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農(nóng)村房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
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項(xiàng)目名稱：首都機(jī)場(chǎng)****地上物拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估
受托估價(jià)單位：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
委托估價(jià)單位：****公司
估 價(jià) 日 期：xxxx年**月**日至xxxx年**月**日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：****
目 錄
第一部分 致委托方函. 3
第二部分 估價(jià)師聲明. 4
第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件. 5
第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告. 6
第五部分 附件. 15
第一部分 致委托方函
****公司：
受貴單位的委托，我公司對(duì)首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物拆遷補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
估價(jià)結(jié)果如下：
一、估價(jià)對(duì)象
根據(jù)《拆遷許可證》(****號(hào))及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象為首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。
二、估價(jià)目的
因修建首都機(jī)場(chǎng)****的需要，委托方擬對(duì)拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對(duì)地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
因此，本次評(píng)估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。
三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日
四、估價(jià)結(jié)果
于估價(jià)時(shí)點(diǎn)xxxx年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為：人民幣****元
其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元
村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為：人民幣****元
以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。
北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
xxxx年**月**日
第二部分 估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
1、我們?cè)诒緢?bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及國(guó)家和北京市房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、本報(bào)告得到幾位工程技術(shù)人員及果樹專家的支持和幫助。
7、本報(bào)告由北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司解釋。
參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名(蓋章)：
(略)
第三部分 估價(jià)假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)以首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目已完成征地手續(xù)為估價(jià)前提。
2、本次估價(jià)以委托方確定的估價(jià)范圍和保持現(xiàn)狀利用為估價(jià)前提。
3、本報(bào)告結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值，隨著時(shí)間推移、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及拆遷補(bǔ)償政策調(diào)整，該結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整，甚至重估。
3、本報(bào)告結(jié)果不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。
4、本報(bào)告是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，估價(jià)結(jié)果僅作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，不得用于其他用途。
5、未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，任何單位或個(gè)人不得以任何形式公開本報(bào)告內(nèi)容。
6、本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
第四部分 估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方
(略)
二、受托方
估價(jià)機(jī)構(gòu)：北京****房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司
機(jī)構(gòu)地址：
資質(zhì)級(jí)別：
資質(zhì)證號(hào)：
法人代表：
聯(lián)系人：
聯(lián)系電話：
三、估價(jià)對(duì)象
根據(jù)《拆遷許可證》(****號(hào))及委托方的要求，本次估價(jià)對(duì)象為首都機(jī)場(chǎng)****項(xiàng)目所涉及的位于****的地上物，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物。
村民個(gè)人所有的地上物包括宅基地上的正式房屋及棚子、水池、暖氣、上下水管、化糞池、滲井、燈、電表、門樓、院墻、太陽(yáng)能、樹木等附屬物。
村集體所有的地上物包括村委會(huì)辦公及配套用房及村集體的給水渠、排水溝、水塔、道路、橋涵、電線桿、變壓器、魚塘、苗木等附屬物。
四、估價(jià)目的
因修建首都機(jī)場(chǎng)****的需要，委托方擬對(duì)拆遷許可范圍內(nèi)的****地上物實(shí)施拆遷，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及相關(guān)法律規(guī)定，需對(duì)地上物所有權(quán)人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。
因此，本次評(píng)估目的：確定地上物價(jià)值，為拆遷補(bǔ)償提供參考。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
為《拆遷許可證》簽發(fā)之日，即xxxx年**月**日
六、價(jià)值定義
本次評(píng)估擬確定地上物補(bǔ)償價(jià)值，包括村民個(gè)人所有和村集體所有的房屋及其附屬物補(bǔ)償價(jià)值。
根據(jù)《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》及北京市有關(guān)規(guī)定，宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、
被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)構(gòu)成;村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)構(gòu)成。
本次拆遷補(bǔ)償價(jià)值不含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、電話及空調(diào)移機(jī)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助費(fèi)等各項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)用。
七、估價(jià)依據(jù)
(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(主席令第8號(hào));
2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(主席令第29號(hào));
3、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(主席令第62號(hào));
4、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999);
5、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第124號(hào));
6、北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》(京國(guó)土房管征[xxxx]606號(hào));
7、北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實(shí)施意見的通知》(京國(guó)土房管征[xxxx]666號(hào));
8、北京市國(guó)土房管局、北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(京國(guó)土房管拆[xxxx]808號(hào));
9、《北京市建筑工程預(yù)算定額》(xxxx年);
10、《北京工程造價(jià)信息》(北京市建設(shè)工程造價(jià)管理處主辦xxxx)。
(二)委托方提供的資料
(略)
(三)受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘查、調(diào)查獲得的資料。
(略)
八、估價(jià)原則
本次評(píng)估主要遵循以下原則:
1、合法原則
遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。
所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。
2、最高最佳使用原則
所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術(shù)上可能，財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。
由于本次估價(jià)的目的是為拆遷補(bǔ)償服務(wù)的，因此以保持現(xiàn)狀為估價(jià)前提。
3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
