試論資產(chǎn)管理是物業(yè)管理之新的發(fā)展趨勢

        資產(chǎn)管理已經(jīng)成為物業(yè)管理新的發(fā)展趨勢，下面讓我們一起來看看這篇論文吧。

　　因勢利導、不斷創(chuàng)新是物業(yè)管理發(fā)展的必由之路

　　隨著國民經(jīng)濟水平的日益提高，人們在生活需求不斷改善，物質(zhì)條件得到充分滿足的情況下，逐步將手中閑置的資金用于投資以獲取收益，置業(yè)房地產(chǎn)目前已成為人們投資獲益的主要途徑和渠道。人們對所置業(yè)投資房地產(chǎn)，從最初注重物業(yè)功能逐步向物業(yè)能否保值及獲取效益方面進行轉變，并以此作為評價、衡量物業(yè)管理水平的標準和依據(jù)。

　　以筆者曾經(jīng)管理過的擁有300多戶居住、辦公單位的高檔涉外商住物業(yè)項目為例，該物業(yè)項目內(nèi)用于自用居住的業(yè)主戶數(shù)與用于出租經(jīng)營的業(yè)主戶數(shù)基本持平，且自用居住部分的90%以上的業(yè)主還擁有多處房產(chǎn)，這種購置多處物業(yè)單位的業(yè)主在北京市已逐步形成規(guī)模。業(yè)主對物業(yè)及其管理與服務的關心角度已不僅僅停留在設備系統(tǒng)是否運行良好，使用功能是否完備，工程人員維修是否及時，保安人員是否待客如賓，接待人員是否微笑服務以及能夠提供多少特色服務上，他們更關心的是所投資的物業(yè)收益狀況，出租的物業(yè)租戶能否長期續(xù)租獲得收益，自身所住物業(yè)是否能不斷升值。

　　1998年以前市場上房地產(chǎn)項目較少，房地產(chǎn)的需求大于供給以及政府對房地產(chǎn)價格制定的法律、法規(guī)滯后、不健全，大多數(shù)房地產(chǎn)項目基本采取市場價值(或稱市場接收價值、市場承受價值)確定售價，其市場價值均遠遠高于成本價格。隨著北京市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模日益擴大，各區(qū)位建設土地逐步增量，大量新的樓盤不斷入市，房地產(chǎn)的需求與供給趨于平衡，局部區(qū)位出現(xiàn)供大于求的狀況，加之房地產(chǎn)項目售價逐步采取成本法而趨于合理，售價明顯低于同等區(qū)域的早期房地產(chǎn)項目。這樣使得業(yè)主所購早期物業(yè)的租售價格受到嚴重沖擊，并使物業(yè)的投資預期收益逐漸下降。前例為據(jù)，一套在1998年前最高能租到4000-5000美元/月的物業(yè)單位，受市場變化影響，目前僅能租到1000-1500美元/月的價位。由于業(yè)主大多為非房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士，他們對市場供需關系影響價格等諸多因素缺乏了解和認識，容易將投資收益減少、租戶退租及物業(yè)貶值的責任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)的水平低。

