關(guān)于年末土地資產(chǎn)評估報告范文

　　導(dǎo)語：專注的眼神，終年沉浸，像不知疲倦的魚，在數(shù)字河流里游蕩，像古玩鑒賞家，帳簿是翻不盡的畫，細(xì)細(xì)地分辨瑕疵，讓數(shù)字公正地站立，本文是小編為大家整理的資產(chǎn)評估報告。想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!

　　資產(chǎn)評估報告【篇一】

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報告書目錄 目 錄

　　資產(chǎn)評估報告書摘要....................................I

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報告書摘要

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓

　　南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目

　　資產(chǎn)評估報告書摘要

　　中通評報字[2006]第45號

　　中通誠資產(chǎn)評估有限公司接受南京港務(wù)管理局的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，實(shí)施了必要的評估程序，為滿足南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的需要，采用收益法對所涉及的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司股東權(quán)益進(jìn)行了評估工作，得出以下評估結(jié)論：

　　在評估基準(zhǔn)日2006年3月31日，南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司的

　　本評估報告有效使用期為2006年3月31日至2007年3月30日。

　　本評估報告提出日期：2006年6月18日

　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。

　　評估機(jī)構(gòu)法定代表人：劉公勤

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：金大鵬

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：劉斌

　　二○○六年六月十八日

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報告書

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓

　　南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目

　　資產(chǎn)評估報告書

　　中通評報字【2006】第45號

　　中通誠資產(chǎn)評估有限公司接受南京港務(wù)管理局的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，實(shí)施了必要的評估程序，為滿足南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)的需要，采用收益法對所涉及的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司股東權(quán)益進(jìn)行了評估工作，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　(一)委托方簡介

　　本次評估的委托方為南京港務(wù)管理局。

　　名稱：南京港務(wù)管理局(以下簡稱：南京港)

　　住所：南京市下關(guān)區(qū)江邊路19號

　　法定代表人：孫子健

　　注冊資本：人民幣貳億肆仟捌佰伍拾貳萬柒仟元整

　　經(jīng)營范圍：港口(管理)裝卸搬運(yùn)貨物;客貨集散(運(yùn)輸)聯(lián)運(yùn)。引水領(lǐng)航(服務(wù))代理客貨運(yùn)輸、倉儲。港口設(shè)備(安裝、修理)港口機(jī)械(制造)碼頭、機(jī)械、倉庫、船舶(租賃)港口(技術(shù)咨詢、培訓(xùn))水運(yùn)輔助;外輪理貨;港區(qū)駁運(yùn);煤炭銷售;場地租賃。

　　南京港自建國以來管理體制幾經(jīng)變化，原屬交通部，1988年下放地方，實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)以地方為主的管理體制。2001年成建制下放南京市，與交通部脫鉤。2003年9月實(shí)施政企分開，政府職能全部劃到南京市港口管理局。

　　南京港是中國內(nèi)河第一大港，位于長江與東部沿海“T”型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略結(jié)合部，東距長江口437公里，是萬噸級海輪入長江的終點(diǎn)，經(jīng)長江入海可與世界五大洲相連;西溯長江可直抵武漢、重慶，與長江干支流各港溝通。港區(qū)航道為B級航道，萬噸級海輪可常年通航、靠泊，自然條件十分優(yōu)

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報告書 越。南京港是國家大型一類交通企業(yè)，我國一類對外開放口岸，是一個以能源、外貿(mào)、集裝箱為主、公用碼頭和貨主碼頭并重，功能比較齊全的大型綜合性的江海型樞紐港口。

　　港口依托的南京市是江蘇省省會，是中國重要的經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，又是長江三角洲的西部中心和寧鎮(zhèn)蘇皖贛十八地市經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心。區(qū)位優(yōu)勢突出，交通配置發(fā)達(dá)。津浦、滬寧、寧皖贛三條鐵路干線在此與港口鐵路相接，312、104、205、328四條國道以及滬寧、寧連、寧通等高等級公路網(wǎng)為南京港構(gòu)造了一個遼遠(yuǎn)廣闊、四通八達(dá)的輻射區(qū)域，已開通的祿口國際機(jī)場將成為華東地區(qū)重要的國際航空港，加上魯寧輸油管道，五種運(yùn)輸方式使南京港具有得天獨(dú)厚的物資集散疏運(yùn)條件和十分廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地。

