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工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對加速市場經(jīng)濟的進程，實現(xiàn)住宅商品化起著積極的推動作用。下面是小編為大家整理的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式相關(guān)內(nèi)容，文章僅供大家借鑒參考！
摘要：本文從物業(yè)管理權(quán)利與實施主體角度對物業(yè)管理模式概念做了劃分界定，歸納了常見的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，分析比較了各種模式的內(nèi)涵及利弊；圖解細分了委托管理模式的主要類型：全權(quán)委托統(tǒng)一管理模式、代理監(jiān)管模式、并行委托管理模式；揭示了一個典型的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式選擇實例。旨在促進業(yè)界認清、優(yōu)化物業(yè)管理模式，促成工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理效率的提高。
關(guān)鍵詞：工業(yè)園，物業(yè)管理，模式
中圖分類號：F290
文獻標識碼：B
文章編號：1001—9138—（2012）06—0045—52
工業(yè)園區(qū)主要有兩種類型：多用戶工業(yè)園區(qū)與單用戶工業(yè)園區(qū)。多用戶工業(yè)園區(qū)通常是地方政府或投資集團規(guī)模開發(fā)，然后分區(qū)域、分單元出租出售給眾多公司或企業(yè)使用。單用戶工業(yè)園區(qū)往往由一家大型企業(yè)或企業(yè)集團獨立開發(fā)，全部或大部分供內(nèi)部使用，兩者的物業(yè)服務(wù)需求總體上有一對多（一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱物業(yè)公司）對眾多的園區(qū)用戶企業(yè)）與一對一（物業(yè)服務(wù)只針對單一業(yè)主單位）的明顯不同。無論哪種工業(yè)園區(qū)，選擇合適的物業(yè)管理模式，對提高工業(yè)園區(qū)的服務(wù)效率，保障園區(qū)的正常、高效運營均十分必要。
1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的界定與劃分
“模式”一般是指某種事物或工作的標準形式，是別人也可以“照此辦理”解決同類問題的（系列）方法、方案。討論工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式，需要先對一些概念進行厘清與界定。一種是從權(quán)利、實施（責任）主體角度界定區(qū)分管理模式。從這個角度，工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的主要模式主要有3大類：自建自管、合作管理、委托管理。這其中，建設(shè)單位（業(yè)主單位）有時為了使管理服務(wù)工作更有保障或更有品牌影響，還會聘請國內(nèi)或境外的知名企業(yè)作為顧問單位從旁協(xié)助，稱之為顧問管理模式：另一種物業(yè)管理模式劃分是從管理服務(wù)所呈現(xiàn)的方式或采取的手段角度，如封閉式管理、開放式管理模式，智能網(wǎng)絡(luò)化管理模式、酒店式管理模式、管家式物業(yè)管理模式、一站式管理模式等：還有一種是從物業(yè)服務(wù)費計取方式不同劃分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式：其他還有從業(yè)務(wù)盈利來源、組織性質(zhì)與治理方式等多種角度劃分的物業(yè)管理模式。本文重點是從物業(yè)管理權(quán)利主體、業(yè)務(wù)實施（責任）主體角度論述物業(yè)管理模式，從這種意義上，物業(yè)管理參與方的不同組合就構(gòu)成物業(yè)管理的不同模式，本文重點討論的是委托管理模式的不同細分形式。另外，為了避免把問題引向過于復雜，本文沒有從物業(yè)管理服務(wù)主體是否與物業(yè)經(jīng)營主體分離的角度區(qū)分物業(yè)管理模式。
2、各種主要模式的內(nèi)涵及利弊分析
2.1自建自管、合作管理、委托管理模式
2.1.1自建自管
