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上海市住房保障的財稅配套
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上海市住房保障的財稅配套【1】
摘要：為健全住房保障體系，上海市在財政方面建立了一些支持機制，加大了財政的支持力度，還探索了一些有效的支持方式。
在稅收方面，從保障性住房的房源籌措、運營管理和消費等環(huán)節(jié)都出臺了相應(yīng)的優(yōu)惠政策。
上海市的房產(chǎn)稅試點有助于拓寬保障性住房建設(shè)資金來源渠道，能提高住房資源的配置效率，還能促進中央與地方關(guān)系的協(xié)調(diào)。
關(guān)鍵詞：住房保障;財稅政策;房產(chǎn)稅;上海
建立住房保障體系是在社會主義市場經(jīng)濟體制中建設(shè)服務(wù)型政府的重要實踐，涉及到政府所履行的經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理與公共服務(wù)等各項職能，需要從財政和稅收等方面予以重點安排，為住房保障工作提供堅實的財政支撐和政策支持。
在對住房保障體系的探索過程中，上海一直高度重視財稅配套問題。
不僅嚴格貫徹落實中央有關(guān)部門的政策措施，而且注重結(jié)合實際情況積極開展試點。
一、 上海市住房保障的財政支持
多年來，上海一直在調(diào)整和優(yōu)化財政支出結(jié)構(gòu)，努力將有限的財政資源配置到關(guān)鍵領(lǐng)域和重點行業(yè)，形成了“三個聚焦”的思路，即聚焦惠民生、聚焦調(diào)結(jié)構(gòu)、聚焦促和諧。
其中，加大保障性住房的財政投入就是順民意、解民憂、惠民生的重要內(nèi)容之一。
1. 建立財政支持機制。
著眼于切實解決低收入家庭的住房困難，上海按照中央的統(tǒng)一部署，出臺了一系列推進住房保障體系建設(shè)的財政政策，建立了一些有效的財政支持機制。
首先，明確住房保障專項資金的來源渠道。
廉租住房保障資金的來源主要包括地方財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金、從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金、住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的全部余額以及中央劃撥的專項補助資金。
另外，還設(shè)立了動遷安置專項補助資金和公租房專項資金，來源渠道主要是地方財政預(yù)算和土地出讓收入。
其次，明確保障性住房免收的全國性及地方性非稅收入項目。
廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置住房，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。
其中，免收的行政事業(yè)性收費包括：防空地下室易地建設(shè)費、城市房屋拆遷管理費、工程定額測定費、白蟻防治費、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費等項目;免收的政府性基金包括：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項資金、新型墻體材料專項基金、城市教育費附加、地方教育費附加、城市公用事業(yè)附加等項目。
再次，探索財政支持機制的新思路。
上海計劃啟動實施一項新的政策，要求市與區(qū)縣從區(qū)縣商業(yè)性項目取得的土地出讓凈收益中各統(tǒng)籌15%，建立“上海市保障性住房專項資金”，用于全市保障性住房的重點項目建設(shè)。
2. 增加財政支持力度。
近年來，上海不斷加大財政支持住房保障建設(shè)的力度。
2008年，上海市區(qū)兩級安排廉租住房補貼資金21.3億元。
2009年，上海廉租住房市級補貼為1億元，區(qū)級補貼約23億元，另外在政府性基金中提供城鎮(zhèn)廉租住房保障專項資金10.2億元。
2010年，根據(jù)財政部《2010年政府收支分類科目》規(guī)定的新增科目，上海住房保障市級支出為17.2億元，政府性基金中城鎮(zhèn)廉租住房保障專項資金支出為16.5億元。
從公開的信息看，多數(shù)區(qū)縣的住房保障支出在2010年有所增長，不僅表現(xiàn)在相對年初的預(yù)算上，而且體現(xiàn)于同比指數(shù)上。
比如，黃浦區(qū)在2010年的住房保障支出為1.48億元，為年初預(yù)算的105.5%，相比前一年增長了8.3%;盧灣區(qū)在2010年的住房保障支出為0.63億元，為年初預(yù)算的100.7%，相比前一年增長了18.5%。
2011年，上海市本級財政預(yù)算的住房保障支出為22億元。
此外，根據(jù)財政部相關(guān)規(guī)定，上海市在2011年的政府性基金中，用于廉租住房補貼資金、舊區(qū)改造資金等保障性住房支出為30億元，將在國有土地使用權(quán)收入(政府性基金)中予以安排。
多數(shù)區(qū)縣在2011年的財政預(yù)算中所安排的住房保障支出也都有所增長。
3. 創(chuàng)新財政支持方式。
住房保障建設(shè)任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財政投入，難以保證住房保障建設(shè)的可持續(xù)性。
