物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀

　　物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀【1】

　　答辯人： ;身份證號碼：

　　性別： ;民族： ;聯(lián)系電話：

　　住址：北京市昌平區(qū)陳營清水園小區(qū) 號樓 單元 室

　　被答辯人：北京興中建物業(yè)管理有限公司;法定代表人：張友良

　　單位地址：

　　答辯人因與北京興中建物業(yè)管理有限公司物業(yè)費糾紛一案，提交本答辯狀，進行答辯如下：

　　一、請求事項：

　　1、 依法駁回被答辯人訴求的物業(yè)管理費中不合理的部分;

　　2、依法要求被答辯人公示其2003年7月31日至2007年4月1日，管理清水園小區(qū)期間物業(yè)服務資金的收支情況;

　　3、依法要求被答辯人向答辯人補開繳納各項物業(yè)費用的正式發(fā)票;

　　4、依法要求被答辯人向答辯人支付其出租業(yè)主公用設施和物業(yè)服務用房收益中應支付給答辯人的部分;

　　5、依法要求追究被答辯人違反雙方簽定的《物業(yè)管理服務合同》，在未做公示、也未向答辯人通告的情況下，單方撤出小區(qū)的違約責任，并據(jù)此要求被答辯人向答辯人支付違約金。

　　6、鄭重請求法庭向有關部門發(fā)出如下司法建議書：

　�、挪扇∏袑嵱行У拇胧�，強制物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公示物業(yè)服務資金的收支情況;

　�、撇扇∏袑嵱行У拇胧�，強制物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主公示外包物業(yè)服務項目的合同或協(xié)議;

　　⑶采取切實有效的措施，強制物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主就《物業(yè)管理服務合同》簽訂補充協(xié)議，杜絕侵害業(yè)主合法權益的霸王合同、霸王協(xié)議和霸王條款;

　　⑷徹查物業(yè)管理企業(yè)只向業(yè)主開具收款收據(jù)，尋找各種理由不向業(yè)主開具正式發(fā)票，借此偷漏國家稅款、損害業(yè)主和國家合法權益的違法行為;

　�、杉毣�物業(yè)管理服務的質量和服務標準，制定相應的強制性條款，借以約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，最大限度地減少物業(yè)糾紛。

　　二、事實和理由：

　　入住時答辯人與被答辯人簽訂了《物業(yè)管理服務合同》(以下簡稱物業(yè)合同)，但在履行合同履過程中，被答辯人卻嚴重的違反了物業(yè)合同的約定及《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》《關于印發(fā)《北京市貫徹〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》和《關于開展全市居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)服務情況檢查的實施意見》的通知(京國土房管物[2004]338號)》、《物業(yè)管理條例》(2003年9月1日起施行)、《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)》(2006年1月1日起執(zhí)行)、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求(試行)》(2001年5月18日 頒布)、《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》(京國土房管物[2003]950號)的規(guī)定。

　　嚴重地損害了答辯人的合法權益。

　　《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第六條關于管理費糾紛規(guī)定“22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的”。

　　《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第八條關于管理責任糾紛規(guī)定“31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任�！�”

　　答辯人于 年 月收房，但是從 年 月入住清水園小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)被答辯人的物業(yè)管理服務質量極差，小區(qū)內雜草叢生、垃圾物品隨處堆放、私搭亂建隨處可見、蚊蠅蛇鼠滋生、雞鴨成群、犬吠連天、甚至小廣告都貼到了答辯人和其他業(yè)主的門上!真可謂“聞雞起舞、狂斗蚊蠅、夜聽犬吠、打鼠滅蟑、大風過處塵土飛揚!”冬季供暖溫度也不達標，家里非常冷。

　　截止到2007年3月15日，供暖季節(jié)家中最高溫度不超過14℃(陽光充足，室外溫度達到8～9℃時除外)，答辯人無數(shù)次地向被答辯人反映并投訴，但是被答辯人置之不理，長期不給解決，使得答辯人被迫在寒冷中度過一個又一個的漫長冬季。