　　由于這些業(yè)主大多沒有對物業(yè)管理水平的高低狀況直接進行體會，主要通過其租戶對物業(yè)管理的感受及是否續(xù)租而進行評價。而作為非擁有物業(yè)產(chǎn)權的租戶，與擁有物業(yè)產(chǎn)權的業(yè)主對物業(yè)的認識和重視角度上存在差異，租戶并不在意所使用的物業(yè)本身是否保值，物業(yè)內(nèi)各系統(tǒng)維護是否到位，他們更多關心的是所租物業(yè)期間，物業(yè)內(nèi)服務設施是否完善、配套服務項目是否齊全、便捷、舒適。租戶需要一種酒店式的物業(yè)管理與服務，把所承租的物業(yè)單位如同賓館、飯店一樣看作臨時辦公、居住的場所，更在意直觀的外部感受如物業(yè)環(huán)境、保安形象、衛(wèi)生清潔以及配套服務等。租戶承租期間若在同檔次、同區(qū)域出現(xiàn)更為便捷、便宜的物業(yè)單位時，這些租戶有可能在租期屆滿后搬離。業(yè)主對于這種非物業(yè)管理原因造成的租戶退租的現(xiàn)象缺乏了解，很容易將責任轉嫁給物業(yè)管理公司，進而則直接影響該單元物業(yè)管理費的繳納。同時，由于業(yè)主用于投資的物業(yè)出現(xiàn)空置，他們會因此為理由而拒交或緩交物業(yè)管理費，甚至還會要求降低管理費標準。如果物業(yè)管理公司不能及時收攏管理資金用于服務，需要提供的物業(yè)管理項目就不能正常展開，勢必會對服務水平和頻次造成影響。相應的物業(yè)管理公司為防止入不敷出給企業(yè)造成資金壓力，就會減少對物業(yè)管理的投入。如此惡性循環(huán)必然使得物業(yè)各系統(tǒng)就得不到及時、有效的維護，減少物業(yè)經(jīng)濟壽命，進而更加劇了業(yè)主所擁有的資產(chǎn)貶值。

　　那么如何有效的緩解市場因素造成的物業(yè)貶值而給物業(yè)管理公司帶來的影響，如何實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目標，如何提高所管理物業(yè)的經(jīng)濟收益，如何能保障物業(yè)管理公司與業(yè)主的利益實現(xiàn)雙贏，將成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展所要面臨的新課題，也是物業(yè)管理能否深層次發(fā)展的關鍵。筆者認為運用資產(chǎn)管理的理論方法和手段來豐富物業(yè)管理內(nèi)涵、延伸物業(yè)管理與服務內(nèi)容不失為一種更新物業(yè)管理理念、提升物業(yè)管理行業(yè)位置的新嘗試，勢將帶動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展之新趨勢。

　　資產(chǎn)管理與物業(yè)管理之間關系

　　資產(chǎn)管理范疇豐富，內(nèi)容廣闊，凡涉及財產(chǎn)、資金以及能帶來經(jīng)濟利益的物質(zhì)等方面進行保管、料理并使其經(jīng)濟利益獲得保障的行為均可稱之為資產(chǎn)管理。

　　資產(chǎn)根據(jù)存在的形態(tài)不同分為不動產(chǎn)、動產(chǎn)，房地產(chǎn)又名不動產(chǎn)、物業(yè)，屬于不動產(chǎn)范疇。 “物業(yè)”一詞是由英語“Estate” 或“ Property”引譯而來的，廣義的含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。物業(yè)管理按早期英文的譯法，概括為“不動產(chǎn)管理”，“房地產(chǎn)管理”，也有直接用“物業(yè)經(jīng)營”一詞直接替代“物業(yè)管理”。由此可以看出，物業(yè)管理涵蓋于資產(chǎn)管理范疇之中。

　　物業(yè)管理不論是廣義的一切有關房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后的服務，還是狹義的接受委托，對物業(yè)進行維護、修繕等方面的管理，其目的均是保障房地產(chǎn)之資產(chǎn)的價值和增值，其涉及房地產(chǎn)保值、增值的經(jīng)營、服務和管理的行為，均能納入資產(chǎn)管理的范圍之內(nèi)。就物業(yè)管理而言，從房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期管理的目標，就是使房地產(chǎn)的價值最大化。