估價(jià)時(shí)點(diǎn)，又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)具體日期，通常用年、月、日表示，估價(jià)額是在該日期的價(jià)格。
要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀、合理價(jià)格。
4、公平原則
房地產(chǎn)估價(jià)必須站在公正、保護(hù)雙方權(quán)益的立場(chǎng)上，估價(jià)的目標(biāo)在于求得一個(gè)客觀合理的價(jià)格。
5、替代原則
在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如附近地區(qū)有若干相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格存在，則可依據(jù)“替代原理”推斷出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
實(shí)際上是找一些與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作為比較參照物來(lái)進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)其間的差別作些適當(dāng)?shù)男拚贸龉纼r(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。
要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
總之，在評(píng)估過(guò)程中，要按照國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、公正、科學(xué)、合法的原則進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確。
九、估價(jià)方法
根據(jù)估價(jià)目的，本次采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
1、宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式:
宅基地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)
(1)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶均安置面積÷戶均宅基地面積
宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)一般由拆遷人委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，
根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況評(píng)估確定;也可以由區(qū)縣人民政府或者其指定的相關(guān)部門在區(qū)縣人民政府公布的幅度內(nèi)，根據(jù)被拆遷房屋宅基地的實(shí)際情況確定。
(2)宅基地面積確定
《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條規(guī)定了認(rèn)定宅基地面積及補(bǔ)償原則:①認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)，且不超過(guò)控制標(biāo)準(zhǔn)。
�、谖唇�(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地，不予認(rèn)定。
�、劢�(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，不予補(bǔ)償;但1982年以前經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，可以按照區(qū)、縣人民政府的規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償。
《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第六條規(guī)定了宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn):①近郊區(qū)各區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)人多地少的鄉(xiāng)村，最高不得超過(guò)0.25畝(折合167平方米)。
�、谄渌貐^(qū)最高不得超過(guò)0.3畝(折合200平方米)。
�、�1982年以前劃定的宅基地，多余前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，每戶最高不得超過(guò)0.4畝(折合267平方米)。
(3)房屋及其附屬物重置成新價(jià)確定
根據(jù)北京市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則〉的通知》及北京市國(guó)土房管局、
北京市物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》規(guī)定，被拆遷房屋及其附屬物重置成新價(jià)采用成本法測(cè)算。
計(jì)算公式為:
①磚木結(jié)構(gòu)房屋
房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×成新折余率+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)
�、诖u混結(jié)構(gòu)房屋
房屋及其附屬物重置成新價(jià)={[屋面分?jǐn)?shù)+屋架分?jǐn)?shù)+頂棚分?jǐn)?shù)+地面分?jǐn)?shù)+(墻身分?jǐn)?shù)+門窗分?jǐn)?shù))×柱高差率] ×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×(成新折余率+使用年限折余率)÷2+裝修分?jǐn)?shù)×成新折余率+設(shè)備分?jǐn)?shù)×成新折余率+附屬物分?jǐn)?shù)×成新折余率}×分值+附屬物據(jù)實(shí)估價(jià)
2、村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式:
村集體所有房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=重置全價(jià)×成新率
(1)對(duì)已包含在《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的房屋及其附屬物，可按該技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。
(2)對(duì)尚未列入《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的附屬物，如設(shè)備類、苗木類、市政管道類、市政道路及橋梁類、庭院類等工程，可按以下步驟據(jù)實(shí)評(píng)估。
首先編制工程造價(jià)。
按照北京市xxxx年預(yù)算定額及計(jì)算規(guī)則、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和xxxx年**月市場(chǎng)價(jià)格水平編制附屬物工程造價(jià)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，建安工程費(fèi)=直接費(fèi)+間接費(fèi)+利潤(rùn)+稅金。
然后計(jì)算重置全價(jià)。
對(duì)于價(jià)值量較小、建設(shè)周期較短的附屬物工程可以直接得出重置全價(jià);對(duì)于價(jià)值量較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的附屬物工程還應(yīng)在工程造價(jià)的基礎(chǔ)上，加上前期工程費(fèi)、資金成本等費(fèi)用后得出重置全價(jià)。
根據(jù)附屬物工程建成時(shí)間及使用維護(hù)狀況算出綜合成新率，最后求得附屬物重置成新價(jià)。
十、估價(jià)結(jié)果
于估價(jià)時(shí)點(diǎn)xxxx年**月**日的拆遷補(bǔ)償總價(jià)為:人民幣****元
其中，村民個(gè)人所有的房屋及其附屬物總價(jià)為:人民幣****元
村集體所有的房屋及其附屬物總價(jià)為:人民幣****元
以上分別見《****宅基地房屋拆遷補(bǔ)償匯總表》、《****集體地上物拆遷補(bǔ)償匯總表》。
十一、估價(jià)人員
(略)
十二、估價(jià)作業(yè)日期
開始于xxxx年**月**日，完成于xxxx年**月**日。
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本報(bào)告有效期自《拆遷許可證》簽發(fā)之日起1年。
農(nóng)村房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【2】
一、 委托方與資產(chǎn)占有方的簡(jiǎn)介(或評(píng)估報(bào)告使用者)
主要包括: 以機(jī)構(gòu)代碼證為準(zhǔn)或以企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)
�、艡C(jī)構(gòu)代碼或注冊(cè)證號(hào)
�、茩C(jī)構(gòu)名稱 地址(住所)
�、欠ǘù砣�
�、茸�(cè)資金
⑸機(jī)構(gòu)類型(經(jīng)濟(jì)性質(zhì))
�、式�(jīng)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)范圍
⑺注冊(cè)證號(hào)以及登記有效期
二、 評(píng)估目的
委托方以本次委托評(píng)估的主要目的或評(píng)估報(bào)告的主要用途
三、 評(píng)估范圍與對(duì)象
主要涉及對(duì)估價(jià)對(duì)象的概括性描述,委估對(duì)象的資產(chǎn)概況.如涉及到土地的則以描述其位置、用途、面積等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo);
房屋建筑物的則需描述其區(qū)位、用途、樓層、戶型、結(jié)構(gòu)類型、建筑面積、建筑類型等;機(jī)器設(shè)備的則需描述種類、型號(hào)、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等.
四、 評(píng)估基準(zhǔn)日(通常描述如下)
評(píng)估基準(zhǔn)日是確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間,本項(xiàng)目所選取的評(píng)估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為由委托方確定的一個(gè)特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn),
這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評(píng)估對(duì)象的整體狀況,而且評(píng)估基準(zhǔn)日前后沒有可能導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生重大變化的影響因素,因此評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇是合理的.