　　現(xiàn)一一列舉如下：

　　㈠、被答辯人沒有對物業(yè)合同和國家及北京市有關物業(yè)管理法規(guī)中規(guī)定的物業(yè)管理服務事項盡到管理義務

　　1、未對公共設施、設備盡到維護保養(yǎng)義務

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》第二條規(guī)定“保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護;”

　　根據(jù)物業(yè)合同第一章第一條、第二條、12.2條的約定，被答辯人應當對公共設施進行養(yǎng)護保證完好，負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護。

　　但是當小區(qū)北面各單元的門禁系統(tǒng)陸續(xù)出現(xiàn)故障無法使用后。

　　小區(qū)內的照明路燈也陸續(xù)達到使用壽命，正常工作的不足50%，被答辯人從不主動巡視、維修，在接到業(yè)主反映的情況后，被答辯人也從沒有進行過修繕，致使推銷人員隨意進出各個樓門進行推銷或宣傳散發(fā)小廣告，小區(qū)路燈無法正常照明。

　　2、未對草坪綠植盡到養(yǎng)護義務

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》第二條規(guī)定“保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢;”

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》第三條規(guī)定“小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。”

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求(試行)》第五條規(guī)定“綠地無雜物，無侵占現(xiàn)象，基本無裸露土地;花草、樹木修剪及時，無明顯枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象，樹木基本無釘栓捆綁現(xiàn)象。”

　　根據(jù)物業(yè)合同第一章第四條約定，被答辯人應當對共綠地、綠化、建筑小品等進行養(yǎng)護與管理，并按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

　　但是被答辯人從來就沒有對小區(qū)內的綠化進行過任何的管理，小區(qū)內雜草叢生，有些地方野草已經長到半人多高，因此又引起了蚊蠅蛇鼠的滋生，小區(qū)總的來說是臟亂差。

　　3、未對公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生盡到維護義務

　　物業(yè)合同第一章第六條的約定，被答辯人應當維護物業(yè)區(qū)域內的公共秩序。

　　《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。”

　　《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。

　　發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時有專人值守;進行日常巡視;涉及人身安全處，設有明顯標志并有防范措施。

　　對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預案，發(fā)生時要及時處理，并上報有關主管部門;對居住區(qū)內違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進行處理。”

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求(試行)》第三條規(guī)定“居住區(qū)內道路、樓梯每天清掃一次，垃圾每天清運一次;及時清理居住區(qū)內公共場所的廢棄雜物;及時清掃積水和積雪;及時組織清理亂堆放物品、亂張貼的宣傳品。”

　　但是小區(qū)內長時間存在業(yè)主不文明養(yǎng)犬行為(如一戶多犬、飼養(yǎng)大型犬、拴犬鏈等行為)，答辯人家的小孩就多次受到未栓鏈犬的驚嚇，且答辯人還日夜遭受犬吠襲擾。

　　根據(jù)物業(yè)合同服務質量中12.1條的約定，被答辯人應當對私搭亂建進行管理，但是小區(qū)內卻有搭蓋鴿子棚、雞窩、鴨窩的，還有私自加蓋頂樓的，隨處可見。

　　答辯人多次找到被答辯人要求解決動物豢養(yǎng)及私搭亂建問題，被答辯人以各種理由推托從未進行過任何管理和調節(jié)工作。

　　另外，在清水園小區(qū)9號樓北側，有業(yè)主長年撿拾堆放大量垃圾，堆放垃圾占地可達10平方米左右，由于長時間堆放滋生蚊蠅蛇鼠，而且還持續(xù)釋放惡臭，為此包括答辯人在內的廣大業(yè)主都強烈的向被答辯人反映過問題，但是被答辯人不僅未及時清理，而且至今被答辯人也沒有解決這個問題。

　　4、未對安全防范工作盡到義務

　　《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。

　　發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》第五條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等;夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄;發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。”

