對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的探討
下面是小編整理的對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理的探討的論文，歡迎各位行政管理畢業(yè)的同學(xué)借鑒哦!
摘要：隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加深，城市住宅建設(shè)不斷發(fā)展，住宅小區(qū)的物業(yè)化管理作用日益突出。本文主要探討了我國(guó)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)存問題及具體解決措施。
關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快和住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，城市小區(qū)日益增多，物業(yè)管理在小區(qū)建設(shè)中的作用日益突出。物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展可以滿足人們對(duì)良好居住條件和居住環(huán)境日益增長(zhǎng)的需求，對(duì)保持社會(huì)和諧穩(wěn)定和推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)具有重要意義。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)已走過30多年的歷程，從幼稚階段逐步發(fā)展到成熟階段，但住宅小區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自身仍然存在著一些問題，亟待解決。
一、目前我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理的主要問題
(一)物業(yè)管理費(fèi)收繳困難
物業(yè)管理必然需要運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，因此物業(yè)管理公司會(huì)向業(yè)主收取一定的物業(yè)管理費(fèi)，但物業(yè)管理費(fèi)的收繳一直是困擾物業(yè)從業(yè)人員的難題，究其原因，主要有兩方面：一方面，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)。有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理就是對(duì)綠化、衛(wèi)生、治安和設(shè)施的低成本維護(hù)，不需要太高的費(fèi)用，因此對(duì)物業(yè)費(fèi)的繳納或物業(yè)費(fèi)應(yīng)繳納多少產(chǎn)生抵觸情緒，不愿及時(shí)自覺地繳納;另一方面，有的物業(yè)管理公司自身服務(wù)工作不到位，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平無法得到業(yè)主的認(rèn)可，造成了物業(yè)費(fèi)的拖繳。有的物業(yè)管理公司收費(fèi)不規(guī)范，為了追求利潤(rùn)而巧立名目，收取各種不應(yīng)有的物業(yè)費(fèi)，使得業(yè)主與物業(yè)間產(chǎn)生強(qiáng)烈矛盾。
(二)開發(fā)商遺留問題
從近年來的有關(guān)物業(yè)管理糾紛的投訴來看，很多糾紛并不是物業(yè)管理公司的自身經(jīng)營(yíng)問題，而是由房屋工程質(zhì)量問題、過度承諾、配套設(shè)施建設(shè)不健全等開發(fā)商遺留問題造成的。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些問題時(shí)，一般都直接到物業(yè)管理公司反映或備案，物業(yè)管理公司也只能找到開發(fā)商來解決問題，而有的開發(fā)商對(duì)此置之不理，有的開發(fā)商雖然愿意解決問題，但拖的時(shí)間也較長(zhǎng)，不僅給業(yè)主帶來了諸多不便與煩惱，也激化了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。另外，大多數(shù)的規(guī)范住宅小區(qū)的開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間都是隸屬關(guān)系，物業(yè)管理公司從屬于開發(fā)公司，物業(yè)管理公司對(duì)于開發(fā)商的問題常常遮遮掩掩，這也很大程度上造成了業(yè)主的不滿。
(三)物業(yè)管理的法制體系不健全
一方面，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)缺乏權(quán)威性的國(guó)家層面的物業(yè)管理法律，使得物業(yè)管理活動(dòng)存在責(zé)任主體法律地位不明確、法律關(guān)系不清楚、權(quán)利義務(wù)不清楚等問題，致使我國(guó)目前的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在諸多缺陷，物業(yè)管理活動(dòng)不斷產(chǎn)生矛盾。而且，在對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓和驗(yàn)收管理中還存在著尚需明確的重大問題，致使難以保證依法對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，缺乏實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化所必須的法律保護(hù);另一方面，我國(guó)物業(yè)管理方面的省市級(jí)規(guī)范性文件也不多，且現(xiàn)有規(guī)定過于籠統(tǒng)、缺乏具體操作細(xì)則，而且，部分政策和規(guī)定的可操作性無法和現(xiàn)代物業(yè)管理現(xiàn)狀相適應(yīng)。
(四)政府對(duì)物業(yè)管理公司缺乏有效監(jiān)管
物業(yè)管理的涉及面較廣，必須依靠政府的有力監(jiān)管，才能保證物業(yè)管理的順利、健康發(fā)展。但政府對(duì)于物業(yè)管理這樣一種新興行業(yè)，無論在法律法規(guī)，還是政策制度方面，都沒有建立起一個(gè)較為健全的體系。而且，物業(yè)行政主管部門缺乏相應(yīng)的處罰權(quán)，對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督制度不完善。另外，住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立也不太規(guī)范，其并沒有從全方位進(jìn)行考慮來選聘物業(yè)管理公司，以致業(yè)主的物業(yè)投訴無法得到及時(shí)的處理和合理的解決。所以，住宅小區(qū)的物業(yè)管理必須得到政府的有力監(jiān)管，否則，住宅小區(qū)的物業(yè)管理將無法維持良性局面，不利于物業(yè)管理公司的健康穩(wěn)定發(fā)展。
(五)從業(yè)人員整體素質(zhì)較低
物業(yè)管理行業(yè)在推進(jìn)城市現(xiàn)代化建設(shè)、提升城市居民生活質(zhì)量方面扮演著重要角色，物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有著重要作用。由于缺乏物業(yè)管理從業(yè)人員的相應(yīng)行為規(guī)范，我國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低、物業(yè)管理手段普遍落后。目前，部分物業(yè)管理從業(yè)人員的職前培訓(xùn)不足，導(dǎo)致管理與服務(wù)無法達(dá)到業(yè)主要求。部分物業(yè)管理公司的管理層缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，存在管理模式落后、服務(wù)意識(shí)淡薄、培訓(xùn)制度缺失、工作標(biāo)準(zhǔn)模糊等不良現(xiàn)象，導(dǎo)致了物業(yè)管理從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)低下、工作熱情不高，所提供的服務(wù)不能達(dá)到業(yè)主的要求，在業(yè)主心中樹立了不好的形象，影響了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的互信互諒，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
