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城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制
城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制
摘 要：現(xiàn)階段，在我國的城市社區(qū)管理中存在兩種形式，一種是社區(qū)管理，另一種是物業(yè)管理，兩者無論是在組織結構上，還是在管理目的上都有較大的不同，雖然都能促進居住環(huán)境的有序管理，但是從長遠來看，需要對兩種兩種管理手段進行有效整合機制的建立。
只有在兩者的共同協(xié)作下，才能將和諧社會構建出來。
文章針對物業(yè)管理與社區(qū)管理的差異性進行了分析，并結合我國目前的基本國情，提出了有效整合機制建立的建議。
關鍵詞：城市居住區(qū);物業(yè)管理;社區(qū)管理;差異性;整合機制
在現(xiàn)代化的城市建設中，不僅要有高質量的住房建筑和環(huán)境設施，還要針對物業(yè)管理和社區(qū)管理實現(xiàn)高水平的管理服務工作，同時這也是物質生活與精神生活同步提高的表現(xiàn)。
在目前的城市居住區(qū)內，人們的受教育程度普遍提高，對于物業(yè)管理和社區(qū)管理有了更高的要求，因此，必須要加強此方面的行政管理工作，提升新時期的社會管理與自治的水平。
一、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理的差異與問題分析
1、物業(yè)管理與社區(qū)管理的組織結構差異性
在當前我國城市化進程中，社區(qū)管理機構的上級主管部門乃是民政部，其管理資金的來源是以政府財政撥款的形式為主，政府將每一個財年的管理款項撥付給社區(qū)，缺口則是由社區(qū)服務收入予以補充。
所以社區(qū)管理的職能屬性為代替政府職能機構來強化城市管理工作效果，并向城市居住區(qū)居民提供公共服務以及其他經營性的服務，以最終實現(xiàn)良好的居民自治目標。
而物業(yè)管理則與其存在著顯著的差異，其主管機構乃是我國的住宅與城鄉(xiāng)建設部，依據(jù)中華人民共和國人民代表大會審議通過的《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》來作為管理工作執(zhí)行依據(jù)。
其經濟收入來源得不到政府財政的補貼，而是以向城市居民提供商業(yè)性服務以及日常各項管理費用所得，職能范圍則是在業(yè)主委托的情況下對其所擁有的物業(yè)進行維護與管理，在獲得豐厚經濟收益的同時，提供良好的居住環(huán)境和條件。
二者互不隸屬、主管機構不同、職能不同，在應對同一管理問題時基于不同立場出發(fā)，必然存在著矛盾性。
2、物業(yè)管理與社區(qū)管理的目標差異性
社區(qū)管理是以政府的管理政策為指向，為社區(qū)內的居民提供公共服務，在這其中，管理部門的人員不會參與過多的業(yè)主要求，而是通過相關條例和管理規(guī)范的下發(fā)，在群眾中宣傳自治的方向和方法等，具有明顯的自我管理的傾向。
而物業(yè)管理也社區(qū)管理卻有著明顯的差異性。
與自治管理理念相反，具有較強的他治的色彩，主要是通過對社區(qū)的管理完成業(yè)主們的基本要求，但是在實際的管理中工作中，常由于我國社會環(huán)境的影響，物業(yè)單位并沒有對業(yè)主負責，而是在部分強制的管理中實現(xiàn)了高水平管理，而這種高水平只局限于社區(qū)的環(huán)境和管理秩序，對于真正的管理事實卻少之甚少，沒有形成現(xiàn)代化的服務職能。
并且在國外的長期研究中表明，社區(qū)管理要優(yōu)于物業(yè)管理，通過自治的方式更能夠促進社會的長遠發(fā)展。
但是對于社區(qū)管理和物業(yè)管理的差異性，在整合機制的建立中，就要進行較大的變革。
二、城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制研究
1、創(chuàng)立“三維一體”聯(lián)席會議制度
針對當前乃至今后城市居住區(qū)管理工作的發(fā)展趨勢乃是物業(yè)管理納入到社區(qū)管理工作中。
