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小區(qū)前期物業(yè)管理介入研究
隨著我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鎮(zhèn)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快,以及住房制度改革和住房商品化政策的持續(xù)推進(jìn),物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展得到了持續(xù)快速的發(fā)展,以下是小編準(zhǔn)備的關(guān)于小區(qū)前期物業(yè)管理介入研究的論文，歡迎大家借鑒!
摘 要：物業(yè)管理介入是現(xiàn)今物業(yè)管理的最新手段，但是很多物業(yè)管理公司并不注重前期的物業(yè)管理，只將管理環(huán)節(jié)放在事中或事后。其實事前的控制也是不容忽視的，只有這樣才能將整個管理環(huán)節(jié)貫穿始終，提高最終的物業(yè)管理效率。文章站在事前控制、防患未然的角度來闡述前期物業(yè)管理的重要性，介入的方法和項目提出了完善前期物業(yè)管理的對策。為小區(qū)物業(yè)管理體出了可行性參考，為未來小區(qū)物業(yè)管理指明方向。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理介入
所謂前期物業(yè)管理介入是指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作的角度為開發(fā)商提出小區(qū)的規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等方面的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，并制定物業(yè)管理方案，為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)，以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足用戶的需求和物業(yè)管理的需要。
一、前期物業(yè)管理介入的重要性
(一)輔助房地產(chǎn)開發(fā)商改進(jìn)工程的設(shè)計和質(zhì)量
1.提高房地產(chǎn)開發(fā)商工程規(guī)劃與設(shè)計的準(zhǔn)確性，保證前期物業(yè)的順利開展。任何一個開發(fā)商都是從自身最高利益的角度出發(fā)去建設(shè)一個新樓盤，在利益的驅(qū)使下，開發(fā)商往往不考慮今后物業(yè)的增值與保值，而以最快的速度去完成小區(qū)的規(guī)劃與設(shè)計，然后就有可能會出現(xiàn)屋頂排水設(shè)計不合理、房間采光不足等細(xì)節(jié)問題。然而進(jìn)行前期物業(yè)管理的介入就可以參與到項目的規(guī)劃與設(shè)計中去，輔助開發(fā)商改進(jìn)工程的設(shè)計，從而可以有效地避免這些缺陷與不足的設(shè)計問題的出現(xiàn)。
2.協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商監(jiān)督工程建設(shè)的進(jìn)度與質(zhì)量。在施工建設(shè)過程中，開發(fā)商雖有參與工程監(jiān)理工作，但是開發(fā)商不是專業(yè)的建筑師，而且為了提高工程進(jìn)度而盲目追求速度，往往不注重對施工過程中會遇見的問題及時反應(yīng)并解決，就將質(zhì)量問題全權(quán)委托在受理的建筑機(jī)構(gòu)上，從而使建好的房屋一遇到雨水等惡劣的天氣時，就會出現(xiàn)墻面滲水、屋頂積水等問題，而且房屋在使用一段時間后墻面會出現(xiàn)裂縫的問題。這些問題不但增加了開發(fā)商在小區(qū)驗收這個階段的費用，而且也推遲了小區(qū)使用的時間，這不僅給物業(yè)管理公司帶來了管理煩惱，也給開發(fā)商自身帶來不必要的繁瑣。進(jìn)行有效的前期介入工作就可以及早發(fā)現(xiàn)問題，提出問題并解決問題，從而保證工程的建設(shè)質(zhì)量。
(二)提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平
要對一事物了如指掌，那就必須從開始去接觸，如果一個物業(yè)公司是在整個樓盤售出之后才開始管理，那這個物管公司僅僅只了解項目面積、小區(qū)居住人數(shù)，卻不了解樓盤在規(guī)劃設(shè)計中的不足，不知曉樓盤在建設(shè)中留下的缺陷，這也就增加了物業(yè)在今后管理的難度。如管道堵塞遭到業(yè)主的投訴，物業(yè)管理者不清楚當(dāng)初房屋管道設(shè)計的走向，這就降低了物業(yè)處理問題的效率，增加了物業(yè)在整修方面的投入。在房屋銷售階段不及時介入其中，就不能提早對業(yè)主的基本資料進(jìn)行匯總和歸檔，在后期管理工作中一方面要重新補充業(yè)主信息，另一方面還要做好與業(yè)主快速的溝通交流工作，這就增加了物業(yè)管理公司在今后管理工作的負(fù)擔(dān)，也不利于與業(yè)主構(gòu)建良好的交流渠道。在物業(yè)前期介入管理就可以提早了解項目的基本情況，提前接觸業(yè)主，從而為后期的物業(yè)管理做準(zhǔn)備，從而提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平。
(三)保障小區(qū)居民的合法權(quán)益
作為商品的購買者，小區(qū)居民在樓房建好之前都不能接觸到房屋本身，只有開發(fā)商將樣板房展出，他們才能初步了解到自己將要買的房屋中的設(shè)計樣板，而不知道鋼筋和水管用的是什么材質(zhì)，如果不進(jìn)行前期物業(yè)管理介入，那么購買者的利益將不能得到最好的保障，從而使物品的質(zhì)量低于價值，使住房購買者受到損失，進(jìn)而引發(fā)與物業(yè)管理者的矛盾，購買者不但不能安心享用樓房，而且還會增添煩惱。從而使業(yè)主的權(quán)益得不到保障，也就不利于業(yè)主與物業(yè)的和諧相處。