注: 一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)
五、 評(píng)估原則(按不同的評(píng)估目的、方法、對(duì)象取舍)
A、合法原則 B、歷史成本原則 C、公開市場(chǎng)原則 D、持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則 E、替代原則 F、供求原則 G、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
H、獨(dú)立性原則 I、客觀公正性原則 J、 專業(yè)性原則 K、科學(xué)性原則 L、貢獻(xiàn)原則 M、預(yù)期收益原則 N、最高最佳使用原則
六、 評(píng)估依據(jù)
主要包括各種經(jīng)濟(jì)行為文件、法律法規(guī)、采用取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的各種資料及其他參考資料.如:
1、國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)[1992]36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》;
2、國(guó)資辦發(fā)(1996)23號(hào)文件關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
3、財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;
4、《**市建筑工程造價(jià)信息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)》xxxx年第1期;
5、《建筑附屬工程造價(jià)速算手冊(cè)》;
七、 評(píng)估的假設(shè)及限制條件(無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí))
八、 評(píng)估方法
其中典型的就是重置成本法，一般描述如下:
根據(jù)評(píng)估目的和委估建筑物的特點(diǎn)，從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)持續(xù)使用為假設(shè)前提，采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。
(一)基本計(jì)算公式:
評(píng)估價(jià)值 = 重置價(jià)值-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值
重置價(jià)值 = 建安工程造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+開發(fā)利潤(rùn)
式中:
前期及其他費(fèi)用 = 建安工程造價(jià)×各費(fèi)用系數(shù)之和;
(二)重置價(jià)值的確定
房屋建筑物的重置價(jià)值是根據(jù)**市現(xiàn)行的工程造價(jià)及取費(fèi)調(diào)差文件，對(duì)其工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析測(cè)算，
結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)及測(cè)量的建筑工程內(nèi)容、建筑物特征(層高、跨度、主墻承重結(jié)構(gòu)、施工方法、裝修情況、設(shè)備情況等)，對(duì)所對(duì)應(yīng)的工程造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，綜合確定建筑物的建安工程造價(jià)，
并攤?cè)虢ㄔO(shè)過(guò)程中所發(fā)生的工程其他費(fèi)用(如其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、合理利潤(rùn)、資金成本等)，確定建筑物的重置單價(jià)，再乘以核定的面積，得到房屋建筑物的重置價(jià)值。
重置價(jià)值中各組成項(xiàng)目按如下方式確定:
(1)房屋建筑物的建安工程造價(jià):評(píng)估人員根據(jù)房屋建筑物的結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)件形式、跨度及其功能等方面，
與同一地區(qū)同類建筑物進(jìn)行比較，根據(jù)**市定額站發(fā)布的2006年第2期《**市建設(shè)工程造價(jià)信息》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及有關(guān)材料價(jià)格計(jì)算出建筑物單位面積建安工程造價(jià)，并與工程結(jié)算書指標(biāo)對(duì)比、
分析調(diào)整，確定其單位面積建安工程造價(jià)。
(2)前期及其他費(fèi)用:根據(jù)**物價(jià)局制定房屋建筑工程適用的前期及其他費(fèi)用，項(xiàng)目包括勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算定額編制管理費(fèi)、預(yù)算定額費(fèi)、城建配套費(fèi)、城市規(guī)劃管理費(fèi)、教育附加費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、消防配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)。
(3)管理費(fèi)用根據(jù)目前**市建筑施工企業(yè)一般收取的管理費(fèi)占工程總造價(jià)的比例分析確定。
(4)資金成本采用評(píng)估基準(zhǔn)日適用的中國(guó)人民銀行公布的建設(shè)期貸款利率計(jì)算，計(jì)算項(xiàng)目包括建安工程造價(jià)、前期及其它費(fèi)用、管理費(fèi)用。
設(shè)定投資在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。
(5)開發(fā)利潤(rùn)指為開發(fā)建設(shè)房屋而應(yīng)獲得的平均利潤(rùn)，對(duì)于工業(yè)用房，開發(fā)利潤(rùn)一般為零。
(三)綜合成新率的確定
1、實(shí)體性貶值率
根據(jù)房屋建筑物結(jié)構(gòu)和使用用途，以現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)房屋的外觀直觀現(xiàn)狀以及評(píng)估人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)綜合分析后采用年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率，從而確定房屋實(shí)體性貶值率。
對(duì)其內(nèi)在的結(jié)構(gòu)性變化和質(zhì)量變化未作技術(shù)測(cè)定。
實(shí)體性貶值率采用年限法計(jì)算，根據(jù)建設(shè)部門頒布的各類結(jié)構(gòu)房屋建筑物及構(gòu)筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物使用狀況及現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄，綜合確定房屋建筑物及構(gòu)筑物的尚可使用年限，實(shí)體性貶值率計(jì)算公式為:
已使用年限
實(shí)體性貶值率=─────────────×100%
已使用年限+預(yù)計(jì)尚可使用年限
預(yù)計(jì)尚可使用年限加實(shí)際已使用年限最長(zhǎng)不超過(guò)國(guó)家規(guī)定使用年限，它的確定以技術(shù)鑒定作支持。
2、功能性貶值的確定
功能性貶值是由于技術(shù)陳舊、功能落后而導(dǎo)致的原有資產(chǎn)的相對(duì)貶值。
本次評(píng)估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。
3、經(jīng)濟(jì)性貶值的確定
經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化而導(dǎo)致的資產(chǎn)的貶值。
本次評(píng)估的建筑物均不受上述因素的影響，故該項(xiàng)確定為零。
4、綜合成新率的確定
綜合成新率= 1-實(shí)體性貶值率-功能性貶值率-經(jīng)濟(jì)性貶值率
亦可為:綜合成新率=(1-實(shí)體性貶值率)×(1-經(jīng)濟(jì)性貶值率)×(1-功能性貶值率)
㈣、其他評(píng)估方法的使用
1、成本逼近法
計(jì)算公式為:
土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益金)×年期修正系數(shù)×區(qū)位修正系數(shù)
2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
計(jì)算公式為:
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，
就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。
其基本公式為:
P=Pu×(1+K)×Y×I×J×H+L
其中:K=∑Ki
P-待估宗地價(jià)格
Pu--宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)
K-待估宗地全部影響因素總修正值
Y-期日修正系數(shù)
I-容積率系數(shù)
J-樓層修正系數(shù)
H-使用年期修正系數(shù)
L-土地開發(fā)程度修正
3、假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法是將房地產(chǎn)價(jià)格扣除房屋價(jià)格后的剩余價(jià)格作為地價(jià)，其測(cè)算是在正確估計(jì)房地產(chǎn)交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，
扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑、買賣建筑物有關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。
其計(jì)算公式為:
估價(jià)對(duì)象地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格-建筑開發(fā)費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見費(fèi)-稅收-利息-銷售費(fèi)用-開發(fā)商利潤(rùn)
4、市場(chǎng)比較法
在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實(shí)例加以比較對(duì)照，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出估價(jià)對(duì)象在評(píng)估期日地價(jià)的一種方法。
其公式為:
待估宗地價(jià)格=比價(jià)實(shí)例宗地價(jià)格
×(待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù))
×(待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數(shù))
×(待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù))
×(待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù))
5、收益還原法
收益還原法是將評(píng)估房地產(chǎn)在未來(lái)每年預(yù)期純收益，以一定的還原率統(tǒng)一還原為估價(jià)時(shí)點(diǎn)總收益的一種方法。
(1)基本假定:
�、俜康禺a(chǎn)每年收益額相同;
②資本化率每年不變且大于零
(2)其公式為;
土地價(jià)值=土地純收益÷土地還原利率
土地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用-房屋純收益
房地總費(fèi)用=折舊費(fèi)+修繕費(fèi)+管理費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅費(fèi)
房地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用