因而，上海還積極創(chuàng)新財政支持方式，充分發(fā)揮政府財政投入的引導(dǎo)帶動作用，放大財政政策效能，通過采取財政貼息、政府資本金注入、稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會力量參與保障性住房的建設(shè)和運行管理，建立可持續(xù)發(fā)展的長效機制。
比如，針對公共租賃住房的建設(shè)和運營難題，上海探索建立一批公共租賃住房運營機構(gòu)。
由市區(qū)兩級財政共同出資，向這些機構(gòu)提供一定規(guī)模的資本金，從而使這些機構(gòu)成為負責(zé)公共租賃住房投資、建設(shè)籌措、供應(yīng)和租賃管理的主體，并引導(dǎo)各類社會投資主體參與公共租賃住房的建設(shè)和運營。
二、 上海市住房保障的稅收配套
稅收是國家為滿足社會公共需要，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，強制、無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N經(jīng)濟活動，也是國家憑借公共權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種方式。
根據(jù)不同時期的政治、經(jīng)濟和社會發(fā)展總目標(biāo)，國家會在既定的制度框架內(nèi)對某些稅收采取相應(yīng)的激勵和照顧措施，以減輕特定納稅人應(yīng)履行的納稅義務(wù)，從而起到引導(dǎo)、規(guī)范和調(diào)控的作用。
住房保障體系的建設(shè)離不開稅收政策的支持。
由于住房保障是一項保障和改善民生的工作，從國民經(jīng)濟運行的角度看，也是一種收入再分配的方式，因而與稅收屬于同一范疇。
從這種意義上說，對住房保障一些環(huán)節(jié)實行稅收優(yōu)惠或予以免征，可以節(jié)省征稅成本，減少行政資源的浪費。
而且，住房保障作為一種公共服務(wù)，社會意義遠大于經(jīng)濟意義，因而應(yīng)通過稅收優(yōu)惠或相關(guān)措施，鼓勵各種社會力量參與住房保障工作。
另外，對住房保障工作給予稅收配套，還體現(xiàn)了經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的發(fā)展導(dǎo)向。
基于不同標(biāo)準(zhǔn)，可以將稅收分為若干種類。
比如，按照課稅對象的不同，與住房保障相關(guān)的稅收可以分為流轉(zhuǎn)稅(包括營業(yè)稅)、所得稅(包括企業(yè)所得稅、個人所得稅)、財產(chǎn)稅(包括房產(chǎn)稅、契稅)、行為稅(包括印花稅)、資源稅(包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)。
再比如，按照稅收的計算依據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)進行分類，又可以分為從量稅(城鎮(zhèn)土地使用稅)、從價稅(包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、土地增值稅等)。
在此，為了全面描述上海圍繞住房保障體系而提供的稅收配套措施，擬從保障性住房的房源籌措、運營管理和消費等幾個方面進行分類。
1. 保障性住房房源籌措環(huán)節(jié)的稅收配套。
(1)城鎮(zhèn)土地使用稅。
按照財稅[2008]24號、財稅[2010]42號、財稅[2010]88號等中央有關(guān)部門文件的規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
在商品住房等開發(fā)項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可以按這些保障性住房的建筑面積占總面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
(2)土地增值稅。
對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房)，且增值額未超過扣除項目余額20%的，免征土地增值稅。
(3)印花稅。
對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與相應(yīng)保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。
在商品住房等開發(fā)項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可以按照各類保障性住房的建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)和建造單位的印花稅。
(4)契稅。
對廉租住房經(jīng)營管理單位購買住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源、公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房、經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。
(5)所得稅。
企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為廉租住房和公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。
個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
2. 保障性住房經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的稅收配套。
