房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理論文
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理論文1
摘 要 近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)收到越來越多的重視，本文論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問題出發(fā)，指出了應(yīng)該發(fā)揮政府的經(jīng)濟(jì)職能和市場(chǎng)對(duì)資源的配置作用，共同促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 問題現(xiàn)狀 解決對(duì)策
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題也是一個(gè)社會(huì)問題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強(qiáng)國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。
然而現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問題，而這些問題已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。
因?yàn)槲覈厥獾纳鐣?huì)背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問題不僅是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。
如何引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國際民生的問題。
近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問題，我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。
然而，從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來看收效甚微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問題，仍未得到解決和糾正，房價(jià)仍然持續(xù)上漲得不到有效的抑制，甚至出現(xiàn)政府越管問題越多的現(xiàn)象。
由此可見，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問題，仍然會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：
(一)機(jī)制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。
但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。
實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大。
部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。
導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房價(jià)的原動(dòng)力。
公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。
加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
(二)相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。
缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。
但與此相配套的條例，實(shí)施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
(一)制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實(shí)踐
我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。
要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。
在把握住我國仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。
在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。
以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會(huì)及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。
在對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
(二)建立健全管理機(jī)制
保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問題。
有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。
改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。
要正確認(rèn)識(shí)政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。
為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會(huì)環(huán)境。
理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。
特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會(huì)的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。
從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。
避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。
同時(shí)對(duì)財(cái)稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財(cái)政，降低地方財(cái)政收入，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。
(三)完善相關(guān)法律法規(guī)體系
當(dāng)前實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)。
建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系。
實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。
首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響。
同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合全方位的多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施，繼續(xù)完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法》盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理、及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系。
提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性，穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性。
使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依!執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究!
結(jié)束語：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能有效推進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其未來走勢(shì)進(jìn)行思考，可有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]王顏，李瑩.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的思考.商業(yè)經(jīng)濟(jì).2009(7).
國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理2
摘要:隨著我國國民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位飛速提高,并以其強(qiáng)大的生命力和依附能力不斷發(fā)展壯大,現(xiàn)在已成為關(guān)系國計(jì)民生的重要力量。
