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民事上訴狀（物業(yè)糾紛）
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民事上訴狀
上訴人1：黃某某，男，漢族，36歲，身份證號(hào)碼為XXXXXXXXXXXXXXXXX，現(xiàn)住深圳市福田區(qū)XXX路X號(hào)XX大廈X棟AXXX
上訴人2：鄧某，女，漢族，34歲，身份證號(hào)碼為XXXXXXXXXXXXXXXXXX，現(xiàn)住羅湖區(qū)XXX村X(qián)棟XXX
上訴人3：許某，男，漢族，29歲，身份證號(hào)碼為XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，現(xiàn)住羅湖區(qū)港蓮路XXXX區(qū)XXX棟XX
被上訴人：深圳市XX物業(yè)管理有限公司，住所地深圳市福田區(qū)XXX路XXX號(hào)深圳中心XXXXXX房，組織機(jī)構(gòu)代碼XXXXXXXXX
法定代表人：吳某某，董事長(zhǎng)
原審被告：深圳市XXX餐飲有限公司，住所地深圳市福田區(qū)XXX路XX號(hào)深圳XXXXXXXXXXXXX室，組織機(jī)構(gòu)代碼XXXXXXXXX
原審被告：北京市XXX餐飲有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)XXX北路北京市XX研究院內(nèi)，組織機(jī)構(gòu)代碼XXXXXXXXX
法定代表人：唐某某，董事長(zhǎng)
案由：物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市XX物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第XXXX號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、撤銷(xiāo)深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第XXXX號(hào)民事判決書(shū);
二、依法對(duì)本案改判，即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng)，應(yīng)予撤銷(xiāo)。
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)。
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第三十六條又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
由此可見(jiàn)，按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)，業(yè)主要不要繳納物業(yè)費(fèi)、交多少?何時(shí)交?等等一系列內(nèi)容都要由合同約定，我國(guó)的任何一部法律都沒(méi)有對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行規(guī)定，包括我國(guó)的物權(quán)法也沒(méi)有規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)，只是在第七十九條了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有、在第八十條規(guī)定了建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)�、收益分配等事�?xiàng)有約定，按照約定，沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。 但上述資金和費(fèi)用并非物業(yè)管理費(fèi)，而是維護(hù)建筑物極其附屬設(shè)施的成本費(fèi)用的分?jǐn)�，物業(yè)費(fèi)包括了物業(yè)公司的利潤(rùn)，業(yè)主是沒(méi)有法定義務(wù)去養(yǎng)活物業(yè)公司的。
即使根據(jù)現(xiàn)有的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條“本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”我們也可以清楚的看到物業(yè)管理活動(dòng)不是法定存在的，而是依據(jù)合同存在的，這樣我們就不難得出“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不是法定的義務(wù)，而是合同約定的義務(wù)”這樣一個(gè)結(jié)論。
(二)、根據(jù)被上訴人與XXXX大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂的《XXXXX大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》的規(guī)定，上訴人也不應(yīng)對(duì)物業(yè)管理等費(fèi)用的交納承擔(dān)連帶責(zé)任。
根據(jù)《物權(quán)法》和《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l理》的規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系是需要雙方約定的，而非固有的、法定的。雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系需要由物業(yè)服務(wù)合同來(lái)約定，《物業(yè)服務(wù)委托合同》才是雙方行使權(quán)利、履行義務(wù)的唯一依據(jù)。
原告于2005年9月12日與XXXX大廈業(yè)主委員會(huì)簽訂了《XXXX大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》，該合同才是雙方確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合法依據(jù)，也是唯一依據(jù)。該合同第二十二條第1款明確規(guī)定，本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用由乙方(即被上訴人)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，一個(gè)“或”字表明了被上訴人對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取對(duì)象具有選擇權(quán)，但被上訴人不能濫用該選擇權(quán)，只能選擇其中一方，被上訴人用自己的實(shí)際行動(dòng)和一系列協(xié)議表明它選擇了向物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，該選擇是其真實(shí)意思表示，并不違背法律規(guī)定，又完全符合《XXXXX大廈物業(yè)服務(wù)委托合同》的規(guī)定，具有法律效力。
同時(shí)，《物業(yè)服務(wù)委托合同》并沒(méi)有約定業(yè)主要對(duì)租戶(hù)的欠費(fèi)行為承擔(dān)連帶清償責(zé)任，而是明確約定了物業(yè)管理公司直接對(duì)物業(yè)使用人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，包括服務(wù)對(duì)象、管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式、違約責(zé)任等，并不需要業(yè)主的參與或擔(dān)保。另外，在本案中，原告與承租三業(yè)主房產(chǎn)的租戶(hù)又直接簽訂了停車(chē)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及廣告墻使用費(fèi)的交納合同，因此，三業(yè)主不需要對(duì)租戶(hù)的欠費(fèi)行為承擔(dān)連帶責(zé)任。