　　物業(yè)管理在理論上雖可歸屬于資產(chǎn)管理，但處于資產(chǎn)管理的最基礎層次，兩者在管理資產(chǎn)的價值認識以及和運作方式、關心側重角度等方面存在不同，在房地產(chǎn)“保值”與“增值”概念的認識上存在一定差異。筆者以物業(yè)管理為例：物業(yè)管理行業(yè)所提的要實現(xiàn)的“使物業(yè)保值、增值”目標，是能控制部分的“保值”和“增值”。應該是通過勞務的投入和付出能起到完善物業(yè)的使用效能，延長物業(yè)內(nèi)各系統(tǒng)使用年限。如住宅物業(yè)內(nèi)的電梯，假定電梯設計壽命為15年，住宅使用期限為70年，通過完善的管理和維護，使電梯的安全運行年限達到了設計壽命，這就是物業(yè)管理所講的“保值”;若通過完善、細致和全面的管理與維護，使電梯的安全運行超過了設計運行壽命，電梯在住宅的使用年限內(nèi)由于壽命的延長而減少了大、中修及更新改造次數(shù)，減少了業(yè)主費用支出，節(jié)省部分的資金就是物業(yè)管理所講的“增值”。物業(yè)內(nèi)其他各系統(tǒng)的管理和維護均可依此例，使物業(yè)的整體保值、增值。而資產(chǎn)管理則將房地產(chǎn)本體作為能帶來經(jīng)濟效益的工具和載體，通過對房地產(chǎn)這一資產(chǎn)的運作獲取收益和回報，從而促使房地產(chǎn)的保值和增值。可以看出，物業(yè)管理更多體現(xiàn)的是物業(yè)本體的具體維護，從而使資產(chǎn)擁有或使用者在生活方面得到方便;而資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大得多，資產(chǎn)管理將房地產(chǎn)當作贏利工具，通過采取資產(chǎn)炒作、置換等方式運營使資產(chǎn)擁有者實現(xiàn)利益最大化。但是盡管物業(yè)管理與資產(chǎn)管理之間雖然存在這些差別，物業(yè)管理還是可以將資產(chǎn)管理的管理方式、經(jīng)營理念及服務手段等運用到服務過程當中，成為企業(yè)贏利、業(yè)主受益之新的管理與服務模式。

　　用資產(chǎn)管理理論方法來指導物業(yè)管理行為所帶來的益處

　　通過運用資產(chǎn)管理理論方法、運作過程以及操作手段實施管理與服務，可以為物業(yè)管理與服務水平的提升、豐富物業(yè)管理內(nèi)容以及擴大物業(yè)管理贏利渠道和空間等提供深層次保障。

　　首先，提升物業(yè)管理與服務水平。目前國內(nèi)的物業(yè)管理尚處于起步、發(fā)展階段，在物業(yè)管理過程中往往采取的是被動的管理與服務，物業(yè)管理人員沒有站在業(yè)主的角度進行管理，對業(yè)主及客戶真正的需求缺乏應有的了解和認識，管理與服務工作容易脫離業(yè)主的意愿。這種根據(jù)自身對物業(yè)管理的理解和感受而進行“閉門造車”式的管理，造成了管理與服務水平的提升速度趕不上業(yè)主及客戶對物業(yè)管理日益增長的需求。筆者所說的資產(chǎn)管理模式，就是變被動管理為主動管理與服務，按照資產(chǎn)管理理論和方法圍繞業(yè)主需求進行分析和調(diào)研，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、檔次及狀況進行管理服務方面的總體策劃和定位，探尋客戶群體利益關心點，提供多層次、多角度、全方位及針對性的周到、高效的服務;同時通過控制管理費用支出，隨時監(jiān)控物業(yè)運行績效，定期對物業(yè)管理進行運營狀況分析、對業(yè)主的房地產(chǎn)進行投資分析，隨時了解和掌握客戶的物業(yè)及其收益狀況，確保物業(yè)管理工作能夠按計劃有序展開，為物業(yè)內(nèi)各系統(tǒng)“保值”及“增值”提供資金保證。

　　其次，豐富物業(yè)管理內(nèi)容。物業(yè)管理公司應從“管家”、“保姆”式管理與服務的行為意識上解放出來，延伸管理范圍，豐富管理內(nèi)涵，逐步把物業(yè)管理培育成集“保姆、管家、參謀、顧問”為一體的服務模式，不但在日常的保安、保潔、設備維護等方面管理與服務上體現(xiàn)自身作用，還應在物業(yè)租售代理、物業(yè)裝修委托、房地產(chǎn)信息咨詢以及業(yè)主置業(yè)投資運營策劃等方面發(fā)揮優(yōu)勢，使物業(yè)管理逐步形成全方位、多功能的融管理、服務、經(jīng)營三位于一體的行業(yè)。

