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合同法真實案例
合同詐騙真實案例【1】
李先生開了一家公司，專門從事代理業(yè)務(wù)，原本以為金錢交易全在上下家，他只要事成后收取代理費，風(fēng)險不大，沒想到依然“中招”。
一天，李先生接到自稱是湖北振興實業(yè)總公司業(yè)務(wù)經(jīng)理打來的“合作”電話，委托他作為其公司“拳頭產(chǎn)品”———高分子凈化膜華南地區(qū)總代理，并隨后寄來了詳細資料，包括產(chǎn)品介紹說明書、可供產(chǎn)品目錄、組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件、高分子凈化膜銷售補充說明書等。
李先生看其手續(xù)齊全，便在專業(yè)網(wǎng)站上發(fā)布了相關(guān)信息，幾天后便有了“回音”，廣東某養(yǎng)殖戶來電說急需4000米高分子凈化膜，金額共計27萬元。
李先生一算，可賺幾萬元的代理費，這可是“天上掉餡餅”的好事，于是馬上和上家聯(lián)系。
上家很爽快，答應(yīng)把一批去汕頭的貨調(diào)往廣州，但需立即支付貨款。
李先生通知下家后，對方立即派人送來了上萬元的訂金，表示實在太忙，需要李先生幫忙先提貨，事后會加付提貨費。
因為不想放棄到手的“肥肉”，李先生幫著提貨并墊付了貨款，可第二天事情全都變了：下家表示暫時不需要這批貨了，而上家的“負責(zé)人”怎么也聯(lián)系不上，“餡餅”變成了“陷阱”。
點評一：
這是一個“連當(dāng)詐騙”的典型案例，行騙對象以從事代理、中介、咨詢等業(yè)務(wù)的創(chuàng)業(yè)者為主。
天上不會掉餡餅，如果遇到上下家接踵而來的“好事”，那就要千萬小心了。
對付這種騙術(shù)，首先要保持良好的心態(tài)，然后冷靜地考察上下家。
對于上家，要對廠家實力、供貨能力、產(chǎn)品質(zhì)量等一一了解清楚，特別要抓住一些細枝末節(jié)的專業(yè)問題，看看其能否對答如流。
對于下家，如果碰到那種接幾十萬元的大單子時毫不猶豫的“爽快人”，則要睜大眼睛了。
網(wǎng)絡(luò)詐騙：便捷，行騙也方便案例王先生是在生意場上摸爬滾打了30年的“老供銷”了，最近在某著名電子商務(wù)網(wǎng)站上開了個賬戶，開始網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)。
一次，王先生在網(wǎng)上看到一則信息，某位有著“高資信度”標(biāo)志的客商低價批量提供優(yōu)質(zhì)黃沙，經(jīng)驗老道的王先生并未急著下手，而是通過工商部門了解供貨商的情況。
在確認(rèn)供貨商的“身份”后，王先生便從下家那里預(yù)收了30%的貨款，按照網(wǎng)上提供的賬號匯了過去，可他等的黃沙船卻遲遲到不了上海，下家又三番五次地催他交貨，一急之下他只好親自前去催貨。
到那里后王先生發(fā)現(xiàn)，那家企業(yè)確實存在，不過只做鋼鐵貿(mào)易，不搞建材，而且從未涉足電子商務(wù)領(lǐng)域，至于網(wǎng)上的那家企業(yè)，是行騙者盜用了該公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件后虛構(gòu)的。
最后，由于不熟悉電子商務(wù)，“老法師”王先生賠了下家客戶幾十萬元。
點評二：
電子商務(wù)雖然有著快捷、便利的特點，但與傳統(tǒng)的交易方式相比，風(fēng)險更大。
一些不法分子正是利用高科技來移花接木，借用正規(guī)企業(yè)的名號行騙，不少創(chuàng)業(yè)者由于不熟悉電子商務(wù)的運作模式和特點而上當(dāng)受騙。
其實，網(wǎng)絡(luò)只是交易的一種媒介，通過網(wǎng)絡(luò)獲得商業(yè)信息后，必須進行網(wǎng)下的考察。
房屋買賣合同糾紛案例【2】
【案例1】房屋面積差異的處理
王某2012年購買了一處商品房，面積89.5平方米，王某按89.5平方米交了房款，2013年9月交房后，王某找專業(yè)人士進行測繪發(fā)現(xiàn)房屋面積只有80.5平方米，現(xiàn)在王某應(yīng)該怎么樣主張他的權(quán)利?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第14條規(guī)定的處理原則，面積誤差比絕對值在3% 以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的介個據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同，不予支持;面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)于支持。
買受人決定不退房的話，實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按約定的價格補足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3￥)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
為此，本案中，面積誤差比已超過3%，并且實際面積小于合同約定面積，王某可以主張解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，王某如果不想退房，可以要求開發(fā)商按照上述規(guī)定返還購房款。
【案例2】代人買賣房，合同有無效?