　　南京港現(xiàn)有碼頭泊位73座，其中生產(chǎn)性泊位57座(萬噸級泊位20座);生產(chǎn)性錨地泊位5個，水域面積26.57萬平方米;待泊錨地7處，水域面積386萬平方米;使用岸線11457米，占南京已利用公用岸線19% ;擁有裝卸機(jī)械設(shè)備544臺(套)(不含龍?zhí)陡蹍^(qū))，工作船(含拖輪、駁船)155艘，鐵路專用線18，363米，庫場面積66.4萬平方米;陸域面積330萬平方米。擁有長江上最大的外貿(mào)港區(qū)、原油港區(qū)、煤炭港區(qū)和集裝箱專用碼頭。全港資產(chǎn)逾40億元人民幣。

　　(二)資產(chǎn)占有方簡介

　　本次評估的資產(chǎn)占有方為南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司。

　　名稱：南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司(以下簡稱：龍?zhí)都�裝箱)

　　住所：南京市棲霞區(qū)龍?zhí)督值牢锪鲌@區(qū)1-2號

　　法定代表人：孫子健

　　注冊資本：47400萬元人民幣

　　企業(yè)類型：中外合資經(jīng)營

　　經(jīng)營范圍：港口開發(fā)與建設(shè)，碼頭和其他港口設(shè)施經(jīng)營;在港區(qū)內(nèi)從事集裝箱的裝卸、堆存、門到門運(yùn)輸、相關(guān)配件銷售、倉儲(危險品除外);集裝箱的拆裝、拼箱、修理、清洗;港口機(jī)械、設(shè)施、設(shè)備租賃、維修，電子數(shù)據(jù)交換服務(wù)及信息咨詢服務(wù);船舶港口服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營(僅限供岸電、生活用水)。

　　經(jīng)營期限：自2005年8月10日至2025年8月9日

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　　南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程是國家沿江港口布局規(guī)劃中的重點(diǎn)工程，是南京市“十五”時期計(jì)劃建設(shè)的重大項(xiàng)目。設(shè)計(jì)年集裝箱吞吐能力52萬TEU,總投資概算10.89億元。2000年4，經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)成立南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司，為龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程的項(xiàng)目主體和項(xiàng)目法人，是南京港全資子公司，注冊資本23700萬元。2005年5月南京港與南京港股份有限公司、上海港集裝箱股份有限公司、上港集箱(澳門)有限公司、中遠(yuǎn)碼頭(南京)有限公司簽署合資經(jīng)營合同，龍?zhí)都�裝箱變更為中外合資企業(yè)，經(jīng)南京蘇建聯(lián)合會計(jì)師事務(wù)所寧建驗(yàn)(2005)033號驗(yàn)資報告審驗(yàn)，各方股東出資額及所占股權(quán)比例如下： 股東名稱

　　南京港務(wù)管理局

　　南京港股份有限公司

　　上海港集裝箱股份有限公司

　　上港集箱(澳門)有限公司

　　中遠(yuǎn)碼頭(南京)有限公司

　　合計(jì) 出資額(萬元)23700237094802370948047400股權(quán)比例 50% 5% 20% 5% 20% 100%

　　龍?zhí)都�裝箱位于長江南京段龍?zhí)端�道，河勢穩(wěn)定，建港條件優(yōu)良，距南京市區(qū)30公里。港區(qū)一期工程包括3個2.5萬噸級(水工結(jié)構(gòu)按靠泊5萬噸級集裝箱船設(shè)計(jì))和2個千噸級集裝箱專用泊位，設(shè)計(jì)年通過能力為52萬TEU，工程總投資為10.89億人民幣。南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程設(shè)計(jì)碼頭長910米，寬43.5米，引橋5座;后方陸域縱深1000米，寬930米，陸域面積93萬平方米。建設(shè)堆場20.8萬平方米，道路15.22萬平方米，生產(chǎn)、生活輔助設(shè)施建筑面積2.39萬平方米。相應(yīng)配套建設(shè)給排水、供電、通信、計(jì)算機(jī)管理、環(huán)境保護(hù)及其他輔助設(shè)施等。公司通過技術(shù)改造，增加堆場面積、增加裝卸設(shè)備數(shù)量等手段，在一期工程建設(shè)完成的基礎(chǔ)上陸續(xù)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，預(yù)計(jì)全部投資完成后，年通過能力約為100萬TEU。目前公司的主要裝卸設(shè)備包括40.5噸集裝箱裝卸橋4臺、輪胎式龍門起重機(jī)6臺和其他相應(yīng)的設(shè)備。港區(qū)從碼頭前沿向后依次布置碼頭防洪墻、重箱堆場、空箱堆場、拆裝箱庫、綜合辦公樓、生產(chǎn)與生活輔助區(qū)以及綠化帶等;集裝箱車輛出入口布置在港區(qū)后方;疏港道路與城市道路網(wǎng)相銜接。

