2017關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估報告范文
導(dǎo)語：經(jīng)常有人抱怨“世界不公平”，其實很多時候世界挺公平的，只是你壓根沒看著別人背后的努力啊。下面是小編為大家整理的，資產(chǎn)評估報告范文，想要知更多的資訊，請多多留意文書幫!
資產(chǎn)評估報告范文【篇一】
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介
1、委托方
名稱:住所: 號
投資人人姓名:
經(jīng)營范圍:電線、電纜的加工、銷售。
2.資產(chǎn)占有方
本次評估的委托方為 ，也即本次評估的資產(chǎn)占有方。
二、評估目的
為委托方企業(yè)改制(了解企業(yè)價值)，提供價值參考依據(jù)。
三、評估范圍與對象
委托方提供的全部資產(chǎn)和負債。包括流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、以及全部負 債，評估對象為審計確認的全部資產(chǎn)。
四、評估基準(zhǔn)日
本項目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日是20xx年 3月5日。
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一切計價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)，所有資產(chǎn)均為評估基準(zhǔn)日實際存在的資產(chǎn)。
五、評估原則
(一)遵循獨立性原則。作為獨立的社會公正性機構(gòu)，評估工作始終堅持獨立的第三者立場，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
(二)遵循客觀性原則。評估人員從實際出發(fā)，通過現(xiàn)場勘察，在掌握翔實可靠資料的基礎(chǔ)上，以客觀公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結(jié)果具備充分的事實依據(jù);
(三)遵循科學(xué)性原則。結(jié)合各類資產(chǎn)的特點確定了科學(xué)的'評估方法，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理;
(四)遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則。即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為假設(shè)前提，確定其在評估基準(zhǔn)日2012年3月25日的現(xiàn)行公允價值;
(五)遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營的原則。根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，確定相應(yīng)的評估方法、參數(shù)和依據(jù);
(六)遵循替代性原則。評估作價時，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日可能實現(xiàn)的或?qū)嶋H存在的價格或價格標(biāo)準(zhǔn)有多種，則選用最低的一種;
(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;
(八)維護資產(chǎn)占有者及其他關(guān)聯(lián)方合法權(quán)益的原則。
六、評估依據(jù)
我們在本次資產(chǎn)評估工作中所遵循的國家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)，以及在評估中參考的文件資料主要有：
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(一)評估法律法規(guī)依據(jù)
1.國務(wù)院1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
2.原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)(1992)36號《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;
3.中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[1996]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見 (試行) 》;
4.財政部財評字[1999]91號文關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》;
(二)評估工作經(jīng)濟行為依據(jù)
資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托合同書
(三)評估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四)評估取價標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)
1.《2010年機電產(chǎn)品報價手冊》，機械工業(yè)出版社;
2.《中國機電產(chǎn)品出廠價格目錄》,
3. 《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)》，北京科學(xué)技術(shù)出版社;
4.陜西省機器設(shè)備資產(chǎn)市場詢價資料;
(五)參考資料及其它
1.機器設(shè)備購置發(fā)票
2.委托方提供的評估明細表;
3.評估人員現(xiàn)場勘察記錄;
4.市場調(diào)查所取得的資料。
七、評估方法
根據(jù)資產(chǎn)評估的目的及資產(chǎn)實際狀況，本次評估采用重置成本法進行評估。具體如下：
1、對現(xiàn)金、銀行存款以盤點和銀行對賬的審核核實數(shù)為評估值; AAAAAA資產(chǎn)評估有限公司 5