(1)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
對廉租住房經(jīng)營管理單位、公共租賃住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房和公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
但是，公租房租金收入與其他住房經(jīng)營收入應(yīng)單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。
(2)印花稅。
對廉租住房、公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。
3. 保障性住房消費環(huán)節(jié)的稅收配套。
(1)印花稅。
對廉租住房承租人、公租房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
(2)契稅。
對個人購買經(jīng)濟適用住房，在上海市現(xiàn)行3%契稅稅率基礎(chǔ)上減半征收。
其中，首次購買90平方米及以下經(jīng)濟適用住房的，憑上海市房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，契稅稅率暫按1%征收。
(3)個人所得稅。
對個人按照法定途徑獲得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅;但對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，則不能免征個人所得稅。
4. 保障性住房稅收配套的管理。
為了做好各類保障性住房的稅收配套工作，上海市的相關(guān)部門建立了一種名單管理機制。
對符合規(guī)定的保障性住房經(jīng)營管理單位、建設(shè)項目以及開發(fā)企業(yè)名單，由上海市住房保障和房屋管理局通過書面形式定期向上海市地方稅務(wù)局提供。
市地方稅務(wù)局收到名單后，負責(zé)將名單轉(zhuǎn)發(fā)給所屬稅務(wù)征收分局。
各稅務(wù)征收分局據(jù)以辦理相關(guān)稅收的減免。
三、 上海市的房產(chǎn)稅改革試點
2011年1月27日，國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，其中上海是試點城市之一。
房產(chǎn)稅改革，不僅是我國稅制改革的一項重要內(nèi)容，對建立健全住房保障體系也有著重大的推動意義。
1. 上海試點房產(chǎn)稅改革的政策內(nèi)容。
根據(jù)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，上海試點的征收對象為自2011年1月28日起在上海行政區(qū)域內(nèi)居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭在上海新購的住房。
在計稅依據(jù)上，參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。
試點時期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。
房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
上海征收個人住房房產(chǎn)稅試點的適用稅率暫定為0.6%。
但對于應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
比如，根據(jù)上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，上海市2010年新建商品住宅平均銷售價格為14 213元/平方米。
因而，在2011年度，如果應(yīng)稅住房的市場交易價格不高于28 426元/平方米的，則適用0.4%的稅率，否則要適用0.6%的稅率。
考慮到居民的合理居住需求以及其他情況，上海的試點方案規(guī)定了若干種稅收減免的情形。
(1)上海的居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過60平方米的，對屬新購住房超過部分的面積，要計算征收房產(chǎn)稅。
其中，合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。
(2)上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
(3)上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。
(4)符合國家和上海市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海市居住證并在上海工作生活的，其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。
(5)持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
(6)其他需要減免或免稅的住房，由上海市政府決定。
上海在試點方案中明確規(guī)定，對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出。
2. 上海試點房產(chǎn)稅改革對住房保障體系建設(shè)的意義。
