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地產企業(yè)如何應對不動產金融時代的來臨論文
內容 提要：2005年的 中國 不動產業(yè)已經散發(fā)出強烈的市場信號，不動產 金融 時代 即將來臨。特殊的時代背景推動了不動產金融時代的勃興，面對 企業(yè) 提出的新金融業(yè)務要求，金融監(jiān)管當局應該更加積極有作為。新地產時代對不動產業(yè)的 影響 是非常顯著的，采取正確的應對措施則是企業(yè)生存 發(fā)展 的關鍵，而了解不動產金融時代的企業(yè)運作特點無疑將有助于企業(yè)做出正確的決策。
關鍵詞：不動產金融資本運作融資
2005年的中國不動產市場充斥著“融資”、“上市”、“購并”這樣幾個高頻主題詞，字里行間無不透露出開發(fā)商日益緊繃的資金鏈與融資困境。業(yè)內普遍認為，從解決當前不動產融資困境與實現(xiàn)不動產業(yè)穩(wěn)定、長遠、健康發(fā)展這兩方面來看，金融政策監(jiān)管當局很有可能在2006年放松對不動產業(yè)的金融緊縮政策，并且會重構不動產業(yè)的融資體系。
市場信號意味著什么
細心關注不動產業(yè)走勢的人都會注意到，自2005年下半年始，央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會等多位金融要員在不同場合均表示過要積極拓展不動產業(yè)的融資渠道，構建合理安全的融資體系，發(fā)展不動產金融證券市場等有利于不動產金融發(fā)展的意見；不動產行業(yè)協(xié)會與不動產企業(yè)則是不遺余力地為開創(chuàng)不動產金融市場奔走呼吁，而一些地產大鱷則干脆自己組建類地產基金管理公司，以更加主動的姿態(tài)迎接不動產金融時代的來臨；而包括保險、信托、擔保等在內的眾多金融企業(yè)的研發(fā)總部也前所未有地積極開展對不動產市場的調研與不動產金融產品的設計研發(fā)工作。這些具有指示意義的市場信號表明：中國的不動產金融時代即將來臨。
不動產金融的時代背景
不動產金融真正被大家所重視是在本輪宏觀調控之后，土地與金融的緊縮政策讓開發(fā)商痛定思痛并開始對不動產金融進行理性思考。嚴格來說，不動產業(yè)之前的金融業(yè)務基本上就是純粹的商業(yè)銀行貸款業(yè)務，貸款條件寬松而且管理存在諸多疏漏。特別是在土地協(xié)議出讓的黃金發(fā)展階段，開發(fā)商完全可以低成本甚至零成本運作地產項目。在這種情況下，作為不動產業(yè)附庸的金融，根本沒有施展自身高 科技 效用與魅力的舞臺。
土地交易制度的變革與金融政策的調整催生了中國的不動產金融時代。一直以來，土地內幕交易是中國不動產業(yè)的最大黑洞，進行土地交易制度的改革不但是革除弊政，更是有利于不動產業(yè)的長治久安；另一方面，銀行系統(tǒng)普遍存在的不動產金融風險隱患已成為金融監(jiān)管當局最大的心病，金融監(jiān)管當局借宏觀調控之名行風險控制之實也是理所應當。然而，從短期來看，土地交易制度的變革直接推高了土地成本，提高了行業(yè)準入門檻，而金融緊縮政策則降低了對企業(yè)的資金供給，減少了項目資金來源，這一高一低逼迫開發(fā)商開始探索不動產金融之路。
追尋利潤的企業(yè)永遠是市場中最活躍的因素，他們的需求也同樣引導著不動產金融業(yè)的發(fā)展，我們從近年來不動產信托業(yè)務的發(fā)展就可以得到證實。對于企業(yè)極為迫切的金融需求，監(jiān)管當局的處理思路應該是如何進行積極疏導并予以滿足而不是封堵，事實證明，封堵是不能回避金融風險的，地下金融的長期存在就說明了這一點。此外，從加入世貿的金融開放承諾以及 經濟 全球化日益加深的現(xiàn)實局面來看，盡早建立健全我們自己的不動產金融市場也是非常重要而且緊迫的工作任務。
不動產金融的影響與企業(yè)應對
由于不動產業(yè)屬于典型的資本密集型產業(yè)，因而金融的意義格外重要。隨著行業(yè)發(fā)展逐步規(guī)范，業(yè)務模式逐步成型，產品標準化逐步實施，企業(yè)之間很難展開產品層面的競爭，不可能單純依靠產品優(yōu)勢占領市場，例如產品標準化的典型——家用電器，人們對產品質量已經不是非常關心了。金融對不動產業(yè)經營活動的特殊影響主要體現(xiàn)在項目運作層面上。