　　龍?zhí)都�裝箱2005年及評估基準(zhǔn)日財務(wù)狀況如下：

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　　單位：人民幣萬元

　　項(xiàng)目年9-12月年1-3月

　　105,307.99108,001.30 資產(chǎn)總額

　　85,970.4889,881.37 固定資產(chǎn)總額

　　39,903.2441,039.71 負(fù)債總額

　　65,404.7666,961.59 凈資產(chǎn)

　　4,090.85

　　5,009.92 主營業(yè)務(wù)收入

　　-383.38

　　1,481.85 利潤總額

　　-383.381,481.85 凈利潤 二、評估目的

　　為加快推進(jìn)南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)南京港可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)南京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批復(fù)，南京港務(wù)管理局?jǐn)M將其所持有的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給南京港股份有限公司。根據(jù)國家有關(guān)政策法規(guī)的要求，對股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行評估，為轉(zhuǎn)讓計(jì)價提供參考依據(jù)。

　　司20%的股東權(quán)益。經(jīng)江蘇蘇亞金誠會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后，南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司總資產(chǎn)賬面價值為108,001.30萬元，負(fù)債賬面價值為41,039.71萬元，凈資產(chǎn)賬面價值為66,961.59萬元。

　　資產(chǎn)類型主要包括流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)(包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車輛、電子設(shè)備、在建工程)以及相關(guān)負(fù)債。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估時確定的資產(chǎn)范圍基本一致。四、價值類型及其定義 本報告書所述的評估價值是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成后，資產(chǎn)不改變原來的用途繼續(xù)使用的假設(shè)條件為前提， 被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日2006年3月31日的持續(xù)經(jīng)營價值。其價值具體定義如下：

　　1.委估企業(yè)和資產(chǎn)的狀態(tài)為評估基準(zhǔn)日2006年3月31日的現(xiàn)時狀態(tài);不考慮委估企業(yè)改變原經(jīng)營狀態(tài)、委估資產(chǎn)改變原有用途對價值量的影響;

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　　2.假設(shè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成后的資產(chǎn)作為一個有效的整體按原狀態(tài)使用;企業(yè)擁有的各類資產(chǎn)按原用途不變，原地在用和繼續(xù)使用，能在企業(yè)整體生產(chǎn)中產(chǎn)生貢獻(xiàn);

　　3.假設(shè)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為完全產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上不存在瑕疵。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2006年3月31

　　該評估基準(zhǔn)日是評估機(jī)構(gòu)與委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為性質(zhì)和評估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時間協(xié)商確立的。

　　六、評估原則

　　根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)，評估工作中遵循了：

　　1.獨(dú)立、客觀、公正的工作原則;

　　2.貢獻(xiàn)、替代的經(jīng)濟(jì)原則;

　　3.國家及資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則。

　　七、評估依據(jù)

　　(一) 主要法律法規(guī)依據(jù)

　　1.中華人民共和國國務(wù)院令 (第378號) 《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》;

　　2.國務(wù)院《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(1991年11月16日國務(wù)院第91號令);

　　3.國務(wù)院辦公廳《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》(國辦發(fā)【2001】102號);

　　4.國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(2005年8月25日國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令);

　　5.財政部《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〉的通知》及其附件 (財評字【1999】91號);

　　6.中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的.《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》 (中評協(xié)

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　　【1996】03號);

　　7.財政部關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》的通知及其附件 (財企【2004】20號);

　　8.中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)》的通知(中評協(xié)[2004]134號);

　　9.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》 (會協(xié)【2003】18號)。

　　(二) 經(jīng)濟(jì)行為文件依據(jù)

　　南京市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會寧國資委綜〔2006〕67《關(guān)于同意南京港口集團(tuán)公司(南京港務(wù)管理局)轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)的批復(fù)》。