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求(試行)》第四條規(guī)定“24小時有專人值守;進行日常巡視;涉及人身安全處，設有明顯標志并有防范措施。

　　對火警事故、交通事故、治安事件以及其它緊急情況有處置預案，發(fā)生時要及時處理，并上報有關主管部門;對居住區(qū)內違法現(xiàn)象，積極與派出所等配合進行處理�！�”

　　根據(jù)物和合同第七條的約定和業(yè)主守則中第一條的規(guī)定，被答辯人應當在清水園小區(qū)內進行24小時的保安執(zhí)勤巡崗制度，但是在被答辯人管理期間除看門保安外從未組織過保安巡邏，更不用說是24小時巡邏了。

　　由于被答辯人疏于管理，清水園小區(qū)內多次發(fā)生盜竊案。

　　為此，業(yè)主紛紛要求物業(yè)公司加強保安工作，安裝監(jiān)控攝像頭，但是被答辯人置廣大業(yè)主的意見于不顧，始終沒有采取過任何措施，最終導致了7號樓4單元短短的一個月內發(fā)生了四起盜竊案，被盜業(yè)主損失慘重。

　　每起盜竊案均在東小口派出所記錄在案，提請法庭到東小口派出所進行司法調查取證。

　　5、未對物業(yè)綜合管理工作盡到義務

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》第一條規(guī)定“每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃,組織實施;白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現(xiàn)場;每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。”

　　被答辯人管理期間，從來就沒有對房屋及設施設備進行安全普查。

　　有些業(yè)主家中漏水、漏雨，但被答辯人往往不是推卸責任，就是說“這是開發(fā)商的事，我們物業(yè)解決不了。” 答辯人和很多業(yè)主都無數(shù)次地向被答辯人投訴冬季供暖溫度不達標，家里太冷，但是被答辯人置之不理，長期不給解決，使得答辯人和很多業(yè)主被迫在寒冷中度過一個又一個的漫長冬季。

　　被答辯人管理期間，從來就沒有進行過一次物業(yè)管理服務滿意率調查，因為服務的好與壞，被答辯人和答辯人及廣大業(yè)主的心理都明白——就兩個字“很差”!被答辯人根本就不敢做物業(yè)管理服務滿意率調查!

　�、妗⒈淮疝q人從未公示其管理清水園小區(qū)期間物業(yè)服務資金的收支情況

　　《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條規(guī)定“實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。”

　　《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：第(七)款：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;第(八)款：對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;第(九)款：監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;”

　　雖然答辯人和小區(qū)其他廣大業(yè)主向被答辯人多次提出公示，但被答辯人時至今日，從未公示過，更不用說對業(yè)主所提出質詢的答復了。

　　被答辯人的行為嚴重地侵害了答辯人的知情權和監(jiān)督權，是對答辯人合法權益地嚴重侵犯和踐踏。

　�、�、被答辯人擅自改變公共設施、物業(yè)管理用房用途

　　《中華人民共和國物權法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

　　建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。

　　建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”

　　《中華人民共和國物權法》第八十二條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。”

　　《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。

　　未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”

　　《物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。”

　　《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

　　業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

　　《北京市物業(yè)服務收費管理辦法》第十四條規(guī)定“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

　　所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”

　　《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第五條關于管理權糾紛規(guī)定“18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。”

　　但是被答辯人將小區(qū)大門收發(fā)室、小區(qū)自行車停車棚對外出租用于商店等經營性活動，小區(qū)10號樓地下室也對外出租，這些行為從未經過業(yè)主的同意，對于所獲得的收益也從未對業(yè)主進行過公示。

　　被答辯人的行為嚴重地侵害了答辯人的知情權、監(jiān)督權和依法享有收益的權利，是對答辯人合法權益地嚴重侵犯和踐踏。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十八條、第六十六條的規(guī)定，改變公共設施用途的收益應當有業(yè)主大會決定收益的用途，并且應當對違規(guī)企業(yè)處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　㈣、被答辯人單方撤離清水園小區(qū)，非法將清水園小區(qū)的全部物業(yè)管理服務轉包給潤澤恒心物業(yè)管理有限公司