二、前期物業(yè)管理的階段性介入及其項目
(一)在項目規(guī)劃設(shè)計階段的介入
1.與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好溝通交流，初步了解項目的規(guī)劃設(shè)計。不是所有的物業(yè)管理公司一被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選用就可以對房地產(chǎn)開發(fā)商完全的了解和熟悉，所以物業(yè)管理公司需要花一定的時間去與房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行溝通交流，從而了解房地產(chǎn)開發(fā)商此次開發(fā)項目的規(guī)模、特點、結(jié)構(gòu)以及配套設(shè)施等，初步了解項目系統(tǒng)的情況，然后就可以為后來介入到項目的策劃中去而籌備。
2.合理選配物業(yè)管理公司的有關(guān)人員介入項目的策劃。在了解完項目的情況后就是要及時分配物業(yè)管理公司中對策劃有相關(guān)經(jīng)驗的人員對項目策劃的介入。在項目規(guī)劃設(shè)計階段物業(yè)管理公司屬于助手角色，所以選派的人手也是要對策劃項目有專業(yè)經(jīng)驗的，從而能更好地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供合理有效的建議，完善項目的規(guī)劃設(shè)計，加快項目策劃階段的進(jìn)展，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)項目決策規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證房地產(chǎn)項目順利地開發(fā)。
3.參與各項規(guī)劃設(shè)計的討論會。從試用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議，從而更好地滿足購房者的需求，降低開發(fā)風(fēng)險;減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約資金。主要就項目的結(jié)構(gòu)布局、功能等方面提出改進(jìn)建議;就項目環(huán)境設(shè)計，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見及建議;提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見;就項目的管理用房、商業(yè)用房等公共配套建筑、場地的設(shè)置、要求等提出意見。
這樣不但可以增強(qiáng)開發(fā)商在房地產(chǎn)項目決策、規(guī)劃階段中的準(zhǔn)確性，保證房地產(chǎn)項目順利地開發(fā)，從而避免在設(shè)計中出現(xiàn)的小問題;而且對于物業(yè)管理公司來說，在項目開發(fā)設(shè)計階段就開始介入就可以提早對整個項目的規(guī)模以及配套設(shè)施的熟悉了解，對整個項目的背景了如指掌;這些前期工作的順利完成也就可以提高居民對開發(fā)商與物業(yè)的信任和對小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施的使用需求的滿足。
(二)在項目施工建設(shè)階段的介入
1.選擇合適的現(xiàn)場介入人員。施工現(xiàn)場不是任何人員都可以隨便出入的場地，所以要介入到項目施工階段中去，就必須挑選有豐富的建筑施工現(xiàn)場經(jīng)驗和能保證自身安全的人員進(jìn)行介入。這樣就可以安全地把握工程的進(jìn)展?fàn)顩r以及及時地處理施工現(xiàn)場出現(xiàn)的突發(fā)事件。
派出工程技術(shù)人員駐到現(xiàn)場，對建設(shè)中的項目進(jìn)行觀察、了解、記錄，關(guān)注整個項目的進(jìn)程。在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為提供項目建議做準(zhǔn)備。
(1)根據(jù)工程計劃，調(diào)整工作計劃。隨著現(xiàn)場情況的變化，工程進(jìn)度計劃也在隨時調(diào)整，項目現(xiàn)場介入人員應(yīng)關(guān)注該計劃，及時調(diào)整介入計劃及工作側(cè)重點。
(2)記錄設(shè)計方案和施工圖紙變更。項目現(xiàn)場介入人員在施工中要認(rèn)真記錄設(shè)計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業(yè)服務(wù)公司的后期接管提供便利。
(3)記錄施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，為提出各種建議做準(zhǔn)備。施工過程是根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整的，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，項目現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注，如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。
2.參加項目施工建設(shè)期間的專業(yè)會議，對有關(guān)問題提出意見和建議。通過參加項目施工階段各種會議及時了解施工焦點。參加期間的專業(yè)會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目的開展情況，并在會議上明確物業(yè)要求，并積極適時從物業(yè)管理公司的角度對整個工程項目的施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行金面監(jiān)控，及早反應(yīng)問題，及時解決問題。就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時提出并落實整改方案;配套設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量;對室內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)的角度提出意見;熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)走向等。