　　(三) 重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件依據(jù)

　　1.土地租賃合同;

　　2.重大設(shè)備購置合同和有關(guān)付款憑證、發(fā)票;

　　3.車輛行駛證;

　　4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　(四) 取價依據(jù)

　　1.資產(chǎn)占有方提供的盈利預(yù)測、評估申報表、會計(jì)報表及有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等資料;

　　2.其他與本次資產(chǎn)評估有關(guān)的文件資料。

　　八、評估方法

　　委估資產(chǎn)為南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓的南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司20%的股權(quán)，評估人員按照有關(guān)資產(chǎn)評估規(guī)范，采用收益現(xiàn)值法對南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司企業(yè)價值進(jìn)行了評估，以確定南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓的股東權(quán)益的評估價值。

　　企業(yè)作為一個有機(jī)整體，除單項(xiàng)資產(chǎn)能夠產(chǎn)生價值外，其合理的資源配置、優(yōu)良的管理及多年經(jīng)營中形成的經(jīng)驗(yàn)、客戶網(wǎng)絡(luò)等綜合因素形成的各種無形資產(chǎn)也是不可忽視的價值組成部分。在評估過程中通過估算被評估資產(chǎn)

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　　未來預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流)，通過一定的折現(xiàn)率將企業(yè)未來的預(yù)期收益還原為整體資產(chǎn)價值。收益現(xiàn)值法的計(jì)算公式為：

　　RiP=∑ i󰀀i1+r󰀀ji=1n

　　P——收益現(xiàn)值法評估值

　　Ri——未來第i個收益期的預(yù)期收益額;

　　i——收益年期;

　　r——折現(xiàn)率。 1.收益額的確定

　　口徑，通過對企業(yè)未來年度的收益進(jìn)行預(yù)測，在求得各年度凈利潤后，通過下述公式求得企業(yè)自由現(xiàn)金流：

　　企業(yè)自由現(xiàn)金流=凈利潤+固定資產(chǎn)折舊+扣稅利息費(fèi)用

　　-資本支出-追加營運(yùn)資金

　　根據(jù)評估操作規(guī)范要求，本次評估對企業(yè)未來年度收益預(yù)測至2011年，然后假設(shè)以后各年度企業(yè)自由現(xiàn)金流保持2011年的水平。

　　2.收益期限的確定

　　港口行業(yè)屬于國家重點(diǎn)發(fā)展和支持的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，關(guān)系著整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展，在可預(yù)見的未來，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營期限屆滿時，沒有證據(jù)表明企業(yè)會停止經(jīng)營，因此以無限年期確定收益期限。

　　3.折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率是將未來有期限的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收益的收益率水平。折現(xiàn)率的計(jì)算公式為：

　　r=rm+rt +rp+rf

　　式中：

　　r 折現(xiàn)率

　　rm 無風(fēng)險報酬率

　　rt 行業(yè)風(fēng)險報酬率

　　rp 經(jīng)營風(fēng)險報酬率

　　rf 財務(wù)風(fēng)險報酬率

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　　4.評估值的確定

　　根據(jù)上述公式計(jì)算出的結(jié)果為不含長期投資的股東權(quán)益和付息債務(wù)的價值，通過加上長期投資評估值并扣減付息債務(wù)后可得企業(yè)全部股東權(quán)益評估價值。

　　根據(jù)南京港擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例乘以龍?zhí)都�裝箱全部股東權(quán)益價值即為南京港擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)的評估價值。

　　九、評估過程

　　本次資產(chǎn)評估工作于2006年5月8日開始，2006年6月18日出具正式評估報告。整個評估工作分四個階段進(jìn)行：

　　(一)接受委托階段

　　經(jīng)評估機(jī)構(gòu)與委托方洽談，明確評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，接受委托方的資產(chǎn)評估項(xiàng)目委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書。在充分溝通的前提下，確定評估目的、評估范圍和對象、選定評估基準(zhǔn)日，評估機(jī)構(gòu)據(jù)以制定資產(chǎn)評估工作計(jì)劃。

　　(二)資產(chǎn)清查階段

　　評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)與收集資料，然后對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)與產(chǎn)權(quán)鑒定，并對收集的資料進(jìn)行驗(yàn)證，具體步驟如下：