2、對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收賬款以核實賬面值剔除壞賬后的價值作為評估值;
3、對存貨以盤點核實數(shù)按重置價計算評估值。本次評估對原材料、產(chǎn)成品以賬面價值作為評估值。
4、對固定資產(chǎn)采用重置成本法;
5.對負債以核實賬面值剔除可免除部分后的價值作為評估值。
根據(jù)企業(yè)提供的資產(chǎn)明細清單，逐一進行了核對，做到帳表相符，同時通過對有關(guān)的合同、法律權(quán)屬證明及會計憑證審查核實對其權(quán)屬予以確認。在此基礎(chǔ)上，組織專業(yè)工程技術(shù)人員逐一進行現(xiàn)場勘察和核實。最后進行價值評估。
1. 重置全價的確定
對機器設(shè)備直接在網(wǎng)上查詢有關(guān)報價資料或根據(jù)專用設(shè)備報價手冊等資料，考慮運雜費、安裝調(diào)試費用、資金成本等相關(guān)的合理費用，確定其重置價值。
2.成新率的確定
對使用中的機器設(shè)備按現(xiàn)場勘察成新率(分別按設(shè)備的不同部位或相關(guān)參數(shù)進行現(xiàn)場勘察、技術(shù)鑒定)參照機器設(shè)備經(jīng)濟使用年限、和理論成新率綜合確定其成新率。
3.評估值的確定
將重置全價和成新率相乘，得出評估值。
八、評估過程
分三個階段進行：
(一)接受委托
評估小組進入工作現(xiàn)場后，首先進行以下工作：
1.向委托方了解總體方案，明確評估目的，明確評估的范圍和對象; AAAAAA資產(chǎn)評估有限公司 6
2.與委托方簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書;
3.與委托方共同選定評估基準(zhǔn)日。
(二)資產(chǎn)清查
評估人員進入現(xiàn)場后，首先指導(dǎo)企業(yè)清查資產(chǎn)，然后對企業(yè)提供的各類資產(chǎn)原始評估明細表進行了核查，對表中漏填、誤填的項目要求企業(yè)進行修改和補充，請企業(yè)在修正后的原始明細表上蓋章，作為評估的原始依據(jù)。
(三)評定估算及匯總審核
評估小組對從調(diào)查現(xiàn)場收集的資料進行分析，并搜集市場價格資料，進行評估。
1.對資產(chǎn)進行分析、計算和評估。
2.撰寫報告。
3.公司內(nèi)部審核，出具資產(chǎn)評估報告書。
九、評估結(jié)論
根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定,本著獨立、公正、科學(xué)和客觀的原則及必要的評估程序,對本項目資產(chǎn)占有方提供的全部資產(chǎn)和負債進行了評估,根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：委托方20xx年3月5日企業(yè)凈資產(chǎn)價值為 元(詳細情況見評估明細表)。
十、特別事項說明
以下為在評估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評估結(jié)論但非評估人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算的有關(guān)事項(包括但不限于以下)：
(一)本評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行價格，沒有考慮將來可能發(fā)生的特殊交易方式可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化 AAAAAA資產(chǎn)評估有限公司 7
以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。當(dāng)前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
(二)由資產(chǎn)占有方管理層和其他人員提供的與評估相關(guān)的所有資料，是編制本報告的基礎(chǔ);資產(chǎn)占有方應(yīng)對其提供資料的真實性、全面性負責(zé)。
(三)本評估結(jié)論是我公司出具專業(yè)意見，并不能代表企業(yè)定價決策。
(四)本評估項目是在審計確認的基礎(chǔ)上進行的價值評估。
評估報告使用者應(yīng)注意以上的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。 十一、評估基準(zhǔn)日期后重大事項
評估報告基準(zhǔn)日后至評估報告提交日內(nèi)，未發(fā)生其他對本次資產(chǎn)評估產(chǎn)生重大影響的事項。
十二、評估報告書的法律效力
(一)、本評估報告的結(jié)論是以在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營為前提條件;
(二)、本評估報告書評估結(jié)論有效期限自評估基準(zhǔn)日20xx年 3 月5日至2016年3月4日。當(dāng)評估目的在評估基準(zhǔn)日后的一年內(nèi)實現(xiàn)時可以以評估結(jié)論作為參考依據(jù)，超過一年，需重新確定評估結(jié)論; ， (三)、本評估報告在評估機構(gòu)簽字蓋章后，具有法律效力;
(四)、本報告書的評估結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用，報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，我公司不會隨意向他人公開。
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十三、評估報告提出日期
本報告書提交委托方的時間為：20xx年3月5 日。
(此頁無正文)
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
AAAAAAA資產(chǎn)評估有限公司
二〇xx年三月五日
資產(chǎn)評估報告范文【篇二】
項目名稱：杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價格評估 受托估價單位：**資產(chǎn)評估公司
提交估價報告日期：20xx年6月6日
第一部分 評估師聲明
1、評估報告陳述的事項是真實和準(zhǔn)確的。