　　第三，增加物業(yè)管理贏利點。由于物業(yè)管理屬于低產(chǎn)出、低附加值的微利行業(yè)，其經(jīng)濟收益手段單一、贏利渠道簡單，物業(yè)管理費的收取，會直接影響到物業(yè)管理實施過程中的各個方面和環(huán)節(jié)。采用資產(chǎn)管理模式實施物業(yè)管理，可以提高其管理與服務的產(chǎn)品附加值，在房地產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)中增加收益點，豐富物業(yè)管理企業(yè)的贏利渠道和途徑。由于有了資金保證，各項工作就會得到有效實施;同時，置業(yè)的業(yè)主由于其投資收益得到了保障，對物業(yè)管理費的繳納就會積極主動，對物業(yè)管理工作以及建議、措施也會積極配合和采納，從而促進物業(yè)的“保值”和“增值”，達到雙贏。

　　如何將資產(chǎn)管理理論溶入物業(yè)管理行為與工作之中

　　筆者認為，將資產(chǎn)管理的理論和方法溶入物業(yè)管理行為中的目的，是通過運用資產(chǎn)管理手段，彌補管理和服務中的不足，消除業(yè)主對物業(yè)管理的誤解，為企業(yè)更大限度創(chuàng)造經(jīng)濟效益。因此，首先應了解和掌握房地產(chǎn)之資產(chǎn)管理的理論和方法，才能進行房地產(chǎn)市場分析、探索物業(yè)管理發(fā)展規(guī)律、探尋房地產(chǎn)運行過程之收益途徑，為物業(yè)管理的生存和發(fā)展創(chuàng)造良好機遇。

　　房地產(chǎn)之資產(chǎn)管理主要包括：制定物業(yè)策劃計劃，持有或租售分析并進行租售;業(yè)主之物業(yè)重新定位、費用支出測算;物業(yè)管理運行績效分析，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的表現(xiàn)調(diào)整管理方法與收益途徑;為房地產(chǎn)置業(yè)投資者定期進行運營與成本狀況分析等方面內(nèi)容。

　　結合以上房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理內(nèi)容實施物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)應幫助房地產(chǎn)置業(yè)投資者進行投資分析，消除業(yè)主由于缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識，在出售或出租物業(yè)時認為物業(yè)投資時點之置業(yè)價值始終不變的誤區(qū)影響。物業(yè)管理人員根據(jù)市場狀況分析對房地產(chǎn)資產(chǎn)價值進行的現(xiàn)時基本定位，使業(yè)主明確目前現(xiàn)時房地產(chǎn)之價格狀況及市場走勢與物業(yè)管理水平的高低并無直接關聯(lián)。

　　應當指出的是，房地產(chǎn)價值或租金價格主要受市場供需因素影響(本文中暫不對其他影響房地產(chǎn)的因素進行分析與考慮)，在其他影響因素不變的情況，供求關系直接決定房地產(chǎn)價值，若同區(qū)位、同檔次的物業(yè)項目多，且市場仍有增量空間，該類房地產(chǎn)價格就較低，且物業(yè)價格波動較大;反之若同區(qū)位、同檔次的物業(yè)項目少，區(qū)域市場增量小，該類房地產(chǎn)價格就較高，物業(yè)價格波動較小。而物業(yè)管理雖對房地產(chǎn)的售出價格或市場租金價格有一定影響，但筆者認為，就北京市目前不斷有新樓盤上市的房地產(chǎn)市場狀況來看，物業(yè)管理水平的高低影響房地產(chǎn)價格走勢的可能性不大。與之相反，目前象香港這樣城市，在城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較小，建設用地已經(jīng)飽和，供需基本均衡的情況下，物業(yè)管理水平的高低可以決定部分樓盤價格(在此暫不考慮政治因素的影響)。