　　1.根據(jù)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估工作的需要，向資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評估申報表，并協(xié)助其進(jìn)行資產(chǎn)清查工作;

　　2.收集資產(chǎn)評估所需文件資料;

　　3.聽取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;

　　4.對資產(chǎn)占有方填報的資產(chǎn)評估申報表與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，根據(jù)資產(chǎn)評估申報表的內(nèi)容到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)物核實(shí)和勘察，并對資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營管理狀況;

　　5.在對企業(yè)經(jīng)營管理狀況進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上，審核企業(yè)填報的未來年度盈利預(yù)測，了解編制盈利預(yù)測的假設(shè)條件、編制方法及企業(yè)為完成盈利預(yù)測所采用的運(yùn)營方法。

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　　(三) 評定估算編制評估報告階段

　　評估人員對所收集資料和現(xiàn)場勘察結(jié)果進(jìn)行分析和匯總，然后進(jìn)行估算，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作。在確認(rèn)評估工作中未發(fā)生重評和漏評后，根據(jù)匯總分析情況，對評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善，撰寫資產(chǎn)評估報告書、評估說明，并進(jìn)行三級審核。

　　(四) 提交報告及報告歸檔階段

　　向委托方提交評估報告初稿，與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書，并進(jìn)行工作底稿的整理歸檔工作。

　　十、評估結(jié)論

　　在評估基準(zhǔn)日2006年3月31日，龍?zhí)都�裝箱的資產(chǎn)，評估前總資產(chǎn)賬面價值為108,001.30萬元，負(fù)債賬面價值為41,039.71萬元，凈資產(chǎn)賬面價值為66,961.59萬元;調(diào)整后總資產(chǎn)賬面價值為108,001.30萬元，負(fù)債賬面價值為41,039.71萬元，凈資產(chǎn)賬面價值為66,961.59萬元;經(jīng)評估后，凈資產(chǎn)為85,046.68萬元，凈資產(chǎn)評估值較調(diào)整后賬面值增值18,085.09萬元，增值率為27.01%。

　　我們的評估結(jié)論是依據(jù)我們的評估工作得出。

　　資 產(chǎn) 評 估 結(jié) 果 匯 總 表

　　評估基準(zhǔn)日：2006年3月31日 資產(chǎn)占有單位：南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司

　　項(xiàng) 目 賬面價值 調(diào)整后賬面值

　　建 筑 物

　　設(shè) 備

　　資產(chǎn)總計(jì)

　　負(fù)債總計(jì)

　　凈資產(chǎn) 金額單位：人民幣萬元評估價值 增減值 增值率 27.01%

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　　龍?zhí)都�裝箱企業(yè)全部股東權(quán)益評估價值為85,046.68萬元，按股權(quán)比例折算后，南京港擬轉(zhuǎn)讓的20%的股權(quán)評估價值為17,009.34萬元。

　　十一、評估假設(shè)及限定條件

　　1.委估資產(chǎn)為能用貨幣衡量其未來期望收益的整體資產(chǎn);

　　2.委估資產(chǎn)作為整體依據(jù)現(xiàn)有能力持續(xù)經(jīng)營;

　　3.評估所依據(jù)的政策、法規(guī)等不作重大調(diào)整;

　　4.委估資產(chǎn)所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　十二、評估結(jié)論成立條件

　　1.本評估結(jié)論是根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，并在其存在的條件下成立;

　　2.本評估結(jié)論在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、資產(chǎn)繼續(xù)使用、公開市場的假設(shè)條件下成立;

　　3.本評估結(jié)論僅為本評估目的服務(wù);

　　4.本評估結(jié)論系對評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)公允價值的反映;

　　5.本評估結(jié)論是本機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。

　　十三、特別事項(xiàng)說明

　　1.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對評估結(jié)論的合理性負(fù)

　　23.遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。

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　　4.企業(yè)目前未獲得稅務(wù)部門關(guān)于所得稅減免的相關(guān)文件，但由于企業(yè)為中外合資企業(yè)，按國家有關(guān)外商投資企業(yè)稅收減免的規(guī)定及企業(yè)所在地的相關(guān)法規(guī)，企業(yè)所得稅應(yīng)執(zhí)行5免5減半的政策，在減免稅期間，地方所得稅全免，則企業(yè)應(yīng)在2011年開始執(zhí)行7.5%的所得稅率，在本次評估過程中，評估人員按照企業(yè)執(zhí)行上述所得稅減免政策對未來現(xiàn)金流進(jìn)行估算，如在評估基準(zhǔn)日后，稅務(wù)部門對企業(yè)適用稅率及減免稅政策的認(rèn)定與此不符，評估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