按照項目開發(fā)的流程：首先是項目發(fā)起設立階段，這個階段是最需要資金的時候，也最能體現(xiàn)金融的重要意義，由于資金普遍緊張，項目融資成為企業(yè)的首要課題，而如何借助各種金融工具與融資手段進行融資并進而打造企業(yè)的融資平臺就成為非常現(xiàn)實的金融 問題 ；在項目運作實施階段，保持項目資金鏈的安全就成為最重要的問題，如何運用財務管理手段進行項目風險控制就顯得極為重要；在項目銷售與退出階段，借助金融產品的設計 方法 來設計銷售方案與退出已經是非常普遍的市場現(xiàn)實。項目層面的金融影響主要體現(xiàn)在項目融資、項目抵押貸款、項目財務管理以及項目合資與退出等方面。
金融 對不動產 企業(yè) 整體層面的 影響 與其他產業(yè)幾乎沒有區(qū)別，主要就是包括企業(yè)購并、重組以及上市等資本運作方面的 內容 。有一點值得我們特別注意，那就是金融加速了行業(yè)市場集中度的提高并加速了產業(yè)鏈的分化重組。一方面少數(shù)全國性的地產超級大鱷將獲取越來越多的市場發(fā)言權；另一方面開發(fā)商的傳統(tǒng)角色將逐步向專業(yè)投資商轉變。
面對不動產金融帶來的巨大影響，企業(yè)應如何應對呢？首先，思路調整是關鍵，要確立以金融為企業(yè)下階段的 發(fā)展 指導，行業(yè)發(fā)展的不同階段都有最重要的事情要做，抓住了重點，把握住了大方向，才能夠實現(xiàn)大發(fā)展，從競爭激烈的市場中脫穎而出；其次，戰(zhàn)略規(guī)劃調整是核心，制訂中長期金融發(fā)展規(guī)劃，包括積極打造自身的金融平臺，確立資本運作的切實途徑與方案，以確保實現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展；再次，就是要強調戰(zhàn)略規(guī)劃的落實，確保戰(zhàn)略規(guī)劃的執(zhí)行，具體包括人力資源的調整、業(yè)務部門的調整等等微觀操作方面。
不動產金融 時代 的企業(yè)運作
2005年實在是 中國 不動產業(yè)的轉型之年，首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府產業(yè)投資公司聯(lián)姻，富力在香港主板上市，萬科并購南都子公司，北京天鴻與城開的強強聯(lián)合等等，具有先見之明的地產商人已經用實際行動明確表示：金融將會成為推動不動產企業(yè)發(fā)展的決定性力量。
不動產金融時代的企業(yè)運作可以從以下三個角度闡述：
從發(fā)展戰(zhàn)略來看，伴隨著不動產業(yè)的高速發(fā)展與逐步成熟，行業(yè)集中度將大幅提高，項目融資與企業(yè)資本運作，特別是企業(yè)間的大規(guī)模兼并重組將成為企業(yè)的主要任務。借助金融手段，以資本運作為導向迅速提高市場占有率將成為開發(fā)商的最重要發(fā)展戰(zhàn)略。
從運作模式來看，最重要的特點就是開發(fā)商的傳統(tǒng)角色將發(fā)生轉變，專業(yè)化分工使得開發(fā)商逐步剝離其他業(yè)務流程而成為專一的項目投資商或者不動產基金管理人。由于建筑標準化日益加深，產品趨同性顯著，因而開發(fā)商的業(yè)務重點在于挖掘土地與項目的潛在價值。
從運作手段來看，為了實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略并順應企業(yè)的運作模式，企業(yè)很 自然 地會借助于大量新式金融工具與金融產品，而不動產金融市場特別是不動產證券市場的飛速發(fā)展將進一步凸顯不動產業(yè)的金融屬性�？梢灶A見，未來不動產業(yè)的競爭將在很大程度上體現(xiàn)為金融手段的創(chuàng)新和金融資本市場的競爭。
結語
毫無疑問，不動產金融時代的來臨是不動產業(yè)人注定要接受的一次洗禮。我想，面對一個即將到來的新地產紀元，理性思考、順勢而為、積極應對或許應該是不動產業(yè)人應有的處世 哲學 吧。
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