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物業(yè)公司企業(yè)經(jīng)營管理論文
第1篇：淺議物業(yè)管理公司全面預(yù)算管理的應(yīng)用
物業(yè)公司企業(yè)經(jīng)營管理的服務(wù)性質(zhì)特點(diǎn)決定了全面預(yù)算管理方法同樣要以“細(xì)”為起點(diǎn)，做到細(xì)致入微，對每一崗位、部門的每一項(xiàng)具體業(yè)務(wù)，都建立起一套相應(yīng)的成本預(yù)算方法，將財(cái)務(wù)管理的觸角延伸到公司的各個(gè)經(jīng)營領(lǐng)域，拓展財(cái)務(wù)管理與服務(wù)職能，才能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)管理“零”死角，挖掘會(huì)計(jì)核算的潛在價(jià)值�？傊�，全面預(yù)算管理已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立和完善現(xiàn)代企業(yè)管理體系不可或缺的重要管理模式。
一、物業(yè)公司應(yīng)用全面預(yù)算管理的必要性
�。ㄒ唬⿲�(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)的要求
只有應(yīng)用全面預(yù)算管理，以計(jì)劃的形式對組織內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，才能夠把集團(tuán)整體預(yù)算目標(biāo)具體化，作為公司的奮斗目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)。
�。ǘ┙F(xiàn)代企業(yè)制度的要求
現(xiàn)代企業(yè)制度的要旨是建立健全科學(xué)的組織管理體系、領(lǐng)導(dǎo)體制和經(jīng)營管理制度，全面預(yù)算管理無疑是其不可或缺的重要管理模式。它通過業(yè)務(wù)、資金、信息、人才的整合，明確適度的分權(quán)授權(quán)，戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)的業(yè)績評價(jià)等，來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的資源合理配置并真實(shí)的反映出企業(yè)的實(shí)際需要，進(jìn)而對作業(yè)協(xié)同、戰(zhàn)略貫徹、經(jīng)營現(xiàn)狀與價(jià)值增長等方面的最終決策提供支持。
（三）提升核心競爭力
通過全面預(yù)算管理，才能夠確保企業(yè)一系列經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度發(fā)揮財(cái)務(wù)管理對公司戰(zhàn)略推進(jìn)和業(yè)務(wù)發(fā)展的決策支持與服務(wù)功能，幫助企業(yè)提升核心競爭力。
二、物業(yè)公司實(shí)施全面預(yù)算管理的應(yīng)用策略
�。ㄒ唬┤骖A(yù)算管理體系的分解
物業(yè)公司整體預(yù)算目標(biāo)的確定，其步驟包括：一是物業(yè)公司根據(jù)集團(tuán)公司對物業(yè)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃定位，編制年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；二是集團(tuán)公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。
物業(yè)公司各項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)的確定，即橫向分解，其步驟包括：一是物業(yè)公司各項(xiàng)目根據(jù)公司對項(xiàng)目的星級定位及自身發(fā)展規(guī)劃定位，編制項(xiàng)目年度經(jīng)營管理方案，在此基礎(chǔ)上初步確定年度預(yù)算目標(biāo)；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)各項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。第三層面，物業(yè)公司各專業(yè)職能部門預(yù)算目標(biāo)的確定，即縱向分解，其步驟包括：一是各專業(yè)職能部門根據(jù)公司年度質(zhì)量目標(biāo)制定各專業(yè)項(xiàng)目的年度質(zhì)量目標(biāo)，在各項(xiàng)目年度經(jīng)營管理方案基礎(chǔ)上，結(jié)合各項(xiàng)目類型特點(diǎn)，發(fā)展階段，初步確定專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)；二是公司根據(jù)整體生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃的需要，審批并下達(dá)各專業(yè)項(xiàng)目年度預(yù)算目標(biāo)和相應(yīng)經(jīng)營考核指標(biāo)。
（二）全面預(yù)算管理體系的建立
一家成熟運(yùn)營多年的綜合型物業(yè)公司，不僅囊括不同物業(yè)類型，即使同一物業(yè)類型，亦處于不同發(fā)展階段，因此，提供的服務(wù)重點(diǎn)不同，針對不同的物業(yè)類型、硬件條件和經(jīng)營收益情況，制定和實(shí)施不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相應(yīng)的管理服務(wù)方案、工作流程亦有差異。通常情況下，根據(jù)公司組織架構(gòu)設(shè)置及職能部門職責(zé)分布，建立全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理體系主要由經(jīng)營收入預(yù)算，經(jīng)營成本預(yù)算，目標(biāo)利潤構(gòu)成。