房產(chǎn)稅不僅能合理調(diào)節(jié)居民收入分配，改善社會收入分配結(jié)構(gòu)，為住房保障體系建設(shè)創(chuàng)造更加適宜的宏觀環(huán)境，而且能正確引導(dǎo)住房消費，提高住房資源的配置效率，為住房保障體系建設(shè)營造更加有利的市場環(huán)境，更能改善地方政府的財政收支結(jié)構(gòu)，為住房保障體系建設(shè)提供相對穩(wěn)定的資金來源。
(1)拓寬資金來源渠道。
上海的試點方案已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅收入主要用于保障性住房建設(shè)，這對拓寬保障性住房建設(shè)的資金來源渠道具有直接意義。
盡管從目前的試點來看，房產(chǎn)稅收入在數(shù)額上尚不夠龐大，但從制度演進與國際比較的角度看，房產(chǎn)稅必將會是保障性住房建設(shè)的重要資金來源渠道。
(2)提高住房資源的配置效率。
房產(chǎn)稅，既能抑制部分投機性的購房需求，又能引導(dǎo)部分投資者確立相對理性的購房需求，從而改善市場化商品住房的供求關(guān)系。
由于市場化商品住房體系與保障性住房體系是相輔相成的，無論哪一個體系出現(xiàn)較劇烈的波動，都勢必會影響到另外一個體系。
同樣，一個體系漸趨穩(wěn)定，也會有助于另一個體系的平穩(wěn)運行。
因而，通過征收房產(chǎn)稅，提高住房資源的配置效率，可以減少住房保障體系所承受的壓力，為住房保障體系建設(shè)創(chuàng)造更加有利的市場環(huán)境。
(3)促進府際關(guān)系的協(xié)調(diào)。
任何一項制度的有序運行都有賴于不同層級的各類主體能夠?qū)崿F(xiàn)激勵相容。
通過對部分個人住房征收房產(chǎn)稅，可以優(yōu)化調(diào)整既有的稅制結(jié)構(gòu)，減少地方政府對土地財政的依賴程度，改善地方政府的財政收支結(jié)構(gòu)，更為重要的是，房產(chǎn)稅試點改革，在中央政府和地方政府之間能實現(xiàn)激勵相容，從而可以促進府際關(guān)系的協(xié)調(diào)。
作為政府提供公共服務(wù)的一項重要內(nèi)容，住房保障的順利推進無法離開協(xié)調(diào)的府際關(guān)系。
因而，房產(chǎn)稅改革是一個推進住房保障體系建設(shè)的重要因素。
四、 完善財稅配套政策的建議
著眼于建立和完善分層次、多渠道、成系統(tǒng)的住房保障體系，上海市有關(guān)住房保障的財稅配套政策還需要在以下幾個方面予以推進。
1. 優(yōu)化政府財政投入，提高公共資金使用效率。
住房保障體系的建立和完善離不開政府的財政投入，這是由住房保障的公共服務(wù)屬性所決定的。
不過，在加大政府財政投入的同時，要進一步優(yōu)化投入結(jié)構(gòu)，要更加聚焦基本公共服務(wù)，更加聚焦民生改善。
比如，在不同的住房保障服務(wù)類型中，應(yīng)將更多的財政投入于廉租住房、公共租賃住房和危房改造。
另外，要逐步提高公共資金的使用效率，使有限的財政投入能盡可能地發(fā)揮保障效應(yīng)。
2. 強化稅收引導(dǎo)力量，吸引社會資本投資。
除了政府財政投入外，還應(yīng)該通過相關(guān)政策的引導(dǎo)，吸引社會力量積極參與保障性住房的開發(fā)建設(shè)和運營管理。
吸引社會資本的參與，既能彌補政府財政投入的不足，也能引導(dǎo)民間資本的合理流動，還能提升住房保障的多元化。
比如，參與保障房建設(shè)運營的社會主體能獲得財政補貼，或享受稅收優(yōu)惠或減免，或獲得貸款貼息。
3. 發(fā)揮財稅綜合效應(yīng)，營造良好社會氛圍。
對于上海等人口導(dǎo)入量較大的特大型城市，還需要發(fā)揮財稅政策的綜合效應(yīng)，使各種社會主體能充分利用存量住房為眾多工作關(guān)系不夠穩(wěn)定的流動人口提供宜居和實惠的租賃服務(wù)。
比如，合格主體能獲得稅收減免，或能獲得低息貸款。
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的財稅處理【2】
摘 要 近二十年來，房地產(chǎn)業(yè)通過快速發(fā)展，成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。
但是我國房地產(chǎn)業(yè)在會計核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規(guī)范之處，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售收入這一業(yè)務(wù)，從會計核算與稅務(wù)處理方面結(jié)合實際進行介紹、分析和探討。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預(yù)售收入 財稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，對符合預(yù)售條件的在建開發(fā)產(chǎn)品，在向主管部門申請并取得預(yù)售許可后，與買受人簽訂《商品房預(yù)售合同》，將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，而向買受人收取的定金或房款收入。
一、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理規(guī)定
(一)會計核算規(guī)定