　　物業(yè)合同11.5條和《物業(yè)管理條例》第四十條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。”

　　《北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》第四條關于物業(yè)服務合同的效力規(guī)定“15、物業(yè)服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。”

　　《中華人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。

　　當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”

　　但是被答辯人于2007年4月1日在既沒有公示，也沒有通知任何業(yè)主的情況下，單方撤出了清水園小區(qū)，并將清水園小區(qū)的全部物業(yè)管理服工作交給了北京潤澤恒信物業(yè)管理有限公司，這已經嚴重違反了物業(yè)合同的約定和《物業(yè)管理條例》的強行規(guī)定。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》第六十二條應給予被答辯人嚴厲處分。

　　依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條的規(guī)定，被答辯人不能以開發(fā)商將其解聘為由，在事先既沒有公示，也沒有通知任何業(yè)主的情況下，單方撤出了清水園小區(qū)，而應當就此向答辯人承擔違約責任。

　　被答辯人的這種做法和行為是對法律的嚴重踐踏，是對答辯人和所有業(yè)主合法權益的肆意侵害，是創(chuàng)建和諧社會、穩(wěn)定社會的反面教材。

　　㈤、被答辯人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務合同》中約定各項服務質量標準，在管理服務期間也未達到國家和北京市相關規(guī)定所要求的服務質量標準。

　　被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權益的行為

　　《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”

　　《中華人民共和國合同法》第四十條規(guī)定“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”

　　《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。”

　　《中華人民共和國合同法》第六十二條規(guī)定“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行;沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”

　　《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

　　《中華人民共和國合同法》第一百一十一條規(guī)定“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。

　　對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。　”

　　《物業(yè)管理服務合同》第十四條約定“乙方違反本合同第十一條和第三章的約定，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方可報請物業(yè)管理部門作出處理，造成甲方損失的，乙方應給予甲方承擔相應的法律責任并給予相應的經濟補償。”

　　被答辯人未在其制訂的格式合同《物業(yè)管理服務合同》中約定各項服務質量標準，在管理服務期間也未達到國家和北京市相關規(guī)定所要求的服務質量標準。

　　更為重要的是，在法律程序上，被答辯人始終無法舉證其單方實施的服務達到了法定最低標準，僅僅用一個被答辯人都已經嚴重違約、嚴重踐踏的物業(yè)管理服務合同來主張所謂的物業(yè)費。

　　其訴訟請求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴重不足。

　　其做法與構建和諧社區(qū)的理念背道而馳!被答辯人存在欺詐和損害答辯人合法權益的行為。

　　三、證據(jù)材料：

　　1、清水園小區(qū)廣大業(yè)主出具的證言及成立業(yè)主委員會調查表、房屋受損證明(書證)

　　2、北京興中建物業(yè)管理有限公司管理清水園小區(qū)期間小區(qū)環(huán)境照片(書證-照片)

　　3、北京市昌平區(qū)東小口地區(qū)辦事處清水園社區(qū)居民委員會出具的證明(書證)

　　4、北京市昌平區(qū)東小口地區(qū)辦事處清水園社區(qū)居民委員會出具的清水園小區(qū)新老物業(yè)公司交接前后的小區(qū)環(huán)境對比照片(書證-照片)

　　5、北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準(書證-法規(guī))

　　6、物業(yè)管理服務合同等協(xié)議

　　7、北京興中建物業(yè)管理有限公司為偷漏國家稅款，不給業(yè)主開具發(fā)票，嚴重地損害了國家和廣大業(yè)主的合法權益(書證-收款收據(jù))

　　8、北京電視臺BTV3法制進行時之大家說法2008年03月22日中午12:20《欠費兩載 物業(yè)和清水園小區(qū)業(yè)主上法庭》電視節(jié)目(視聽證據(jù))

