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物業(yè)管理的介入最佳時機
摘 要：本文論述了物業(yè)管理前期介入意義和對后期物業(yè)管理服務(wù)工作的影響，不同的介入時間會對后期的物業(yè)管理產(chǎn)生不同的影響。確定物業(yè)管業(yè)管理介入開發(fā)的時機是本文重點論述的內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理前期介入 現(xiàn)實意義 時機選擇
所謂物業(yè)管理前期介入，即開發(fā)商通過招標或邀請物業(yè)管理公司，使其在正式接管物業(yè)之前，從物業(yè)管理和運作角度為房地產(chǎn)設(shè)計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性意見，并配合監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，以保證設(shè)計的合理、施工質(zhì)量的提高，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。一般認為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的后續(xù)工作，為了對物業(yè)實施有效管理，以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠見的開發(fā)商雖已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的許多問題。
1. 物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)實意義
在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、營銷、消費使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%―30%。
2. 物業(yè)管理前期介入開發(fā)的時機分析
根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入;中期介入則是在項目施工階段開始;在工程基本結(jié)束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。
2.1物業(yè)管理早期介入。
物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
2.1.1完善基本配套設(shè)施的設(shè)計。
物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設(shè)計，應(yīng)完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設(shè)施的設(shè)計。如寫字樓，要考慮停車場、會議室、商務(wù)中心等配套。
2.1.2完善水電設(shè)備安裝設(shè)計。
樓宇的機電設(shè)備在安裝設(shè)計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患;電路設(shè)計不僅要考慮當前線路的負載能力，還應(yīng)考慮未來一個時期電器負荷增加的需要;管路、線路鋪設(shè)應(yīng)不影響室內(nèi)外的美觀，其有關(guān)資料應(yīng)保存完好。住房設(shè)計應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。
2.1.3完善消防設(shè)施的設(shè)計。
在建筑設(shè)計中，消防設(shè)施設(shè)計是有嚴格要求的，自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設(shè)計都應(yīng)有利于防災(zāi)、滅災(zāi)。
2.1.4完善環(huán)保設(shè)施及設(shè)備、綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計。
工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理，是物業(yè)設(shè)計必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計。在現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計中，還應(yīng)考慮垃圾的收集、存放、處理問題。
由此可見，前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。[1]
2.2物業(yè)管理的中期介入。
2.2.1在項目的施工階段。
開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。雖然我國已經(jīng)實行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護的參與者，所以從使用方便的角度來說，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，比如：現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，總結(jié)物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質(zhì)量問題，通過參與施工監(jiān)理，加強監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。同時，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗收工作質(zhì)量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。
2.2.2在項目設(shè)備安裝階段。
有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施能基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省費用，又大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。[2]
2.3在工程基本結(jié)束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。
此時，物業(yè)的建設(shè)已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無任何幫助。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開發(fā)商進行物業(yè)的銷售，總的來說，物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點：
2.3.1有利于促進物業(yè)的銷售。
先進的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對購房者消費心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。同時，大力宣傳該物業(yè)的獨到之處，對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準及價格與價值相符的收費標準，從而吸引更多的消費者前來購置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。
2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準備工作。
物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路，收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前還可以進行服務(wù)方案的設(shè)計，制定相應(yīng)的管理細則，并進行人員的招聘和培訓(xùn)等，實施入住前的宣傳與教育。[3]
3. 結(jié)語
通過以上的分析可知，物業(yè)管理公司的前期介入確實非常重要、非常關(guān)鍵。從科學角度分析，物業(yè)管理公司的介入應(yīng)越早越好。物業(yè)管理公司越早介入，開發(fā)商損失越少，業(yè)主得利越多，物業(yè)管理公司的管理基礎(chǔ)將會越扎實，樓盤的保值、升值將會更有保障。因此，筆者認為，物業(yè)管理的最佳介入時機是項目處于可行性研究之時。
參考文獻：
[1]阮文勤.試論物業(yè)管理前期介入[J].福建商業(yè)高等�？茖W校學報，2005，(2)：19-20.
[2]張惠蕓.試論物業(yè)管理前期介入[J].天津職業(yè)院校聯(lián)合學報，2006(5);134-136.
[3]殷閩華.試論物業(yè)管理前期介入的意義[J].福建行政學院福建經(jīng)濟管理干部學院學報，2003增刊.
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