房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原利率
有限年期土地價(jià)格=土地價(jià)值×待估地塊年期修正
九、 評(píng)估過(guò)程
(一)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作階段
本階段是了解和明確資產(chǎn)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍，收集資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)資料，確定評(píng)估人員。
(二)現(xiàn)場(chǎng)清查和評(píng)估階段
1、現(xiàn)場(chǎng)清查階段
該階段主要是對(duì)委估的資產(chǎn)進(jìn)行了解核實(shí)、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)數(shù)據(jù)資料。
依據(jù)已掌握的申報(bào)材料，深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，記錄和填寫評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄。
2、評(píng)定估算階段
依據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)清查獲取的資料和結(jié)論，同時(shí)經(jīng)過(guò)必要的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià)工作，選取評(píng)估方法，遵循資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)和有關(guān)評(píng)估慣例進(jìn)行評(píng)定估算，得出資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。
3、提交評(píng)估報(bào)告階段
按照南寧市金正資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量控制制度和遵循《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》要求，
對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核，審核意見反饋后進(jìn)行修正，于某年某月某日提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。
4、評(píng)估日期為***年**月**日至*****年**月**日。
十、評(píng)估結(jié)論
通常表現(xiàn)為評(píng)估的目的、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允市場(chǎng)價(jià)值，即能表達(dá)出本次評(píng)估的最終結(jié)果即可，如:
在實(shí)施了上述評(píng)估程序和方法后，以確定委估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托方辦理遺產(chǎn)繼承事宜提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)為評(píng)估目的而涉及的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日****年**月**日的市場(chǎng)價(jià)值為********元，大寫為人民幣*********元整(其中，房屋建筑物****元，土地使用權(quán)*******元)。
十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明
即是對(duì)評(píng)估結(jié)果中，應(yīng)該向評(píng)估報(bào)告使用者說(shuō)明有關(guān)影響評(píng)估結(jié)果的某些因素，向報(bào)告使用者引導(dǎo)，使其能正確的使用評(píng)估報(bào)告書。
如:
1、評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本報(bào)告所列評(píng)估目的依據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)在的具體狀況及評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則，經(jīng)評(píng)估而確定的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)。
評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員沒有考慮稅款事宜以及特殊交易方式可能增加或減少的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，
也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其他不可抗拒力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響，及短期內(nèi)強(qiáng)制處分對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委估資產(chǎn)不做產(chǎn)權(quán)界定，只對(duì)其進(jìn)行公允價(jià)格確定。
委估資產(chǎn)的權(quán)屬由委托方作出承諾，負(fù)責(zé)解釋并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
3、本次評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值中已包含(或未包含)土地出讓金。
4、有關(guān)建筑物及土地的面積，以委托方提供的相關(guān)筆錄記載(如《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等)為依據(jù)。
5、委估宗地寬只有4.35米，宗地一面臨街且為唯一出口處，如分割為前進(jìn)、后進(jìn)兩塊地，后進(jìn)的通路權(quán)難以得到保障，因此本次評(píng)估對(duì)委估的房地產(chǎn)只作為單一一宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。
6、根據(jù)委托方提供的資料，假設(shè)委估資產(chǎn)將來(lái)辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)不存在任何障礙。
當(dāng)前述條件及評(píng)估報(bào)告中所遵循的原則之情況發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
十二、評(píng)估基準(zhǔn)日后的事項(xiàng)
通常描述如下:
本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提出日期比較接近，評(píng)估人員在盡職的前提下未發(fā)現(xiàn)存在影響價(jià)格因素的重大事項(xiàng)變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生明顯影響。
如果在評(píng)估基準(zhǔn)日后，價(jià)格產(chǎn)生變化時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值。
十三、評(píng)估報(bào)告法律效力
通常為:
1、依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)定，評(píng)估結(jié)果的有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日算起，有效期為一年(****年**月**日至****年**月**日)，超過(guò)一年需重新進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
2、本報(bào)告所稱評(píng)估價(jià)值是依據(jù)所評(píng)資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允市場(chǎng)價(jià)值。
本評(píng)估結(jié)果是對(duì)****年**月**日這一基準(zhǔn)日被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本所對(duì)這一基準(zhǔn)日后資產(chǎn)發(fā)生重大變化不負(fù)任何法律責(zé)任。
3、本報(bào)告僅供委托方為本報(bào)告所列評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)為委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。
除依據(jù)法律需公開情形外，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開的媒體上，也不得用于本報(bào)告所述評(píng)估目的之外的其他目的。
4、對(duì)于委估資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的核實(shí)確定，評(píng)估人員主要依據(jù)委托方提供的評(píng)估資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)，對(duì)委托方提供的有關(guān)資料的真實(shí)性有效性由委托方負(fù)責(zé)，
評(píng)估機(jī)構(gòu)不承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)認(rèn)定錯(cuò)誤而產(chǎn)生的相關(guān)法律責(zé)任。
5、本報(bào)告所含若干附件，與正文具有同等法律效力。
十四、評(píng)估報(bào)告提出日
本項(xiàng)評(píng)估報(bào)告提出日期為****年**月**日。
評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:_____________________
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:_____________________
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:_____________________
******資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所
二0**年**月二十五日
十五、附件
主要是各種評(píng)估依據(jù)及各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的復(fù)印件(《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》)，委托方的產(chǎn)權(quán)證明，
以及身份證明復(fù)印件等(身份證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等)，受托估價(jià)方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、職位證明(注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、注冊(cè)土地估價(jià)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等)，
各種明細(xì)表、匯總表等，以及其他相關(guān)的有用價(jià)值資料。
農(nóng)村房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【3】
目 錄
★資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書聲明............................................... 2
★資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要 .............................................. 3