自建自管，即由建設(shè)單位（業(yè)主單位）直接管理自己投資建造的物業(yè)，其中又有成立子公司、項目部或管理中心（后期按法律要求也必須轉(zhuǎn)成獨立法人資格的公司）的不同形式。這種模式的優(yōu)點是，上下級溝通便利，上級單位能直接指揮下屬部門或公司，具體管理服務(wù)單位能直接按上級意圖進行物業(yè)管理運作，上級意圖能較好得到貫徹：同時，管理服務(wù)需要的各種資源更容易得到建設(shè)單位支持，工作計劃也更容易被批準實施：建設(shè)單位不會受制于專業(yè)公司，能節(jié)約必須用于支付給專業(yè)公司的酬金或利潤。但其缺點是：自己的隊伍可能水平不夠，管理服務(wù)效果差、成本高：建設(shè)單位及其下屬單位需要承擔全部管理責任與風險；企業(yè)內(nèi)部人事關(guān)系復雜，從業(yè)人員容易攀比主業(yè)人員的工資待遇，協(xié)調(diào)管理難度大，不容易追究管理責任，也不利于企業(yè)專注于主營業(yè)務(wù)。這種模式要求建設(shè)單位有較強的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備有足夠的專業(yè)管理人才。一般的工業(yè)園區(qū)都不具備自管條件。
2.1.2合作管理
合作管理是指建設(shè)單位（業(yè)主單位）與專業(yè)物業(yè)公司合作進行項目的物業(yè)管理。合作的常見形式是雙方共同出資、出人成立項目管理公司，并且通常由建設(shè)單位派出一般的管理人員與操作人員，專業(yè)公司派出骨干專業(yè)管理人員，共同承擔項目管理服務(wù)任務(wù)。管理服務(wù)過程中，專業(yè)公司對建設(shè)單位的人員進行“傳幫帶"和培訓，后期建設(shè)單位會隨著經(jīng)驗的積累逐步獨立。這種模式適合于建設(shè)單位有富余人員需要安置，也愿意介入物業(yè)管理行業(yè)的情況。該種管理模式的優(yōu)點是，能將雙方資源配合使用，對建設(shè)單位來說，即能分流一部分員工，又能鍛煉隊伍、培養(yǎng)人才、積累經(jīng)驗。對物業(yè)公司來說，可以更為便利地取得管理項目，拓展業(yè)務(wù)范圍。缺點是，不同的企業(yè)，文化不同，工作習慣要求不同，員工間溝通協(xié)調(diào)渠道不暢，容易出現(xiàn)利益紛爭、責任不明的情況。
2.1.3委托管理
委托管理是指建設(shè)單位委托專業(yè)物業(yè)公司或機電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項目管理，包括全權(quán)委托（物業(yè)公司包攬整體管理服務(wù)事務(wù)，可以再分包）、委托代理監(jiān)管（不同的工作委托不同的專業(yè)公司承擔，專業(yè)公司的選擇與監(jiān)管由建設(shè)單位負責）、并行委托（部分主要的物業(yè)管理工作，如房屋管理、設(shè)備設(shè)施管理、秩序維護、車場管理、保潔綠化管理、客戶服務(wù)等委托給物業(yè)公司（部分項目物業(yè)公司可以再分包），核心業(yè)務(wù)如專用設(shè)備的維修維護委托給專業(yè)公司）等主要形式。這種模式的優(yōu)點是，委托方可以專注于主營業(yè)務(wù)，廣泛選擇社會上優(yōu)秀的物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司承擔項目管理服務(wù)事項，充分發(fā)揮社會化專業(yè)分工的優(yōu)勢，權(quán)責分明，管理服務(wù)專業(yè)性強、適用范圍大、效率高，風險主要由專業(yè)公司承擔，監(jiān)管也相對容易。其缺點是，需要為專業(yè)管理服務(wù)另行支付費用，另外，建設(shè)單位可能受制于專業(yè)公司的信息封鎖，難以了解項目運作的真實成本和情況，合同到期后更換服務(wù)商容易出現(xiàn)交接問題等。
2.2封閉式與開放式管理模式
2.2.1封閉式管理
封閉式管理的特點是整個物業(yè)為封閉體系，物業(yè)出入口有專門保安人員崗位看守，業(yè)主、使用人有專用通行憑證，外來人員須征得業(yè)主、使用人同意并辦理登記手續(xù)后方可入內(nèi)。這種方式適用于政府機關(guān)、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓、高檔工業(yè)園區(qū)等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人對安全有特別要求的物業(yè)管理。其優(yōu)點是保安嚴密，安全、秩序有保障，業(yè)主、使用人放心。其缺點是安全方面用人較多，人工成本占比大，有時會給業(yè)主、使用人、來訪者造成不便，產(chǎn)生受限、不尊重感，導致糾紛。
2.2.2開放式管理