1、經(jīng)營收入預(yù)算
物業(yè)公司全面預(yù)算編制起點(diǎn)是經(jīng)營收入預(yù)算。物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)收入由物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車位費(fèi)、車位服務(wù)費(fèi)、經(jīng)營場所租金收入及其他特約服務(wù)收入組成。其中，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收入比例一般在七八成以上，是收入預(yù)算編制的`關(guān)鍵控制點(diǎn)。
2、經(jīng)營成本預(yù)算
物業(yè)公司全面預(yù)算編制重點(diǎn)是經(jīng)營成本預(yù)算。從工作流程、節(jié)點(diǎn)入手，物業(yè)公司經(jīng)營成本主要由八大基本投入項(xiàng)目構(gòu)成，即人工成本（管理服務(wù)人員的工資、社保和福利費(fèi)）、辦公費(fèi)（通訊及交通差旅費(fèi)、辦公用品及報(bào)刊費(fèi)、辦公水電費(fèi)、辦公及服務(wù)設(shè)備攤銷、培訓(xùn)費(fèi)用及其他）、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)（安防費(fèi)）、保潔費(fèi)、綠化費(fèi)、管理費(fèi)、其他成本費(fèi)用等。
3、目標(biāo)利潤
物業(yè)公司全面預(yù)算編制核心是目標(biāo)利潤。物業(yè)管理公司主要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)制定項(xiàng)目運(yùn)營管理辦法，采用”獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、確保經(jīng)營目標(biāo)”經(jīng)營方式，建立各項(xiàng)目、各業(yè)務(wù)利潤指標(biāo)體系，以月、季度、半年、年度為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，繪制各類指標(biāo)完成進(jìn)度表，以項(xiàng)目經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書約定的項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)最低利潤為目標(biāo)利潤。
�。ㄈ┤骖A(yù)算管理體系的過程控制
1、建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)
通用財(cái)務(wù)軟件僅僅作為公司總體預(yù)算編制和控制工具，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足內(nèi)部深度控制和過程實(shí)時(shí)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須引入先進(jìn)的信息系統(tǒng)軟件，建立專業(yè)精細(xì)的物業(yè)管理項(xiàng)目收支系統(tǒng)服務(wù)，對各項(xiàng)目、各環(huán)節(jié)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。
2、建立橫向縱向相結(jié)合的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)
在通用一級會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)上，按照物業(yè)管理公司服務(wù)專項(xiàng)內(nèi)容確定經(jīng)營收入、經(jīng)營成本項(xiàng)目及相關(guān)代收代支項(xiàng)目，建立相應(yīng)二級、三級科目，在縱向上與專業(yè)項(xiàng)目職能部門關(guān)聯(lián)控制，在橫向上設(shè)置各項(xiàng)目輔助核算系統(tǒng)，切實(shí)做到每一個(gè)管理項(xiàng)目真正意義上的獨(dú)立核算，建立一套與全面預(yù)算管理體系配套的科學(xué)完善的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)。
3、編制各項(xiàng)目經(jīng)營收支報(bào)表
通用財(cái)務(wù)報(bào)表反映了物業(yè)公司當(dāng)期整體經(jīng)營資產(chǎn)狀況，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足對經(jīng)營收支細(xì)項(xiàng)精準(zhǔn)管理的需求，為此，物業(yè)公司必須專門編制各項(xiàng)目經(jīng)營收支報(bào)表，作為各級各類人員參與執(zhí)行全面預(yù)算管理的依據(jù)。
第2篇：盤錦市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和解決策略探析
一、存在的問題：
從某種意義上說我市的物業(yè)管理市場尚未形成，但這并不是說沒有物業(yè)管理市場，而是這個(gè)市場是無序而不規(guī)范的，是存在很多問題的市場。造成這些問題的根源涉及到業(yè)主和物業(yè)公司。
1.業(yè)主
(1)業(yè)委會(huì)組建困難，行使權(quán)利阻力大