2、對評估所依據(jù)的信息來源進行了驗證，并確信其是可靠和適當(dāng)?shù)摹?/p>
3、評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，評估報告的分析、判斷和結(jié)論僅受評估報告所闡述的假設(shè)和限定條件的限制，評估師的專業(yè)分析、判斷和結(jié)論是公正的、無偏見的。
4、對評估報告中所評估的資產(chǎn)，評估師對其不擁有現(xiàn)存的或?qū)淼睦�，對于評估報告涉及的各方，不涉及任何評估師個人的利益。
5、對于評估報告中所評估的資產(chǎn)和評估工作中所涉及的各方，評估師不存在任何偏見。
6、評估師對于評估報告中所評估的資產(chǎn)親自進行了現(xiàn)場清查、核實和勘察。
7、無人對評估報告的簽署者提供重要的專業(yè)幫助。
8、評估報告只能用于載明的評估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。
第二部分 摘要
1、估價項目名稱：杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價格評估
2、委托估價方：杭州**公司
3、估價目的：因政府拍賣待估宗地用于建設(shè)住宅用地，為核定土地資產(chǎn)價值的需要提供價格參考依據(jù)。
4、估價基準(zhǔn)日：2011年6月4日
5、價值類型： 市場價值
6、評估方法：市場法、假設(shè)開發(fā)法
7、估價結(jié)果
評估土地面積：26.56畝(17706 m2 )
平均單位面積地價：16869元/ m2(取整)
評估總地價：30977142元
大寫：叁仟零玖拾柒萬柒仟壹佰肆拾貳元整(貨幣種類：人民幣)
第三部分 報告書正文
一、委托估價方
杭州**公司
二、估價對象
此次估價對象為一塊宗地，土地總面積26.56畝，位于杭州下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(杭州下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊)，東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。待估宗地現(xiàn)為政府待拍賣，規(guī)劃用途為住宅用地，土地使用年限設(shè)定為70年，容積率為2.7。
三、估價對象概況
(一)土地權(quán)利狀況
委估宗地土地所有權(quán)屬國家所有，在估價基準(zhǔn)日，待估宗地未設(shè)定抵押、擔(dān)保等他項權(quán)利。
(二)土地利用狀況
供水、排水、供電、通訊等完善。
四、地價影響因素分析
(一)一般因素
1.地理位置
杭州是浙江省省會(經(jīng)緯120.2E，30.3N)，長江三角洲南翼中心城市，“東南第一州”。浙江省政治、經(jīng)濟、文化、科教中心，也是中國最著名的風(fēng)景旅游城市之一。其中的杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家級開發(fā)區(qū)，行政管轄面積104.7平方千米。目前在34平方千米建成區(qū)已構(gòu)建了完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的園區(qū)環(huán)境、便捷的生活設(shè)施、高效規(guī)范的政府服務(wù)。根據(jù)杭州市“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，以杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部178平方千米是杭州大都市的副中心(即下沙新城)。
2.自然環(huán)境
杭州處于亞熱帶季風(fēng)區(qū)，四季分明，夏季氣候炎熱，濕潤，有小火爐之稱，相反，冬季寒冷，干燥。春秋兩季氣候宜人，是觀光旅游的黃金季節(jié)。
3.行政區(qū)劃
據(jù)“杭州地名網(wǎng)”資料顯示：截至2009年8月24日，杭州市總面積1.66萬平方公里，總?cè)丝?60.4萬人，轄8個市轄區(qū)、2個縣，代管3個縣級市，其中市轄區(qū)3068平方千米，市轄區(qū)409.5萬人， 杭州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)行政管轄面積104.7平方公里，轄區(qū)人口30萬。
4.社會經(jīng)濟狀況
2010年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值5945.82億元，超額完成“十一五”規(guī)劃目標(biāo)，
比上年增長12%，帶著連續(xù)20年兩位數(shù)的增速進入“十二五”，增速快于全國和全省1.7和0.2個百分點。經(jīng)濟總量穩(wěn)居全國大中城市第八、副省級城市第三和省會城市第二位。按常住人口計算，全市人均GDP達到68398元，根據(jù)年平均匯率折算，達到10103美元。杭州市戶籍人口和常住人口人均GDP雙雙突破1萬美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達國家水平，經(jīng)濟總體實力再上新臺階。
(二)區(qū)域因素
1.區(qū)域概況
待估宗地位于杭州下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，26.56畝，東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。
2.交通條件
待估宗地所在區(qū)域有學(xué)林街、星河北路、學(xué)源街等主要道路，區(qū)域內(nèi)道路四通八達，路網(wǎng)密度高，道路通達度好。
(1)公共交通便捷度。待估宗地所在區(qū)域暫時沒有公交線路開通;地鐵經(jīng)過該區(qū)域，待地鐵建成后，這里交通將十分便利。
3.基礎(chǔ)設(shè)施條件
供水、排水、供電、通訊等完善。
(三)個別因素
1.宗地位置
待估宗地位于杭州下沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，26.56畝，東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路。