　　以上證據(jù)材料以文字、圖片和視頻的形式向法庭提交。

　　綜上所述，被答辯人未完成物業(yè)合同中約定的義務，而答辯人自 年 月至 年 月期間完全履行了繳納物業(yè)管理各項費用的義務，答辯人多次要求被答辯人解決上述問題都沒得到合理的答復和解決。

　　故從 年 月起拒交相應的物業(yè)費用，以此敦促被答辯人積極改進，但非常遺憾的是，直至今日被答辯人也沒有絲毫的改進，反而在侵害答辯人合法權益的道路上越走越遠!其做法與構建和諧社區(qū)的理念背道而馳!更為重要的是。

　　在法律程序上，被答辯人始終無法舉證其單方實施的服務達到了法定最低標準，僅僅用一個被答辯人都已經嚴重違約、嚴重踐踏的物業(yè)管理服務合同來主張所謂的物業(yè)費。

　　其訴訟請求證據(jù)缺失、法律依據(jù)嚴重不足!為了依法維護答辯人的合法權益不再受到被答辯人的進一步侵害踐踏，敬請法院依法駁回被答辯人的不當訴訟請求，支持答辯人合法合理的請求事項。

　　此致

　　北京市昌平區(qū)人民法院

　　答辯人：

　　年 月 日

　　物業(yè)費糾紛業(yè)主答辯狀【2】

　　被答辯人與答辯人等關于物業(yè)服務合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人根據(jù)相關法律及事實答辯如下：

　　一、 天地人和物業(yè)公司未履行盛業(yè)家園《前期物業(yè)管理服務合同》約定的義務，業(yè)主拒交物業(yè)費合理合法

　　物業(yè)服務合同屬于雙務合同，在物業(yè)糾紛中，由于物業(yè)公司沒有履行合同或履行合同存在嚴重瑕疵，業(yè)主依合同法的規(guī)定，完全可以拒絕交納物業(yè)費依法對物業(yè)服務企業(yè)進行抗辯。

　　被告是盛業(yè)家園小區(qū)的業(yè)主，與開發(fā)商委托的物業(yè)服務公司—-天地人和物業(yè)管理有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務合同，約定合同期限為3年( 年 月 日 至 年 月 日)。

　　約定由天地人和公司負責小區(qū)的管理、房屋和公共配套設施的維護養(yǎng)護，負責小區(qū)內所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業(yè)主確實有繳納物業(yè)費的義務。

　　但是，由于物業(yè)公司沒有履行合同義務，使物業(yè)管理十分混亂，小區(qū)內私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業(yè)主的生命財產安全、小區(qū)治安案件頻發(fā)......業(yè)主多次向物業(yè)公司和有關部門反映，一直沒有得到解決。

　　因此大部分業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴重合同違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，大部分業(yè)主行使先履行抗辯權，拒交物業(yè)費，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。

　　被告認為:被告因為原告已經構成了根本違約，使合同目的無法實現(xiàn)，依法行使先履行抗辯權。

　　同時由于原告嚴重違約，原告已經于 年 月 日被全體業(yè)主逐出盛業(yè)家園。

　　被告認為，本案爭議的焦點主要有三點：

　　一是被告與天地人和公司的《前期物業(yè)服務管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;

　　二是天地人和物業(yè)服務公司是否完全履行了合同義務，是否嚴重違約，進而業(yè)主能否行使先履行抗辯權。

　　三、約定的合同期限期滿后，業(yè)主是否繼續(xù)受《前期物業(yè)管理服務合同》的約束?

　　第一個焦點：玉林市盛業(yè)房地產開發(fā)有限公司與玉林市天地人和物業(yè)管理公司于20**年簽訂的《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》是否有效?