中國的物業(yè)管理行業(yè)普遍存在市場主體缺位的問題，在物業(yè)管理市場中只有物業(yè)管理企業(yè)，而業(yè)主的主體地位沒有得到認(rèn)可，所以現(xiàn)今的物業(yè)管理市場發(fā)展并不完善。正因?yàn)閱为?dú)的業(yè)主不具備完全參與市場的條件，所以必須有代表業(yè)主利益的主體參與到這個(gè)市場中來，市場才算真正形成。這個(gè)主體就是由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)。根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)委會(huì)是維護(hù)本區(qū)域產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的組織，有權(quán)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。盤錦市業(yè)委會(huì)的實(shí)際情況怎樣呢？據(jù)統(tǒng)計(jì)我市現(xiàn)有的一百五十多個(gè)住宅小區(qū)中目前只有八十多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，這顯然不合理。
(2)業(yè)主維權(quán)過度
問卷調(diào)查顯示，業(yè)主抱怨物業(yè)公司的同時(shí)，物業(yè)公司也一肚子委屈。很多物業(yè)公司反映，業(yè)委會(huì)存在越權(quán)履職、維權(quán)過度等問題。第一、業(yè)委會(huì)自定的規(guī)范無法有效調(diào)控。比如有的小區(qū)因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)公司在一些問題上發(fā)生矛盾，業(yè)委會(huì)沒有與物業(yè)及時(shí)溝通就鼓動(dòng)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，最后導(dǎo)致物業(yè)對業(yè)主斷水?dāng)嚯�，�?yán)重影響了正常的生活秩序。
第二、部分業(yè)主和業(yè)委會(huì)法制意識淡薄。有的業(yè)委會(huì)拿著雞毛當(dāng)令箭，對物業(yè)公司采取對立態(tài)度，稍有不滿就鼓動(dòng)業(yè)主解聘物業(yè)公司，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系惡化，問題卻得不到實(shí)質(zhì)解決。第三、部分業(yè)主過度維權(quán)，凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是管理不好，動(dòng)輒不交管理費(fèi)，出了事故就向物業(yè)公司索賠。
2.物業(yè)管理企業(yè)
(1)從業(yè)人員良莠不齊
據(jù)筆者的了解，目前我市物業(yè)管理公司的工作人員大部分來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人或下崗工人，物業(yè)管理專業(yè)人員很少。大部分物業(yè)公司對從業(yè)人員沒有一套行之有效的考核標(biāo)準(zhǔn)和辦法，很少對員工進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，服務(wù)工作很難到位。甚至出現(xiàn)工作人員與業(yè)主對罵對打的事情。專業(yè)人才的缺乏，已嚴(yán)重制約了我市物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
(2)未實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
目前我市物業(yè)公司絕大多數(shù)規(guī)模較小，很多企業(yè)僅管理著一兩個(gè)物業(yè)項(xiàng)目。企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益差，不能維持收支平衡或連年虧損。后勁不足已成為我市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展瓶頸，這個(gè)問題得不到解決，物業(yè)管理行業(yè)難以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
(3)市場化程度不高
第一、很多物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取是暗箱操作，制約了公平的市場競爭機(jī)制的建立。
第二、物業(yè)管理的價(jià)格還未實(shí)現(xiàn)完全的市場定價(jià)。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與市場脫節(jié)，直接導(dǎo)致企業(yè)長期低成本運(yùn)營，服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高。
(4)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)問題
物業(yè)管理發(fā)展至今，己不再只是掃地、巡樓、收費(fèi)那么簡單。隨著行業(yè)逐步邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度都會(huì)發(fā)生變化。但在這種情況下人們對物業(yè)管理的定位又可能走向另一個(gè)誤區(qū)。筆者所在的盤錦市逸樹家小區(qū)，目前部分業(yè)主正以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)，因攀比心理而產(chǎn)生的欠費(fèi)業(yè)主群體不斷擴(kuò)大，物業(yè)公司無奈之下只能對不繳費(fèi)的業(yè)主斷電，既影響了業(yè)主的正常生活又影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量�，F(xiàn)階段的物業(yè)實(shí)踐中由于人們錯(cuò)誤的定位物業(yè)企業(yè)使這種情況越來越普遍，無形中為物業(yè)管理增加了風(fēng)險(xiǎn)。
二、解決的途徑：
盡管實(shí)踐中物業(yè)管理不盡如人意，但路還得走下去。要做到將物業(yè)管理糾紛減到最少應(yīng)從以下幾方面著手：
1.業(yè)主
(1)盡快成立業(yè)主協(xié)會(huì)