因此，為了有效規(guī)避二者因管理組織機構、管理目標差異所帶來的阻力，本文認為構建“三位一體”聯(lián)席會議制度是城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制的重要舉措。
而其具體做法應全面考慮到以下幾方面：首先，引導社區(qū)管理機構對社區(qū)業(yè)主委員會進行指導，以保證業(yè)主委員會能夠及時明確與掌握城市居住區(qū)日常管理的工作內容及注意事項。
其次，業(yè)主委員會的籌備應在社區(qū)管理機構、物業(yè)管理機構等多方主管部門監(jiān)督下進行組建，從而確保各方利益能夠在其中得以體現(xiàn)。
第三，作為城市居住區(qū)居民權益的代理機構，業(yè)主委員會成員的選拔應由業(yè)主大會以公開投票選舉的方式選舉出代表人員。
第四，明確業(yè)主委員會管理工作內容及范圍，自身所擁有的法律權利和相應的義務，并且定期接受社區(qū)管理機構的培訓以不斷強化自身管理能力。
在該機制中，社區(qū)管理則是作為業(yè)主委員會的指導機構，但是并不具有監(jiān)督作用，而物業(yè)管理機構則是在征得業(yè)主委員會授權并處于其監(jiān)督之下開展管理工作，屬于一種契約性質。
通過業(yè)主委員會居中調度，以互相扶助的方式來推動城市居住區(qū)管理水平邁上一個新的臺階。
2、構建涵蓋物業(yè)管理及社區(qū)管理的新型組織機構
進入到二十一世紀知識經濟時代后，“開放、合作、共享”成為了時代主旋律。
對于城市居住區(qū)管理工作而言，盡管物業(yè)管理和社區(qū)管理之間因自身定位的不同而存在較大差異，但是，物業(yè)管理融入社區(qū)管理以最終實現(xiàn)居民自治的發(fā)展趨勢不可阻擋。
隨著互聯(lián)網技術的推廣使用，城市居住區(qū)居民自我權益保護意識將會隨之提高，因而在居住區(qū)管理工作方面重合性內容也將會不斷外延，繼而最終消弭二者之間明顯的管理界限，轉而由一個能夠涵蓋二者管理內容的組織機構來替代其行使城市管理的各項權益，以保障居民的合法權益。
但是在目前，其首先需要做的準備工作則是在探索物業(yè)管理內容以及社區(qū)管理內容基礎上以試點的辦法選取某一個城市居住區(qū)來籌劃統(tǒng)一的管理機構，社區(qū)管理作為城市居住區(qū)公共服務的主管部門，而物業(yè)管理則是以盈利業(yè)務經營為主，將二者各自所負責的重合性內容區(qū)別開來，促使二者能夠在各自領域之中發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，繼而揚長避短，在提高城市管理工作效率的同時，進一步向居民提供更加周到細致的服務，營造一個安全、舒適的居住環(huán)境。
所以該項有益探索應引起我國物業(yè)管理以及社區(qū)管理機構的重視，在實際工作中進行摸索與嘗試，以總結經驗，推動城市管理工作向前進一步發(fā)展。
3、將物業(yè)管理公司打造成為社區(qū)專業(yè)服務機構
在我國，物業(yè)管理行業(yè)經過近二十年的發(fā)展已具有一定的規(guī)模。
由于行業(yè)本身提供的是服務商品，所以其最終發(fā)展目標是通過為社區(qū)、居民提供優(yōu)質的有償服務，以獲得自身的可持續(xù)發(fā)展和利潤的最大化。
這比在社區(qū)居委會中設立服務部門更加經濟，更加具備專業(yè)優(yōu)勢。
除此之外，更重要的是物業(yè)管理公司首先是企業(yè)，其運作體制決定其在服務市場中所提供的服務商品更具有效性。
當然，對物業(yè)管理公司涉及到的公益性服務項目，政府應給予一定的政策扶持和稅收優(yōu)惠，甚至對舊城區(qū)物業(yè)管理可以適當給予一定的補助，以促使其更好地為社區(qū)公共事業(yè)服務。
結語：對于社區(qū)管理和物業(yè)管理實施有效整合機制是未來的發(fā)展方向，也是構建和諧社會的必然需求，在處理社區(qū)管理和物業(yè)管理的差異性中，需要通過三位一體聯(lián)席會議制度和社區(qū)管理新型組織機構建立的方式，來不斷縮短這種差異的距離，并且要根據(jù)現(xiàn)代社會的發(fā)展要求，對服務型的管理理念進行提高，綜合的利用社會資源，建立完善的管理機構，對城市社區(qū)優(yōu)化管理，促進城市在不斷變化的形勢下穩(wěn)定建設。
參考文獻：
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