　　5.為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要，龍?zhí)都�裝箱與南京港務(wù)管理局于2005年8月26日簽訂《土地使用權(quán)租賃合同》，向南京港務(wù)管理局租賃南京港務(wù)龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程占用土地1,529.45畝(劃撥土地使用權(quán))，租賃期限至2015年8月31日止，租賃價格根據(jù)承租方業(yè)務(wù)量完成情況確定。根據(jù)其股東于2005年5月28日簽訂的《五方股東協(xié)議》，在南京港務(wù)管理局整體改制完成且用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓土地五年內(nèi)，土地使用權(quán)將以股東各方協(xié)商確定的方式(包

　　6訂的《五方股東協(xié)議》，土地使用權(quán)人南京港務(wù)管理局在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至龍?zhí)都�裝箱名下后，有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書，辦證費(fèi)用由龍?zhí)都�裝箱承擔(dān)。

　　7.為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要，由南京港務(wù)管理局擔(dān)保，龍?zhí)都�裝箱向中國民生銀行北京西路支行借款1000萬元，借款期限2006年3月24日至2006年9月24日，借款年利率4.698%。

　　8.為滿足港口建設(shè)需要，龍?zhí)都�裝箱向中國農(nóng)業(yè)銀行南京市雨花臺支行分別以抵押擔(dān)保方式取得固定資產(chǎn)借款，至評估基準(zhǔn)日，借款余額30500萬元，明細(xì)如下：

　　借款金額

　　年利率 6.03% 6.03% 5.58% 借款期限 2002.01.04-2006.06.25 2002.02.04--2006.09.25 2002.03.27-2006.12.05

　　2002.04.09- 2007.03.25

　　保證或抵押方式 南京港務(wù)管理局擔(dān)保 南京港務(wù)管理局土地使用權(quán)抵押

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　　元提供擔(dān)保(其中單獨(dú)擔(dān)保6,000.00萬元，與南京國際集裝箱裝卸有限公司共同擔(dān)保2,000.00萬元)，為南京港務(wù)管理局出具的銀行承兌匯票7,000.00萬元提供擔(dān)保，為南京港務(wù)管理局預(yù)付款保函612.50萬元提供擔(dān)保。

　　10.在股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成后，南京港仍為龍?zhí)都�裝箱第一大股東，且南京港亦為股權(quán)受讓方南京港股份有限公司的第一大股東，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及控股權(quán)的轉(zhuǎn)移，故在確定南京港擬轉(zhuǎn)讓的部分股權(quán)價值時，直接以龍?zhí)都�裝箱全部股東權(quán)益價值乘以南京港擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例確定評估值，未考

　　慮可能存在的折溢價對評估價值的影響。 提請?jiān)u估報告的使用者注意以上事項(xiàng)對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。

　　十四、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)

　　評估基準(zhǔn)日后，在評估結(jié)果有效期內(nèi)：

　　1.若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報告的評估方法進(jìn)行相應(yīng)評估和調(diào)整;

　　2.若資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評估價值。

　　確定的現(xiàn)行價格，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效;

　　2.本評估報告書依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力;

　　3.根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)果使用有效期為一年，從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日2006年3月31日起，至2007年3月30日使用有效;

　　4.本評估報告書評估結(jié)論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用。評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。委托方因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機(jī)構(gòu)無關(guān)。

　　十六、評估報告提出日期

　　本評估報告書提出日期為：2006年6月18日。

　　評估機(jī)構(gòu)法定代表人：劉公勤

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：金大鵬

　　中國注冊資產(chǎn)評估師：劉斌

　　二○○六年六月十八日

　　南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都�裝箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評估報告書

　　資產(chǎn)評估報告書備查文件

　　一、經(jīng)濟(jì)行為文件

　　二、財務(wù)報表

　　三、委托方與資產(chǎn)占有方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　四、主要資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件

　　五、委托方及資產(chǎn)占有方承諾函

　　六、資產(chǎn)評估人員和評估機(jī)構(gòu)的承諾函

　　七、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件

　　八、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　九、項(xiàng)目參加人員名單及資格證書復(fù)印件

