保障房貸款

　　保障性住房貸款【1】

　　當(dāng)然可以申請(qǐng)貸款，如果你是首套房，可能享受7折利率，首付30%，你要向售樓部咨詢看是哪家銀行在做按揭。

　　銀行會(huì)告訴你具體流程。

　　如果你已婚，必須提供以下資料:

　　1、夫妻雙方戶口本、身份證、結(jié)婚證的原件及復(fù)印件

　　2、夫妻雙方收入證明

　　3、購(gòu)房合同

　　4、首付款憑證

　　5、借款人照片三張

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　　保障房能不能貸款【2】

　　為解決低收入家庭的住房問(wèn)題，各地都加大了保障房的建設(shè)力度。

　　隨著一批批保障房陸續(xù)竣工、上市，一個(gè)尷尬問(wèn)題開(kāi)始引起人們的關(guān)注——按照目前各家商業(yè)銀行的政策，保障房是沒(méi)法申請(qǐng)到按揭貸款的。

　　在省兩會(huì)會(huì)場(chǎng)，省政協(xié)委員、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)教授陸岷峰建議，政府應(yīng)該鼓勵(lì)各金融部門(mén)創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，合規(guī)辦理保障房按揭貸款。

　　期盼像買(mǎi)商品房那樣辦到貸款

　　住在南京崗子村的新市民張先生，6年前從山東農(nóng)村來(lái)到南京，在一家建筑公司打工，戶口也隨之遷到了南京。

　　去年初他結(jié)了婚，9月份老婆就懷孕了，買(mǎi)個(gè)兩室一廳的房子就成了他面臨的頭等大事。

　　老婆沒(méi)工作，這幾年他手里只攢了5萬(wàn)來(lái)塊錢(qián)。

　　商品房是買(mǎi)不起的，他想到申請(qǐng)保障房。

　　于是，張先生到區(qū)房產(chǎn)局咨詢，得知自己符合申請(qǐng)的條件。

　　經(jīng)過(guò)了幾個(gè)月的申請(qǐng)、篩選，終于進(jìn)入了選房的程序，然而張先生卻與心儀的房子失之交臂。

　　“我看中了西善橋的西善花苑，一平米3000多元，比市價(jià)便宜很多，但是60來(lái)平方的兩室套，至少需要20萬(wàn)元錢(qián)。親戚朋友借了個(gè)遍，勉強(qiáng)湊到10萬(wàn)元。”張先生告訴記者，他跑到幾家銀行申請(qǐng)貸款，但都被拒之門(mén)外。

　　“銀行擔(dān)心我拿不到房子的產(chǎn)權(quán)，所以不給辦按揭貸款。”

　　從南京的幾家商業(yè)銀行了解到，以前很少碰到買(mǎi)保障房的人來(lái)申請(qǐng)貸款，這一方面是因?yàn)楸Ｕ戏抠Y源稀缺機(jī)會(huì)珍貴，另一方面是保障房近幾年主要用于滿足拆遷安置。

　　最近隨著一批批的保障房陸續(xù)上市，前來(lái)咨詢申辦按揭貸款的市民便多了起來(lái)，但因?yàn)榭紤]到保障房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，銀行并未對(duì)這些低收入群體辦理貸款。

　　原因沒(méi)產(chǎn)權(quán)，銀行不放貸款

　　據(jù)悉，與商品房不同，保障房屬政策性住房，5年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，萬(wàn)一5年內(nèi)出現(xiàn)了貸款逾期怎么辦?銀行根本沒(méi)辦法處置房產(chǎn)。

　　因?yàn)楸Ｕ戏繚M5年后由政府優(yōu)先回購(gòu)產(chǎn)權(quán)，政府不能回購(gòu)的，需要住房人補(bǔ)交當(dāng)時(shí)優(yōu)惠的土地出讓金后方可上市交易。

　　“銀行是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，在分析是否能對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的保障房發(fā)放按揭貸款時(shí)，我們假定是借款人未能償還貸款本息，因此，保障房就成為銀行實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的‘最后一根稻草’。”陸岷峰說(shuō)，“這根稻草，銀行能否抓得住，關(guān)鍵還要看產(chǎn)權(quán)證能否辦到，如果辦不到，銀行執(zhí)行的房子不能拍賣(mài)交易，最終還是‘空中樓閣’;如果政府部門(mén)未行使優(yōu)先回購(gòu)，借款人又沒(méi)有能力補(bǔ)足優(yōu)惠的出讓金，銀行可采取第三方(意向購(gòu)買(mǎi)者)等墊付形式解決。從銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)角度分析，如果保障房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，應(yīng)不予辦理住房按揭貸款，除非有第三方兜底。”