3.收集、整理現(xiàn)場資料。收集、整理各類圖紙，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備等各系統(tǒng)圖紙。收集機(jī)電設(shè)備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源證、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認(rèn)證書等相關(guān)認(rèn)證資料的復(fù)印件，并關(guān)注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作做好充分的準(zhǔn)備。
進(jìn)行前期物業(yè)管理工作的介入就可以讓房地產(chǎn)項目在施工建設(shè)過程中更細(xì)致、更周密，保證房地產(chǎn)項目開發(fā)的質(zhì)量，使現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的開發(fā)更符合業(yè)主需求;而物業(yè)管理公司從圖紙就開始參與并監(jiān)督其中，就可以減少因工程施工、設(shè)備安裝等質(zhì)量問題而給自身今后的管理帶來的麻煩，減少業(yè)主因建筑問題而提出的投訴，從而提高后期物業(yè)管理的質(zhì)量，提高房屋的增值保值;這些工作都有質(zhì)量的完成的話，那么對于業(yè)主來說，他們不但會自覺繳納物業(yè)管理費，而且還可以得到安心舒適的物質(zhì)生活，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感。
(三)在項目竣工驗收階段的介入
1.初步設(shè)備臺賬的建立。隨著施工進(jìn)入竣工階段，大量設(shè)備到位，為了保證交接的順利快速進(jìn)行，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺賬，對各項設(shè)備有了初步統(tǒng)計后就方便后來驗收工作的便捷進(jìn)行。
2.擬寫初步交接方案。根據(jù)現(xiàn)場施工竣工情況，擬定初步的交接方案，為前期物業(yè)管理的到來做好充分準(zhǔn)備。
3.配合開發(fā)商做好前期單項工程調(diào)試驗收輔助工作。物業(yè)現(xiàn)場介入人員根據(jù)項目施工單項工程的調(diào)試、驗收進(jìn)度，擬定輔助調(diào)試、驗收方案，記錄相關(guān)信息，提出前期物業(yè)管理相關(guān)人員逐步進(jìn)入的建議，做好相關(guān)的輔助工作，盡快的完成驗收接管工作。
4.物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理者，從確保物業(yè)正常使用的角度，參與對已竣工物業(yè)的驗收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān);房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工單位也要為物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收提供方便與支持。主要做好參與隱蔽工程、單項工程驗收的驗收，做好記錄，對問題工程提出整改建議;參與分期驗收以及全部工程的驗收，對問題工程及時提出整改建議，并做好整改記錄。
完成好這些工作，就可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收階段因建設(shè)階段中出現(xiàn)的質(zhì)量問題的返工，節(jié)省開發(fā)商返工重修的費用，縮短項目開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期;對于物業(yè)管理公司來說就可以縮短在驗收接管階段的所要消耗的時間，從而有充分的時間充裕的時間為后期管理進(jìn)行方案的設(shè)計、人員崗位的安排，為今后的管理做好準(zhǔn)備，減輕日后管理的難度。
(四)在項目銷售交房階段的介入
1.選物業(yè)管理公司是以“售后服務(wù)者”的身份，積極參與開發(fā)商售樓活動。現(xiàn)今售后服務(wù)已成為人們選房的重要砝碼，物業(yè)管理公司提前亮明身份，向業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主展示自身的服務(wù)優(yōu)勢等于給其吃了定心丸，既有利于房產(chǎn)的促銷，同時也有利于日后雙方的和諧共處。
在銷售階段主要是派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)，促進(jìn)雙方的了解，印發(fā)有關(guān)資料和制度，以加深業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識并明了物業(yè)管理的消費內(nèi)容和金額，將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化;采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況。
2.做好交房的準(zhǔn)備工作。在項目經(jīng)營的過程中就有可能隨時進(jìn)行交房工作，這就需要物業(yè)管理公司對員工進(jìn)行專業(yè)的交房培訓(xùn)，積極做好與房地產(chǎn)開發(fā)商的配合工作，順利完成交房工作。