2.面積、形狀、用途及容積率
待估兩宗地土地總面積為26.56畝。宗地近似長方形，形狀較規(guī)則，容積率
2.7，為住宅用地。
3.地形及地質(zhì)條件
待估宗地地形平坦，地質(zhì)狀況較好，對宗地利用無影響。
4.土地使用年限。
待估宗地設(shè)定土地用途為住宅出讓土地，土地使用年限70年。
5.基礎(chǔ)設(shè)施狀況
待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施如供水、排水、供電、通訊等完善。
五、評估目的
因政府拍賣待估宗地用于建設(shè)住宅用地，為核定土地資產(chǎn)價值的需要提供價格參考依據(jù)。
六、價值類型
本報告所稱的“評估價值”為市場價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方
在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
七、評估基準(zhǔn)日
根據(jù)本公司與委托方的約定，本項目資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日確定為2011年6月4日。
八、評估方法的比較和選擇
市場法適用于有充分的市場交易資料、交易實例與被評估房地產(chǎn)之間具有較大的相關(guān)性或較高的可比性、交易實例資料及其來源必須翔實可靠的房地產(chǎn)。
假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地(包括生地、毛地和熟地)、待拆遷改造土地、未開發(fā)完工的房地產(chǎn)。
成本法適用的對象為新開發(fā)建造、計劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價格評估。成本法也被廣泛用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評估，如政府的辦公樓、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。
收益法適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)的評估，如商場、旅館、餐館、商務(wù)樓等收益性房地產(chǎn)及住宅等也可以轉(zhuǎn)化為收益性的房地產(chǎn)。但對于政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等社會公用、公益房地產(chǎn)，收益法一般不適用。
綜合分析首先應(yīng)重點選用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種評估方法。因為市場法較充分考慮了在估價基準(zhǔn)日的近期市場上類似房地產(chǎn)的交易行情、市場承受能力，其測算的價格具有現(xiàn)勢性，容易為買賣雙方認同和接受。假設(shè)開發(fā)法則充分地考慮了規(guī)劃條件下宗地自身最有效利用方式以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等。而且拍賣出讓宗地一般都是用于開發(fā)或再開發(fā)建設(shè)，且多為經(jīng)營性用地，因此，假設(shè)開發(fā)法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益法和基準(zhǔn)地價修訂法也比較常用，成本法則較為少用。當(dāng)然，運用上述兩種評估方法，也需要一定前提條件。在房地產(chǎn)市場不發(fā)達、缺乏交易案例，或無城市規(guī)劃主管部門審定的詳細規(guī)劃設(shè)計方案的情況下，就只能選取基準(zhǔn)地價修正法和成本法等方法來進行評估。
九、評估方法
(一)市場法
1.基本思路及計算公式
市場法是在求取被估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的.類似房地產(chǎn)加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行修正，得出被估房地產(chǎn)合理價值。
市場法計算公式：
被估房地產(chǎn)價值=交易實例單價*(1+或—交易實例差異因素調(diào)整率)*(1+期間房地產(chǎn)價格上漲率)*被估房地產(chǎn)面積
被估房地產(chǎn)價值=交易實例單價*交易情況修正系數(shù)*區(qū)域因素修正系數(shù)*個別因素修正系數(shù)*交易時間修正系數(shù)*被估房地產(chǎn)面積
2.案例應(yīng)用
待評估宗地為杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊)東至規(guī)劃一號渠綠化、浙江德嘉建設(shè)有限公司，南至空地，西至規(guī)劃星河北路綠化，北至規(guī)劃南苑路，26.56畝，住宅用地。評估其的公平市場價格。收集的有關(guān)資料如下表。
注：A=杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-03地塊) 東至規(guī)劃道路，南至規(guī)劃道路，西至規(guī)劃春瀾路綠化，北至規(guī)劃農(nóng)墾路綠化。
B=杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊) 東至規(guī)劃長安路，南至綠化帶，西至規(guī)劃長墾路，北至規(guī)劃匯安路。
C=杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊) 東至規(guī)劃道路，南至沿江大道，西對繞城公路綠化帶，北至24號大街。
計算過程：
(1)進行交易情況修正
經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無需修正。
(2)進行交易時間修正
根據(jù)調(diào)查，2009年第四季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2595元/m2，環(huán)比增長3.01%，平均每月上漲1%，則：
交易實例A交易時間修正系數(shù)=107/100=1.07