然而在其發(fā)展過程中,也存在不少問題亟需解決,本文就國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的方向提出幾點(diǎn)想法和觀點(diǎn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理;內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理;外部經(jīng)濟(jì)管理;未來走向�
1國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀�
1.1當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理存在的一些問題�
國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對(duì)薄弱,經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時(shí)缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制,導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。
首先是會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱,致使會(huì)計(jì)信息失真秩序混亂,會(huì)計(jì)監(jiān)督流于形式,單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會(huì)計(jì)工作,擾亂單位會(huì)計(jì)工作。
其次,法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯,在實(shí)際工作中,董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化,往往缺乏有效的監(jiān)督作用。
再次,法律意識(shí)薄弱,部分人員法律意識(shí)薄弱,有法不依,投機(jī)取巧,執(zhí)法不嚴(yán),姑息將就,拉人情給面子的現(xiàn)象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。
最后,企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。
1.2房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一般做法的利弊�
企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理過程中的通行做法是統(tǒng)一核算、分工管理、獎(jiǎng)罰不定,項(xiàng)目策劃主要由公司統(tǒng)一決策,而財(cái)務(wù)也由公司統(tǒng)一核算和管理,項(xiàng)目人員目分工負(fù)責(zé)具體的前期開發(fā)、設(shè)計(jì)委托、工程管理、廣告銷售等工作。
上述做法雖然便于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理和監(jiān)控,其弊端是顯而易見的。
首先,項(xiàng)目開發(fā)的責(zé)、權(quán)、利脫節(jié),難以充分調(diào)動(dòng)一線項(xiàng)目經(jīng)理人員的積極性,僅靠公司決策層的積極性,會(huì)致使項(xiàng)目在實(shí)施中提升很大難度。
其次,由于沒有具體的業(yè)績衡量指標(biāo),公司內(nèi)部各項(xiàng)目經(jīng)理部之間會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重攀比現(xiàn)象,不利于公司的和諧發(fā)展。
最后,企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)利益機(jī)制不完善,不符臺(tái)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平原則。
如何將公司承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)具體分?jǐn)偟巾?xiàng)目經(jīng)理及每個(gè)項(xiàng)目崗位,是現(xiàn)代管理藝術(shù)的魅力所在。
2對(duì)如何改善國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的幾點(diǎn)看法�
要使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康正常的發(fā)展,企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)管理是必不可少的,這里提出幾點(diǎn)建議。
2.1建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境�
加強(qiáng)和完善企業(yè)內(nèi)部管理,應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部管理環(huán)境的建設(shè),包括經(jīng)營理念、方式和風(fēng)格,組織機(jī)構(gòu),授權(quán)和分配責(zé)任的方法等,只有建立良好的內(nèi)部管理環(huán)境,才能保證管理制度的真正落實(shí),才能真正達(dá)到內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理的目的。
2.2重視企業(yè)內(nèi)部各方面的互相牽制�
采取工作輪換制,根據(jù)不同崗位在企業(yè)管理中的重要程度,明確規(guī)定并嚴(yán)格控制每一員工在某一崗位的履職時(shí)間,對(duì)關(guān)鍵崗位應(yīng)做到輪換頻繁,次要的崗位可少一些,找出從中暴露出存在的問題,以及填補(bǔ)制度的漏洞、管理的缺陷。
2.3加強(qiáng)企業(yè)稽核制度�
有的企業(yè)的經(jīng)營者認(rèn)為,稽核部門不僅不能創(chuàng)造效益,而且還大量占用人員編制導(dǎo)致經(jīng)營成本增加,沒有從根本上重視稽核制度建設(shè)。
而很多案例表明,一些問題的發(fā)生,并不是因?yàn)闆]有制定,而是沒有嚴(yán)格自執(zhí)行制度,缺少稽核制度。
2.4企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)制度需要加強(qiáng)�
要發(fā)揮企業(yè)審計(jì)的作用,保證審計(jì)機(jī)構(gòu)的相對(duì)獨(dú)立性,使其直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé),這樣才能夠真正發(fā)揮企業(yè)審計(jì)的作用,監(jiān)督和保護(hù)企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)安全,監(jiān)督企業(yè)朝著合理合法的良性方面發(fā)展,保證企業(yè)管理制度的正確執(zhí)行。
3對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理具體項(xiàng)目的思考和建議�
3.1要核算并確定公司的投資總額�
項(xiàng)目可行性研究報(bào)告完成并獲得批復(fù)后,由公司選擇適宜的項(xiàng)目經(jīng)理部去實(shí)施落實(shí),以獲得批復(fù)的可行性研究報(bào)告為基本依據(jù),并結(jié)合公司資金實(shí)力情況綜臺(tái)確定對(duì)該項(xiàng)目的投資總額。
通過工程人員的初步估算后,提出項(xiàng)目資金流量表,取得公司認(rèn)可,與其它測(cè)算確定后定下的指標(biāo)一并以文字的形式確定下來,作為實(shí)施項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)管理的依據(jù)性文件執(zhí)行。
3.2要控制開發(fā)成本,確定費(fèi)用支出�
控制開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。
某一項(xiàng)目的投資總額一經(jīng)確定,開發(fā)成本的控制就是實(shí)現(xiàn)效益的主要途徑。
正常的必要支出比較便于控制,而業(yè)務(wù)費(fèi)用的開銷彈性較大,報(bào)帳標(biāo)準(zhǔn)難掌握,控制起來難度較大。
解決的方法首先要增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感,自主的最大限度節(jié)約開支;其次是通過制度嚴(yán)控一切漏洞,查缺補(bǔ)漏;再次要采取費(fèi)用合理包干的辦法,費(fèi)用節(jié)約歸己。
3.3在項(xiàng)目定性前先行核算預(yù)完成利潤�
實(shí)現(xiàn)利潤是經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)。
實(shí)現(xiàn)利潤的多少是檢驗(yàn)企業(yè)業(yè)績的根本標(biāo)志,獲取利潤也是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。
因此,利潤指標(biāo)的確定是一項(xiàng)硬指標(biāo),直接影響到各方面的利益,涉及到多部門的關(guān)系,如果實(shí)現(xiàn)合理預(yù)算并分配利潤,將會(huì)激發(fā)各部門的情緒和積極性,對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)有建設(shè)性意義。
參考文獻(xiàn)
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