，保障住房面積與全國住宅開工面積之比表明保障房的供給僅占到全部住房供給的22.4%;
而保障房與代表需求的竣工面積之比為43.37%，說明保障房的需求量占到總需求的近一半;保障住房面積/全國住宅房銷售面積為31.17%�？梢钥吹剑M管保障房的建設(shè)越來越受到重視，保障房數(shù)量也不斷增加，但是需求量仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給量，難以解決住房困境。因此，應(yīng)加大保障性住房的比重。
(三)推進(jìn)保障房建設(shè)的重點(diǎn)是解決資金難題目前，雖然我國已出臺多項(xiàng)政策加大保障性住房建設(shè)力度，但是我國保障房建設(shè)始終面臨著資金不足的問題，2010年，我國限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)的融資需求達(dá)8000億元，而實(shí)際投資僅為4700億元(其中央行下?lián)?00多億元)，說明保障房建設(shè)存在著巨大的資金缺口。
現(xiàn)階段，我國保障房建設(shè)的主要融資途徑包括：地方政府預(yù)算、土地使用稅的10%、住房公積金凈收益、廉租房取得的凈收入、中央政府撥款以及銀行貸款、房地產(chǎn)商注資等，其中最主要的是地方政府的財(cái)政支出。由于我國中低收入者的隊(duì)伍過于龐大，保障房需求量非常大。而相對于龐大的需求，保障房的融資渠道卻并不暢通，主要體現(xiàn)在：地方政府的財(cái)政收入與財(cái)政支出比例嚴(yán)重失衡，地方政府無法承受數(shù)額如此巨大的保障房建設(shè)資金要求;
受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)不穩(wěn)定，政府土地出讓金收益率波動(dòng)較大、公益金增益受到限制;中央撥款有限等方面。因此，現(xiàn)有的保障房融資渠道難以滿足保障房建設(shè)資金需求。很多學(xué)者對這一問題進(jìn)行了研究，并借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，從主要依靠政府的角度出發(fā)，提出了一些解決辦法，包括增加財(cái)政撥款、政府發(fā)行建設(shè)公債、改革稅收制度以及公積金制度的靈活運(yùn)用等。
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