　　20**年玉林市住建委和城鄉(xiāng)建設委員會的《答復意見》：“......而當前盛業(yè)家園就是因為規(guī)劃核實驗收沒有通過，所以......”證實，盛業(yè)家園至今沒有竣工經驗收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用;末經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”

　　的法律強制性規(guī)定，而玉林市盛業(yè)房地產開發(fā)有限公司不但把沒有末經驗收的樓盤交付給業(yè)主的行為違法，而且把物業(yè)管理權交給沒有物業(yè)管理資質的原告管理，違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第第五十二條第五款的規(guī)定，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同。

　　第二個焦點：由于原告的物業(yè)管理權利來自玉林市盛業(yè)房地產開發(fā)有限公司的授權，但是《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理服務合同”自然無效。

　　同時，由于玉林市盛業(yè)房地產開發(fā)有限公司選聘玉林市天地人和物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十六條的規(guī)定，也應該認定《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業(yè)家園所有業(yè)主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過。

　　由于物業(yè)公司沒有履行了合同義務，嚴重違約，進而業(yè)主根據(jù)合同法的規(guī)定完全可以行使先履行抗辯權，同時由于合同無效，業(yè)主還可以行使不安抗辯權。

　　第三個焦點：小區(qū)的物業(yè)管理，業(yè)主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》約定的合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)收取業(yè)主的物業(yè)費就失去了合同依據(jù)和法律依據(jù)，業(yè)主當然可以不受《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》條款的約束。

　　二、 退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實上的物業(yè)管理關系，但由于物業(yè)公

　　司沒有提供服務或者提供的服務嚴重不符“合同”約定，業(yè)主基于最高院的司法解釋也可不交物業(yè)費，依法行使先履行抗辯權。

　　首先，業(yè)主提供了大量的證據(jù)已經證明：物業(yè)公司沒有履行電梯維修義務，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，對共用部位及配套的設施、設備進行日常維修養(yǎng)護和管理是物業(yè)服務管理的一項重要職責，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規(guī)定，物業(yè)管理公司有義務履行其對共用部位及配套設施、設備進行日常維修養(yǎng)護和管理之職責，但是電梯長期帶故障運行，時常出故障。

　　最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業(yè)主的生命財產安全，物業(yè)公司不但嚴重法律的直接規(guī)定，同時物業(yè)公司構成嚴重違約的行為。

　　其次，物業(yè)公司和業(yè)主是平等主體關系，在實際履行中應是物業(yè)公司先履行服務管理義務，業(yè)主后按約定繳納物業(yè)費，先服務后收費，而不是不服務也收費，服務不符合約定也收費，業(yè)主提交的大量的證據(jù)證明，本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業(yè)標準的服務。

　　比如被告自己花費修理電梯、自己交電梯費，物業(yè)公司還偷拆、強拆業(yè)主的水表、停止供水，不但造成業(yè)主的經濟損失、給生活帶來嚴重不便，由于天地人和公司對小區(qū)的管理服務嚴重不負責任，致使小區(qū)內綠地被嚴重損毀，私搭亂建現(xiàn)象比比皆是......

　　因此原告不是一般的違約，而是嚴重違約，業(yè)主在物業(yè)公司未履行約定義務或履行有嚴重瑕疵時，根據(jù)合同法第六十七條之規(guī)定，業(yè)主有權拒絕其履行交費的要求，合法地行使先履行抗辯權。

　　最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第6條規(guī)定“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。

　　物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。”因此，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯是否系“正當理由”是本案審查的重點。

　　被告認為，物業(yè)費在形式上表現(xiàn)為業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)所提供服務所支付的對價，是全體業(yè)主享受物業(yè)服務的物質基礎，如果允許物業(yè)公司不提供服務和服務低劣也可以收取服務費，在業(yè)主行使先履行抗辯權后，物業(yè)公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權力強迫業(yè)主就范，讓不法物業(yè)公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實，簡單地支持物業(yè)公司的無理要求，是不利于業(yè)主公共利益的保護的，不得作為弱勢群體的業(yè)主的利益的保護，也是十分不公平的.

