企業(yè)融資計劃書

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　　企業(yè)融資計劃書

　　一、公司介紹

　　1、說明

　　20XX年4月28日“*****” 已在工商局變更為“江西*****投資集團(tuán)有限公司”。

　　以下內(nèi)容公司名稱暫時仍用*****。

　　2、公司簡介

　　*****成立于1992年，其前身為**縣城鄉(xiāng)綜合開發(fā)有限公司。

　　20XX年7月經(jīng)改制成民營股份制企業(yè)，并更名為*****，公司經(jīng)營地址在**縣旭日鎮(zhèn)信美路4號，注冊資本金為3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為貳級，主營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與銷售。

　　公司理念是：誠實守信 鑄就精品。

　　公司在“十二五”的規(guī)劃目標(biāo)是將公司由原來專業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)為主，逐步建立以房地產(chǎn)開發(fā)、旅游與工業(yè)的三大產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。

　　在未來5年內(nèi)企業(yè)主要解決四大戰(zhàn)略問題：第一是經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整;第二是企業(yè)管理改革與管理技術(shù)運用;第三是人才引進(jìn)與培養(yǎng);第四是開拓大資金融資渠道。

　　公司董事長兼法人代表***，從事房地產(chǎn)行業(yè)近20年，具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗。

　　公司設(shè)有工程部、財務(wù)部、營銷服務(wù)部、行政部等部門。

　　公司成立以來，在公司決策層的正確決策下及全體員工的共同努力，主營業(yè)務(wù)取得了快速發(fā)展，先后開發(fā)了多個房地產(chǎn)項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發(fā)面積均在10萬平方米以上。

　　“綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺聯(lián)合推舉的“江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤”，“綠野星城”被**市房管局、**市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“市民最喜愛的樓盤”。

　　多年來，企業(yè)為發(fā)展需要不斷完善管理體制，更新社會觀念，樹立“以品牌創(chuàng)效益，以質(zhì)量求發(fā)展”的觀念， 20XX—20XX年通過ISO9001-20XX質(zhì)量管理體系認(rèn)證，20XX年被**市工商局評為守合同重信用2A單位，并先后十余次被省、市、縣相關(guān)部門授予“先進(jìn)企業(yè)”、“納稅大戶”等相關(guān)榮譽(yù)稱號。

　　經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，公司在資金實力得到加強(qiáng)的同時，還集中和鍛煉了一批房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)技術(shù)人才，在決策、規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)中，成本控制、市場營銷等各個方面積累了豐富的經(jīng)驗，為企業(yè)有效規(guī)避、防范和控制經(jīng)營風(fēng)險，進(jìn)一步提高經(jīng)營管理水平和市場競爭力，奠定了堅實的基礎(chǔ)，企業(yè)具有良好的發(fā)展前景。

　　3、公司現(xiàn)狀

　　資產(chǎn)負(fù)債：截止2011年12月31日,*****資產(chǎn)總額為人民幣139867871.8元，負(fù)債34759233.28元，所有者權(quán)益為人民幣105108638.52元。

　　4、股東實力

　　股東***2400萬元，住所：**縣旭日街道辦信美路10號5幢 103室，身份證號：362321195809090018;

　　5、歷史業(yè)績

　　自20XX年開始先后開發(fā)了“育才小區(qū)”、“信美別墅區(qū)”、“智星樓源”、“綠野春天”及“綠野星城”等項目，“綠野春天”、“綠野星城”項目開發(fā)面積均在10萬平方米以上。

　　“綠野春天 ”樓盤入選由中國房地產(chǎn)優(yōu)秀聯(lián)盟、江西電視臺聯(lián)合推舉的“江西地產(chǎn)十年優(yōu)秀樓盤”，“綠野星城”被**市房管局、**市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會評為“市民最喜愛的樓盤”。

　　6、資信程度

　　本公司自20XX年-20XX年連續(xù)被**市工商局評為“2A級重合同守信用單位”;被市縣地稅局評為“誠信納稅企業(yè)”，信用等級被銀行評為A+級。

　　7、董事會決議

　　20XX年4月25日經(jīng)董事會決議，對本公司準(zhǔn)備開發(fā)的綠野·御龍苑項目進(jìn)行融資。

　　二、項目分析

　　1、項目的基本情況

　　項目為*****綠野·御龍苑建設(shè)項目，建設(shè)期限為3年(20XX年7月—2015年6月)。

　　項目位于**縣新行政中心的核心區(qū)，旭日北大道以西，311高速公路以北。

　　本項目用地面積為21493.44平方米。

　　綠野·御龍苑建設(shè)項目是*****在**縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項目占地21493.44平方米，總建筑面積48719.32平方米。

　　該項目擬建設(shè)小高層、高層商住小區(qū)，其中：住宅面積36618.85平方米，商業(yè)房面積3129.10平方米，社區(qū)用房538.44平方米，辦公面積2699.61，架空層332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