　　僅就房地產(chǎn)本身價值走勢而言，房地產(chǎn)是由地上建筑物和土地構成，房地產(chǎn)作為生產(chǎn)出的特殊商品，同其他商品在本質(zhì)上并無明顯差異，長期的使用過程中必然造成損壞和折舊，其地上建筑物部分價值會隨著使用年限的延長而逐步減少和降低，該房屋所處的土地卻會隨著周邊地區(qū)商業(yè)、居住環(huán)境的形成以及基礎設施、服務配套設施的不斷完善和齊全及形成規(guī)模而逐步升值，這樣構成該房地產(chǎn)總體價值不變或出現(xiàn)升值可能。

　　綜上所述，通過以上房地產(chǎn)狀況綜合分析，物業(yè)管理公司應使業(yè)主了解物業(yè)價值升降規(guī)律，減少對物業(yè)管理的偏見，同時依托高效、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理基礎工作，在房地產(chǎn)運營各環(huán)節(jié)提供房地產(chǎn)的全方位專業(yè)支持。其具體工作內(nèi)容包括：第一步，提供高質(zhì)量的物業(yè)管理服務，使業(yè)主對物業(yè)管理產(chǎn)生信任信心。首先，應努力做好物業(yè)管理中保安、保潔、設備運行與維護、入戶服務等最基礎的服務工作，不斷提高在基礎管理與服務的水平，真正解決業(yè)主的后顧之憂，使業(yè)主充分相信物業(yè)管理公司在物業(yè)方面的專業(yè)能力，讓業(yè)主建立一旦涉及房地產(chǎn)方面的問題首先向物業(yè)管理公司進行咨詢的意識。第二步，使業(yè)主對物業(yè)管理公司產(chǎn)生依賴，為房地產(chǎn)資產(chǎn)全面委托管理奠定基礎。一部分置業(yè)投資經(jīng)營的業(yè)主，所購物業(yè)非本人使用，加之這些業(yè)主大多無時間、無精力以及無能力“打理”物業(yè)資產(chǎn)，但對其房屋能否長期帶來預期收益又十分敏感。若業(yè)主已對物業(yè)管理建立起充分的信任，就會將與物業(yè)相關的任何事情委托給物業(yè)管理公司進行處理和解決，這樣就為物業(yè)管理公司全面進行房地產(chǎn)資產(chǎn)管理創(chuàng)造了條件。第三步，為業(yè)主提供房地產(chǎn)方面專業(yè)支持，豐富物業(yè)管理內(nèi)容，創(chuàng)造多環(huán)節(jié)贏利機會。通過與業(yè)主建立信任關系后，業(yè)主有可能將其房屋裝修(僅指用于租售)，房地產(chǎn)市場調(diào)研，房地產(chǎn)投資與政策咨詢，物業(yè)租賃、置換、轉讓與銷售等方面的業(yè)務委托給物業(yè)管理公司進行實施，物業(yè)管理公司就可以依據(jù)自身優(yōu)勢，完成所委托的業(yè)務并收取相應的費用。與此同時，還可以涉足房地產(chǎn)尾盤剩余物業(yè)單位的物業(yè)代理工作，減少開發(fā)商資產(chǎn)的閑置和浪費，減輕開發(fā)商由于物業(yè)單位空置而加大的支出成本，增加物業(yè)管理公司收益點。

　　綜述

　　中國物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)二十年的培育和發(fā)展，已陸續(xù)形成了“酒店管理模式”、“品牌模式”、“目標模式”、“規(guī)模經(jīng)營模式”、“以人為本模式”、“職能化模式”“市場化模式”以及“中海模式”等服務手段和方法。但目前所形成的各種模式的核心均圍繞提高服務水平及完備物業(yè)本身的使用效能的層次上。以資產(chǎn)管理方式實施物業(yè)管理、以物業(yè)收益促進物業(yè)管理的觀念遠未建立和形成，尚屬空白階段。筆者從事物業(yè)管理職業(yè)多年，深知該行業(yè)發(fā)展之艱辛，在此不揣冒昧，提出物業(yè)資產(chǎn)管理這一新概念，從資產(chǎn)管理的角度理解和分析物業(yè)管理行業(yè)，從而拓展行業(yè)的服務內(nèi)容，延伸服務領域實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的新的繁榮。

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