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淺析土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟論文
一、選題背景
（一） 房地產(chǎn)市場的運行現(xiàn)狀
眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動最基本的物質(zhì)保障，同時也在人類的社會財富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會與經(jīng)濟文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強的帶動性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國家相比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級階段，因此在市場快速發(fā)展的過程中逐漸顯現(xiàn)出一些問題。例如房地產(chǎn)價格漲幅過快、住房保障較低、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、市場秩序不夠完善以及房地產(chǎn)信息不對稱等。由于這些問題的不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為了一個飽受爭議和職責(zé)的行業(yè)，只升不降的房價不斷刺激著我國大眾脆弱的神經(jīng)，有房無房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數(shù)的標(biāo)志。怎樣對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運行趨勢進(jìn)行合理、科學(xué)的分析及判斷已經(jīng)成為政府當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻考驗。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)市場信息的運行情況
要了解我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的運行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場信息。市場信息主要包括：消費者對住宅的需求、國家和政府制定的土地供給量計劃以及企業(yè)對房地產(chǎn)的銷售定價等等。而廣義上將房地產(chǎn)市場信息定義為包括房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的內(nèi)部以及外部的所有相關(guān)信息，涉及到了宏觀和微觀兩個層面。企業(yè)從土地出讓計劃、地價與房價的走勢、以及市場供應(yīng)需求來判斷企業(yè)總體競爭力，從而進(jìn)行投資決策。但市場信息具有極大的不對稱性，這使得消費者總是處于劣勢，難以做出正確的選擇。而市場信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時的對房產(chǎn)行業(yè)的形勢做出準(zhǔn)確的判斷。
二、目前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題
�。ㄒ唬┦袌鰞r格太高，許多百姓難以承受：隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，在許多一線城市，動輒幾萬元的房價早已不是新鮮事，而在一些二線城市或是縣級市中也開始出現(xiàn)了上萬元的房價。這樣的高的房價，讓很多百姓的購房愿望化為泡影。
（二）房價增長過快：近幾年，我國的房價幾乎只增不減，很多大城市的房價增長率都接近50%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民收入的增長速度。百姓工資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價的漲幅速度，尤其是房價的漲幅速度。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)市場體制存在缺陷，不夠健全：我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)以及監(jiān)管體制都還不夠完善，其市場秩序也比較混亂，常常出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。
三、房價上漲的原因分析
�。ㄒ唬┦袌鼋Y(jié)構(gòu)的不合理：從儲量市場以及增量市場的角度上來看，對于一般的市場來說，增量市場往往都決定市場的供應(yīng)，而房地產(chǎn)市場卻是一個較為特殊的市場，其增量市場不僅與儲量市場同在，并且兩者同時影響在市場的供應(yīng)。從我國目前的房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)來看，其保障性還很低，同時其交易與建設(shè)體制都不健全。
�。ǘ﹥�(nèi)生性角度分析：地價實際上就是房地產(chǎn)開發(fā)的最基礎(chǔ)投資，地價是影響房價的關(guān)鍵因素。除了地價之外，建筑材料以及人工費用的不斷上漲也是影響房價的重要因素，據(jù)統(tǒng)計顯示，我國2011年的CPI同比增長已經(jīng)超過5%，這就導(dǎo)致了生產(chǎn)成本與人力生活成本出現(xiàn)大幅上漲。
（三）外生性分析：一直以來，我國各地方政府都高度關(guān)注GDP的增長，然而卻忽視了對房產(chǎn)業(yè)市場秩序的監(jiān)管。同時，房地產(chǎn)市場還存在很大的剛性需求，也是我們常說的“丈母娘因素”，這種因素主要來自于當(dāng)代80、90后對房產(chǎn)的需求。另外，我國目前的房產(chǎn)市場中還存在嚴(yán)重的不良投機行為，房產(chǎn)市場的高回報率導(dǎo)致出現(xiàn)眾多炒房現(xiàn)象。
四、對土地和房產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控措施
�。ㄒ唬� 嚴(yán)把閘門，加強調(diào)控
1、嚴(yán)把土地閘門是控制房產(chǎn)市場的關(guān)鍵，政府應(yīng)該大力保障住房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強對土地的監(jiān)管，針對閑置土地應(yīng)該對其收取閑置費用，同時還應(yīng)對兩年以上未開工的部分企業(yè)實施收回國有土地使用權(quán)的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時還應(yīng)從以下四個方面對土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策上的調(diào)控：
1。1 減少或是停止別墅用地；
1。2 優(yōu)先滿足普通住房的用地需求；
1。3 嚴(yán)格控制高檔企業(yè)用地和住宅用地；
1。4 加強地經(jīng)濟適用房用地的控制。
2、嚴(yán)把經(jīng)濟閘門與土地閘門同等重要，應(yīng)充分的利用銀行利率與存款金制度，對市場上的資金量進(jìn)行調(diào)整，以此來為房產(chǎn)市場降溫，促使其恢復(fù)到健康、政策的市場秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金與銀行利率的調(diào)整本身具有作用強且速度快的特點；其次，其能夠客觀的進(jìn)行經(jīng)濟調(diào)節(jié)，能夠影響所有銀行以及各種金融機構(gòu)；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準(zhǔn)備金制度的。
3、除了對土地閘門與經(jīng)濟閘門的調(diào)控以外，還需對行政閘門進(jìn)行調(diào)控。嚴(yán)把行政閘門主要是指利用國家相關(guān)行政手段，例如出臺政策、征費、限購以及稅收等手段加大對當(dāng)前房產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對房產(chǎn)市場中存在的如炒房等不良行為進(jìn)行控制。政府應(yīng)加強對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，防止土地政策及其價格起伏不定。
（二）認(rèn)真研究，尋找有效措施
1、經(jīng)濟角度：為了控制房價上漲并使房產(chǎn)市場保持良好的秩序，應(yīng)該大力加強對福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對低收入人群的保護(hù)政策。對金融模式進(jìn)行創(chuàng)新也是幫助調(diào)整房價市場秩序的有效措施，結(jié)合國家出臺的相關(guān)政策并在商品方開發(fā)及保障性住房的建設(shè)過程中找到一個合理的切入點，在能夠保證自身收益正常的情況前提下，切實加大對中低收入的群眾的保護(hù)及優(yōu)惠政策。
2、行政角度：從行政制度上來保證經(jīng)濟適用房以及保障房的建設(shè)和開工，在政策上給予傾斜。保障房的建設(shè)主要是為了改善民生，以促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展。而我國目前的房產(chǎn)市場的住宅供求具有極大的不平衡性，房價太高使很多中低收入的群眾難以實現(xiàn)購房愿望。因此，政府應(yīng)通過加大保障房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)來完善房產(chǎn)市場的秩序和制動，使其平衡和諧的發(fā)展。
3、分層角度：從不同的需求角度來對房產(chǎn)進(jìn)行分類，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場的原則。讓不同類型的住房能夠區(qū)別開來，并運用不同的手段來對不同類型的房產(chǎn)進(jìn)行管理。
總結(jié)：
本文對我國當(dāng)前的土地及房產(chǎn)市場中存在的問題進(jìn)行了全面的分析，并指出房價漲幅過快、市場秩序不和諧等是我國房產(chǎn)行業(yè)目前存在的關(guān)鍵問題。同時，本文還認(rèn)為地價是影響房價的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要從根本上來控制房價，調(diào)整房產(chǎn)市場秩序必須從多方面、多角度來分析，并研究出科學(xué)、合理的措施對其進(jìn)行解決。
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