由于在房地產(chǎn)預(yù)售過程中取得的預(yù)售收入不能符合新《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》關(guān)于收入確認的相關(guān)條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售過程中所取得的價款，只能是預(yù)收性質(zhì)的款項，應(yīng)作為“預(yù)收賬款”進行核算;待開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房產(chǎn)移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后再確認收入的實現(xiàn)。
而對于預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費如何進行會計核算，現(xiàn)行會計制度還未及時進行規(guī)范。
(二)稅收征管規(guī)定
根據(jù)我國現(xiàn)行稅法的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品所取得的預(yù)售收入應(yīng)分別按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費：
1、營業(yè)稅：根據(jù)2009年1月1日實施的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
2、土地增值稅：根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字【1995】第048號)第十四條、《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第三條及各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的土地增值稅預(yù)征辦法預(yù)繳土地增值稅。
3、企業(yè)所得稅：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季度(或月度)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
由此可見，國家對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入是按照“收付實現(xiàn)制”的原則來確認應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生時間的，通過提前征收相關(guān)稅費，加強了稅收的源頭控制，確保了房地產(chǎn)稅收能夠及時地、均衡地解繳入庫。
二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理現(xiàn)狀
(一)預(yù)售收入財稅處理現(xiàn)狀
1、雖然近幾年房地產(chǎn)企業(yè)會計核算已在逐步規(guī)范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段的會計核算上不能嚴格區(qū)分預(yù)售收入與代收代繳款項，使用科目混亂，甚至存在部分預(yù)售收入不入賬現(xiàn)象。
2、預(yù)售階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)以“預(yù)收賬款”的貸方發(fā)生額作為當(dāng)期應(yīng)納營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計算依據(jù)。
(二)預(yù)售收入相關(guān)稅費財稅處理現(xiàn)狀
由于現(xiàn)行會計制度未能及時對預(yù)售收入相關(guān)稅費如何會計核算進行規(guī)范，使得各房地產(chǎn)企業(yè)在稅費計提(或結(jié)轉(zhuǎn))環(huán)節(jié)做法不一，導(dǎo)致會計信息不能正確反映。
目前各房企關(guān)于預(yù)售收入相關(guān)稅費的會計處理方較多，但大致可歸納為如下兩類：
1、相關(guān)稅費直接損益類。
該類方法的要點是先根據(jù)當(dāng)期預(yù)售收入對相關(guān)稅費(包含營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅)進行計提，將稅費計入“營業(yè)稅金及附加”，月末結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期損益。
計算當(dāng)期應(yīng)納所得稅時，不再單獨對當(dāng)期繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等進行納稅調(diào)整。
該類方法的弊端在于：把不符合收入確認條件的“預(yù)收賬款”以收入的形式結(jié)算了相關(guān)稅費，虛增了損益和負債，且人為地割斷了預(yù)售收入、營業(yè)收入與營業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費之間的勾稽關(guān)系，也違背了會計的配比原則。
2、相關(guān)稅費配比損益類。
該類方法的要點是通過使用過渡性科目或單獨使用“應(yīng)交稅費”科目將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費逐步與營業(yè)收入配比確認當(dāng)期損益。
該類方法在計算當(dāng)月應(yīng)納所得稅時，需對預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費調(diào)減應(yīng)納稅所得額。