2008年4月，李某通過中介購房，并與徐某簽訂定金合同，交了10000元定金，后以徐某非產(chǎn)權(quán)人受欺詐為由主張撤銷合同并返還定金。
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：徐某以自己的名義所實施的代理行為不違反《合同法》第403條“關(guān)于"隱名代理”之規(guī)定，無論徐某對相對人披露被代理人的具體情況在實施該代理行為前后，均不影響其委托代理關(guān)系成立。
即若受托人徐某因委托人原因?qū)Φ谌藦埬巢宦男泻贤x務(wù)時，張某可直接選定委托人主張其相應(yīng)的合同權(quán)利。
為此，本案李某認(rèn)為徐某故意隱瞞爭議房屋權(quán)屬狀況，且在未披露其與房屋產(chǎn)權(quán)人就該套房屋存在代理關(guān)系情況下即以自己作為出賣方與張某訂約，該行為已對李某構(gòu)成欺詐的主張缺乏事實和法律依據(jù),故案涉合同應(yīng)認(rèn)定有效。
李某要求撤銷合同并返還所付定金缺乏法律和事實依據(jù)，不應(yīng)支持。
【案例3】精神病人的賣房效力?
夫亡，其妻李某患精神分裂癥。
夫兄趙某持李某身份證件,以抵債為由,將李某名下公房以7萬元低價售予張某。
李某能否要回房子?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：趙某未取得李某法定代理人書面授權(quán),亦無充分證據(jù)證明其受李某法定代理人口頭授權(quán),故應(yīng)認(rèn)定趙某無權(quán)代理李某處分案涉房屋。
即便張某與李某間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,趙某亦無權(quán)以李某名義將房屋處分給張某用以抵債,故合同無效。
張某明知房屋產(chǎn)權(quán)人系李某,僅憑現(xiàn)有證據(jù)不能證明張某有充分理由相信趙某取得處分該房代理權(quán),況張某實際并未支付合理對價,故不能認(rèn)定張某善意。
合同被確認(rèn)無效后,因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)返還,故張某應(yīng)將案涉房屋歸還李某。
【案例4】定金條款表述與適用
2007年3月,王某與李某約定,前者以37.6萬元購買后者房屋,并交付定金的6000元,李某向王某出具了定金收條一張。
后因李某反悔拒絕訂約并將案涉房屋另售他人,王某起訴要求確認(rèn)合同有效，其訴訟請求是否能夠得到支持?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：收條雖載明了房屋產(chǎn)權(quán)證號及房屋總價款，但未對房屋面積、四至界址、房屋價款及房屋交付時間及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的時間等主要條款形成書面約定。
故王某提供的證據(jù)不能證明其與李某已訂立房屋買賣協(xié)議。
李某收取的6000元不是合同履行定金，而是訂約定金。
王某可選擇訂立合同或放棄定金，李某也可選擇訂立合同或雙倍返還定金。
李某在收受王某定金后拒絕與王某訂立合同，而與案外人訂立買賣合同并收受全部購房款，構(gòu)成締約違約，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
本案中，因王某未提出支付違約金的訴訟請求，故對王某提出的依法確認(rèn)房屋買賣合同有效并繼履行的訴訟請求，法院很有可能會裁定駁回起訴。
【案例5】2010年4月,項某通過房產(chǎn)中介購買鄒某房屋,先后簽訂房屋買賣合同及居間成交確認(rèn)書,約定買方擬貸款140萬元,"貸款因買受人自身原因未獲銀行批準(zhǔn)的,買受人自行籌齊剩余房款,以現(xiàn)金支付給出賣人",居間服務(wù)費7.05萬元.