★資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書 .................................................. 4
一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者............... 4
二、評(píng)估目的 .............................................................. 7
三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 ................................................... 7
四、價(jià)值類型及其定義 ..................................................... 7
五、評(píng)估基準(zhǔn)日 ............................................................ 8
六、評(píng)估依據(jù) .............................................................. 8
七、評(píng)估方法 .............................................................. 9
八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況.............................................. 10
九、評(píng)估假設(shè) ............................................................. 12
十、評(píng)估結(jié)論 ............................................................. 13
十一、特別事項(xiàng)的說(shuō)明 .................................................... 13
十二、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明 ........................................... 14
十三、評(píng)估報(bào)告日 ......................................................... 15
★資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件 ............................................. 16
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書聲明
1、本公司注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，遵循國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，履行了相關(guān)的評(píng)估程序，提出本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
2、本公司評(píng)估人員與委托方及資產(chǎn)占有方之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系。
3、本評(píng)估報(bào)告書及其評(píng)估結(jié)論是在委托方及被評(píng)估企業(yè)所提供的資料的基礎(chǔ)上得出的;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，
恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告及其評(píng)估結(jié)論，是委托方、被評(píng)估企業(yè)及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任;若因委托方及被評(píng)估企業(yè)提供的資料失實(shí)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真而引起的責(zé)任，
不屬于本評(píng)估機(jī)構(gòu)及注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任范圍。
4、本公司對(duì)市場(chǎng)情況的變化不承擔(dān)任何責(zé)任，亦沒有義務(wù)就評(píng)估基準(zhǔn)日后發(fā)生的事項(xiàng)或情況修正我們的評(píng)估報(bào)告。
5、對(duì)于本評(píng)估報(bào)告中被評(píng)估資產(chǎn)的法律描述或法律事項(xiàng)(包括權(quán)屬或負(fù)擔(dān)性限制)，本公司按準(zhǔn)則要求只進(jìn)行一般性的核實(shí)。
除在評(píng)估報(bào)告中已揭示事項(xiàng)以外，假定評(píng)估過(guò)程中所評(píng)估的權(quán)屬為良好并可以在市場(chǎng)上進(jìn)行交易;同時(shí)不涉及任何留置權(quán)，沒有受侵犯或其他負(fù)擔(dān)性限制。
6、評(píng)估報(bào)告使用者需重點(diǎn)關(guān)注本報(bào)告特別事項(xiàng)說(shuō)明和使用限制對(duì)評(píng)估結(jié)論構(gòu)成的影響。
張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司
股 東 全 部 權(quán) 益 價(jià) 值
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要
湘資源評(píng)字【xxxx】第072號(hào)
湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，
按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)張家界旅游開發(fā)股份有限公司擬定向增發(fā)而涉及張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司股東全部權(quán)益于xxxx年8 月31 日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。
本公司評(píng)估人員按照法定的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查分析與詢證，采用收益法對(duì)公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
對(duì)委估企業(yè)股東全部權(quán)益在xxxx年8 月31 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果如下:
張家界易程天下環(huán)保客運(yùn)有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日xxxx年8 月31 日，經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)賬面值為23,544.74 萬(wàn)元，總負(fù)債賬面值為10,270.33 萬(wàn)元，
股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為13,274.41 萬(wàn)元，股東全部權(quán)益價(jià)值按收益法評(píng)估的評(píng)估值為64,080.30 萬(wàn)元, 評(píng)估增值50,805.89 萬(wàn)元，增值率382.74%。
根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告的有效期限為1 年，自評(píng)估基準(zhǔn)日xxxx年8月31 日起，至xxxx年8 月30 日止。
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，如欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果成立的各種假設(shè)和前提、正確評(píng)價(jià)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，請(qǐng)報(bào)告使用者認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。
張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司
股 東 全 部 權(quán) 益 價(jià) 值
資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告 書
湘資源評(píng)字【xxxx】第072號(hào)
一、緒言
張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司:
湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律法規(guī)，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，
按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)張家界旅游開發(fā)股份有限公司擬定向增發(fā)而涉及張家界易程天下環(huán)保客運(yùn)有限公司股東全部權(quán)益于xxxx年8 月31 日在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估工作。
現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下:
二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者
1、委托方簡(jiǎn)介
名稱:張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司
住所:張家界市大庸橋月亮灣花園
法定代表人姓名:李智勇
注冊(cè)資本:人民幣壹億元
公司類型:國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司
經(jīng)營(yíng)范圍:法律、法規(guī)允許的經(jīng)濟(jì)投資活動(dòng)及旅游服務(wù);政策允許的信息產(chǎn)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)及國(guó)內(nèi)貿(mào)易開發(fā)、經(jīng)營(yíng)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開發(fā);
住宿、餐飲、休閑娛樂服務(wù)(限分支機(jī)構(gòu)憑前置許可經(jīng)營(yíng));日用百貨、旅游紀(jì)念品、政策允許的農(nóng)副產(chǎn)品銷售;景區(qū)維護(hù)。
2、資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
企業(yè)名稱:張家界易程天下環(huán)保客運(yùn)有限公司
注冊(cè)地址:張家界市武陵源區(qū)軍地坪
注冊(cè)資本:人民幣伍仟萬(wàn)元
法人代表:李智勇
經(jīng)濟(jì)性質(zhì): 有限責(zé)任公司
張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱環(huán)�？瓦\(yùn)公司)原名張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運(yùn)有限公司，成立于xxxx年11 月20 日，
是經(jīng)張家界市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)以張計(jì)投[xxxx]175 號(hào)文批準(zhǔn)，由張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司、張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、
