國家稅務(wù)總局終于在官方的網(wǎng)站正式發(fā)布了營改增執(zhí)行細(xì)則，共7個(gè)文件。為了節(jié)省大家的時(shí)間，小編通讀了一遍細(xì)則，并歸納整理了當(dāng)中的重點(diǎn)，一共11條，如有疏漏，歡迎大家補(bǔ)充。

　　1、7個(gè)細(xì)則文件5個(gè)專門針對房地產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)受到空前重視

　　稅務(wù)總局網(wǎng)站上出臺的7個(gè)細(xì)則文件，5個(gè)專門針對房地產(chǎn)和相關(guān)的建筑業(yè)，包括《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》

　　點(diǎn)評：

　　這充分顯示了房地產(chǎn)的重要性，以及國家對此的重視程度。另外，細(xì)則下面有“相關(guān)政策解讀”，應(yīng)該是官方看到了上一輪傳播中，許多媒體拋開了繁雜的條文，給出了自己的簡版解讀，這次稅務(wù)總局順應(yīng)民意，給出自己的簡板解讀，說明了稅務(wù)總局對傳播的重視。

　　2、政策非常靈活，覺得老政策對自己有利的可以趕緊去簽合同

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條 ：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

　　點(diǎn)評：

　　之前大家一直爭論如果沒有施工許可證怎么辦，現(xiàn)在結(jié)論出來“合同也能作數(shù)”。因此，如果覺得老的計(jì)稅辦法對自己有利，或者自己短時(shí)間內(nèi)無法做好營改增準(zhǔn)備的企業(yè)，可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計(jì)稅，給自己一個(gè)緩沖期。很多房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應(yīng)該會迅速冷卻降低。對于性質(zhì)相同的業(yè)務(wù)，因?yàn)橐粋�(gè)證書的存在與否來判定企業(yè)是否能進(jìn)入過渡期政策的圈，本身就沒有體現(xiàn)稅收的公平性。但事實(shí)上雖然《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》公告解決了很多實(shí)際問題，比如對老項(xiàng)目進(jìn)行了深入定義，但依然沒有完全解決房地產(chǎn)企業(yè)的全部增值稅疑問。

　　3、國稅機(jī)關(guān)可以代開增值稅專用票，彌合了一處鏈條斷裂

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條

　　小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

　　《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第九條 小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請代開增值稅發(fā)票。

　　《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開。

　　點(diǎn)評：

　　之前大家最擔(dān)心的，是自己的上游是小規(guī)模納稅人無法開具專用發(fā)票，出現(xiàn)納稅鏈條斷裂，現(xiàn)在可以代開的政策出臺后，相關(guān)增值稅斷裂鏈條被彌合。現(xiàn)實(shí)中仍存在博弈，不過作為下游企業(yè)，只需要給上游壓力就好，不存在上游因?yàn)橐?guī)模小沒有資格開不了票的問題了。

　　4、改變項(xiàng)目性質(zhì)，或者對在建老項(xiàng)目、存量房進(jìn)行精雕細(xì)琢，都非常利好

　　《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》第三條： 納稅人2016年5月1日后購進(jìn)貨物和設(shè)計(jì)服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進(jìn)項(xiàng)稅額依照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣

　　第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣;40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

　　第五條 購進(jìn)時(shí)已全額抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減，計(jì)入待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

　　第七條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額

　　第九條 按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

　　點(diǎn)評：

　　之前各地為了去庫存，紛紛出臺了可以改變項(xiàng)目性質(zhì)、土地性質(zhì)的規(guī)定。而如果要把寫字樓變成公寓、商業(yè)變成住宅無疑都要進(jìn)行大量的變動，相信足以滿足“50%”的條件，從而享受二年抵扣的政策。

　　而許多房地產(chǎn)在建“老項(xiàng)目”，施工許可證上的時(shí)間已經(jīng)確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺得新政對自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。

　　此政策有利于存量資產(chǎn)改造和運(yùn)營，對盤活存量，翻新老舊物業(yè)有積極提振作用，尤其對步入存量房時(shí)代的一線城市影響巨大。

　　5、縣、市、區(qū)果然是一個(gè)級別，直轄市和計(jì)劃單列市有待出臺地方細(xì)則

　　《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第二條：本辦法所稱跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，是指單位和個(gè)體工商戶(以下簡稱納稅人)在其機(jī)構(gòu)所在地以外的縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)。

　　納稅人在同一直轄市、計(jì)劃單列市范圍內(nèi)跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)的，由直轄市、計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局決定是否適用本辦法。

　　其他個(gè)人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，不適用本辦法。

　　點(diǎn)評：

　　之前大家一直疑惑跨區(qū)域到底怎么算，現(xiàn)在明確了，“縣(市、區(qū))”果然是一個(gè)級別，但直轄市、計(jì)劃單列市有待出臺地方細(xì)則。

　　6、法院判決書等法律文件可作為價(jià)值憑證

　　《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第八條：納稅人按規(guī)定從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：(一)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。(二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