破解業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行難題的制度選擇就是業(yè)主協(xié)會(huì)。目前盤錦市還沒有這樣一個(gè)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)組建工作，規(guī)范業(yè)委會(huì)正常運(yùn)行的機(jī)構(gòu)。作為社會(huì)利益表達(dá)和利益協(xié)調(diào)的機(jī)制，業(yè)主協(xié)會(huì)可以成為聯(lián)系業(yè)主、物業(yè)公司和政府的紐帶。一方面有利于抵制物業(yè)公司的強(qiáng)權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，另一方面還可以積極參與建立物業(yè)公司招投標(biāo)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對從業(yè)人員的管理，完善行業(yè)自律。
(2)盡快建立物業(yè)公司選聘的招投標(biāo)機(jī)制
業(yè)委會(huì)以招投標(biāo)形式選聘物業(yè)管理公司，是打破壟斷管理局面、培育物業(yè)管理市場競爭機(jī)制的有效途徑，這無疑是促進(jìn)我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，管理服務(wù)水平不斷提高的重要?jiǎng)恿Α?/p>
(3)完善業(yè)主自律機(jī)制
我們一直認(rèn)為相對于物業(yè)公司業(yè)主是個(gè)弱勢群體，社會(huì)輿論也一面倒向業(yè)主一方。業(yè)主合法維權(quán)無可厚非，但是實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主把自己的權(quán)利定得過大，維權(quán)心態(tài)偏激。而無暇思考如何理性維權(quán)、合法維權(quán)。協(xié)調(diào)和維護(hù)業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。當(dāng)前主要的業(yè)主自律機(jī)制是《業(yè)主公約》，這是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，對全體業(yè)主都具有約束力。但當(dāng)個(gè)別業(yè)主為了自身利益拒不履行《業(yè)主公約》時(shí)，但誰來執(zhí)行這個(gè)約束力？業(yè)主自律機(jī)制沒有執(zhí)行力，是當(dāng)前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問題。如果將業(yè)委會(huì)的`工作委托給物業(yè)管理企業(yè)以外的物業(yè)管理顧問公司，由一個(gè)與業(yè)主和物業(yè)公司沒有利害關(guān)系的中間人介入也許能夠以更公正的立場解決橫亙于二者之間的矛盾。
2.物業(yè)管理企業(yè)
(1)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行專業(yè)化管理可以借鑒美國、新加坡等物業(yè)管理先進(jìn)國家的經(jīng)驗(yàn)，由物業(yè)管理企業(yè)選聘專業(yè)公司，將設(shè)施維修、保安、保潔、綠化、機(jī)電、房屋維修等專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)包，但管理責(zé)任不轉(zhuǎn)包，這既能提高專項(xiàng)服務(wù)的水平，同時(shí)也優(yōu)化了內(nèi)部資源，使物業(yè)管理公司集中精力開發(fā)其他專項(xiàng)服務(wù)。
(2)組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
為了改變盤錦市物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少，經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等情況，應(yīng)培育具有市場競爭力的物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，打造強(qiáng)勢品牌，以我市的優(yōu)秀物業(yè)公司為龍頭，帶動(dòng)全行業(yè)的蓬勃發(fā)展。這需要政府的政策支持。如政府可以鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)區(qū)域化經(jīng)營，按照區(qū)域劃分，將一些零散不成規(guī)模的住宅，劃入相鄰的物業(yè)管理區(qū)域，這樣就使企業(yè)的規(guī)模得以擴(kuò)大。對于一些無人管理的小區(qū)可以采取優(yōu)惠措施鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入。
(3)營造人文氣氛
為了與業(yè)主和諧共處，物業(yè)管理除了做好日常服務(wù)外，更要關(guān)注業(yè)主的精神世界，如開展一些社區(qū)活動(dòng)、社會(huì)公益活動(dòng)等為業(yè)主營造溝通思想、交流感情的人文氛圍，這樣可以消除業(yè)主對物業(yè)公司的排斥心理，增強(qiáng)物業(yè)管理的凝聚力。
(4)物業(yè)管理企業(yè)前期介入
由于本市的物業(yè)管理都是在物業(yè)交付使用后才開始介入的，很多工程項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段往往忽視物業(yè)管理的需要，遺留問題很多。如逸樹家小區(qū)業(yè)主的儲(chǔ)物間在地下一層，住戶存取雜物很方便，但進(jìn)出的坡度太大，自行車、摩托車、電動(dòng)車進(jìn)出很難，這顯然不能滿足業(yè)主的需要。物業(yè)管理早期介入工程設(shè)計(jì)、建設(shè)是解決這一狀況的有效途徑。
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