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保障房建設(shè)模式
保障房建設(shè)模式：我國(guó)保障房建設(shè)模式探析
我國(guó)正在大力推進(jìn)的保障房建設(shè)，無(wú)論從規(guī)模還是速度來(lái)看，都是史無(wú)前例的。
在如此重大的任務(wù)面前，沒(méi)有先例可以遵循，全國(guó)各地的保障房建設(shè)是“摸著石頭過(guò)河”，不斷地在實(shí)踐各種建設(shè)模式。
因而，林林總總的保障房模式紛紛出現(xiàn)，從世聯(lián)研究所觀察到的，保障房建設(shè)模式大致可歸為三大類(lèi)型，即政府直接建設(shè)、政府與企業(yè)共建和企業(yè)獨(dú)立建設(shè)。
政府直接建設(shè)型
政府直接建設(shè)型是指政府設(shè)立負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的平臺(tái)公司，并將土地和啟動(dòng)資金注入該平臺(tái)公司，由平臺(tái)公司獲得銀行、保險(xiǎn)和社�；鸬冉鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款，負(fù)責(zé)保障房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的建設(shè)方式。
政府直接建設(shè)型的特點(diǎn)，一是政府無(wú)償提供土地;二是政府設(shè)立平臺(tái)公司;三是貸款為主財(cái)政直接支出為輔;四是規(guī)模建設(shè)，高效快速;五是通過(guò)先租后售的方式實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，六是平臺(tái)公司全程管理。
重慶模式就屬于政府直接建設(shè)型。
重慶市計(jì)劃從2010年起3年內(nèi)建造4000萬(wàn)平方米公租房，用于解決200萬(wàn)人的住房困難問(wèn)題。
為此，重慶市政府以重慶地產(chǎn)集團(tuán)和城投集團(tuán)為平臺(tái)公司，負(fù)責(zé)公租房的融資、開(kāi)發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)。
重慶市政府為平臺(tái)公司注入土地和啟動(dòng)資金，平臺(tái)公司以政府信用做擔(dān)保獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款。
平臺(tái)公司負(fù)責(zé)從土地儲(chǔ)備開(kāi)始到后期的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程。
重慶模式的優(yōu)點(diǎn)是適合規(guī)模建設(shè)，缺點(diǎn)是政府資金投入量大，負(fù)債高;后續(xù)運(yùn)營(yíng)管理要求高;社會(huì)企業(yè)無(wú)法參與。
政府與企業(yè)共建型
政府與企業(yè)共建型是政府和社會(huì)企業(yè)合作，共同建設(shè)保障房的方式。
政府與企業(yè)共建型可分為BT模式、代建模式和配建模式。
BT是英文Build(建設(shè))和Transfer(移交)縮寫(xiě)形式，意即“建設(shè)--移交”。
BT模式是指政府將保障房項(xiàng)目運(yùn)作由投資方總承包，融資、建設(shè)、驗(yàn)收合格后移交給政府，政府向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的建設(shè)方式。
BT模式的特點(diǎn)，一是政府利用非政府資金進(jìn)行保障房建設(shè);二是投資方負(fù)責(zé)投融資;三是政府負(fù)責(zé)BT全過(guò)程監(jiān)管;四是投資方建成后將房屋所有權(quán)移交政府;五是政府以分期付款的方式回購(gòu);六是投資方對(duì)所建設(shè)的房屋不存在經(jīng)營(yíng)性收益。
BT模式的優(yōu)點(diǎn)是政府在保障房建設(shè)期間的資金投入小;能夠發(fā)揮投資方的工程建筑管理優(yōu)勢(shì)。
缺點(diǎn)是投資方需要墊資開(kāi)發(fā);存在政府違約和市場(chǎng)波動(dòng)的帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
在BT模式應(yīng)用上的佼佼者中國(guó)建筑，這家公司在工程建筑技術(shù)和管理上具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，又有著雄厚的財(cái)力，更是積累了豐富的BT模式操作經(jīng)驗(yàn)。
據(jù)該公司透露，今年上半年，其新增的保障房項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到1046萬(wàn)平方米，加上今年新增量，截止到今年6月底，正在實(shí)施當(dāng)中的保障房項(xiàng)目的總規(guī)模達(dá)到1915萬(wàn)平方米。
代建模式是開(kāi)發(fā)企業(yè)接受政府的委托，代為建設(shè)保障房。
受委托的開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)工程項(xiàng)目的管理，包括可行性研究、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、竣工試運(yùn)行等工作，但不承包工程費(fèi)用。
代建模式的特點(diǎn)，一是政府投入財(cái)政性資金;二是代建人通過(guò)招標(biāo)方式產(chǎn)生;三是代建人的收益來(lái)自代建管理費(fèi)和項(xiàng)目投資節(jié)余獎(jiǎng)勵(lì);四是代建人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的全過(guò)程實(shí)施管理。
代建模式的優(yōu)點(diǎn)是政府減輕管理負(fù)擔(dān)，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)需資金投入，且能發(fā)揮開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理、成本和品牌優(yōu)勢(shì)。
缺點(diǎn)是政府需要資金投入大，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資回報(bào)率低。
在通過(guò)代建模式進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)商中，綠城集團(tuán)是做的最出色的開(kāi)發(fā)商之一。
綠城宣稱(chēng)將致力于成為全國(guó)最大的保障房建設(shè)企業(yè)之一。
綠城集團(tuán)成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的公司。