　　因此，我們廣大業(yè)主不希望法庭偏頗那一方，但請法庭認真審查業(yè)主的抗辯事由、業(yè)主不交納費的真實原因、業(yè)主的先履行抗辯是否正當和合理?對物業(yè)服務企業(yè)拒不履行物業(yè)服務合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕xiá疵cī?作出一個正確的評判!

　　三、被答辯人沒有履行物業(yè)服務合同的義務，無權要求原告支付物業(yè)費。

　　1.根據(jù)合同相對性原則，原告只有履行了合同中約定的服務，才有權要求原告履行付費。

　　然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務，應承擔舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務。

　　2.實際上原告也沒有履行合同義務：

　�、佟》课萋┯�、管理混亂，垃圾清理不及時，衛(wèi)生無人打掃。

　　亂擺的小區(qū)攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放

　�、凇≌加眯�區(qū)維修基金帳目。

　�、邸∏终急緦儆诎�括被告在內的小區(qū)業(yè)主的費用。

　　根據(jù)《物權法》第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，所以小區(qū)公共區(qū)域的經營性收入，如電梯出入口的廣告費用，小區(qū)里的廣告費，(如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，)歸全體業(yè)主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費，小區(qū)里停車位收費呢。

　�、堋≡�告只安排了二十來個保安同志穿著保安服坐在小區(qū)停車場出入口發(fā)放門卡，小區(qū)停車場有二個出入口，而小區(qū)的進出口卻四通八達，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒。

　　未有正式的保安隊伍，安全問題嚴重失控，已發(fā)生多起入戶盜竊和物品，車輛丟失案。

　�、荨⌒�區(qū)消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區(qū)內隨意施工和維修養(yǎng)護不當，造成小區(qū)業(yè)主出入不便，小區(qū)環(huán)境臟亂差，業(yè)主們忍無可忍，為此多次口頭及書面要求物業(yè)公司整改，但物業(yè)公司卻一拖再拖，從未有過整改。

　　業(yè)主曾于2009年8月1號進行過維權，但物業(yè)公司依然如故管理。

　　業(yè)主已經明確提出了保安人數(shù)的具體數(shù)字，物業(yè)公司如否認，就應由物業(yè)公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據(jù)，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應由物業(yè)公司承擔舉證不能的法律后果。

　　三、業(yè)主是否應承擔的違約責任――滯納金問題

　　如果上述物業(yè)“合同”有效，由于合同由物業(yè)公司提供的格式合同，當中約定的滯納金條款，由于原告方沒有履行說明義務，根據(jù)合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。”

　　同時，根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

　　當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。

　　該條對何謂“過分高于造成的損失”進行了明確規(guī)定，顯然，本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過高，法院應當按業(yè)主的請求予以調整，駁回原告的有關滯納金的請求。

　　更為重要的是，出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費完全是由于物業(yè)公司違約行為造成，業(yè)主是行使正當?shù)目罐q權，因此業(yè)主不應承擔違約責任，違約金是懲罰違約的行為，因此業(yè)主不應承擔違約金損失的義務。

　　四、答辯人訴求的物業(yè)費中部分既不合理，也不合法。

　�、佟≡�告訴稱水費、垃圾費代理相關單位收取，但沒有相關單位的委托書。

　　因此是無效代理，被告有權不予承認。

　　而且水費也不是原告代業(yè)主交納的，而是開發(fā)商。

　�、凇「鶕�(jù)《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第四條(即住宅小區(qū)開發(fā)建設單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質量負最終責任，不得將工程質量不合格或配套不完善的房屋交付使用。而工程質量是否合格或配套是否完善的主要依據(jù)是是否通過綜合驗收。

　　由于盛業(yè)家園小區(qū)并沒有通過綜合驗收，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設施、市政公用基礎設施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用。

　　因此根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條(即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納)之規(guī)定，對于物業(yè)費中包含的公共配套設施、市政公用基礎設施部分應由開發(fā)商承擔，而不是包括被告在內小區(qū)業(yè)主。

　�、邸�對于20**年1月前發(fā)生的物業(yè)收費已過訴訟時效，

　　綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

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