　　2、項目來歷

　　本項目是在2011年1月28日在**縣國土資源局以競拍的方式獲得土地的使用權(quán)。

　　土地現(xiàn)狀已平整，沒有遺留問題。

　　3、證件狀況文件

　　目前本項目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。

　　4、資金投入

　　項目總投資人民幣11692.6萬元，企業(yè)籌集81692.6萬元，計劃融資銀行貸款3000萬元。

　　本項目計劃在20XX年10月1日開始銷售，預(yù)計第一期銷售住宅均價在4000元/㎡，投入銷售在120XX平方米，一期在3個月銷售回款在3500萬元左右;整個項目的銷售在28個月之內(nèi)，預(yù)計總銷售收入在1.9億元左右。

　　5、市場定位

　　本項目總體市場定位為高端產(chǎn)品，中高端價格。

　　客戶群為注重品牌的城市精英們，主要集中在30—45之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在8萬元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。

　　他們比較注重健康、家庭生活、樓盤功能及配套設(shè)置、樓盤形象定位及創(chuàng)新理念、項目的地段及價格。

　　6、建造的過程和保證

　　本項目由本公司參股的江西宏城建設(shè)有限公司總承包，按市優(yōu)標(biāo)化工程進(jìn)行施工，主要做到確保工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、安全文明三個方面。

　　三、市場分析

　　1、**市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析

　　近年來，**市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動**市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展，居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。

　�、拧�20XX年狀況

　　進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時機(jī)，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用。

　　20XX年，建成2-3個一級建筑企業(yè)。

　　20XX年建筑業(yè)生產(chǎn)發(fā)展加快。

　　全年全社會建筑業(yè)增加值44.7億元，比上年增長12.9%。

　　全市資質(zhì)等級四級及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值44.9億元，增長22.4%。

　　房屋施工面積863.8萬平方米，增長61.2%;房屋建筑竣工面積697.7萬平方米，增長87.3 %。

　�、�、20XX年狀況

　　大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，深化住房制度改革，實現(xiàn)住宅的商品化、社會化，激活房地產(chǎn)市場。

　　房地產(chǎn)業(yè)以發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為主體，推進(jìn)危舊房改造工程、安居工程和住宅小區(qū)建設(shè)，積極發(fā)展安居工程和適度發(fā)展豪華住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)不同收入層次家庭的住房需求。

　　20XX年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

　　全市全社會建筑業(yè)增加值50.63億元，增長12.4%。

　　具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤1.3億元，增長36.3%。

　　房屋建筑施工面積890萬平方米，增長3%;房屋建筑竣工面積677萬平方米，下降3%。

　　⑶、20XX年狀況

　　建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

　　全市全社會建筑業(yè)增加值42億元，增長4.4%。

　　具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)實現(xiàn)利潤4.2億元，增長220%。

　　房屋建筑施工面積1052萬平方米，增長18.2%;房屋建筑竣工面積712.2萬平方米，增長5.2%。

　�、取�20XX年狀況

　　20XX年1-9月全市房屋施工面積5738714平方米，比上年同期增長30.3%。

　　其中，住宅施工面積4773703平方米，同比增長30.3%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積656302平方米，增長10.7%。

　　1-9月，全市房屋新開工面積2034812平方米，比上年同期增長26.9%。

　　其中，住宅新開工面積1736269平方米，比去年同期增長27.8%，商業(yè)營業(yè)用房新開工面積232679平方米，比去年同期增長28.6%。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，拉動**市城鎮(zhèn)以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長。

　　2、房地產(chǎn)市場的分析

　�、�、商住用地供求運行情況

　　1、土地交易情況

　�、�、土地成交面積：20XX-20XX年，共成交49宗地塊合計138.87萬平方米，平均每年成交27.77萬平方米。

　　其中：商住用地33宗地塊合計117.03萬平方米;居住用地16宗地塊合計21.84萬平方米。

　　土地成交量以20XX年為最大，特別是商住用地達(dá)到58.73萬平方米，而以20XX年為最小總成交量才1.96萬平方米。

　�、�、土地成交額：20XX—20XX年土地成交額總額達(dá)8.38億元，其中商住用地7.52億元，居住用地0.86億元。

　�、�、平均成交單價則由20XX年的309元/㎡上升到20XX年的1190元/㎡，其中商住用地由20XX年的312元/㎡上升到20XX年的2778元/㎡，20XX年是1705元/㎡;居住用地由20XX年的23元/㎡上升到20XX年的1258元/㎡，20XX年是315元/㎡。

　　2、房產(chǎn)商購置開發(fā)情況

　　20XX-20XX年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積56.98萬平方米，平均每年11.4萬平方米。

　　20XX-20XX年，土地開發(fā)面積116.52萬平方米，平均每年23.3萬平方米。

　　㈡、房產(chǎn)供求運行情況

　　1、房產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

　　20XX-20XX年，全縣累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資23.02億元，平均每年完成投資4.60億元。

　　其中住宅投資累計21.29億元，平均每年4.26億元。

　　在住宅投資中用于經(jīng)濟(jì)適用房8887萬元，平均每年1777萬元。

　　2、房產(chǎn)投資資金來源情況

　　近年，總的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中:企業(yè)自籌資金占47.93%;銀行貸款占32.51%;其它資金(主要是定金及預(yù)收款和個人按揭貸款)19.56%。