開放式管理模式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件進出物業(yè)，且外來人員只要著裝整潔、行為正常也可自由進出。這種方式適合于一些公共商業(yè)樓宇、沒有圍合條件的住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)等。實行完全開放式物業(yè)管理的物業(yè)不多，一些公共商業(yè)樓宇在非辦公時間也采用封閉式管理，以確保業(yè)主、使用人的財產(chǎn)安全。與封閉式管理相比，開放式管理不會影響人流進出速度，給人以自由親和感，也不需占用大量人力，但容易導致秩序失控，引發(fā)安全事故。
2.3包干制與酬金制管理模式
2.3.1包干制模式
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。包干制由于費用包干，會激發(fā)物業(yè)公司的節(jié)約意識，節(jié)約得越多，剩余的利潤越多。但正因為如此，可能產(chǎn)生物業(yè)公司在合同期內(nèi)該修不修、能省則省的問題，導致部分設(shè)施設(shè)備得不到及時保養(yǎng)，小毛病積累成大問題，小修變成大修（大修可以動用專項維修資金或備用金），甚至釀成事故。克服的辦法是制定細化的合同與工作要求，并且有嚴密的監(jiān)管、控制體系。
2.3.2酬金制模式
酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。與包干制不同，實行酬金制的物業(yè)公司不會有過于節(jié)省的沖動，但可能反過來亂造計劃，大手大腳花錢。因為工作千得越多，花錢越多，酬金越多（酬金往往按總支出的一定比例給付）。解決的辦法是，限定物業(yè)公司要嚴格按實際需要制定開支計劃，并應(yīng)當向業(yè)主及時公布資金使用情況和年度預決算，接受業(yè)主的檢查監(jiān)督，還可實行固定酬金合同，遏制服務(wù)企業(yè)花錢的沖動。
不管是包干制還是酬金制，若合同雙方誠信守約，實施效果差別不大。但有兩個方面區(qū)別明顯：
一是按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，包干制模式下物業(yè)服務(wù)收費要向國家交稅，酬金制情況下物業(yè)服務(wù)開支不用向國家交營業(yè)稅等稅項；
二是包干制形式下法規(guī)沒有規(guī)定物業(yè)公司要向業(yè)主方公布成本開支，酬金制模式下法規(guī)明確規(guī)定服務(wù)企業(yè)每年不少于一次要向業(yè)主方公布服務(wù)支出情況。
因此，目前大多數(shù)服務(wù)企業(yè)都選擇包干制合同（酬金制是否真能免稅，實施過程中還要稅務(wù)部門認可）。
3、委托管理模式的細分與選擇
科學的管理模式是質(zhì)量與效率的保證，如何選擇應(yīng)由業(yè)主方根據(jù)物業(yè)規(guī)模、自身能力、物業(yè)公司資質(zhì)、資源情況，專業(yè)公司資質(zhì)情況，管理服務(wù)需求情況等因素，從實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)效率與效益最大化角度綜合考慮。委托專業(yè)公司管理物業(yè)是現(xiàn)代社會分工的必然產(chǎn)物，是國內(nèi)外物業(yè)管理的主流趨勢，也是多數(shù)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理模式的·必然選擇。根據(jù)工業(yè)園區(qū)具體規(guī)模、組成項目和管理服務(wù)業(yè)務(wù)的不同，委托管理模式還可進一步細分為如下類型。
3.1全權(quán)委托統(tǒng)一管理模式
這種模式業(yè)主將工業(yè)園區(qū)全部物業(yè)管理事務(wù)統(tǒng)一委托給一家專業(yè)物業(yè)公司負責，由物業(yè)公司直接管理所有項目或?qū)⒉糠止芾矸⻊?wù)項目再分包給專業(yè)公司，物業(yè)公司直接監(jiān)管專業(yè)公司，如圖1所示。
這種模式是由業(yè)主方與物業(yè)公司簽訂總包合同，要求物業(yè)公司綜合管理服務(wù)能力很強，并熟悉如何選聘監(jiān)管專業(yè)分包商。需要說明的是，并不是一個分包商僅對應(yīng)一個項目，可能是一個項目群。這種模式適用于園區(qū)物業(yè)管理事務(wù)不太復雜，業(yè)主方對物業(yè)管理事務(wù)不熟或無暇顧及的情形。
3.2代理監(jiān)管模式
即業(yè)主委托授權(quán)物業(yè)公司代表業(yè)主分包所有項目，選擇分包商并監(jiān)督其工作，委托管理服務(wù)合同由業(yè)主直接與專業(yè)分包商簽訂。物業(yè)公司只負責監(jiān)管，不設(shè)操作層，是純粹的管理型公司，其扮演的是物業(yè)服務(wù)代理商、集成商、監(jiān)管者的腳色。這在境外是一種主要做法，但國內(nèi)受限于物業(yè)公司、專業(yè)公司的能力與專業(yè)性，實際應(yīng)用例子不多。此種情況如圖2所示。