在該類處理方法中，如果通過增設(shè)相關(guān)資產(chǎn)類過渡性科目來將預(yù)售收入繳納的相關(guān)稅費逐步確認為損益，會造成資產(chǎn)的虛增，但可解決了營業(yè)稅金及附加、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負債表中能清楚地反映已預(yù)繳的相關(guān)稅費，損益表也體現(xiàn)了配比。
如果不借助任何過渡科目而直接通過“應(yīng)交稅費”科目進行核算的話，可能容易讓人把企業(yè)按規(guī)定繳納的相關(guān)稅費誤認為是企業(yè)“多交了稅費”，影響了會計的“明晰性原則”。
根據(jù)對以上兩類相關(guān)稅費處理方法的比較與分析，筆者個人認為通過增設(shè)過渡科目來配比結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅費進損益的作法更為合理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理方法的相關(guān)建議
(一)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入會計核算
1、由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段進行稅收征管的主要依據(jù)為“是否取得預(yù)售收入”(即是否取得預(yù)收賬款)。
因此，如何正確核算“預(yù)收賬款”對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關(guān)重要，我們只有在日常核算過程中能夠明確區(qū)分哪些屬于是建立在購銷合同基礎(chǔ)上取得的應(yīng)稅收入(如向購貨方預(yù)收的定金或部分房款)，哪些不屬于應(yīng)稅收入而應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”來核算的其他暫收、應(yīng)付款項(如誠意金、公共維修基金等)，才能正確計算各期應(yīng)納稅額，才能有效防范涉稅風(fēng)險。
2、為了便于日后對預(yù)售收入納稅的管理與檢查，并統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營時期(包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期)相關(guān)稅費的計算口徑，筆者建議，在收到賬款時，不管是在預(yù)售期還是在現(xiàn)房銷售期均一律從“預(yù)收賬款”科目過賬。
這樣我們就很容易地從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期借方發(fā)生額得知企業(yè)當(dāng)期確認的主營業(yè)務(wù)收入是多少、當(dāng)期應(yīng)計提多少稅費;從“預(yù)收賬款”的當(dāng)期貸方發(fā)生額就能計算出當(dāng)期應(yīng)交多少稅費。
(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入相關(guān)稅費的計算公式
根據(jù)稅法對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入應(yīng)繳稅費的相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合工作實踐情況與稅務(wù)征管要求，現(xiàn)對房地產(chǎn)預(yù)售階段應(yīng)繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計算公式作了相應(yīng)延伸與完善，使其適用于房地產(chǎn)企業(yè)的各經(jīng)營時期(包括預(yù)售期與現(xiàn)房銷售期)：
當(dāng)前本年累計應(yīng)繳所得稅額=[當(dāng)前實際利潤總額-本年度"預(yù)收賬款"借方累計發(fā)生額×預(yù)計計稅毛利率+本年度"預(yù)收賬款"貸方累計發(fā)生額×預(yù)計計稅毛利率-本年預(yù)售收入繳納的稅費+本年確認的"營業(yè)稅金及附加"]×稅率
通過以上對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入財稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的會計與稅務(wù)處理方法因各自確認的時點不同而存在一定的差異，即取得預(yù)售收入時不得確認會計上的收入，但應(yīng)作為應(yīng)納稅收入計算繳納相關(guān)稅費。
因此，我們在處理房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入時，應(yīng)按照有關(guān)要求對會計處理與稅務(wù)處理區(qū)別對待，只有這樣我們才能在正確核算會計業(yè)務(wù)、準(zhǔn)確反映會計信息的同時有效地避免可能遭受的稅務(wù)風(fēng)險。
參考文獻：
[1]房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法.國稅發(fā)【2009】31號.
[2]中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則.財政部令【2008】第052號.
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