　　3、房屋供應(yīng)情況

　�、拧⒎课菔┕っ娣e：20XX年是63.52萬平方米，到20XX年達(dá)到了177.74萬平方米，4年增長179.81%。

　　其中住宅則由20XX年的53.34萬平方米增加到20XX年的147.30萬平方米，4年增長176.17%;商用房則由20XX年的6.80萬平方米增加到20XX年的18.78萬平方米，4年增長176.25%。

　�、�、房屋竣工面積：20XX年是14.61萬平方米，20XX年達(dá)到42.99萬平方米，增長194.28%。

　　其中住宅20XX年是39.87萬平方米，比20XX年的13.10萬平方米增長了204.36%;商用房20XX年是2.07萬平方米，比20XX年的0.87萬平方米增長了137.21%。

　　4、房屋需求情況

　　⑴、一手房房屋銷售面積：20XX-20XX年，5年中以20XX年銷售形勢最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá)34.45萬平方米，比20XX年的15.95萬平方米增長116.02%;比20XX年的27.24萬平方米還要增長26.44%。

　　其中住宅也以20XX年增幅最大達(dá)歷史最高32.25萬平方米，比20XX年增長153.42%，比20XX年增長24.99%;商用房則以20XX年銷量最大3.01萬平方米，后幾年起落不定但都不及20XX年，甚至到20XX年才銷售0.53萬平方米。

　　⑵、一手房房屋銷售額：20XX-20XX年，5年中累計完成銷售額17.93億元，平均每年銷售3.59億元。

　　其中住宅累計銷售15.75億元，平均每年銷售3.15億元;商用房累計銷售1.72億元，平均每年銷售0.34億元。

　　3、二手房銷售情況：據(jù)房管交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說比較活躍。

　　20XX年成交面積達(dá)14.89萬平方米超出當(dāng)年一手房成交量2.16萬平方米，超幅達(dá)16.97%;20XX-20XX年4年間每年的成交量雖不如20XX年，但其成交量均超過6萬平方米，最高年份20XX年達(dá)9.2萬平方米。

　　3、競爭對手和可比較案例

　　本項目處于**縣新行政中心核心圈之內(nèi)，暫無競爭對手。

　　4、未來市場預(yù)測及影響因素

　　**縣房地產(chǎn)市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。

　　沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項目規(guī)劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計的一些元素在**市場得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項目的那種精致和深邃，但對于一個地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，本項目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾�起轟動并取得強(qiáng)勁的銷售成果。

　　四、管理團(tuán)隊

　　1、人員構(gòu)成

　　公司主要團(tuán)隊的組成人員的名單、工作經(jīng)理和特點如下：

　�、�、***：職務(wù)是董事長，國家經(jīng)濟(jì)師，從事房地產(chǎn)行業(yè)20年，在行業(yè)有非常豐富的工作經(jīng)驗，為人敦厚，領(lǐng)導(dǎo)力很強(qiáng)，善于發(fā)現(xiàn)人才與培養(yǎng)人才，善于學(xué)習(xí)新知識。

　　2、組織結(jié)構(gòu)

　　3、管理規(guī)范性

　　公司在管理上實行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，主張“以法管理，以仁領(lǐng)導(dǎo)”的基本方針，以萬科、綠城、恒大等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)的管理模式為學(xué)習(xí)榜樣，積極引進(jìn)現(xiàn)代化科學(xué)管理技術(shù)，以用友軟件公司開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)管理軟件進(jìn)行日常的管理運營。

　　五、財務(wù)計劃

　　1、銷售收入估算

　　根據(jù)我們對項目附近目前房地產(chǎn)銷售價格的調(diào)查，我們對項目的銷售進(jìn)行估算。

　　根據(jù)市場調(diào)查及目前預(yù)售情況，住宅按4500元/平方米進(jìn)行測算;商業(yè)用房按6500元/平方米，地下停車位按80000元/個。

　　2、成本費用

　　項目成本費用主要包括經(jīng)營成本、運營費用、修理費用、經(jīng)營稅金及附加等構(gòu)成：

　�、�、經(jīng)營成本：經(jīng)營成本為開發(fā)建設(shè)投資按銷售比例(竣工進(jìn)度比例)進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，總成本為11692.6萬元，各期分別為3507.78萬元、5846.30萬元、2338.52萬元;

　�、�、運營費用：運營費用為建設(shè)及運營過程中的管理費用等開支，按銷售收入的10%計提，各期分別為585.37萬元、975.62萬元、390.25萬元;

　�、�、修理費用：修理費用為日常工器具的修理開支，按每期10萬元估算;

　�、取⒔�(jīng)營稅金及附加：經(jīng)營稅金及附加按各期銷售收入計提5%的營業(yè)稅，按營業(yè)稅的5%及3%的比例計提城建稅及教育費附加，各期分別為315.88萬元、526.62萬元、211.17萬元;

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