3.3并行委托管理模式
即業(yè)主將主要物業(yè)管理服務(wù)項目交由物業(yè)公司實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理（部分項目物業(yè)公司可再分包），將一些重要的、物業(yè)公司不擅長的項目交由專業(yè)化公司承擔，業(yè)主直接監(jiān)管。此種情況如圖3所示。
4、委托管理模式應(yīng)用案例
以下是我們?yōu)槟惩ㄐ趴偛抗I(yè)園區(qū)設(shè)計的委托物業(yè)管理模式。該園區(qū)物業(yè)有很多專業(yè)通信設(shè)施設(shè)備，食堂餐飲提供與管理也納入園區(qū)管理工作。由于物業(yè)公司對食堂餐飲和特定的通信設(shè)施的管理與監(jiān)管均不擅長，業(yè)主方在長期的實戰(zhàn)中已經(jīng)積累了對通信代維公司的選聘監(jiān)管經(jīng)驗，所以在該園區(qū)物業(yè)管理模式選擇中，我們優(yōu)選了并行委托管理模式，其實際管理模式如圖4所示。
在這一具體管理案例中，園區(qū)業(yè)主方選聘一家一級資質(zhì)物業(yè)公司實施大部分項目的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)本體小修、常規(guī)設(shè)施設(shè)備維護、一般性客戶服務(wù)（服務(wù)受理、投訴受理、樓層接待、會務(wù)服務(wù)、來訪接待等）、秩序維護、公寓服務(wù)等大園區(qū)范圍的主要物業(yè)服務(wù)由一級資質(zhì)物業(yè)公司下設(shè)服務(wù)中心直接實施。部分專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)項目（如房屋大修、電梯維養(yǎng)、消防設(shè)施檢修、部分設(shè)備大修、保潔、綠化、郵件收發(fā)、商品代購、洗衣等）由物業(yè)公司發(fā)包給專業(yè)公司實施，物業(yè)公司指導服務(wù)中心監(jiān)管。非物業(yè)公司擅長項目（通信及相關(guān)動力設(shè)備維護、餐飲服務(wù)等）由業(yè)主直接發(fā)包給專業(yè)公司，直接監(jiān)管，物業(yè)公司配合。因為通信及相關(guān)動力設(shè)備關(guān)系到網(wǎng)絡(luò)安全，影響面大，物業(yè)公司不擅長管理，業(yè)主積累有長期監(jiān)管、合作經(jīng)驗，直接發(fā)包監(jiān)管效果更好。
食堂餐飲提供與管理的專業(yè)性一般物業(yè)公司不具備，專業(yè)餐飲公司才能確保管理服務(wù)品質(zhì)。圖4中物業(yè)管理委員會由業(yè)主方代表、園區(qū)普通用戶代表、物業(yè)公司及服務(wù)中心代表共同組成，目的是及時溝通洽商物業(yè)管理服務(wù)事宜，及時提出物業(yè)管理服務(wù)工作改進意見與建議，監(jiān)督管理服務(wù)方提供合格的物業(yè)管理服務(wù)，同時督促業(yè)主方提供必要的工作支持與配合。
5、結(jié)語
物業(yè)管理模式涉及物業(yè)服務(wù)參與方的組合形式、服務(wù)實施方式及對應(yīng)的程序與合同安排，形式上是物業(yè)管理任務(wù)的發(fā)包分派方式，本質(zhì)上是物業(yè)管理具體操作權(quán)及相關(guān)責任的轉(zhuǎn)移（同時也意味著風險的轉(zhuǎn)移），是在當前階段（社會分工、業(yè)主與專業(yè)企業(yè)技術(shù)水平、資質(zhì)狀況、物業(yè)規(guī)模與服務(wù)復雜程度、法律規(guī)制背景下）為提高物業(yè)管理服務(wù)效率選擇的專業(yè)分工與合作形式。優(yōu)化物業(yè)管理模式，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，同時可以提高物業(yè)整體運營效益（為業(yè)主和客戶同時創(chuàng)造價值）。本文所討論的委托管理模式多數(shù)情況下也適用于當前的大型公共項目和大型商業(yè)項目的物業(yè)管理。
參考文獻：
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基金項目：
本文為廣州市屬高校社科項目（08B076）研究成果。
作者簡介：
陳德豪，廣州大學商學院工程管理系教授、碩士生導師，主要從事房地產(chǎn)、物業(yè)管理研究。
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