張家界國(guó)家森林公園管理處三家單位共同投資組建的有限責(zé)任公司，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào):4308001000405 ，法定代表人李智勇，注冊(cè)資本人民幣500 萬(wàn)元，
其中:張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司出資275萬(wàn)元，占55%，張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司出資175 萬(wàn)元，占35%，張家界國(guó)家森林公園管理處出資50 萬(wàn)元，占10%。
xxxx年5 月30 日，公司增資人民幣800 萬(wàn)元，注冊(cè)資本變更為人民幣1300 萬(wàn)元，股權(quán)比例不變。
xxxx年5 月24 日經(jīng)一屆二次股東會(huì)會(huì)議決議，變更三方股東出資比例，變更后的出資比例為張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司51%、
張家界市武陵源旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司30%、張家界國(guó)家森林公園管理處19%。
xxxx年5 月9 日公司增資3700 萬(wàn)元，注冊(cè)資本5000 萬(wàn)元，增資后股權(quán)比例不變。
xxxx年6 月6 日公司名稱變更為“張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司”，企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)變更為:430800000002826。
公司主要經(jīng)營(yíng):省際班車客運(yùn)、市際班車客運(yùn)、縣際班車客運(yùn)、縣內(nèi)班車客運(yùn)、省際包車客運(yùn)、市際包車客運(yùn)、縣際包車客運(yùn)、
縣內(nèi)包車客運(yùn)(有效期至xxxx年03 月20 日);法律允許的旅游產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)，政策允許經(jīng)營(yíng)的國(guó)內(nèi)貿(mào)易業(yè)務(wù)。
環(huán)保客運(yùn)公司下設(shè)高速客運(yùn)事業(yè)部，另有控股子公司如下:張家界易程天下信息技術(shù)有限公司、張家界市中國(guó)旅行社有限責(zé)任公司、
張家界景區(qū)旅游文化傳播有限公司、張家界易程高速客運(yùn)有限公司,此外通過(guò)張家界易程天下信息技術(shù)有限公司下有控股子公司湖南易程天下國(guó)際旅行社有限公司。
子公司張家界易程天下信息技術(shù)有限公司成立于xxxx年1月6日，是經(jīng)張家界市外經(jīng)貿(mào)[xxxx]1號(hào)文批準(zhǔn)，
由環(huán)�？瓦\(yùn)公司和臺(tái)灣捷宇國(guó)際旅行社股份有限公司兩家共同投資組建的有限責(zé)任公司，持股比例分別為51%、49%，注冊(cè)資本人民幣210萬(wàn)元;
公司主要經(jīng)營(yíng):易程天下網(wǎng)及相關(guān)技術(shù)開發(fā)、配套服務(wù);各類廣告的策劃、設(shè)計(jì)、代理、制作、發(fā)布和經(jīng)營(yíng)。
張家界市中國(guó)旅行社有限責(zé)任公司成立于xxxx年4月6日，是由張家界旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司和張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運(yùn)有限公司兩家共同投資組建的有限責(zé)任公司，
持投比例分別為99%、1%，注冊(cè)資本人民幣150萬(wàn)元;根據(jù)xxxx年7月31日的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運(yùn)有限公司受讓張家界旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司99%的股權(quán)比例，
變更后張家界景區(qū)環(huán)保旅游客運(yùn)有限公司出資比例100%;公司主要經(jīng)營(yíng):國(guó)內(nèi)旅游、入境旅游、出境旅游業(yè)務(wù)服務(wù)、旅游商品經(jīng)營(yíng)及景點(diǎn)、景區(qū)開發(fā)。
張家界易程高速客運(yùn)有限公司成立于xxxx年2月21日，是由環(huán)�？瓦\(yùn)公司和張家界市汽車運(yùn)輸公司共同投資組建的有限責(zé)任公司，
持股比例分別為70%、30%，注冊(cè)資本人民幣400萬(wàn)元;公司主要經(jīng)營(yíng):定線旅游客運(yùn)、包車客運(yùn);公司自成立以來(lái)，一直沒有運(yùn)營(yíng)。
張家界景區(qū)旅游文化傳播有限公司于xxxx年4月12日成立，是由環(huán)�？瓦\(yùn)公司和張家界景區(qū)環(huán)保汽車維修有限公司共同投資組建的有限責(zé)任公司，
持股比例分別為99%、1%，注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元;公司主要經(jīng)營(yíng):文化活動(dòng)組織、交流與策劃;互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù);設(shè)計(jì)、制作、發(fā)布戶外廣告、店堂廣告;旅游產(chǎn)品銷售;公司自成立以來(lái)，一直沒有運(yùn)營(yíng)。
通過(guò)子公司張家界易程天下信息技術(shù)有限公司控股湖南易程天下國(guó)際旅行社有限公司，該公司成立于xxxx年6月9日，
是由張家界易程天下信息技術(shù)有限公司和張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司共同投資組建的有限責(zé)任公司，持股比例分別為99%、1%，注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元;公司主要經(jīng)營(yíng):入境旅游業(yè)務(wù)、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)務(wù)、旅游商品銷售。
該公司目前經(jīng)營(yíng)正常。
環(huán)保客運(yùn)公司現(xiàn)有景區(qū)環(huán)保車203 臺(tái)、高檔高速公路客運(yùn)車7 臺(tái)，在職員工318人。
公司于xxxx年元月8 日正式運(yùn)營(yíng)，幾年來(lái)，張家界景區(qū)環(huán)保車安全營(yíng)運(yùn)3000多萬(wàn)公里，順利完成了4000 多萬(wàn)人次的游客運(yùn)輸任務(wù)。
環(huán)保客運(yùn)公司先后通過(guò)了ISO9001 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證、ISO14001 國(guó)際環(huán)境體系認(rèn)證和OHSAS18001 國(guó)際職業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。
環(huán)�？瓦\(yùn)公司重視企業(yè)硬件和軟件建設(shè)，籌資3000多萬(wàn)元建立了對(duì)景區(qū)交通實(shí)施24 小時(shí)不間斷監(jiān)控的GPS 衛(wèi)星定位和實(shí)時(shí)監(jiān)控調(diào)度智能交通管理系統(tǒng)，
硬化和完善了50 多公里景區(qū)道路和10 多個(gè)候車站場(chǎng)，開通了“0744-5555555”的旅游服務(wù)熱線和SOS 游客求助系統(tǒng)，積極倡導(dǎo)“服務(wù)游客、有求必應(yīng)”的經(jīng)營(yíng)理念，
關(guān)心關(guān)愛員工，重視黨團(tuán)建設(shè)和工青婦建設(shè)，營(yíng)造了良好的企業(yè)文化氛圍。
截至xxxx年8 月31 日止，經(jīng)審計(jì)后資產(chǎn)總額23,544.74 萬(wàn)元，負(fù)債總額
10,270.33 萬(wàn)元，凈資產(chǎn)13,274.41 萬(wàn)元;xxxx年1-8 月營(yíng)業(yè)收入11,965.36 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)2,036.15 萬(wàn)元。
三、評(píng)估目的
本次評(píng)估的目的是確定環(huán)保客運(yùn)公司股東全部權(quán)益于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為張家界旅游開發(fā)股份有限公司定向增發(fā)提供價(jià)值參考依據(jù)。
四、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍
本次評(píng)估對(duì)象為張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。
評(píng)估范圍為全部資產(chǎn)和負(fù)債，主要包括流動(dòng)資產(chǎn)、非流動(dòng)資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債等，
列表如下:
資產(chǎn)(負(fù)債)類型
帳面金額(單位:元)
流動(dòng)資產(chǎn)
42,677,664.53
非流動(dòng)資產(chǎn)
192,769,768.51
其中:固定資產(chǎn)
173,667,435.63
資產(chǎn)總計(jì)
235,447,433.04
流動(dòng)負(fù)債
39,403,268.08
負(fù)債總計(jì)
102,703,268.08
凈 資 產(chǎn)
132,744,164.96
部分車輛已抵押給中國(guó)銀行張家界分行武陵源分理處，該公司的景區(qū)客運(yùn)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)已質(zhì)押給中國(guó)建設(shè)銀行張家界市分行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行張家界市武陵源區(qū)支行，
其他納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均歸資產(chǎn)占有方所有。
五、價(jià)值類型及其定義
評(píng)估人員經(jīng)與委托方充分溝通后，根據(jù)本評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估目的等相關(guān)條件選取確定本次評(píng)估價(jià)值類型為“市場(chǎng)價(jià)值”，
本報(bào)告書所稱“市場(chǎng)價(jià)值”是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的僅是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見。
評(píng)估結(jié)果系指評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)狀況以及其他評(píng)估師所依據(jù)的評(píng)估前提和假設(shè)條件沒有重大變化的情況下，
為滿足評(píng)估目的而提出的價(jià)值估算成果，不能理解為評(píng)估對(duì)象價(jià)值實(shí)現(xiàn)的保證或承諾。
六、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為xxxx年8 月31 日。
1、本評(píng)估基準(zhǔn)日是在保證與注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表的日期相吻合，并盡可能與評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)日接近的前提下，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
2、本評(píng)估基準(zhǔn)日是為保證評(píng)估所需資料的真實(shí)性、完整性、公允性以及評(píng)估報(bào)告的時(shí)效性，經(jīng)與委托方協(xié)商一致確定的。
本次評(píng)估所采用的價(jià)格均為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，如評(píng)估基準(zhǔn)日變動(dòng)，將會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。