目前，綠城集團(tuán)在全國(guó)范圍承建的保障房項(xiàng)目已達(dá)31個(gè)，總建筑面積超過(guò)570萬(wàn)平方米。
配建模式是政府以配建一定的保障房為條件出讓商品房用地，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，按要求完成配建的保障房建設(shè)并將產(chǎn)權(quán)移交給政府的建設(shè)方式。
配建模式的特點(diǎn)，一是政府無(wú)需資金投入，并能獲得一定的土地出讓收益;二是開(kāi)發(fā)商需從商品房收益中補(bǔ)貼配建保障房的建設(shè)成本;三是配建保障房建成后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給政府;四是配建保障房體量有限。
配建模式的優(yōu)點(diǎn)是政府不但無(wú)需資金投入，且能擁有一定的土地出讓收益;開(kāi)發(fā)商能發(fā)揮管理、營(yíng)銷(xiāo)和品牌優(yōu)勢(shì)。
缺點(diǎn)是配建的保障房體量有限，建設(shè)計(jì)劃受開(kāi)發(fā)商參與意愿制約，開(kāi)發(fā)商受到的限制過(guò)多。
目前，一些地方政府采用的“限地價(jià)，競(jìng)配建”、“競(jìng)地價(jià)，定配建”和“競(jìng)地價(jià)，競(jìng)配建”等土地出讓方式，就是通過(guò)配建模式建設(shè)保障房。
企業(yè)獨(dú)立建設(shè)型
企業(yè)獨(dú)立建設(shè)型是政府沒(méi)有或較少投入資金和免費(fèi)土地，充分利用社會(huì)企業(yè)的力量建設(shè)保障房的方式。
企業(yè)獨(dú)立建設(shè)型可分為限價(jià)模式、萬(wàn)科萬(wàn)匯樓模式、信托基金模式。
限價(jià)模式是政府以限制商品房銷(xiāo)售價(jià)格上限為條件出讓商品房用地，且建成后的房屋只面向經(jīng)政府審核符合要求的人群銷(xiāo)售。
限價(jià)模式的特點(diǎn)，一是政府以“限價(jià)”方式出讓土地;二是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)投資建設(shè);三是開(kāi)發(fā)商受一定的開(kāi)發(fā)限制;四是限價(jià)房只向符合規(guī)定的群體銷(xiāo)售;五是限價(jià)房具有商品房的屬性;六是政府不但無(wú)需資金投入，而且能獲得土地出讓收益。
限價(jià)模式的優(yōu)點(diǎn)是政府不但無(wú)需資金投入，并能獲取一定的土地收益;開(kāi)發(fā)商能發(fā)揮管理、營(yíng)銷(xiāo)和品牌優(yōu)勢(shì)。
缺點(diǎn)是建設(shè)計(jì)劃受開(kāi)發(fā)商參與意愿制約;開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)限制過(guò)多;存在受成本因素價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
許多地方政府采用的“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”和“限房?jī)r(jià)限戶(hù)型、競(jìng)地價(jià)”等土地出讓方式，就是通過(guò)限價(jià)模式建設(shè)保障房。
萬(wàn)科萬(wàn)匯樓模式是開(kāi)發(fā)商獨(dú)立投資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的保障房，具有公益性質(zhì)。
之所以這樣的模式在廣州開(kāi)發(fā)了名叫“萬(wàn)匯樓”的項(xiàng)目，因此我們稱(chēng)這種模式為萬(wàn)科萬(wàn)匯樓模式。
這種模式的特點(diǎn)，一是開(kāi)發(fā)商以市價(jià)獲取土地;二是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)投融資;三是建成后開(kāi)發(fā)商自己運(yùn)營(yíng);四是投資回收期漫長(zhǎng)。
萬(wàn)科萬(wàn)匯樓模式的優(yōu)點(diǎn)是最大限度地動(dòng)員了社會(huì)力量參與建設(shè)。
缺點(diǎn)是企業(yè)資金投入過(guò)大，投資回收期漫長(zhǎng)，無(wú)法盈利。
據(jù)萬(wàn)科測(cè)算，萬(wàn)匯樓總共投資4700萬(wàn)，需57年才能收回成本。
信托基金模式是由社會(huì)資本發(fā)起成立保障房住宅基金，通過(guò)委托開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)保障房，并委托專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商對(duì)保障房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理以取得投資回報(bào)的建設(shè)方式。
信托基金的特點(diǎn)，一是由社會(huì)資本發(fā)起;二是以市價(jià)獲得土地;三是委托專(zhuān)業(yè)公司代建;四是以建設(shè)租賃保障房為主;五是委托專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理;六是以經(jīng)營(yíng)收益作為投資者回報(bào)。
信托基金模式的優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)分散化，有利于吸引資金參與保障房建設(shè)。
缺點(diǎn)是回報(bào)率低。
目前，這種模式還沒(méi)有真正開(kāi)始實(shí)施。
由華遠(yuǎn)地產(chǎn)、裕景地產(chǎn)等多家開(kāi)發(fā)商發(fā)起的建銀精瑞基金以將其的公共租賃住房建設(shè)投資基金方案已報(bào)有關(guān)部門(mén)審批。
綜上所述，在大力推進(jìn)保障房建設(shè)的初期，各種保障房建設(shè)模式都代表著決策者們的思考與實(shí)踐。
各種模式相互競(jìng)爭(zhēng)，在歷經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)后，有的模式將會(huì)被淘汰，有的模式終將勝出并被固化和推廣。
在這個(gè)過(guò)程中，世聯(lián)研究建議，政府應(yīng)當(dāng)高度重視財(cái)務(wù)收支平衡，控制保障房債務(wù)風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)當(dāng)充分利用稅收優(yōu)惠吸引社會(huì)力量參與保障房建設(shè)。
開(kāi)發(fā)商參與保障房建設(shè)要善于利用自身優(yōu)勢(shì)，謹(jǐn)慎選擇合適的進(jìn)入模式。
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