2010年5月,鄒某與項某解除房屋買賣合同.房產(chǎn)中介依據(jù)項某欠條主張居間服務(wù)費.爭議焦點:1.房產(chǎn)中介居間義務(wù)是否履行? 2.應(yīng)否交納居間費用?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：首先，要看居間是否完成?房產(chǎn)中介為買方提供了房源信息服務(wù),促成買方與賣方就涉案房屋簽訂了購房合同,房產(chǎn)中介已履行了居間成交確認(rèn)書中約定的義務(wù),故有權(quán)收取相關(guān)居間費用.
2.居間費用.買方在其與賣方簽訂的房屋買賣合同中約定,買方擬貸款140萬元,貸款因買方自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)的,買方以現(xiàn)金形式支付給賣方.買方并不在限購之列,只是貸款手續(xù)更加嚴(yán)格.買方雖未能順利獲得貸款。
但買方承諾其自行籌集房款支付給賣方，且買方在居間成交確認(rèn)書中確認(rèn)，買方應(yīng)向房產(chǎn)中介支付全部居間弓間報酬.此后,買方又為房產(chǎn)中介出具欠條,稱其拖欠房產(chǎn)中介居間服務(wù)費.買方理應(yīng)對自己的行為承擔(dān)責(zé)任.買方與賣方協(xié)商解除房屋買賣合同,不能免除其向房產(chǎn)中介支付居間費的義務(wù).
【案例6】土地出讓金,該哪萬補交?
2008年 10月,鮑某將劃撥土地上的房產(chǎn)證(黃證)以略低于市場價的價格轉(zhuǎn)讓給陳某,約定"在辦理買賣過戶手續(xù)時,雙方各自承擔(dān)法定稅收費用",合同"特別告知" 中載明"非居住房屋,按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,劃撥土地上房地產(chǎn)買賣,買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金".
辦理過戶時,因?qū)畏嚼U納土地出讓金存在爭議致訴.爭議焦點:1.買受人是否盡到注意義務(wù)? 2.土地出讓金由哪方負擔(dān)?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：案涉房產(chǎn)買賣合同約定,在辦理買賣過戶手續(xù)時,雙方各自承擔(dān)法定稅收費用.
簽約時,陳某作為買受人已閱看過該商鋪產(chǎn)權(quán)證,而該類劃撥土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證與出讓土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證在顏色上即有明明顯區(qū)另氏故,陳某應(yīng)預(yù)見到該類"黃證"商鋪需繳納的稅費可能與"綠證"商鋪需繳納的稅費有區(qū)別,且該份合同又作了特別告知.
從系爭商鋪買賣的實際履行情況來看,雙方已就系爭商鋪完成了實物交付,陳某已獲取了該商鋪的使用收益權(quán)能,現(xiàn)為最終取得該商鋪的完全產(chǎn)權(quán),而要求鮑某協(xié)助辦理該商鋪產(chǎn)權(quán)之過戶登記手續(xù),在有明確約定情況下,故由作為買受人的陳某承擔(dān)并無不當(dāng).
【案例7】購房尾款的支付時間----全款須到位,還是先交房?
2009年 12月,王某以總價款60萬元購買茅某二手房一套并簽訂房屋買賣合同,關(guān)于尾款支付約定"全款到位交房,交房時支付尾款1萬元、關(guān)于交房約定"茅某于 2010年2月5日前騰出系爭房屋并通知王某進行驗收交接,王某應(yīng)在收到通知之日起的三日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進行查驗,查驗后茅某將房屋鑰匙交付給王某作為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志".
簽約后,王某支付茅某房款59萬元,茅某于2010年3月19日要求王某支付尾款1萬元未果,遂訴至法院追索.王某主張以茅某逾期炙房應(yīng)付違約金、未結(jié)清物業(yè)費抗辯.
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：合同明確約定"全款到位交房,交房時王某支付給茅某購房尾款1萬元",現(xiàn)雙方確認(rèn)已于2010年3月19日交房,而王某未能按約定支付尾款,故茅某1訴請應(yīng)予支持.
王某稱茅某存在逾期交房等諸多違約行為及收取約定交房日以后租金的情況，即使屬實,與本案亦非同一法律關(guān)系,故不能成為王某拒絕向茅某支付購房尾款之理由.
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