七、評(píng)估依據(jù)
本次評(píng)估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)和取價(jià)依據(jù)為:
(一)法律依據(jù)
1、國(guó)務(wù)院[1991]第91 號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》;
2、國(guó)務(wù)院國(guó)資委令第12 號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》;
3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于1996 年發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》;
4、國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部《關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[xxxx]102 號(hào))及中華人民共和國(guó)財(cái)政部令(第14 號(hào))《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定》;
5、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[xxxx]274 號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》;
6、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》(xxxx年主席令第5 號(hào));
7、《中華人民共和國(guó)公司法》(中華人民共和國(guó)主席令第42 號(hào));
(二)準(zhǔn)則依據(jù)
1、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)會(huì)[xxxx]20 號(hào));
2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》(財(cái)會(huì)[xxxx]20 號(hào));
3、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)[xxxx]189 號(hào));
4、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)[xxxx]189 號(hào));
5、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--機(jī)器設(shè)備》(中評(píng)協(xié)[xxxx]189 號(hào));
6、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(試行)》(中評(píng)協(xié)[xxxx]134 號(hào));
7、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會(huì)協(xié)[xxxx]18 號(hào));
8、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》(中評(píng)協(xié)[xxxx]189 號(hào));
9、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》(中評(píng)協(xié)[xxxx]218 號(hào));
10、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--無(wú)形資產(chǎn)》(財(cái)會(huì)[xxxx]1051 號(hào))。
(三)取價(jià)依據(jù)
1、資產(chǎn)占有方xxxx-xxxx年度和xxxx年8 月31 日公司經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表;
2、xxxx-xxxx年度和xxxx年8 月31 日的收入、成本、費(fèi)用統(tǒng)計(jì)資料;
3、張家界市經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資集團(tuán)有限公司《關(guān)于核定景區(qū)環(huán)�？瓦\(yùn)公司xxxx年度經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)的通知》;
5、武陵源區(qū) “十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要;
6、環(huán)�？瓦\(yùn)公司xxxx年度計(jì)劃;
7、評(píng)估人員調(diào)查獲取的相關(guān)資料;
8、資產(chǎn)占有方提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料和其他與評(píng)估相關(guān)的資料。
八、評(píng)估方法
企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估方法包括成本法、市場(chǎng)法和收益法。
成本法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
市場(chǎng)法是指將評(píng)估對(duì)象與參考企業(yè)、在市場(chǎng)上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
收益法是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。
評(píng)估人員無(wú)法取得與張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司生產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務(wù)種類相似企業(yè)股權(quán)交易案例，
進(jìn)而無(wú)法采用市場(chǎng)法確定其整體資產(chǎn)價(jià)值;重置成本法僅能反映企業(yè)資產(chǎn)的自身價(jià)值，而不能全面、科學(xué)的體現(xiàn)企業(yè)的整體價(jià)值，
并且采用重置成本法也無(wú)法涵蓋諸如獨(dú)家經(jīng)營(yíng)、人力資源、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值;因環(huán)保客運(yùn)公司盈利能力較強(qiáng)，盈利前景較好，
未來(lái)收入有較充分的保障及風(fēng)險(xiǎn)可合理預(yù)計(jì)，因此我們采用收益法進(jìn)行了評(píng)估。
T
P=Σ [Ri(1+r)-t]+[A×(1+r)-T]
t=1
P-被估企業(yè)凈資產(chǎn)現(xiàn)值
T-預(yù)測(cè)期收益年度
r-折現(xiàn)率
Ri-第t 年被估企業(yè)的凈收益
A-被估企業(yè)的期末凈資產(chǎn)
九、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況
根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般原則，依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門相關(guān)法律規(guī)定和規(guī)范化要求，
按照與委托方的資產(chǎn)評(píng)估約定函所約定的事項(xiàng)，湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司業(yè)已實(shí)施了對(duì)委托方提供的法律性文件與會(huì)計(jì)記錄以及相關(guān)資料的驗(yàn)證審核，
按資產(chǎn)占有方提交的資產(chǎn)清單，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)、實(shí)地察看與核對(duì)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查和交易價(jià)格的比較，以及財(cái)務(wù)分析和預(yù)測(cè)等其他有必要實(shí)施的資產(chǎn)評(píng)估程序。
資產(chǎn)評(píng)估的詳細(xì)過(guò)程如下:
1、接受委托及準(zhǔn)備階段
(1)湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司于xxxx年9 月接受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。
在接受委托后，湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司即與委托方就本次評(píng)估目的、評(píng)估范圍、委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)等影響資產(chǎn)評(píng)估方案的問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真討論。
(2)根據(jù)委托評(píng)估資產(chǎn)的特點(diǎn)，有針對(duì)性地布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，并設(shè)計(jì)主要資產(chǎn)調(diào)查表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等，對(duì)委托方參與資產(chǎn)評(píng)估配合人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)評(píng)估清查表和各類調(diào)查表。
(3)評(píng)估方案的設(shè)計(jì)
依據(jù)了解資產(chǎn)的特點(diǎn)，制定評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，確定評(píng)估人員，組成資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)工作小組。
本項(xiàng)目評(píng)估人員共劃分為二組，包括收益現(xiàn)值組、綜合組到評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)。
(4)評(píng)估資料的準(zhǔn)備
收集和整理評(píng)估對(duì)象運(yùn)營(yíng)情況、收益成本的資料及評(píng)估對(duì)象產(chǎn)權(quán)證明文件等。
該階段工作時(shí)間為xxxx年9 月16 日- 9 月19 日。
2、現(xiàn)場(chǎng)清查階段
企業(yè)收入、成本等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的調(diào)查
收集相關(guān)單位以前年度損益核算資料，進(jìn)行測(cè)算分析;通過(guò)訪談等方式調(diào)查各單位及業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)運(yùn)行情況及其收入、成本、費(fèi)用的構(gòu)成情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為編制未來(lái)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)作準(zhǔn)備。
通過(guò)收集相關(guān)信息，對(duì)環(huán)�？瓦\(yùn)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)環(huán)境、未來(lái)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展趨勢(shì)等進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。
該階段的工作時(shí)間為xxxx年9 月20 日-9 月28 日。
3、評(píng)定估算及綜合處理階段
(1)評(píng)估結(jié)果的確定
依據(jù)湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估人員進(jìn)行的必要的市場(chǎng)調(diào)查和測(cè)算，確定委托評(píng)估資產(chǎn)的收益現(xiàn)值法結(jié)果。