　　淮安探索

　　推“共有產(chǎn)權(quán)房”，但仍貸不到款

　　貸不到款，連能夠享受的經(jīng)適房都買(mǎi)不了，這種情況政府又該如何解決?省住建廳廳長(zhǎng)周嵐表示，“對(duì)于買(mǎi)不起經(jīng)適房的這種情況，這幾年政府一直在探索，比如淮安推出的共有產(chǎn)權(quán)制度，你可以先付一部分錢(qián)，先入住，但產(chǎn)權(quán)與政府共有，等有錢(qián)了再購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)，這種做法省里一直是鼓勵(lì)推廣的，讓低收入人群盡早享受住房保障的實(shí)惠。”

　　可是，即便可以購(gòu)買(mǎi)20%的產(chǎn)權(quán)，假設(shè)一套房子需要50萬(wàn)，購(gòu)房者也要先拿出10萬(wàn)元，如果這10萬(wàn)湊不齊，銀行不給貸款;幾年后想把剩余的80%產(chǎn)權(quán)買(mǎi)回來(lái)，就要一下子再掏40萬(wàn)元，如果手里只有20萬(wàn)元，想從銀行貸20萬(wàn)，也是貸不到的。

　　“如果買(mǎi)房者沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)剩余的產(chǎn)權(quán)，那么，一是產(chǎn)權(quán)被政府部門(mén)收回，二是政府放棄剩余產(chǎn)權(quán)無(wú)償給其使用，三是延長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)的期限。其實(shí)這也是銀行要發(fā)放其貸款的風(fēng)險(xiǎn)。政府部門(mén)可能會(huì)無(wú)償給住房人使用剩余產(chǎn)權(quán)，但銀行畢竟是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，要實(shí)現(xiàn)‘股東財(cái)富最大化’。”

　　陸岷峰說(shuō)，銀行如果要對(duì)其發(fā)放貸款，首先必須要考慮借款人到期有沒(méi)有能力償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即執(zhí)行的抵押房產(chǎn)如何能實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)的問(wèn)題，要解決政府剩余產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，如果解決不了，又沒(méi)有政府或第三方兜底的話，不可以發(fā)放按揭貸款。

　　建議政府出臺(tái)配套政策

　　想買(mǎi)保障房卻貸不到款，據(jù)悉，中央將加大保障房建設(shè)力度作為一項(xiàng)重要的民生工程，也對(duì)保障房開(kāi)發(fā)企業(yè)給予了稅收、金融等方面的優(yōu)惠。

　　因此，陸岷峰建議政府出臺(tái)一些扶持政策，鼓勵(lì)各金融部門(mén)創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，鼓勵(lì)合規(guī)辦理保障房按揭貸款。

　　不過(guò)，這個(gè)問(wèn)題的解決還是要依靠更多的金融監(jiān)管政策、政府扶持政策、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的創(chuàng)新，只有這樣才能讓銀行無(wú)后顧之憂，主動(dòng)、大膽發(fā)放保障房貸款。

　　首套房首付比例調(diào)至2成

　　“首套商品住房的主要消費(fèi)群體集中于城市剛需、城市低收入家庭、城市外來(lái)務(wù)工人員等，此類群體對(duì)首套商品住房需求及承受壓力都很巨大。”在今年的省兩會(huì)上，省政協(xié)委員劉正云建議，降低首套商品房首付比例及下浮基準(zhǔn)利率。

　　據(jù)悉，“十二五”期間，江蘇提供保障性安居工程139萬(wàn)套，與此同時(shí)，江蘇將有近470萬(wàn)人成為城市居民。

　　劉正云認(rèn)為，“如在首套商品住房貸款首付及基準(zhǔn)利率上降低門(mén)檻，則在一定程度上緩解保障供給壓力。”

　　劉正云算了一筆賬：按照城鎮(zhèn)居民首套商品住房面積70平方米考慮，江蘇主要城市商品房平均價(jià)格按照8300元/平方米，首套住房總價(jià)約58.1萬(wàn)元。

　　首套商品住房按貸款30年、以基準(zhǔn)利率首付3成計(jì)算，首付款為17.43萬(wàn)，貸款總額為40.67萬(wàn)，支付利息57.23萬(wàn)，月均還款2720元。

　　然而，如利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%，這樣算來(lái)，支付利息為50.33萬(wàn)，如此一來(lái)，比之前少還利息6.9萬(wàn)。

　　月均還款額降為2528元，這意味著每月可以少還192元。

　　對(duì)此，劉正云建議，江蘇首套商品住房首付比例以兩成、基準(zhǔn)利率下浮10%-20%，或出臺(tái)首套房貸優(yōu)惠政策與此對(duì)應(yīng)。

　　考慮到江蘇每個(gè)城市的住房需求、居民收入等也不一樣，建議根據(jù)蘇北、蘇中、蘇南區(qū)域情況，施行區(qū)域差別化信貸政策或優(yōu)惠扶持政策。

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