二、解決我國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的措施
(一)提高業(yè)主的物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)
物業(yè)管理公司是微利運(yùn)營(yíng)公司，其主要的收入來源就是物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)管理費(fèi)又是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的重要保證。因此，政府要通過各種形式，加大對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的宣傳力度，提高業(yè)主的思想認(rèn)識(shí)，使業(yè)主明白物業(yè)管理的重要性。并廣泛分發(fā)物業(yè)管理?xiàng)l例，使業(yè)主明確物業(yè)管理的收費(fèi)明細(xì)，以提高業(yè)主的自我管理意識(shí)，在政府、公司和業(yè)主之間架起一座良好溝通與協(xié)調(diào)的橋梁，促進(jìn)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的互信互諒。政府在加大物業(yè)有償服務(wù)宣傳力度的同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)亂收費(fèi)的監(jiān)管，真正使業(yè)主和物業(yè)管理公司之間形成良性互動(dòng)。
(二)實(shí)施承接查驗(yàn)以分清開發(fā)商與物業(yè)公司間的責(zé)任
針對(duì)房屋質(zhì)量等突出問題，物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)和開發(fā)商之間的承接查驗(yàn)工作，以明確物業(yè)管理公司和開發(fā)公司間的責(zé)任，做到防患于未然。物業(yè)管理公司在承接查驗(yàn)過程中，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，在承接查驗(yàn)之前，物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位間應(yīng)就雙方交接人員、各分類驗(yàn)收時(shí)間、注意事項(xiàng)等方面進(jìn)行協(xié)商，以統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、明確驗(yàn)收程序;第二，承接查驗(yàn)時(shí)，不僅要檢查物業(yè)質(zhì)量，還要清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等的數(shù)量、類型，并在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中經(jīng)雙方簽字生效;第三，對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，必須及時(shí)返修或形成備忘錄備案;第四，對(duì)完成查驗(yàn)的設(shè)施設(shè)備及時(shí)進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試，注意物業(yè)管理公司技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
(三)完善物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)
住宅小區(qū)物業(yè)管理的法制不健全是物業(yè)管理質(zhì)量低下的關(guān)鍵因素，為保證物業(yè)管理工作的正常有序開展，必須完善物業(yè)管理的相關(guān)立法工作。物業(yè)管理法律應(yīng)與國(guó)家其他相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行有效銜接，使物業(yè)管理法律成為國(guó)家法律體系不可缺少的重要一環(huán);已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)，應(yīng)充分結(jié)合地方特性，制定出符合本地區(qū)實(shí)際情況的相關(guān)規(guī)章制度和行為規(guī)范。這樣，才能使政府管理部門、物業(yè)管理公司和廣大業(yè)主有法可依、有法可循，促使物業(yè)管理公司走向規(guī)范化經(jīng)營(yíng)軌道，使物業(yè)管理工作在積極、良好的法律氛圍之下健康、有序地發(fā)展。
(四)培育業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并監(jiān)督其健康運(yùn)作
一方面，政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督和管理力度;另一方面，物業(yè)所在地相關(guān)政府部門應(yīng)積極幫助并指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)成立之后，要到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)可納入當(dāng)?shù)卣呐沙鰴C(jī)構(gòu)、居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這樣不僅有助于建設(shè)社區(qū)服務(wù)功能，還可以確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成員的素質(zhì)，以保證業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范運(yùn)行。當(dāng)物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，可通過社區(qū)監(jiān)管部門進(jìn)行調(diào)解，以化解物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，及時(shí)解決物業(yè)管理問題。
(五)全面提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)
目前，我國(guó)城市化進(jìn)程逐步加深，城市住宅小區(qū)數(shù)量越來越多，而居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求越來越高。物業(yè)管理從業(yè)人員自身素質(zhì)作為提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵性因素應(yīng)當(dāng)引起物業(yè)管理公司的重視。物業(yè)管理公司應(yīng)開展物業(yè)管理人員的繼續(xù)教育，為員工提供有針對(duì)性的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，并要求公司物業(yè)管理人員持證上崗。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)建立一套科學(xué)、完善的招聘機(jī)制，采取公開招聘、擇優(yōu)錄取的方式，加大對(duì)優(yōu)秀人才的吸收和培養(yǎng)力度，使物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)得到全面的提升，從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
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