　　(三)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

　　點(diǎn)評：

　　法院判決書等法律文件可作為價(jià)值憑證。各公司法務(wù)部應(yīng)該積極與財(cái)務(wù)部門溝通，用好這一條。

　　7、漏洞很少，大家不要鉆

　　《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第十一條：納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

　　《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》第七條：納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：(一)《增值稅預(yù)繳稅款表》;(二)與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件;(三)與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件;(四)從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

　　點(diǎn)評：

　　向個(gè)人轉(zhuǎn)讓不開，是堵住了個(gè)人不需要票，轉(zhuǎn)手賣給企業(yè)的漏洞。而建筑企業(yè)大多跨市，這個(gè)規(guī)定列了這么全的材料，收集起來都夠嗆，造假更是非常困難。所以大家還是苦練內(nèi)功，和合作伙伴加強(qiáng)合作溝通，估計(jì)鉆空子很難。

　　8、細(xì)則雖細(xì)，但仍有需要進(jìn)一步明確的地方

　　《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》第九條：按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額�？傻挚圻M(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動產(chǎn)凈值率

　　點(diǎn)評：

　　有哪些用途改變，這里沒有明確，我們也不能根據(jù)其它條文自行理解，只好在實(shí)踐中等待更細(xì)化的規(guī)定。

　　9、如何扣減土地價(jià)款塵埃落定

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第四條：定義了房地產(chǎn)一般納稅人計(jì)算不含稅銷售額的換算公式，銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)/(1+11%)。

　　公告第五條： 明確了當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的計(jì)算公式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款，同時(shí)定義了當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積、房地產(chǎn)可供出售面積、支付的土地價(jià)款三個(gè)概念。

　　點(diǎn)評：

　　土地價(jià)款如何計(jì)算扣除，是否需要視取得的土地價(jià)款含稅?先進(jìn)行價(jià)稅分離再扣減土地成本，還是先扣減土地成本再價(jià)稅分離。對此一直爭議頗多。這次基本解答了上述問題。與此同時(shí)，也明確了土地款抵扣方式，有利于稅務(wù)按時(shí)間周期分?jǐn)�，防止稅�?fù)集中在某期繳納，熨平稅務(wù)征收波動，但對拆遷補(bǔ)償款是否納入抵扣未做說明，另外建安成本是否也適用按銷售面積分?jǐn)偟挚畚醋稣f明。

　　36號文發(fā)布以后，對于虛擬抵扣的土地價(jià)款如何計(jì)算分期抵扣的計(jì)算方法討論頗多，最終按照相對科學(xué)的建筑面積比例法計(jì)算，且要求企業(yè)設(shè)立臺賬，整體來說保證了土地虛擬抵扣的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)性。

　　10、預(yù)售項(xiàng)目上降低預(yù)繳稅款，利好房地產(chǎn)企業(yè)

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第十條：明確了采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)繳增值稅公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/(1+適用稅率或征收率)*3%。

　　點(diǎn)評：

　　36號文發(fā)布后，一直對這塊的預(yù)期是延續(xù)營業(yè)稅的操作方法，在收到預(yù)收款后直接乘以3%計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。但《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》公告的明確使房地產(chǎn)企業(yè)得到了另一個(gè)現(xiàn)金流紅包。以房地產(chǎn)預(yù)收價(jià)格100萬為例：老項(xiàng)目并采用簡易征收：預(yù)繳稅額=100/(1+5%)*3%=2.86萬元，新項(xiàng)目或老項(xiàng)目采用一般征收：預(yù)繳稅額=100/(1+11)*3%=2.70萬元。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金成本也是成本的一大塊。在預(yù)售項(xiàng)目上降低預(yù)繳稅款，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，算是一項(xiàng)政策利好。

　　11、納稅要填10個(gè)表?征管環(huán)節(jié)的復(fù)雜程度需要思考深層次原因

　　《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第二十六條：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果發(fā)生預(yù)繳稅款，則需填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。

　　本次營改增后，增值稅申報(bào)表從原來一正六副，變成現(xiàn)在的一正八副，進(jìn)一步考驗(yàn)營業(yè)稅思維的財(cái)稅人員智商。同時(shí)對于銷售房地產(chǎn)、提供建筑服務(wù)的一般納稅人來說，還需要填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，相當(dāng)于一正九副。

　　點(diǎn)評：

　　營業(yè)稅和增值稅不同點(diǎn)表象只表現(xiàn)為價(jià)內(nèi)稅、價(jià)外稅，還有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣制兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，但征管環(huán)節(jié)的復(fù)雜程度卻大幅度增長。這需要政策制定部門進(jìn)一步思索 和探索。2009年，有領(lǐng)導(dǎo)就提出來“兩個(gè)減負(fù)”的目標(biāo)，即減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，減輕一線辦稅人員(稅務(wù)官員)的負(fù)擔(dān)。但目前來看，至少增值稅層面實(shí)際減負(fù)水平是不高的。這不是人為的實(shí)際操作導(dǎo)致的，需要政策制定部門在增值稅立法階段就予以充分考慮。