(三)、假設(shè)交納物業(yè)管理等費(fèi)用是上訴人的義務(wù)，那么， 被上訴人與深圳市XXX餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車(chē)輛停放和綜合管理費(fèi)的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》，明確約定了物業(yè)管理等費(fèi)用的交納主體、交納金額、交納時(shí)間以及爭(zhēng)議解決方式等事項(xiàng)，這已經(jīng)構(gòu)成債務(wù)的移轉(zhuǎn)或債務(wù)承擔(dān)，上訴人已經(jīng)因此免除了承擔(dān)債務(wù)的義務(wù)。
債務(wù)承擔(dān)，又稱(chēng) “債務(wù)轉(zhuǎn)移”，是債的移轉(zhuǎn)的一種。因第三人與債權(quán)人或債務(wù)人達(dá)成協(xié)議或者依法律規(guī)定、法院判決而由債務(wù)人將債務(wù)轉(zhuǎn)移給第三人。廣義的債務(wù)承擔(dān)，包括第三人替代債務(wù)人承擔(dān)債務(wù)和第三人加入債的關(guān)系與原債務(wù)人共同負(fù)擔(dān)同一內(nèi)容的債務(wù)兩種。前者稱(chēng)為免責(zé)的債務(wù)承擔(dān);后者稱(chēng)為并存的債務(wù)承擔(dān)。通常意義上的債務(wù)承擔(dān)僅指前一種情況即狹義的債務(wù)承擔(dān)。免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)是指第三人通過(guò)協(xié)議而取代原債務(wù)人承擔(dān)全部債務(wù)，債務(wù)人因此免除承擔(dān)債務(wù)的義務(wù)。
債務(wù)轉(zhuǎn)移的協(xié)議可以由第三人與債務(wù)人訂立，也可以由第三人與債權(quán)人訂立。前者須經(jīng)債權(quán)人承認(rèn)才能發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)的效力;后者則自成立時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移債務(wù)的效力，無(wú)須得到債務(wù)人同意，但債權(quán)人負(fù)有告之的義務(wù)。本案中，被上訴人作為收取物業(yè)管理等費(fèi)用的權(quán)利主體，直接與第三人即承租人深圳市XXX餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車(chē)輛停放和綜合管理費(fèi)的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》，且該物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)是明確的、是足額收取的。被上訴人和承租人均已經(jīng)明確告知上訴人，且被上訴人與承租人從2006年6月至2008年6月實(shí)際履行了上述合同，債的移轉(zhuǎn)早已完成。
二、根據(jù)合同的相對(duì)性原則，合同關(guān)系的當(dāng)事人并不包括第三人，合同債權(quán)也不能對(duì)第三人產(chǎn)生效力，上訴人黃某某、鄧某、許某作為第三人不應(yīng)對(duì)其他原審被告拖欠物業(yè)管理費(fèi)和本體維修金的行為承擔(dān)連帶責(zé)任，否則，作為業(yè)主的上訴人只承擔(dān)義務(wù)而沒(méi)有享受任何權(quán)利，也不符合公平原則。
2006年6月，被上訴人先后與深圳市XXX餐飲有限公司簽訂了《關(guān)于車(chē)輛停放和綜合管理費(fèi)的協(xié)議》和《廣告位置租用協(xié)議》，明確約定由深圳市XXX餐飲有限公司向被上訴人支付物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi)、水電費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)使用費(fèi)和工墻體廣告使用費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，內(nèi)容具體明確，切實(shí)可行。合同雙方當(dāng)事人按照合同約定一直履行至2008年6月，其間，被上訴人從未向業(yè)主主張過(guò)上述費(fèi)用。三業(yè)主并非上述兩個(gè)合同關(guān)系中的當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)支付相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。
合同是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。所以，合同必然發(fā)生在特定兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體之間，合同關(guān)系一般只能在特定的當(dāng)事人之間發(fā)生效力，這在學(xué)理上稱(chēng)為合同的相對(duì)性。所謂合同關(guān)系的相對(duì)性，也通常被稱(chēng)為債的相對(duì)性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當(dāng)事人之間，只有一方合同當(dāng)事人能夠基于合同向另一方當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提出訴訟;與合同當(dāng)事人沒(méi)有發(fā)生合同上權(quán)利義務(wù)關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當(dāng)事人提出請(qǐng)求或提出訴訟，也不應(yīng)承擔(dān)合同的義務(wù)或責(zé)任。
合同的相對(duì)性，是合同規(guī)則和制度的奠基石，在債法或合同法中具有十分重要的地位。它主要包括了三個(gè)方面：第一、主體的相對(duì)性;第二、內(nèi)容的相對(duì)性;第三、責(zé)任的相對(duì)性(主要包括了違約責(zé)任的相對(duì)性，它是指違約責(zé)任只能在特定的當(dāng)事人之間即合同關(guān)系的當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任)。
本案中，被上訴人與深圳市XXX餐飲有限公司簽訂了相關(guān)合同，他們作為合同的相對(duì)方理應(yīng)彼此享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，上訴人黃某某、鄧某、許某雖然是房產(chǎn)的業(yè)主，但他們并非合同的當(dāng)事人，不應(yīng)該交納相關(guān)費(fèi)用。合同的實(shí)際履行人是深圳市XXX餐飲有限公司及其關(guān)聯(lián)公司北京市XX餐飲有限公司、深圳市XX餐飲有限公司，一直是由深圳市XXX餐飲有限公司及其關(guān)聯(lián)公司在實(shí)際使用該房產(chǎn)中的空調(diào)、水電費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)和廣告墻等，在拖欠費(fèi)用前，他們一直在向被上訴人交納著上述各種費(fèi)用，包括垃圾處理費(fèi)等，被上訴人從未向上訴人主張過(guò)上述費(fèi)用。
另外，深圳市XXX餐飲有限公司的法定代表人許某某先生在簽署合同時(shí)又向被上訴人強(qiáng)調(diào)，該房產(chǎn)使用過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均由深圳市XXX餐飲有限公司承擔(dān)，和業(yè)主無(wú)關(guān)，被上訴人當(dāng)時(shí)對(duì)此并無(wú)異議(在庭審中被告深圳市XXX餐飲有限公司法定代表人、合同簽署人許某某曾向法庭重申了此點(diǎn)，這更能證明三業(yè)主不需要承擔(dān)連帶責(zé)任)。
綜上，被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，不應(yīng)被支持;原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正，懇請(qǐng)貴院依法支持我方的訴訟請(qǐng)求，以彰顯法律之公正，以維護(hù)我方之權(quán)益!
以上意見(jiàn)，請(qǐng)予充分考慮并采納!
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