這不但可以加快房地產(chǎn)項目的銷售速度，加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期建設(shè)各階段所消耗的資金的回攏和周轉(zhuǎn)，保證開發(fā)商永續(xù)不斷的發(fā)展;而且還可以讓參與到房屋的銷售階段的物業(yè)管理人員增加除自身素質(zhì)外的銷售專業(yè)知識，并能與房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到共贏，除此之外，物管人員還可以在此階段中提早接觸到業(yè)主，拉近與業(yè)主的距離，保證后期物業(yè)管理工作的順利開展。
三、完善前期物業(yè)管理介入的對策
(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司完成前期介入的相關(guān)工作
1.為物業(yè)管理公司提供盡可能的方便，提高介入質(zhì)量。在物業(yè)前期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了做好在各階段的重要工作角色外，還要積極地配合物業(yè)管理公司的日常工作，以及為物業(yè)公司提供所需物品，比如平時常用的辦公用品，工程、綠化工具等，這樣就能方便物管公司介入到前期管理當(dāng)中，更好地配合好開發(fā)商完成前期的工作。 2.應(yīng)進(jìn)行人性化管理，與物管工作人員和睦相處。開發(fā)商除了為物業(yè)管理公司提供辦公場所外，還應(yīng)為其工作人員提供更衣室、儲藏室及休息室等配置，這些措施能提高物管公司在前期介入的工作中的積極性，提高前期管理的效率。
3.應(yīng)適當(dāng)?shù)奶岣甙笀龅母＠a貼，滿足物管員工的日常需求。一個新案場的開發(fā)，為自己的員工和物管公司的員工提供住房以及伙食補貼是一項重要的決策，這可以減輕員工們?nèi)粘９ぷ鞯拈_支，增加他們的儲蓄，這就能團(tuán)結(jié)員工，創(chuàng)造良好的融洽工作氛圍，使員工們踏實安心為前期開發(fā)而努力工作。
4.親歷親行的管理，將會使效益達(dá)到最高。開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)可以親自進(jìn)行案場的日常工作的監(jiān)督，一方面可以提高案場所有工作人員的自覺性，另一方面也可以加深領(lǐng)導(dǎo)對自身項目的了解與熟悉，為新項目的宣傳起到一定的積極作用。
(二)物業(yè)管理公司應(yīng)有針對性加強(qiáng)自身建設(shè)
1.明確小區(qū)的等級，把握管理機(jī)構(gòu)的建立。在被房地產(chǎn)開發(fā)商入用時，就應(yīng)該及時明確要開發(fā)的小區(qū)的等級，并以此來把握物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)的規(guī)模、人員等的建設(shè)，避免不必要的多余建設(shè)，造成人才的閑用或造成供不應(yīng)求悲劇。
2.建設(shè)具備高素質(zhì)專業(yè)人員的隊伍。隨著時代的發(fā)展，人們生活水平和素質(zhì)的不斷提高，物業(yè)管理的工作范圍也不斷擴(kuò)大，對物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)和靈活運用能力的要求也越來越高。未受過較好教育的職工，樸實有余而能力不足，無法較快地接受新知識新事物，缺乏工作的創(chuàng)新能力和管理的戰(zhàn)略思想。有時解決問題不能靈活運用方法，行事簡單粗暴，容易與業(yè)主發(fā)生沖突，引起投訴。這些人員已經(jīng)不能滿足日趨發(fā)展的社會，所以，物業(yè)管理公司必須建設(shè)一批具有專業(yè)素質(zhì)的人員對物業(yè)管理工作進(jìn)行操作，此外，還必須建立合理的人力資源規(guī)劃，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，這樣才能保證人才的合理利用。
3.在項目建設(shè)各階段的及時介入與采取可行性措施。不要因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為物業(yè)管理公司前期介入的衣食父母而對項目在開發(fā)過程中出現(xiàn)的問題而視而不見，物業(yè)管理公司應(yīng)該為此負(fù)責(zé)地積極介入到開發(fā)商各階段的工作中去，認(rèn)真觀察與參與，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時地提出，并配合開發(fā)商采取可行性措施解決處理問題，這樣就可以減少在今后物業(yè)管理過程中的不必要麻煩的產(chǎn)生。
4.做好與開發(fā)商、業(yè)主的溝通交流，為后期物業(yè)管理打基礎(chǔ)。物業(yè)管理公司不僅僅只是要與業(yè)主做好溝通，而應(yīng)該要協(xié)調(diào)做好與開發(fā)商，與業(yè)主共同的交流溝通，對開發(fā)商與業(yè)主的熟悉就是對自己業(yè)績的把握，做好物業(yè)的前期介入就實現(xiàn)三贏，并為物業(yè)的后期管理打下良好的基礎(chǔ)。
隨著形勢的發(fā)展，物業(yè)管理在小區(qū)建成之后再介入的狀況已經(jīng)不能適應(yīng)，物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)是一次性的買賣，而物業(yè)管理是長期陪伴業(yè)主的事情，為了能滿足業(yè)主，惠利物業(yè)，不但要切實做好物業(yè)管理工作，而且還要不斷提高前期物業(yè)介入的質(zhì)量，讓業(yè)主在入住之前就得到踏實的保障，讓物業(yè)自身提早投入到建設(shè)工作中來，實現(xiàn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三方的共贏。
參考文獻(xiàn)：
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