　　十、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

　　資產(chǎn)評估報告【篇二】

　　第一部分 摘要 一、估價項(xiàng)目名稱

　　位于相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)的49.216畝土地使用權(quán)價格評估。

　　二、委托估價方 ⅩⅩ公司 三、估價目的

　　為了ⅩⅩ公司能滿足對土地的投資開發(fā)需要，依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)，我們對委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價，提供委估對象在估價基準(zhǔn)日的市場價值參考依據(jù)。 四、估價基準(zhǔn)日

　　二O一O年三月十日。

　　綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個比較的實(shí)例，采用市場法進(jìn)行估價，估價結(jié)果為估價對象無權(quán)屬瑕疵和限制下的公開市場價值。

　　六、估價結(jié)果

　　估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權(quán)價格采用市場法測算，估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權(quán)價格為：

　　土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝) 七、估價師簽名

　　第二部分 評估的過程

　　待評估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評估其2010年3月10日的市場價格。我們通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。

　　1、進(jìn)行交易情況修正

　　經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。

　　2、進(jìn)行交易時間修正

　　根據(jù)調(diào)查，2009年12月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實(shí)例C交易時間修正系數(shù)=104/100=1.04

　　3、進(jìn)行區(qū)域因素修正

　　采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。

　　根據(jù)各個區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評估對象的各個因素的分值為標(biāo)準(zhǔn)值，即以打滿分處理，以下為被評估對象的具體情況。

　　則

　　B地以被評估對象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：

　　C地以被評估對象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下

　　于是可以得到：

　　交易實(shí)例A區(qū)域因素修正系數(shù)=100/176=0.568 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/206=0.485 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/144=0.694

　　4、進(jìn)行個別因素修正

　　(1)關(guān)于面積因素的修正:

　　對土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比A、B交易實(shí)例價格低6%，估宗地的價格會比C交易實(shí)例價格高3%。 經(jīng)過計(jì)算得到面積修正系數(shù)為：， 交易實(shí)例A的面積修正系數(shù)=0.94 交易實(shí)例B的面積修正系數(shù)=0.94 交易實(shí)例C的面積修正系數(shù)=1.03 (2)關(guān)于容積率因素的修正:

　　經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是： 容積率增加0.1，地價增加2%。則：

　　交易實(shí)例A的容積率修正系數(shù)=100/140=0.714 交易實(shí)例B的容積率修正系數(shù)=100/275.2=0.363 交易實(shí)例C的容積率修正系數(shù)=100/104=0.962 個別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：

　　交易實(shí)例A的個別因素修正系數(shù)=0.94×0.714=0.671 交易實(shí)例B的`個別因素修正系數(shù)=0.94×0.363=0.341 交易實(shí)例C的個別因素修正系數(shù)=1.03×0.962=0.991

　　5.計(jì)算比準(zhǔn)價格

　　A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬元/ 畝)

　　6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果

　　由于B實(shí)例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評估結(jié)果。故宗地D的評估結(jié)果為：

　　待估宗地評估價值(單價)=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬元/ 畝)

　　待估宗地評估價值(總價)=505.175×49.216=24862.69萬元

　　第三部分 土地估價結(jié)果 一、估價依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第39號)等法律法規(guī)，并且委托估價方提供的相關(guān)資料和受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價。 二、土地估價 1、估價原則

　　地產(chǎn)評估應(yīng)遵循公開、公正、公平的工作原則，同時應(yīng)根據(jù)估價目的和選用的估價方法，在估價過程中把握適用的經(jīng)濟(jì)原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動原則等原則，使得在估價過程中，要按照國家和

　　地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、科學(xué)、 合法的原則進(jìn)行土地價格評估。做到評估過程合理，評估方法科學(xué)，評估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評估秘密。 2、估價方法

　　根據(jù)“城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程”和估價人員現(xiàn)場查勘，對估價對象和參考示例進(jìn)行的特點(diǎn)及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，并結(jié) 合估價對象的實(shí)際情況，采用市場比較法評定土地價格。 3、估價結(jié)果

　　估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對土地使用權(quán)價格采用市場比較法測算，估價人員對所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價對象的國有出讓土地使用權(quán)價格為：

　　土地價值總額：24862.69萬元 單位地價：505.175(萬元/ 畝)

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