交易實例B交易時間修正系數(shù)=108/100=1.08
交易實例C交易時間修正系數(shù)=108/100=1.08
(3)進行區(qū)域因素修正
根據(jù)調(diào)查，交易實例A、B、C與待估對象處于同一區(qū)域，故無須作區(qū)域因素修正。
(4)進行個別因素修正
�、訇P(guān)于面積因素的修正
待估宗地的面積小于3個交易實例，對住宅土地而言，面積小些不利于充分利用，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格低3%。則：
交易實例A的面積修正系數(shù)=0.97
交易實例B的面積修正系數(shù)=0.97
交易實例C的面積修正系數(shù)=0.97
②關(guān)于容積率因素的修正
經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是，容積率增加0.1，地價增加2%。則：
交易實例A的容積率修正系數(shù)=100/102=0.98
交易實例B的容積率修正系數(shù)=104/100=1.04
交易實例C的容積率修正系數(shù)=104/100=1.04
個別因素修正系數(shù)計算如下：
交易實例A的個別因素修正系數(shù)=0.97×0.98=0.9506
交易實例B的個別因素修正系數(shù)=0.97×1.04=1.0088
交易實例C的個別因素修正系數(shù)=0.97×1.04=1.0088
(5)計算比準(zhǔn)價格
A、B、C的單位價格分別為
A=1140000000/65711=17349元/平方米(取整)
B=628550000/47813=13146元/平方米(取整)
C=788000000/51228=15382元/平方米(取整)
基準(zhǔn)價格：
A=17349×1.0×1.07×1.0×0.9506=17646.40(元/平方米)
B=13146×1.0×1.08×1.0×1.0088=14322.62(元/平方米)
C=15382×1.0×1.08×1.0×1.0088=16758.75(元/平方米)
(6)采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果
因得到的3個比準(zhǔn)價格較相近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：
待估宗地評估價(單價)=(17646.40 + 14322.62 + 16758.75)/3 =16242.59(元/平方米)
(二)假設(shè)開發(fā)法
1.基本思路及計算公式
假設(shè)開發(fā)法在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價值時。將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除正常的開發(fā)費用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推出的剩余價值作為待估房地產(chǎn)的價值。正常的開發(fā)費用即為建造和銷售房屋所花費的必要費用，如前期的工程費、建安工程費、管理費、銷售稅費、資金成本等。
假設(shè)開發(fā)法計算公式：
待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-資金成本-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費
地價=預(yù)期樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-利息-銷售費用-利潤
2.案例應(yīng)用
土地面積：17706平方米，容積率2.7，土地使用年限70年。選用評估方法：假設(shè)開發(fā)法。選擇和確定最佳開發(fā)方式：住宅用地。估算建設(shè)周期：2年。預(yù)計售價：15000元/平方米。估算開發(fā)費用：預(yù)計建筑費3000元/平方米。轉(zhuǎn)業(yè)費為建筑費10%。成本利潤率30%，銀行貸款年利息率6.4%。銷售費用為售樓價的2%。銷售稅費為售樓價的6%。
樓價=17706*2.7*15000=717093000元。建筑費=17706*2.7*3000=143418600元。專業(yè)費用=建筑費*10%=14341860元。建筑費和專業(yè)費合計=157760460元。銷售費用=717093000 * 2%=14341860元。稅費=717093000 * 6%=43025580元。投資利息=地價 * [(1+6.4%)2-1]+(157760460+717093000 * 2%)*[(1+6.4%)
-1)]=地價*0.132096+11014548.48。假設(shè)地價一次投入，建筑費、專業(yè)費及銷售費用均勻投入。利潤=(地價+建筑費+專業(yè)費)*30%=0.3*地價+347328138 地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-銷售費用-投資利息-稅費-利潤
=717093000-143418600-14341860-717093000 * 2%-717093000 * 6%-地價 *
[(1+6.4%)2-1]+(157760460 +717093000 * 2%)*[(1+6.4%)-1)]-0.3*地價+157760460*0.3
地價=30977142.41元
單位地價=30977142.41/17706=17495.3元/m2
注：上述地價中含有購買土地時繳費的稅費。建設(shè)周期定為2年。其他數(shù)據(jù)可以根據(jù)自己的經(jīng)驗合理估計。
十、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
(一)市場法的實施過程
1.踏勘被估房地產(chǎn)(見上文表格中的資料)
2.收集較充分的房地產(chǎn)交易實例資料(見上文表格中的資料)
3.選取可比較參照的交易實例(上文表格中A=杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-03地塊。B=杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-C-06地塊))。C=杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)(下沙R21-13地塊)