(2)評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫
按照湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司規(guī)范化要求編制相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告書。
評(píng)估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告按湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司規(guī)定程序進(jìn)行三級(jí)復(fù)核，經(jīng)簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師最后復(fù)核無(wú)誤后，由項(xiàng)目組完成并提交報(bào)告。
(3)工作底稿的整理歸檔
該階段工作時(shí)間為xxxx年10 月16 日-10 月19 日。
十、評(píng)估假設(shè)
1、交易假設(shè):假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
2、公開市場(chǎng)假設(shè):公開市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定。
公開市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買方和賣方的地位平等，
都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。
3、持續(xù)使用假設(shè):持續(xù)使用假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入市場(chǎng)的條件以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定。
首先被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，其次假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。
在持續(xù)使用假設(shè)條件下，沒有考慮資產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換或者最佳利用條件，其評(píng)估結(jié)果的使用范圍受到限制。
4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的假設(shè):它是將企業(yè)整體資產(chǎn)作為評(píng)估對(duì)象而作出的評(píng)估假定。
即企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)主體，在所處的外部環(huán)境下，按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)并有能力擔(dān)當(dāng)責(zé)任;企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，并能夠獲取適當(dāng)利潤(rùn)，以維持持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
對(duì)于企業(yè)的各類經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)而言，能夠按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用。
十一、評(píng)估結(jié)論
在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司截至評(píng)估基準(zhǔn)日xxxx年8 月31 日，經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)賬面值為23,544.74 萬(wàn)元，總負(fù)債賬面值為10,270.33萬(wàn)元，
股東全部權(quán)益(凈資產(chǎn))賬面值為13,274.41 萬(wàn)元，股東全部權(quán)益價(jià)值按收益法評(píng)估的評(píng)估值為64,080.30 萬(wàn)元, 評(píng)估增值50,805.89 萬(wàn)元，增值率382.74%。
十二、特別事項(xiàng)的說(shuō)明
以下事項(xiàng)可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，敬請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者予以重點(diǎn)關(guān)注。
1、本報(bào)告提出的評(píng)估結(jié)果是在委托方及資產(chǎn)占有方提供必要的資料基礎(chǔ)上形成的，我們對(duì)委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并有責(zé)任對(duì)查驗(yàn)的情況予以披露。
但本評(píng)估報(bào)告假定委托方提供的所有資料客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確、合法。
因資料不真實(shí)而造成評(píng)估結(jié)果誤差，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
2、本評(píng)估結(jié)果是對(duì)xxxx年8 月31 日這一評(píng)估基準(zhǔn)日企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的客觀公允反映，本公司對(duì)這一基準(zhǔn)日以后的企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生的重大變化不負(fù)任何責(zé)任。
發(fā)生評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)時(shí)，不能直接使用本評(píng)估結(jié)論。
在評(píng)估基準(zhǔn)日期后，且評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)，若資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，
委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估值;若資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整方法簡(jiǎn)單、易于操作時(shí)，可由委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
3、部分車輛已于xxxx年6 月29 日一xxxx年6 月28 日抵押給中國(guó)銀行張家界分行武陵源分理處，公司的景區(qū)客運(yùn)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)已于xxxx年6 月27 日一xxxx年6 月26 日質(zhì)押給中國(guó)建設(shè)銀行張家界市分行，
公司的景區(qū)客運(yùn)獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)已于xxxx年4 月1 日一xxxx年4 月1 日質(zhì)押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行張家界市武陵源區(qū)支行，其他納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均歸資產(chǎn)占有方所有。
4、本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)的原則確定的張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司股東全部權(quán)益的市場(chǎng)價(jià)值，
未考慮已經(jīng)辦理的或正在辦理的抵押、質(zhì)押等可能造成的影響，未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值做任何納稅準(zhǔn)備，也未考慮可能存在的抵押、擔(dān)保、或有負(fù)債、
未決訴訟或任何其他可能存在的訴訟所可能產(chǎn)生的任何影響，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響，
同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。
5、本次評(píng)估結(jié)果基于本報(bào)告及其說(shuō)明所陳述的有關(guān)假設(shè)基礎(chǔ)之上，此等數(shù)據(jù)將會(huì)受多種市場(chǎng)因素影響而變化。
我們對(duì)市場(chǎng)變化的情況不承擔(dān)發(fā)表意見的責(zé)任，同時(shí)我們也沒有義務(wù)為了反映報(bào)告日后的事項(xiàng)而進(jìn)行任何修改。
當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的各種原則發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。
6、納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債的賬面值已經(jīng)深圳南方民和會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司審計(jì)，并出具了以xxxx年8 月31 日為審計(jì)基準(zhǔn)日的深南財(cái)審報(bào)字(xxxx)第CA1-138 號(hào)的審計(jì)報(bào)告。
7、深圳南方民和會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司對(duì)張家界易程天下環(huán)�？瓦\(yùn)有限公司進(jìn)行了兩年的盈利預(yù)測(cè)，并出具了深南專審報(bào)字(xxxx)第ZA1-093 號(hào)盈利預(yù)測(cè)審核報(bào)告。
8、本報(bào)告含有若干備查文件，備查文件構(gòu)成報(bào)告之重要組成部分，與本報(bào)告正文具有同等法律效力。
十三、評(píng)估報(bào)告的使用限制說(shuō)明
1、本報(bào)告僅供委托方用于評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為和送交資產(chǎn)評(píng)估行政主管部門審查使用;評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有。
2、本報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用。
3、未經(jīng)我公司同意委托方不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開媒體上，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
對(duì)不當(dāng)使用評(píng)估結(jié)果于其他經(jīng)濟(jì)行為而形成的結(jié)果，本公司不承擔(dān)任何法律責(zé)任。
4、根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估報(bào)告的有效期限為1 年，自評(píng)估基準(zhǔn)日 xxxx年8 月31 日起，至xxxx年8 月30 日止。
十四、評(píng)估報(bào)告日
本評(píng)估報(bào)告提出日期為xxxx年10 月19 日。
湖南湘資源資產(chǎn)評(píng)估有限公司
中國(guó)、湖南、長(zhǎng)沙
二〇〇九年十月十九日
評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人:何振廷
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:黃新
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:李燦明
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