4.建立價格可比基礎(chǔ)
5.被估房地產(chǎn)與交易實例之間差異因素的比較和修正(見上文案例應(yīng)用)
6.被估房地產(chǎn)價值的確定(見上文案例應(yīng)用)
(二)假設(shè)開發(fā)法的實施過程
1.調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況(見上文表格中的資料)
2.選擇最佳開發(fā)利用方式：住宅區(qū)
3.估算開發(fā)周期：2年
4.預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的售價：15000元/平方米
5.預(yù)算開發(fā)建設(shè)總成本費用(見上文案例應(yīng)用)
6..估算稅費和開發(fā)商利潤(見上文案例應(yīng)用)
十一、評估假設(shè)
1.在估價基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
2.土地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。
3.任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
4.估價對象與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足設(shè)定年期內(nèi)經(jīng)營管理的正常進行、持續(xù)發(fā)展。
5.估價對象在設(shè)定用途條件下得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю�，并會產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。
6.待估宗地的最佳開發(fā)利用方式為：住宅用地。土地使用年限為70年，容積率為2.7。如以上設(shè)定的條件與政府相關(guān)部門最終的批復(fù)有出入，評估報告應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整或重新評估。
7.委托方提供資料屬實。
8.評估設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度及紅線內(nèi)場地平整狀況。
十二、評估結(jié)論
根據(jù)以上評估方法和標(biāo)準(zhǔn)計算，杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)L28-02地塊土地使用權(quán)價格于評估基準(zhǔn)日2011年6月4日的評估單價為(15852.33+17495.3)/2=16869元/m2(取整)，大寫為人民幣壹萬陸仟捌佰陸拾玖元整。
十三、需要特殊說明的事項
1.本報告評估的土地價格是估價對象在估價基準(zhǔn)日2011年6月4日的現(xiàn)狀價格，隨著時間的推移及土地市場情況的變化，該價格應(yīng)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或重新評估。
2.本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義所設(shè)定條件下的出讓土地使用權(quán)價格，若待估宗地的土地權(quán)利狀況、開發(fā)利用方式、估價期日、土地開發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
3.本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。
4.估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選取。
十四、評估報告適用限制說明
1.本次評估是在委托方和被評估單位提供的文件、資料真實、有效的假設(shè)條件下進行的，如發(fā)生由于委托方及被評估單位提供的文件、資料失實或有隱匿等行為二造成評估結(jié)果失實，則有委托方承擔(dān)責(zé)任，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
2.本評估報告僅供評估報告中披露的評估報告使用者用于載明的評估目的。注冊評估師及其所在評估機構(gòu)不承擔(dān)因評估報告使用不當(dāng)所造成后果的責(zé)任。
3.本評估結(jié)論是注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)專業(yè)知識和經(jīng)驗對評估對象發(fā)表的價值咨詢意見，不應(yīng)當(dāng)被認為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
4.根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本評估報告有效期為1年，即有效期從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日2011年6月4日至2012年6月3日止。本評估報告應(yīng)當(dāng)在載明的有效期內(nèi)使用。
5.本評估報告結(jié)論僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機關(guān)審查適用。本評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，但除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得本公司同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。
十五、評估報告日
本報告提出日期為2011年6月6日。
**資產(chǎn)評估公司
2011年6月6日
評估機構(gòu)法定代表人：***
注冊資產(chǎn)評估師：黃婕湘
注冊資產(chǎn)評估師：阮洲波
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